[年报]财信发展:2020年年度报告摘要
证券代码：000838 证券简称：财信发展 公告编号：2021-023 财信地产发展集团股份有限公司2020年年度报告摘要 一、重要提示 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒 体仔细阅读年度报告全文。 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议 未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名 非标准审计意见提示 □ 适用 √ 不适用 董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案 √ 适用 □ 不适用 是否以公积金转增股本 □ 是 √ 否 公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以1,100,462,170为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.21元（含 税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案 □ 适用 √ 不适用 二、公司基本情况 1、公司简介 股票简称 财信发展 股票代码 000838 股票上市交易所 深圳证券交易所 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陆学佳 宋晓祯 办公地址 深圳市福田区福华路350号皇庭大厦51层 深圳市福田区福华路350号皇庭大厦51层 传真 0755-88374377 0755-88374377 电话 0755-88866836转8111 0755-88866836转8111 电子信箱 [email protected] [email protected] 2、报告期主要业务或产品简介 公司是以房地产业务为主营业务的上市公司，同时经营环保产业。 1、其中，房地产板块的主营业务为房地产开发与销售，经营模式为商品房开发销售。公司业务范围主要在重庆市、天津市、 江苏省、山东省、河北省、广东省等省市区。公司房地产开发主要以住宅、商业为主，在建在售项目有御华兰亭、中梁首 府、国兴.北岸江山、国兴.海棠国际、财信城、财信.铂悦府、名著小区等项目。 2、环保产业方面，公司子公司重庆瀚渝公司主要从事工业危险废弃物的处理、为工业企业提供危险废弃物处理综合解决方 案。 3、主要会计数据和财务指标 （1）近三年主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 单位：元 2020年 2019年 本年比上年增减 2018年 营业收入 6,051,713,044.33 3,394,143,161.78 78.30% 3,047,865,857.15 归属于上市公司股东的净利润 115,941,869.46 108,540,301.37 6.82% 113,723,165.55 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 49,053,491.76 81,652,762.87 -39.92% 68,329,312.93 经营活动产生的现金流量净额 3,108,892,077.56 1,826,484,238.30 70.21% 1,243,832,957.14 基本每股收益（元/股） 0.1054 0.0986 6.90% 0.1033 稀释每股收益（元/股） 0.1054 0.0986 6.90% 0.1033 加权平均净资产收益率 5.88% 5.64% 0.24% 6.27% 2020年末 2019年末 本年末比上年末增减 2018年末 总资产 18,173,585,445.03 17,690,697,005.22 2.73% 12,474,897,138.37 归属于上市公司股东的净资产 1,967,846,235.40 1,979,293,724.34 -0.58% 1,885,640,403.96 （2）分季度主要会计数据 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 161,150,995.25 1,398,209,445.13 1,662,131,923.79 2,830,220,680.16 归属于上市公司股东的净利润 -28,079,458.81 52,327,341.57 29,523,254.03 62,170,732.67 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 -28,602,463.82 49,442,120.24 19,412,853.19 8,800,982.15 经营活动产生的现金流量净额 -303,478,408.85 647,465,158.94 16,939,124.11 2,747,966,203.36 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 5、公司债券情况 公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券 否 三、经营情况讨论与分析 1、报告期经营情况简介 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求 （一）2020年房地产市场分析 1、宏观经济方面，疫情冲击下，全球经济严重衰退；国内经济增长大幅放缓，多重措施推动经济持续复苏。 