[年报]市北高新:市北高新2020年年度报告
原标题:市北高新:市北高新2020年年度报告 公司代码： 600604 900902 公司简称： 市北高新 市北 B股 上海市北高新股份有限公司 2020 年年度报告 二 Ｏ 二 一 年 三 月 二十九 日 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司 全体董事出席 董事会会议。 三、中审华会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 为本公司出具了 标准无保留意见 的审计报告。 四、公司负责人 罗岚 、主管会计工作负责人 李炜勇 及会计机构负责人（会计主管人员） 吴亦希 声 明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以 2020年末总股本 1,873,304,804股为基数，按每 10股派现金人民币 0.12元（含税）向全 体股东分配利润，共分派现金红利人民币 22,479,657.65元。该利润分配方案尚需公司 2020年年度 股东大会批准。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请 投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详细请查阅本报告第四节“经营情况讨论与分 析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。 十一、其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ................................ . 5 第三节 公司业务概要 ................................ ................................ ................................ ..................... 9 第四节 经营情况讨论与分析 ................................ ................................ ................................ ....... 11 第五节 重要事项 ................................ ................................ ................................ ........................... 26 第六节 普通股股份变动及股东情况 ................................ ................................ ........................... 40 第七节 优先股相关情况 ................................ ................................ ................................ ............... 44 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................ ................................ ....... 45 第九节 公司治理 ................................ ................................ ................................ ........................... 51 第十节 公司债券相关情况 ................................ ................................ ................................ ........... 55 第十一节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ........................... 58 第十二节 备查文件目录 ................................ ................................ ................................ ................. 183 第一节 释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 市北集团或控股股东 指 上海市北高新（集团）有限公司 市北高新或公司或上市公司 指 上海市北高新股份有限公司 市北高新园区或园区 指 上海市市北高新技术服务业园区 南通科技城 指 市北高新（南通）科技城 报告期或本期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 开创公司 指 上海开创企业发展有限公司 聚能湾 指 上海聚能湾企业服务有限公司 欣云投资 指 上海市北高新欣云投资有限公司 市北发展 指 上海市北生产性企业服务发展有限公司 市北祥腾 指 上海市北祥腾投资有限公司 上海睿涛 指 上海睿涛房地产开发有限公司 云中芯 指 上海云中芯企业发展有限公司 云盟汇 指 上海云盟汇企业发展有限公司 云置禾 指 上海云置禾企业发展有限公司 市北 . 