[年报]珠江股份:2020年年度报告
原标题:珠江股份:2020年年度报告 公司代码：600684 公司简称：珠江股份 广州珠江实业开发股份有限公司 2020年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司 全体董事出席 董事会会议。 三、 大信会计师事务所（特殊普通合伙） 为本公司出具了 标准无保留意见 的审计报告。 四、 公司负责人 张研 、主管会计工作负责人 覃宪姬 及会计机构负责人（会计主管人员） 金 沅武 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2020年度实现归属于上市公司股 东的净利润为-59,081.97万元，2020年末累计未分配利润101,816.81万元，由于归属 于上市公司股东的净利润为负数，公司董事会建议2020年度不进行利润分配及资本公积 金转增股本。该利润分配预案需提交2020年年度股东大会审议。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承 诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 是 根据公司2020年度财务审计机构大信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《广州 珠江实业开发股份有限公司控股股东及其他关联方占用资金情况审核报告》（大信专审 字[2021]第22-10002号），截至2020年末，存在公司对控股股东下属的瑞士中星投资有 限公司其他应收款年末占用余额155.87万元，系由于公司代垫广州侨兴房产开发有限公 司注销清算过程中缴纳的税款所致。公司计划于2021年4月23日前收回该笔款项。具体情 况请查阅“第五节 重要事项”中关于报告期内资金被占用及清欠进展情况。 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的重大风险。公司已在本报告中 详细描述存在的政策风险、行业风险、经营风险等，请查阅“第四节 经营情况讨论与分 析”中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ................................ ................................ ................................ ................... 5 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ............... 6 第三节 公司业务概要 ................................ ................................ ................................ . 12 第四节 经营情况讨论与分析 ................................ ................................ ..................... 16 第五节 重要事项 ................................ ................................ ................................ ......... 38 第六节 普通股股份变动及股东情况 ................................ ................................ ......... 55 第七节 优先股相关情况 ................................ ................................ ............................. 59 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................ ..................... 60 第九节 公司治理 ................................ ................................ ................................ ......... 75 第十节 公司债券相关情况 ................................ ................................ ......................... 82 第十一节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ......... 86 第十二节 备查文件目录 ................................ ................................ ............................... 240 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、珠江股份 指 广州珠江实业开发股份有限公司 实际控制人、广州市国资委 指 广州市人民政府国有资产监督管理委员会 水投集团 指 广州市水务投资集团有限公司 控股股东、珠江实业集团 指 广州珠江实业集团有限公司 珠江物管 指 广州珠江物业管理有限公司 湖南公司 指 湖南珠江实业投资有限公司 投资公司 指 广州珠江投资发展有限公司 珠实健康 指 广州珠江实业健康管理有限公司 环保公司 指 广州珠江实业环境保护有限公司 嘉德丰公司 指 广东嘉德丰投资发展有限公司 广隆公司 指 广州市广隆房地产有限公司 安徽中侨 指 安徽中侨置业投资有限公司 开平恒祥 指 开平恒祥房地产开发有限公司 天晨公司 指 广州天晨房地产开发有限公司 金海公司 指 广东金海投资有限公司 捷星公司 指 广州捷星房地产开发有限公司 海南绿岛 指 海南珠江绿岛投资有限公司 亿华公司 指 广东亿华房地产开发有限公司 盛唐公司 指 广州市盛唐房地产开发有限公司 东湛公司 指 广州东湛房地产开发有限公司 品实公司 指 广州市品实房地产开发有限公司 