特发服务:首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书
原标题:特发服务:首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 - 本次股票 发行后拟在创业板市场上市，该市场具有较高的投资风险。创业板 公司具有创新投入大、新旧产业融合成功与否存在不确定性、尚处于成长期、 经营风险高、业绩不稳定、退市风险高等特点，投资者面临较大的市场风险。 投资者应充分了解创业板市场的投资风险及本公司所披露的风险因素，审慎 作出投资决定 。 深圳市特发服务股份有限公司 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 号特发文创广场五楼 首次公开发行股票并在创业板上市 招股说明书 保荐机构（主承销商） 说明: 说明: 说明: GTJALOGO1 中国（上海）自由贸易试验区商城路 618 号 声明 中国证监会、交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对注册 申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行 人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之 相反的声明均属虚假不实陈述。 根据《证券法》的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发 行人自行负责；投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承 担股票依法发行后因发行人经营与收益变化或者股票价格变动引致的投资风险。 发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺 招股说明书 及其他信息披露资 料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担 相应的 法律责任。 发行人控股股东承诺本 招股说明书 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗 漏，并承担 相应 的法律责任。 公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证 招股说明书 中财 务会计资料真实、 完整。 发行人及全体董事、监事、高级管理人员、发行人的控股股东以及保荐人、 承销的证券公司承诺因发行人 招股说明书 及其他信息披露资料有虚假记载、误导 性陈述或者重大遗漏，致使投资者在证券发行和交易中遭受损失的，将依法赔偿 投资者损失。 保荐人及证券服务机构承诺因其为发行人本次公开发行制作、出具的文件有 虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资者造成损失的，将依法赔偿投资者 损失。 本次发行概况 发行股票类型 人民币普通股（ A 股） 发行股数 发行人本次向社会公众首次公开发行 2,500 万股人民币普通股（ A 股），公开发行股 份合计数占发行后总股本比例为 25% ，首次公开 发行不涉及持股满 36 个月的原有股东向投资者公开发售老股 每股面值 人民币 1 元 每股发行价格 18.78 元 预计发行日期 2020 年 12 月 10 日 拟上市的证券交易所 和 板块 深圳证券交易所 创业板 发行后总股本 10,000 万股 保荐人（主承销商） 国泰君安证券股份有限公司 招股说明书 签署日期 2020 年 12 月 16 日 重大事项提示 本公司 特别提请投资者注意，在作出投资决策之前，务必仔细阅读本 招股说 明书 全文，并特别注意下列重大事项提示。 一、本次发行相 关的重要承诺和说明 本公司 提示投资者阅读本公司 、控股股东、董事、监事、高级管理人员及本 次发行的保荐人及证券服务机构等作出的与本次发行相关的承诺事项。 该等承诺 事项详见 本 招股说明书 “ 第十 三 节 附件 ” 之 “ 二 、 相关承诺事项 ” 。 二、利润分配政策 本次 发行后利润分配政策具体内容详见本 招股说明书 “ 第十节 投资者保护 ” 之 “ 二、 发行后的 股利 分配政策 ” 。 三、本次发行前滚存利润的分配安排 本次 发行后利润分配政策具体内容详见本 招股说明书 “ 第十节 投资者保护 ” 之 “ 三 、 本次发行前滚存利润的分配安排 ” 。 四、填补被摊薄即期回报的措施 及承诺 本公司、控股股东、董事、高管关于 填补被摊薄即期回报的措施及承诺 具体 内容 详见本 招股说明书 “ 第十 三 节 附件 ” 之 “ 二 、 相关承诺事项 ” 。 五、对公司持续 经营 能力可能产生重大不利影响的因素及保荐机 构对发行人是否具备持续 经营 能力的核查意见 对公司持续经营能力可能产生重大不利影响的因素及保荐机构对发行人是 否具备持续经营能力的核查意见 详见 “ 第八节 财务会计信息与管理层分析 ” 之 “ 十二、盈利能力分析 ” 之 “ （九）影响公司持续经营能力产生重大不利影响的 因素及保荐机构对公司持续经营能力的核查结论意见 ” 。 六、发行人提醒投资者 特别关注风险因素 投资者应充分了解创业板市场的投资风险及本公司所披露的风险因素，请认 真阅读本 招股说明书 “ 第四节 风险因素 ” 章节的全部内容。 七、财务报告审计基准日后 发行人主要 经营状况 （一） 2020 年 1 - 9 月财务信息及审计截止日后经营状况 公司最近一期审计报告的审计截止日为 2020 年 6 月 30 日，公司截至 2020 年 9 月 30 日的相关财务信息未经审计，但已经天健会计师事务所（特殊普通合伙） 审阅。根据天健会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《审阅报告》（天健审【 2020 】 3 - 537 号），公司 2020 年 1 - 9 月营 业收入为 76,911.35 万元，相较上年同期上升 21.53% ；归属母公司股东净利润为 7,284.12 万元，相较上年同期上升 52.58% 。 具体内容详见本 招股说明书 “ 第八节 财务会计信息与管理层分析 ” 之 “ 五、审计截 止日后主要财务信息及经营状况 ” 。 财务报告审计基准日后，公司生产经营政策、经营模式、主要产品与服务、 销售规模及销售价格、主要客户及供应商构成、主要核心业务人员、税收政策以 及其他可能影响投资者判断的重大事项等方面均未发生重大不利变化。 （二） 2020 年度业绩预计情况 2 020 年度公司 业绩预计情况如下： 单位：万元 项目 2020年度 2019年度 增长率 营业收入 100,000 - 105,000 89,121.99 12.21% - 17.82% 归属于公司普通股股东 的净利润 8,500 - 9,000 6,532.87 30.11% - 37.76% 扣除非经营性损益后的 归属于公司普通股股东 的净利润 8,000 - 8,500 6,605.52 21.11% - 28.68% 2 020 年度，公司营业收入预计为 100,000 万元至 105,000 万元，较去年同期 上涨 12.21% 至 17.82% ；归属于公司普通股股东的净利润预计为 8,500 万元至 9 , 000 万元，较去年同期上涨 30.11% 至 37.76% ；扣除非经营性损益后的归属于 公司普通股股东的净利润预计为 8,000 万元至 8,500 万元，较去年同期上涨 21.11% 至 28.68% 。上述 2020 年度业绩情况为公司初步测算数据，未经会计师审 计或审阅，且不构成盈利预测或业绩承诺。 目 录 声明 ............................................................................................................................... 1 本次发行概况 ............................................................................................................... 2 重大事项提示 ............................................................................................................... 3 一、本次发行相关的重要承诺和说明 ................................ ................................ . 3 二、利润分配政策 ................................ ................................ ................................ . 3 三、本次发行前滚存利润的分配安排 ................................ ................................ . 3 四、填补被摊薄即期回报的措施及承诺 ................................ ............................. 3 五、对公司持续经营能力可能 产生重大不利影响的因素及保荐机构对发行人 是否具备持续经营能力的核查意见 ................................ ................................ ..... 3 六、发行人提醒投资者特别关注风险因素 ................................ ......................... 4 七、财务报告审计基准日后发行人主要经营状况 ................................ ............. 4 目 录 ........................................................................................................................... 6 第一节 释义 ............................................................................................................. 11 一、普通术语 ................................ ................................ ................................ ....... 11 二、专业术语 ................................ ................................ ................................ ....... 13 第二节 概览 ............................................................................................................... 14 一、发行人及本次发行的中介机构基本情况 ................................ ................... 14 二、本次发行概况 ................................ ................................ ............................... 14 三、发行人报告期的主要财务数据和财务指标 ................................ ............... 16 四、发行人的主营业务经营情况 ................................ ................................ ....... 16 五、发行人创新、创造、创意特征，科技创新、模式创新、业态创新和新旧 产业融合情况 ................................ ................................ ................................ ....... 18 六、发行人选择的具体上市标准 ................................ ................................ ....... 19 七、发行人公司治理特殊安排等重要事项 ................................ ....................... 20 八、募集资金用途 ................................ ................................ ............................... 20 第三节 本次发行概况 ............................................................................................... 21 一、本次发行的基本情况 ................................ ................................ ................... 21 二、本次发行有关机构 ................................ ................................ ....................... 