[年报]上海临港:2020年年度报告
原标题:上海临港:2020年年度报告 公司代码：600848 公司简称：上海临港 900928 临港 B 股 上海临港控股股份有限公司 2020年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司 全体 董事 出席 董事会会议。 三、天健会计师事务所（特殊普通合伙） 为本公司出具了 标准无保留意见 的审计报告。 四、公司负责人 袁国华 、主管会计工作负责人 邓睿宗 及会计机构负责人（会计主管人员） 蒋欣妍 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、经董事会 审议 的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 按公司2020年度的净利润提取法定盈余公积后，以利润分配股权登记日的总股本为基数，向 全体股东进行利润分配，拟每10股派发现金红利人民币3.00元（含税），合计派发现金红利约人 民币6.31亿元。同时，拟以资本公积转增股本方式向全体股东每10股转增2股。 六、前瞻性陈述的风险声明 √ 适用 □ 不适用 本报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性描述均不构成公司对投资者的实质承诺，敬 请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在 违反 规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、重大 风险 提示 公司已在本报告“经营情况讨论与分析”有关章节中详细描述了公司可能面对的风险，敬请 投资者予以关注。 十一、其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ................................ . 6 第三节 公司业务概要 ................................ ................................ ................................ ................... 10 第四节 经营情况讨论与分析 ................................ ................................ ................................ ....... 11 第五节 重要事项 ................................ ................................ ................................ ........................... 31 第六节 普通股股份变动及股东情况 ................................ ................................ ........................... 46 第七节 优先股相关情况 ................................ ................................ ................................ ............... 52 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................ ................................ ....... 53 第九节 公司治理 ................................ ................................ ................................ ........................... 61 第十节 公司债券相关情况 ................................ ................................ ................................ ........... 64 第十一节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ........................... 68 第十二节 备查文件目录 ................................ ................................ ................................ ................. 182 第一节 释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 上海临港 / 公司 / 本公司 / 上市公司 指 上海临港控股股份有限公司（股票代码：600848、900928） 临港集团 指 上海临港经济发展（集团）有限公司 自仪股份 指 上海自动化仪表股份有限公司 临港资管 指 上海临港经济发展集团资产管理有限公司 漕总公司 指 上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司 浦江公司 指 上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司 临港投资 指 上海临港经济发展集团投资管理有限公司 合资公司 指 上海新兴技术开发区联合发展有限公司 高科技园公司 指 上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司 科技绿洲公司 指 上海科技绿洲发展有限公司 松高科 指 上海漕河泾开发区松江高科技园发展有限公司 松高新 指 上海漕河泾开发区松江高新产业园发展有限公司 浦江国际科技城 指 上海临港浦江国际科技城发展有限公司 双创公司 指 上海漕河泾开发区创新创业园发展有限公司 南桥公司 指 上海漕河泾奉贤科技绿洲建设发展有限公司 华万公司 / 临港欣创 指 上海临港欣创经济发展有限公司 自贸联发 指 上海自贸区联合发展有限公司 临港航空 指 上海临港新片区航空产业发展有限公司，曾用名为上海临港新 片区产业发展有限公司 新片区经济公司 指 上海临港新片区经济发展有限公司 申创新动力基金 指 上海申创新动力股权投资基金合伙企业（有限合伙） 国和人工智能基金 指 上海国和人工智能股权投资基金合伙企业（有限合伙） 本次重组 / 本次重大资产 重组 指 上海临港向漕总公司发行股份及支付现金购买其持有的合资公 司65%股权、高科技园公司100%股权及科技绿洲公司10%的股 权；向天健置业、久垄投资、莘闵公司、华民置业及蓝勤投资 发行股份购买其持有的南桥公司45%股权、双创公司15%股权及 华万公司55%股权。