[年报]金地集团:2020年年度报告
原标题:金地集团:2020年年度报告 公司代码：600383 公司简称：金地集团 金地（集团）股份有限公司 2020年年度报告 致股东 2020年，一场突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情，成为了影响全球政治和经济的 核心变量。全球经济遭受重大冲击，各国政府开启危机自救模式，超宽松货币政策再 次启动，国际地缘政治格局复杂多变。国内方面，中央加大逆周期调节力度，经济展 现出巨大韧性，随着疫情得到有效控制，中国成为全球主要经济体中唯一经济正增长 的国家，但经济复苏的基础尚不牢固。 虽然受到疫情冲击，但中央“房住不炒”的中长期政策毫不动摇，并在下半年加码 热点城市调控，融资方面也出台了“三道红线”、“房地产贷款集中度管理”等监管政策， 全年行业政策呈现出稳中趋紧的态势。市场方面，行业规模总体保持高位但增速已经 有所放缓，区域、城市之间的市场分化明显加剧；土地市场依然保持较高的竞争强度， 行业总体收益水平趋势性下降。 疫情初期，公司经营一度停滞，售楼处关闭，开竣工、推盘计划全面延误。面对 如此严峻的外部环境，公司积极应对，努力降低疫情带来的负面影响。首先，快速启 动UMEET线上办公模式，使得全员在家办公也不减沟通效率；针对疫情调整营销策 略和营运安排，及时上线“线上售楼处”，为疫情控制后销售的复苏储备力量；同时， 在确保安全的前提下积极复工，并且在全面复工后努力提升开发效率，确保全年开发 计划的完成。 面对经济、政策及市场带来的压力，叠加疫情给全年经营工作带来的巨大挑战， 公司克服了种种困难，在“强化组织能力，提升经营质量”的主题指引下，超越奋进， 把握市场机遇，全年合约销售额再创新高，达2426.8亿元，同比增长15%，在TOP20 品牌房企中处于领先水平，进一步巩固了我们的行业地位。 纵观2020年，在全公司的共同努力之下，公司投资工作突出、运营调度高效、 财务融资稳健、产品研发和工程管理领先，为股东交上了一份亮眼的答卷。 在投资拓展方面，基于对投资节奏的准确把握，运用多种投资方式，显著提升投 资工作质量。2020年公司新获取项目116个，新增土地储备1,657万平方米；新进入 9座城市，实现了全国70个地级市布局，为公司规模和业绩的稳健增长奠定了坚实的 基础。投资管理方面，公司新组建了宏观和行业研究中心，有效加强了宏观经济、政 策、市场的研究，并推动投资业务线信息化工作平台建设，为投资策略制订提供及时 可靠依据。投资方式上，通过总结公开市场规律，实现了投资规模和周期的精准把握； 同时进一步加大非公开投资力度，努力通过旧改、收并购等方式多元化获取项目。 运营管理方面，公司在年初及时推出“线上售楼处”，展开线上营销活动，在信息 技术的辅助之下储备了大量潜在客户。在疫情得到控制后，动态监测市场变化，抢抓 市场复苏机遇，及时调度供货，推动公司业绩再创新高。体系建设方面，5月份开展“强 军计划”，从招聘培养到考核激励全方位打造营销强军，培育“销冠”文化，全面提升 公司的自销能力。 在业务规模不断扩大的同时，公司始终兼顾财务风险的控制，采取积极措施应对 各项监管新规。在以财务为主导，营运、成本、工程、投资等多部门协同合作下，持 续针对销售、回款、融资等事项设置不同情境进行压力测试，对公司现金流及“三道 红线”指标进行动态推演，落实多项优化方案，确保了财务指标的持续稳健。 产品研发方面，作为居住产品的提供者，我们坚持通过产品创新来满足不同客户 个性化需求：结合后疫情时代普遍的健康需求，打造了金地健康家价值体系；面向Z 世代人群为主的年轻客户，研发全新“至尚”产品系列；同时积极开展创新业务，与成 本职能协同，建立自有品牌“GEMADE”部品开发体系，为公司降本增效。 工程管理方面，全年在保经营、促提效、推创新等多方面持续发力，为公司正常 经营提供了有力保障。疫情缓解后积极响应政府号召复工复产，全体工程管理人员冲 在恢复生产的最前线，最终促成全年销售供货和交付结转目标的实现；在促提效方面， 修订标准工期、拓宽新工艺应用范围、加大穿插施工的推行力度，使开发效率进一步 提升；在新技术应用领域，大力推动建筑工业化和信息化落地：积极研究SPCS新型 装配式体系，作为住建部智能建筑的试点已在金地上海嘉定北项目应用，年内还完成 了BIM协同平台的框架设计，建立了BIM标准和族库。 在住宅主业高质量发展的同时，我们在新业务领域的布局也在不断深化。2020 年，金地物业合约管理面积突破2.7亿平米，连续第9次获得服务质量全国第一；我 们的持有型物业初具规模，营收稳健增长，威新产业公司的经营实力跻身行业前十； 互联网家装业务快速发展，签约合同金额较2019年有了大幅增长；此外，我们的代 建业务、体育产业、教育业务、大健康业务也都在有序推进，与地产主业形成了良好 的协同效应。 2021年是金地集团上市20周年。过去20年间，在全体股东的支持下，公司规模 和效益都稳步增长，已经逐步发展成为了一家以房地产开发为主业、相关多元业务全 面发展的综合型上市公司，并以优秀的经营业绩为股东创造了持续稳定的回报。上市 20年以来，公司坚持每年进行现金分红，累计分红金额达164.41亿元，累计现金分 红率达27%。 展望2021年，疫情的阴霾并未完全消散，外部环境仍存在诸多的不确定性。中 央对房地产行业管控政策的持续不放松，使需求端受到了一定的压制，虽然行业整体 规模仍处高位，但增速已然放缓。土地成本的高企和销售端严格限价政策下，行业的 收益率也面临着下行挑战，加之疫情影响，显而易见，2021年必将充满艰辛与挑战。 严峻的经营环境对我们来说是挑战，也是机遇，我们需要继续采取审慎的态度， 全面加强管理，力争取得公司销售规模和利润的持续均衡增长，在充满变数的环境中 稳步前行。我们能够清醒地意识到，想要保持公司的行业竞争力和优势地位，必需坚 韧内省，超越自我，在投资拓展、营销定位、产品工程、财务融资各方面，对自己提 出了更高的要求。 投资是盈利的基础，我们将保持投资力度，继续坚持投资主流地段、主流客户、 主流产品的高流动性项目，同时持续完善和优化布局，在深耕现有城市的基础上，进 一步打造具备可持续发展能力和有一定前瞻性的布局体系。加强对宏观形势的分析与 研判，密切关注金融环境的调整方向和幅度，以及房地产调控政策变化对不同城市市 场的影响，根据各城市市场运行趋势及时有效地评估和调整投资策略。继续探索培育 多元化的投资方式，加强非公开和创新业务的投资的力度，在确保长期稳健经营的基 础上，实现高质量的规模增长。 营销工作方面，我们要提高对市场和消费群体的洞察力，重点要研究新生代客户 群体的购房价值观、生活方式以及居住需求，精准定位，不断地提升产品的竞争力。 我们将高度重视营销信息化体系的建设，以互联网营销思维和线上营销工具，触达更 多客户，保持与客户更紧密的互动；持续建设我们的营销铁军，不断提高自销自渠能 力，降低分销依赖度。 公司将继续推进产品、成本、工程的“大工程体系”协同，从产品创新、建筑工业 化和信息化、提升性价比等多个维度全面提升公司的产品竞争力。产品创新方面，公 司要不断研究和推出新户型，并通过灵活、可选、可变的户型和装修设计来满足客户 多元化的需求，朝着“一房一图”的目标不断努力。建筑工业化和信息化方面，继续大 力推广建筑工业化和装配式技术，同时深化BIM技术应用，提升公司的数字化建造 能力，未来希望我们能够像造汽车一样造房子，维持产品品质稳定的同时提高工程效 率。提升产品性价比方面，公司将继续推动“GEMADE金质造”去品牌化部品的研发 落地，加快设计迭代，不断提质降本增效。 2021年开年以来，多项信贷及土地政策叠加，房企将要面对更大的资金压力。我 们将重点关注防范财务风险，保持良好的流动性，一方面加大销售回款的管理力度， 另一方面保持低成本多渠道的融资优势，保障公司规模发展的资金需求。我们始终坚 持审慎的财务政策，在经营上只有坚持长跑思维而非依赖短跑冲刺，才能在复杂的环 境下保证企业的长久稳健发展。 公司致力于成为综合型的城市服务提供商以及产城融合的新城区发展商，在提升 主业发展质量的同时，我们也将持续关注相关多元化业务的拓展。