22 三、发行人与有关中介机构 的股权关系或其他权益关系 ............................... 23 四、与本次发行上市有关的重要日期 ................................ ............................... 24 第四节 风险因素 ....................................................................................................... 29 一、市场风险 ................................ ................................ ................................ ....... 29 二、经营风险 ................................ ................................ ................................ ....... 29 三、财务风险 ................................ ................................ ................................ ....... 32 四、管理风险 ................................ ................................ ................................ ....... 34 五、募投项目实施风险 ................................ ................................ ....................... 36 六、发行失败的风险 ................................ ................................ ........................... 37 第五节 发行人基本情况 ........................................................................................... 38 一、发行人的基本情况 ................................ ................................ ....................... 38 二、发行人设立情况 ................................ ................................ ........................... 38 三、发行人报告期内重大资产重组情况 ................................ ........................... 52 四、发行人在其他证券市场的上市 / 挂牌情况 ................................ ................. 53 五、发行人的股权结构和组织结构 ................................ ................................ ... 53 六、公司控股子公司、参股公司的基本情况 ................................ ................... 55 七、持有公司 5% 以上股份的主要股东及实际控制人的基本情况 ................ 86 八、发行人股本情况 ................................ ................................ ......................... 106 九、董事、监事、高级管理人员及其他核心人员的简要情况 ..................... 108 十、董事、监事、高级管理人员和其他核心人员兼职情况 ......................... 114 十一、公司与董事、监事、高级管理人员之间的协议、所作承诺及履行情况 ................................ ................................ ................................ ............................. 119 十二、公司董事、监事、高级管理人员近两年的变动情况 ......................... 119 十三、董事、监事、 高级管理人员和其他核心人员的对外投资情况 ......... 122 十四、董事、监事、高级管理人员和其他核心人员及其近亲属持有公司股份 情况 ................................ ................................ ................................ ..................... 123 十五、董事、监事、高级管理人员和其他核心人员薪酬情况 ..................... 124 十六、发行人申报前已经制定或实施的股权激励及相关安排 ..................... 126 十七、员工情况 ................................ ................................ ................................ . 127 第六节 业务和技术 ................................................................................................. 135 一、发行人主营业务、主要产品或服务的情况 ................................ ............. 135 二、发行人所处行业的基本情况 ................................ ................................ ..... 146 三、发行人的销售情况和主要客户 ................................ ................................ . 179 四、发行人采购情况和主要供应商 ................................ ................................ . 204 五、发行人与业务相关的主要固定资产及无形资产 ................................ ..... 225 六、拥有的特许经营权的情况 ................................ ................................ ......... 245 七、发行人技术情况 ................................ ................................ ......................... 245 八、发行人境外生产经营情况 ................................ ................................ ......... 247 第七节 公司治理和独立性 ..................................................................................... 248 一、股东大会、董事会、监事会、独立董事 、董事会秘书制度的建立健全及 运行情况 ................................ ................................ ................................ ............. 248 二、发行人内部控制情况 ................................ ................................ ................. 252 三、公司的违法违规情况 ................................ ................................ ................. 253 四、公司报告期资金占用及违规担 保情况 ................................ ..................... 257 五、发行人独立经营情况 ................................ ................................ ................. 257 六、同业竞争情况 ................................ ................................ ............................. 259 七、关联方及关联关系 ................................ ................................ ..................... 265 八、关联交易情况 ................................ ................................ ............................. 276 九、报告期内关联交易制度的执行情况及独立董事意见 ............................. 306 十、关于减少并规范关联交易的承诺 ................................ ............................. 308 第八节 财务会计信息与管理层分析 ..................................................................... 310 一、发行人最近三年的财务报表 ................................ ................................ ..... 310 二、注册会计师审计意见 ................................ ................................ ................. 320 三、与财务会计信息相关的重大事项或重要性水平的判断标准 ................. 321 四、影响收入、成本、费用和利润的主要因素，以及对公司具有核心意义， 或其变动对业绩变动具有较强预示作用的财务和非财务指标 ..................... 322 五、审计截止日后主要财务信 息及经营状况 ................................ ................. 324 六、重要会计政策及会计估计 ................................ ................................ ......... 327 七、发行人报告期内执行的税收政策 ................................ ............................. 360 八、财务报表分部信息 ................................ ................................ ..................... 362 九、非经常性损益情况 ................................ ................................ ..................... 363 十、报告期内公司主要财务指标 ................................ ................................ ..... 364 十一、资产负债表日后事项、或有事项及其他重要事项 ............................. 367 十二、盈利能力分析 ................................ ................................ ......................... 367 十三、财务状况分析 ................................ ................................ ......................... 421 十四、现金流量及重大资本支出分析 ................................ ............................. 453 十五、报告期的利润分配情况以及发行后的利润分配政策 ......................... 456 十六、本次发行对每股收益影响及填补被摊薄即期回报的措施 ................. 460 第九节 募集资金运用与未来发展规划 ................................................................. 465 一、募集资金运用概况 ................................ ................................ ..................... 465 二、募集资金投资项目的具体情况 ................................ ................................ . 467 三、募集资金运用对公司经营和财务状况的影响 ................................ ......... 485 四、发行人未来三年的发展规划 ................................ ................................ ..... 486 第十节 投资者保护 ................................................................................................. 490 一、投资者关系的主要安排 ................................ ................................ ............. 490 二、发行后的股利分配政策 ................................ ................................ ............. 490 三、本次发行前滚存利润的分配安排 ................................ ............................. 494 四、股东投票机制的建立情况 ................................ ................................ ......... 494 第十一节 其他重要事项 ......................................................................................... 496 一、重大合同 ................................ ................................ ................................ ..... 496 二、对外担保情况 ................................ ................................ ............................. 497 三、重大诉讼或仲裁情况 ................................ ................................ ................. 497 四、控股股东、实际控制人报告期内重大违法情况 ................................ ..... 497 第十二节 有关声明 ................................................................................................. 498 一、发行人及其全体董事、监事、高级管理人员声明 ................................ . 498 二、控股股东声明 ................................ ................................ ............................. 499 三、保荐机构（主承销商）声明 ................................ ................................ ..... 500 四、律师声明 ................................ ................................ ................................ ..... 502 五、审计机构声明 ................................ ................................ ............................. 503 六、资产评估机构声明 ................................ ................................ ..................... 504 七、验资机构声明 ................................ ................................ ............................. 505 八、验资复核机构声 明 ................................ ................................ ..................... 506 第十三节 附件 ......................................................................................................... 507 一、附件 ................................ ................................ ................................ ............. 507 二、相关承诺事项 ................................ ................................ ............................. 507 第一节 释义 在本 招股说明书 中，除非文义另有所指，下列简称具有如下含义： 一、普通术语 本公司、公司、发行人、特发 服务 指 深圳市特发服务股份有限公司 特发物业 指 深圳市特发物业管理公司、深圳市特发物业管理有限 公司，发行人前身 特发集团、控股股东 指 原 “ 深圳经济特区发展公司 ” ， 1996 年 6 月更名为 “ 深圳经济特区发展（集团）公司 ” ， 2005 年 3 月 更名为 “ 深圳市特发集团有限公司 ” ，系本公司控股 股东 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，系本公司 实际控制人 长城资产 指 中国长 城资产管理股份有限公司，系特发集团的股东 东方资产 指 中国东方资产管理股份有限公司，系特发集团的股东 深投控 指 深圳市投资控股有限公司，系深圳市投资管理有限公 司等三家国有资产管理公司于 2004 年 10 月合并组 建，系特发集团的股东 南通三建 指 江苏南通三建集团有限公司， 2016 年 4 月，整体变 更为股份有限公司，改名为 “ 江苏南通三建集团股份 有限公司 ” ，系本公司的股东 特发投资 指 深圳市特发投资有限公司 ，系本公司的股东 银坤投资 （银坤有限） 指 深圳市银坤投资股份有限公司，即原 “ 深圳市银坤投 资有限公 司 ” ，系本公司的股东 住建部、建设部 指 中华人民共和国住房和城乡建设部（原中华人民共和 