[年报]南京高科:南京高科2020年年度报告
原标题:南京高科:南京高科2020年年度报告 C:\Users\Administrator\Desktop\00-FMFD2019-定稿-500-01大.jpg 公司代码：600064 公司简称：南京高科 南京高科股份有限公司 2020年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法 律责任。 二、 公司 全体董事出席 董事会会议。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 为本公司出具了 标准无保留意见 的审计报告。 四、 公司负责人 徐益民 、主管会计工作负责人 周克金 及会计机构负责人（会计主管人 员） 仇秋菊 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计确认，2020年度，公司实现归属于上 市公司股东的净利润2,015,788,602.31元，其中母公司实现净利润1,707,535,040.66元， 提取10%法定盈余公积金170,753,504.07元后，当年可供股东分配利润为 1,536,781,536.59元。加上上年度结转的未分配利润6,833,612,539.23元，扣减2019年度 已分配股利556,180,599.60元，本年度可供股东分配的利润为7,814,213,476.22元（以上 财务数据除归属于上市公司股东的净利润外均为母公司数）。 经董事会审议通过的公司2020年度利润分配预案为：同意公司以2020年末总股本 1,235,956,888股为基数，向全体股东按每10股派发现金红利5元（含税），共计分配利 润617,978,444.00元，尚余可分配利润7,196,235,032.22元转入以后年度。本分配预案尚 需提交公司2020年度股东大会审议通过后方可实施。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质 承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整 性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的宏观环境风险、业务发展风险、投资管理风险、 财务资金风险等，敬请查阅本报告“第四节 经营情况讨论与分析”中“关于公司未 来发展的讨论与分析”中阐述的“可能面对的风险”因素内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目 录 第一节 释义 ................................ ................................ ................................ .. 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ............................. 5 第三节 公司业务概要 ................................ ................................ ................. 8 第四节 经营情况讨论与分析 ................................ ................................ ... 15 第五节 重要事项 ................................ ................................ ....................... 36 第六节 普通股股份变动及股东情况 ................................ ....................... 48 第七节 优先股相关情况 ................................ ................................ ........... 52 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................ ... 53 第九节 公司治理 ................................ ................................ ....................... 60 第十节 公司债券相关情况 ................................ ................................ ....... 63 第十一节 财务报告 ................................ ................................ ....................... 64 第十二节 备查文件目录 ................................ ................................ ............. 191 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、本公司 指 南京高科股份有限公司 开发总公司 指 南京新港开发总公司，本公司控股股东 开发区 指 南京经济技术开发区 高科置业 指 南京高科置业有限公司，本公司控股子公司 臣功制药 指 南京臣功制药股份有限公司，本公司控股子公司 高科建设 指 南京高科建设发展有限公司，本公司控股子公司 高科水务 指 南京高科水务有限公司，本公司控股子公司 高科新创 指 南京高科新创投资有限公司，本公司控股子公司 高科科贷 指 南京高科科技小额贷款有限公司，本公司控股子公司 高科城发 指 南京高科城市发展有限公司，本公司控股子公司 高科咨询 指 南京高科工程咨询有限公司，本公司控股子公司 高科创投基金 指 南京高科创业投资合伙企业（有限合伙），本公司子公司 高科新创等发起设立的合伙企业 高科新浚 指 南京高科新浚投资管理有限公司，本公司参股公司 中钰高科健康产业并购基金 指 南京中钰高科一期健康产业股权投资合伙企业（有限合 伙），本公司发起设立的合伙企业 高科皓熙定增基金 指 南京高科皓熙定增私募证券投资基金，本公司认购的基金 栖霞建设 指 南京栖霞建设股份有限公司，本公司参股公司 南京银行 指 南京银行股份有限公司，本公司参股公司 中信证券 指 中信证券股份有限公司，本公司参股公司 厦门钨业 指 厦门钨业股份有限公司，本公司参股公司 广州农商行 指 广州农村商业银行股份有限公司，本公司参股公司 南京证券 指 南京证券股份有限公司，本公司参股公司 硕世生物 指 江苏硕世生物科技股份有限公司，公司子公司高科新创与 高科新浚一期基金通过绍兴闰康生物医药股权投资合伙企 业（有限合伙）共同参股的公司 金埔园林 指 金埔园林股份有限公司，公司子公司高科新创、高科科贷 的参股公司 中航信托高科华睿信托计划 指 中航信托·天启（2016）163号南京高科华睿集合资金信托 计划，由公司子公司高科新创投资 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 南京高科股份有限公司 公司的中文简称 南京高科 公司的外文名称 NANJING GAOKE COMPANY LIMITED 公司的外文名称缩写 NJGK 公司的法定代表人 徐益民 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 谢建晖 蒋奇辰 联系地址 南京市栖霞区学津路8号高科 中心A座 南京市栖霞区学津路8号高科 中心A座 电话 025-85800728 025-85800728 传真 025-85800720 025-85800720 电子信箱 [email protected] [email protected] 三、 基本情况 简介 公司注册地址 南京经济技术开发区恒通大道2号 公司注册地址的邮政编码 210038 公司办公地址 南京市栖霞区学津路8号高科中心A座 公司办公地址的邮政编码 210023 公司网址 www.600064.com 电子信箱 [email protected] 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》和《 证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会秘书办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 南京高科 600064 六、 其他 相 关资料 公司聘请的会计师 事务所（境内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市南京东路61号新黄浦金融大厦4楼 签字会计师姓名 伍敏、刘军 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年 同期增减(%) 2018年 营业收入 2,903,536,226.11 2,908,775,313.32 -0.18 3,398,597,165.00 归属于上市公司股 东的净利润 2,015,788,602.31 1,842,037,943.89 9.43 958,359,359.55 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润 1,464,707,899.41 1,450,592,987.51 0.97 851,412,314.35 经营活动产生的现 金流量净额 -2,177,567,887.82 1,175,032,434.36 / 464,626,696.59 2020年末 2019年末 本期末比上 年同期末增 减（%） 2018年末 归属于上市公司股 东的净资产 13,254,283,245.99 11,817,241,428.98 12.16 9,330,585,954.20 总资产 32,618,608,742.96 