在持有物业领域， 进一步做好区域型购物中心、城市级购物中心等商业产品。在产城融合领域，争取开 发更多小而美的产城融合项目，助力住宅主业发展。产业业务的发展动力源自于科技 投资、企业孵化和园区建设的协同与整合能力，在科技投资领域，我们将进一步加强 组织建设和优秀人才引进，逐步加大中后期的投资，以期与地产主业、产业园区发展 产生更好的融合效果。在教育和医养板块，也将努力打造标杆示范项目，促进主业发 展。 致广大而尽精微，为百年者怀初心。 上市20周年是公司前进道路上的一个里程碑，我们清楚地认识到征程的新起点 就在脚下。公司上下将永葆创业激情，始终坚持“用心做事，诚信为人，果敢进取， 永怀梦想”的立企初心，继续发扬拓荒牛的精神，勇往直前。面对愈加激烈的行业竞 争，我们将继续以坚韧不拔的品格，乐观自信的态度，勇于创新拼搏的精神，铸就金 地公司新的辉煌！ ——凌克 二〇二一年四月十五日 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律 责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人 凌克 、主管会计工作负责人 韦传军 及会计机构负责人（会计主管人员） 曾爱辉 声 明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2020年度公司经审计的归属于上市公司股东的净利润为10,397,786,721.27元，以实施权益分派 股权登记日登记的总股本为基数，每10股派发现金股利7.00元（含税），不进行资本公积金转增 股本。本预案尚需提交公司2020年度股东大会审议。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略、规划及展望等前瞻性描述不构成公司对投资者的实 质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等主要风险，详情请查阅本报告第四 节“经营情况的讨论与分析”中“公司关于公司未来发展的讨论与分析”的内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 7 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ................................ . 7 第三节 公司业务概要 ................................ ................................ ................................ ................... 10 第四节 经营情况讨论与分析 ................................ ................................ ................................ ....... 13 第五节 重要事项 ................................ ................................ ................................ ........................... 53 第六节 普通股股份变动及股东情况 ................................ ................................ ........................... 72 第七节 优先股相关情况 ................................ ................................ ................................ ............... 76 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................ ................................ ....... 77 第九节 公司治理 ................................ ................................ ................................ ........................... 86 第十节 公司债券相关情况 ................................ ................................ ................................ ........... 91 第十一节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ........................... 96 第十二节 备查文件目录 ................................ ................................ ................................ ................... 96 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、金地集团、集团 指 金地（集团）股份有限公司 金地商置、商置 指 本公司的控股子公司-金地商置集团有限公司 （香港联交所上市，股份代号：535） 稳盛投资 指 稳盛（天津）投资管理有限公司，是本公司全 资持有的投资管理公司 金地物业 指 金地集团旗下提供物业管理服务、资产和客户 资源运营的平台，下辖各区域物业公司及楼宇 工程、经营管理等多个专业公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 报告期 指 2020年度 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 金地（集团）股份有限公司 公司的中文简称 金地集团 公司的外文名称 Gemdale Corporation 公司的外文名称缩写 Gemdale 公司的法定代表人 凌克 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 徐家俊 张晓瑜 联系地址 深圳市福田区福田街道岗厦社区深南 大道2007号金地中心32层 深圳市福田区福田街道岗厦社区 深南大道2007号金地中心32层 电话 0755-82039509 0755-82039509 电子信箱 [email protected] [email protected] 三、 基本情况简介 公司注册地址 深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道2007号金地 中心32层 公司注册地址的邮政编码 518026 公司办公地址 深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道2007号金地 中心32层 公司办公地址的邮政编码 518026 公司网址 www.gemdale.com 电子信箱 [email protected] 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会秘书处 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 金地集团 600383 无 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事 务所（境内） 名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市延安东路222号30楼 签字会计师姓名 杨誉民、许湘照 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年 