资金面，受疫情影响，央行持续放水。2020年央行多次采取降准、降息政策保障市场资金流动性充裕。2020年人民币持 续升值，吸纳了大量海外资金，我国外汇储备明显增长。（数据来源：国家统计局） 2、政策方面，楼市政策由疫情后托底放松，转向适度收紧、防止过热。 年初受疫情影响，全国多地出台相关政策扶持房地产，通过降低人才落户门槛、加大公积金支持力度、降低开发商成本 等手段稳定楼市。上半年我国疫情控制得当，全国复工复产效果明显，同时上半年多地楼市政策有所放松，全国楼市全面复 苏，部分城市楼市表现过热。下半年从7月中旬起，深圳、东莞、杭州、南京、宁波等多个城市陆续出台收紧调控政策，且 中央多次重申“房住不炒”主基调。 3、市场方面，整体成交量价齐升，城市表现显著分化。 成交量方面，2020年全国商品房销售面积176086万㎡，比上年增长2.6%。一线城市购买力强劲，普遍成交量价齐涨； 二线城市持续分化，苏州、西安等部分二线城市因2020年供过于求，市场低迷，表现不如往年；杭州、宁波等热点城市即使 调控升级仍难抑客户购房热情，市场成交表现乐观；三四线城市成交量涨跌参半，大部分三四线城市成交量下跌，部分三四 线城市受到周边一二线城市楼市火热辐射，成交量大幅上涨。（数据来源：国家统计局、中指数据） 成交价方面，2020年全国百城新建住宅价格累计上涨3.46%，涨幅较2019年扩大0.12个百分点；但综合来看，仍处近几 年同期低位，整体运行平稳。12月，百城新建住宅均价15795元/㎡，环比上涨0.25%。整体来看，全国七成城市房价上扬， 热点城市房价居高不下。一线城市市场火热，房价涨幅明显；二线城市房价普遍上涨，同时二线城市作为楼市重心、房企和 投资者的关注焦点，多数二线城市房价随着2020年楼市热度上升而上涨，尤其热点二线城市房价上涨迅猛；三四线城市房价 持续分化，部分三四线城市因承接了周边高房价热点城市外溢客户以及在周边城市规划利好的带动下，房价持续上涨，而部 分三四线城市则因经济较弱，购买力不足，加上受到疫情冲击，楼市恢复缓慢，房价明显下跌。（数据来源：中指数据） 去库存方面，截至2020年底，全国百城新建商品住宅库存总量为51971万㎡，同比增长7.5%。从月度数据看，2020年百 城库存总体呈现逐月攀升态势。2018-2020年库存同比增速分别为1.6%、5.7%和7.5%。2020年库存年度同比增速更高，和特 殊的市场环境有关。尤其是在疫情的冲击以及三道红线的政策约束下，房企推盘节奏明显加快，导致库存规模进一步被推高。 2020年，全国百城新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.7个月，去库存周期呈现“倒U型”走势，既说明疫情带来了冲击， 也说明下半年逐渐走出疫情阴影，去库存效果好于预期。（数据来源：克尔瑞数据） （二）公司主要项目所处区域房地产市场分析 截止报告期末，公司在7个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆、威海、石家庄、 天津、连云港、镇江、常州，上述城市本年度的房地产市场情况大体如下： 1、重庆市场分析 政策方面：2020年重庆在全国“因城施策”的总基调以及“房住不炒”的定位下，积极出台稳市场、稳预期、稳房价、重学 区、引人才等政策。疫情后为刺激市场恢复，出台多个帮扶政策以增强企业融资能力，金融政策、预售限价等有放松趋势， 但核心限制（限售/限贷）未放开，政策以维稳为主基调。同时政府在加快推进成渝双城经济圈建设布局，川渝合力布局方 面，在基础设施、产业、环保、公共服务等方面共同发力。在成渝一体化的发展基调以及“房住不炒”的总定位下，利好政策 逐步凸显。 土地市场：2020年重庆主城区土地供应量较大，地价维稳。2020年名义供应体量2355万㎡，同比上涨43%，名义公告楼 面均价5111元/㎡，同比下降5%；2020年名义成交体量2107万㎡，同比上涨50%，名义成交楼面均价5755元/㎡，同比下降10%。 2020年政府回购地块606万㎡，剔除政府回购地块，实际供应可建体量1750万㎡，同比上涨6%，实际成交可建体量1501万㎡， 同比上涨7%，实际成交楼面均价5905元/㎡，同比下降8%。一季度受传统淡季叠加疫情影响，房企观望情绪浓厚，土地市场 有所降温；二季度政府调整供地节奏，加大放量，土地市场成交回温；下半年政府回购土地加量，平衡年度供销，市场维稳。 商品房市场：政策松弛有度，市场回归常态。2020年受疫情影响，供销双降，市场成交整体呈现供小于求，价格稳涨。 2020年一季度，受疫情影响，市场供销均跌入历史最低位，折扣加码叠加限价政策，价格小幅回落；二季度，土地市场热度 回升，房企加大供应冲刺年中业绩，市场成交量回升至前期高位，其中改善类商品房业成交上涨明显；三季度，在政策严控 总基调下，市场成交量表现乏力，价格微涨；四季度，市场成交量依然维持低位，房地产企业为备战年终积极供货，促销力 度加大推动成交量上涨。全年整体商品房成交2188.75万㎡，同比下降16%。但商品房成交均价连年走高，2020年全年均价 12644元/㎡，相同比上涨6%。全年受土地指标影响，高层产品去化有所萎缩，洋房产品去化占比持续加大，商办产品市场 去化低迷，去化压力依旧。 