[年报]锦和商业:上海锦和商业经营管理股份有限公司2020年年度报告
原标题:锦和商业:上海锦和商业经营管理股份有限公司2020年年度报告 公司代码：603682 公司简称：锦和商业 上海锦和商业经营管理股份有限公司 2020年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司 全体董事出席 董事会会议。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 为本公司出具了 标准无保留意见 的审计报告。 四、 公司负责人 郁 敏珺 、主管会计工作负责人 王晓波 及会计机构负责人（会计主管人员） 王珏 声 明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向公司全体股东每10股派发现金红利2.2 元（含税）。截止2020年12月31日，公司总股本472,500,000股，以此计算合计拟派发现金红利 103,950,000元（含税）。不送红股，不以资本公积金转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的公司未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请 投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 详见本报告第四节“经营情况讨论与分析”中“可能面对的风险”相关内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ................................ . 4 第三节 公司业务概要 ................................ ................................ ................................ ..................... 8 第四节 经营情况讨论与分析 ................................ ................................ ................................ ....... 10 第五节 重要事项 ................................ ................................ ................................ ........................... 18 第六节 普通股 股份变动及股东情况 ................................ ................................ ........................... 32 第七节 优先股相关情况 ................................ ................................ ................................ ............... 38 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................ ................................ ....... 39 第九节 公司治理 ................................ ................................ ................................ ........................... 44 第十节 公司债券相关情况 ................................ ................................ ................................ ........... 46 第十一节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ........................... 47 第十二节 备查文件目录 ................................ ................................ ................................ ................. 169 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、本公司、锦和商业 指 上海锦和商业经营管理股份有限公司 报告期、本期 指 2020年度 报告期末 指 2020年12月31日 元 指 人民币元 盛煦地产 指 上海盛煦房地产有限公司 上海腾锦 指 上海腾锦文化发展有限公司 翌成创意 指 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 SOP 指 标准作业程序 南京广电锦和 指 南京广电锦和投资管理有限公司 上海史坦舍 指 上海史坦舍商务服务有限公司 广电浦东 指 上海广电股份浦东有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 锦和投资集团 指 上海锦和投资集团有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 上海锦和商业经营管理股份有限公司 公司的中文简称 锦和商业 公司的外文名称 SHANGHAI GOLDEN UNION BUSINESS MANAGEMENT CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 GOLDEN UNION 公司的法定代表人 郁敏珺 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 刘竹金 郑毛毛 联系地址 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼 电话 021-52399283 021-52399283 传真 021-52385827 021-52385827 电子信箱 [email protected] [email protected] 三、 