同期增减 (%) 2018年 营业收入 83,982,164,387.13 63,419,928,668.12 32.42 50,699,358,636.89 归属于上市公司股东 的净利润 10,397,786,721.27 10,075,242,887.05 3.20 8,098,422,083.25 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 的净利润 9,775,843,650.71 9,040,860,128.96 8.13 6,987,025,139.04 经营活动产生的现金 流量净额 7,515,456,835.54 7,899,281,235.88 -4.86 -1,828,443,219.46 2020年末 2019年末 本期末比上 年同期末增 减（%） 2018年末 归属于上市公司股东 的净资产 57,478,126,048.51 54,094,086,139.40 6.26 46,450,539,896.72 总资产 401,629,585,060.26 334,815,965,123.19 19.96 278,355,032,668.18 期末总股本 4,514,583,572 4,514,583,572 - 4,514,583,572 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减 (%) 2018年 基本每股收益（元／股） 2.30 2.23 3.14 1.79 稀释每股收益（元／股） 2.30 2.23 3.14 1.79 扣除非经常性损益后的基本每股 收益（元／股） 2.17 2.00 8.50 1.55 加权平均净资产收益率（%） 18.55 20.14 减少1.59个百分点 18.66 扣除非经常性损益后的加权平均 净资产收益率（%） 17.44 18.07 减少0.63个百分点 16.10 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2020 年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 7,338,102,976.96 12,536,663,409.30 20,564,254,073.55 43,543,143,927.32 归属于上市公司股东的净利润 1,292,487,942.36 1,689,323,893.00 2,010,361,752.75 5,405,613,133.16 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益后的净利润 329,051,601.91 1,792,219,897.00 1,971,588,297.20 5,682,983,854.60 经营活动产生的现金流量净额 -8,575,347,119.20 5,297,966,507.63 4,389,475,907.08 6,403,361,540.03 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损 益项目 2020年金额 附注（如 适用） 2019年金额 2018年金额 非流动资产处置损益 1,374,814.42 1,725,174.90 989,838.55 计入当期损益的政府补助，但与公司正 常经营业务密切相关，符合国家政策规 定、按照一定标准定额或定量持续享受 的政府补助除外 127,437,518.09 65,112,567.91 50,094,260.45 非货币性资产交换损益 556,269,939.32 除同公司正常经营业务相关的有效套期 保值业务外，持有交易性金融资产、交 易性金融负债产生的公允价值变动损 益，以及处置交易性金融资产、交易性 金融负债和可供出售金融资产取得的投 资收益 -93,385,327.28 96,507,551.85 34,478,530.51 采用公允价值模式进行后续计量的投资 性房地产公允价值变动产生的损益 653,409,720.53 436,148,753.51 340,965,647.00 股权出售取得的投资收益 201,959,402.41 364,148,689.10 394,113,157.36 除上述各项之外的其他营业外收 入和支 出 -312,388,233.85 -206,558,555.23 -67,366,664.34 其他符合非经常性损益定义的损益项目 -581,730,010.80 370,874,307.47 862,845,183.50 少数股东权益影响额 196,755,370.13 82,118,887.76 -373,429,246.25 所得税影响额 -127,760,122.41 -175,694,619.18 -131,293,762.57 合计 621,943,070.56 1,034,382,758.09 1,111,396,944.21 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响 金额 投资性房地产 20,356,402,530.95 20,684,689,503.72 328,286,972.77 653,409,720.53 交易性金融资产 19,470,000.00 0.00 -19,470,000.00 0.00 其他权益工具投资 66,337,921.31 65,611,755.73 -726,165.58 0.00 其他非流动金融资产 966,883,610.13 1,012,954,597.86 46,070,987.73 -117,747,824.27 合计 21,409,094,062.39 21,763,255,857.31 354,161,794.92 535,661,896.26 其中，投资性房地产期末余额变动超过10%的项目如下： 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的 影响金额 说明 深圳威新三期项目 1,897,015,200.00 2,580,000,000.00 682,984,800.00 174,557,715.66 在建工程成本增加及 公允价值变动 南京河西项目 340,480,100.00 448,630,000.00 108,149,900.00 54,315,439.36 在建工程成本增加及 公允价值变动 江苏淮安项目 280,753,984.06 321,280,000.00 40,526,015.94 -41,800,478.02 在建工程成本增加及 公允价值变动 江苏苏州项目 854,216,500.00 950,080,000.00 95,863,500.00 22,133,585.70 在建工程成本增加及 公允价值变动 成都青羊区项目 86,055,100.00 95,411,820.00 9,356,720.00 -33,421,885.17 在建工程成本增加及 公允价值变动 成都科陆产业园 0.00 271,563,746.00 271,563,746.00 -214,785,905.43 报告期内新获取项目 深圳科陆产业园 0.00 544,081,270.00 544,081,270.00 229,182,272.67 报告期内新获取项目 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为 住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。 公司秉持“科学筑家，智美精工”的产品理念，提供多元化的住宅与社区商业产品，是中国建 设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。目前，公司已形成华南、华北、 华东、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布局，精耕全国70座城市。