[年报]首开股份:首开股份2020年年度报告摘要
原标题:首开股份:首开股份2020年年度报告摘要 公司代码： 600376 公司简称： 首开股份 北京首都开发股份有限公司 2020 年年度报告摘要 一 重要提示 1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规 划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。 2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或 重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 3 公司全体董事出席 董事会会议。 4 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 为本公司出具了标准无保留意见 的审计报告。 5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以 20 20 年 12 月 31 日的总股本 2,579,565,242 股为基数，每 10 股派发现金红利 4 元（含税） ，预计支付现金红利 1,031,826,096.80 元。 该预案将在股东大会审议通过后实施。 二 公司基本情况 1 公司简介 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A 股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王怡 钟宁 办公地址 北京市西城区复兴门内大街 156 号 D 座 13 层 北京市西城区复兴门内大街 156 号 D 座 9 层 电话 010 - 66428156 010 - 66428113 电子信箱 [email protected] [email protected] 投资者联系电话： 010 - 66428527 ； 010 - 66428079 2 报告期公司主要业务简介 本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开 发、物业经营与物业服务、旧城区 更新改造业务、房地产 金融业务等。具体可以 分解为以下几个业务板块： 一、房地产开发业务 本公司主业，也是最主要的利润来源。 至报告期末，公司 拟售、在售 主要 项目（含自持） 约 170 个， 总建筑面积 超 5 000 万平方米 ，其中当期在建 2290 万平方米 ， 期末 未售 面积 1900 余 万平 方米。 从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三 大区域。其中，北京区域 （京津冀） 目前 主要 项目 85 个，总规模超过 2000 万 平方米 ； 南方片区 目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、 成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域 布局， 主要项目 76 个， 总建筑 面积 2 4 00 余 万平方米 。 报告期内， 公司房 产销售收入 434.12 亿元、 成本 314.31 亿 元。 二、物业经营与物业服务 本公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。 多年来，公司物业经营有序推 进， 服务水平快速提升 ，租金收益 得以 实现 增长。 如今，公司在 长租公寓 、 写字 楼 等业态积极探索新的 运营和推广 模式。 在疫情常态化下，商 办、酒店 采取了灵活的经营政策 ， 积极控制成本支出， 利用淡季进行改造提升。 积极引入了多个 战略合作伙伴，增加经营效益；整合资 源多渠道推广，塑造首开良好品牌形象； 商业地产形成首 开云锦、首开福茂、首 开广场 三种梯度服务不同客群的产品类型 。 目前， 公司 物业租赁面积 78 万平 方 米，物业管理面积 13.5 万平 方 米 。报告期内，公司 酒店 物业经营等收 入 5.78 亿 元、成本 3.81 亿元。 三、旧城区更新改造业务 从房地产行 业看，政策调整加码、市场竞争加剧等多重因素影响下，加快转型发展是大势所 趋。老旧小区改造等城市更新已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化 资源整合、培育新动能等方面提出更高要求。 当前， 以北京为代表的 城市发展进入 “ 减量 发展 ” 新阶段 。 