基本情况 简介 公司注册地址 上海市徐汇区田林路140号14号楼 公司注册地址的邮政编码 200233 公司办公地址 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼 公司办公地址的邮政编码 200233 公司网址 www.iyuejie.com 电子信箱 [email protected] 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 锦和商业 603682 无 六、 其他 相 关资料 公司聘请的会计师 事务所（境内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市黄浦区南京东路61号 签字会计师姓名 庄继宁、吴海燕 公司聘请的会计师 事务所（境外） 名称 办公地址 签字会计师姓名 报告期内履行持续 督导职责的保荐机 构 名称 中信建投证券股份有限公司 办公地址 上海市浦东南路528号上海证券大厦北塔2203室 签字的保荐代表人姓名 赵润璋、朱明强 持续督导的期间 2020年4月21日至2022年12月31日 报告期内履行持续 督导职责的财务顾 问 名称 办公地址 签字的财务顾问主办人 姓名 持续督导的期间 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年 同期增减(%) 2018年 营业收入 739,262,605.41 821,960,789.98 -10.06 799,935,886.31 归属于上市公司股 东的净利润 156,135,098.46 179,010,201.76 -12.78 176,942,697.56 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润 116,344,645.11 167,761,994.49 -30.65 172,343,408.12 经营活动产生的现 金流量净额 206,626,097.49 265,401,407.45 -22.15 279,594,568.39 2020年末 2019年末 本期末比上 年同期末增 减（%） 2018年末 归属于上市公司股 东的净资产 1,545,208,964.87 882,458,710.04 75.10 703,384,761.96 总资产 1,871,335,564.78 1,282,990,243.66 45.86 1,275,841,244.35 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减 (%) 2018年 基本每股收益（元／股） 0.35 0.47 -25.53 0.47 稀释每股收益（元／股） 0.35 0.47 -25.53 0.47 扣除非经常性损益后的基本每股 收益（元／股） 0.26 0.44 -40.91 0.46 加权平均净资产收益率（%） 10.67 22.58 减少11.91个百分点 27.94 扣除非经常性损益后的加权平均 净资产收益率（%） 7.95 21.16 减少13.21个百分点 27.21 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 报告期内，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年同期减少30.65%，主要系政 府补助和越界创意园部分房屋拆除补偿款增加所致。 报告期内，归属于上市公司股东的净资产、总资产较上年末同期分别增加75.10%、45.86%，主要 系公司向社会公开发行人民币普通股（A股）所致。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和 归 属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2020年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 192,979,776.91 180,604,816.71 185,322,188.23 180,355,823.56 归属于上市公司股 东的净利润 43,045,441.96 36,391,298.78 39,748,177.97 36,950,179.75 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益后的净利润 31,191,660.12 26,784,868.00 30,993,303.33 27,374,813.66 经营活动产生的现 金流量净额 23,562,143.39 57,169,941.09 12,738,184.56 113,155,828.45 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2020 年金额 附注 （如适 用） 2019 年金额 2018 年金额 非流动资产处置损益 -3,806.56 固定资 产报废 -19,069.65 46,265.35 越权审批，或无正式批准文件，或 偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公 司正常经营业务密切相关，符合国 家政策规定、按照一定标准定额或 定量持续享受的政府补助除外 19,089,456.84 政府补 助 14,279,282.28 6,959,142.94 计入当期损益的对非金融企业收 取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营 企业的投资成本小于取得投资时 应享有被投资单位可辨认净资产 公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害 而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支 出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的 超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公 司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有 事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有 