国建设部） 国家发改委 指 中华人民共和国国家发展和改革委员会 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 深圳市市监局 指 深圳市市场监督管理局 保荐机构、保荐人（主承销 商）、国泰君安 指 国泰君安证券股份有限公司 会计师、天健会计师 指 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 发行人律师、国浩律师 指 国浩律师（深圳）事务所 最近三年、报告期 指 2017 年度、 2018 年度 、 2019 年 度 、 2020 年 1 - 6 月 特发楼宇 指 深圳市特发楼宇科技有限公司，系本公司全资子公司 特发政务 指 深圳市特发政务服务有限公司，系本公司控股子公司 特发商务 指 深圳特发商务有限公司，系本公司全资子公司 特发资产经营 指 深圳市特发物业资产经营有限公司，系本公司全资子 公司 特力物业 指 深圳市特发特力物业管理有限公司 ，系本公司全资子 公司 特发 刚果金 指 特发技术刚果金有限公司（ GONGO TEFA TECHNOLOGIE ） ， 系本公司全资子公司 特发餐饮 指 深圳市特发餐饮管理有限公 司， 系本公司全资子公司 特发鑫润 指 深圳市特发鑫润资产经营有限公司， 曾 系本公司控股 子公司 特发东部 指 深圳特发东部服务有限公司 ，系本公司控股子公司 山东特发商务 指 山东省特发商务服务有限公司 ，系本公司控股子公司 特发政务（天津） 指 特发政务服务（天津）有限公司 ，原名为天津市特发 华政务服务有限公司，于 2019 年 8 月 30 日更名 ， 系本公司控股子公司 东莞分公司 指 深圳市特发物业管理有限公司东莞分公司 武汉紫光 指 武汉紫光特发商务服务有限公司，系本公司参股公司 河南特发 指 河南特发物业服 务有限公司， 曾 系本公司参股公司 特发建设 指 深圳市特发建设服务有限公司，原名为深圳市特发建 设物业管理有限公司，系本公司参股公司 华为 指 华为技术有限公司及其关联企业 阿里巴巴 指 阿里巴巴（中国）有限公司及其关联企业 蚂蚁金服 指 蚂蚁金服（杭州）网络技术有限公司及其关联企业 腾讯 指 腾讯科技（深圳）有限公司及其关联企业 特发信息 指 深圳市特发信息股份有限公司 特力集团 指 深圳市特力（集团）股份有限公司 特发地产 指 深圳市特发地产有限公司 特发工程管理 指 深圳市特发工程管理有 限责任公司 绿城服务 指 绿城物业服务集团有限公司（股票代码：02869.HK） 南都物业 指 南都物业服务股份有限公司（股票代码：603506.SH） 中海物业 指 中海物业集团有限公司（股票代码：02669.HK） 盛全服务 指 盛全物业服务股份有限公司（证券代码：834070） 开元物业 指 浙江开元物业管理股份有限公司 （证券代码：831971） 新大正 指 重庆新大正物业集团股份有限公司（证券代码： 002968 .SZ ） 公司法 指 《中华人民共和国公司法》 证券法 指 《中华人民共和国证券法》 二、专业术语 物业 指 已经竣工和正在使用中的各类建筑物、构筑物及附属 设备、配套设施、相关场地等组成的房地产实体以及 依托于该实体上的权益 业主 指 物业的所有权人 商业综合体 指 是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组 合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能 动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一 的综合体 物业业态 指 物业服务企业为满足不同类型的物业进行相应的物 业管理而形成的不同经营型态 产业园区 指 由政府或企业为实 现产业发展目标而设立的特殊区 位环境，常见的产业园区类型有科技园区、总部基地、 物流园区、文化创意园区等 IFM 指 Integrated Facility Management ， 综合设施管理服务 APP 指 Application ，即手机软件 合同管理面积 指 根据物业服务合同，纳入物业管理范围内的物业专有 部分、公共部分、设备设施和相关场地的总建筑面积 合同签约面积 指 物业服务企业与客户在物业服务合同中约定的物业 服务面积 中国指数研究院 指 中国指数研究院有限公司，房地产行业研究机构 中国物业管 理行业 TOP100 研 究组 指 由中国物业管理协会、中国指数研究院共同成立的专 项研究组，开展 “ 中国物业服务百强企业 ” 研究 包干制 指 业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或 者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务收 费模式 酬金制 指 在收取的物业服务费中按约定比例或者约定数额提 取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服 务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者 承担的物业服务收费模式 公共收益 指 利用小区属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作 为停放车辆的车位或者利用小区共用部位、共用设 施 设备进行经营所产生的收益 本 招股说明书 除特别说明外所有数值保留 2 位小数，若出现总数与各分项数 值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成。 第二节 概览 本概览仅对 招股说明书 全文作扼要提示。投资者做出投资决策前，应认真 阅读 招股说明书 全文。 一、 发行人及本次发行的中介机构基本情况 （一）发行人基本情况 发行人 名称 深圳市特发服务股份 有限公司 成立日期 1993 年 5 月 31 日 注册资本 7 , 5 00 万元 法定代表人 陈宝杰 注册地址 深圳市福田区香蜜湖 街道侨香路 1010 号 特发文创广场五楼 主要生产经营地址 深圳市福田区香蜜 湖街道侨香路 1010 号特发文创 广场五楼 控股股东 特发集团 实际控制人 深圳市国资委 行业分类 根据《国民经济行业 分类标准》 （ GB/T4754 - 2017 ）， 公司所处行业名称为 “ K70 房地产业 ” 之 “ K7020 物业管理 ” 在其他交易场所（申 请）挂牌或上市的情况 无 （二）本次发行的有关中介机构 保荐人 国泰君安证券股份有 限公司 主承销商 国泰君安证券股份 有限公司 发行人律师 国浩律师（深圳）事 务所 其他承销机构 无 审计机构 天健 会计师事务所 （特殊普通合伙） 评估机构 国众联资产评估 土 地房地产估价有限 公司 二、 本次发行概况 （一）本次发行的基本情况 股票种类 人民币普通股（ A 股） 每股面值 1.00 元 发行股数 2,500 万股 占发行后总股本比例 25.00% 其中：发行新股数量 2 , 5 00 万股 