璟逸公司 指 广州璟逸房地产开发有限公司 璟润公司 指 广州璟润房地产开发有限公司 深圳灏泽公司 指 深圳珠江灏泽投资有限公司 穗芳鸿华 指 广州市穗芳鸿华科技发展有限公司 东迅公司 指 广州市东迅房地产发展有限公司 隽峰公司 指 广州隽峰房地产开发有限公司 隽浩公司 指 广州隽浩房地产开发有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 会计师事务所 指 大信会计师事务所（特殊普通合伙） 报告期 指 2020年1月1日至2020年12月31日 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 广州珠江实业开发股份有限公司 公司的中文简称 珠江股份 公司的外文名称 GUANGZHOU PEARL RIVER INDUTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD 公司的外文名称缩写 GZPR 公司的法定代表人 张研 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 覃宪姬 扈佳佳 联系地址 广州市越秀区东风中路362号 颐德大厦30楼 广州市越秀区东风中路362号 颐德大厦30楼 电话 020-83752439 020-83752439 传真 020-32689450 020-32689450 电子信箱 [email protected] [email protected] 三、 基本情况 简介 公司注册地址 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼 公司注册地址的邮政编码 510031 公司办公地址 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼 公司办公地址的邮政编码 510031 公司网址 www.gzzjsy.com 电子信箱 [email protected] 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 珠江股份 600684 珠江实业 六、 其他 相 关资料 公司聘请的会计师事 务所（境内） 名称 大信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 北京市海淀区知春路1号学院国际大厦1504室 签字会计师姓名 夏玲、何晓娟 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年同期 增减(%) 2018年 营业收入 2,475,053,554.71 2,947,846,259.19 -16.04 3,404,521,939.57 扣除与主营业务无 关的业务收入和不 具备商业实质的收 入后的营业收入 2,360,963,585.33 / / / 归属于上市公司股 东的净利润 -590,819,652.65 219,266,683.61 -369.45 245,450,392.48 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润 -888,195,379.22 -172,889,865.68 不适用 127,593,707.31 经营活动产生的现 金流量净额 702,647,171.18 -122,667,814.25 不适用 467,239,303.12 2020年末 2019年末 本期末比上年同 期末增减（%） 2018年末 归属于上市公司股 东的净资产 2,108,774,708.18 3,214,475,779.91 -34.40 3,100,804,126.44 总资产 30,305,559,301.10 23,710,224,031.44 27.82 16,746,619,778.46 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%) 2018年 基本每股收益（元／股） -0.69 0.26 -365.38 0.29 稀释每股收益（元／股） -0.69 0.26 -365.38 0.29 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股） -1.04 -0.20 不适用 0.15 加权平均净资产收益率（%） -23.33 6.86 减少30.19个百分点 8.17 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） -35.07 -5.41 减少29.66个百分点 4.25 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 1.执行新收入准则影响 财政部于2017年7月5日发布了《企业会计准则第14号——收入（2017年修 订）》（财会〔2017〕22号）（以下简称“新收入准则”）。经本公司第九届董事 会2020年第四次会议和第九届监事会2020年第二次会议决议通过，本公司于2020 年1月1日起开始执行前述新收入准则。 公司2020年收入指标为新收入准则下确认的营业收入，2018年及2019年收入 指标为旧收入准则下确认的营业收入。 具体影响金额详见“第十一节财务报告、五（三十六）”。 2.东湛公司、亿华公司股权及债权投资减值 公司2020年度归属于上市公司股东的净利润为亏损，主要原因是公司2020年 对东湛公司、亿华公司投资款计提减值准备及确认公允价值变动损失，详见“第十 一节财务报告、十六（八）”。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上 市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和 归 属于上 市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2020 年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 210,886,865.12 1,247,665,862.38 520,377,100.30 496,123,726.91 归属于上市公司 股东的净利润 -79,764,713.35 54,140,357.31 12,490,923.45 -577,686,220.06 归属于上市公司 股东的扣除非经 常性损益后的净 利润 -98,426,779.19 44,199,590.20 -20,907,939.29 -813,060,250.94 经营活动产生的 现金流量净额 -84,456,997.22 144,471,297.66 -895,365,108.27 1,537,997,979.01 注： 1.