29,081,155,302.43 12.16 25,967,498,259.89 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%) 2018年 基本每股收益（元／股） 1.631 1.490 9.46 0.775 稀释每股收益（元／股） 1.631 1.490 9.46 0.775 扣除非经常性损益后的基本 每股收益（元／股） 1.185 1.174 0.94 0.689 加权平均净资产收益率（%） 16.08 16.72 减少0.64个百分点 9.87 扣除非经常性损益后的加权 平均净资产收益率（%） 11.68 13.17 减少1.49个百分点 8.77 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 报告期内，经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因是受开盘节奏影响，本 期公司房地产业务销售同比下降使得回笼的资金同比减少以及购买土地使用权的现 金支出增加。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上 市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和 归 属于上 市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2020年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 745,566,431.12 1,380,962,612.55 280,945,167.91 496,062,014.53 归属于上市公司股东 的净利润 590,093,864.53 833,236,755.66 388,873,092.13 203,584,889.99 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 后的净利润 550,286,807.43 600,034,488.11 269,891,761.11 44,494,842.76 经营活动产生的现金 流量净额 33,770,735.57 -1,156,085,792.28 -916,207,415.85 -139,045,415.26 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2020年金额 附注（如 适用） 2019年金额 2018年金额 非流动资产处置损益 -1,925,508.72 -8,170.41 -251,083.75 计入当期损益的政府补助，但与 公司正常经营业务密切相关，符 合国家政策规定、按照一定标准 定额或定量持续享受的政府补助 除外 6,150,876.36 1,877,753.09 2,257,242.33 委托他人投资或管理资产的损益 7,821,748.08 22,408,059.77 16,567,440.01 除同公司正常经营业务相关的有 效套期保值业务外，持有交易性 金融资产、交易性金融负债产生 的公允价值变动损益，以及处置 交易性金融资产、交易性金融负 债和可供出售金融资产取得的投 资收益 / / 119,257,448.85 除同公司正常经营业务相关的有 效套期保值业务外，持有交易性 金融资产、衍生金融资产、交易 性金融负债、衍生金融负债产生 的公允价值变动损益，以及处置 交易性金融资产、衍生金融资产、 交易性金融负债、衍生金融负债 和其他债权投资取得的投资收益 730,051,407.94 主要为母 公司持有 的交易性 金融资产 当期公允 价值变动 收益 502,296,165.53 / 除上述各项之外的其他营业外收 入和支出 -6,521,356.69 -232,318.42 7,995,547.63 少数股东权益影响额 -1,313,207.70 -3,440,194.76 -2,440,040.57 所得税影响额 -183,183,256.37 -131,456,338.42 -36,439,509.30 合计 551,080,702.90 391,444,956.38 106,947,045.20 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影 响金额 交易性金融资产 2,380,439,914.12 3,199,583,138.59 819,143,224.47 780,843,254.81 其他非流动金融资产 1,262,268,047.10 1,124,319,056.77 -137,948,990.33 114,724,881.64 合计 3,642,707,961.22 4,323,902,195.36 681,194,234.14 895,568,136.45 注：报告期内对利润的影响金额均是未考虑所得税影响的税前数。 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）报告期内公司从事的主要业务 报告期内，公司从事的主要业务为房地产及市政业务、股权投资业务。 （二）报告期内公司的经营模式 1、房地产及市政业务 公司房地产业务具有国家房地产开发一级资质，业务范围涵盖住宅开发、政府代 建、商业运营、物业管理等。目前开发项目以中高端商品住宅为主，并大力拓展区域 保障房、乡建古建、老旧小区改造等业务。商品房开发主要项目有：“高科·荣境”、 “高科·紫微堂”、“高科·品院”、“高科·星院”以及紫东地区核心区的“高科·荣 院”等。 公司房地产项目图片 市政业务是公司传统主营，主要在南京紫东地区内从事房建、市政施工总承包及 监理，园区管理及服务以及土地成片开发转让等业务。目前具有房建施工总承包一级、 市政总承包二级、房建及市政监理甲级等多项资质。 公司市政项目图片 报告期内，公司积极把握所在区域加快发展的机遇，在持续做好中高端商品住宅 开发与销售，保持品质品牌优势的同时，发挥房地产及市政业务产业协同效应，推进 与区域政府平台的合作深化，围绕产业链大力拓展代建、施工总承包业务，并以城市 更新业务为重点方向，积极探索业务模式升级。 2、股权投资业务 股权投资业务坚持市场化、专业化运作，不断完善“南京高科、高科新创、高科 科贷、高科新浚”四大投资平台的体系建设，强化资源整合能力，提升风险控制水平， 促进资本、资源、人员、信息等要素在各个平台优化配置，实现协同发展。公司目前 主要通过与地方科创平台、银行、券商及专业投资机构的多方位合作，持续稳定获得 新的投资机会；重点围绕医疗健康、信息技术等战略新兴产业，筛选出符合标准的优 质企业实施股权投资，并通过强化投后管理，支持和帮助创业、创新企业发展，分享 其成长红利，最终实现增值收益并择机退出。 （三）报告期内行业情况 1、房地产及市政业务 2020年,“房住不炒”与“稳地价、稳房价、稳预期”仍是我国房地产政策的主基调。 全年房地产市场在疫情影响下短暂受挫后快速复苏，市场分化继续加剧，多地出台调 控政策遏制投机炒房，维护市场稳定。根据国家统计局的数据，2020年全国商品房实 现销售面积176,086万平方米，同比增长2.6%，上年为下降0.1%；销售额173,613亿 元，同比增长8.7%，增速比2019年提高2.2个百分点。虽受疫情影响，全国全年房 地产销售额仍超去年水平。公司房地产业务所在的南京市场调控持续，6月，南京出 台“限房价竞地价”土拍新政，稳定地价房价，房地产市场整体继续保持平稳发展态势。 根据南京市统计局的数据，2020年南京地区商品房销售面积1,324.67万平方米，同比 增长0.30%；商品房销售金额3,269.50亿元，同比增长30.25%；新开工面积2,114.90 万平方米，同比增长6.31%；施工面积8,663.99万平方米，同比下降3.70%；竣工面 积1,448.42万平方米，同比下降8.46%。广义库存去化周期（（待售面积+施工面积） /销售面积）6.72年，2019年为7.12年。 南京近五年商品房销售情况 （注：数据来源为南京市统计局。） 2020年，我国基础设施建设克服疫情影响，在前期逆周期政策支持下实现温和增 长，继续发挥着稳增长的重要作用。2020年，南京聚力推进“创新名城、美丽古都” 建设，实施新基建、新消费、新产业、新都市“四新”行动计划，经济发展稳中有进， 城乡面貌进一步提升。根据2021年南京市人民政府工作报告及南京市统计局数据， 2020年南京市全年新开工保障房622万平方米、竣工208万平方米，新改建租赁住房 3万套；以“留改拆”推进城市更新，完成7个片区环境整治和68个老旧小区、200条 背街小巷整治。作为南京市继河西、江北之后第三个大力发展的新区，2020年紫东地 区加快开发建设步伐，2020年4月，紫东地区核心设计方案发布，7月，紫东地区概 念性设计公布，紫东核心区管委会成立。公司所在栖霞区是紫东地区发展的核心板块， 全年各类项目建设稳步推进，迈燕新城、燕子矶新城、新尧新城、龙潭新城、仙林新 市区、紫东核心区、栖霞山文化休闲旅游度假区“七大片区”城市配套日益健全，功能 品质不断提升。 紫东地区示意图 2、股权投资业务 2020年，虽然新冠疫情对各领域的创新创业活动和国内股权投资市场形成了明显 扰动，但得益于国内疫情的有效控制，募资和投资水平逐步恢复，注册制的全面实施 推动A股市场新股发行驶入快车道，全年企业IPO数量快速增长。根据清科研究中 心数据显示，2020年中国股权投资市场募资难趋势延续，新募集总规模为11,971.14 亿元，同比下降3.8%；投资方面，2020年中国股权投资市场共发生7,559起投资， 同比下降7.9%，降幅有所收窄，投资金额8,871.49亿元，同比上升14.0%；退出方面， 2020年中国股权投资市场退出共发生3,842笔，同比上升30.3%，其中被投企业IPO 共发生2,434笔，同比上升54.7%。 从投资领域来看，科技创新领域持续受到资本市场追捧，其中IT、生物技术与医 疗健康、互联网行业投资占比继续保持前三。生物技术与医疗健康作为一个抗周期的 资产领域，一直受到资本关注，新冠疫情的爆发使得该赛道更加热门，随着国家经济 的发展、社会老龄化程度的加深以及国家对行业自主创新的支持，我国医疗健康行业 优质企业的投资价值将越来越得到投资者认可。