[年报]德必集团:2020年年度报告
原标题:德必集团:2020年年度报告 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 2020年年度报告 2021年04月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 公司负责人贾波、主管会计工作负责人高珊及会计机构负责人(会计主管人 员)高珊声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中如有涉及未来的计划、业绩预测等方面的内容，均不构成本公司 对任何投资者及相关人士的承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险 认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司在经营中可能存在的风险因素内容已在本报告第四节“经营情况讨论 与分析”之“九、公司未来发展的展望”部分予以描述。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以53,895,999股为基数， 向全体股东每10股派发现金红利10元（含税），送红股0股（含税），以资本 公积金向全体股东每10股转增5股。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 9 第三节 公司业务概要 ...................................................................................................................... 23 第四节 经营情况讨论与分析 .......................................................................................................... 35 第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 48 第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 53 第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 53 第八节 可转换公司债券相关情况 .................................................................................................. 53 第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 54 第十节 公司治理 .............................................................................................................................. 55 第十一节 公司债券相关情况 .......................................................................................................... 65 第十二节 财务报告 .......................................................................................................................... 70 第十三节 备查文件目录 .................................................................................................................. 71 释义 释义项 指 释义内容 公司/本公司 指 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 中微子 指 上海中微子投资管理有限公司 长兴乾润 指 长兴乾润企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 长兴乾元 指 长兴乾元企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 长兴乾森 指 长兴乾森企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 长兴乾悦 指 长兴乾悦企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 德必集团 股票代码 300947 公司的中文名称 上海德必文化创意产业发展(集团）股份有限公司 公司的中文简称 德必集团 公司的外文名称（如有） Shanghai DOBE Cultural & Creative Industry Development （Group）Co. LTD. 公司的外文名称缩写（如有） DoBe Group 公司的法定代表人 贾波 注册地址 上海市长宁区安化路492号1幢707室 注册地址的邮政编码 200050 办公地址 上海市长宁区安化路492号A座812室 办公地址的邮政编码 200050 公司国际互联网网址 http://www.dobechina.com/ 电子信箱 [email protected] 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 丁可可 彭春玉 联系地址 上海市长宁区安化路492号A座812室 上海市长宁区安化路492号A座812室 电话 021-60701389 021-60701389 传真 021-32508753 021-32508753 电子信箱 [email protected] [email protected] 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn） 公司年度报告备置地点 公司证券部 四、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 上海市浦东新区世纪大道88号金茂大厦13层 签字会计师姓名 叶慧、旷念、郭炎伟 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 √ 适用 □ 不适用 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 民生证券股份有限公司 中国（上海）自由贸易试验区 世纪大道1168号B座2101、 2104A室 谢国敏、王璐 2021年2月10日-2024年12 月31日 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 五、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2020年 2019年 本年比上年增减 2018年 营业收入（元） 833,365,723.18 910,031,584.54 -8.42% 771,560,516.20 归属于上市公司股东的净利润 （元） 98,399,132.22 113,852,810.09 -13.57% 51,406,080.79 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元） 64,051,909.49 86,693,288.10 -26.12% 41,113,887.90 经营活动产生的现金流量净额 （元） 194,786,156.21 188,197,263.53 3.50% 188,313,548.70 基本每股收益（元/股） 2.43 2.82 -13.83% 1.350 稀释每股收益（元/股） 2.43 2.82 -13.83% 1.350 加权平均净资产收益率 10.99% 14.25% -3.26% 10.72% 2020年末 2019年末 本年末比上年末增减 2018年末 资产总额（元） 1,446,902,824.93 1,404,693,513.21 3.00% 1,310,162,814.22 归属于上市公司股东的净资产 （元） 933,409,658.35 857,329,209.00 8.87% 740,615,198.91 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确 定性 □ 是 √ 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □ 是 √ 否 公司报告期末至年度报告披露日股本是否因发行新股、增发、配股、股权激励行权、回购等原因发生变化且影响所有者权益 金额 √ 是 □ 否 支付的优先股股利 0.00 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 1.8257 六、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 213,804,013.66 181,582,429.27 216,177,093.35 221,802,186.90 归属于上市公司股东的净利润 30,323,952.63 17,080,019.30 19,733,405.26 31,261,755.03 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 28,715,751.72 5,415,705.52 16,150,384.54 13,770,067.71 经营活动产生的现金流量净额 44,205,099.78 38,341,914.19 50,265,625.38 61,973,516.86 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2020年金额 2019年金额 2018年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分） -270,321.80 196,186.20 计入当期损益的政府补助（与企业业务密 切相关，按照国家统一标准定额或定量享 受的政府补助除外） 13,339,327.98 15,272,650.52 7,715,852.74 委托他人投资或管理资产的损益 15,809,581.11 16,731,051.74 4,954,749.90 与公司正常经营业务无关的或有事项产生 -300,000.00 -619,950.76 的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保 值业务外，持有交易性金融资产、衍生金 融资产、交易性金融负债、衍生金融负债 产生的公允价值变动损益，以及处置交易 性金融资产、衍生金融资产、交易性金融 负债、衍生金融负债和其他债权投资取得 的投资收益 382,600.00 150,000.00 151,927.20 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -276,153.38 -3,272,637.25 -1,377,443.75 其他符合非经常性损益定义的损益项目 12,615,006.71 减：所得税影响额 5,672,768.05 2,488,020.02 956,490.82 少数股东权益影响额（税后） 1,850,371.64 -1,336,798.80 -227,362.18 合计 34,347,222.73 27,159,521.99 10,292,192.89 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）主要业务 公司作为文化创意产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商、 运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计 和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为 园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。 报告期内，公司主要采用“承租运营”的经营模式。在“承租运营”的经营模式下，公司通过前期的市场 调研，以租赁方式取得具有改造升值空间的既有建筑经营权，对其进行重新市场定位和设计；通过改造配 套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善园区配套服务功能，将其打造成为符合文科创企业办公和经营 需求的园区；通过招商和后续运营管理为文科创企业提供优质服务。同时，公司依托自身园区管理方面的 优势，通过“受托运营”的经营模式为委托方提供园区设计服务、工程管理服务、招商服务和运营管理服务、 企业深度增值服务。 （二）主要经营模式 1、承租运营 公司依托既有建筑资源为物理空间载体，主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运 营管理，主要采用“承租运营”模式。该经营模式下，公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物 业出租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为10-20年。园区运营项目公司负责文化创意产业园区的定 位、设计、改造、招商和运营管理，主要向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他增值服务， 并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。 承租运营具体经营模式如下： 截至报告期末，公司承租运营园区数量共42个,运营管理面积63万余平方米，报告期内，受新型冠状病 毒疫情和国内外经济形势影响，园区客户出现复工滞后等情形，公司一直坚持以客户为中心，积极响应党 和国家扶持帮助中小企业的政策，多次与上游大业主沟通协调争取针对疫情期间的免租期，公司将从物业 出租方获取的租金减免落实到园区内中小企业租户，切实减轻园区企业负担，得到园区客户的高度认可。 报告期内承租运营存量项目运营虽受到疫情一定程度的影响，但从2020年第三季度开始，受行业需求逐渐 恢复，市场逐步恢复正常，公司2020年第四季度经营也基本回归正常，少部分园区业绩实现逆势增长。截 至报告期末承租运营项目的运营已基本恢复到去年同期水平。 报告期内，新签约德必大陆宽窄WE"项目，园区面积约0.4万平方米，项目处于改建阶段；募投项目长 沙岳麓WE''提前投入运营，并取得超出预期的好成绩。 2、受托运营 受托运营模式下，公司与物业产权方或经营权持有方签订委托运营协议。该模式下，园区内文科创企 业向物业产权方或经营权持有方支付租金及物业费；公司依托自身园区管理方面的优势，通过“受托运营” 的经营模式为委托方提供园区设计、工程管理、招商和运营管理等服务并获得相关业务收入。 报告期内，公司受托运营模式下的园区有德必环东华WE"（上海）、腾骏德必易园（上海）、泰豪德 必易园（杭州）、德必庐阳WE"（合肥）4个项目，运营面积共3万余平方米。 