同时，向包括普洛斯、建工投资、太保资管 在内的不超过10名特定投资者非公开发行股份募集配套资金事 项 标的公司 指 合资公司、高科技园公司、科技绿洲公司、南桥公司、双创公 司、华万公司 募集配套资金 指 上海临港向建工投资、普洛斯、太保资管、中国电建、中信保 诚、光大保德、奥园科技、远景能源非公开发行股份募集配套 资金的行为 太保资管 指 太平洋资产管理有限责任公司 天健置业 指 天健置业（上海）有限公司 久垄投资 指 上海久垄投资管理有限公司 莘闵公司 指 上海莘闵高新技术开发有限公司 华民置业 指 上海华民置业发展有限公司 蓝勤投资 指 上海蓝勤投资有限公司 建工投资 指 上海建工集团投资有限公司 普洛斯 指 普洛斯投资（上海）有限公司 东久投资 指 东久（上海）投资管理咨询有限公司 中国电建 指 中国电力建设股份有限公司 中信保诚 指 中信保诚基金管理有限公司 光大保德 信 指 光大保德信资产管理有限公司 奥园科技 指 广东奥园科技集团有限公司 远景能源 指 远景能源有限公司 九亭资管 指 上海九亭资产经营管理有限公司 莘庄工业区 指 上海市莘庄工业区经济技术发展有限公司 盛睿投资 指 上海盛睿投资有限公司 赛领博达 指 上海赛领博达股权投资基金合伙企业（有限合伙） 诚鼎新扬子 指 上海诚鼎新扬子投资合伙企业 上海并购基金 指 上海并购股权投资基金合伙企业（有限合伙） 临港新片区 / 新片区 指 中国(上海)自由贸易试验区临港新片区 洋山特殊综保区 / 特殊综 保区 指 公司子公司上海自贸区联合发展有限公司负责开发的位于中国 (上海)自由贸易试验区临港新片区洋山特殊综合保税区的区域 2018 年第一期公司债 指 上海临港控股股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行公 司债券（第一期） 2019 年第一期公司债 指 上海临港控股股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行公 司债券（第一期） 中国证监会 / 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 / 交易所 指 上海证券交易所 A 股 指 人民币普通股股票 B 股 指 人民币特种股股票 元、千元、万元 指 人民币元、人民币千元、人民币万元 报告期 指 2020年1月1日至2020年12月31日 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 公司的中文名称 上海临港控股股份有限公司 公司的中文简称 上海临港 公司的外文名称 SHANGHAI LINGANG HOLDINGS CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 SHLG 公司的法定代表人 袁国华 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王春辉 谢忠铭 联系地址 上海市松江区莘砖公路668号B座18楼 上海市松江区莘砖公路668号B座18楼 电话 021-64855827 021-64855827 传真 021-64852187 021-64852187 电子信箱 [email protected] [email protected] 三、基本情况 简介 公司注册地址 上海市松江区莘砖公路668号3层 公司注册地址的邮政编码 201612 公司办公地址 上海市松江区莘砖公路668号B座18楼 公司办公地址的邮政编码 201612 公司网址 http://www.lingangholding.com 电子信箱 [email protected] 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》、香港《文汇报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 上海证券交易所、公司董事会办公室 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 上海临港 600848 自仪股份 B股 上海证券交易所 临港B股 900928 自仪B股 六、其他 相 关资料 公司聘请的会 计师事务所 （境内） 名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 杭州市江干区钱江路1366号华润大厦B座 签字会计师姓名 倪春华、金乾恺 报告期内履行 持续督导职责 的财务顾问 名称 国泰君安证券股份有限公司 办公地址 上海市静安区新闸路669号博华广场36层 签字的财务顾问主办人姓名 王牌、徐咏雷 持续督导的期间 2 019 年 6 月 2 7 日至 20 20 年 1 2 月 3 1 日 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年 同期增减 (%) 2018年 调整后 调整前 营业收入 3,929,556,277.52 3,949,773,008.68 -0.51 4,799,376,284.25 1,929,421,606.54 归属于上市公司 股东的净利润 1,414,369,164.67 1,346,796,763.70 5.02 1,223,073,955.65 435,310,729.43 归属于上市公司 股东的扣除非经 常性损益的净利 润 1,112,003,716.65 257,106,108.47 332.51 395,058,572.02 395,058,572.02 经营活动产生的 现金流量净额 -853,172,395.46 -4,809,976,919.57 不适用 -1,172,600,350.92 -1,498,716,473.36 2020年末 2019年末 本期末比上 年同期末增 减（%） 2018年末 调整后 调整前 归属于上市公司 股东的净资产 14,533,458,840.76 13,623,586,046.97 6.68 9,948,109,426.58 6,809,523,713.28 总资产 41,810,203,698.50 37,780,454,548.19 10.67 28,313,358,302.15 15,514,520,442.69 (二)主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增 减(%) 2018年 调整后 调整前 基本每股收益（元／股） 0.67 0.71 -5.63 0.65 0.39 稀释每股收益（元／股） 0.67 0.71 -5.63 0.65 0.39 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股） 0.53 0.17 211.76 0.35 0.35 加权平均净资产收益率（%） 10.08 13.72 减少3.64个百分点 11.95 6.55 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） 7.92 3.12 增加4.80个百分点 5.94 5.94 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 1、 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动原因说明 : 主要系上年 同期公司发生 同一控制下企业合并，编制报表时，根据会计政策进行追溯调整，标的公司期初至合并日的 净损益认定为非经常性损益，本期无此事项发生，因此归属于上市公司股东的扣除非经常性 损益的净利润大幅增加。 2、 扣除非经常性损益后的基本每股收益变动原因说明：主要系由于上述 归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益的净利润变动原因 ，导致本期归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的 净利润相较上期变动较大。 3、 基本每股收益变动原因说明：主要系公司本次重组募集配套资金所涉及的新增股份于 2019 年 1 2 月完成登记 ，在计算每股收益时， 2 019 年末 公司总股本为加权平均后的股本总数，因此公 司 2 019 年度每股收益较高。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和 归 属于上市公司股东 的净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □ 适用 √ 不适用 九、2020 年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 1,216,114,903.29 896,027,044.21 915,589,666.98 901,824,663.04 归属于上市公司股 东的净利润 202,374,924.43 590,054,332.50 423,724,703.22 198,215,204.52 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益后的净利润 158,158,962.32 561,786,092.39 236,230,500.48 155,828,161.46 经营活动产生的现 金流量净额 -878,882,203.17 312,986,972.90 -78,596,788.30 -208,680,376.89 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2020年金额 附注（如 适用） 2019年金额 2018年金额 非流动资产处置损益 88,393,612.49 312,410,915.13 387,560.62 越权审批，或无正式批准文件，或偶发 性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正 常经营业务密切相关，符合国家政策规 定、按照一定标准定额或定量持续享受 的政府补助除外 145,345,384.41 108,446,346.36 31,869,269.75 计入当期损益的对非金融企业收取的 资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业 的投资成本小于取得投资时应享有被 投资单位可辨认净资产公允价值产生 的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 5,069,160.86 7,119,941.15 12,325,675.92 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计 提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整 合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过 公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期 初至合并日的当期净损益 878,937,753.00 1,283,085,407.46 与公司正常经营业务无关的或有事项 产生的损益 -39,357,842.20 -41,745,768.83 -23,273,272.07 除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外，持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值变动 损益，以及处置交易性金融资产、交易 性金融负债和可供出售金额资产取得 的投资收益 41,861,178.95 除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外，持有交易性金融资产、 衍生金融资产、交易性金融负债、衍生 金融负债产生的公允价值变动损益，以 及处置交易性金融资产、衍生金融资 产、交易性金融负债、衍生金融负债和 其他债权投资取得的投资收益 251,206,575.45 142,732,466.15 单独进行减值测试的应收款项、合同资 产减值准备转回 3,413,190.86 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投 资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对 当期损益进行一次性调整对当期损益 的影响 受托经营取得的托管费收入 2,732,749.41 1,658,759.78 627,751.45 除上述各项之外的其他营业外收入和 支出 -6,004,682.48 1,612,144.27 -867,420.73 