效套期保值业务外，持有交易性金 融资产、衍生金融资产、交易性金 融负债、衍生金融负债产生的公允 价值变动损益，以及处置交易性金 融资产、衍生金融资产、交易性金 融负债、衍生金融负债和其他债权 投资取得的投资收益 11,692,494.22 理财收 益 2,325,551.31 2,780,947.32 单独进行减值测试的应收款项、合 同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量 的投资性房地产公允价值变动产 生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要 求对当期损益进行一次性调整对 当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收 入和支出 22,047,044.73 主要是 越界创 意园部 分房屋 拆除补 偿款 -1,752,750.78 292,058.33 其他符合非经常性损益定义的损 益项目 -3,946,028.02 少数股东权益影响额 -21,366.14 -24,214.23 所得税影响额 -13,013,369.74 -3,560,591.66 -1,533,096.48 合计 39,790,453.35 11,248,207.27 4,599,289.44 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的 影响金额 其他非流动金融资产 4,127,184.59 4,055,243.40 -71,941.19 -71,941.19 合计 4,127,184.59 4,055,243.40 -71,941.19 -71,941.19 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司是轻资产运营的服务型公司，主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、 改造、招商、运营和服务。公司旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值， 在文化传承的同时注入创新元素，为中小型文化创意企业和其他企业提供办公空间和专业服务， 实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。 公司的经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营。 1、承租运营：承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整 体进行重新市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能， 将其打造成为符合以文化创意类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而 提升该物业的商业价值，通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收 入等。截止报告期末，公司承租运营的项目有25个，可供出租运营的物业面积约57万平方米。 此外，公司中标上海蒲汇塘路申航大楼项目，面积约3600平方米。 2、参股运营：公司与物业持有方或有物业资源、在当地有影响力的合作方共同出资设立项目 运营公司，公司不控股。该模式下，由合资公司负责所承租物业的定位设计、改造、招商和运营 管理，公司主要获取投资收益和物业管理收入等。截止报告期末，公司参股运营的项目有2个， 可供出租运营的物业面积约8万平方米。 3、受托运营：公司依托自身商用物业全价值链管理方面的优势，为委托方提供定位设计、工 程管理、招商、运营管理等服务，公司获得相关业务收入。截止报告期末，公司受托运营的项目 有37个，可供出租运营的物业面积约23万平方米。 根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具 体说是城市更新领域商用物业运营服务业。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 √适用 □不适用 详见第四节“经营情况讨论与分析”之（三）“资产、负债情况分析”。 三、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、全价值链集成管理体系优势 公司自2007年开始涉足该行业，具有十多年的实践和经验积淀，行业先发优势明显，尤其是 在物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，建立起了一套成熟的全价值链管理体系， 可以实现跨区域、跨城市的快速复制，有利于快速实现项目拓展，谋求全国更多的市场机会。 1）项目资源获取及定位优势 公司已积累了丰富的园区、楼宇定位经验，对租赁市场的把握较为敏锐，从而能够准确的对 新项目进行业态等定位。公司承接项目时，首先需要根据市场调研情况确定项目的定位，从而确 定目标客户的类型和范围，并对项目的盈利能力进行评估预测。项目定位不仅对改造方案设计具 有至关重要的作用，更加会影响未来园区的出租率、租金水平、物业费水平等，进而影响园区未 来的盈利水平。 2）项目设计与改造能力 在多年经验积累的基础上，公司形成了一套完备的设计、改造工作流程和体系，建立了一支 设计、改造经验丰富、专业技术实力较强的设计、改造、工程管理团队，为项目高效率、高质量、 低成本设计、改造提供了保障。在充分了解市场的基础上，团队针对不同定位的项目进行差异化、 定制化的设计。在改造施工过程中，设计、工程管理团队对项目改造更新进行全程监督和指导， 并有针对性的优化设计，使得园区的建筑风格、基础设施配套、办公环境等能够充分满足目标客 户的需求。公司在控制改造成本和追求改造进度之间有较强的协调能力，在项目改造成本和改造 进度方面具有优势。 3）招商优势 公司拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心成员均拥 有丰富的物业租赁业务工作经验，特别是对文化创意产业客户的认知程度较高，能够准确把握此 类客户的个性化需求，同时公司已经逐步建立了目标客户数据库，并与有实力的中介咨询机构建 立了稳定的合作关系，招商团队在项目获取、定位设计、改造过程中提前介入，快速寻找潜在客 户，在项目交付运营前即可完成部分招商工作，可以大大提高项目的招商进度和运营效率。