公司已推出“格林”、 “褐石”、 “天境”、“世家”、“风华”、“峯汇”等多个产品系列，以满足不同消费价值观、不同家庭 生命周期的客户需求。基于对客户生活方式的前瞻研究，公司目前已推出“HOME+”、“五心精装 家”、“360°健康家”、“Life智享家”、“Micro Climate微气候智慧决策系统”、“玩呗”等一系列通用标 准化研发成果，高度契合客户的生活形态。 公司商业地产业务主要由旗下的香港上市公司——金地商置进行运营，其集地产综合开发和 资产管理平台为一体，通过商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元 物业的开发销售、投资管理和服务运营，为企业和个人提供集成式空间与服务。目前公司旗下拥 有北京金地中心、上海九亭金地广场、南京新尧金地广场、西安金地中心、杭州金地广场、武汉 金地广场等商业物业。公司产业地产项目包括深圳威新科技园、上海嘉定智造园、上海宝山智造 园、上海松江智造园、上海虹桥科创园、上海闵行科创园、南京威新软件科技园等项目。 公司是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一，早在2006年开始房地产金融领域的探索， 成立了专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司—稳盛投资，2008年与国际知名的瑞银环 球资产管理集团（UBS）合作设立美元基金（UG基金），并于2010年开始拓展人民币基金业务。 稳盛投资充分发挥在房地产业务上积累的投资与资产管理经验，逐步开发出“投资+代建”、股权投 资、城市更新及证券化业务等投资方向。稳盛投资以价值发现和价值创造为核心理念，致力于为 全球投资者打造稳健、专业的投资平台，为投资者创造最大化的收益。2012年至2020年先后被清 科集团、金砖论坛、投中集团、观点、克而瑞、第一财经等多家权威机构评为人民币房地产基金 TOP10。 公司旗下的金地物业始创于1993年，是为客户提供物业管理服务、资产和客户资源运营的综 合服务平台。经过近30年的发展，金地物业在住宅物业、商办物业以及城市服务领域均处于行业 领先水平，管理项目包括中高端住宅、产业园、学校、商写、政府机关等多种业态，服务已遍及 全国200余座城市。依托物联网、大数据、云技术及人工智能等创新科技，金地物业构建了“智享 生态圈”，紧密围绕“资产全生命周期”和“家庭全生命周期”两大主线进行业务布局。金地物业的服 务品质在行业内有口皆碑，2009-2020连续十二年荣获中国物业服务百强企业，2020年第9次获得 “中国物业服务百强企业服务质量领先企业”，2011-2020连续10年位列物业服务百强品牌价值榜单 第2名。 此外，公司积极拓展多方位的消费升级业务，打造独立运营并与住宅、商业等业务有效结合 的创新产业板块，有计划分步骤地在医疗养老、文化旅游、体育产业、教育、家居生活等产业领 域探索实践。 公司设立了集团-区域-城市三级管理模式，通过城市深耕和不断拓展新城市，进一步做强地 产主营业务，同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局，促进集团规模、利润和竞争力 的进一步提升。 行业情况说明 房地产行业是中国经济的重要支柱之一。国民经济持续稳定增长、人均收入水平稳步提高、 快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求， 构成了我国房地产市场快速发展的动力。为了促进房地产业的平稳健康发展，近年来国家根据市 场环境的变化，适时调整房地产行业政策。长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均收入 水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。 2020年，新冠疫情在全球迅速蔓延，使得本就处于下行周期的全球经济加速下滑，国际环境 呈现高度的复杂性和不确定性。中国在率先控制住疫情后，实现了经济的快速修复，作为关联上 下游数十个行业的房地产业保持了较强的韧性，房地产销售持续回暖，房地产投资迅速恢复。政 策方面，依然延续了“房住不炒”的主基调和“因城施策”的调控手段，面向房地产企业的“三道红线” 融资管理新规和面向银行业贷款集中度管理新规也先后出台，共同构成了多手段精细化管理的房 地产调控长效机制，全面覆盖行业供需两端，推动市场平稳运行。 疫情背景下，房地产成交情况逆势小幅增长，但开发投资下行趋势明显。2020年全国商品房 销售面积17.61亿平方米，同比上升2.6%，整体保持稳定，基本延续了2017年以来的横盘局面； 全国商品房销售金额17.36万亿元，同比增长8.7%。投资端，2020年全国房屋新开工面积22.44 亿平方米，同比下降1.2%，较2019年下降9.7个百分点，降幅明显；全国房地产开发累计投资 额14.14万亿元，同比增长7.0%，较2019年下降2.9个百分点。与此同时，随着 “一城一策、因 城施策”的贯彻实施，各线城市市场呈现出周期轮动行情，一线、二线和三四线城市市场分化愈加 显著。 2020年，房地产行业整合加剧，行业集中度进一步上升。龙头企业得益于精准的市场布局、 灵活的经营决策以及优良的融资能力，保持着领先的竞争优势。但外部环境的高度不确定性对房 企投资布局、融资能力、内部管控、开发效率、产品竞争力、物业服务等各方面提出了更高的要 求。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、科学的投资策略和优质的土地储备 公司坚持深耕一二线主流城市的投资策略，形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大 湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局。同时，公司不断加强布局纵深和城市梯度，为 集团规模和利润的持续增长奠定坚实基础。 公司坚持对宏观经济和市场状况持续监测分析，准确把握投资周期，运用多种投资方式，提 高投资质量。近年来，公司通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作、收购等一系列多元化的拓展 方式，储备了总量丰富又质地优良的土地，为公司持续发展提供有效的资源保障。截至2020年末， 公司已布局全国70个城市，总土地储备约6,036万平方米，其中一、二线城市占比约为71.2%。 2 、 多元化、低成本的融资渠道 凭借雄厚的经营实力和 良好 的信用水平 ， 公司与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作 关系，在银行贷款规模和利率方 面均具有突出优势 。 同时，公司积极开拓中期票据、公司债 、资 产证券化、 超短期融资券等多元化的融资渠道 ，不断优化公司整体债务结构，使公司继续保持了 融资成本优势。 截至2020年末，公司 债务融资加权平均成本为 4.74 % 。 3、良好的品牌影响力 公司在国内房地产企业中具有较强的品牌竞争力。凭借卓越的价值创造力与品牌实力，公司 屡创佳绩。公司连续多年荣获“中国蓝筹地产企业”、“中国地产金砖奖”、“品牌价值百强企业”、“年 度影响力地产公司”等殊荣。公司旗下金地物业2009-2020连续十二年荣获中国物业服务百强企业，2020年第9次获得“中国物业服务百强企业服务质量领先企业”，2011-2020连续10年位列物业服务 百强品牌价值榜单第2名。中国房地产已经迈入品牌竞争与经营阶段，优质资源加速向品牌企业聚 集，公司将持续推动品牌价值与品牌效益的提升，继续强化差异化特色品牌的铸造，在激烈的市 场竞争中赢得发展。 4、卓越的产品创新能力 公司提出“科学筑家，智美精工”的品牌理念，强化“智、美、精”三大品牌特质，通过人性化 细节、持续领先的科技创新、独具格调的美学呈现、精益求精的品质为客户打造智慧、美学、精 工的理想生活空间。公司的产品系列以精准的定位、易于认知的品位、科学的设计、领先的意识， 在市场竞争中处于优势。