2、威海市场分析 宏观政策：“因城施策”给予地方政府调控一定的灵活空间，从威海区域市场表现上看，受长效调控影响，区域房地产市 场政策层面相对稳定，政府实施积极的财政政策，着力完善住房保障体系建设，重点抓好棚户区改造回迁安置工作，推动“红 色引擎”持续发力。 土地市场：威海土地供应401.56万㎡，同比下降15%；土地成交面积187万㎡，同比下滑49.6%；成交楼板价2013元/㎡， 同比下降6%。自2018年以来，威海土地市场升温明显，成交楼板价迅速上涨，但2020年受疫情及供应结构的变化所导致， 主城区供地较少，临港郊区土地出让增多。 商品房市场：市场供应方面，2020年威海住宅新增供应面积209.1万㎡，同比下降25%；成交量价方面，住宅市场自2017 年持续处于下滑状态，2020年受市场横盘及新冠疫情影响 “价稳量跌”，2020年成交量149亿，环比下降14%，整体市场均价 10248元/㎡，环比上涨3.5%；市场存量方面，截至2020年底市场存量为232.65万㎡，去化周期增至19个月，持续处于去库存 的状态。 3、石家庄市场分析 宏观政策：石家庄当前楼市政策仍是“四限一控”：限外、限购、限价、限贷、控预售。上半年响应国家政策实施降准降 息，需求端上调公积金额度同时启动异地公积金，部分区域实施人才引进，给予个人安家费、购房、租房补贴。供给端降低 预售条件，调整资金监管比例，同时对自贸区功能配套项目给予补贴。下半年市场监管加强，预售环节趋严，专项整治中介 及住房租赁市场贯穿始末。 土地市场：土地供应方面，2020年石家庄全年累计成交宅地75宗，面积302万㎡，成交宗数和面积均较2019年有近30% 幅度下跌；土地成交方面，2020年宅地成交量达302万㎡，楼面价为4851元/㎡，同比下降4%，平均溢价率走高至18%，市场 热度微升。2020年定向出让态势延续往年，且底价和低溢价成交占主流，住宅用地缩量明显，成交规模两连降，成交金额止 升转跌。 商品房市场：市场供应方面，2020年石家庄商品住宅供应493万㎡，同比上涨18.1%；成交量方面，全年累计成交487万 ㎡，同比上涨11.7%。成交价方面，全年成交均价14869元/㎡，同比下降1%。市场容量持续上涨，全年成交725亿元，成交 价格稳中波动、幅度收窄。市场存量方面，截至2020年底，市场存量为288万㎡，去化周期为7.1个月，短期去化风险相对较 低。 4、天津市场分析 宏观层面：天津全年无调控类政策发布，主要以人才政策为核心，优化“海河英才”政策、降低购房落户门槛、积分落户 不限总量；十四五规划提出“津滨双城格局”，对滨海新区进行大刀阔斧的政策更新，未来滨城发展大有可期。 土地市场：2020年受疫情影响，土地市场供应量、成交量均有所缩减，与年度供地计划差距较大，楼面均价同比稍有下 降。供应方面，全年累计推出宅地（含商服）规划总建筑面积1368万㎡，同比下降35%；成交方面，全年累计成交宅地（含 商服）规划总建筑面积1333万㎡，同比下降24%；楼面均价较上年下降1%，达6834元/㎡；溢价率为4.2%，同比下滑2.8%， 宅地以底价成交为主。 商品房市场：受疫情影响，2020年天津市商品住宅市场呈现“量跌价稳”的现象。供应方面，全年供应1392万㎡，同比下 降12%；成交方面，全年商品住宅成交1242万㎡，同比下降9%；成交均价相对稳定为16509元/㎡，同比上涨5%。去库存方 面，商品住宅库存量为2759万㎡，去化周期约为26.7个月；2020年库存量较2019年底新增162万㎡，为近年来存量最高的一 年；2020年市场恢复常态后，库存总量不断累积，三季度至今库存居高不下；去化周期进一步延长。 天津津南区2020年全年商品住宅供应面积182万㎡，同比增加34%；全年商品住宅成交面积144万㎡，同比下降1%，成 交均价14367元/㎡，同比上涨4%，供大于求，市场竞争激励，截至2020年底，津南区市场存量253万平方米，预计去化周期 17个月。河西区2020年全年商品住宅供应面积35.9万㎡，同比上涨69%，成交量25.9万㎡，同比上涨41%；成交均价37855元 /㎡，同比下降4%，供应放量，但价格收紧。2020年河西区整体潜在供应量达85万㎡以上，按照20年去化速度，预计去化周 期在40个月左右。 5、连云港市场分析 政策方面：2020年连云港楼市调整政策整体呈中性偏好。连云港积极响应国家政策，因城施策；主要包括了住房公积金 利率差别化、放宽二套房公积金贷款额度以及商品房预售资金监管调控等政策。 土地市场：2020年，连云港全市经营性用地挂牌量、成交量同比双双下滑。供应方面，2020年全市经营性用地共挂牌供 应88宗，供应总面积419.29万㎡。2020年全市共成交土地89宗，成交面积424.81万㎡，成交总金额166.89亿元。海州区、高 新区、赣榆区、东海县、灌云县均有高溢价地块成交，“地王”频频刷新。 商品房市场：供应方面，2020年全市新房供应量约68577万㎡，同比下降4.16%；其中市区供应量约271.7万㎡，同比微 跌。成交量方面，2020年全市共成交商品房6112套，成交面积约702万㎡；其中东海县成交面积最高，高新区成交面积同比 涨幅最大。成交价方面，2020年全市商品房成交均价为7589元/㎡，市区商品房成交均价为9049元/㎡，四县商品房成交均价 为6516元/㎡。从房价走势来看，2020年连云港全市商品房成交均价保持平稳上涨趋势，12月份商品房成交均价达到最高， 达到8483元/㎡。