受托运营具体经营模式如下： 3、参股运营 参股运营模式下，公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司，公司并不控制园区 运营公司。该模式下，由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合 同，并负责文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和后续运营管理，公司主要获取投资收益、设计 改造费及招商服务费。 公司参股运营模式园区数量共5个，运营管理面积约14万平方米，园区名称、运营公司及参股比例情 况如下：其中报告期内在南京市新增德必钟山境WE"、德必南泰WE"，此两个项目均在改造招商阶段。 序号 园区名称 运营公司 公司参股比例 1 德必徐汇创意阁 海尚海 德必文化持有19.13% 2 德必徐家汇WE" 涌新文化 德必投资持有49.00% 3 金旅德必易园 金旅德必 南京德必持有49.00% 4 德必钟山境WE" 5 德必南泰WE" （三）所属行业特点和发展阶段 公司主要从事文化创意产业细分领域的园区管理服务，属于“轻资产、重创意”的文化创意产业。公司 在文化创意产业中主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。 1、文化创意产业概述 （1）文化创意产业的定义 文化创意产业是指依靠创意者的知识、智慧和灵感，借助高科技等辅助手段，对文化资源进行再创造、 再提升，生产出高附加值产品的产业。其通过融合文化与科学技术创新，整合资本、内容、技术和人才等 要素，有效地拉动经济增长、增加就业机会。 （2）文化创意产业的特征 文化创意产业以创意理念为核心，以文化为元素，以科技创新为支撑，具有知识密集型、高附加值、 高度融合性等特征，具体表现如下： 一是知识密集型特征。文化创意产业以创意理念为核心，以知识产权的开发和运用为主体，是人的知 识、智慧和灵感在特定领域的体现，人才和技术构成了产业发展的基石。文化创意产业强调的是人的创意 和技术的运用，其核心竞争力就是人自身的创造力，具有明显的知识密集型特征。 二是高附加值特征。文化创意产业处于技术创新和研发等产业价值链的高端环节，文化创意产品拥有 自主的知识产权，它的设计和生产高度依赖新思想与新技术，因此通常具有高附加值的特点。文化创意产 品一旦得到市场的认可，就可以在全球范围内传播，市场价值成倍提升。 三是高度融合性特征。文化创意产业是经济、文化、技术等相互融合的产物，具有高度的融合性、较 强的渗透性和广泛的辐射力，不仅能带动关联产业和区域经济的发展，还可以辐射到社会各个方面，提升 人民群众的文化素质。 （3）文化创意产业的分类 目前，我国关于文化创意产业的分类口径尚未统一，各地市结合当地文化创意产业发展特点陆续出台 了地方的文化创意产业的分类标准。但就上海、北京等文化创意产业发展水平比较高的城市来看，其对文 化创意产业的分类基本类似，文化创意产业包括设计、时尚等文化创意领域和互联网等科技创新领域，文 化创意与科技创新相互融合，共同推动文化创意产业的发展。 上海市根据《上海市文化创意产业分类目录（2013）》，将文化创意产业分为文化创意服务业和文化 创意相关产业两大类，其中文化创意服务业包括媒体业、艺术业、工业设计业、建筑设计业、时尚创意业、 网络信息业、软件与计算机服务业、咨询服务业、广告及会展服务业以及休闲娱乐服务业。北京市出台的 《文化创意产业分类》中，把文化创意产业界定为9大类，包括：文化艺术类、新闻出版与广播类、电视 与电影类、软件与网络及计算机服务类、广告会展服务类、艺术品交易类、设计服务类、旅游休闲娱乐类 和其他辅助服务类。 （4）文化创意产业的发展 “十三五”以来，国家将文化产业的重要性上升到国家战略层面，提出到2020年要将文化产业发展成为 国民经济支柱性产业。文化创意产业作为文化产业的重要组成部分，近年来，我国政府积极出台促进文化 创意产业发展的各项政策，社会力量投资文化创意产业热情高涨，文化创意产品和服务逐渐丰富和多样化， 并且不断融入科技创新元素。文化创意和科技创新相辅相成，“互联网+”和“文化+”成为共识，共同推动文 化创意产业的发展。 根据国家统计局的数据，2014-2019年我国文化及相关产业增加值稳步增长，占GDP比重逐年上升，发 展势头良好。2019年，我国文化及相关产业增加值为45,016.00亿元，占GDP比重为4.54%。 数据来源：国家统计局《中国文化及相关产业统计年鉴-2020》 在文化及相关产业快速发展的背景下，我国从事文化及相关产业的企业也在不断增加。根据国家统计 局《中国文化及相关产业统计年鉴-2020》统计数据，2014-2019年我国文化及相关产业企业数量持续增加， 2019年增加至209.31万家，从细分领域来看，文化制造业企业数量为21.32万家，占比为10.19%；文化批发 和零售业法人企业数量为30.9万家，占比为14.76%；文化服务业企业数量为157.09万家，占比为75.05%。 2014-2019年我国文化及相关产业企业数量的具体情况如下： 单位：万家 年份 文化制造业 文化批发和零售业 文化服务业 合计 2014 17.26 15.28 67.08 99.62 2015 19.16 17.73 77.14 114.03 2016 18.33 16.77 94.92 130.02 2017 17.95 17.47 104.42 139.83 2018 21.99 30.94 157.38 210.31 2019 21.32 30.9 157.09 209.31 数据来源：国家统计局《中国文化及相关产业统计年鉴-2020》 上述文化及相关产业的蓬勃发展及相关企业的增加为文化创意产业园区带来了旺盛的需求，带动了文 化创意产业园区的发展。文化创意产业园区同时为相关企业提供性价比较高的办公物业及专业化服务，降 低文化产业运营成本，助力文化产业的壮大。 2、文化创意产业园区概述 （1）文化创意产业园区定义 文化创意产业园区是文化创意企业和科技创新企业的聚集区，是文化创意产业发展的园区化、规模化 的表现形式。文化创意产业园区以创意设计、产业孵化、研发创新为核心，吸引相关文科创企业在区域内 集聚，逐步形成了集科技创新、创意研发、人才培训、展览交易、文化交流等于一体的综合性、公共性的 多元化社区，为文化创意企业和科技创新企业提供更好的创新创业服务。 （2）文化创意产业园区分类 文化创意产业园区的类型丰富，依据园区物业载体的来源不同可以分为“利旧型”和“新建型”两大类， 其中“利旧型”基于其内部产业组成不同可以进一步细分为办公主导型、艺术集聚型、商业体验型和院校联 合型四种。文化创意产业园区类型如下表所示： 类型 细分 定义 案例 利旧型 （盘活存量 资产） 办公主导 型 以创意办公为园区主导形态，关注企 业服务与发展、提供充满创新创意的 办公生态空间和产业链配套服务，推 动区域内产业集聚升级 德必外滩WE" 厦门特区1980文化创意产业园 上海弘基-创邑SPACE 艺术集聚 型 园区在表现形式上更偏于艺术气息， 产业以艺术家工作室、画廊、话剧演 出、展览展示为特色，举办较多艺术 文化活动 北京798艺术区 深圳大芬油画村 上海1933老场坊 商业体验 型 以开放式街区为主要形态，增加了更 多的旅游属性及商业属性 上海田子坊 南京1912创意街区 重庆北仓文创街区 院校联合 型 关注及推动产学研融合发展，以优势 院校或优势学科为基础，依托其智 力、人才、知识而形成 德必环东华WE" 上海环同济设计创意集聚区 南京环东南大学设计产业带 新建型 （开发增量资产） 以政府主导型为主，依据区域产业规 划进行开发建设。面积规模较大，包 含物业类型多样，如办公楼、独栋、 厂房、人才公寓、商业等 上海张江文化科技创意基地 天津国家动漫产业综合示范园 中国（长沙）马栏山视频文创产 业园 德必虹桥绿谷WE" （3）文化创意产业园区特点 ①城市依赖性 文化创意产业园区的出现和发展基于一定的城市基础，具有城市依赖性，并且与一个城市的经济总量、 产业发展的成熟度以及城市具有的文化内涵和创意氛围密切相关。