在产品系列标准化方面，公司已形成了多个产品线系列，历经近十年发 展及迭代，在全国五十余城市落地，在市场树立良好口碑。智能化方面，将前沿智能科技与智慧 人居理念相结合，在市场较早推出了“Life智享家”产品，为客户提供涵盖家庭、社区、物业系统化、 一站式解决方案。户型方面，形成“HOME+”户型研发体系，针对首置首改型、改善型等不同购房 人群打造人性化细节设计，同时考虑家庭生命周期的变化推出“Flexible+”可选可变户型。在精装 修方面，推出了“五心精装家”品牌，提供品味与品质兼具的全屋精装，并从标准化逐步走向定制 化，满足客户的个性化需求。景观设计方面，开创性推出“Micro Climate微气候智慧决策系统”和“玩 呗”社区生活系统。疫情袭来，适时推出了金地健康家产品价值体系，全方位为客户健康生活保驾 护航。未来公司将以自身的产品品牌实力持续打造有竞争力的住宅产品，引领高品质生活的发展 新趋势。 5、高效、专业的管理团队 公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。董事拥有较高的专业水平和丰富 的经验，部分董事和高管人员具有海外留学和工作的经历，具有国际化视野。董事和高管人员来 自投资银行、财务管理、战略管理、项目管理、土木工程、建筑设计、工程设计等多个相关领域， 具有较高的专业造诣和理论建树。高管团队在公司的平均工作时间已超过10年，经过多年的磨合， 公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，具备强有力的地产资源整合能力，能以前瞻性 的眼光洞悉房地产市场，对房地产行业的研究和解读能力处于国内前沿水平，具有准确把控房地 产开发与投资机会的能力，熟悉市场发展变化的规律和房地产项目开发的节奏。多年来，为适应 公司规模化发展，提升管理的精细度，管理团队精诚团结，协同配合，保证了公司管理的高效性 和执行力，不断提高管控能力和开发效率。 6、健全的法人治理结构 公司严格按照法律法规及监管要求，构建了健全的治理结构和完善的治理制度，充分发挥董 事会及其专门委员会的决策和指导作用，不断强化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流程， 充分保障中小股东的知情权和决策权，为公司的健康发展打下了坚实的基础。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2020年新冠疫情爆发，对全球经济造成剧烈冲击，导致多数国家的经济规模出现不同程度的 萎缩。为应对危机，各国纷纷开启力度空前的宽松政策，力促海外经济在下半年得以复苏，为我 国外需的恢复提供了支撑。 国内方面，我国在二季度率先控制住疫情并快速复工复产，经济逐步恢复。2020年全国GDP 增速为2.3%，成为全球主要经济体中唯一实现经济增长的国家。全年规模以上工业增加值累计同 比增速为2.8%，生产复苏较为强劲。需求端，投资成为逆周期调节的重要着力点，全年固定资产 投资同比增速2.9%，其中房地产投资持续领跑，同比增长7.0%。疫情导致的全球供给失衡助力 我国下半年出口表现突出，同比增长3.6%，成为拉动经济的重要动力。消费方面受疫情冲击最大， 全年社会消费品零售总额同比下降3.9%，修复动能相对偏弱。 金融环境方面，在应对疫情和支持经济复苏过程中，货币政策逆周期调节力度有所加大，货 币供应增速有所上升。2020年末M2同比增速为10.1%，M1同比增速8.6%，较2019年同期分别 上升1.4和4.2个百分点，年末社融规模存量284.8万亿元，同比增长13.3%，较2019年同期上 升2.6个百分点，实体企业的融资环境得到改善。 从房地产行业政策来看，2020年4月政治局会议、5月两会政府工作报告和12月中央经济工 作会议均再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，政策基调得到持续强化。地方政 府承担因城施策的主体责任，根据各城市市场运行情况，及时调整政策走向，以实现“稳地价、稳 房价、稳预期”的“三稳”核心目标。上半年受新冠疫情的影响，经济面临较大下行压力，中央通过 宽松的货币政策赋能经济修复，叠加各地陆续出台的房地产相关扶持政策，助力行业快速复苏。 下半年以来，部分销售及土地市场过热城市如深圳、上海、东莞、宁波调控加码，力促市场回归 理性。同时，新出台的房企融资“三道红线”政策致力于稳定行业整体杠杆水平和负债规模增速， 房地产贷款集中度管理制度通过限制房地产贷款及个人住房贷款在贷款总量中的占比，控制行业 贷款增速，有效降低行业的金融风险，确保房地产市场平稳运行。 从房地产行业开发投资指标来看，2020年全国房屋新开工面积为22.4亿平方米，同比下降 1.2%，增速较2019年大幅回落9.7个百分点，房企开工意愿有所降温；全国房地产开发累计投资 额为14.14万亿元，同比增长7.0%，较2019年下降2.9个百分点，在土地购置端的支撑下表现出 一定的韧性。 从商品住宅市场规模来看，成交面积和成交金额增速均出现小幅回升。2020年全国商品住宅 成交面积为15.49亿平方米，同比增加3.2%，较2019年上升1.7个百分点；成交金额为15.46万 亿元，同比增长10.80%，较2019年上升0.5个百分点。各城市市场分化格局更加明显，长三角 地区复苏强劲，中西部地区则延续弱势。部分一二线热点城市如深圳、上海、东莞、宁波，成交 出现明显回暖，而天津、郑州却复苏乏力。三四线城市内部同样出现明显分化，在长三角及珠三 角部分市场保持较高热度的同时，大量中西部市场存在较明显的下行压力。 从成交价格来看，全年整体保持平稳，长三角和珠三角地区价格上涨明显。2020年百城新建 住宅价格指数累计上涨3.46%，涨幅较2019年扩大0.12个百分点。各梯队城市中，一线城市价 格累计上涨3.93%，较2019年扩大3.32个百分点；二线及三四线代表城市累计涨幅分别为3.67% 和2.49%，分别较2019年收窄1.39和1.60个百分点。从城市群分布来看，长三角、珠三角新建 住宅价格累计涨幅较2019年明显扩大，京津冀和山东半岛累计涨幅处于近四年较低水平。 土地市场方面，2020年土地市场总体呈现较高热度，成交土地楼面价和溢价率上涨明显。土 地供应方面，2020年全国300城共推出住宅用地13.3亿平方米，同比增长3.7%，推地节奏小幅 加快。全年累计成交住宅用地11.3亿平方米，同比增长8.1%，增幅较2019年收窄2.5个百分点； 住宅用地出让金累计5.1万亿元，同比增长18.0%。住宅用地成交楼面价为4542元/平方米，同比 上涨8.9%，楼面价达到历史最高水平。溢价率方面，全国300城住宅用地平均溢价率为15.4%， 较2019年提高1.2个百分点。市场热度方面，自二季度销售市场显著回暖后，土地市场热度持续 上升，至年末未出现明显的降温迹象。 整体来看，全年房地产市场虽在年初受疫情冲击较大，但在疫情得到有效控制后，市场快速 回暖，量价逆势上升，表现出较强韧性。无论是成交情况还是土地市场热度，各城市分化更为明 显。预计在相对稳定的政策环境下，行业整体仍将在窄幅波动区间内维持较为平稳健康的发展态 势。 二、报告期内主要经营情况 报告期内，公司提出“强化组织能力，提升经营质量”的经营导向，通过城市深耕和不断拓展 新城市，进一步做强地产主业，同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局。集团各职能 部门和各子公司根据总体发展战略和经营导向，优化管理体系，提升经营效率，在运营营销、财 务融资、投资拿地、产品研发、成本控制、工程管理等多个维度实现了较好发展，助力公司在疫 情的严峻考验之下，依旧保持稳健发展的良好态势，并实现规模和效益的协同增长。 2020年，公司累计实现签约面积1194.8万平方米，同比增长10.73%，实现签约金额2426.8 亿元，同比增长15.23%，销售金额涨幅位于TOP20房企前列。面对疫情的影响，公司及时推出“金 地线上售楼处”展开线上营销活动。在疫情得到控制后，公司抓住各个市场机会，通过制定合理的 销售策略，及时调度供货，实现了全年销售规模的稳定增长。