从各区房价情况来看，2020 年连云港全市各区商品房成交均价齐步上涨；其中，海州区商品房成交均价突 破万元大关，高新区商品房成交均价达到11000元/㎡，继续领跑。 6、常州市场分析 政策层面：2020年常州整体政策环境较为宽松，无限购政策，全年政策延续宽松主基调。9月12日起正式执行《关于进 一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，坚决遏制投机炒房 促进楼市平稳发展，市区新购商品住房取得产权证后4 年方可交易，已拥有一套住房且购房贷款未结清的家庭，再次贷款最低首付60%,自新政发布后，常州楼市有所降温。2020 年政府释放进一步放宽城市落户条件，推进常住人口基本公共服务均等化政策，助力农业人口市民化，利于城市常住人口增 长。长远政策发展对楼市利好。 土地市场：2020年全年市区共成交43宗涉宅地块，市区土地成交量创三年新低，但楼板价同比上涨高达33.25%，成交 楼面价不断刷新，土地市场持续火热。除市区外，金坛区土地成交量较高，增幅达到40%；而溧阳市相较去年土地市场供 应量有所上升，地价整体平稳。目前常州住宅用地供应充足，市区持续降库存；其中武进区土地供求缺口最大，供求比仅 0.5，供不应求将带动该区地价和房价的持续上涨；金坛区、溧阳市则反之，整体供大于求，土地库存量持续增加。 商品房市场：2020年常州全市商品住宅市场供需基本平衡。2020年全市住宅供应面积562万㎡，成交面积567万㎡，成 交均价17932元/㎡。年初受疫情的爆发影响，导致成交量急速下跌，3月市场成交量恢复，4-9月市场供求两旺，9月受政策 调控后，客户需求受抑，成交量有所下滑，房价回归平稳。市场情况分区域来看，市区同比去年量价齐升，金坛区量升价 稳，溧阳市成交量价基本持平。在市区市场中，天宁区房价仍为各区域的标杆，钟楼区成交量创新高，但价格增长速度缓 慢，武进区成交量最高，经开区量价洼地明显。2020年全市商品住宅成交主力面积为120-144㎡，市场产品趋势整体步入 改善时代。 7、镇江市场分析 政策方面：在政策调控方面，2020年镇江房地产政策以维稳为主基调。政府主要通过公积金政策，从金融端对楼市进 行调控，如长三角公积金一体化、逐月提取公积金还商贷等政策相继出台。在城市规划建设方面，一句《南京都市圈城市 发展联盟章程（修订稿）》的约定，溧阳市、金坛区已加入南京都市圈，后续南京都市圈成员市（区）将分别签订多份合 作框架协议。 土地市场：2020年镇江市区总计涉宅类土地出让量78.3万㎡，土地成交总金额48.36亿元，受疫情及市场下行影响，上半 年政府推地节奏停滞，年末集中供应，但土地仍集中于非热点区域，供地质量一般。成交方面，全年推出的17宗地块全部成 交。疫情后政府为刺激市场信心，拔高土地起拍价，但由于周边市场售价与预期相差甚远，故基本为政府托底，开发商大多 处于观望状态。 商品房市场：2020年全年市场供销量缩减，成交环比下降12%，均价小幅上升，上涨2%。一季度受疫情影响，楼市进 入最低谷，二季度开始以价换量，市场逐步复苏，三至四季度市场到达年度顶峰，其中12月成交量同比增长67%，全市商品 住宅去化周期已缩短至10个月，库存去化周期明显缩短，市场已逐渐进入安全期。 （三）报告期公司经营情况总结 1、本报告期，房地产全年新开工面积约84.6万㎡，竣工面积约92.48万㎡，结算面积约79.27万㎡。2020年签约销售面积 76.16万㎡，销售金额为70.67亿元。 2、报告期内土地获取情况： 学苑府项目：1月20日通过收并购获取津(2020)津南区不动产权第003305号地块，占地面积33917.1㎡； 九悦府项目：4月29日通过招拍挂获取九龙坡区西彭组团L分区、J分区L7-1/03、J23-1/03 地块，占地面积101691.42㎡； 洺玥府项目：7月30日通过收并购获取垫江县牡丹新城dj2019-1-006、dj2019-1-007、dj2019-1-008、dj2019-1-009、 dj2019-1-010地块，占地面积194700㎡ 阅时代项目：5月12日通过招拍挂获取重庆市江北区观音桥组团 A 分区 A26-4/03 地块，占地面积14513.18㎡ 3、环保版块业务开展情况。 公司控股子公司华陆环保公司主营业务包括工业废水零排放、水务EPC（工程总承包）项目投资、化工资源品再生利用 三大板块。受宏观经济增长放缓、新冠疫情影响以及政府财政收入速度下降的影响，行业风险日渐凸显。随着国家PPP相关 政策收紧，地方省份停止PPP项目入库，并对部分项目进行了退库处理。华陆环保公司，根据国家政策和行业政策的导向， 积极调整了生产经营计划，同时，稳步推进其原业务在法律诉讼、政府环评、自身造血功能等方面的问题，逐步解决历史遗 留问题及诉讼问题。 全资子公司重庆瀚渝公司目前业务经营正常，2020年实现业绩承诺。 