通过 各个项目客户资源共享，能够向客户提供多重选择的招商服务。 4）智慧化运营优势 公司依托于自身多年的园区、楼宇运营管理经验，逐步建立起了智慧园区管理系统，实现了 招商、运营管理的全流程智慧化，在提升管理效能、降低运营成本的同时，创新物业运营模式， 构建全方位企业服务体系，不断提高入驻企业黏性。 2、品牌优势 随着城市更新的不断发展，行业内的企业逐渐分化，竞争加剧，品牌在行业发展进程中的竞 争优势逐渐凸显。公司自2007年开始从事该行业，历经十多年的专注和拓展，以敏感的市场洞察 力、精准的市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社 会等的广泛认可，打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行 业第一个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育示范企业，公司多个园区被评为“国家文化 产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市文化创意产业园区”，为公司赢得了 良好的品牌效应。未来，随着公司新项目不断投入运营，公司的品牌优势将进一步显现。 3、规模优势 经过十多年在行业内的精耕细作，公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的成 功案例，在行业内具有较强的影响力。截止本报告期末，公司在管项目64个，在管面积约88万 平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。在园区、楼宇、社区商业运营方面的规模优 势，有助于公司拓展新项目，吸引品牌客户入驻，提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价 能力，提升公司整体运营效率，从而提高公司在行业内的竞争力。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况 讨论与分析 2020年，面对疫情和经济下行带来的严峻考验和巨大压力，公司管理层和全体员工紧密围绕 年初确定的经营目标，统筹推进疫情防控和业务发展各项工作，攻坚克难，砥砺前行，实现公司 持续稳健发展，实属不易。报告期，公司实现营业收入73,926.26万元,同比下降10.06%；归属 于上市公司股东的净利润15,613.51万元，同比下降12.78%。 2020年实现营业收入比2019年下降8270万元，主要原因：一是越界创意园部分房屋（即园 区内28号楼）拆除重建，营业收入同口径减少约4300万元；二是国有业主方的租金减免全年已 落实2350万元，根据收入、成本配比原则，营业收入相应减少；三是疫情和宏观经济的变化对公 司整体出租率造成了一定影响，现在已基本恢复。 2020年实现归属于公司股东的净利润比2019年下降2288万元，主要原因：一是新项目金都 路项目、洪安大厦项目受疫情影响，还处于爬坡期，项目成本同比增加，亏损约2000万元；二是 营业收入下降导致毛利有所下降。 2020年重点工作如下： 1、全力打好防疫抗疫、复工复产战役。按照政府部门的统一部署和要求，严格落实防控措施， 持续实施防疫应急处置工作，确保了各项目安全运营。在做好科学防控的同时，积极争取业主方 租金减免等政府扶持政策，协助园区企业稳步有序复工复产，恢复经济活力。 2、多管齐下积极拓展新项目，并购重组取得新进展。三种经营模式灵活选择，积极扩展新项 目，进一步扩大公司经营规模，提升运营效率。报告期，以“承租运营”模式，签约上海柳州路 上勤假日宾馆项目，面积约7000平方米；中标上海蒲汇塘路申航大楼项目，面积约3600平方米； 以“受托运营”模式托管盛煦地产相关公司在上海、北京的30个项目，面积约15万平方米。积 极推进并购重组，2020年12月公司与翌成创意签署《收购意向书》，公司拟收购其相关公司股 权，拉开了公司上市后并购重组的序幕。 3、及时调整招商策略，保续签拓新签稳出租率。针对疫情带来的影响和新变化，公司及时调 整招商策略，实施“一园一策”；优化了区域划分和招商人员配置，强化激励考核机制，每周复 盘总结，提高招商的针对性和有效性；以园区活动、政策支持等有效措施留住老客户，吸引新客 户，同时加强了推介策划，有针对性的提高了与中介渠道的合作力度，全力以赴扩大招商，维持 了较好的出租率。 4、精耕细作，提高物业管理质量和效率。在全力打好防疫抗疫、复工复产战役的同时，更加 贴近客户了解客户需求，有针对性的改进日常物业管理工作，优化人员配置，通过SOP项目的实 施大力推进精细化、标准化、规范化管理，进一步提升管理效率，降低管理成本。进一步推进各 园区的品质提升，从室内装修、室外景观、设备设施、整体外观等细节加以升级，提高园区的整 体呈现性，吸引客户入驻。 5、优化人力资源管理体系，强化人才配置、培训和考核工作。启动“后浪人才培育”计划， 为公司未来发展储备人才。 二、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入73,926.26万元，较上年同期下降10.06%；归属于上市公司股 东的净利润15,613.51万元，较上年同期下降12.78% ；经营活动产生的现金流量净额20,662.61 万元，较上年同期下降22.15%。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位 : 元 币种 : 人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（ % ） 营业收入 739,262,605.41 821,960,789.98 - 10.06 营业成本 487,949,759.42 514,179,408.12 - 5.10 销售费用 20,208,422.90 17,305,514.37 16.77 管理费用 72,019,403.84 65,078,751.55 1 0 . 67 研发费用 1,880,830.85 1,578,609.34 19.14 财务费用 - 1,601,426.70 8,419,004.34 - 119.02 经营活动产生的现金流量净额 206,626,097.49 265,401,407.45 - 2 2 . 