第二季度营业收入较第一季度有大幅度增长，主要是由于第二季度珠江悦界商业中心项目 住宅批量交付并确认了销售收入； 2.第四季度归属于上市公司股东的净利润及归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净 利润较第三季度大量减少，主要原因是第四季度对东湛公司及亿华公司投资款计提了减值准备及 确认公允价值变动损失； 3.第四季度收到珠江实业集团转来珠江颐德大厦房款16.19亿元，故经营活动产生的现金流 量净额显著增加。 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2020 年金额 附注（如 适用） 2019 年金额 2018 年金额 非流动资产处置损益 206,822,184.16 注1 293,722,163.52 -120,417,271.97 越权审批，或无正式批准文 件，或偶发性的税收返还、减 免 计入当期损益的政府补助，但 与公司正常经营业务密切相 关，符合国家政策规定、按照 一定标准定额或定量持续享受 的政府补助除外 2,318,195.25 3,000.00 500,000.00 计入当期损益的对非金融企业 收取的资金占用费 41,436,133.53 注2 140,894,908.37 228,847,725.00 企业取得子公司、联营企业及 合营企业的投资成本小于取得 投资时应享有被投资单位可辨 认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损 益 因不可抗力因素，如遭受自然 灾害而计提的各项资产减值准 备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的 支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生 的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子 公司期初至合并日的当期净损 益 与公司正常经营业务无关的或 有事项产生的损益 非经常性损益项目 2020 年金额 附注（如 适用） 2019 年金额 2018 年金额 除同公司正常经营业务相关的 有效套期保值业务外，持有交 易性金融资产、衍生金融资 产、交易性金融负债、衍生金 融负债产生的公允价值变动损 益，以及处置交易性金融资 产、衍生金融资产、交易性金 融负债、衍生金融负债和其他 债权投资取得的投资收益 32,906,854.15 注3 33,718,606.51 -74,400,684.84 单独进行减值测试的应收款 项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 52,351,965.42 注4 62,095,911.94 167,099,647.40 采用 公允价值模式进行后续计 量的投资性房地产公允价值变 动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规 的要求对当期损益进行一次性 调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外 收入和支出 -39,639,013.81 注5 -12,303,997.41 -2,142,586.63 其他符合非经常性损益定义的 损益项目 少数股东权益影响额 2,139,076.75 3,550,063.72 -2,165,165.87 所得税影响额 -959,668.88 -129,524,107.36 -79,464,977.92 合计 297,375,726.57 392,156,549.29 117,856,685.17 注1：主要为本年度处置天晨公司股权产生的投资收益。 注2：本年度对天晨公司收取的资金占用费。 注3：主要是公司持有的股票、结构性存款对公允价值变动收益及投资收益的影响。 注4：本年度对东迅公司、穗芳鸿华等企业提供委托贷款实现的损益。 注5：主要为本年度发生的税收滞纳金。 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响 金额 A股股票 92,612,245.01 67,080,431.62 -25,531,813.39 12,002,625.05 非交易性权益工 具 26,670,553.55 19,369,773.97 -7,300,779.58 理财产品 918,400,000.00 3,506,860.96 -914,893,139.04 20,904,229.10 其他 非 流动金融 资产 4,000,000.00 4,000,000.00 -111,740,000.00 合计 1,037,682,798.56 93,957,066.55 -943,725,732.01 -78,833,145.85 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）报告期内公司所从事的主要业务和经营模式 作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，公司聚焦房地产主责主业，积 极响应国家建设粤港澳大湾区的战略部署，同时结合企业自身情况，积极寻找合适机 会辐射其他区域。报告期内，公司大力发展房地产开发主营业务，瞄准市场有效需求， 着力打造精品地产项目，实现主营业务的创新和升级；同时积极探索“房地产+”领 域，努力培育壮大新增长点，坚定不移做强做优做大国有资本和国有企业，积极维护 全体股东，特别是中小股东的合法权益。 （二）行业情况和公司主要业务所在城市的行业发展状况说明 1.房地产行业宏观环境 2020年，中央继续坚持“房住不炒”调控总基调，因城施策和促进房地产市场平 稳健康发展依然是调控的核心手段和动态目标。