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求 新增土地储备项目 宗地或项目 名称 所在位置 土地规划用 途 土地面积 （㎡） 计容建筑面 积（㎡） 土地取得方 式 权益比例 土地总价款 （万元） 权益对价（万 元） 洺玥府项目 重庆市垫江 县明月大道 二类居住用 地 194,700 246,434 收并购 35.00% 45,447 15,906 九悦府 重庆市陶家 友爱村 二类居住用 地 101,691 152,537 招拍挂 100.00% 36,600 36,600 财信﹒阅时 代 重庆市江北 区海尔路 二类居住用 地 14,513 29,479 招拍挂 100.00% 28,400 28,400 学苑府 天津市津南 区 二类居住用 地 33,917 50,875 收并购 92.00% 101,000 92,920 累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡） 财信御华兰亭 18.12 56.98 3.68 洺玥府项目 19.47 38.46 26.59 财信新天地（四期） 1.2 1.95 1.95 镇江尚书坊 6.27 22.53 6.79 总计 45.06 119.92 39.01 主要项目开发情况 城市/区 域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发 进度 完工进度 土地面积 （㎡） 规划计容建 筑面积（㎡） 本期竣工面 积（㎡） 累计竣工 面积（㎡） 预计总投资 金额（万元） 累计投资总 金额（万元） 重庆 国兴﹒北岸江山 江北区 住宅及部分商业 100.00% 2010年12月07日 在建 96.00% 244,052 902,074 - 1,115,591 500,000 489,985 重庆 国兴﹒海棠国际 大足区 住宅及部分商业 70.00% 2014年11月26日 竣备 100.00% 251,587 565,714 - 722,802 264,500 292,120 重庆 财信城 石柱县 住宅及部分商业 100.00% 2016年01月10日 在建 63.00% 265,194 636,170 245,101 555,656 280,000 222,821 重庆 财信新天地 大足区 商业/公寓 70.00% 2015年08月10日 停工 0.00% 74,979 待定 - - 140,000 重庆 九阙府 南岸区 住宅及部分商业 56.00% 2018年05月11日 竣备 100.00% 55,157 82,594 - 114,670 100,000 122,624 重庆 财信中梁首府 江津区 住宅及部分商业 50.00% 2018年07月20日 在建 77.00% 82,808 165,585 168,965 168,965 90,706 95,229 重庆 财信中梁华府 江津区 住宅及部分商业 51.00% 2018年12月09日 在建 0.00% 53,999 161,990 - - 69,717 56,611 重庆 财信铂雲府 九龙坡区 住宅及部分商业 51.00% 2019年04月19日 在建 87.00% 43,601 114,984 144,373 144,373 168,908 144,745 重庆 财信华岩新城 九龙坡区 住宅及部分商业 100.00% 2019年04月19日 竣备 100.00% 11,815 35,439 60,575 60,575 42,000 32,984 重庆 财信御华兰亭 巴南区 住宅及部分商业 36.00% 2019年02月26日 在建 6.00% 181,231 409,582 35,094 35,143 160,000 144,032 重庆 九悦府 九龙坡区 住宅及部分商业 100.00% 2020年07月03日 在建 0.00% 101,691 152,537 - - 128,700 42,937 重庆 财信﹒阅时代 江北区 住宅及部分商业 100.00% 2020年08月05日 在建 0.00% 14,513 29,479 - - 60,000 32,369 重庆 洺玥府项目 垫江县 住宅及部分商业 35.00% 2020年08月07日 在建 0.00% 194,700 246,434 - - 195,658 52,956 山东 名著小区 威海 住宅及部分商业 70.00% 2018年06月29日 在建 51.00% 123,999 235,598 153,541 153,541 186,611 135,995 河北 融栾华府 石家庄 住宅及部分商业 60.00% 2019年06月09日 在建 0.00% 49,871 99,740 - - 83,525 40,650 天津 学苑府 津南 住宅及部分商业 92.00% 2020年06月04日 在建 0.00% 33,917 50,875 - - 163,822 101,569 江苏 财信﹒铂悦府 连云港 住宅及部分商业 100.00% 2017年11月30日 在建 64.00% 101,889 224,049 117,125 178,467 350,000 314,989 江苏 盛悦雅园 常州 住宅及部分商业 40.00% 2019年07月03日 在建 0.00% 53,936 118,660 - - 150,000 113,859 江苏 尚书坊 镇江 住宅及部分商业 75.00% 2019年12月18日 在建 0.00% 62,782 170,159 - - 167,921 80,982 广东 阅璟名庭 惠州 住宅 100.00% 2020年08月03日 在建 0.00% 16,537 52,918 - - 26,958 28,897 备注：由于相关规划条件存在变更的可能性，故大足财信项目目前暂缓施工，公司与政府正在积极沟通，待政府方面规划明确后进一步施工。 