在城市深耕战略的指引下，公司所 在城市市场份额得到进一步稳固和提升，在上海、杭州、天津、南京、东莞、沈阳、呼和浩特、 温州、金华、嘉兴等十几个城市的市场排名均位列前十，上海、南京的单城市销售规模均突破200 亿元。从具体项目看，南京都会四季、北京上东郡等项目单盘销售额超过50亿元，上海美兰城、 南京江畔都会上城、西安金地西沣公元、呼和浩特江山风华、 沈阳樾檀山、北京公园十七区等项 目销售额超过30亿元，南京华著·兰庭、重庆中交中央公园、温州瓯江峯汇等项目销售额超过20 亿元。 投资拿地方面，在深耕广拓战略的指引下，2020年，公司通过坚持对宏观经济和市场状况持 续监测分析，把握窗口期的投资机会，利用多元化投资方式获取土地116宗，为集团发展奠定坚 实基础。为进一步扩大投资布局，完善城市梯队和加强战略纵深，公司新进入舟山、福州、唐山、 淄博、晋中、邯郸、银川、盐城、丽水九个城市。2020年，公司新增了约1,657万平方米的总土 地储备，同时，公司坚持了合理布局，深耕一线城市及核心二线城市，一二线城市的新增土地储 备占比约66%。截止报告期末，公司已进入了全国70个城市，总土地储备约6,036万平方米，权 益土地储备约3,203万平方米。 2020年，公司实现营业收入839.82亿元，同比上升32.4%，公司房地产项目结算面积463.91 万平方米，同比上升21.8%；结算收入751.78亿元，同比上升31.0%。营业收入上升主要是由于 并表范围内的房地产项目的结算面积和结算单价增长。公司实现归属于上市公司股东的净利润 103.98亿元，同比增长3.2%。公司的房地产业务结算毛利率为33.6%，保持行业较高水平。 公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款，报告期内实现经营性现金净流入75.15亿元。 公司在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。截 至报告期末，公司持有货币资金541.97亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍 数仍有1.21倍。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保 公司经营的安全稳定。 融资方面，由于公司保持良好的信用状况，公司主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA 级，国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予公司的长期信用评级分别为BB、Ba2。公司始终将负 债规模和融资成本保持在合理水平。报告期末，公司债务融资余额为1130.01亿元，债务融资加 权平均成本为4.74%，资产负债率为76.59%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司实 际资产负债率为68.51%，净负债率为62.53%。 产品研发方面，公司一直秉持产品领先理念，紧跟时代科技发展及客户需求变化，在创新研 发上持续发力。面对疫情突袭，迅速推出“金地健康家”产品价值体系，提出无接触通行、社区活 动空间升级、抗疫户型设计及设备部品升级等一整套方案。产品系列方面，面向Z世代人群为主 的年轻客户研发全新产品系列——“至尚”系列，以“健康活力、科技创新、个性随心、新潮前卫” 为核心价值主张，打造“居家即度假”的全新居住模式。户型创新方面，推出“Flexible+”可选可变 户型，结合定制化精装，实现销售阶段户型可选，交付后可灵活改造，满足客户多元化的居室空 间需要。景观方面，“微气候”及“玩呗”升级为2.0系统，从改善空气质量、构建主题场景模块等角 度，促进社区舒适度的升级。精装修方面，为客户推出定制化服务，开发了3大风格6大模块精 装套餐可供选择，并在石家庄、苏南、西安、沈阳、武汉等8个城市12个项目落地实施。同时， 积极推进公司BIM协同平台的搭建，目前已完成整体框架设计，成功建立BIM标准和族库，全 年有13个项目开展BIM正向设计应用，加速推进生产过程的数字化管理和工业化建造。公司积 极开发金地定制部品，建立自有品牌“GEMADE”产业链部品开发体系，已完成智能马桶、净水器、 卫浴龙头、浴室柜、一体盆等6项部品开发并投产应用于项目，为广大客户提供更具价值更高品 质的家居配套产品。 工程管理方面，全年在保经营、促提效、推创新等多方面持续发力，为公司正常经营提供了 有力保障。疫情缓解后积极响应政府号召复工复产，全体工程管理人员冲在恢复生产的最前线， 最终促成全年销售供货和交付结转目标的实现。在促提效方面，修订标准工期、拓宽新工艺应用 范围、加大穿施工插的推行力度，使开发效率进一步提升。在新技术应用领域，大力推动建筑工 业化和信息化落地。2020年积极研究SPCS新型装配式体系，作为住建部智能建筑的试点已在金 地上海嘉定北项目应用。 成本管理方面，公司通过信息化手段，年内上线智能清单系统，助力开发阶段成本管理效率 和质量的提升。为提高成本风险事项的处理效率，制定并发布了《成本风险事项工作操作指引》， 建立健全风险管控体系，并加强了合作项目的成本监控。成本采购方面，战略采购规模不断扩大， 品类不断扩充，战略采购部品的价格得到进一步下降。 人力资源管理方面，围绕着年度经营主题，公司积极推进组织建设、人才引进与培养、考核 激励等工作。组织建设方面，公司持续推动销售体系组织建设工作，致力于夯实销售队伍、打造 销售精英团队、提升自主销售能力，“强军行动”各项举措有序落地；为了更好地激发城市公司活 力，提升城市组织能力，年内落地城市公司分类管理机制，实现了组织资源的精准投放。人才引 进与培养方面，持续充实多元化头部人才，夯实干部队伍；完成中高层干部能力测评与定档，搭 建多维度、多层次的干部培训体系，为公司发展提供充足的内生动力。考核激励方面，为促进项 目开发提效，年内加强过程考核力度，并设置提效专项激励机制，以更好地推动公司经营目标的 实现。 信息建设方面，在年初疫情突发的情况下，通过搭建线上视频会议及“工地防疫宝”等系统， 助力公司迅速复工复产，保障各项工作的正常进行。为了应对线下售楼处全线关闭的困境，快速 推出线上营销工具——“线上售楼处”和“金房宝”，利用VR和智能客服等技术手段重新迭代了智 慧营销系统，在疫情期间储备大量客户并最终助力全年销售的稳定增长。创新与数字化发展方面， 协同业务部门启动了BIM协同平台的建设工作，为今后实现智能建造，完成公司数字化转型迈出 了坚实的一步。 持有型物业方面，上半年在疫情影响下，经营业绩出现了一定的下滑，公司通过多种方式助 力年度业绩稳定恢复。商业物业方面，通过调整租户结构、举办“金粉节”活动以及申请政府补贴 等多项措施，努力改善经营状况，至年末9个已开业购物中心出租率超过93%，并在年内实现上 海金地喜悦荟、南京新尧金地广场的成功开业。项目拓展方面，在南京南部新城、南昌高新区、 盐城串场河等核心位置获取了多个大型购物中心项目，在杭州获取了一个8万平米的轻资产运营 项目，成功实现了商业管理和品牌的对外输出。办公物业方面，受疫情影响，企业远程办公、居 家办公情况普遍增加，在营项目出租率略有下滑，但总体保持在85%以上，北京搜狐大厦和深圳 威新软件园租金水平还实现了逆势微涨。产业地产方面，新获取了上海中春路、武汉江夏、深圳 科陆等8个项目，管理面积大幅增长，并在上海成功打造了首个生物医药的专业园区。长租公寓 方面，在营项目出租率保持在90%的较高水平，年内成功发行2笔长租公寓ABS融资产品，并在 上海杨浦区核心位置获取一个重资产项目。公司积极关注存量市场机会，先后获取了杭州沈半路、 上海大名鞋城等改造经营项目，持续探索存量资产增值业务。 2020年，面对地产与金融政策的双重调控，稳盛投资严控风险，稳健经营。报告期内，稳盛 投资充分发挥在房地产领域的投资及管理优势，协同代建业务，通过股权合作及“投资+代建”模式 与中小开发商形成资源互补，实现多方共赢。在城市更新方面，稳盛投资协同金地商置投资上海 8号桥5期项目及杭州五八产业园项目，试水持有型物业资管业务。