上半年，受新冠肺炎疫情带来的经济 下行压力影响，流动性宽松与地方支持性政策频出促进房地产市场快速恢复，热点城 市地价、房价出现不稳定预期。下半年房地产调控政策环境以紧为主，中央再次强调 不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，“三道红线”试点 开启以及强化“供给侧”房地产调控政策，力促市场理性回归。 2020年住宅市场价格稳中有升，百城新建住宅价格累计上涨3.46%，涨幅超过 2019年水平，其中长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较2019年均明显扩大。同 时，成交规模基本恢复，绝对规模延续2017年以来的横盘态势，多数代表城市楼盘 成交套总价继续上涨，高端改善需求加速释放。地方政府整体供地节奏有所加快，一 线城市推地量及优质地块推出量增加，带动楼面地价上涨，住宅用地溢价率处于较高 水平。（数据来源：中指研究院） 2.报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况 （1）广东板块 公司在广东板块的业务集中在广州市。作为粤港澳大湾区的核心引擎之一，广州 市充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，经济实力迈上新台阶，2020年 地区生产总值突破2.5亿元，增长2.7%，5年年均增长6%，与全省同步。城乡居民人 均可支配收入年均分别增长7.9%和10.1%，人均地区生产总值达到高收入经济体水平。 同时，“精准引才”政策推动广州市常住人口持续增长，新型城镇化建设和都市圈建 设持续深入推进。（数据来源：广州市政府工作报告） 房地产行业方面，2020年，广州市经营性用地土地成交总建筑面积2,129.98万平 方米，同比增加34.2%，经营性用地成交总价2,465.01亿元，同比增加46.6%；房屋 新开工面积2,620.61万平方米，同比增长18.1%；施工面积11,878.29万平方米，同比 下降0.9%；商品房销售面积1,539.40万平方米，同比增长5.1%，比上年同期提高10.6 个百分点；商品房库存去化周期12.8个月，同比下降3.0%。（数据来源：广州市统 计局、克而瑞） 公司在广州区域的房地产项目主要分布在天河区、越秀区、白云区、黄埔区、从 化区、增城区、南沙区，产品包括住宅、写字楼及商业物业等。报告期内，公司在广 州区域共实现销售面积60,225.04平方米。 （2）湖南板块 公司在湖南板块的业务集中在湖南省省会长沙市。2020年，长沙市在“房住不炒” 的主基调下，始终坚持稳房价、稳地价、稳预期，作为房地产调控的“长沙样本”入 选10个“中国改革2020年度案例”，体现了其严格的房地产调控模式。 房地产行业方面，2020年长沙市经营性用地土地成交总建筑面积1,257.69万平 方米，同比增加4.5%，经营性用地成交总价922.71亿元，同比增加12.6%；房地产开 发投资1,868.41亿元，同比增长12%；新建商品房销售2,379.90万平方米，同比增长 1.9%，销售额2,196.91亿元，同比增长8.7%。（数据来源：湖南省统计局、克而瑞） 公司在湖南区域的房地产项目位于长沙市开福区、湘江新区以及望城区。报告期 内，公司在湖南地区共实现销售面积为73,503.59平方米。 （3）安徽板块 公司在安徽板块的业务集中在安徽省合肥市。2020年合肥市“两会”政府报告指 出，将坚持“房住不炒”定位，完善房地产市场平稳健康发展长效机制，全面推进住 房租赁三项试点，实施棚户区改造项目、老旧小区改造和国家试点任务。 房地产行业方面，2020年合肥市经营性用地土地成交总建筑面积1,028.45万平 方米，同比下降27.0%，经营性用地成交总价584.37亿元，同比下降31.2%；商品住 宅供应面积666.96万平方米，同比减少3.4%，成交面积822.63万平方米，同比增加 19.9%，成交金额1,617.74亿元，同比增加31.4%。（数据来源：克而瑞） 合肥中侨中心位于政务区核心位置，紧邻合肥市政府，项目包括铂金街区、旗舰 商业、五星级酒店及超甲级写字楼。报告期内，合肥中侨中心实现销售面积7,900.80 平方米。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 √适用 □不适用 详见“第四节 经营情况讨论与分析”之“二、报告期内主要经营情况”、 “（三）资产、负债情况分析”。 其中：境外资产0（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为0%。 三、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 （一）深入开展战略研究，大力推进改革发展 2020年是“十三五”规划收官之年，也是“十四五”发展谋篇布局之年。作为国 有控股上市企业，公司高度重视“十四五”战略规划的编制工作和中长期战略规划的 研究工作。报告期内，公司组建了跨部门、跨职能的矩阵式战略工作小组，全面梳理 公司核心能力、业务模块、城市布局等，构建了清晰的战略布局与发展思路，制定了 稳健且多元的土地储备策略，规划了合理进取的战略发展目标。同时，公司深化改革 组织架构、全面调整骨干团队、优化升级管控体系，锐意革新应对市场变化，通过升 级精细化、闭环化的大运营体系开拓创造高质量发展新局面。 （二）控股股东大力支持，国有企业间合作共赢 公司始终保持与控股股东珠江实业集团之间的高效沟通、协同发展。控股股东现 已发展成为包括设计、监理等产业链条完整、专业资质齐备、人才队伍健全的广州市 属全资国有大型企业集团，珠江实业集团主体拥有AAA信用评级，控股股东在人才、资 金、平台等各方面都对公司提供了大力支持。同时，公司依托控股股东的综合实力和 国资背景，深化与优质国有企业及标杆民营企业的战略合作，并取得显著成效，提升 了公司国有资产的保值增值能力。 （三）底蕴深厚的综合实力与统合精益的核心竞争力 作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，公司在房地产开发与运营、物 业管理服务等领域深耕多年，在行业形势研判、项目进程把控等多方面有着成熟的 经验底蕴和独到的见解。公司在广东、湖南及安徽等地区均拥有成熟的开发环境， 并致力于打造城市标杆建筑，持续打造精品项目。