城市发展阶段、增长模式、空间结 构等发生深刻变化 。 不少城市 正在 由 “ 大拆大建 ” 向 “ 有机更新 ” 转变 。 在《国民经济和社会发展第 十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要 》中，已经明确提出“全面提升城市品质” ，确定 十四五 期间应加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能， 推进老旧楼宇改造。 各级管理部门，正在 不断的建立健全培养发展社区服务业的制度体系 。这有 利于公司发挥自身优势，参与老旧小区综合整治等城市有机更新，把“关键小事”当成“头等大 事”，聚焦相关政策， 更好的提供精细化、专 业化的物业服务，助力 打造共建共享共治的基层治理 新格局。 报告期内，公司 棚改和集体租赁住房项目稳步推进。 数个棚改项目的 征收工作已经收尾， 部 分项目 即将达到上市条件。诸多 回迁房及 配套 ， 正在开工建设中， 部分项目 主体结构封顶 。 除此之外，公司积极 盘活自有存量资源。梳理闲置土地及低效资产，通过培育发展人才公寓、 长租公寓、创客空间、共享办公、养老服务等新业态，实现存量资产价值转换；改造低效商业楼 宇，重塑市场定位和品牌形象，实现管理、功能、业态全面升级。 探索增量更新项目。把握“一区一试点”政策机遇，通过多种方式参与老旧小 区改造，推广 “首开经验”。以标杆项目和样板工程为突破，深化与各区战略 合 作，积极获取街区更新改造、城 市公共空间提升、文创园区开发、楼宇改造提升、老旧厂房改造利用、传统商圈改造等项目。通 过轻重资产相结合方式，以独 立运作 、项目合作、股权合作等不同方式，拓展市场化城市更新项 目。 培育壮大健康养老服务业务。做好顶层设计，健全体制机制，保障业务发展。高效运营首开 寸草已开业、在改造的社区养老项目，进一步挖掘、整合内部资源，加大外部资源获取力度，复 制融合式养老模式，扩大社区养老规模，加快专业化、连锁化、规模化、品牌化发展， 打造 自己 的 社区养老品牌 。 首开富力十号国际养老项目建设步伐 逐步加快，邀请 了诸多 优秀养老管理团队 参与， 探索通过 CCRC （持续照料退休社区）模式，培育 公司 复合式老年社区产品线 。 公司亦逐步加大 轻资产管理 项目的关注，在杭州等城市进行了推进。这在 土地愈发稀缺、拿 地成本居高不下的背景下，城市更新、改造运营的项目，对企业的可持续发展和品牌影响力的提 升都有着很大的帮助，切合城市更新的发展目标，符合 公司 城市复兴官的战略定位。 四、房地产金融业务 公司在 2015 年提 出 “ 做城市复兴官 ” 的发展思路，开启 “ 城市更新 ” 业务的探索。在 此期间，公 司成立全资子公司首开盈信公司， 并 以 其 为平台，定位于协同房地产 主业，推进房地产金融业务 发展。 首开盈信自 2015 年成立以来，聚焦一线城市的城市商业及写字楼更新改造项目，秉承多方合 作、谨慎投 资的原则，联合行业内顶尖合作伙伴，谋求更多资本运作的机会。综合采用价值增值 型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过买入 - 修复 - 退出的业务模式，创造良好 价值回报。 自首开盈信成立以来，累计投资已近 30 亿元 。 近期 在北京、上海两地陆续投资了 原 北京 爱琴 海 购物中心改造 项目、 北京海淀 钻石大厦 更新 项目 、上海内环路内 元博 大厦改 造 项目 、 上海静安 区上海科恩大厦 改造 项目等十余宗 。 其中 2020 年新 投资 的 北京 大兴 大悦城春风里项目 ，已经正式 开业 ； 北京北三环原 安贞华联 商业 中心 改造 项目 已经开始改造施工 。 年末，首开盈信 参与 位于 北 京 中关村繁华地带 启迪科技大厦 D 座收购项目。目前已完成交易签约，收购完成后 通过 对其改造 升级 开展经营活动 ，实现股权价值及资产增值。 此外，首开盈信通过参与中信并购基金投资了康龙化成、绿的谐波、同程旅行等数个股权投 资项目，未来两年，将陆续退出获取收益。 经过几年来的发展，公司城市更新改造业务已全面铺开，在项目获取 、 人员储备 、 项目运作 能力等各个方面，都 有了良好的经验和积累，也基本形成了比较稳定 的业务模式。 五、服务副中心和冬奥的工程 主动践行首都国企责任担当 ， 责无旁贷地服从服务于首都城市发展战略 ， 公司 积极参与 了 北 京 副中心建设，以通州新城项目为载体，打造“绿建三星、产业化、全装修”与部分“被动式” 相结合的副中心示范项目 ， 相关对接 配售工作 正在顺利进行 。 