其他符合非经常性损益定义的损益项 目 少数股东权益影响额 -25,595,564.19 -73,658,808.26 8,791,344.21 所得税影响额 -122,837,136.59 -247,823,093.52 -526,792,111.93 合计 302,365,448.02 1,089,690,655.23 828,015,383.63 十一、采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响 金额 其他非流动金 融资产 1,236,916,529.40 2,113,916,936.72 877,000,407.32 251,206,575.45 合计 1,236,916,529.40 2,113,916,936.72 877,000,407.32 251,206,575.45 十二、其他 □ 适用 √ 不适用 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 上海临港所处行业为园区开发及运营服务。园区开发是指由园区开发主体在特定规划区域范 围内，通过明晰产业定位、搭建功能平台、开发产业载体、完善基础配套等，向园区落户企业及 其雇员提供综合配套服务；运营服务是指为企业提供物业管理、园区运营、企业发展、创新创业、 商业配套等一系列基础服务和增值服务，园区运营贯穿园区发展的全生命周期，是园区产业集聚 的核心因素。 上海临港以产业园区的开发建设、运营管理、产业投资、综合服务为主业，以“科技创新和 产业发展的推动者、区域转型和城市更新的建设者”为使命，以投资驱动、服务驱动为经营模式， 以产业地产为载体，逐步构建以开发、运营、管理、服务、投资为要素的生态模式，打造“产城 融合、产金融合、产学研融合”的高口碑产业地产品牌。公司将围绕上海自贸区临港新片区建设、 市值管理、市场战略、投资效能、科创服务、金融运行、业财联动、团队机制、风控体系、党建 引领、疫情防控等重点领域，凝心聚力、逆势而上，积极承担聚集创新资源、培育新兴产业、推 动城市化建设等一系列重要使命。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、 报告期内核心竞争力分析 √ 适用 □ 不适用 上海临港作为专业从事科技产业园区开发建设、运营服务和产业投资的国有控股上市公司， 坚持围绕上海自由贸易区临港新片区、上海科创中心及长三角一体化建设等国家战略，积极为投 资者创造价值、为产业转型创造价值、为城市发展创造价值。公司的核心竞争力主要表现为： （一）承接国家战略的政策优势 上海临港积极寻求公司发展与国家重点战略和上海发展战略相适应，紧抓历史发展机遇，提 前谋划、加快布局，依托上海自由贸易区临港新片区、上海科创中心及长三角一体化建设等国家 战略，抢抓机遇、主动布局、顺势发展。公司下属各园区均位于上海未来城市发展的重点板块， 具有丰富的资源优势、区位优势以及园区产业特色和规模效应，积极优化资源配置，立足长远发 展，主动践行上海自贸区临港新片区、上海科创中心及长三角一体化建设等国家战略。 （二）深耕科技园区的品牌优势 上海临港深耕园区开发运营，通过“区区合作、品牌联动”的成功模式，与上海各区紧密合 作，充分发挥在产业园区开发领域的专业优势。依托“临港”、“漕河泾”等成熟品牌，基于“宜 业、宜居、宜人”的园区定位，打造了一系列国际领先、国内一流的品牌园区，在园区开发行业 树立了高起点规划、高标准建设、高水平管理、高品质服务的专业核心，积累了良好的品牌口碑。 （三）集成产品优势的规模效应 上海临港拥有产业综合体、甲级写字楼、高标准研发楼、标准厂房、特殊用途专业厂房、仓 储物业等各类载体形成的全产品链，形成了全面完备的产品优势，拥有数千家园区落地企业的客 户资源，数十万员工形成的消费流量，提供丰富的应用场景，形成高质量产业、高品质物业、高 素质人才共同组成的高活力业态，上海临港的规模经济效益正逐步凸显。 （四）产业生态循环的多元发展 上海临港建成并持续优化“平台+中心+服务”的立体服务集成体系，在人力资源、商务对接、 创新创业、政务政策、行业协会等各领域提供完善支持，为入驻企业营造了良好的营商环境；同 时，通过集聚党建、科技、人才、金融、信息、环境、能源、居住、生态等服务要素，上海临港 还为园区企业员工提供了宜居、宜业的软环境。立足于以上优势，上海临港不断推动“产城融 合”“产金融合”“产学研融合”，形成产业生态系统的大循环，在综合服务、产业投资等业务 领域多元发展。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况 讨论与分析 2020年是 “十三五”规划的收官之年，是上海践行“三大任务、一大平台”国家战略的关 键之年，是上海临港从战略初创期迈入全面发展期的转型之年，也是公司启动核心动能转换的奋 进之年。在“科技创新和产业发展的推动者、区域转型和城市更新的建设者”的使命引领下，公 司围绕上海自贸区临港新片区建设、市值管理、市场战略、投资效能、科创服务、金融运行、业 财联动、团队机制、风控体系、党建引领、疫情防控等重点领域，凝心聚力、逆势而上，实现了 预期目标。 （一）公司经营稳中提质，关键时期彰显担当 1、园区招商成果显著 上海临港在园区招商方面统筹推进、各园区产业创新要素加速聚集，产业链条持续完善，产 业结构稳健调整。经统计，截至报告期末，上海临港总在租面积达到218.4万平方米，较上年末 增加20.7%，报告期内出售面积达9.7万平方米。 2、工程项目稳步推进 报告期内，上海临港各项目工程稳步推进。全年新开工面积共132.2万平方米，其中，研发 办公项目面积77.3万平方米，物流仓储项目面积42.1万平方米，标准厂房项目面积12.8万平方 米。全年竣工面积共121.4万平方米，其中，研发办公项目面积99.4万平方米，物流仓储项目面 积16.3万平方米，标准厂房项目面积5.7万平方米。年末各类物业载体总在建面积304万平方米， 其中研发办公项目面积224.5万平方米，物流仓储项目面积57.9万平方米，标准厂房项目21.6 万平方米。漕河泾科技绿洲四期项目获评上海市文明工地、市优质工程、建筑工程“白玉兰”奖 等奖项，松江园区的G60科创云廊项目荣获LEED铂金级认证，浦江园区智慧之岸一期建筑荣获 LEED CS认证，南桥园区一期项目获得“二星级绿色建筑设计认证”。 3、土地储备规模合理 报告期内，上海临港新增土地储备面积约34.5万平方米，截至报告期末，上海临港及下属控 股子公司共计持有待开发土地面积约33.1万平方米。其中，漕河泾园区持有待开发土地面积约为 1.2万平方米，松江园区持有待开发土地面积约为10.3万平方米，浦江园区持有待开发土地面积 约为15.8万平方米，南桥园区持有待开发土地面积约为5.8万平方米。