在证券化方面，年内由稳盛 投资担任总协调人及交易顾问的“金地草莓社区长租公寓公募ABS”于报告期内累计完成发行3.45 亿元，这是上交所首单“轻资产城市更新”长租公寓资产证券化产品。在资金方面，稳盛投资积极 拓展机构资金，与多家资金方达成战略合作伙伴关系，并完成新一期不定项股权基金备案。2021 年，稳盛投资将以更加理性的态度、更加专业的能力，为投资人提供更加多元化的产品，致力于 成为最具价值的国际房地产金融服务商。 2020年，金地物业启动“3+X”战略布局，打造“三横九纵”服务矩阵，重新定义了物业服务的 广度和深度。2020年合约管理面积突破2.7亿平方米，新增外拓合约面积超6700万平方米，体现 了优秀的市场拓展能力。年内三横主业稳定发展：住宅物业坚持以客为本、服务满意，盖洛普客 户满意度调查得分高达97%；商业物业加速拓展，中标全国首个试点“物管园区”深圳莲花山公园、 新零售变革样本银泰百货、部队营区、深圳市中医院等多个标杆项目；城市服务迎来新突破，获 得东莞水乡大道环卫绿化综合管理服务、龙岗河干流管养、罗湖区水库等多个项目。九纵增值业 务经过几年的探索，已形成“房产经纪+硬装+软装+家庭维修+智能家居”的家居生活闭环，同时在 业务模式上全面创新升级，铸就差异化竞争优势。数智化建设成果颇丰，SaaS平台产品迭代更新； 智能化方面，完成近4000套智能家居项目交付；发布了智慧城市服务平台1.0版本。金地物业连 续多年获得客户和同行的广泛认可，2009-2020连续十二年荣获中国物业服务百强企业，2020年 第9次获得“中国物业服务百强企业服务质量领先企业”，2011-2020连续10年位列物业服务百强 品牌价值榜单第2名。 2020年，面对新冠疫情的影响，公司上下积极应对，在经营上精益管理，协同共进，共克难 关，同时不忘履行应尽的社会职责，在综合能力、公司治理、以及社会责任等方面，都取得了广 泛认同和赞誉。 2020年1月，胡润研究院发布《2019胡润中国500强民营企业》榜单，公司以市值540亿元 位列榜单第125位；4月，公司连续17年蝉联由《经济观察报》颁发的中国蓝筹地产企业殊荣； 5月，入选《福布斯全球企业2000强榜》第696位，并名列2020年的《财富》中国500强排行 榜第158位；8月，公司荣获《21世纪经济报道》评选的“2020年度卓越投资价值地产上市公司” 殊荣，并在观点地产博鳌论坛上获评为“2020中国年度影响力地产企业TOP30”；12月，第一财经 携手同策研究院联合发布《2020中国上市房企价值榜》，公司入选“2020年上市房企盈利能力榜 单TOP10”；同月，荣获由易居克而瑞与全国房地产CIO联盟联合发布的“2020年度中国地产数字 力TOP20房企”奖项。 公司持续跟踪和关注客户，进行客户满意度及客户需求调研，并将结果引入公司经营管理和 业绩考核。根据全球知名的民意测验和商业调查咨询公司盖洛普调查结果显示，2020年，金地集 团整体客户满意度和忠诚度分别达92分和85分，双双再创新高，其中客户满意度连续五年保持 在行业标杆水平，客户忠诚度依然名列前茅。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位 : 元 币种 : 人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（ % ） 营业收入 83,982,164,387.13 63,419,928,668.12 32.42 营业成本 56,168,892,273.66 37,532,663,528.22 49.65 销售费用 2,136,313,817.86 2,110,260,491.52 1.23 管理费用 4,271,308,845.16 3,958,286,777.20 7.91 研发费用 64,130,461.21 61,024,940.81 5.09 财务费用 -503,055,638.43 101,103,688.50 -597.56 其他收益 127,437,518.09 65,112,567.91 95.72 信用减值利得(损失) -161,004,506.88 -94,420,579.72 不适用 资产减值利得(损失) -640,285,918.28 -218,279,375.61 不适用 投资收益 3,822,614,764.12 5,976,021,142.21 -36.03 公允价值变动损益 535,661,896.26 501,346,749.73 6.84 经营活动产生的现金流量净额 7,515,456,835.54 7,899,281,235.88 -4.86 投资活动产生的现金流量净额 -10,036,574,211.18 -9,640,713,069.73 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 11,722,419,547.98 5,113,624,117.08 129.24 注： 1 、营业收入变动说明：项目结算增加 2 、营业成本变动说明：项目结算增加 3 、财务费用变动说明：利息收入增加 4 、其他收益变动说明： 政府补助收益增加 5 、投资收益变动说明：联合营公司收益减少 6 、筹资活动产生的现金流量净额变动说明：借款增加。 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，公司实现营业收入839.82亿元，同比增长32.42%，其中房地产业务结转收入751.78 亿元，同比增长30.99%，主要是因为结算规模增长。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年增减 （%） 房地产开发 75,178,130,031.59 49,951,653,440.72 33.56 30.99 48.17 减少7.7个百分点 物业管理 4,082,011,554.56 3,692,744,002.70 9.54 33.18 33.44 减少0.17个百分点 物业出租 1,010,916,136.78 257,016,519.18 74.58 4.37 24.12 减少4.04个百分点 其他 2,016,414,619.09 1,109,367,251.91 44.98 34.28 33.92 增加0.14个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年增减 （%） 华南 24,189,703,665.00 14,726,771,839.46 39.12 14.78 23.31 减少4.21个百分点 华北 7,529,505,564.85 4,938,770,604.55 34.41 149.62 198.61 减少10.76个百分点 华东 8,189,879,516.44 5,237,972,900.41 36.04 21.82 46.19 减少10.67个百分点 华中 8,320,772,291.26 5,441,844,624.92 34.60 -24.92 -23.31 减少1.37个百分点 西部 8,442,783,939.02 6,382,291,310.32 24.41 50.96 76.96 减少11.10个百分点 东北 6,583,210,780.63 3,724,635,815.06 43.42 38.76 35.85 增加1.21个百分点 东南 19,031,616,584.82 14,558,494,119.79 23.50 77.98 111.26 减少12.05个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 报告期内，公司房地产结算收入751.78亿元，同比增长30.99%，主要是由于并表范围内的 房地产项目的结算面积和结算单价增长。房地产业务的毛利率为33.56%，比上年降低7.7个百分 点。物业管理实现收入40.82亿元，同比增长33.18%，主要是因为物业管理面积增长；其他业务 实现收入20.16亿元，同比增长34.28%，主要是因为产业服务收入增长。 