积极承担冬奥会相关建设任务，高质量、高标准推进速滑馆 “ 冰丝带 ” 建设，如期实现五方 验收，圆满完成工程建设任务 ，全力保障 赛事 举办。 其他相关项目也在 高质量 的 建设 中 。 3 公司主要会计 数据和财务指 标 3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标 单位： 元 币种： 人民 币 2020 年 2019 年 本年比上年 增减 (%) 2018 年 总资产 327,842,916,394.73 303,367,804,089.70 8.07 291,410,700,324.76 营业收入 44,226,427,381.80 47,645,398,390.22 - 7.18 39,736,005,663.82 归属于上市公司股 东的净利润 3,139,603,149.39 2,757,945,937.25 13.84 3,166,560,617.16 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损 益的净利润 2,317,608,131.50 2,624,508,610.40 - 11.69 2,806,055,038.88 归属于上市公司股 东的净资产 31,593,928,294.99 29,491,075,416.77 7.13 30,886,304,187.27 经营活动产生的现 金流量净额 5,589,654,392.03 1,724,306,637.01 224.17 11,643,204,842.61 基本每股收益（元 ／股） 1.1311 0.9446 19.74 1.0662 稀释每 股收益 （元 ／股） 1.1311 0.9446 19.74 1.0662 加权平均净资产收 益率（ % ） 11.42 10.26 增加 1.16 个 百分点 11.87 3.2 报告期分季度的主要会计数据 单位： 元 币种： 人民币 第一季度 （ 1 - 3 月份） 第二季度 （ 4 - 6 月份） 第三季度 （ 7 - 9 月份） 第四季度 （ 10 - 12 月份） 营业收入 3,818,513,170.85 14,207,723,424.11 6,380,392,573 .06 19,819,798,213.78 归属于上市公司 股东的净利 润 312,055,227.26 967,760,199.16 95,610,171.39 1,764,177,551.58 归属于上市公司 股东的扣除非经 常性损益后的净 利润 - 406,559,663.01 929,090,300.11 87,272,865.70 1,707,804,628.70 经营活动产生的 现金流量净额 - 4,709,804,867.40 - 3,078,303,286.01 4,034,140,645.46 9,3 43,621,899.98 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 4 股本 及股东情况 4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表 单位 : 股 截止报告期末普通股股东总数（户） 41,110 年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（ 户 ） 40,193 截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） - 年度报告披露日前 上一 月 末表决权恢复的优先股股东总数（户） - 前 10 名股东持股情况 股东 名称 （全称） 报告期内增 减 期末持股数量 比例 (%) 持有 有限 售条 件的 股份 数量 质押或冻结情 况 股东 性质 股份 状态 数量 北京首都开发控股（集 团）有限公司 0 1,215,584,048 47.12 0 无 0 国有 法人 北京首开天鸿集团有 限公司 0 142,714,290 5.53 0 无 0 国有 法人 君康人寿保险股份有 限公司－万能保险产 品 0 84,697,445 3.28 0 无 0 其他 中国证券金 融股份有 限 公司 - 6,059,471 83,338,348 3.23 0 无 0 其他 横琴人寿保险有限公 司－分红委托 11 57,238,687 76,113,924 2.95 0 无 0 其他 建信基金－工商银行 －陕西国际信托－陕 国投 · 汇祥 11 号定向 投资集合资金信托计 划 0 67,513,755 2.62 0 无 0 其他 