15 投资活动产生的现金流量净额 - 211,330,072.83 - 99,714,924.45 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 451,711,642.82 - 186,916,379.82 不适用 财务费用变动原因 :主要是公司借款余额下降所致。 投资活动产生的现金流量净额 变动原因 : 主要是本期 竞 拍获得上海茶陵北路 20 号房产使用、占有、 收益权 。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因:主要是公司向社会公开发行人民币普通股（A股）所致。 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，营业收入为73,926.26万元，营业收入比上年减少10.06%；营业成本为48,794.98万 元，营业成本比上年减少5.10%。 (1). 主营业务 分 行业 、分 产品 、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上 年增减（%） 商务服务 业 739,262,605.41 487,949,759.42 34.00 -10.06 -5.10 -3.44 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上 年增减（%） 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上 年增减（%） 上海 668,740,087.76 424,692,903.87 36.49 -9.69 -3.26 减少4.22 个百分点 苏州 7,469,303.65 6,313,381.08 15.48 -18.16 -11.21 减少6.61 个百分点 杭州 51,038,559.86 47,224,513.72 7.47 -14.68 -16.71 增加2.25 个百分点 南京 2,279,820.28 1,865,997.94 18.15 -2.49 -1.16 减少1.10 个百分点 北京 9,734,833.86 7,852,962.81 19.33 -4.66 -17.14 增加12.15 个百分点 合计 739,262,605.41 487,949,759.42 34.00 -10.06 -5.10 减少3.44 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 无 (2). 产销量情况 分析表 □适用 √不适用 (3). 成本分析表 单位： 元 分行业情况 分行业 成本构 成项目 本期金额 本期占总 成本比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 情况 说明 商务服务 业 487,949,759.42 100.00 514,179,408.12 100.00 -5.10 无 分产品情况 分产品 成本构 成项目 本期金额 本期占总 成本比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 情况 说明 成本分析其他情况说明 无 (4). 主要销售客户及主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额7,733.76万元，占年度销售总额10.46%；其中前五名客户销售额中关联方销 售额0万元，占年度销售总额0 %。 前五名供应商采购额15,016.21万元，占年度采购总额32.05%；其中前五名供应商采购额中关联 方采购额2,814.36万元，占年度采购总额6.01%。 其他说明 上述供应商采购额为含税金额。 3. 费用 √适用 □不适用 项目 本期金额 上期金额 较上期变动比例（%） 销售费用 20,208,422.90 17,305,514.37 16.77 管理费用 72,019,403.84 65,078,751.55 10.67 研发费用 1,880,830.85 1,578,609.34 19.14 财务费用 -1,601,426.70 8,419,004.34 -119.02 财务费用变动原因:主要是公司借款余额下降所致。 4. 研发投入 (1). 研发 投入 情况表 √ 适用 □ 不适用 单位：元 本期费用化研发投入 1,880,830.85 本期资本化研发投入 研发投入合计 1,880,830.85 研发投入总额占营业收入比例（%） 0.25 公司研发人员的数量 2 研发人员数量占公司总人数的比例（%） 0.43 研发投入资本化的比重（%） (2). 情况说明 □ 适用 √ 不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 项目 本期金额 上期金额 较上期变动比例（%） 经营活动现金流入小计 844,266,319.23 897,012,032.00 -5.88 经营活动现金流出小计 637,640,221.74 631,610,624.55 0.95 经营活动产生的现金流量净额 206,626,097.49 265,401,407.45 -22.15 投资活动现金流入小计 2,516,360,341.88 843,340,092.47 198.38 投资活动现金流出小计 2,727,690,414.71 943,055,016.92 189.24 投资活动产生的现金流量净额 -211,330,072.83 -99,714,924.45 不适用 筹资活动现金流入小计 705,042,169.81 95,500,000.00 638.26 筹资活动现金流出小计 253,330,526.99 282,416,379.82 -10.30 筹资活动产生的现金流量净额 451,711,642.82 -186,916,379.82 不适用 现金及现金等价物净增加额 447,007,667.48 -21,229,896.82 不适用 投资活动产生的现金流量净额变动原因: 主要是本期竞拍获得上海茶陵北路20号房产使用、占有、 收益权。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因:主要是公司向社会公开发行人民币普通股（A股）所致。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 √适用 □不适用 公司于2019年10月16日召开2019年第一次临时股东大会，审议通过了《关于越界创意园 部分房屋拆除补偿等事项的关联交易议案》。