占发行后总股本比例 25.00% 股东公开发售股份数 量 无 占发行后总股本比例 无 发行后总股本 1 0 ,000 万股 每股发行价格 18.78 元 / 股 发行市盈率 28.75 倍（ 按 发行价格除以每股收益 计算 ， 每股收益按 2019 年度 经审计的扣除非经常性损益前后孰低的归属于母公司股东的 净利 润除以发行后总股本计算） 发行前每股净资产 3.98 元 / 股 发行前每股收益 0.87 元 / 股 发行后每股净资产 7.31 元 / 股 发行后每股收益 0.65 元 / 股 发行市净率 2.57 倍（ 按 发行价格除以每股净资产 计算 ，每股净资产 按 2020 年 6 月 30 日 经审计的归属于母公司股东的 净资产 与本次募集资金净 额之和除以发行后总股本计算） 发行方式 本次发行采用向战略投资者定向配售、网下向符合条件的网下投资 者询价配售与网上向持有深圳市场非限售 A 股股份和非限售存托凭 证市值的社会公众投资者定价发行相结合的方式进行 发 行对象 符合资格的询价对象和在深圳证券交易所开户的创业板合格投资 者，或中国证监会、深圳证券交易所等监管部门另有规定的其他对 象（国家法律、法规禁止购买者除外） 承销方式 余额包销 拟公开发售股份股东 名称 无 发行费用的分摊原则 本次发行不涉及股东公开发售，不涉及发行费用分摊，发行费用全 部由发行人承担 募集资金总额 46,950.00 万元 募集资金净额 43,256.64 万元 募集资金投资项目 物业管理市场拓展项目 信息化建设项目 人力资源建设项目 物业管理智能化升级和节能改造项目 补充流动资金 发行费用概算 费用总额（不含税）为 3,693.36 万元，其中： 1 、承销及保荐费用 2,603.77 万元 2 、审计及验资费用 495.28 万元 3 、律师费用 237.74 万元 4 、用于本次发行的信息披露费用 333.77 万元 5 、发行手续费及其他费用 22.80 万元 注 ： （ 1 ） 以上发行费用均不含增值税 ； （ 2 ） 最终实际 发行手续费及 其他费用 较招股意向书中披露的 发行手续费及其他费用 增加印花 税 1 0.82 万元 。 （二）本次发行上市的重要日期 刊登初步询价公告日 2020 年 12 月 2 日 期 初步询价日期 202 0 年 12 月 7 日 刊登发行公告日期 2020 年 12 月 9 日 申购日期 2020 年 12 月 10 日 缴款日期 202 0 年 12 月 14 日 股票上市日期 本次股票发行结束后公司将尽快申请在深圳证券交易所创业板上 市 三、发行人 报告期的 主要财务数据 和 财务指标 项目 2020年6月末 /2020年1-6月 2019年末 /2019年度 2018年末 /2018年度 2017年末 /2017年度 资产 总额（万元） 55,079.95 48,461.17 36,565.98 28,254.41 归属于母公司所有 者权益 （万元） 29,861.25 25,452.70 18,227.71 12,597.77 资产负债率（母公 司）（%） 43.97 46.10 51.08 57.28 营业收入 （万元） 48,806.87 89,121.99 69,901.50 50,759.60 净利润 （万元） 4,722.25 6,761.33 5,527.08 3,667.38 归属于母公司所有 者的净利润 （万元） 4,407.13 6,532.87 5,179.95 3,478.12 扣除非经常性损益 后归属于母公司所 有者的净利润（万 元） 4,211.55 6,605.52 5,575.35 3,996.01 基本每股收益（元） 0.59 0. 87 0.69 0.46 稀释每股收益（元） 0.59 0.87 0.69 0.46 加权平均净资产收 益率（ % ） 15.93 29.86 33.61 30.78 经营活动产生的现 金流量净额（万元） 2,503.72 5,742.86 5,019.66 6,384.36 现金分红（万元） - - - - 研发投入占营业收 入的比例（ % ） - - - - 四、 发行人的主营业务经营情况 （一） 主营业 务基本情况 特发服务一直以综合设施管理服务为核心业务，致力于成为中国 高端综合服 务运营商 。公司所从事的服务内 容包括综合设施管理、空间管理、安全保障、环 境管理、高端接待、会议服务等，管理的项目涵盖高新科技园区、商业综合体、 政府机关、学校、住宅等多种类型，主要客户包括华为、阿里巴巴、中国移动、 国家电网、腾讯等知名企业。公司相关业务已从珠三角经济圈辐射至国内的环渤 海经济圈、长三角经济圈、西南经济圈、华中城市经济圈及海外的非洲等地。 近年来，公司在提供物业管理服务的同时，还陆续拓展了政务服务、资产经 营等业务，设 立了特发楼宇、特发政务、特发商务、特发资产经营等子公司。 凭 借优质的服务质量，公司与主要客户建立了长期、稳定的服务 关系。 作为公司从事政务服务业务的子公司，特发政务是国内首批专业化政务服务 公司。依托内部高效的管理运作模式和优质的客户资源，在嫁接丰富的项目管理 经验的基础上，公司逐步进入政务服务市场。 公司提供的政务服务主要包括：工商行政管理与质量监督、社保、税务、不 动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引 导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配套的信息化产品 服务；党 委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。 （二）竞争地位 特发服务是国内第一批获得国家一级物业管理 企业资质的企业之一，在行业 中较早推行 ISO9001 质量管理体系、 ISO14001 环境管理体系、 OHSAS18001 职业健康安全管理体系，并获评 “ 深圳知名品牌 ” 。 2014 年度、 2015 年度和 2017 年度均荣登 “ 中国物业服务百强企业 ” 榜， 2017 年度荣获 “ 中国产业园区 物业管理优秀企业 ” 、 “ 深圳市物业管理行业协会优秀企业 ” 称号。 报告期内，公司多次受到核心客户及行业协会等相关单位的嘉奖，具体情况 如下： 序 号 获奖主体 奖项名称 授予单位 1 特发服务 2018年度深圳市物业管理行业协会优 秀企业 深圳市物业管理行业协会 2 特发服务 2017年物业服务百强企业 中国指数研究院 3 特发服务 中国企业信用评价AAA 中国企业评价协会 序 号 获奖主体 奖项名称 授予单位 4 特发服务 2016年度优秀供应商 华为 5 特发服务 2017华为行政服务专项奖—最佳物业 服务体验 华为 6 特发服务 2018年度华为行政服务鼎立协作奖 华为 7 特发刚果金 2018年最佳合作团队 华为 8 阿里巴巴访客中 心项目 中国金钥匙组织杭州地区2017年度 优秀服务企业奖 中国金钥匙组织杭州地区 执委会 9 阿里巴巴9号馆 项目 2018年年度极致服务团队 阿里巴巴 10 湖畔大学项目 2018年匠心团队奖项 湖畔大学 11 特发和平里花园 项目 2017年度深圳市物业管理优秀项目 深圳市物业管理行业协会 12 特发和平里花园 项目 2018年广东省物业管理示范住宅小区 广东省物业管理行业协会 13 特发信息港项目 2018年度深圳市物业管理优秀项目 深圳市物业管理行业协会 14 特发服务 武汉基地战役嘉奖令（物资保障团队、 环境消毒保障团队） 华为 15 特发服务 成都基地“战疫”嘉奖令 华为 五 、 发行人创新、创造、创意特征，科技创新、模式创新、业态 创新 和新旧产业融合情况 （ 一 ） 服务业态和服务内容 的 多元化 创新 物业服务企业因其贴近客户的业务特性，天然具有 “ 最后一公里 ” 的入口优 势和距离优势。