公司积极践行国家及上海 市规划发展战略，在相关区域重点布局，土地储备规模合理，促进未来可持续发展。 4、落实疫情防控，彰显社会责任担当 2020年，面临疫情的冲击，公司以“防疫情，保运行，促发展”为工作重点，成立“疫情防 控领导工作组”，设立“上海临港同舟共济新冠病毒防控专项资金”，积极支持公司下属园区内 企业抗击新冠肺炎疫情，并且关键时期彰显企业社会责任，减轻中小企业负担，与园区企业共渡 难关，营造良好的营商环境，积极履行社会责任。 5、全面进军新片区，助力新片区产业发展 公司主动对接“临港新片区”战略，以“直接参与+间接投资+区域联动”模式，助力临港新 片区大飞机航空产业园、特殊综合保税区、滴水湖金融湾形成了新片区产业发展的“三驾马车”。 同时公司将重点围绕新片区战略和国家大飞机战略，坚持“大飞机、大枢纽、创新谷、自贸港” 发展定位，发挥“全方位高水平对外开放”政策优势、大飞机“工业皇冠”的产业集聚优势、浦 东机场国际航空港的全球联动优势，搭建具有国际竞争力的开放型航空产业体系，形成世界级航 空产业集群，奋力打造以“航空集群、自由贸易、双脑智能、产城融合”为靓丽名片、世界一流 的大飞机航空产业园。 6、增强投资效能，推动利润结构升级 2020年，公司快速响应、逆势发力，围绕产业链上下游的行业性投资以及针对园区内企业的 区域性投资，通过直接投资及产业基金投资等方式，先后投资了国微思尔芯、壁仞科技、上海智 能网联汽车、字节跳动等一批公司下属园区内的人工智能、半导体、车联网领域科创企业，与被 投资企业共同提升产业链整体服务能级，完善园区服务体系，助力园区企业快速发展。公司着力 推动投资体制机制创新，从重点项目投资、临港新片区投资、园区产业投资、基金模式探索的四 大方面增强效能。 7、完善集控融资，落实金融运行赋能 公司围绕“重计划、提归集、保总量、降成本、调结构、求创新”，通过计划、归集、调拨、 融资等各项工作，赋能金融运行，实现公司全年降本创利、维稳负债率等工作，保证各类融资以 最优条件顺利推进。同时，公司积极提升内部资金效益、建设园区金融功能、融资降本增效、多 元融资拓宽渠道等，为园区发展奠定良好基础和资金保障。 8、扎实聚焦成本内控，夯实风控系统功能 2020年，公司在平台建设、成本管理、专项审计、内控检查、公司流程审核等多个方面夯实 了风控系统功能，通过集中聚焦内控措施与工程成本两大抓手，充分发挥了“监管中心”功能。 其中，公司着重整合资源统一内控，编制工程成本合理指引，开展成本指标范围管控，完善负面 清单治理等，提升了公司风险管控能力和水平。 （二）园区产业加速集聚，服务能力持续提升 2020年，面对突如其来的新冠疫情和复杂多变的宏观经济形势，上海临港“防疫情、保运行、 促发展”，不断深化“区区合作、品牌联动”，加快园区产业要素集聚，营造园区科创氛围，提 升园区产业能级。 1、产业能级提升，科创氛围浓厚 漕河泾园区以打造具有国际影响力的高端产业引领地为目标，发挥园区总部与研发中心的集 聚优势，加快推进“一部三中心”建设，重点提升电子信息和现代服务业产业能级，加快提升数 字经济、人工智能、生命健康三大先导产业的集聚度和显示度，不断释放园区科创效能和影响力。 在国家级经开区综合评价中，漕河泾园区综合发展水平位于前列；在上海市开发区综合评价中， 漕河泾园区综合发展指数在中型园区中排名第一；营商环境指数、持续发展指数和产业发展指数 排名第一；产业发展指数和创新发展指数、创新成果指数和管理服务水平指数排名第二。2020年， 漕河泾园区引入近90余个新项目，包括线上经济、生物医药和芯片设计等新兴产业领域知名企业 的多个重大项目，在新材料、高端装备、生物医药、汽车研发配套、环保新能源等领域逐步形成 产业集聚新动态。 松江园区不断强化科创策源能力，构建园区创新产业生态链，释放产业集聚新动能。在2020 年全市104开发区综合评价中，松江园区连续5年位列小型园区综合排名三甲；亩均税收、亩均 产出位列第四；获评上海市首个工业互联网标杆示范园区、上海市商标品牌创新创业基地。松江 园区围绕工业互联网、生命健康、集成电路等前沿重点产业领域引入一批龙头企业项目，大力提 升科技创新引领作用，发挥园区特色产业带动作用，丰富园区产业生态。搭建科技融资服务平台， 全力推动G60科技成果转化，累计导入70余个工业互联网相关领域项目，深化“基金+基地”服 务模式，赋能优质科技企业开拓创新，进一步提升创新创业服务质量，打造园区双创品牌。 浦江园区聚焦新一代信息技术、生物医药等战略新兴产业，按照2+1产业发展导向，精准发 力，加速推动园区主导产业集聚。浦江园区先后引进一批集成电路设计及生物医药领域的龙头企 业，并成为上海市“1+5”生物医药产业特色园区之一。园区已集聚了20余家市级以上企业研发 中心、工程中心和技术中心等；2020年全年新增科创转化项目20余个，新增科创转化平台1个， 新增知识产权拥有数超过900件，新增高新技术企业70余家。浦江园区科创体系不断完善，产业 能级进一步提升，主导产业加速集聚并形成发展优势。 康桥园区、南桥园区围绕打造特色产业园区，通过导入行业领域内的领军企业，不断提升产 业能级和服务质量，产业集聚度逐步显现。康桥园区以“人工智能、新材料”为主导产业，通过 产学研深度融合，不断提升园区创新策源能力。南桥园区以“东方美谷+未来空间”为战略，围绕 “智能网联汽车、生物医药”产业，先后导入了汽车电子控制技术和信息内容分析技术等两大国 家工程实验室，成立智能网联汽车技术中心前瞻研究所，南桥园区继嘉定、临港之后成为上海第 三个自动驾驶测试区，并被奉贤区认定为5G+智慧试点园区、创业孵化示范基地，南桥园区已成 为上海特色产业园区，其打造的智能网联平台已成为上海智能网联产业领域中崛起的新势力。2020 年，园区企业新增各类知识产权超过160件，高新技术企业数量超过20家，产业特色日臻显现。 洋山特殊综保区作为全国唯一特殊综合保税区，把握临港新片区创新发展、集聚发展、融合 发展、开放发展新趋势，推动“国际供应链管理平台”、“国际金融贸易平台”、“跨境新兴服 务业平台”三大平台建设。依托临港新片区的区位和政策优势，园区在金融服务领域寻求创新发 展，年内新增融资租赁型企业超过20家，完成临港新片区首单跨境船舶租赁业务，成为洋山特殊 综保区融资项目“绿色通道”指定服务商，洋山特殊综保区已成为融资租赁相关业务创新高地。 临港新片区大飞机航空产业园作为上海特色产业园区，以“大飞机、大枢纽、创新谷、自贸 港”作为发展定位，力争建设成为世界级的航空产业集群、全球影响力的大飞机科创中心、全球 竞争力的航空枢纽服务平台、国际知名的航空智慧新城。