新中新 指 静安区 392 街坊 54 丘地块项目 市北 . 云立方 指 静安区万荣路 1268 号产业建设项目 市北 . 智汇园 指 静安区 334 街坊 87 丘产业载体建设项目 市北 . 壹中心 指 静安区市北高新技术服务业园区 N070501 单元 14 - 06 地块 市北 . 祥腾麓源 指 松江区永丰街道新城主城 H 单元 H14 - 08 号地块 市北 . 区块链生态谷 指 静安区永和社区 N070601 单元 076f - 02 、 076c - 04 地块 南通科技城 . 云院项目 指 南通科技城 M13235 地块项目 南通香溢紫郡项目 指 南通科技城 CR13043 地块项目 绿地中环广场项目 指 静安区 336 街坊 18 丘地块项目 市北 . 聚能湾创新社区 指 静安区市北高新技术服务业园区 N070501 单元 01 - 06 地块 莫里斯花源 指 嘉定区徐行镇 06 - 04 号地块 盛誉世家 指 青浦区盈浦街道胜利路西侧 03 - 04 地块 21 - 02 地块项目 指 市北高新技术服务园区 N070501 单元 21 - 02 地块项目 17 - 02 地块项目 指 市北高新技术服务业园区 N070501 单元 17 - 02 地块项目 22 - 02 地块项目 指 市北高新技术服务业园区 N070501 单元 22 - 02 地块项目 静安市北国际科创社区 指 位于市北高新园区东部区域，四至范围为东至寿阳路、西 至共和新路、南至汶水路、北至江场路， 21 - 02 地块项目、 17 - 02 地块项目、 22 - 02 地块项目处于其区域范围内。 大数据产业基金 指 上海市北高新创业投资合伙企业（有限合伙） 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 公司的中文名称 上海市北高新股份有限公司 公司的中文简称 市北高新 公司的外文名称 SHANGHAI SHIBEI HI- TECH CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 SHIBEI HI- TECH 公司的法定代表人 罗岚 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 胡申 姚挺 联系地址 上海市江场三路 262号 1楼 上海市江场三路 262号 1楼 电话 021- 66528130 021- 66528130 传真 021- 56770134 021- 56770134 电子信箱 [email protected] [email protected] 三、基本情况 简介 公司注册地址 上海市共和新路 3088弄 2号 1008室 公司注册地址的邮政编码 200072 公司办公地址 上海市江场三路 262号 1楼 公司办公地址的邮政编码 200436 公司网址 www.shibeiht.com 电子信箱 [email protected] 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露 媒体 名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》、《证 券时报》和香港《大公报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 董事会办公室 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 市北高新 600604 二纺机 B股 上海证券交易所 市北 B股 900902 二纺 B股 六、其他 相 关资料 公司聘请的会计师事务所 （境内） 名称 中审华会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 办公地址 天津市和平区解放路 188 号信达广场 53 层 签字会计师姓名 成志城， 李璟 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位： 元 币种： 人民币 主要会计数据 2020 年 2019 年 本期比上年同期 增减 (%) 2018 年 营业收入 1,202,345,645.00 1,090,382,410.24 10.27 507,856,217.28 归属于上市公司股 东的净利润 175,826,519.37 210,993,840.29 - 16.67 237,628,252.23 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润 138,691,950.21 161,801,170.16 - 14.28 229,828,288.27 经营活动产生的现 金流量净额 - 1,544,780,918.53 - 292,149,798.70 不适用 - 3,991,997,594.01 2020 年 末 2019 年 末 本期末比上年同 期末增减（ % ） 2018 年末 归属于上市公司股 东的净资产 6,467,810,714.84 6,275,784,607.69 3.06 6,107,809,734.37 总资产 19,109,142,594.55 18,212,931,353.11 4.92 16,330,694,085.55 (二)主要财务指标 主要财务指标 2020 年 2019 年 本期比上年同期增 减 (%) 2018 年 