苏州信托有限公司－ 苏信财富 · 富诚 K1602 单一资金信托 0 67,508,253 2.62 0 无 0 其他 百年人寿保险股份有 限公司－分红保险产 品 62,660,150 62 ,660,150 2.43 0 无 0 其他 中央汇金资产管理有 限责任 公司 0 39,229,700 1.52 0 无 0 其他 君康人寿保险股份有 限公司－自有资金 0 38,310,642 1.49 0 无 0 其他 上述股东关联关系或一致行动的说 明 以上股东中，首开集团持有天鸿集团 100% 股权；君康人寿 保险股份有限公司－万能保险产品、君康人寿保险股份有 限公司－自有资金，是一致行动人。除此以外，本公司未 知上述股东是否存在其他关联关系或一致行动关系。 表决权恢复的优先股股东及持股数 量的说明 无 4.2 公司与 控股股东之间的 产权及控制关系的方框图 √适用 □不适用 4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 √适用 □不适用 4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况 □ 适用 √ 不适用 5 公司债券 情况 √ 适用 □ 不适用 5.1 公司债券基本情况 单位 : 亿元 币种 : 人民币 债券名称 简称 代码 发行日 到期日 债券 余额 利率 还本付息 方式 交易 场所 北京首都开 发股份有限 公司 2014 年 公司债券 14 首 开债 122377.SH 2015 - 06 - 03 2022 - 0 6 - 03 0 4.80 按年付 息，最后 一期利息 随本金一 起兑付 上交 所 北京首都开 发股份有限 公司 2015 年 公司债券 ( 第 一期 ) 15 首 股 01 125766.SH 2015 - 10 - 27 2020 - 10 - 27 0 5.50 按年付 息，最后 一期利息 随本金一 起兑付 上交 所 北京首都开 发股份有限 公司 2016 年 公司债券 ( 第 一期 ) 16 首 股 01 135052.SH 2016 - 01 - 11 2021 - 01 - 11 20 4.90 按年付 息，最后 一期利息 随本金一 起兑付 上交 所 北京首都开 发股份有限 公司非公开 发行 20 16 年 公司债券 ( 第 二期 ) 16 首 股 02 135812.SH 2016 - 0 9 - 05 2021 - 09 - 05 3.2 3.59 按年付 息，最后 一期利息 随本金一 起兑付 上交 所 北京首都开 发股份有限 公司非公开 发行 2016 年 公司债券 ( 第 三期 ) 16 首 股 03 145042.SH 2016 - 10 - 27 2021 - 10 - 27 1 3.57 按年付 息，最后 一期利息 随本金一 起兑付 上交 所 北京首都开 发股份有限 公司非公开 发行 2018 年 公司债券（第 一期） 18 首 股 01 150654.SH 2018 - 8 - 29 2023 - 8 - 29 30 5.70 按年付 息，最后 一期利息 随本金一 起兑付 上交 所 北京首都 开 发股份 有限 公司非公开 发行 2019 年 公司债券（第 一期） 19 首 股 01 151570.SH 2019 - 5 - 22 2024 - 5 - 22 20 4.39 按年付 息，最后 一期利息 随本金一 起兑付 上交 所 北京首都开 发股份有限 公司非公开 发行 2019 年 公司债券（第 二期） 19 首 股 02 162068.SH 2019 - 8 - 28 2024 - 8 - 28 16.8 4.14 按年付 息，最后 一期利息 随本金一 起兑付 上交 所 北京首都开 发股份有限 公司非公开 20 首 股 01 166076.SH 2020 - 02 - 26 2025 - 02 - 26 27 3.74 按年付 息，最后 一期利息 上交 所 发行 202 0 年 公司债券（第 一期） 随本金一 起兑付 北京首都开 发股份有限 公司非公开 发行 2020 年 公司债券（第 二期） 20 首 股 02 166217.SH 2020 - 03 - 06 2025 - 03 - 06 12 3.69 按年付 息，最后 一期利息 随本金一 起兑付 上交 所 北京首都开 发股份有限 公司非公开 发行 2020 年 公司债券（第 三期） 20 首 股 03 167845.SH 2020 - 09 - 29 2025 - 09 - 29 19.05 4.27 按年付 息，最后 一期利息 随本金一 起兑付 上交 所 5.2 公司债券付息兑付情况 √适用 □不适用 2020 年 1 月 11 日，公司按时足额完成 16 首股 01 的 2019 年度的利息兑付。 