越界创意园物业持有方广电浦东将原已出租给公司 的部分物业收回拆除重建，并与公司终止该部分物业的拆除重建期间的房屋租赁关系，同时广电 浦东就公司对拆除房屋前期改造投入及拆除、建设期间对公司经营造成的损失给予补偿。2020年 度合计补偿给公司22,041,361.79元。 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产 及 负债 状 况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期 末数占 总资产 的比例 （%） 上期期末数 上期期 末数占 总资产 的比例 （%） 本期期末 金额较上 期期末变 动比例 （%） 情况说明 货币资金 629,232,688.24 33.62 183,483,317.63 14.30 242.94 主要是公司首次公 开发行 A 股股票募 集资金所致 预付款项 58,966,327.11 3.15 32,495,704.08 2.53 81.46 主要是支付并购项 目意向金所致 其他应收款 15,345,516.00 0.82 758,960.27 0.06 1,921.91 主要是本期 对上海 腾锦 借款所致 其他流动资产 19,285,928.40 1.03 9,455,862.77 0.74 103.96 主要是本期待抵扣 增值税进项税增加 所致 投资性房地产 182,431,991.56 9.75 不适用 主要是本期 竞拍 获 得上海茶陵北路 20 号房产使用、占有、 收益权 在建工程 3,112,859.83 0.17 2,037,437.56 0.16 52.78 主要是本期增加改 造工程所致 应付职工薪酬 10,394,173.57 0.56 7,276,510.12 0.57 42.85 主要是年末计提绩 效奖励增加所致 合同负债 9,872,265.41 0.53 不适用 主要是根据新收入 准则的实施要求， 预收款项重分类至 合同负债等所致 一年内到期的 非流动负债 36,868,877.65 2.87 -100.00% 主要是偿还银行借 款所致 长期借款 19,100,000.00 1.49 -100.00% 主要是偿还银行借 款所致 预计负债 500,000.00 0.03 150,000.00 0.01 233.33% 主要是诉讼案件所 致 递延所得税负 债 756,322.26 0.04 192,519.57 0.02 292.85% 主要是收入直线法 差异 所致 其他说明 无 2. 截至报告期末主要资产受限情 况 √适用 □不适用 项目 金额 受限原因 货币资金 538,678.20 因诉讼，法院实施财产保全， 冻结公司及全资子公司存款 3. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 □适用 √不适用 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 报告期内，公司与上海连楼科技有限公司共同出资设立了上海锦楼企业服务有限公司，注册 资本100万元，公司持股49%。公司对全资子公司上海数娱产业管理有限公司增资90万元，增资 完成后该公司注册资本为200万元。公司持股40%的参股公司上海腾锦文化发展有限公司注册资 本由5000万减少至1000万，各股东同比例减资。 (1) 重大的股权投资 □适用 √不适用 (2) 重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3) 以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 项目 期初数 本期公允价值变动损益 期末数 其他非流动金融资产 4,127,184.59 -71,941.19 4,055,243.40 合计 4,127,184.59 -71,941.19 4,055,243.40 (六) 重大资产和股权出售 □适用 √不适用 (七) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 单位：元 公司名称 主营业务 持股 比例 注册资本 总资产 净资产 净利润 上海和矩商务 发展有限公司 经营服务 100% 3,000,000.00 30,494,979.15 20,366,543.04 12,804,505.04 上海锦羽企业 管理有限公司 经营服务 100% 3,000,000.00 16,989,913.08 10,829,501.34 6,329,501.34 上海锦翌企业 管理有限公司 经营服务 100% 3,000,000.00 21,685,883.92 12,235,679.70 7,735,679.70 上海锦瑞企业 管理有限公司 经营服务 100% 2,000,000.00 46,169,240.93 3,536,201.90 536,201.90 上海锦能物业 管理有限公司 经营服务 100% 3,000,000.00 45,052,604.19 23,080,534.56 18,580,534.56 上海锦林网络 信息技术有限 公司 信息科技 100% 5,000,000.00 12,937,983.13 12,283,138.69 10,783,138.69 上海数娱产业 管理有限公司 经营服务 100% 2,000,000.00 280,351,780.99 36,371,166.83 17,031,070.81 上海锦苑企业 管理有限公司 经营服务 84% 2,000,000.00 39,127,727.59 2,910,721.97 1,109,610.82 上海锦灵企业 管理有限公司 经营服务 100% 5,000,000.00 56,463,983.49 12,694,943.41 6,136,003.54 上海史坦舍商 务服务有限公 司 经营服务 100% 3,000,000.00 71,893,014.94 51,583,810.00 25,007,928.22 上海锦衡企业 管理有限公司 经营服务 100% 5,000,000.00 118,398,283.00 12,094,574.90 6,128,877.46 杭州锦悦企业 管理有限公司 经营服务 100% 1,000,000.00 38,812,066.22 -20,983,518.77 10,622,532.67 苏州创力投资 管理有限公司 经营服务 100% 1,500,000.00 4,834,900.83 2,520,092.64 -702,533.59 上海锦珑企业 管理有限公司 经营服务 100% 10,000,000.00 16,466,222.74 13,523,231.13 2,739,143.41 上海劲佳文化 投资管理有限 公司 经营服务 100% 40,000,000.00 61,802,280.69 55,412,003.38 1,849,365.81 上海锦朗企业 管理有限公司 经营服务 100% 100,000,000.00 229,200,410.99 79,520,737.38 -12,123,535.22 上海力衡投资 管理有限公司 经营服务 100% 2,000,000.00 39,102,758.39 33,740,304.29 1,892,885.78 锦和创力商业 运营管理（北 京）有限公司 经营服务 100% 30,000,000.00 12,552,135.11 6,989,973.34 -2,047,057.52 上海锦静企业 管理有限公司 经营服务 100% 16,000,000.00 110,985,520.94 2,504,426.09 -9,703,556.87 上海锦颐企业 管理有限公司 经营服务 100% 1,000,000.00 182,916,431.40 -67,431.86 -76,552.76 上海锦穗企业 管理有限公司 经营服务 100% 3,000,000.00 5,116,612.43 1,156,120.39 2,484,686.50 南京广电锦和 投资管理有限 公司 经营服务 49% 45,000,000.00 121,540,513.53 69,199,590.55 9,731,205.59 上海腾锦文化 发展有限公司 腾锦 经营服务 40% 10,000,000.00 54,989,773.79 -1,542,402.86 -4,514,775.76 上海锦楼企业 服务有限公司 食品经营 49% 1,000,000.00 334,755.02 63,091.13 14,091.13 备注：1、参股公司上海锦楼企业服务有限公司设立于2020年6月23日。 2、全资子公司上海锦珉企业管理有限公司于2020年6月1日完成注销。 (八) 公司控制的 结构化 主体情况 □适用 √不适用 三、公司 关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业格局和趋势 √适用 □不适用 公司是城市更新领域商用物业运营服务商，随着城市化进程的不断推进，既有建筑存量正在 不断增加，大量老旧建筑需要改造和重新定位。2020年末，我国常住人口城镇化率超过60%，至 2035年末，常住人口城镇化率将提高到65%（数据来源于政府工作报告）。根据城市发展规律， 我国已经进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。 “十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，实施城市更新行动。未来国民经济的持续快速发展 和城市化进程的进一步加快，在相当长的时间内为本行业提供可供改造的既有建筑（群），城市 更新方兴未艾。 (二) 公司发展战略 √适用 □不适用 未来公司将充分利用好资本市场这个平台，抓住城市更新存量市场巨大的发展机遇，秉承“发 现价值、创造价值、提升价值”的企业使命，继续深耕上海市场的同时，大力发展北京市场，并 积极开拓长三角核心城市及其他核心省会城市，通过新项目投入、管理输出、参股运营、并购重 组等业务扩展方式的灵活运用，谋求全国市场更多的发展机会，进一步将公司打造成为中国领先 的城市更新领域商用物业全价值链集成服务商。 (三) 经营计划 √适用 □不适用 持续恢复、稳定回升是2021年经济形势的主基调，2021年公司将以全年经营目标为引领， 按计划推进各项重点工作，下好先手棋，打好主动仗，进一步提高运营效率，降低成本，推动公 司持续稳定发展。 1、以提高出租率为目标，打好招商这场硬仗。进一步优化激励考核机制，以业绩考核实现优 胜劣汰，打造一支有战斗力、有活力、有激情的招商团队。适时调整优化招商策略，使其更加贴 近市场，重点项目，重点推广。建立多维度的客户分析，以各类活动、政策引导、服务平台搭建 等促园区生态建设，进一步提高客户黏性。加强品牌宣传，进一步提升“越界”品牌的整体影响 力。 2、凭借锦和商业的品牌优势和区域规模优势，以推进管理输出为重点，灵活运用承租运营、 参股运营和并购重组等业务扩展方式，不断拓展新项目，持续提升公司业务规模和业绩，进一步 巩固公司规模优势。强化投资项目全生命周期过程管理，提高项目实施、整合效率。上半年，计 划推进与翌成创意的并购项目落地。 3、以精细化、规范化管理为抓手，进一步提升物业管理服务水平。以SOP为基础，以业务品 质为目标，进一步提升物业管理服务水平和客户整体满意度。以业务培训、品质控制为支撑，将 精细化、规范化、标准化管理落到实处。深入了解客户需求，丰富增值服务内容，进一步提高增 值服务比重。 4、积极推进人力资源管理制度的不断变革，为业务发展保驾护航。建立和完善梯队培养和储 备干部机制，努力打造“忠专实”的干部队伍。提高人员配置的适配性，变革绩效维度和考核激 励方式，提高员工工作效率和激励效果。健全和优化培训体系，培训课题和形式多元化，提升对 业务的配合和支持。 (四) 可能面对的风险 √适用 □不适用 当前，公司的经营可能面对以下主要风险： 1、宏观经济环境变化风险 国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治经济形势、宏观经济政策等多种因素的影 响，具有一定的不确定性和周期性。受疫情、国际环境等多因素影响，国内经济发展具有一定的 不确定性，如果经济发展不景气，城市更新产业发展等将受到不利影响，文科创园区、楼宇的需 求可能会相应减少，存在因宏观经济环境变化影响公司业务发展的风险。 2、市场波动风险 公司目前主要收入来源于租赁和物业管理收入，项目的出租率和租金水平是影响项目收入的 重要因素。园区、楼宇的租金水平及出租率的变动通常和同地区的商用物业和办公物业有紧密的 关系，易受到经济周期以及租户经营状况的影响而出现波动。如果我国经济形势、市场需求、行 业情况发生较大波动，将直接影响公司下游客户的租金承受能力，进而影响公司项目的收入和盈 利水平。因此，公司面临市场波动风险。 (五) 其他 □适用 √不适用 四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明 □适用 √不适用 第五节 重要事项 一、普通股 利润分配或资本公积金转增预案 (一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 √适用 □不适用 本公司重视对投资者的合理投资回报，并在公司章程中第一百六十三条中明确规定了本公司 的分配政策，包括利润分配的原则、利润分配方式、利润分配条件及最低分红比例、利润分配决 策程序等。 2020年9月8日，公司召开2020年第一次临时股东大会审议通过2020年半年度利润分配方 案：以方案实施前的公司总股本 472,500,000股为基数，每10股派发现金红利 3.8元（含税）， 共计派发现金红利 179,550,000 元。此次分红的股权登记日为2020年10月15日，除息日及红 利发放日为2020年10月16日，本次分红事宜已执行完毕。 经审计，2020年度母公司实现净利润188,353,996.65元。根据《公司法》、《公司章程》 等相关规定，按母公司实现净利润的10%提取法定公积金18,835,399.67元，年初母公司未分配 利润356,288,777.87元，2020年半年度现金分红179,550,000元，截止2020年12月31日母公 司未分配利润为346,257,374.85元。公司拟进行2020年年度利润分配，分配预案为：以2020 年12月31日的总股本472,500,000股为基数，每10股派发现金股利2.2元人民币（含税），共 计派发现金股利103,950,000元，剩余未分配利润结转以后年度。此项分配预案尚需提交公司股 东大会审议。 (二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 单位：元 币种：人民币 分红 年度 每10股送 红股数 （股） 每10股派 息数(元) （含税） 每10股转 增数（股） 现金分红的 数额 （含税） 分红年度合并报 表中归属于上市 公司普通股股东 的净利润 占合并报表中 归属于上市公 司普通股股东 的净利润的比 率(%) 2020年 0 6 0 283,500,000 156,135,098.46 181.57% 2019年 179,010,201.76 2018年 176,942,697.56 (三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况 □适用 √不适用 (四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预 案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 □适用 √不适用 二、承诺事项履行情况 (一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告 期内的承诺事项 √适用 □不适用 承诺背 景 承 诺 类 型 承诺方 承诺 内容 承诺时间 及期限 是否 有履 行期 限 是否 及时 严格 履行 如未能及 时履行应 说明未完 成履行的 具体原因 如未能 及时履 行应说 明下一 步计划 与股改 相关的 承诺 不适用 不适用 收购报 告书或 权益变 动报告 书中所 作承诺 不适用 不适用 与重大 资产重 组相关 的承诺 不适用 不适用 与首次 公开发 行相关 的承诺 股 份 限 售 控股股东 上海锦和 投资集团 有限公司 及实际控 制人郁敏 珺 1、自公司股票上市之日起三十六个月内， 本公司/本人不转让或者委托他人管理本次 发行前本公司/本人直接或间接持有的公司 股份，也不由公司回购该部分股份。2、公 司上市后六个月内如公司股票连续二十个 交易日的收盘价均低于发行价，或者上市后 六个月期末收盘价低于发行价，本公司/本 人直接或间接持有公司股票的锁定期限自 动延长六个月。3、上述股份锁定承诺期限 届满后两年内，本公司/本人每年减持公司 股份数量不超过本公司/本人在首次公开发 行股票前直接或间接持有公司股份总数的 10%，两年合计减持公司股份数量不超过本 公司/本人直接或间接持有公司股份总数的 20%。4、本公司/本人直接或间接持有的公 司股票在锁定期满后两年内减持的，减持价 格不低于发行价。如有派息、送股、公积金 转增股本、配股等情况的，则发行价格将根 据除权除息情况进行相应调整。5、除此之 外，本公司/本人还将严格遵守中国证监会 《上市公司股东、董监高减持股份的若干规 定》、上海证券交易所《上市公司股东及董 事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》 以及未来不时发布实施的、须适用的关于股 份锁定、减持和信息披露的法律、法规、规 章、规范性文件和上海证券交易所自律性规 范的规定，若该等规定与上述承诺存在不同 之处，本公司/本人将严格按该等法律、法 规、规章、规范性文件和上海证券交易所自 律性规范的规定执行。若本公司/本人未履 行上述承诺，本公司/本人将在符合法律、 法规及规范性文件规定的情况下十个交易 日内回购违规卖出的股票，且自回购完成之 日起自动延长持有全部股份的锁定期三个 月。如果本公司/本人因未履行上述承诺事 项而获得收益的，所得的收益归公司所有， 本公司/本人将在获得收益的五日内将前述 收益支付给公司指定账户；如果因本公司/ 本人未履行上述承诺事项给公司或者其他 投资者造成损失的，本公司/本人将向公司 承诺内容 所述 是 是 不适用 不适用 或者其他投资者依法承担赔偿责任。 股 份 限 售 上海锦友 投资管理 事务所 （有限合 伙） 1、自公司股票上市之日起三十六个月内， 本企业不转让或者委托他人管理本次发行 前已持有的发行人股份，也不由公司回购该 部分股份。（2）公司上市后六个月内如公 司股票连续二十个交易日的收盘价均低于 发行价，或者上市后六个月期末收盘价低于 发行价，本企业持有发行人股票的锁定期限 自动延长六个月。（3）本企业持有公司股 票在锁定期满后两年内减持的，减持价格不 低于发行价。如有派息、送股、公积金转增 股本、配股等情况的，则发行价格将根据除 权除息情况进行相应调整。（4）除此之外， 本企业还将严格遵守中国证监会《上市公司 股东、董监高减持股份的若干规定》、上海 证券交易所《上市公司股东及董事、监事、 高级管理人员减持股份实施细则》以及未来 不时发布实施的、须适用的关于股份锁定、 减持和信息披露的法律、法规、规章、规范 性文件和上海证券交易所自律性规范的规 定，若该等规定与上述承诺存在不同之处， 本企业将严格按该等法律、法规、规章、规（未完）  |