基本每股收益（元／股） 0.09 0.11 - 18.18 0.13 稀释每股收益（元／股） 0.09 0.11 - 18.18 0.13 扣除非经常性损益后的基本每股 收益（元／股） 0.07 0.09 - 22.22 0.12 加权平均净资产收益率（ % ） 2.76 3.41 减少 0.65 个百分点 3.96 扣除非经常性损益后的加权平均 净资产收益率（ % ） 2.18 2.62 减少 0.44 个百分点 3.83 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和 归 属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、2020年分季度主要财务数据 单位： 元 币种： 人民币 第一季度 （ 1- 3月份） 第二季度 （ 4- 6月份） 第三季度 （ 7- 9月份） 第四季度 （ 10- 12月份） 营业收入 708,546,565.49 120,580,090.95 127,010,748.12 246,208,240.44 归属于上市公司股 东的净利润 165,171,831.72 - 69,641,559.00 - 39,060,379.24 119,356,625.89 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益后的净利润 162,635,687.15 - 70,277,936.01 - 43,459,620.09 89,793,819.16 经营活动产生的现 金流量净额 - 173,417,677.53 - 1,471,410,339.96 315,140,321.91 - 215,093,222.95 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位 :元 币种 :人民币 非经常性损益项目 2020 年金额 附注（如适 用） 2019 年金额 2018 年金额 非流动资产处置损益 86,370.10 - 72,131.42 170,080.55 越权审批，或无正式批准文件，或 偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公 司正常经营业务密切相关，符合国 家政策规定、按照一定标准定额或 定量持续享受的政府补助除外 4,754,753.79 17,540,174.90 7,958,225.96 计入当期损益的对非金融企业收取 的资金占用费 4,466,892.76 7,438,806.87 企业取得子公司、联营企业及合营 企业的投资成本小于取得投资时应 享有被投资单位可辨认净资产公允 价值产生的收益 非 货币 性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害 而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、 整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超 过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司 期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事 项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效 套期保值业务外，持有交易性金融 资产、衍生金融资产、交易性金融 负债、衍生金融负债产生的公允价 值变动损益，以及处置交易性金融 资产、衍生金融资产、交易性金融 负债、衍生金融负债和其他债权投 35,617,203.68 38,501,260.83 资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合 同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的 投资性房地产公允价值变动产生的 损益 根据税收、会计等法律、法规的要 求对当期损益进行一次性调整对当 期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入 和支出 8,658,528.54 1,022, 771 .58 2,237,867.10 其他符合非经常性损益定义的损益 项目 少数股东权益影响额 - 4,519,060.41 - 2,419,913.14 - 109,425.49 所得税影响额 - 11,930,119.30 - 12,818,299.49 - 2,456,784.16 合计 37,134,569.16 49,192,670.13 7,799,963.96 十一、采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位： 元 币种： 人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的 影响金额 交易性金融资产 54,610,820.60 54,100,679.50 - 510,141.10 - 510,141.10 其他非流动金融资产 301,324,864.05 461,375,596.24 160,050,732.19 30,050,732.19 合计 355,935,684.65 515,476,275.74 159,540,591.09 29,540,591.09 十二、其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 报告期内，公司作为市北高新园区开发运营方，始终以“产业地产开发运营、产业投资孵化、 产业服务集成”为核心业务，以“打造中国大数据产业之都，创建中国创新型产业社区”为战略 发展目标，致力于成为“国内领先的精品园区综合运营商”。