但同时，上述热门领域也吸引了大量 创投企业的关注，创投企业之间的竞争日趋激烈，市场更加考验创投机构的长期价值 判断能力。 中国股权投资市场近五年基金募资及投资情况 （注：数据来源为清科研究中心。） 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、区域品牌影响力与市场把握能力。公司房地产、市政等传统主营业务资质全面， 在区域项目的开发和管理上积累了丰富的经验，具有良好的品牌形象，房地产业务长 期坚持中高端产品定位，以高品质赢得了消费者的广泛认可。公司能较好地判断区域 市场形势，发挥业务协同与品牌优势，把握区域发展机遇，实现业务持续发展。报告 期内，紫微堂等商品房项目精装交付赢得市场认可；西岗果牧场保障房等建筑工程项 目取得良好口碑；高科水务成功创建“南京市生态文明教育基地”。 2、产业资源整合与协同能力。公司对涉足的房地产、市政、股权投资等领域实 施产业联动与产投互动，搭建了产业经营与资本运营互动融合的可持续发展架构。报 告期内，通过在公司总部设立市场拓展部，成立全资子公司高科城发，公司房地产市 政业务协同发展的新格局逐步形成；股权投资业务围绕科技创新领域，强化市场化运 作体系与投资协同机制，充分发挥公司资金资源优势和产业经营、价值判断的能力与 高科新浚管理团队市场化运作优势，实现优势互补，协同发展。报告期内，公司产业 链项目拓展、战略投资与科技创新投资并举，部分项目逐步进入收获期，资源整合与 协同能力进一步体现。 3、资金运作管控能力。公司资产质量优良，信用情况良好，且善于把握政策导 向，发挥上市公司优势，与各类金融机构建立了良好的合作关系，充分利用资本市场 等拓宽融资渠道，降低融资成本，满足公司资金需求。公司负债水平、融资成本等常 年保持行业低位。报告期内，公司以较低利率成功发行八期超短期融资券，进一步降 低了融资成本。 4、风险管理控制能力。公司具有多层次的业务类型，面对复杂的宏观经济形势， 天然具有风险相对分散的优势。此外，公司注重风险控制，建立并持续优化风险管控 体系，相关风险控制工作具有前瞻性，积极防范新增风险，妥善化解潜在风险，体现 了公司较强的风险管控能力。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况 讨论与分析 2020年是公司“风险防化推进年”。报告期内，公司依照新的三年发展规划，围绕 “城市运营商与价值创造者”的战略定位，坚持高质量发展的要求，持续推进风险防化 工作，努力克服新冠疫情带来的不利影响，抢抓南京紫东地区开发建设及资本市场发 展的机遇，房地产及市政业务加强市场拓展，深化产业联动，逐步形成业务协同发展 新格局；股权投资业务精选投资标的，加强投后管理，“研投管退”专业化运作水平持 续提升。 报告期内，公司业务整体发展稳健。公司实现营业收入290,353.62万元，归属于 母公司所有者的净利润201,578.86万元，同比增长9.43%；每股收益1.631元，加权 平均净资产收益率16.08%。 公司归母净利润连续十八年增长 单位：万元 1、房地产及市政领域：整合业务资源，推进产业联动，拓展发展空间 房地产及市政业务积极把握南京紫东地区加快发展重要机遇期，在坚持高品质理 念，做好在手项目开发建设的基础上，整合集团资源深入推进产业联动，新业务新项 目拓展取得明显成效；成立全资子公司高科城发，着力推进城市更新业务研究拓展工 作；提升高科咨询管理层级，搭建涵盖项目开发、建设、管理与运营的产业价值链， 房地产市政业务协同发展新格局逐步形成。 房地产业务坚持谨慎发展策略，在保持房地产开发业务品牌影响力的同时，积极 探索合作开发与业务模式升级。一是持续做好商品房开发工作，荣院、品院、星院、 景院等商品房项目开发建设工作稳步推进，紫微堂等项目精装交付赢得市场认可；二 是在风险可控的前提下新增尧化门G15（紫尧星院）地块、麒麟G87（紫麟景院暨高 科时代广场）地块，为业务后续发展适量储备项目；三是围绕城市更新、片区综合开 发主题，积极推进麒麟、燕子矶、尧化等平台项目拓展，成功拓展签约总金额超37 亿元的麒麟G3G4地块经适房、燕子矶片区社区中心等代建项目。 由于新增项目尚未集中推盘，报告期内，公司房地产业务实现合同销售面积9.60 万平方米（商品房项目1.41万平方米、经济适用房项目8.19万平方米），同比增长 40.15%；实现合同销售金额67,897.79万元（商品房项目46,897.70万元、经济适用房 项目21,000.09万元），同比下降73.64%。新开工面积34.45万平方米，同比增长455.65%； 竣工面积35.62万平方米，同比增长205.23%。房地产开发销售业务营业收入 217,089.31万元（商品房项目结转营业收入217,084.24万元、经济适用房项目结转营 业收入5.07万元），同比增长15.07%。 市政业务坚持积极发展策略，在不断提升自身核心能力的同时，加强平台对接， 深度融入产业联动。一是切实做好现有重点工程项目建设，持续提升精细化管理水平， 着力打造高品质建筑商品牌形象，报告期内，多个项目荣获“扬子杯”、“金陵杯” 等荣誉。