2020 年 4 月 17 日，公司决定对 14 首开债行使发行人赎回选择权，全部赎回，于该债券第五 个年度付息日（ 2020 年 6 月 3 日）后 5 个工作日内偿付本期利息及全部票面本金。 2020 年 5 月 22 日， 公司按时足额完成 19 首 股 01 的 2019 年度的利息兑付。 2 020 年 8 月 2 8 日， 公司按时足额完成 19 首股 0 2 的 2019 年度的利息兑付。 2020 年 8 月 29 日，公司按时足额完成 18 首股 01 的 2019 年度的利息兑付。 2020 年 9 月 5 日，公司按时足额完成 16 首股 02 的 2019 年度的利息兑付。 2020 年 10 月 28 日，公司按时足额完成 15 首股 01 的 本金兑付和 2019 年度的利息支付。 2020 年 10 月 28 日，公司按时足额完成 16 首股 03 的 2019 年度的利息兑付。 除上述事项外，本年度无其他公司债券付息兑付情况。 5.3 公司债券 评级 情况 √适用 □不适用 2014 年 11 月，中诚信对公司主体长期信用状况和拟公开发行的 2014 年公司债券进行综合分 析和评估，确认公司主体长期信用等级为 AA+ ，评级展望为 “ 稳定 ” ；公司拟公开发行的 2015 年不 超过 40 亿元公司债券信用等级为 AA+ 。 根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信评级制度相关规定，自首次评级报告出 具之日（以评级报告上注明日期为准） 起，中诚信将在本 次债券信用等级有效期内或者本次债券 存续期内，持续关注本次 债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本次债券偿债 保障情况等因素，以对本次债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。 在跟踪评级期限内，中诚信将于发行主体及担保主体年度报告公布后两个月内完成该年度的 定期跟踪评级，并发布定期跟踪评级结果及报告；在此期限内，如发行主体、担保主体（如有） 发生可能影响本次债券信用等级的重大事件，应及时通知中诚信，并提供相关资料，中诚信将就 该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级 结果。 中诚信的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将通过中诚信网站（ w ww.ccxr.com.cn ）予以 公告。公司亦将通过上交所网站（ www.sse.com.cn ）将上述跟踪评级结果及报告予以公告备查， 投资者可以在上交所网 站查询上述跟踪评级结果及报告。 2016 年 12 月，中诚信发布《中诚信证评关于 “ 14 首开债 ” 级别调整的公告》，上调公司主体级 别为 AAA ，评级展望为稳定，上调 “ 14 首开债 ” 信用级别为 AAA 。 2017 年 5 月，中诚信发布跟踪评级报告，维持公司 AAA 的主体信用级别以及 AAA 的 14 首开 债信用级别 。 2018 年 6 月，中诚信发布跟踪评级报告，维持公司 AAA 的主体信用级别 以及 AAA 的 14 首开 债信用级别。 2019 年 6 月，中诚信发布跟踪评级报告，维持公司 AAA 的主体信用级别以及 AAA 的 14 首开 债信用级别。 2020 年，由于 14 首开债已全部赎回，发行人未聘请评级机构就公司债项目发布新的评级报 告。 5.4 公司近 2 年的主要 会计 数据和财务指标 √ 适用 □ 不适用 主要指标 2020 年 2019 年 本期比上年同期增减（ % ） 资产负债率（ % ） 80.42 8 0.92 - 0.62 EBITDA 全部债务比 0.07 0.10 - 28.81 利息保障倍数 1.23 1.56 - 21.36 三 经营情况讨论与分析 1 报告期内主要经营情况 2020 年是极不平凡的一年。年初以来，突如其来的新冠疫情和常态化防控给广大员工的生命 健康安全和日常工作生活带来严重冲击，同时，国际政治经济形势错综复杂，房地产行业调控坚 定从严， “ 十三五 ” 收官任务 艰巨、 “ 十四五 ” 擘画责任重大。面对空前严峻的压力考验和困难挑战， 公司 领导班子团结带领全体员工，审时度势、坚定信心，科学统筹疫情防控和生产 经营 管理各项 工作，成功经受了疫情防控大考 。 