立足主营的市北高新园区，公司以大 数据、云计算为产业基础，以 5G、区块链为转型机遇，明确园区在新基建、在线新经济时代大潮 中的发展方向 ， 推动园区数字产业化 、 产业数字化 ， 树立 “城市数字化转型 ”的先行示范区 。 报告 期内 ， 公司继续深入探索 “地产 +投资 ”双轮驱动运营模式 ， 同时以更积极主动的姿态 ， 紧密围绕静 安区“一轴三带”的发展战略，践行静安区“全球服务商计划”，建设静安对接上海全球科创中心、 助力上海国际数字之都的核心承载区。 报告期内，公司在产业地产开发运营方面，主要以自行开发、参股合作等方式推进产业载体 开发和配套建设，承担市北高新园区内产业载体的开发、建设、运营、管理业务的一体化运作， 为数智产业、总部经济的落户及高端研发创新中心的建设做好定制化的硬件建设。在产业载体运 营上公司采用“租售并举、租赁为先”的管理理念，打开产业转型向上渠道，加快构建以数智经 济为引领，总部经济、楼宇经济为主体的现代产业体系。在产业 投资孵化方面，公司坚持“直投 +基金 ”、 “投资 +培育 ”产业投资体系 ， 注重投资的专业性和协同性 ， 在投资环节中高效利用园区运 营中所 积累的渠道、信息及资源优势，把产业地产的有形资源与产业投资的无形资源有机融合， 利用园区平台及定制化服务实现被投企业的增值，以产业投资带动产业招商，以产业投资赋能企 业发展，形成可持续发展的市北投资模式。在产业服务集成方面，公司运营的市北高新园区在报 告期内被认定为静安四个核心功能区之一的市北功能区，作为静安区发展高新技术产业的招商引 资平台，公司把产业载体租售、产业投资与招商引资、区域税收贡 献协同联动，逐步形成公司新 的业务模式和业绩增长点。同时公司以企业需求为导向，分别从产业侧与服务侧入手，不断丰富 和深化服务内涵，打造市北高新企业综合服务体系及生活配套服务体系，确立以服务为核心的园 区运营理念。公司通过更人性化的服务强化社区理念，从工作、生活各方面为园区企业及人员提 供便利，增强园区企业的归属感，形成从“园”向“城”的转变。 随着中国经济“新常态”下的结构化升级，从以量为主的发展模式转变为以质为中心的模式， 产业园区发展新机遇主要体现在产业升级，产业链拓展，数字化运营等领域，产业园区的职能从 “产业集 聚”开始向全产业链构建及全产业链服务供应商进行转变。在政策的支持下，产业园区 利用物理空间平台，表现出产城融合、创新研发、产业聚集这些园区独有的鲜明特色。从园区运 营来看，目前智慧园区建设已经成为行业主流，智慧园区对于管理提效，增值收益和品牌溢价有 着明显作用，可以整体提升园区竞争力。作为静安对接上海全球科创中心建设的核心承载区，公 司运营的市北高新园区积累了丰富的大数据及数智行业企业的服务经验，在大数据领域具有先发 优势，同时在多年园区运营过程中逐渐打造了园区的“数智生态圈”。公司将以数智产业招商为核 心，以数智园区 服务为特色，以数智行业投资为纽带，打造上海“数智产业新高地”，力争成为上 海全球科创中心的“数据核”，长三角世界级城市群的“数据港”。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 报告期内，公司顺应科技产业迭代趋势，在不断提升自身园区运营水平的同时，积极拓展产 业投资能力 ， 紧抓 “ 地产 +投资 ”的发展策略主线 ， 聚焦科创中心建设 ， 深耕数智产业发展 ， 服务 静安区域经济，以载体建设、产业集聚、投资孵化、企业服务等为重要抓手，努力确保各项业务 按既定目标稳步推进 ， 继续为 “打造中国大数据产业之都 、 建设中国创新型产业社区 ”的美好愿景 努力奋斗。 1、产业载体综合开发业务愈发成熟 公司主营的市北高新园区地处上海静安中心城区位置，是静安承接上海全球科创中心、国际 数字之都建设的核心功能区。公司长 期以来始终秉持“科创市北、智慧产业、智能建筑”的设计 理念 ， 在实践中积极探索 “ BIM+大数据 ”的全流程管控和运营体系 ， 陆续打造了一批精准定制的 高端产业载体 ， 包括市北总部经济园 、 市北 .新中新 、 市北 .云立方 、 市北 .智汇园 、 市北 .壹中心等 。 在新建设项目中 ， 位于园区西部核心区域的市北 .区块链生态谷和市北 .聚能湾创新社区载体项目 均已在报告期内竣工；位于东部区域的静安市北国际科创社区，各子项目地块建设有序推进， 计 划于 2023年底陆续交付使用。静安市北国际科创社区作为上海中心城区以数据智能为产业核心驱 动的重要载体 ， 将努力打 造成为 “市北数智生态园 ”和 “民营经济总部集聚区 ”。 此外 ， 为进一步释 放园区发展空间，提升低效存量土地使用效能，公司计划对江场西路以北走马塘沿岸区域进行整 体改造 、 转型升级 。 公司将持续贯彻 “人民城市人民建 、 人民城市为人民 ”重要理念 ， 把市北高新 园区建设成为产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的创新型产业社区，营造宽松的创新创 业环境、和谐的人文环境、富有未来感的科技体验环境，树立起高品质园区的建设典范。 2、 “数智 ”产业赋能集聚路线愈发明确 公司主营的市北高新园区是上海市首个大数据产业基地和唯一的云计算产业基地以及 首批超 高清视频产业示范基地，历经数次转型蝶变，目前已初步形成“总部支撑、数智赋能”的产业格 局。