通常情况下，文化创意产业园区会集聚 于经济发达地区的城市中心区或近郊区。 ②空间开放性 文化创意产业园区为文科创企业提供开放的交流空间，园区在设计时通常模糊室内外、工作区与休息 区等特定功能区域的边界，打消固定空间功能边界给人们带来的束缚感，室内外连接处、办公大楼的某一 楼层、步行道旁、楼宇间等空间均可建设为交流场所，并且通过设置茶桌、座椅、露天咖啡馆等生活化设 施，给交流带来舒适感和放松感，提高交流效率。 ③文化包容性 文化创意产业园区具备开放包容、活跃多样的人文氛围，园区聚集了不同背景的文化创意人士，大大 加强了多元文化之间的交流，使得传统文化、地域文化和时尚元素在这里碰撞融合，有益于园区可持续发 展。 （4）文化创意产业园区作用 ①文化创意产业园区助力文科创企业发展 文化创意产业园区作为定位于为文科创企业提供完善配套设施及良好办公环境的产业基地，园区内聚 集了大量文科创企业。文化创意产业园区通过合理配置公共基础设施，降低资产专用性，提高资产使用效 率；通过向企业提供配套的专业化服务，优化企业运营模式，降低企业运营成本；通过构造创意氛围、聚 集创意人才，助力企业进步；通过对功能业态进行分区规划，创造出大量的交流空间，有利于文科创企业 在不断的展示和交流中激发创意灵感。文化创意产业园区通过为文科创企业提供良好的办公环境和专业化 服务，促进文科创企业的发展。 ②文化创意产业园区促进产业集聚 文化创意产业园区作为城市文化底蕴的集聚地，依托区域优势，能够有效地整合并聚集各种资源，吸 引优质的文科创企业及人才聚集，打造影响力大、辐射带动效应强的产业品牌，促进产业集聚。文化创意 产业园区为园区内集聚的企业提供配套设施和专业化服务，充分发挥产业集聚的优势。 ③文化创意产业园区推动区域经济发展 文化创意产业园区通过文化创意产业的高度空间聚集有效地吸引了生产要素的迅速集聚，打造了新的 区域经济增长点。同时，文化创意产业园区作为文化创意产业的物理载体，吸引资源逐步从传统产业流入 文化创意产业，通过产业链条对其上下游产业起到带动作用，为传统产业升级、新经济技术的发展提供了 动力，促进了区域产业结构的优化升级。文化创意产业园区在带动区域经济增长、优化区域产业结构方面 起到了积极作用，有效地促进了区域经济发展。 3、文化创意产业园区发展背景及现状 （1）国外文化创意产业园区发展背景及现状 文化创意产业园区是城市产业不断转型、新经济不断涌现的产物。随着社会的发展，社会结构发生变 化，城市面临经济转型和空间调整的需求。文化创意产业园区在城市发展中不仅能够对城市空间进行再创 造，而且能够通过建立全方位的服务体系，吸引优质企业聚集，发挥产业集群效应，激发城市活力。因此， 文化创意产业园区建设逐渐变为一种城市发展的手段，各国开始将城市发展与文化创意产业发展相结合， 以此作为指导城市发展的策略。 目前，国外已拥有众多文化创意产业园区改造案例，包括美国纽约苏荷区、伦敦泰晤士河南岸艺术区 和巴黎码头Les Docks时尚与设计之城等。 （2）国内文化创意产业园区发展背景及现状 近年来，在国家和地方政策的鼓励下，我国文化产业进入快速发展的新时期。文化创意产业园作为文 化产业的重要载体，在此过程中也取得了快速的发展。 根据艾瑞咨询研究报告，我国文化创意产业园区的建设从20世纪90年代起步，截至2002年底全国有48 个园区建成。2012年《“十二五”时期文化产业倍增计划》政策出台，指出文化产业已成为国民经济和社会 发展的重要组成部分，标志着我国文化产业发展步入新阶段。此后，我国文化创意园区数量大幅增加，2012 年底全国园区总量达到1,457个；2017年《文化部“十三五”时期文化发展改革规划》政策出台，指出到2020 年文化产业成为国民经济支柱性产业，并大力支持文化产业载体—文创园区的发展。 经过多年的发展，我国形成了一批典型的文化创意产业园区，包括北京798艺术区、上海1933老场坊、 华侨城创意文化园等文化创意产业园区。 从空间分布来看，我国文化创意产业园区的空间集聚特征明显。目前，我国已形成包括长三角文化创 意产业区、环渤海文化创意产业区、珠三角文化创意产业区、滇海文化创意产业区、川陕文化创意产业区 和中部文化创意产业区在内的六大文化创意产业集群。 图片来源：《中国文化创意产业集聚区分布图2019》 长三角文化创意产业区主要以上海为核心，加以辐射苏州、南京、杭州等城市，各地区彼此关联，协 作与竞争并举。上海文化创意产业园区重点是旧厂房改造，大量旧厂房结合其区域特点进行重新规划与改 造，升级形成具有特色的文化创意产业聚集区。根据上海市文创办统计，2018年，上海文化创意产业实现 增加值4,227.7亿元，占全市生产总值的比重为12.9%；符合市级标准的园区数量已达137家，分布在15个区， 总面积近700万平方米；入驻企业两万多家，包括影视、出版等传统领域企业及时尚、设计等新兴领域企 业。随着长三角文化创意产业集群的发展，上海周边经济较为发达的城市包括苏州、南京、杭州等地的文 化创意产业也纷纷发展起来。苏州已成为长三角地区的创意产业生产基地，是上海创意产业链的延伸；南 京和杭州则聚集了一批以艺术设计、室内装饰设计、广告策划、动漫为主的文化创意产业园区。 环渤海文化创意产业区主要以北京、天津、大连等区域为核心，这些区域的文化创意产业园区已经呈 规模化发展，多家文化创意产业园区已成为某一类型文化创意产业园区的标志性园区。上述区域中，北京 文化创意产业园区发展最为迅速且具有代表性。北京的文化创意产业以文艺演出、广播影视、文艺动漫、 时装设计等为主。 珠三角文化创意产业区主要以广州、深圳等区域为核心，以广州和深圳为主的新文化创意产业聚集区 在近几年快速崛起，广州和深圳成为珠三角文化创意产业的核心城市。广州市文化创意产业发育较早，发 展较快；深圳市在近几年大力发展平面设计、动漫、传媒、文化旅游等文化创意产业，据深圳市商务局统 计，2018年深圳文化创意产业实现增加值2,621.77亿元，占GDP的比重超过10%。文化产业已经成为深圳经 济支柱产业，在其发展中占据了重要位置。 随着我国文化创意产业的不断发展，文化创意产业区从长三角、环渤海、珠三角等东部沿海地区向中 西部地区蔓延，以昆明、丽江和三亚为代表的滇海文化创意产业区、以重庆、成都、西安为代表的川陕文 化创意产业区和以武汉、长沙为代表的中部文化创意产业区迅速崛起，全国文化创意产业区遍地开花，蓬 勃发展。 4、文化创意产业园区发展趋势 文化创意和科技创新融合发展是行业未来的发展趋势，两者成为行业发展新动能的双引擎。在此背景 下，越来越多的文化创意企业和科技创新企业入驻文化创意产业园区。为了适应行业发展趋势，满足发展 需求，文化创意产业园区的服务内涵也不断拓展完善，不断向智慧型园区转型升级，由国内区域集聚向国 际协同发展。 （1）服务内涵不断拓展完善 随着文化创意产业园区产业链和运营模式的不断完善，文化创意产业园区的运营除收取租金和配套物 业服务费外，将更加注重公共服务平台的建立。文化创意产业园区通过公共服务平台为入驻企业提供产品 孵化、展示推广、技术服务、人才培训、投融资、政策及法律咨询等专业化服务，有助于拓展园区服务内 涵，为园区长期发展提供重要保障。未来，完善的公共服务平台将成为决定园区有效运行与发展的关键。 （2）向智慧型园区转型升级 目前，我国的文化创意产业园区建设已初具规模。未来随着社会经济的发展和科技应用的创新与发展， 着眼于文化创意产业园区高效运行、放眼于不同产业园之间的合作协同的智慧园区逐渐成为行业热点。智 慧园区利用物联网、云计算、大数据等新一代技术对园区进行全面升级，通过检测、分析、集成和智慧响 应等方式全面集成运用园区内外资源，能够增强园区之间信息交流，整合园区资源信息，促进产业园区规 划、建设、管理和服务实现智慧化，提升园区产业价值链，实现园区经济可持续发展目标。 （3）由国内区域集聚向国内外协同发展 围绕着京津冀协同发展、长江三角洲经济区、粤港澳大湾区等区域建设发展规划，各地文化创意产业 园区根据自身产业基础和优势，因地制宜，形成了优势互补、协同共享的文化创意产业园区集聚发展的格 局。近年来，随着“一带一路”建设的提出，我国文化创意产业园区逐渐由国内集聚向国际协同发展，一些 文化企业开始在美国、欧洲等发达地区建设文化创意产业园区，例如德必佛罗伦萨WE"和德必硅谷WE"都 是国内企业到海外建设文化创意产业园区的典型代表。未来将有更多的企业和园区探讨在海外建立文化创 意产业园区，国际合作园区也将不断出现，促进不同文化创意产业园区良性互动。 （4）由极度分散逐步走向连锁化、品牌化的集约化发展，行业龙头企业的优势开始显现。 据不完全统计，全国各地有大小各类文化、创意、科技园区、办公楼宇数万家，近25亿平米，但行业 极度分散，管理和服务标准也五花八门，没有任何一家企业市场占有率接近1%，成功进行跨区域、跨城市 发展的园区运营服务企业更是屈指可数。市场和政府都急需有一批理念先进、管理规范、产业集聚度高、 对企业服务深、数字智能化能力强、综合实力较强的品牌企业来投资和运营园区，做深做好文科创企业服 务。德必作为首批行业上市企业，有着广阔的行业整合并购机会与发展前景。 5、公司的创新、创造、创意特征及科技创新、模式创新、业态创新和新旧产业融合情况 公司作为文化创意产业园区的运营服务商，所属行业为文化创意产业。公司在文化创意产业中主要从 事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理和对企业的深度增值服务。文化创意和科技创 新融合发展是公司所处行业的发展趋势，公司也不断提高自身的创新、创造、创意能力，以更好地服务文 科创企业。 （1）科技创新为实现全方位多层次的精细化服务，公司将科技创新融入园区日常经营管理中，构建 了完整的园区运营管理体系。公司自主研发的智慧园区管理系统-wehome平台集智能硬件、园区管理、社 群服务于一体，在实现园区智慧管理的同时，以办公场景为入口，为入住企业提供智慧停车、线上物业缴 费、智能园区钥匙、园区班车、园区报修、园区通知、会议室预定、工位预定等多种服务，支撑园区拓展 建设与日常运营管理要求。公司旗下的全资子公司上海德必创新科技有限公司已经获得多项专利，成为上 海市高新技术企业。 （2）模式创新和业态创新 报告期内公司主要采用“承租运营”的模式进行园区的运营管理。公司打破原有单一的提供租赁服务模 式，在为入驻文科创企业提供舒适办公环境的同时，为入驻企业提供专业化服务，通过开展社群活动的方 式为文科创企业提供资源对接、资源共享、商务合作的平台。公司主要通过线上线下相结合的方式为园区 内文科创企业提供社群化服务，线上进行信息推广与交流，线下开展具体的社群活动。公司所开展的专业 服务得到了客户的高度认可，多个园区的成交价格都远高于周边同类竞品，还能做到供不应求。 （3）新旧产业融合 公司以文科创企业的需求为中心，以园区设计和运营管理能力为基础，对各类既有建筑进行重新定位 与更新改造，整合城市低效老旧的存量物业资源，通过定位、设计、改造提升其商业价值，实现产业业态 集聚，最终促进园区运营服务商、园区所有权/经营权持有方和入驻的文科创企业的协同发展。公司将旧产 业的存量资源进行更新改造，以满足文科创企业的需求，有效地利用旧产业资源，更好地为新兴产业服务。 （四）公司的行业地位 公司自成立以来，坚持以“让工作更美好，助创业更容易”为目标，致力于服务广大文科创企业，推动 文化创意产业发展。公司围绕“连接”与“共创”的发展理念，创新性地将大数据、共享、智能化、互联网、 云平台、企业服务等融入到园区运营管理过程中，为园区内外企业的连接、企业与人的连接、企业与政府 的连接、人与人的连接提供平台，构建一个彼此信任、深度相连的文科创企业生态圈。 公司在长期业务开展过程中形成了一套成熟、可规模化的承租运营模式，通过对承租的园区进行定位、 设计与改造，将其打造成为符合文科创企业办公和经营需求的文化创意产业园区。在后续的运营管理中， 公司凭借多年服务文科创企业的积累，能更深刻地理解文科创企业对于资源对接、资源共享的需求，更好 地为文科创企业提供符合其所处行业特点和发展阶段所需的专业化服务。公司通过专业化的服务获得客户 的认可，成功吸引了一批优秀的文科创企业入驻园区，报告期内公司园区内的知名客户包括：生活服务电 子商务平台美团点评、移动出行平台滴滴打车、体育互联网平台虎扑体育、、企业弹性福利平台东方福利 网、电商导购平台返利网、人工智能企业依图科技、、智能停车服务商阳光海天、、以“创意IP”为核心的 服务平台“爱现场”、艺人经纪公司泰洋川禾、日本知名运动品牌美津浓、、全球时尚购物平台Farfetch、知 名猎头公司埃摩森、瑞士百年企业FRANKE、丹麦著名原创设计企业HAY、澳大利亚证券交易所上市的招 聘咨询公司Lloyd Morgan等。 截至报告期末，公司已在国内的上海、北京、苏州、杭州、成都、苏州、南京、长沙、西安、合肥等 多个城市，以及意大利、美国等海外地区管理了50个文化创意产业园区。公司全球文科创企业跨境交流平 台已初步形成，为中国企业走向海外、协助国外优秀企业进入中国提供全面服务，促进文科创企业跨城市、 跨国界的双向互动合作。 公司成立多年以来一直专注于文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理和深度增值 服务，凭借先发优势和多年的积累和发展，公司的规模和盈利能力不断上升，已经成为行业内具有一定影 响力的领先企业。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 无 固定资产 无 无形资产 无 在建工程 无 其他权益工具投资 本年其他权益工具投资较上年下降67.18%，主要原因系被投资公司经营困难，确认 公允价值变动损益所致。 其他应收款 本年其他应收款较上年下降57.53%，主要原因系收回代付款项和保证金所致。 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 公司业务开展以创意设计为基础、以园区运营管理为依托，核心竞争力主要体现在创意设计能力和园 区运营管理两个方面。 （1）既有建筑改造的创意设计能力 创意是园区改造设计的核心，是一个园区的灵魂。好的创意设计方案将赋予老旧建筑物以新的生命， 塑造轻松宜人的景观环境和文化创意建筑空间。公司始终以创意设计能力为核心，建造了一支高水平的创 意设计团队，积累了丰富的园区设计、规划、改造案例经验，并在持续不断的项目实践和自我提炼中逐步 淬炼出具有公司特色的“德必易园”系列、“德必WE"”系列、“德必运动LOFT”系列园区品牌。 （2）园区运营管理能力 公司依托于自主研发的智慧园区管理系统-wehome平台，基于移动互联网、物联网技术与云计算服务， 创新出智慧园区管理系统、招商管理系统、园区运营服务管理系统，以及针对白领的平台级社群服务系统， 在降低园区运营管理成本的同时，搭建起更加开放的社群环境。 