报告期内，园区已取得项目首发地块并 正式开工建设，成功导入首批22个产业项目，未来临港新片区大飞机航空产业园将以洋山特殊综 合保税区作为产业先导启动区，围绕大飞机总装批产，打造“航空制造+航空科技+航空服务”三 链融合的航空产业集群，逐步形成“一个园区、七大集群、千亿产值、万亿带动”的发展态势， 目标打造具有全球影响力和竞争力、世界一流的大飞机航空产业园，成为我国“更深层次、更宽 领域、以更大力度推进全方位高水平开放”的先行示范区。 临港新片区现代服务业开放区以打造“特殊经济功能区”和建设“现代化产业新城”为目标， 以滴水湖金融湾建设为契机，积极推动跨境金融、国际贸易、数字经济等产业发展及功能平台构 建。围绕总部经济、跨境金融、国际贸易、数字经济等重点产业，推动相关机构快速导入，夯实 临港新片区产业发展和金融功能创新的基础，培育高质量的现代化服务业产业集群。 金山园区紧抓长三角一体化发展上升为国家战略的重大机遇，主动承接上海自贸区临港新片 区建设的溢出效应。园区以先进制造、生命健康、新一代信息技术为目标产业，储备了新材料、 信息技术、节能环保等领域一批优质项目，不断强化产业集聚效应和规模效应，搭建园区服务平 台，逐步构建起集“人才租住+智慧生活+互动交流”为一体的综合生活社区，大力提升园区服务 配套水平，吸引产业资源向园区集聚。 嘉定园区重点围绕生物医药、新一代信息技术、人工智能及服务等领域，引进龙头企业和重 点项目，积极培育新兴业态，储备汽车电子、光通讯、生物医药和医疗器械、商贸流通和供应链 金融服务等领域的项目，打造园区特色产业集群。 2、持续创新举措，提升服务能级 上海临港以客户至上为宗旨，以服务创新为引领，围绕知识产权、法律法规、科技金融等服 务领域，搭建标准化的服务体系，通过不断做实做深“科创服务引领者”的角色功能，助力“科 技创新和产业发展的推动者、区域转型和城市更新的建设者”的使命践行。 漕河泾园区始终把“客户至上，追求卓越”作为园区服务的核心竞争力，持续优化提升园区 营商环境和服务品质，打造具有特色的企业服务机制，逐步构建起多层次、立体化、全覆盖的园 区服务体系。年内，上海证券交易所资本市场服务徐汇漕河泾开发区基地正式揭牌，徐汇人工智 能产业知识产权联盟、上海市商标品牌创新创业（漕河泾）基地和中国（上海）知识产权维权援 助中心漕河泾工作站等相继成立，漕河泾科技服务示范区辐射力和影响力进一步提升，力争成为 上海科技创新新引擎、产业发展新高地、城市更新新标杆、产城融合新典范。此外，漕河泾园区 继续推动信息化系统建设，升级改造园区网络系统，引入人工智能技术，打造绿色生态科技走廊， 园区服务体系不断向“专业化、精细化、品牌化、国际化”演进。 松江园区作为G60科创走廊“重要产业科技创新策源区和重大科技成果转化承载区”，以产 融结合为契机，稳步推进园区科技融资平台建设，探索建立“政府+园区+担保+银行”的创新融资 模式；组建专业化的运行服务团队，以服务创造价值，形成以“园区招商、企业发展、创新服务” 为核心的精细化服务模式，构建全方位的园区服务体系；以科技、文化、商务、交易、体验为驱 动力，引入多个知名品牌和网红品牌，打造具有新生活、新科技、新艺术、新体验的商业文化空 间，形成“人与自然和谐发展”的产业社区。 浦江园区坚持“产城融合、创新驱动”的发展思路，以创新型经济为导向，稳步提升科创服 务能级。园区整合各类资源，围绕“点、线、站、员”的服务网络体系，打造企业服务“金牌窗 口”；承办中国创新创业大赛，举办“智慧工匠”品牌活动；围绕生物医药、集成电路等园区重 点产业领域，举办产业论坛、创业大赛、投融资路演等科创活动，不断强化创新驱动，营造科创 氛围。此外，浦江园区进一步探索基金投资与产业链龙头企业引进的联动效应，开展对园区优质 科创项目的投资。在上海打造国内大循环的中心节点、国内国际双循环的战略链接中，浦江园区 发挥了重要的作用。 康桥园区、南桥园区以更开放、更积极的举措，全力提升园区服务产业、服务创新、服务人 才的专业化服务能力，从功能提级、服务提质、团队提升三个方面不断完善园区服务体系。汇聚 各服务部门的资源，对企业情况进行摸底、调研，为入驻企业提供定制的规划建议书，提供全方 位、全过程的服务。针对企业发展需求，提出多元化金融服务方案、推出个性化金融产品。康桥 园区打造的人工智能专业孵化器获得浦东新区创新载体认定，南桥园区的专业孵化器正积极推进 市级孵化器的申创工作，园区服务能力显著提升。 洋山特殊综保区立足全局、挖掘潜力，发挥企业服务和配套产业协作的创新优势，着力提升 科技创新和产业融合的服务能力。围绕园区企业实际需求，为园区入驻企业提供报关、仓储、运 输、金融等综合服务，以及工商、税务、人才等保障性服务。园区积极推动服务建设标准化、品 牌化建设，目前基本形成了“政策服务、金融服务、供应链服务、人才服务、物业服务”一体化 的大服务体系，不断提升园区服务能级，提升品牌知名度。 临港新片区大飞机航空产业园积极探索特殊综保区政策创新、业务场景创新，围绕“生活服 务、产业服务”，计划构建创新型园区服务体系。园区导入普励航空质量认证平台、埃森博航空 资产评估中心、航空制造计量测试中心、综保物流航空供应链服务中心等4家科创服务平台，逐 步构建评估、物流及生产性服务等功能类服务平台，园区产业特色初步显现，为集群化发展夯实 基础。 临港新片区现代服务业开放区重点围绕服务创新，计划搭建金融、人才、法律、航运、贸易、 文化、教育等八大产业功能平台，构建全方位的产业服务生态。通过临港新片区金融创新政策的 支持和助推，进一步打造国际营商环境高地，持续提升临港新片区核心竞争力。 金山园区搭建服务平台，建立起以注重服务质量为宗旨，产业资源向园区集聚的发展态势。 园区融合居住、办公、餐饮、商业、休闲等板块功能，构建“人才租住+智慧生活+互动交流”为 一体的综合生活社区；强化对入驻企业的服务能力，依托园区服务平台为企业提供财税、产业、 科技、人才等一站式服务，协助园区企业项目落地，帮助中小企业经营发展，园区服务能级不断 提升，营商环境持续优化。 嘉定园区以服务促招商，集聚各类服务资源，优化服务功能，提升园区核心竞争力。搭建园 区产业服务系统，通过大数据分析和了解企业需求，组建专业的服务团队，为园区企业提供丰富 服务内容，助力企业发展。 二、报告期内主要经营情况 2020年度，公司实现营业收入39.30亿元，较2019年同期下降0.51%；归属于上市公司股东 的净利润14.14亿元，较2019年同期增长5.02%，公司在提升发展质量、推动收入利润结构转型 方面初见成效。截至报告期末，公司总资产418.10亿元，较2019年末增长10.67%，归属于上市 公司股东的净资产145.33亿元，较2019年末增长6.68%。 (一)主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位 : 元 币种 : 人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 3,929,556,277.52 3,949,773,008.68 -0.51 营业成本 1,688,753,895.18 1,176,183,820.22 43.58 销售费用 76,054,930.38 71,767,025.40 5.97 管理费用 341,111,421.11 319,923,708.63 6.62 财务费用 341,585,101.36 336,542,345.40 1.50 经营活动产生的现金流量净额 -853,172,395.46 -4,809,976,919.57 不适用 投资活动产生的现金流量净额 -2,294,789,236.42 -1,173,847,409.52 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 66,191,209.83 8,728,431,328.07 -99.24 2. 收入和成本分析 □适用 √不适用 (1). 主营业务 分 行业 、分 产品 、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比 上年增减（%） 营业成本比 上年增减（%） 毛利率比上 年增减（%） 房地产行业 （园区） 3,670,181,429.20 1,529,379,429.80 58.33 -3.97 41.41 减少13.37 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比 上年增减（%） 营业成本比 上年增减（%） 毛利率比上 年增减（%） 房屋销售 2,069,749,518.84 1,056,733,964.40 48.94 -11.12 42.46 减少19.2 个百分点 房屋租赁 1,600,431,910.36 472,645,465.40 70.47 7.18 39.10 减少6.78 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比 上年增减（%） 营业成本比 上年增减（%） 毛利率比上 年增减（%） 上海 3,670,181,429.20 1,529,379,429.80 58.33 -3.97 41.41 减少13.37 个百分点 (2). 产销量情况 分析表 □ 适用 √ 不适用 (3). 成本分析表 单位： 元 币种：人民币 分行业情况 分行业 成本构成项 目 本期金额 本期占总 成本比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 情况 说明 房地产行 业（园区） 房地产 1,529,379,429.80 90.56 1,081,551,852.43 91.95 41.41 分产品情况 分产品 成本构成项 目 本期金额 本期占总 成本比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 情况 说明 房屋销售 房地产销售 1,056,733,964.40 62.57 741,762,841.75 63.07 42.46 房屋租赁 房地产租赁 472,645,465.40 27.99 339,789,010.68 28.89 39.10 成本分析其他情况说明 房屋销售成本变动说明：主要系本期公司结转销售的房屋单位成本较上期增加。 房屋租赁成本变动说明：主要系本期公司完工产品转入投资性房地产金额增加。 (4). 主要销售客户及主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额147,680.27万元，占年度销售总额71.35%；其中前五名客户销售额中关 联方销售额0万元，占年度销售总额0%。 前五名供应商采购额276,327.56万元，占年度采购总额57.60%；其中前五名供应商采购额 中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 3. 费用 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 销售费用 76,054,930.38 71,767,025.40 5.97 管理费用 341,111,421.11 319,923,708.63 6.62 财务费用 341,585,101.36 336,542,345.40 1.50 4. 研发投入 (1). 研发 投入 情况表 □ 适用 √ 不适用 (2). 情况说明 □ 适用 √ 不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 经营活动产生的现金流量净额 -853,172,395.46 -4,809,976,919.57 不适用 投资活动产生的现金流量净额 -2,294,789,236.42 -1,173,847,409.52 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 66,191,209.83 8,728,431,328.07 -99.24 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期公司资金回笼和收到财政补贴增加 及上期公司支付征地安置人员补偿费。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期公司新增权益类投资。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期公司偿还债务和分配股利支付的现 金较上期增加及上期公司非公开发行股份取得募集资金。 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三)资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产 及 负债 状 况 单位：元 币种：人民币 项目名称 本期期末数 本期期 末数占 总资产 的比例 （%） 上期期末数 上期期 末数占 总资产 的比例 （%） 本期期末 金额较上 期期末变 动比例 （%） 情况说明 货币资金 2,953,256,112.19 7.06 6,027,075,800.72 15.95 -51.00 主要系本期公司支付漕 总公司股权交易对价款 以及偿还长期借款。 应收票据 364,570.73 0.00 - - 不适用 主要系本期公司收到银 行承兑汇票。 长期股权 投资 1,578,902,780.42 3.78 926,024,762.39 2.45 70.50 主要系本期公司新增联 营企业。 