近年来，市北高新园区产业集聚发展路线愈发清晰，并根据数据要素“应用、技术、资源、 支撑”四个层级，绘制了全市首张数据智能产业链图谱。围绕数据要素全流通体系，从云计算、 大数据到 5G、 区块链 ， 从底层技术到前端应用 ， 园区走出了一条 “迭代不断代 、 转型不走形 ”的发 展路径。目前，园区拥有数据智能类企业 380余家，其中经市经信委认定的大数据企业达 170余 家， 占到总数的近 1/3，包括浪潮云、卡斯柯、宝尊电商、鹏博士、格尔软件、合合信 息、珍岛信 息等在内的一批 “数智 ”头部企业先后入驻 ， 成为推动园区经济向更高能级跃迁的动力引擎 。 随着园区“数智”产业标签显示度、贡献度的逐步攀升，大数据“五位一体”规划格局初显。 包括上海市大数据中心、上海数据交易中心、大数据流通与交易技术国家工程实验室、大数据试 验场、大数据联盟、交大健康大数据研究院、亚马逊 AWS创新中心、中航联创（上海）创新中 心等在内的机构院所先后云集响应，组成了园区产业功能平台服务体系的中坚力量。报告期内， 区块链生态谷项目在 2020年 6月正式揭牌，以华为上海区块链生态创新中心、万向区块链 +大数 据联合创新中心、中信信息区块链技术研究中心以及上海科学院区块链技术研 究所为首的区块链 研究机构纷至沓来 ， 共同打造 “ 1+3+N”产业创新生态 ， 聚焦 “数字金融 、 数据交易 、 跨境贸易 ”等 重点领域，寻求关键底层技术的研发突破。 报告期内，市北高新园区在营造产业氛围方面依旧热度不减，先后举办或参与了静安国际大 数据论坛、首届大数据专项劳动竞赛、上海开放数据应用创新大赛（ SODA）、 BOT数据智能创新 应用大赛静安站等多场专业论坛及创业比赛，为优秀团队和创新人才提供展示舞台，激活园区创 新活力。 3、 “直投 +基金 ”、 “投资 +培育 ”产业投资体系愈发全面 公司在产业投资方面立足于 “ 地产 +投资 ”双轮驱动运营模式 ， 采取 “直投 +基金 ”的多元化产业 投资体系，依托公司专业投资团队的丰富经验，在产业基金、股权投资、项目合资等方面多点开 花，形成内外兼顾、产融结合的投资新格局。公司产业投资业务紧紧围绕市北高新园区的优势产 业和优质企业 ， 注重投资的专业性和协同性 ， 依托 “聚能湾国家级科技企业孵化器 ”和 “助力科创引 培计划 ”两大平台 ， 构建 “孵化 →投资 →赋能 ”的产业投资孵化的创新闭环 。 通过科技孵化 ， 筛选具 有投资潜力的目标企业 ； 通过 “引培计划 ”等系列活动对投资 企业进行精细化的考评及筛 选 ， 确定 合适投资目标；通过产业投资赋能，为被投企业提供产业合作、资本支持及大数据应用场景落地 等机会，加速推动企业成长壮大，以此促进投资与园区产业的联动，打造数智产业的投资生态圈。 4、企业服务品牌聚合效应愈发显著 公司运营的市北高新园区围绕园区开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心业务， 坚持走专业化、精品化、品牌化路线，已经形成了注重产业、人才、品质、配套、功能、生态和 管理的等各要素综合发展的产业园区综合运营模式。公司始终注重探索园区综合管理服务的创新 模式，通过精准的产业定位打 造独有的数智产业园区综合服务体系，全力优化营商环境，强化生 态园区建设，创建线上线下互补结合的服务机制，在园区范围内初步形成智慧园区综合管理体系， 打破了产业园区与城市空间之间的固有壁垒，全面缔造了“生产、生活、生态”三者有效联结的 良好局面。公司积极构建产业园区数字化管理能力和国际科创社区数字化运营能力，并逐步将软 实力内化为市北高新的企业品牌，以形成未来轻资产输出价值。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况 讨论与分析 2020 年是 “ 十三五 ” 的收官之年，也是 “ 十四五 ” 大幕将启之年，更是疫情突发、局势多变 之年。公 司一如既往地以 “ 打造中国大数据产业之都、建设中国创新型产业社区 ” 为战略发展目 标，主动对接上海全球科创中心、国际数字之都建设，抢抓新基建、在线新经济战略机遇，服务 上海城市数字化转型总体大局，有效应对新冠疫情带来的各种经营风险，践行国有控股上市公司 的责任与担当，较好地完成了全年各项目标任务。报告期内，公司实现全年营业收入为 12.02 亿 元，归属于上市公司股东的净利润为 1.76 亿元 。 1 、高品质产业载体孕育产业新空间 在产业载体租售方面，公司继续坚持“租售并举，租赁为先”的总体方针，进一步加速优质 企业和资本沉淀积累 ，为下一阶段园区集聚数字产业、向数字化转型提供有力的载体支持。报告 期内，公司积极践行企业社会责任、履行国有企业服务区域经济发展的责任，切实减轻园区中小 企业负担，公司减免园区中小企业 3 个月的租金，合计减免租金人民币 3,856.78 万元。截至报告 期末，公司及控股子公司出租 产业载体 总面积为 36.89 万平方米，公司实现 产业载体 租金收入人 民币 4.11 亿元；公司及控股子公司全年销售项目签约面积为 1.76 万平方米，签约金额人民币 6.72 亿元。 在产业载体项目建设方面，公司继续遵循“科创市北、智慧产业、智能建筑”的载体建设 理 念。截至报告期末，公司竣工产业载体项目 2 个，为市北 . 区块链生态谷及市北 . 聚能湾创新社区， 总建筑面积达 23.42 万平方米；公司主导的在建载体项目 2 个，分别为静安市北国际科创社区内 的 21 - 02 地块项目和 22 - 02 地块项目，总建筑面积 42.45 万平方米，计划于 202 4 年陆续交付使用。 