公司主要奖项及荣誉 截至2020年12月31日，公司及运营的项目园区获得的主要奖项或荣誉情况如下： （1）公司奖项 序号 奖项 年份 颁发单位 1 光彩事业贡献奖 2020年 长宁区工商联（总商会） 2 文化金融服务工作站 2020年 上海市文创办、长宁区文创办 3 优秀党组织建设奖 2019年 上海市创意产业协会 4 2018年度品牌培育市级示范企业 2019年 上海市经济和信息化委员会 5 光彩事业组织奖 2019年 上海市长宁区工商业联合会 6 长宁区“两新”组织——五星级党组织 2017-2019年 连续三年 中共上海市长宁区委组织部、 中共上海市长宁区社会工作委 员会 7 上海五星级诚信创建企业 2010-2018年 连续9年 上海市企业诚信创建活动组委 会 8 杰出文化创新企业 2018年 上海市创意产业协会 9 中国文化产业领军品牌 2018年 第二届博鳌企业论坛暨2018博 鳌文化论坛 10 第二届上海文化企业十强 2018年 中共上海市委宣传部、上海市 文广影视局、上海市新闻出版 局 11 党建支持奖 2018年 上海市长宁区工商业联合会 12 2016年度上海现代服务业联合会突出贡献 奖 2017年 上海现代服务业联合会 13 上海市中小企业服务机构 2016-2017年 上海市经济和信息化委员会 14 2015年度特殊贡献奖 协会奖 2016年 上海市创意产业协会 15 2015年中国品牌建设领军企业 2015年 中国品牌年会 16 2015年度中国文化创意产业最具特色十大 园区 2015年 中国文化创意产业网 17 2014文化新业态最具成长型企业 2014年 中国服务贸易协会专家委员会 18 2014年特别贡献奖 2014年 上海工业设计协会 19 上海市“创先争优”特色非公有制企业团组 织 2014年 共青团上海市委员会 20 华阳社区“党建工作创新奖” 2013年 中共华阳路社区（街道）工作 委员会 21 2012年长三角文化创意产业金鼎奖“最佳 公共服务平台” 2012年 长三角文化创意产业联盟 22 2011年中国文化创意产业最受关注十大园 区 2011年 时代·中国文化创意产业网 23 2011长三角文化创意产业年度大奖 优秀 文化创意产业集聚区 2011年 长三角文化创意产业联盟 （2）园区奖项 序号 奖项 授予对象 年份 颁发单位 1 北京市级文化产业园区 德必龙潭WE"、 德必天坛WE" 2020年 北京市文化改革和发展领导小 组办公室 2 上海品牌特色园区 漕河泾德必易 园、长宁德必易 园、大宁德必易 园 2020年 上海市开发区协会、上海市企 业信息化促进中心、上海设计 之都促进中心、上海生产性服 务业促进会、上海东方品牌文 化发展促进中心 3 2020年“大干一百天 实现双 过半”竞赛活动优秀项目 德必岳麓WE" 2020年 中共湖南湘江新区工作委员 会、湖南湘江新区管理委员会 4 全球招商合作伙伴 德必川报易园 2020年 成都锦江区政府 5 杭州市文化产业园区 东溪德必易园 2020年 杭州市文化创意产业指导委员 会 6 北京市“众创空间” 德必龙潭WE" 2020年 北京创业孵育协会 7 成都市科技企业孵化器 德必川报易园 2020年 成都市科学技术局 8 虹桥商务区全球数字贸易 港承载平台 德必虹桥绿谷 WE" 2020年 上海虹桥商务区管理委员会 9 2019年度锦江区市级新经 济梯度培育企业奖 德必川报易园 2020年 锦江区新经济发展和创新创业 工作领导小组 10 锦江区优秀新经济应用场 景奖 德必川报易园 2020年 锦江区新经济发展和创新创业 工作领导小组 11 锦江区优秀创新创业载体 奖 德必川报易园 2020年 锦江区新经济发展和创新创业 工作领导小组 12 2019-2020年度上海市文化 创意产业园区示范园区 长宁德必易园 2019年 上海市文化创意产业推进领导 小组办公室 13 2018年度长宁区时尚地标 昭化德必易园 2019年 上海市长宁区商务委 14 2019-2020年度上海市文化 创意产业示范楼宇 德必外滩WE" 2019年 上海市文化创意产业推进领导 小组办公室 15 上海市文化创意产业示范 空间 虹桥德必易园 2019年 上海市文化创意产业推进领导 小组办公室 16 闵行区创业孵化示范基地 虹桥德必易园 2019年 闵行区人力资源和社会保障局 17 北京市首批文化创意产业 园区认定授牌 德必天坛WE" 2019年 北京市文化改革和发展领导小 组 18 姑苏区文化产业示范基地 （园区类） 徳必姑苏WE" 2019年 苏州市姑苏区人民政府、苏州 国家历史文化名城保护区管理 委员会 19 嘉定区众创空间联合会会 员单位 嘉加德必易园 2019年 上海市嘉定区众创空间联合会 20 2017年度中国文化创意产 业十大领军园区 上海德必易园 2018年 中国文化创意产业网 21 2017年度静安区“特色园区” 德必静安WE" 2018年 静安区商务委员会 静安区经济委员会 22 2016文创产业园区贡献奖 甘泉德必易园 2017年 上海工业设计协会 23 2016国际合作交流优秀奖 德必外滩WE" 2017年 上海工业设计协会 24 2016年度重点企业贡献奖 虹口德必运动 LOFT 2017年 上海市虹口区人民政府 25 工人先锋号 长宁德必易园 2016年 上海市长宁区总工会 26 上海市巾帼文明岗 虹口德必运动 LOFT 2016年 上海市巾帼建功活动领导小 组；上海市妇女联合会 27 上海市“两新”组织先进基层 党组织 虹口德必运动 LOFT 2016年 中共上海市委组织部、中共上 海市社会工作委员会、上海市 人力资源和社会保障局 28 2016年度中国文化创意产 业十大新锐园区 芳华德必运动 LOFT 2016年 中国文化创意网 29 2016年度中国文化创意产 业十大先锋园区 长宁德必易园 2016年 中国文化创意网 30 上海市文化创意产业示范 园区 长宁德必易园 2015年 上海市文化创意产业推进领导 小组办公室 31 徐汇创业孵化基地 徐汇德必易园 2013年 上海市徐汇区创业型城区创建 工作领导小组 32 “龙腾奖-2012第七届中国创 意产业年度大奖”中国创意 产业最佳园区奖 长宁德必易园 2012年 中国版权保护中心、中国创意 产业年度大奖评选委员会 除上述核心竞争力以外，公司的竞争优势还体现为以下几点： （1）高效高质量低成本的设计改造优势 公司主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。经过多年的行业积累，公司 形成了一定的设计改造优势，并自主建立了一支设计改造经验丰富、专业技术实力强大的园区设计改造团 队，为园区高效、高质量、低成本的设计改造提供保障。公司的设计改造优势主要体现在园区设计、改造 成本控制和工程质量监控等方面。在园区设计方面，公司的设计师具有丰富的既有建筑改造经验，能够根 据国家有关规范要求，准确地把握设计方向与客户的个性化需求，整体设计方案赢得了广泛的认可；在改 造成本控制方面，公司供应链中心设计了一套严密的既有建筑改造成本控制流程，并建立了公司内部的改 造工程造价定额体系以及相关的供应商管理系统，有效避免了既有建筑改造中常见的成本失控现象；在工 程质量监控方面，工程中心在每个项目上严把工程质量关，建立了多人复核的现场管理机制，大幅度减少 了既有建筑改造中非标准化建筑施工带来的常见质量问题。 （2）精细化服务优势 公司通过搭建专业化的文科创企业服务体系，为文科创企业提供舒适的办公环境及深度的专业化服 务，助力文科创企业的发展。公司凭借多年园区运营管理经验，通过对园区的定位、设计和改造，打造满 足文科创企业发展需求的文化创意产业园区，为文科创企业提供舒适的办公环境。公司根据智慧产业园区 的发展要求整合资源，不断提升园区智慧化水平，搭建了智慧化的园区运营管理体系。公司依托于自主研 发的智慧园区管理系统，为入驻的文科创企业提供智慧停车、线上物业缴费、智能园区钥匙、园区报修、 园区通知、会议室预定、工位预定、社群活动报名、投诉建议等多种智慧化服务，大大提高了服务效率， 节约了时间，降低了运营成本，提高了客户满意度。此外，公司每年举办千余场社群活动，助力文科创企 业与企业之间、企业与员工、员工与员工之间更好地交流，通过引入外部资源为园区内文科创企业提供专 业的财务、法律及政策咨询；通过人才培训、品牌推广等服务推动文科创企业互动交流与资源整合；集中 资源服务高增长、高潜力的文科创企业，协助文科创企业与政府对接，助力其更好地发展。公司专业化的 服务体系增强了客户黏性与公司整体业务拓展能力，提升了公司的市场声誉。 （3）智慧化运营优势 针对园区智慧化管理及企业全生命周期服务的需求，公司依托于自身多年的园区运营管理经验，自主 创新研发出智慧园区管理系统-wehome平台，获得多项专利和计算机软件著作权，专为园区、办公楼宇及 企业提供整体智能解决方案。