公司坚持以房地产开发为主业、 坚持向精益管理要效益，以大运营思路构建统一的管控平台，明确权责、统一管理 语言、规范管理动作。同时，公司充分发挥自身先进的复合型人才培养机制，持续 提升投资拓展能力、产品设计能力、成本控制能力、营销推广能力、开发运营效率 等房地产企业的核心竞争能力，打造更高水平的运营管理能力与精益求精的品质竞 争优势。 （四）客户导向的精品策略与创新升级的产品体系 公司遵循“客户导向、勇于担当、突破创新、不断进取”的核心价值观，长期坚 持专业化、年轻化、精品化的发展道路。公司延续对建筑品质的执着以及对客户诉求 的理解，瞄准和把握细分市场，开展产品系列规划升级，重点关注绿色、健康、生态、 教育等维度，指向年轻群体创作更前沿、更有体验感的房地产精品，以极致的户型、 精工的品质等价值创新亮点，致力于成为最受客户信赖的品质生活缔造者。同时，公 司积极探索“房地产+”的内涵，培育产业运营能力，改善产品片区的人居环境和产业 现状，构筑健康有序的生活空间，营造丰富多彩的居住文化。 （五）坚持党建引领核心地位，围绕业务创造价值 公司始终坚持和维护党在国有企业的领导核心地位，充分发挥党委“把方向、 管大局、保落实”的领导核心作用，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四 中、五中全会精神，大力推动全面从严治党在国有企业落地落实。公司持续坚持把 提高企业经营效益、增强企业综合竞争力、实现国有资产保值增值作为发挥党建引 领作用的出发点和落脚点，深刻把握“围绕中心、服务大局”大政方针，严格执行 “三重一大”集体决策制度，紧扣高质量发展要求，持续深化企业改革，扎实推进 党风廉政建设，筑牢廉洁自律思想防线，助力党建与生产经营深度融合，全力为公 司“十三五”收好官、积极为“十四五”开新局。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况 讨论与分析 2020年，公司深入贯彻“控风险、稳增长、调结构、树新风”的工作主线和经 营思路，在化解风险与改革发展同步推进的大政方针指导下，扎实做好疫情防控、 安全生产、经营任务、战略规划等重点工作。公司聚焦房地产开发主业，以市场化 为导向，提升运营管控效率、品牌市场发声力度、产品设计研发水平；以互补共赢 为基础，深化与优质国有企业及标杆民营企业的战略合作，挖掘自身潜能与优势， 提高公司市场核心竞争力，坚定不移做强做优做大国有资本和国有企业，积极维护 全体股东，特别是中小股东的合法权益。 （一） 公司业绩情况 报告期内，公司实现营业收入247,505.36万元，同比减少16.04%；当期归属于 母公司股东的净利润-59,081.97万元，同比减少369.45%；当期每股收益-0.69元， 同比减少365.38%；加权平均净资产收益率-23.33%，同比下降30.19个百分点。 截至报告期末，公司资产总额3,030,555.93万元，同比增长27.82%，归属于母 公司所有者权益210,877.47万元，同比减少34.40%。 （二） 房地产开发情况 报告期内，房地产开发业务全年实现营业收入218,319.51万元，同比减少 13.13%。公司房地产开发业务集中在广东、湖南、安徽等区域，详见本节之“二、 报告期内主要经营情况”之“（四）行业经营性信息分析”。 （三） 物业经营与物业管理情况 公司积极承担国企社会责任 ，落实疫情期间租金减免工作，有序稳妥开展 物业 经营与物业管理工作 。为进一步提升公司物业的经营效益及物业自身价值，公司已 委托 珠江实业 集团全资子公司 广州珠江商业经营管理有限公司 经营管理部分物业。 具体内容详见《关于委托广州珠江商业经营管理有限公司管理经营物业暨关联交易 的公告》（编号： 2 020 - 084 ）。报告期内，公司物业经营及管理实现收入 17,30 0 .99 万元 ， 同比下降 3 .79 % ， 其中物业经营收入 1 0 , 032.02 万元 ， 物业管理收入 5 , 242.91 万元 ， 旅游酒店收入 2,0 2 6.06 万 元。 （ 四 ） 工程结算及服务 业务 报告期内，工程结算及服务业务实现收入475.86万元，主要包括工程设计管理 实施、环境保护等业务。报告期内，公司与中科鼎实环境工程有限公司合资成立了 广州珠江实业环境保护有限公司，布局以土壤修复为切入点的工程业务，积极参与 土地一级整理、拓展环境治理业务，逐步形成与公司主营开发业务的联动效应。环 保公司完成了当年设立、当年实现营收、当年升格二级资质的快速成长目标。 二、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入247,505.36万元，同比下降16.04%，实现归属于 母公司股东的净利润-59,081.97万元，同比下降369.45%。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位 : 元 币种 : 人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（ % ） 营业收入 2,475,053,554.71 2,947,846,259.19 - 16.04 营业成本 1,608,755,317.30 2,005,092,929.31 - 19.77 销售费用 118,608,343.57 70,530,301.31 68.17 管理费用 165,275,331.74 125,601,232.51 31.59 研发费用 财务费用 417,421,919.84 389,068,009.79 7.29 经营活动产生的现金流量净额 702,647,171.18 - 122,667,814.25 不适用 投资活动产生的现金流量净额 1,745,100,150.19 1,631,037,570.41 6.99 筹资活动产生的现金流量净额 - 179,739,020.11 - 964,322,536.28 不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 公司实现主营业务收入236,096.36万元，同比下降13.16%。 (1). 