静安市北国际科创社区建成后将依托 “5G+” 赋能效应，打造以 “ 数字底座、数据中台、数字服务 ” 垂直体系为核心的智慧园区新生态，在 5G 、超高清视频、工业互联网 等产业方向上形成新集聚、 新突破。 2 、高效率招商模式聚焦产业链招商 报告期内，公司运营的市北高新园区被认定为静安四个核心功能区之一的市北功能区。市北 功能区作为静安发展高新技术产业的主阵地，根据静安区委区政府的要求，公司承担了提升区域 产业能级和再造区域产业活力的责任。报告期内，公司强化了产业载体租售、产业投资与招商引 资、区域税收贡献协同联动，增加招商引资服务收入，逐步形成公司新的业务模式。报告期内， 公司重点聚焦对龙头企业和大数据产业企业的招引力度。在新冠疫情和经济下行的背景下， 2020 年，公司共引进内外资企业合计 261 家，其中包括千万税收以上企业 14 家、跨国地 区总部 3 家。 引进 企业中，科技型企业 159 家，其中包括大数据企业 93 家，占全年引进企业的比例为 35.63% 。 报告期内，公司探索产业链招商新模式。 2020 年 4 月 “ 市北 . 区块链生态谷创新能力建设及 重大行业应用示范 ” 获得上海市科创办重大建设项目正式立项。通过该项目，市北 . 区块链生态谷 成功的运作成为上海市的区块链产业集聚区域，通过 “1+3+N” 的产业形态，即搭建 1 个平台（上 海科学院区块链功能性平台）、打造 3 个创新中心（华为区块链生态创新中心、信息发展区块链创 新中心、万向区块链 + 大数据创新中心）、吸引 N 家区块链企业聚集，目前已经引进 10 多家区块链 公司。该项目的成功运作，走出了一条以重大项目为旗帜，吸引企业主动集聚的产业链招 商新模 式，成为全市区块链特色产业发展新高地。 3 、高成长产业投资带动孵化新链条 报告期内，公司积极推进“地产 + 投资 ” 双轮驱动运营模式朝纵深发展，产业投资围绕从初创 期到 Pre - IPO 各个阶段，伴随投资企业成长的同时联动招商，打造投资赋能概念。公司在投资环 节中高效利用园区运营中积累的渠道、信息及资源优势锁定优质投资标的，利用园区平台及定制 化服务实现被投企业增值，将投资业务打造为市北高新的园区特色品牌，吸引更优质的入驻企业 ， 从而促进市北高新园区的开发建设。 报告期内，公司对参与设立的大数据产业基金追加认购份额人民币 5,000 万元，大数据产业 基金在报告期内已取得营业执照并开始运营，未来将逐步反哺园区大数据企业经营发展，推动大 数据企业自主创新，创造 “ 数据赋能、产业智能 ” 的全新格局，形成 “ 基地 + 基金 ” 深入协同、共 赢并进的良好态势。此外公司还相继完成了对中译语通科技股份有限公司、上海腾瑞制药股份有 限公司的投资，合资成立了阳晞网络技术（上海）有限公司。另外公司推动面向广大科技创新企 业的 “ 助力科创引培计划 ” ，目前已有 23 家企业被列入引培 计划。报告期内，公司为园区重点科 创企 业提供线上高管训练营 和 精准服务对接，目前引培计划内已有企业开始推进科创板上市工作。 报告期内，公司以旗下国家级科技企业孵化器聚能湾为核心，悉心构建“开放数据 + 创新项目 +VC 资本 + 入孵培育 ” 的闭环生态，为园区掌握关键核心技术的科创企业提供 “ 政策 + 空间 + 系统 + 投资 + 生态 ” 的全方位服务。截至报告期末，聚能湾累计孵化苗圃项目 318 项，孵化企业 320 户， 目前在孵企业 118 户，加速器企业达 66 户。同时，聚能湾在报告期内顺利通过了人社部全国创业 孵化示范基地的复评，同时还继续保有科技部国 家级科技企业孵化器、工信部国家级中小企业公 共服务平台等多项荣誉资质，成为构建园区数智产业投资生态圈的重要一环，未来将继续 成为公 司寻找优秀投资标的、挖掘潜力企业的关键平台。 4 、高质量产业发展塑造品牌新形象 在园区产业发展方面，公司运营的市北高新园区是上海大数据产业布局的核心支撑点，按照 上海大数据“五位一体”规划要求，公司目前已初步完成了“创新基地 + 交易中心 + 产业基金 + 发展 联盟 + 研究中心 ” 的布局构建，推动 “ 总部支撑、数智赋能 ” 的区域经济格局逐步成型。报告期内， 公司继续围绕总部经济、 “ 数智 ” 经济开展招商引资工作 。截至 2020 年底，市北高新园区注册企 业 2,800 余家，园区从业人数 5.5 万余人，拥有总部型企业 21 家，具有总部特征的龙头企业 60 余家；数据智能类企业 380 余家，其中经市经信委认定的大数据企业达 170 余家， 占到总数的近 1/3 。报告期内，公司运营的市北高新园区 “ 数智 ” 产业强度和经济产出密度均保持在高位发展区 间，在全市开发区土地亩产税收排名中继续位列第二，面对疫情风险园区的产业发展表现出较强 韧性。 在园区品牌形象方面，在实现疫情防控工作力度不变的情况下，公司在报告期内组织举办各 类大数据相关的论坛赛事，包括在线直 播“数智市北、链接未来 —— 产业空间项目云上推介会”、 静安国际大数据论坛、上海开放数据创新应用大赛（ SODA 大赛）、大数据主题专项劳动竞赛等， 来进一步扩大 “ 市北大数据 ” 品牌影响力、知晓度、美誉度。同时借助东方卫视、东广新闻、上 海电视台等电视媒体、广播宣传、专题会议等主流媒体渠道，继续扩大宣传阵地和宣传效果，全 方位塑造 “ 数智市北 ” 的崭新形象。