物业服务企业在基础物业服务的基础上开展多元经营已成为行业 发展趋势。多元经营 战略 可强化企业的品牌价值，其 带来的 协同效应 将为企业带 来更大的发展机遇 。 公司的愿景是成为中国 高端综合服务运营商 。公司通过多元经营，完善服务 生态圈，满足客户全周期 的 服务需求。报告期内，公司在 综合物业管理服务的基 础上， 凭借对市场 和行业的 发展 趋势，以及对 客户需求的 精准 把握，迅速切入政 务服务、 商务服务和 资产 经营 等 领域。公司的整体服务生态如下： 如上图所示，公司在原有综合物业管理服务的基础上，衍生出多种服务内容， 除满足公司原有客户的新增需求外，亦使公司接触到更多的潜在客户，各项服务 彼此之间具有较好协同效应。报告期内，政务服务业务已成为公司新的利润增长 点。 （ 二 ） 传统业务与新技术的融合创新 将 信息化、智能化等新技术应用在物业管理服务中 ，能够有效 提 高 服务质量 与服务效率 。以公司园区物业管理为例，公司在部分项目试点引入 “ 智能机器人 巡检系统 ” ， 填补 了 夜间人防、技防 管控手段的盲区， 该机器人 融合 多种 导航技 术和热成像技术， 能够 对周围环境进行实时感知， 并 将检测相关环境信息上传数 据后台， 实现了 智慧、精准、高效的 智能化 安保服务 。此外，公司作为 综合设施 管理服务 提供商，通过引入成熟设施管理软件和合作开发相结合的方式，将设备 设施进行数据化管理， 实时监测设备状态和效益 ，为客户提供覆盖设备设施 全生 命周期 管理的解决方案。 六 、 发行人选择的具体上市标准 发行人符合并选择适用《深圳证 券交易所创业板股票发行上市审 核规则》第 二十二条第 一 项上市标准：最近两年净利润均为正，且累计净利润不低于人民币 5 , 000 万元。 七 、 发行人公司治理特殊安排等重要事项 截至本 招股说明书 签署日，公司不存在特别表决权股份、差异化表决安排或 类似公司治理特殊安排。 八 、 募集资金用途 公司拟公开发行新股不超过 2,500 万股人民币普通股，本次发行募集资金扣 除发行费用后，将投资于物业管理市场拓展项目、信息化建设项目、人力资源建 设项目、物业管理智能化升级和节能改造项目和补充流动资金项目，总投资金额 为 34,519.77 万元。若 实际募集资金不能满足上述全部项目投资需要，资金缺口 由公司自筹解决 ， 若高于拟投资项目的资金需求，则超过部分将用于补充与公司 主营业务相关的流动资金。募集资金投资项目的具体情况如下： 项目名称 投资金额（万元） 拟投入募集资金金额（万元） 物业管理市场拓展项目 19,323.79 19,323.79 信息化建设项目 5,008.50 5,008.50 人力资源建设项目 4,548.00 4,548.00 物业管理智能化升级和节能改造项目 3,689.48 3,689.48 补充流动资金 1,950.00 1,950.00 合计 34,519.77 34,519.77 第三节 本次发行概况 一、本次发行的基本情 况 发行股票种类 境内上市人民币普通股（ A 股）股票 每股面值 人民币 1.00 元 发行股数 2,500 万股 ， 占本次发行后总股本的 25.0 0 % 。 公司现有股东在本次发 行中不转让老股 每股发行价格 18.78 元 / 股 发行人高管、员工拟参 与战略配售情况 公司高级管理人员及核心员工参与战略配售， 配售数量 为 250 万股 。 资产管理计划获配股票的限售期为 12 个月，限售期自本次公开发行 的股票在深交所创业板上 市之日起开始计算 保荐人相关子公司拟 参与战略配售情况 保荐人相关子公司 不参与本次发行的战略配售 发行市盈率 28.75 倍（ 按 发行价格除以 发行后 每股收益计算 ） 发行后每股收益 0.65 元（按 2019 年度 经审计的扣除非经常性损益前后孰低 归属于母 公司股东 的净利润除以发行后总股本计算） 发行前每股净资产 3.98 元（按 2020 年 6 月 30 日 经审计的归属母公司股东的净资产除 以发行前总股本计算） 发行后每股净资产 7.31 元（ 按 2020 年 6 月 30 日 经审计的归属于母公司股东的 净资产 与本次募集资金净额之和除以发行后 总股本计算 ） 发行市净率 2.57 倍（ 按 发行价格除以发行后每股净资产计算 ） 发行方式 本次发行采用向战略投资 者定向配售、网下向符合条件的网下投资者 询价配售与网上向持有深圳市场非限售 A 股股份和非限售存托凭证市 值的社会公众投资者定价发行相结合的方式进行。 发行对象 符合资格的询价对象和在深圳证券交易所开户的创业板合格投资者， 或中国证监会、深圳证券交易所等监管部门另有规定的其他对象（国 家法律、法规禁止购买者除外） 承销方式 余额包销 发行费用概算 费用总额（不含税）为 3,693.36 万元，其中： 1 、承 销及保 荐费用 2,603.77 万元 2 、审计 及验资 费用 495.28 万元 3 、律师费用 237.74 万元 4 、用于本次 发行的信息披露费用 333.77 万元 5 、发行 手续费及其他费用 22.80 万元 注 ： （ 1 ） 以上发行费用均不含增值税 ； （ 2 ） 最终实际 发行手续费及其 他费用 较招股意向书中披露的 发行手续费及其他费用 增加印花税 1 0.82 万元 。 二、本次发行有关机构 （ 一 ）保荐人（主承销商） 名称： 国泰君安证券股份有限公司 法定代表人 ： 贺青 注册地址： 中国（上海）自由贸易试验区商城路 618 号 电话： 0755 - 23 976200 传真： 0755 - 23970200 保荐代表人： 许磊、周聪 项目协办人： 曹子建 项目 经办人 ： 张力、赵宗辉、银波 （ 二 ）律师事务所 名称： 国浩律师（深圳）事务所 负责人： 马卓檀 注册地址： 深圳市深南大道 6008 号特区报业大厦 22/24/31 层 电话： 0755 - 83515666 传真： 0755 - 83515333 经办律师： 幸黄华、祁丽 （ 三 ） 会计师 事务所 名称： 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 负责人 ： 张希文 主要经营场所： 浙江省杭州市西湖区西溪路 128 号 6 楼 电话： 0755 - 82903666 传真： 0755 - 82990751 经办注册会计师： 金顺兴、李鑫 （ 四 ）资产评估机构 （未完）  |