主营 业务 分 行业 、分 产品 、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上 年增减（%） 房地产业 2,183,195,088.69 1,347,491,830.62 38.28 -13.13 -22.58 增加7.53个 百分点 物业出租及管理 173,009,945.44 200,951,805.20 -16.15 -3.79 38.63 减少35.54 个百分点 工程结算及服务 4,758,551.20 3,768,838.05 20.80 -81.07 -43.48 减少52.67 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上 年增减（%） 珠江璟园 97,471,757.23 38,508,825.10 60.49 974.17 1,208.00 减少7.07个 百分点 珠江嘉园 235,962,201.91 89,922,474.43 61.89 -54.91 -56.66 增加1.53个 百分点 御东雅轩 22,095,238.09 3,137,883.52 85.80 297.18 58.13 增加21.47 个百分点 翰林国际公馆 10,594,627.16 10,385,165.38 1.98 不适用 不适用 不适用 旧有物业销售 15,854,987.27 385,366.37 97.57 -77.19 -97.03 增加16.27 个百分点 开平天玺湾 -100.00 -100.00 不适用 长沙珠江花城 462,857.14 485,539.67 -4.90 -87.92 -87.75 减少 1.43 个 百分点 长沙珠江郦城 24,469,301.89 11,556,556.58 52.77 192.95 71.42 增加33.49 个百分点 长沙新地东方明 珠 288,589,081.37 165,316,117.27 42.72 -32.69 -32.84 增加0.13个 百分点 长沙珠江悦界商 业中心 1,085,524,060.59 755,028,131.76 30.45 398.29 409.44 减少1.52个 百分点 长沙柏悦湾 164,645,210.98 118,235,042.17 28.19 -85.22 -87.46 增加12.82 个百分点 合肥中侨中心 128,363,139.35 65,647,586.33 48.86 8.50 -29.40 增加27.46 个百分点 珠江新岸公寓 109,162,625.71 24,672,096.18 77.40 不适用 不适用 不适用 物业出租及管理 173,009,945.44 200,951,805.20 -16.15 -3.79 38.63 减少35.54 个百分点 工程结算及服务 4,758,551.20 3,768,838.05 20.80 -81.07 -43.48 减少52.67 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上 年增减（%） 广东广州地区 576,965,038.92 249,514,826.83 56.75 -22.99 -34.09 增加7.28个 百分点 广东江门地区 -100.00 -100.00 不适用 湖南地区 1,638,220,645.36 1,170,048,532.18 28.58 -10.68 -16.18 增加4.69个 百分点 安徽地区 145,777,901.05 132,649,114.86 9.01 20.70 22.48 减少1.32个 百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 ①分行业说明： 房地产业务收入较上年同期减少13.13%，主要为珠江嘉园、长沙新地东方明珠 及长沙柏悦湾项目收入较上年减少所致。 因2020年疫情原因，物业出租及管理收入较去年同期减少，疫情期间，公司响 应政府号召，减免租户部分租金，而物业经营与管理业务相应的成本仍固定发生， 因此毛利率较上年大幅度降低。 长沙固业工程有限公司本期受疫情等影响，个性化改造工程和其他工程滞后， 结算的外部项目较少，故工程结算及服务收入较去年同期大幅度降低。 ②分产品说明： 主营业务分产品情况表中，各项目营业成本未考虑内部抵消以及合并报表层面 基于存货调整为公允价值的情况下对营业成本的影响。 2020年度主营业务收入主要来自于房地产业，其中长沙珠江悦界商业中心、长 沙新地东方明珠、珠江嘉园及长沙柏悦湾为2020年度主营业务收入的主要来源。 (2). 产销量情况 分析表 □适用 √不适用 (3). 成本分析表 单位： 元 分行业情况 分行业 成本 构成 项目 本期金额 本期占 总成本 比例(%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 情况 说明 房地产业 1,347,491,830.62 83.76 1,740,454,501.27 86.80 -22.58 物业出租及管理 200,951,805.20 12.49 144,958,032.36 7.23 38.63 工程结算及服务 3,768,838.05 0.23 6,668,327.54 0.33 -43.48 分产品情况 分产品 成本 构成 项目 本期金额 本期占 总成本 比例(%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 情况 说明 珠江璟园 38,508,825.10 2.39 2,944,090.83 0.15 1,208.00 珠江嘉园 89,922,474.43 5.59 207,477,648.64 10.35 -56.66 御东雅轩 3,137,883.52 0.20 1,984,312.30 0.10 58.13 翰林国际公馆 10,385,165.38 0.65 - - 不适用 旧有物业销售 385,366.37 0.02 12,996,872.93 0.65 -97.03 开平天玺湾 - - 8,917,250.00 0.44 -100.00 长沙珠江花城 485,539.67 0.03 3,964,331.79 0.20 -87.75 长沙珠江郦城 11,556,556.58 0.72 6,741,798.19 0.34 71.42 长沙新地东方明 珠 165,316,117.27 10.28 246,145,356.35 12.28 -32.84 长沙珠江悦界商 业中心 755,028,131.76 46.93 148,208,658.02 7.39 409.44 长沙柏悦湾 118,235,042.17 7.35 942,832,017.81 47.02 -87.46 合肥中侨中心 65,647,586.33 4.08 92,991,108.01 4.64 -29.40 珠江新岸公寓 24,672,096.18 1.53 - - 不适用 物业出租及管理 200,951,805.20 12.49 144,958,032.36 7.23 38.63 工程结算及服务 3,768,838.05 0.23 6,668,327.54 0.33 -43.48 成本分析其他情况说明 主营业务分产品情况表中，各开发产品营业成本未考虑内部抵消以及合并报表 层面基于存货调整为公允价值的情况下对营业成本的影响。 (4). 主要销售客户及主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额15,574.50万元，占年度销售总额6.29%；其中前五名客户销 售额中关联方销售额0.00万元，占年度销售总额0%。 前五名供应商采购额299,397.13万元，占年度采购总额78.00%；其中前五名供 应商采购额中关联方采购额130,023.19万元，占年度采购总额33.87%。 3. 费用 √适用 □不适用 报告期内，公司销售费用11,860.83万元，同比增加68.17%，主要是由于本期珠 江云上花园、珠江花屿苑等项目开盘，广告宣传费用以及项目营销中心装修费摊销较 上年同期增加所致。 报告期内管理费用16,527.53万元，同比增加31.59%，主要原因为员工薪酬调 整，嘉福酒店项目改造发生前期费用支出，以及本期诉讼及中介费增加所致。 报告期内财务费用41,742.19万元，同比增加7.29%，主要为本期利息支出增加。 4. 研发投入 (1). 研发 投入 情况表 □ 适用 √ 不适用 (2). 情况说明 □ 适用 √ 不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加82,531.50万元， 主要原因是本年多个项目销售，销售回款增加，且去年同期缴纳了珠江璟园土地增值 税清算款5.24亿元，而本期无项目进行土增税清算，支付的税费较上年同期减少； 与上年相比，投资活动产生的现金流量净额同比增加11,406.26万元，主要是公 司本期购买理财产品支付的现金较上年同期减少所致。 筹资活动产生的现金流量净额较上年同期增加78,458.35万元，主要是本期收到 关联方借款所致。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 √适用 □不适用 公司2020年度归属于上市公司股东的净利润为亏损，主要原因是公司2020年 对东湛公司、亿华公司投资款计提减值准备及确认公允价值变动损失，详见“第十 一节财务报告、十六（八）”。 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产 及 负债 状 况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数 占总资产的 比例（%） 上期期末数 上期期末数 占总资产的 比例（%） 本期期末 金额较上 期期末变 动比例 （%） 情 况 说 明 货币资金 4,263,492,118.56 14.07 1,999,308,144.83 8.43 113.25 交易性金融资产 70,587,292.58 0.23 1,011,012,245.01 4.26 -93.02 应收账款 33,584,277.01 0.11 17,856,842.56 0.08 88.08 预付款项 230,138,784.11 0.76 131,157,629.91 0.55 75.47 其他应收款 1,304,053,628.56 4.30 1,902,579,693.99 8.02 -31.46 存货 19,787,793,503.91 65.29 13,527,751,611.03 57.05 46.28 一年内到期的非 流动资产 1,264,260,000.00 4.17 791,000,000.00 3.34 59.83 其他流动资产 426,789,763.78 1.41 294,372,068.64 1.24 44.98 债权投资 - - 1,113,260,000.00 4.70 -100.00 其他非流动金融 资产 4,000,000.00 0.01 - - 不适用 项目名称 本期期末数 本期期末数 占总资产的 比例（%） 上期期末数 上期期末数 占总资产的 比例（%） 本期期末 金额较上 期期末变 动比例 （%） 情 况 说 明 长期待摊费用 24,974,032.23 0.08 2,412,813.35 0.01 935.06 递延所得税资产 393,941,999.19 1.30 270,061,877.87 1.14 45.87 应付账款 976,303,265.05 3.22 374,396,960.95 1.58 160.77 预收款项 - - 290,383,911.09 1.22 -100.00 合同负债 5,195,529,712.42 17.14 - - 不适用 应付职工薪酬 25,303,207.41 0.08 9,041,293.92 0.04 179.86 应交税费 1,091,232,696.82 3.60 778,138,307.44 3.28 40.24 其他应付款 10,655,496,651.63 35.16 8,302,148,770.82 35.02 28.35 一年内到期的非 流动负债 2,553,834,171.55 8.43 960,202,000.00 4.05 165.97 其他流动负债 259,640,150.75 0.86 - - 不适用 应付债券 3,445,626,208.38 11.37 4,962,735,999.97 20.93 -30.57 其他非流动负债 137,247,321.99 0.45 - - 不适用 其他说明 货币资金：增长的原因主要为销售回笼资金，收回天晨公司、东迅公司债权投资 本金； 交易性金融资产：减少的原因主要为本期赎回结构性存款，处置部分股票； 