公司各单位包括武汉在内的全体同志无一例确诊和疑似病例， 全员疫情防控 阻击战取得了决定性成果 。 同时，勠力同心、迎难而上，尽力将疫情影响和损失降 到最低，如期完成“十三五”收官之年各项任务目标，为公司“十四五”良好开局和高质量可持 续发展奠定了扎实基础。 报告期内，公司实现营业收入 442.26 亿元，比上一年 降低 7 .18 % ； 实现归属于母公司所 有者 的净利润 31.40 亿元，比上一年 增长 13.84% 。截至报告期末， 公司总资产 3,278.43 亿元，比上一 年增长 8.07% ；归属于母公司所有 者权益 315.94 亿元，比上一年 增长 7.13% 。 报告期内， 公司共实现签约面积 381.55 万平方米，同比下降 7.28% ；签约金额 1,074.55 亿元， 同比增长 6.03% 。 报告期实现结转收入金额 434.12 亿元，结转面积 178.03 万平方米。 报告期内，公司主要项目实现新开工面积 610.42 万平方米，比去年下降 1.83% ；开复工面积 2289.6 6 万平方米，竣工面积 533.3 8 万平方米，分别比上一年增长 4.70 % 、 5 .08 % 。其中，公司及 控 股子公司，新开工面 积 359.5 2 万平方米、开复工面 1133.13 万平方米 分别比上一年增长 25.67% 、 0.23% ， 竣工面积 267.46 万平方米，比去年下降 20.18% 。 具体情况详见报告期内房地产开发投资 情况表。 全年通过自主开发、股权收购或联合拿地等多种方式，新增土地 2 1 宗 （其中太原、常熟分别 包括多个地块） ： 序 号 2 020 年获得土地 持有待开发 土地的面积 ( 平方米 ) 规划计容 建筑面积 ( 平方米 ) 开工 状态 1 大兴区西红门镇 B1 - 05 - (3) 地块 R2 二类居住用地 45,082 94,672 开工 2 朝阳区东坝乡东风村 1104 - 613 地块 R2 二类居住用地、 1104 - 61 4 地块 A33 基础教育用地 20,189 48,528 开工 3 海淀区“海淀北部地区整体开发”西北旺镇 HD00 - 0403 - 0043 、 0049 地块二类居住及基础教育用地 48,727 107,538 开工 4 朝阳区东坝北东南一期土地储备项目 1104 - 611 地块 R2 二类居住用 地 26,610 74,507 未开工 5 朝阳区金盏乡小店村 3005 - 12 地块 R2 二类居住用地、 3005 - 14 地 块 A33 基础教育用地、 3005 - 1 5 地块 A22 文化活动用地、 3005 - 17 地块 A8 社区综合服务设施用地 (* ) 80,893 112,042 开工 6 昌平区东小口镇 HC - 031 地块 R2 二类居住用地、 HC - 030 地块 A33 基础教育用地 (*) 77,022 207,262 开工 7 密云区檀营乡 6023 地块 R2 二类居住用地、 6024 地块 A33 基础 教育用地 (*) 64,531 124,382 开工 8 顺义区仁和镇临河村棚户区改造土地开发 C 片区 SY00 - 0007 - 6057 等地块二类居住用地、商业用地、其他类多功能用地、公交 场站设 施用地和社区卫生服务中心用地 (*) 122,244 206,08 5 未开工 京内项目合计 485,298 975,016 9 太原 市 坞城村城改项目 7 块 127,799 512,145 开工 10 苏州市 苏地 2020 - WG - 43 号 66,207 172,138 开工 11 南京市 NO. 新区 2020G17 23,193 50,076 未开工 12 南京市雨花台区西善桥街道岱山东路以东 C8 地块 49,829 139,524 开工 13 广州市穗规划资源挂出告字〔 20 20 〕 53 号白云区白云湖东侧地 块 82,549 142,179 开工 14 珠海市 珠自然资储 2020 - 04 地块 15,286 45,858 开工 15 成都市 SLG - （ 07 ） - 2020 - 012 46,091 92,181 未开工 16 福州市 2019 - 25 号鼓楼区东街南侧；中庚青年广场东侧地块 9,965 28,899 开工 17 福州市仓山区螺洲城峰路南侧，轨道交通 4 号线螺洲车辆段出让地 块 191,900 287,850 未开工 18 福州市 2020 - 70 号晋安区鹤林路南侧、 前横路东侧，鹤林片区 K04 出让地块 37,795 90,708 未开 工 19 福州市 2020 - 13 号 (*) 62,687 147,547 开工 20 常熟市 2020A - 003 号地块 (*) 102,603 184,685 开工 21 常熟市 2020A - 012 、 013 、 0 15 、 0 16 号地块 (*) 236,908 580,346 开工 京外项目合计 1,052,812 2,474,136 总计 1,538,109 3,449,152 注： 标 * 号项目为公司非并表合作项 目。 