报告期内，华北、西部、东北、东南的营业收入及营业成本分别较上年增长幅度较大，主要 是因为该区域房地产项目结算面积增长；华中区域的营业收入及营业成本分别较上年下降幅度较 大，主要是因为该区域房地产项目结算面积减少。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 成本分析表 单位： 元 分行业情况 分行业 成本构成项 目 本期金额 本期占 总成本 比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 情况 说明 房地产 房地产开发 49,951,653,440.72 90.80 33,711,978,140.76 89.86 48.17 结算规模增长 物业管理 物业管理 3,692,744,002.70 6.71 2,767,316,059.06 7.38 33.44 物业管理规模增长 物业出租 物业出租 257,016,519.18 0.47 207,069,895.94 0.55 24.12 规模增长 其他 其他 1,109,367,251.91 2.02 828,354,762.36 2.21 33.92 产业园区投入增长 成本分析其他情况说明 无。 (4). 主要销售客户及主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额40,258万元，占年度销售总额0.49%；其中前五名客户销售额中关联方销 售额0万元，占年度销售总额0%。 前五名供应商采购额25,404万元，占年度采购总额3.19%；其中前五名供应商采购额中关联 方采购额0万元，占年度采购总额0%。 其他说明 无。 3. 费用 √适用 □不适用 报告期内，公司发生销售费用213,631万元，同比增加1.23%；发生管理费用427,131万元， 同比增加7.91%，主要因为人工费上升；发生财务费用-50,306万元，主要是因为利息收入增加。 4. 研发投入 (1). 研发投入情况表 √ 适用 □ 不适用 单位：元 本期费用化研发投入 64,130,461.21 研发投入合计 64,130,461.21 研发投入总额占营业收入比例（%） 0.08 (2). 情况说明 □ 适用 √ 不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 单位：元 科目 本期数 上年同期数 变动金额 变动比例 （%） 原因分析 经营活动产生的现 金流量净额 7,515,456,835.54 7,899,281,235.88 -383,824,400.34 -4.86 变动较小 投资活动产生的现 金流量净额 -10,036,574,211.18 -9,640,713,069.73 -395,861,141.45 不适用 变动较小 筹资活动产生的现 金流量净额 11,722,419,547.98 5,113,624,117.08 6,608,795,430.90 129.24 借款增加 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期 期末 数占 总资 产的 比例 （%） 上期期末数 上期 期末 数占 总资 产的 比例 （%） 本期期末 金额较上 期期末变 动比例 （%） 情况说明 应收账款 433,786,326.34 0.11 285,705,660.54 0.09 51.83 物业费应收款增加 预付款项 1,581,634,905.45 0.39 556,171,473.86 0.17 184.38 预付土地款增加 存货 187,607,922,452.67 46.71 139,782,666,831.08 41.75 34.21 房地产开发规模增长 一年内到期的非 流动资产 1,960,544,149.33 0.49 20,819,605.31 0.01 9,316.82 一年内到期小额贷款 增加 其他流动资产 9,731,102,770.02 2.42 7,272,544,491.28 2.17 33.81 预缴税金增加 固定资产 1,706,140,936.36 0.42 1,248,700,944.70 0.37 36.63 自建学校转入固定资 产 应付账款 29,806,861,177.48 7.42 19,664,962,863.93 5.87 51.57 规模增长对应应付工 程款增加 预收账款 186,540,606.69 0.05 83,970,601,052.08 25.08 -99.78 预收账款重分类至合 同负债 合同负债 94,492,623,888.96 23.53 预收账款重分类至合 同负债 长期借款 41,570,268,157.54 10.35 27,594,617,781.61 8.24 50.65 融资借款增加 其他非流动负债 5,608,006,364.12 1.40 3,122,000,000.00 0.93 79.63 少数股东垫付款增加 其他说明 无。 2. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 单位：人民币元 项目 报告期 末账面价值 受限原因 货币资金 34,361,350.67 保函保证金 投资性房地产 ( 注 ) 498,943,370.44 抵押借款 合计 533,304,721.11 注：本公司之子公司以投资性物业作为抵押，与金融机构签定抵押借款协议。 除上述受限资产之外，公司不存在资产抵押、质押、被查封、冻结、必须具备一定条件才能 变现、无法变现、无法用于抵偿债务的情况和其他权利受限制的情况和安排，以及其他具有可对 抗第三人的优先偿付负债情况。 3. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用 报告期内，公司获取了116宗土地，总投资额约1,350亿元，权益投资额约697亿元，公司新增总土地储备约1,657万平方米，其中权益储备约813 万平方米。主要新获取项目情况如下： 面积单位：平方米 金额单位：人民币万元 区域 地块名称 位置 权益比 例 占地面积 规划计容建 筑面积 可租售面积 权益可租售 面积 总地价 权益地价 华南 深圳市前海合作区前湾组团十开发单元T102-0345地块 前海合作区 32% 26,852 130,000 95,365 30,517 815,190 260,861 华南 深圳市科陆产业园 龙岗区 40% 34,428 86,157 86,157 34,273 60,310 23,991 华南 东莞市沙田镇福禄沙村2020WR010地块（滨江璀璨花园） 沙田镇 32% 50,375 125,937 111,043 35,482 148,419 47,424 华南 东莞市大岭山金桔村地块（格林名轩） 大岭山镇 100% 5,362 13,405 13,105 13,105 26,033 26,033 华南 东莞市大朗镇2020WG002富民中路地块（城市广场） 大朗镇 95% 11,010 38,536 37,670 35,794 28,645 27,218 华南 东莞市常平镇还珠沥地块（名著花园） 常平镇 100% 62,925 176,190 153,156 153,156 186,256 186,256 华南 东莞市2020WR006号地块（春江悦峯广场） 茶山镇 46% 60,158 271,481 263,873 121,685 287,800 132,719 华南 广州市天河区广氮AT0607113地块 天河区 96% 17,648 58,168 55,964 53,994 208,138 200,812 华南 佛山市南海区大沥镇盐步桥西地块（悦江学尚府） 南海区 92% 15,847 39,617 36,635 33,792 35,814 33,035 华南 佛山市南海区大沥镇太平村太平牌坊南侧地块（长信棠悦府） 南海区 100% 5,798 14,495 13,894 13,894 11,410 11,410 华南 （未完）  |