wehome平台拥有智慧园区管理系统及智慧门禁两大产品系列，并通过标准技 术接口，接入与园区管理相关的第三方应用，打造智慧园区生态服务体系，实现园区招商、运营管理的全 流程智慧化，推动新技术与办公场景的深度融合，在提升管理效能、降低运营成本的同时，创新物业运营 模式，构建全方位企业服务体系，加强园区企业间深度链接，搭建更开放的园区社群环境，助力园区管理 智慧化转型升级。 （4）品牌优势 随着文化创意产业园区的不断发展，行业内的企业逐渐分化，竞争加剧，园区品牌在行业发展进程中 的竞争优势逐渐凸显。公司是国内成立较早的文化创意产业园区运营服务商，历经多年的专注和拓展，公 司以独特的设计理念、优良的服务品质在市场上得到客户与合作伙伴的广泛认可，建立了“德必易园”、“德 必WE"”、“德必运动LOFT”等系列园区品牌，多个园区被评为“中国文化创意产业最具特色十大园区”、“中 国文化创意产业十大新锐园区”、“中国文化创意产业十大先锋园区”，为公司赢得了良好的品牌效应。未来 随着公司新项目不断的投入运营，公司的品牌优势将进一步显现。 （5）规模化连锁化发展优势 公司总部位于长三角核心区域上海，上海是我国文化创意产业园区发展起步较早、成长迅速、最具活 力的地区。公司拥有专业的团队和丰富的项目经验，能在各个环节做好规划、监督与审核，提高每个环节 的效率，降低运营成本，借助在上海地区文化创意园区项目的成功经验，业务从上海逐步扩张到北京、苏 州、杭州、成都、南京、长沙、武汉、西安、合肥等城市及部分国外地区，形成跨城市跨区域的规模化连 锁化发展优势。截至报告期末，公司运营管理项目51个，在管面积 80余万平方米，整体项目数量、面积 均处于行业领先地位。在创意产业园区运营方面的规模优势，有助于公司进一步拓展新项目，吸引品牌客 户入驻，提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，从而提高公司在行 业内的竞争力。 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 2020年度，公司根据年度经营总体计划，在经营管理层的带领下，全面有序推进各项工作。但2020 年1月下旬开始，我国爆发新冠疫情，各省市纷纷发布防控政策，采取延后开工、暂停聚集性活动等限制 性措施。受新冠疫情和国内外经济形势影响，部分园区客户出现复工滞后、经营停摆等情形，公司积极响 应国家帮扶中小企业的政策，多次与上游物业出租方沟通，协调争取针对疫情期间的免租期，并将从物业 出租方获取的租金减免落实到园区内中小企业，切实减轻园区企业负担，得到园区客户的高度认可。 新冠疫情的爆发，对公司经营业绩产生一定负面影响。但从2020年第三季度开始，市场需求逐渐恢复， 客户需求增加，公司经营逐步恢复正常，部分园区甚至实现逆势增长。特别是募投项目——德必岳麓WE" （岳麓山人工智能产业中心），在长沙首战告捷，取得了较好的综合业绩，获得了当地市场和政府的好评。 截至报告期末，公司园区整体运营指标已基本恢复到疫情前水平。 报告期内，公司实现营业总收入为83,336.57万元，比去年同期下降8.42%；归属于上市公司股东的净 利润为9,839.91万元，比去年同期下降13.57%。 报告期内，公司重点开展了如下工作： 1、扎实推进疫情防控工作，全年实现“零疑似、零确诊” 在疫情发生后，公司管理团队靠前指挥，按 照党中央和上级整体部署，根据疫情防控不同阶段的态势细化防控策略部署 层，层落实责任，确保德必 园区数千家入驻企业、10 余万名企业员工能够安全有效的复工复产，德必用各园区用最严格的防疫标准 把好安全首关， 用专业且有温度的服务，保障健康有序的工作环境，取得了“零疑似、零确诊”的防控成绩。 2、坚持以客户为中心，为客户创造价值。 （1）落实疫情期间减免租政策：公司积极响应国家政策，多次与上游大业主沟通协调争取针对疫情 期间的免租期，将争取到的房租减免给到园区的客户； （2）主动调整收租模式， 切实减轻客户现金流压力：针对疫情对下游客户的实际影响，公司将收取 客户租金的模式由季度预收改为月度预收，切实缓解中小企业疫情期间的现金流压力； （3）客户可申请延期支付租金：针对确有资金困难的客户，德必第一时间与客户沟通疫情影响情况 并提出如果客户流动资金有阶段性问题，可提出申请 德必会视实际情况延缓收取租金； （4）提供扶持政策指引：针对疫情期间德必所有园区所在地政府颁布的各项扶持政策统一汇编成册， 制作《中小微企业扶持政策指引》，收录上海、北京、杭州、苏州、成都等地，主要包括金融减免政策、 税务减免政策、 援企稳岗政策及其他专项政策共计 265条， 通过 Wehome 线上 APP、园区电子屏、微信 客户群等多种方式和渠道推送给园区客户，同时协助企业筹备申请文件； （5）帮助园区客户解决融资问题：为解决园区客户“不会贷”、“不能贷”、“不敢贷” 等难题，德必收 集多家银行与疫情期间相关的融资扶持政策，与招商银行合作推出线上融资渠道与服务，引进“招园贷” 线 上融资产品给到园区客户。 3、多管齐下积极拓展新项目，进一步扩大公司经营规模，提升运营效率。报告期，“承租运营”模式， 新签约德必宽窄WE"项目，面积约0.4万平方米；“委托运营”模式新签德必庐阳WE"项目，面积约0.5万平方 米；“参股运营”模式，在南京新签约德必钟山镜WE"、德必南泰WE"2个项目，面积约1.6万平方米。 4、募投项目提前招商完成：德必在湖南长沙首个项目德必岳麓WE"（岳麓山人工智能产业中心）在 2020年疫情期间逆势开工，并取得了当年开工，当年完成招商99%的好成绩，获得了超出预期的良好经济 效益和社会效益，受当地政府多次表彰。 5、加强组织能力建设 组织能力和人才建设是企业长期健康发展的根本保障。利用2020年疫情对企业发展扩张速度的影响， 德必抓住时机练内功，展开组织能力建设，夯实企业管理基础。具体措施如下：展开“春耕计划”，发动全 员为公司应对疫情危机和改进管理献言献策；改职能型组织为流程型组织，调整组织结构，逐步构建更高 效协同、更灵活机动的组织模式，适应企业的跨地域高速发展；聘请优秀咨询机构协助做好BLM战略梳理， 加强战略共识；加强任职资格标准建设、加强人岗动态匹配能力，优胜劣汰，提高组织人才质量和数量， 为业务发展做好人力资源储备；加强企业内部的流程化、信息化、数字化、智能化建设；加强团队培训， 选送优秀骨干参加外部专业培训，加大内部培训力度。 二、主营业务分析 1、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 营业收入整体情况 单位：元 2020年 2019年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 833,365,723.18 100% 910,031,584.54 100% -8.42% 分行业 商业服务业 833,365,723.18 100.00% 910,031,584.54 100.00% -8.42% 分产品 租赁服务 671,850,002.92 80.62% 731,579,106.14 80.39% -8.16% 会员及其他服务 161,515,720.26 19.38% 178,452,478.40 19.61% -9.49% 分地区 上海 584,726,962.99 70.16% 678,669,639.90 74.58% -13.84% 北京 146,394,488.55 17.57% 126,988,500.73 13.95% 15.28% 杭州 47,182,646.89 5.66% 57,849,899.76 6.36% -18.44% 成都 28,339,704.09 3.40% 27,144,230.47 2.98% 4.40% 南京 12,989,535.45 1.56% 7,065,081.83 