报告期内，公司累计新增融资共计 523.38 亿元，其中开发贷款 15 0.24 亿元，信托贷款 110.72 亿元，发债规模 262.42 亿元，累计归还各类筹资 415.06 亿元，净增融资规模 108.32 亿元。 年末，公司资产负债率为 80.42% ，较上期减少 0.5 个百分点。 公司积极响应相关金融监管政策。报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为 74.83% ， 净负债率为 178.56% ，现金短债比为 0.89 。（根据监管要求，在计算剔除预收账款后的资产负债率 时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额，计算现金短 债比时扣除了受限货币资金 及根据预售资金监管办法受监管的预售房款共 43.95 亿元。） 从 2015 年至今，公司已连续六年进入第三方绿色评级与评价机构中国绿色地产 TOP10 标准 排名。 2020 年全年约 390 万 平方米 获得二星以上绿建认证，其中华侨村二期、华樾北京和通州新 城项目获得绿建三星认证，首开国樾天晟成为北京市第一个全体量被动房社区，苏州玖珑花园项 目获得二星运营认证，厦门首开领翔上郡 39 号楼顺利通过 “ 十三五 ” 国家重点研发计划 —— “ 近零 能耗建筑技术体系及关键技术开发 ” 项目示范工程验收。 共计有超过 100 万 平方米 的 项 目获得各级工程质量奖项，其中 12 个项目 76.89 万 平方米 获得 结构长城杯 银奖， 4 个项目 12.93 万 平方米 获得结构长城杯金奖， 2 个项目 10.27 万 平方米 获得竣 工长城杯银奖。 北京城市副中心和冬奥会速滑馆项目完成高标准建设，通州新城项目已取得“绿建三星”设 计标识证书。冬奥会国家速滑馆冰丝带项目如期实现五方验收，圆满完成工程建设任务，荣获中 国钢结构金奖年度杰出工程大奖。 公司年度信息披露工作获得最高评 级“ A” 级（优秀）。该评价结果被计入上市公司诚信档案， 通报中国证监会并向社会公开，这是证券监管机构对于公司信息披露 质量、规范运作情况、董监 高勤勉尽责及投资者保护工作的高度认可，也为公司未 来资本市场的运作奠定了良好基础。 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √ 适用 □ 不适用 序 号 持有待开发土地的区域 持有待开发 土地的面积 ( 平方米 ) 一级土地 整理面积 ( 平方米 ) 规划计容 建筑面积 ( 平方米 ) 是 / 否涉及 合作开发 项目 合作开发项 目涉及的面 积 ( 平方米 ) 合作开发项 目的权益 占 比 (%) 1 朝阳区东坝北东南一期土地储备项 目 1104 - 611 地块 R2 二类居住用地 26,610 - 74,507 是 26,610 34 2 通州区宋庄镇 TZ00 - 0302 - 6002 地块 R2 二类居住用地、 TZ00 - 0302 - 6001 地块 A33 基础教育用地（限价商品住 房项目） 42,634 - 111,776 是 42,634 85 3 门头沟区潭柘寺镇 MC01 - 0003 - 6009 、 6008 、 0057 、 0086 、 0120 、 6016 、 6015 地块社会停车场 用地、综合性商业金融服务业用地、 二类居住用地、 商业用地、住宅混合 公建用地（ * ） 180,851 - 238,650 是 180,851 10 4 顺义区仁和镇临河村棚户区改造土 地开发 C 片区 SY00 - 0007 - 6057 等地块 二类居住用地、商业用地、其他类多 功能用地、公交场站设施用地和社区 卫生服务中心用地 (*) 122,244 - 206,085 是 122,244 20 5 通州区潞城镇 FZX - 0901 - 0162 地块 F3 其他类多功能用地 (*) 28,003 - 70,008 是 28,003 50 京内项目合计 400,342 0 701,02 6 400,342 - 6 福州市仓山区螺洲城峰路南侧， 轨道 交通 4 号线螺洲车辆段出让 地块 191,900 - 287,850 否 - 100 7 苏州市苏地 2010 - G - 33 号 27,264 - 8,179 是 27,264 70 8 南京市 NO. 