另外，在报告期内，市北高新园区成功复评 “ 国家级生态工 业示范 园区”，聚能湾孵化器通过人社部全国创业孵化示范基地复评，彰显了政府对于公司在基础 配套、企业服务、生态环境等方面建设 取得成效的高度重视；公司还先后获得金融界 2020 年度房 地产业 “ 数智驱动奖 ” 、第 21 届上市公司 “ 金牛奖 - 投资者关系管理奖 ” 、沙利文 2020 中国新基 建企业榜 “ 创新基建奖 ” 以及 2020“ 金质量 ” 上市公司系列评选的 “ 企业治理奖 ” 和 “ 卓越企 业家奖 ” 等奖项称号，受到社会各界的广泛关注与认可。 在园区产业服务集成上面，公司分别从产业侧与服务侧入手，与园区合力打造了市北高新园 区企业综合服务体系及生活配套服务体系，围绕“人”和“企业”两大园区要素打造活力科创社 区，构建园区数智产业综合服务商。在产业侧，公司加强与政府各职能部门的深度协同与对接， 从“政策通”、“数据通”、“资源通”三个角度，为园区企业的经营发展提供线上线下各项政府服 务的便利。报告期内，公司配合静安区政府“窗口前移”试点推广，以园区“政企通”服务平台 为支撑，在园区管委会的统筹部署下，静安区市场监管局在园区揭牌成立了“市北高新园区市场 监管所” ；区人社局设立了“人力资源服务线下体验站”，并且拟定了人才引进政策；区公安局将 原先的“园区警务站”升级为“大宁路派出所市北高新园区分部”；区税务局打造了以智慧办税为 特色的“全市最优社会共治点示范项目”。 这些专属服务平台的建立将 进一步增强园区的服务软实 力，为企业的竞争硬实力提供保障。在服务侧，公司充分利用数字化平台手段，打造由党建、商 务、文创、居住等服务子系统组成的生活配套服务体系，构建起从高端商务、人才公寓、餐饮到 党建文化、文创活动、企业培训等一系列的配套保障，从而使产业空间搭配个人空间，产业空间 协调城市空 间，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合、功能融合，形成充满活力、产城融 合的静安市北国际科创社区。 二、报告期内主要经营情况 详见本报告第四节“一、经营情况讨论与分析”。 (一)主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位 : 元 币种 : 人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（ % ） 营业收入 1,202,345,645.00 1,090,382,410.24 10.27 营业成本 573,588,314.35 533,236,789.57 7.57 销售费用 429,433.17 3,339,542.94 - 87.14 管理费用 58,356,500.70 69,932,476.49 - 16.55 研发费用 财务费用 288,978,148.37 222,176,032.55 30.07 经营活动产生的现金流量净额 - 1,544,780,918.53 - 292,149,798.70 不适用 投资活动产生的现金流量净额 - 128,933,125.17 - 20,122,404.77 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 306,137,516.98 701,848,108.45 - 56.38 销售费用变动原因说明 :本期销售中介费用减少所致。 财务费用变动原因说明 :本期融资费用增加所致。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明 :主要原因为 本期对外融资到期还款增加所致。 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内公司实现主营业务收入 1,193,874,019.40元，同比增加 10.79%。报告期内公司实现 主营业务成本 573,536,305.11元，同比增加 7.56%。 (1). 主营业务 分 行业 、分 产品 、分地区情况 单位 :元 币种 :人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （ % ） 营业收入 比上年增 减（ % ） 营业成本比 上年增减 （ % ） 毛利率 比上年增减 （ % ） 房地产业 617,475,843.25 305,809,719.80 50.47 2.42 4.32 减少 0.91 个百分点 租赁和其他服务业 576,398,176.15 267,726,585.31 53.55 21.43 11.51 增加 4.14 个百分点 合计 1,193,874,019.40 573,536,305.11 51.96 10.79 7.56 增加 1.44 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （ % ） 营业收入 比上年增 减（ % ） 营业成本比 上年增减 （ % ） 毛利率 比上年增减 （ % ） 园区产业载体销售 605,410,597.69 294,414,107.04 51.37 0.50 0.61 减少 0.05 个百分点 住宅销售 12,065,245.56 11,395,612.76 5.55 2,206.47 2,126.75 增加 3.38 个百分点 园区产业载体租赁 411,396,071.92 235,027,039.93 42.87 - 6.86 10.01 减少 8.76 个百分点 其他服务业 165,002,104.23 32,699,545.38 80.18 400.26 23.55 增加 60.43 个百分点 合计 1,193,874,019.40 573,536,305.11 