主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面 积 可售面积 （㎡） 累计预售（销 售）面积（㎡） 本期预售 （销售）面 积（㎡） 本期预售 （销售）金 额（万元） 累计结算面 积（㎡） 本期结算 面积（㎡） 本期结算金 额（万元） 重庆 国兴﹒北岸江山 江北区 住宅及部分商业 100.00% 902,074 99,561 963,752 57,493 23,065 938,755 58,450 37,965 重庆 国兴﹒海棠国际 大足区 住宅及部分商业 70.00% 565,714 98,944 575,829 35,889 15,706 567,519 49,007 24,822 重庆 财信﹒时光里 九龙坡区 住宅及部分商业 100.00% 57,666 12,629 57,894 1,795 260 56,854 2,239 862 重庆 财信城 石柱县 住宅及部分商业 100.00% 636,170 99,299 466,622 54,081 28,223 434,777 192,030 83,207 重庆 财信中梁首府 江津 住宅及部分商业 50.00% 165,585 38,657 169,977 26,443 12,165 154,431 154,431 96,677 重庆 财信中梁华府 江津 住宅及部分商业 51.00% 161,990 91,015 152,371 45,839 20,330 - - 重庆 九阙府 南岸区 住宅及部分商业 56.00% 82,594 26,338 83,929 32,162 47,393 81,215 81,215 102,917 重庆 财信华岩新城 九龙坡区 住宅及部分商业 100.00% 35,439 26,291 29,063 5,791 3,660 38,371 38,371 29,329 重庆 财信铂雲府 九龙坡区 住宅及部分商业 51.00% 114,984 11,167 96,544 40,715 60,945 - - 重庆 财信御华兰亭 巴南区 住宅及部分商业 36.00% 409,582 7,838 253,570 139,229 116,506 33,436 33,436 27,744 重庆 洺玥府项目 垫江县 住宅及部分商业 35.00% 246,434 21,150 17,621 17,621 16,043 - - 重庆 九悦府项目 九龙坡区 住宅及部分商业 100.00% 152,537 8,051 8,548 8,548 6,383 - - 重庆 财信﹒阅时代 江北区 住宅及部分商业 100.00% 29,479 8,976 9,050 9,050 15,514 - - 山东 名著小区 威海 住宅及部分商业 70.00% 235,598 17,061 232,975 69,793 63,035 101,446 101,446 94,883 河北 融栾华府 石家庄 住宅及部分商业 60.00% 99,740 11,360 76,788 59,160 46,186 - - 天津 学苑府 津南区 住宅及部分商业 92.00% 50,875 9,252 3,909 3,909 11,998 - - 江苏 财信.铂悦府 连云港 住宅及部分商业 100.00% 224,049 22,751 209,531 98,432 150,093 129,310 82,085 107,042 江苏 盛悦雅园 常州 住宅及部分商业 40.00% 118,660 18,722 79,420 44,217 56,825 - - 江苏 尚书坊 镇江 住宅及部分商业 75.00% 170,159 16,720 11,460 11,460 12,374 - - 主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 累计已出租面积（㎡） 平均出租率 国兴﹒北岸江山 重庆市江北区 商业部分 100.00% 10,211.42 8,741.25 85.60% 财信城 重庆市石柱县 商业部分 100.00% 14,783.22 5,208.29 35.23% 国兴﹒海棠国际 重庆市大足区 商业部分 70.00% 17,485.00 3,749.92 21.45% 土地一级开发情况 □ 适用 √ 不适用 融资途径 单位：万元 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平 均融资成本 期限结构 1年之内 1-2年 2-3年 3年以上 银行贷款 253,880.00 5.22%-9.00% 41,067.50 119,500.00 93,312.50 0.00 信托融资 155,100.00 11.50%-12.50% 155,100.00 0.00 0.00 0.00 其他 88,017.90 6.50%-12.50% 39,270.94 29,063.51 1,083.45 18,600.00 合计 496,997.90 5.22%-12.50% 235,438.44 148,563.51 94,395.95 18,600.00 发展战略和未来一年经营计划 1、公司发展战略： 公司战略发展重心以聚焦为导向，将集中精力与资源，深耕优势业务领域，做好自身优势业务，进一步提升公司经营管 理水平，围绕“有质量的规模化发展”为战略目标，区域策略聚焦核心都市圈、坚持区域深耕策略，强化运营力、组织力、产 品力建设，助力战略目标实现，具体匹配如下策略： （1）投资策略： 深化资源挖掘；聚焦7-20万㎡地块，以财务指标作为投资决策的最终衡量基础和依据；建立标准化、 规范化投资决策流程体系；对于新进入地区，以收并购、联合摘牌为主；成熟区域关注招拍挂市场机会，坚持逆周期调节策 略，同时重点关注收并购机会；城市更新为辅，注重风险管控及项目周期控制；产业勾地以机会型为主，短期内不考虑自主 孵化产业。 （2）融资策略：提升现有融资资源深度，拓展新融资资源；逐步提升信用评级拓宽融资渠道与融资方式，降低融资难 度；优化融资结构平滑偿债压力，降低加权平均资本成本；强化供应链借款融资，充分调动借力上下游资源；强化内生融资， 提升自身造血能力。 （3）产品策略：加强产品研究，在府系、阅系两条产品线的基础上逐步完善，产品迭代满足客户需求，打造明星产品、 精品项目奠定品牌基础；打造产品标准化体系，实现品质保障、成本可控，保持市场竞争力。 （4）品牌策略：夯实产品品牌，逐步树立公司品牌，形成产品带动品牌提升、品牌带动产品销售的发展闭环；产品品 牌层面采用多品牌策略，从推动规模逐步转变为提升效益；建立品牌展示体系，构建明确的品牌形象和高识别度；构建品牌 立体化传播模式，推动品牌传播；塑造文化品牌和企业家品牌，推动内容文化建设提升品牌软实力。 （5）运营策略：以快周转模式为主；流程前置，业务并行，实现快速开工开盘，落实项目开发数字密码；项目前期阶 段重点关注现金流回正周期，通过以销定产等措施提高资金周转率，提高自有资金放大效益；后期稳健开发，重点关注工程 质量及成本控制。 2、2021年经营计划： （1）整体经营思路 2021年将在公司战略的指引下，确保平稳运营，提升抗风险能力；在稳健经营的基础上谋求进一步发展。公司将通过组 织管理优化和专业提升，开展精细化管理，提高公司运营能力。 （2）2021年核心经营策略 在管理策略上苦修内功 ①在经营上下真功夫，抓精细化管理、抓业绩实现是核心主题，各专业条线精细化管理，各业务流程标准化，以业绩为 核心导向； ②在商业模式上下苦功夫，尤其投融资层面实现新发展、营销管理上量价关系、速度、规模与利润间平衡、成本管控下 苦功夫； ③在品牌、客户上下硬功夫，强化客户信心，强化财信品牌能力。 在经营策略上保稳健、谋发展 ①去库存。多管齐下加快去化，创新财务视角去库存。第一，前端产品定位准确，做好市场预判及时市场调整；第二， 防止堆货销售，做到以销定产，第三；出台滞销产品去库存制度及激励政策；第四是指定商办、滞重类资产的专项去化方案。 ②抓回款。抓回款是控制经营风险的关键。继续坚持回款小组的执行力度，回款政策及考核的执行到位。 ③降成本。一是成本管控，在降成本和出效果之间取得平衡；二是战略集采，与优秀供应商达成长期战略合作，以量换 价降低采购成本；三是费用管控层面，减少无效提升资金使用效率。 ④稳杠杆。结构化看待杠杆，洞察资本市场规律，确定最优策略。一是优化财务杠杆，降低财务杠杆仍是主调，平衡好 几大核心指标；二是加强合作杠杆，优化风险。 ⑤精准投资。在当前形势下，区域深耕、提高单城市产能是主流选择。2021年将聚焦战略区域，聚焦精准化、系统化能 力建设，把握宏观经济、区域轮动与投资节奏的关联，加大土地信息收集力度，实现城市深耕。并提高项目投资标准，严守 投资纪律是底线。 4、股本及股东情况 （1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表 单位：股 报告期末普通 股股东总数 55,335 年度报告披露日 前一个月末普通 股股东总数 53,365 报告期末表决权 恢复的优先股股 东总数 0 年度报告披露日前 一个月末表决权恢 复的优先股股东总 数 0 前10名股东持股情况 股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量 质押或冻结情况 股份状态 数量 重庆财信房地 产开发有限公 司 境内非国有 法人 61.63% 678,220,207 253,288,301 质押 668,220,207 黄炳辉 境内自然人 0.27% 2,963,000 0 高候钟 境内自然人 0.23% 2,500,650 0 颜润桥 境内自然人 0.22% 2,384,300 0 熊建标 境内自然人 0.21% 2,278,600 0 刘凤先 境内自然人 0.19% 2,075,450 0 华润深国投信 托有限公司－ 黄河9号信托 计划 其他 0.18% 1,960,000 0 刘明举 境内自然人 0.18% 1,928,916 0 梁丽红 境内自然人 0.16% 1,711,920 0 陈峰 0.13% 1,420,000 0 上述股东关联关系或一致行 公司前十名股东中，第一大股东与其余九名股东无关联关系，不属于《上市公司收购管理办 动的说明 法》规定的一致行动人；其余九名股东之间是否存在关联关系，或其是否为一致行动人未知。 参与融资融券业务股东情况 说明（如有） 1、报告期末，公司股东高候钟通过普通证券账户持有公司股份1,100股，通过海通证券股份 有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份2,499,550股，实际合计持有公司股份 2,500,650股，位列公司第三大股东。 2、报告期末，公司股东梁丽红通过普通证券账户持有公司股份1,511,920股，通过安信证券 股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份200,000股，实际合计持有公司股份 1,711,920股，位列公司第九大股东。 