其他非流 动金融资 产 2,113,916,936.72 5.06 1,236,916,529.40 3.27 70.90 主要系本期公司新增权 益工具投资。 投资性房 地产 14,985,302,668.65 35.84 10,580,974,701.13 28.01 41.62 主要系本期公司租赁物 业增加。 在建工程 7,232,482.47 0.02 - - 不适用 主要系本期公司新增装 修工程。 递延所得 税资产 348,872,322.81 0.83 611,331,168.92 1.62 -42.93 主要系本期公司土地增 值税清算导致递延所得 税减少。 其他非流 动资产 3,843,949.14 0.01 1,115,272.37 0.00 244.66 主要系本期公司预付长 期资产采购款。 短期借款 2,793,197,522.23 6.68 1,886,338,281.08 4.99 48.08 主要系本期公司为业务 拓展新借入款项。 应付账款 4,190,431,510.28 10.02 1,637,824,061.76 4.34 155.85 主要系本期公司暂估工 程款增加。 预收款项 172,866,532.52 0.41 1,152,664,340.86 3.05 -85.00 主要系本期公司根据新 收入准则，将预收销售 房款、预收定制房款等 自“预收账款”重分类 至“合同负债”科目核 算。 合同负债 1,680,748,821.67 4.02 - - 不适用 主要系本期公司根据新 收入准则，将预收销售 房款、预收定制房款等 自“预收账款”重分类 至“合同负债”科目核 算。同时，本期预收房 款较上期增加。 应交税费 260,007,658.01 0.62 443,536,369.05 1.17 -41.38 主要系本期公司支付土 地增值税清算税款。 其他应付 款 2,324,856,683.91 5.56 3,622,247,642.21 9.59 -35.82 主要系本期公司支付漕 总公司股权交易对价 款。 一年内到 期的非流 动负债 236,595,809.19 0.57 1,084,358,993.01 2.87 -78.18 主要系本期公司偿还一 年内到期的长期借款。 其他流动 负债 3,777,329,756.76 9.03 909,810,279.76 2.41 315.18 主要系本期公司发行短 期融资券和超短融资券 取得募集资金。 递延收益 84,111,749.21 0.20 47,624,933.30 0.13 76.61 主要系本期公司新取得 政府补助。 递延所得 税负债 101,395,240.28 0.24 1,368,312.11 0.00 7,310.24 主要系本期公司其他非 流动金融资产公允价值 变动，对应计提的递延 所得税负债发生变动。 其他非流 动负债 428,884,089.00 1.03 318,521,173.42 0.84 34.65 主要系本期公司新取得 扶持资金。 2. 截至报告期末主要资产受限情 况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 年末账面价值 受限原因 其他货币资金 19,801,300.00 备付金、履约保函保证金、质押借款质押物 存货 4,633,686,909.92 长期借款抵押物 投资性房地产 4,654,622,211.86 长期借款抵押物 合计 9,308,110,421.78 3. 其他说明 □适用 √不适用 (四)行业经营性信息分析 √适用 □不适用 详见本章节“一、经营情况讨论与分析”以及“三、公司关于公司未来发展的讨论与分析” 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用 序 号 所属园区 持有待开发土地 的区域 持有待开发 土地的面积 (平方米) 规划计容 建筑面积 (平方米) 是/否涉 及合作开 发项目 合作开发项 目涉及的面 积(平方米) 合作开发 项目的权 益占比(%) 1 漕河泾园区 徐汇区虹梅街道 286街坊3丘 12,050 24,100 否 2 松江园区 松江区九亭镇漕 河泾开发区 SJT00201单元 11-04B号地块 80,939 161,878 是 82,558 51 3 松江园区 松江区新桥镇漕 河泾开发区 JT-13-004号 （SJT00201单元 13-07号）地块 22,159 44,318 否 4 浦江园区 浦江镇工-118号 65,860 123,102 否 5 浦江园区 浦江镇工-1号 92,502 185,003 否 6 南桥园区 奉贤区C-02-01号 地块 57,234 143,085 否 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业态 在建项目/ 新开工项目 /竣工项目 项目用地面 积(平方米) 项目规划计容建 筑面积(平方米) 总建筑面积 (平方米) 在建建筑面 积(平方米) 已竣工面积 (平方米) 计划总投 资额 报告期实 际投资额 1 漕河泾园区 光启园四期 产业项目 竣工项目 52,471 21,668 53,799 0 53,799 39,293 3,478 2 漕河泾园区 集聚区二期二 产业项目 竣工项目 53,580 204,950 324,458 0 324,458 290,847 22,668 3 漕河泾园区 科技绿洲四期 产业项目 竣工项目 79,850 112,674 173,064 0 173,064 196,993 19,363 4 漕河泾园区 科技绿洲五期 产业项目 在建项目 111,704 119,173 180,395 180,395 0 250,398 29,962 5 漕河泾园区 科技绿洲六期 产业项目 在建项目 168,822 185,564 268,743 268,743 0 365,877 37,614 6 松江园区 南部新兴产业综合体项目（一 期） 产业项目 在建项目 146,324 292,600 435,984 152,951 283,033 318,735 41,819 7 松江园区 南部新兴产业综合体项目（二 期） 产业项目 在建项目 189,845 421,172 670,000 600,977 0 700,000 47,644 8 松江园区 新建生产及辅助用房项目（中 山项目） 产业项目 竣工项目 27,177 43,483 59,054 0 59,054 35,549 5,064 9 松江园区 新建生产及辅助用房项目（JT（C）-15-001号地块）（创智 中心一期） 产业项目 在建项目 28,975 57,950 （未完）  |