51.96 10.79 7.56 增加 1.44 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （ % ） 营业收入 比上年增 减（ % ） 营业成本比 上年增减 （ % ） 毛利率 比上年增减 （ % ） 上海 1,180,441,332.70 566,092,678.12 52.04 10.72 7.31 增加 1.52 个百分点 南通 13,432,686.70 7,443,626.99 44.59 17.99 30.27 减少 5.22 个百分点 合计 1,193,874,019.40 573,536,305.11 51.96 10.79 7.56 增加 1.44 个百分点 主营业务分行业 、 分产品、分地区情况的说明 本期住宅销售为市北.祥腾麓源项目剩余住宅完成全部销售，导致住宅销售营业收入和营业成 本比上年增加。 本期其他服务业 营业收入大幅增加的主要原因为 公司招商服务收入 大幅增加 所致 ，毛利率相 应增加。 (2). 产销量情况 分析表 □适用 √不适用 (3). 成本分析表 单位： 元 分行业情况 分行业 成本构成项 目 本期金额 本期占总 成本比例 ( % ) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例 ( % ) 本期金额 较上年同 期变动比 例 ( % ) 情况 说明 房地产业 房地产 305,809,719.80 53.32 293,134,687.11 54.97 4.32 租赁和其他 服务业 租赁和商务 服务 267,726,585.31 46.68 240,102,102.46 45.03 11.51 合计 573,536,305.11 100.00 533,236,789.57 100.00 7.56 分产品情况 分 产品 成本构成项 目 本期金额 本期占总 成本比例 ( % ) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例 ( % ) 本期金额 较上年同 期变动比 例 ( % ) 情况 说明 园区产业载 体销售 房地产 294,414,107.04 51.33 292,622,926.14 54.88 0.61 住宅销售 房地产 11,395,612.76 1.99 511,760.97 0.10 2,126.75 市北.祥腾麓源 剩余住宅完成 全部销售 , 营业 成本相应增加 。 园区产业载 体租赁 租赁 235,027,039.93 40.98 213,635,066.49 40.06 10.01 其他服务业 商务服务 32,699,545.38 5.70 26,467,035.97 4.96 23.55 合计 573,536,305.11 100.00 533,236,789.57 100.00 7.56 成本分析其他情况说明 无 (4). 主要销售客户及主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额 82,290.68万元 ，占年度销售总额 66.72%；其中前五名客户销售额中关联 方销售额 0万元 ，占年度销售总额 0 %。 前五名供应商采购额 271,483.12万元 ，占年度采购总额 78.14%；其中前五名供应商采购额中 关联方采购额 0万元 ，占年度采购总额 0%。 其他说明 无 3. 费用 √适用 □不适用 单位：元 项目 2020 年 2019 年 本报告期比上年同期增减 销售费用 429,433.17 3,339,542.94 - 87.14% 管理费用 58,356,500.70 69,932,476.49 - 16.55% 财务费用 288,978,148.37 222,176,032.55 30.07% 销售费用变动原因说明 : 本期销售中介费用减少所致。 财务费用变动原因说明 : 本期融资费用增加所致。 4. 研发投入 (1). 研发 投入 情况表 □适用 √不适用 (2). 情况说明 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 单位：元 项目 2020年 2019年 本报告期比上年同 期增减 经营活动产生的现金流量净额 - 1,544,780,918.53 - 292,149,798.70 不适用 投资活动产生的现金流量净额 - 128,933,125.17 - 20,122,404.77 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 306,137,516.98 701,848,108.45 - 56.38% 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明 :主要原因为 本期对外融资到期还款增加所致。 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三)资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产 及 负债 状 况 单位： 元 项目名称 本期期末数 本期期末数占 总资产的比例 （ % ） 上期期末数 上期期末数占 总资产的比例 （ % ） 本期期末金额较 上期期末变动比 例（ % ） 情况说明 货币资金 771,836,028.65 4.04 2,140,878,214.65 11.75 - 63.95 本期对外投资增 加所致 应收票据 41,000,000.00 （未完）  |