应收账款：增长的原因主要是应收房款、物业经营款项及项目代建费增加； 预付款项：增加的原因主要为本期预付的工程款增加； 其他应收款：减少的原因主要为本期收回天晨公司债权投资款，另外对东湛公司 及亿华公司的债权投资款计提减值准备； 存货：增长主要有三方面原因，一是新收入准则下，公司存货结转时点调整为交 付时点，部分于旧收入准则下结转的成本重新确认为存货，详见报告“第十一节财务 报告、五（三十六）”；二是本期在建项目持续加大投入，广州珠江云上花园、珠江 花玙苑、长沙珠江四方雅苑，长沙柏悦湾项目等房地产项目持续建设，开发成本增加； 三是业务拓展，土地储备增加，本年分别通过公开市场拍得塔岗村、公安村 83101234A20019号地块，通过项目收购取得南沙湾2020NJY-14地块； 一年内到期的非流动资产：增长的原因主要是亿华公司债权投资11.13亿元于一 年内到期并重分类至本项目，增加科目余额11.13亿元；另外，将预付的安徽中侨公 司股权款3.5亿元重分类至其他应收款，2020年收回东迅公司2.9亿元债权投资款， 减少科目余额6.4亿元； 其他流动资产：增长的原因主要有两方面，一是新收入准则下，项目收入及相应 税费的结转时点调整至交付时点，部分于旧收入准则下已结转的预缴税费重新确认为 其他流动资产，详见报告“第十一节财务报告、五（三十六）”；二是在本期新增项 目签约及旧有项目结转的共同作用下，报表项目余额较期初余额减少； 债权投资：减少的原因为重分类至一年内到期的非流动资产； 其他非流动金融资产：期末余额为对开平恒祥公司的投资款400万元； 长期待摊费用：增长的原因主要为项目营销中心装修费； 递延所得税资产：增长的原因主要为品实公司、璟逸公司、璟润公司、金海公司、 隽峰公司等未达到收入确认时点，期间费用形成未来可抵扣亏损，从而增加递延所得 税资产； 应付账款：增长的原因主要为本期项目建设，应付工程款增加； 预收款项：减少的原因为实行新收入准则，重分类至合同负债、其他流动负债； 合同负债：影响的原因主要有三方面，一是新收入准则下，原预收账款的不含税 价款部分重分类至本科目；二是公司销售收入结转时点调整为交付时点，部分于旧收 入准则下已结转的预收房款重新确认为合同负债，详见报告“第十一节财务报告、五 （三十六）”；三是本期珠江云上花园、珠江花屿苑、珠江四方雅苑等项目开盘，收 到颐德大厦转让款，预收销售款大幅增加； 应付职工薪酬：增长的原因主要为本期应付职工工资、奖金增加； 应交税费：增长的原因主要有两方面，一是新收入准则下，公司销售收入结转时 点调整为交付时点，部分于旧收入准则下已确认的应交税费冲回，详见“第十一节财 务报告、五（三十六）”；二是本期随着收入结转，增加确认未达清算时点项目的应 交土地增值税，应交所得税等，报表项目期末余额较期初余额增加； 其他应付款：增长的原因主要为本期扩大土地储备规模，向非金融机构借款增加； 一年内到期的非流动负债:增长的原因为本期末10亿元长期借款、15亿元应付 债券于一年内到期的，重分类至本报表项目，另本期归还到期借款9.6亿元； 其他流动负债、其他非流动负债：新收入准则下，房地产项目收入确认的时点调 整为交付时点，已结转的预收房款确认为合同负债，预收房款中的增值税销项款确认 至本报表项目，其中计划一年内交付的项目相关金额确认为其他流动负债，计划交付 时间超过本期报表日一年的项目相关金额确认为其他非流动负债，具体详见“第十一 节财务报告、五（三十六）”； 应付债券：减少的原因主要为本期有15亿元应付债券于一年内到期，重分类至 一年内到期的非流动负债。 2. 截至报告期 末主要资产受限情 况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末账面价值 受限原因 货币资金 22,671,372.61 项目担保保证金、按揭担保保证金、工 人工资保证金 存货 1,891,859,610.15 抵押借款的抵押物 存货 196,429,228.85 法院查封冻结房产 固定资产 238,218,460.63 抵押借款的抵押物 投资性房地产 173,045,093.52 抵押借款的抵押物 合计 2,522,223,765.76 3. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 行业经营性信息分析内容详见本节“一、经营情况讨论与分析”部分。 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发 土地的面积 (平方米) 一级土地 整理面积 (平方米) 规划计容 建筑面积 (平方米) 是/否涉及合作 开发项目 合作开发项目 涉及的面积 (平方米) 合作开发项目的 权益占比(%) 1 广州(南沙湾2020NJY- 14项目) 167,593.00 104,743.00 是 104,743.00 50% 2 广州（塔岗村、公安村 83101234A20019号地块 项目） 245,785.54 170,854.88 否 合计 413,378.54 275,597.88 注： （1）持有待开发土地的面积为已获得土地但未拿到施工许可证的项目土地面积，取政府下发的规划设计条件中的建筑面积；规划计 容建筑面积为规划建筑用地面积与计算容积率的乘积。 （2）报告期内，长沙珠江四方雅苑（即四方公馆项目），广州珠江云上花园（即白云湖项目）、珠江花玙苑（即塔岗村项目）动工开 发，故上表不再列示。 （3）报告期内，公司积极获取房地产项目，补充土地储备，提高公司持续经营能力。公司新增持有待开发土地的面积413,378.54平 方米，规划计容建筑面积275,597.88平方米。南沙湾2020NJY-14项目为公司与广州城建开发南沙房地产有限公司、广州汇星八号实 业投资合伙企业（有限合伙）合作开发项目，公司在合作开发项目的权益占比为50%。塔岗村、公安村83101234A20019号地块系公司 2020年通过竞拍获得。 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营 业态 在建项目/ 新开工项目 /竣工项目 项目用地面积 (平方米) 项目规划计容 建筑面积(平 方米) 总建筑面积 (平方米) 在建建筑面 积(平方米) 已竣工面积 (平方米) 总投资额 报告期实际 投资额 1 广州市 天河区 珠江璟园 住宅、 商业 竣工 26,080.00 88,237.00 131,797.00 （未完）  |