0.78% 83.86% 苏州 7,473,483.97 0.90% 9,880,049.93 1.09% -24.36% 长沙 3,874,816.29 0.46% 0.00 0.00% 100.00% 境外 2,384,084.95 0.29% 2,434,181.92 0.27% -2.06% （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 商业服务业 833,365,723.18 584,431,641.45 29.87% -8.42% -5.96% -1.84% 分产品 租赁服务 671,850,002.92 420,165,038.12 37.46% -8.16% -6.81% -0.91% 会员及其他服务 161,515,720.26 164,266,603.33 -1.70% -9.49% -3.71% -51.67% 分地区 上海 584,726,962.99 396,692,948.85 32.16% -13.84% -6.04% -5.63% 北京 146,394,488.55 114,172,351.82 22.01% 15.28% -8.15% 19.89% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 □ 是 √ 否 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 行业和产品分类 单位：元 行业分类 项目 2020年 2019年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 商业服务业 584,431,641.45 100.00% 621,471,800.40 100.00% -5.96% 单位：元 产品分类 项目 2020年 2019年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 租赁服务 420,165,038.12 71.89% 450,875,558.70 72.55% -6.81% 会员及其他服务 164,266,603.33 28.11% 170,596,241.70 27.45% -3.71% 说明 不适用 （6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否 公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资额（元） 出资比例 德必柯诺医疗科技发展（上海）有限公司 新设 2020/11/26 1,800,000.00 60% 成都德必文化科技有限公司 新设 2020/11/25 3,200,000.00 80% 成都德必大陆文化创意有限公司 新设 2020/12/28 0.00 64% （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 68,873,830.36 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 8.26% 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比 例 0.00% 公司前5大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 第一名 22,435,517.43 2.69% 2 第二名 14,193,974.61 1.70% 3 第三名 12,849,047.60 1.54% 4 第四名 9,762,236.87 1.17% 5 第五名 9,633,053.85 1.16% 合计 -- 68,873,830.36 8.26% 主要客户其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 144,159,066.17 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 24.67% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额 比例 8.07% 公司前5名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 第一名 47,182,744.23 8.07% 2 第二名 32,719,057.59 5.60% 3 第三名 25,108,283.80 4.30% 4 第四名 20,182,581.04 3.45% 5 第五名 18,966,399.51 3.25% 合计 -- 144,159,066.17 24.67% 主要供应商其他情况说明 √ 适用 □ 不适用 公司与第一名供应商“东枫德必（北京）科技有限公司”存在关联关系，系公司持股50%的联营企业。公司实际控制人、董事 长贾波及公司总经理陈红担任该公司的董事。除东枫德必（北京）科技有限公司外，公司与上述供应商不存在关联关系，公 司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员和持股5%以上股东和控股股东、实际控制人在上述供应商中无直接或间接拥 有权益。 3、费用 单位：元 2020年 2019年 同比增减 重大变动说明 销售费用 25,050,379.75 26,212,875.84 -4.43% 管理费用 100,834,494.07 107,232,458.22 -5.97% 财务费用 -238,747.60 640,021.96 -137.30% 主要原因系：偿还银行借款及融资租 赁款，利息支出减少所致。 研发费用 5,471,358.51 5,149,799.97 6.24% 4、研发投入 √ 适用 □ 不适用 序号 项目 项目起始年月 项目完成年月 研发月数 研发费用 1 云打印方法及装置、存储介质、打印终端 202001 202004 4 145,150.00 发明专利申请中 2 门禁机 202001 202005 5 319,513.10 外观设计专利- 3 储线组件及门禁设备 202001 202005 5 659,080.05 实用新型专利- 4 wehome电子通行证软件V1.0 202001 202002 2 275,820.00 软件著作权- wehome 5 wehome电子通行证数据管理后台软件V1.0 202001 202002 2 202,375.00 软件著作权- wehome 6 wehome电子通行证软件V2.0 202002 202003 2 202,375.00 软件著作权- wehome 7 wehome智能指纹门禁软件V1.0 202001 202003 3 468,025.00 软件著作权- wehome 8 wehome CRM客户管理系统V1.0 202001 202006 6 618,285.00 软件著作权- wehome 9 wehome智慧园区微信客户端软件V1.0 202001 202004 4 361,607.07 软件著作权- wehome 10 wehome管理工作台软件V1.0 202001 202006 6 263,775.00 软件著作权- wehome 11 wehome CRM PC端管理后台软件 V1.0 202001 202006 6 292,040.00 软件著作权- wehome 12 wehome智慧园区硬件管理后台软件V1.0 202001 202008 8 317,117.00 软件著作权- wehome 13 wehome客户关怀软件V1.0 202007 202012 6 538,890.00 软件著作权申请 14 wehome智能门禁平台V2.0 202004 202012 9 807,306.29 （未完）  |