3、报告期末，公司股东陈峰通过普通证券账户持有公司股份590,000股，通过申万宏源证券 有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份830,000股，实际合计持有公司股份 1,420,000股，位列公司第十大股东。 （2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无优先股股东持股情况。 （3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系 2、报告期内主营业务是否存在重大变化 □ 是 √ 否 3、占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 产品名称 营业收入 营业利润 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业利润比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 房地产项目收入 5,954,627,774.13 1,027,880,466.22 17.26% 79.69% 56.28% 0.11% 环保业务收入 75,422,816.10 12,289,012.66 16.29% 32.86% 870.41% 19.10% 4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征 □ 是 √ 否 5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生 重大变化的说明 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2020年 2019年 同比增减 说明 营业收入 6,051,713,044.33 3,394,143,161.78 78.30% 本期交房规模增加 营业成本 4,994,824,873.86 2,814,380,954.09 77.48% 本期交房规模增加 归属于母公司所有者的 净利润 115,941,869.46 108,540,301.37 6.82% 本期交房规模增加，同时资 产减值增加 6、面临退市情况 □ 适用 √ 不适用 7、涉及财务报告的相关事项 （1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 √ 适用 □ 不适用 1. 重要会计政策变更 (1) 企业会计准则变化引起的会计政策变更 1) 公司自2020年1月1日起执行财政部修订后的《企业会计准则第14号——收入》(以下简称新收入准则)。根据相关新 旧准则衔接规定，对可比期间信息不予调整，首次执行日执行新准则的累积影响数追溯调整本报告期期初留存收益及财务报 表其他相关项目金额。 执行新收入准则对公司2020年1月1日财务报表的主要影响如下： 单位：元 项 目 资产负债表 2019年12月31日 新收入准则调整影响 2020年1月1日 存货 13,150,039,735.61 -14,719,035.16 13,135,320,700.45 合同资产 14,719,035.16 14,719,035.16 其他流动资产 729,667,336.38 40,140,538.14 769,807,874.52 预收款项 6,759,730,970.51 -6,759,730,970.51 合同负债 6,201,588,046.34 6,201,588,046.34 其他流动负债 558,142,924.17 558,142,924.17 递延所得税负债 12,210,193.19 10,035,134.54 22,245,327.73 未分配利润 581,624,041.81 17,854,586.63 599,478,628.44 少数股东权益 835,279,305.03 12,250,816.97 847,530,122.00 2) 公司自2020年1月1日起执行财政部于2019年度颁布的《企业会计准则解释第13号》，该项会计政策变更采用未来适 用法处理。 （2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。 （3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明 √ 适用 □ 不适用 报告期内新纳入合并财务报表范围的子公司共12家，分别是重庆财信仕达房地产开发有限公司、重庆兴财北企业管理有 限公司、重庆智烨房地产经纪有限公司、上海财信泰生房地产开发有限公司、重庆渝财发建材有限责任公司、重庆鑫财鑫建 材有限公司、天津金楠商贸有限公司、天津金楠置业有限公司、重庆智北房地产经纪有限公司、东莞市财信房地产开发有限 公司、青铜峡市宝德华陆水务有限公司、文水县宝德华陆水务有限公司。 报告期不再纳入合并财务报表范围的子公司有4家，分别是湖南乾兴置业有限公司、四川财信小镇文化产业发展有限公 司、财信佳兆业（北京）管理咨询有限公司、台州丰润投资咨询有限公司。 中财网
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