新区 2020G17 23,193 50,076 是 23,193 51 9 成都市 SLG - （ 07 ） - 2020 - 012 46,091 92,181 是 46,091 100 10 福州市 2020 - 70 号晋安区鹤林路 南 侧、前横路东侧，鹤林片区 K04 出让 地块 37,795 90,708 是 37,795 100 11 天津市武清区下朱庄街藕甸道南侧、 津武（挂） 2017 - 031 号地块（ * ） 14,565 - 26,217 是 14,565 50 京外项目合计 340,808 0 555,211 148,908 - 总计 741,150 0 1,256,237 549,250 - 注： 1 、上述土地储备项目，为公司报告期内未开工项目。 2 、持有待开发土地的面积为包括项目代征用地的项目总土地面积。 3 、规划计容 建筑面积为项 目地上建筑规模面积。 4 、合作开发项目涉及的面积为合作项目 土地面积。 5 、公司权益土地面积 = 合作开发项目涉及的面积 × 合作开发项目的权益占比。 6 、标 * 号项目，为公司非并表合作项目。 公司棚户区改造及土地一级开发项目情况 单位：万平方米、亿元 币种：人民币 项目 分类 序 号 项目名称 项目 位置 总用地 面积 计划 总投资 实施进度 实 施 项 目 1 万泉寺村棚户区改造和环境 整治项目 北京市 丰台区 101.70 131.48 完成全部宅类腾退工作，项目控 规方案 已上报 。 2 幸福西街棚户区改造 项目 北京市 顺义区 6.31 22.77 场清地平，入市手续推进中 ；大 市政道路及管线建设中 。 3 南关村、南房村、小周各庄 村棚户区改造项目 北京市 怀柔区 224.20 174.40 各项工作正在积极开展中。 4 马坡镇西丰乐村棚户区改造 土地开发项目 北京市 顺义区 59.72 48.52 完成全部宅类腾退工作，回迁房 建设工作已经启动。 5 长安新村和南菜园新村旧城 改建棚户区改造项目 北京市 密云区 11.83 21.91 剩余待腾退户正在处理中；商品 房建设工作已经启动、回迁安置 房实现结构封 顶，并完成外立面 施工。 6 大榆树镇下屯村棚户区改造 和环境整治项目 北京市 延庆区 73.02 46.12 宅基地已全部完成签约及拆除， 部分安置房项目已开工。 7 固安县大韩寨村旧城改造项 目 河北省 廊坊市 497.67 28.52 各项工作正在积极开展中。 小计 974.45 473.72 储 备 项 目 1 顺义区李桥镇头二营、三四 营及英各庄村棚改项目 北京市 顺义区 158.84 - 2 昌平区东小口镇小辛庄组团 棚户区改造项目 北京市 昌平区 265.40 3 东城区 建内二 期棚改项目 北京市 东城区 14.36 4 西城区 复内项 目 北京市 西城区 34.90 5 顺义新城仁和镇庄头、太平 村、南彩镇棚户区改造项目 北京市 顺义区 141.17 小计 614.67 - 合计 1589.12 473.72 2. 报告期内房地产开发投资情况 √ 适用 □ 不适用 单位： 亿元 币种： 人民币 序号 地区 项目 经营业态 在建项目 / 新开工 项目 / 竣 工项目 项目用地面 积 ( 平方米 ) 项目规划计 容建筑面积 ( 平方米 ) 总建筑面积 ( 平方米 ) 在建建筑面 积 ( 平方米 ) 新开工面积 ( 平方米 ) 已竣工面积 ( 平方米 ) 总累计已竣 工面积 ( 平方 米 ) 总投资额 报告期 实际投 资额 1 北京市 大兴区 熙悦诚郡 住宅 竣工项目 59,618 67,937 92,812 699 0 699 92,812 26.68 0.09 2 北京市 朝阳区 熙悦安郡 住宅 竣工项目 61,467 146,551 234,739 0 0 0 234, 739 46.13 1.23 3 北京市 房山区 熙兆嘉园 住宅、商 业、办公 竣工项目 256,691 379,449 528,924 0 0 0 528,924 60.31 0.10 4 北京市 大兴区 熙悦林语 住宅、教 育 在建项目 85,957 182,033 290,117 290,117 0 69,582 69,582 109.85 3.81 5 北京市 房山区 熙悦观湖 住宅、商 业、酒店 在建项目 55,221 84,310 159,765 159,765 0 0 0 25.11 （未完）  |