二是整合市政建设、园林绿化业务资源，进一步推进资质升级工作，着力提 升工程总承包和全过程工程咨询服务能力，持续增强市政业务核心竞争力。三是加强 市场联动与拓展，增强发展后劲。先后中标迈皋桥派出所、品院、星院、麒麟G3G4 地块等施工总承包业务，以及龙潭产业新城道路及河道工程监理等多项综合类业务， 中标总金额超30亿元。报告期内，子公司高科建设实现营业收入64,975.39万元，同 比增长18.88%。 2、股权投资业务领域：精选投资标的，加强投后管理，稳定利润贡献 股权投资业务坚持稳步发展策略，抢抓资本市场深化改革的机遇，坚持市场化运 作，进一步发挥四大投资平台协同作用，聚焦科技创新领域新增投资项目，强化主动 管理，在稳定利润贡献的同时，不断增强发展后劲。 公司一方面围绕医疗健康、信息技术等硬核科技领域，精选投资标的，提升投资 效能。年内，新增投资药用新材料生产企业华兰股份、网络安全产品研发企业安天科 技等5个项目，并对易鲸捷、艾尔普实施了追加投资。为进一步优化投资模式，提升 投资效率，公司出资约5亿元投资设立高科创投基金。基于战略投资的考虑及对未来 价值成长的认可，公司出资4.56亿元继续增持南京银行股份。另一方面完善投后管理， 合理有序进退，实现滚动发展。通过加强市场与行业研究，开发投资管理信息化系统， 有效控制风险，及时兑现收益。年内成功退出瀚思安信等存量股权和天溯自动化部分 股权及鑫聚宝部分项目，取得了较好收益。公司持续加强对合作基金管理人的督促， 通过对二级市场投资额度及投资标的的灵活调整，高科皓熙定增基金净值显著提升。 报告期内，公司投资的艾力斯在科创板发行上市，华兰股份已通过创业板上市 委审议，多个项目在申请A股上市进程中。全年实现投资收益146,246.15万元，同比 增长4.04%；实现公允价值变动收益79,223.11万元，同比增长19.46%。受主打产品 臣功再欣、华芬因疫情及解决历史库存问题减少发货等因素影响，公司子公司臣功制 药出现较大幅度亏损。 3、管理及财务状况：制定发展规划，推进风险防化，凝聚合力保障发展 报告期内，公司上下围绕管理主题活动，不断加强内部管理，持续促进管理机制 与业务发展状况相匹配，提升管理效能，保障高质量发展。一是围绕“城市运营商、 价值创造者”的战略定位，完成2020-2022三年发展规划编制工作，明确发展思路，分 解落实任务目标，持续督促战略推进。二是扎实推进风险防化工作，做好内控制度修 订，完善业务及管控流程，逐步建立风险管理长效机制。三是完善业务拓展机制，通 过在总部成立市场拓展部，强化地产、市政业务的业务拓展与内部协同机制，增强新 业务获取能力与产业链协同收益。四是加强人才队伍建设，优化人力资源配置。完成 公司中层干部调整及择优选拔工作，科学配置干部资源。五是强化资金管理，确保稳 健现金流。根据业务计划细致做好融资安排同时，通过发行超短期融资券等方式持续 降低财务费用。六是积极捐款捐物，履行社会责任。公司累计向开发区慈善协会捐款 240万元，用于抗击新冠疫情和慈善事业，向湖北黄石医疗机构捐赠检测试剂，向青 海湟中县捐赠帮扶资金20万元，以实际行动彰显企业责任与社会担当。七是加强企 业宣传，提升品牌市场形象。开通官方微信公众号，拓宽品牌形象建设渠道，积极完 善针对投资者的价值传播机制，促进公司市值提升。报告期内，公司荣获“中国上市 公司百强奖”，蝉联“江苏省文明单位”称号。 报告期末，公司资产负债率继续保持低位，为56.74%；期末公司有息负债总额 为50.46亿元，占总资产的比例为15.47%。报告期内整体平均融资成本约为3.47%， 较去年同期下降0.83个百分点。 二、报告期内主要经营情况 详见上述本报告“第四节 一、经营情况讨论与分析” (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位 : 元 币种 : 人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例 （ %） 营业收入 2,903,536,226.11 2,908,775,313.32 - 0.18 营业成本 1,745,095,941.76 2,045,248,909.52 - 14.68 税金及附加 394,750,260.09 194,597,783.19 102.85 销售费用 86,061,407.78 158,266,058.16 - 45.62 管理费用 245,192,231.90 221,576,833.09 10.66 研发费用 13,239,461.36 12,327,966.44 7.39 财务费用 137,575,568.63 159,127,236.37 - 13.54 资产减值损失 -28,714,419.89 -21,288,003.83 / 其他综合收益的税后净额 -26,848,900.66 15,706,851.24 / 经营活动产生的现金流量净额 - 2,177,567,887.82 1,175,032,434.36 / 投资活动产生的现金流量净额 - 69,689,046.66 428,002,922.89 / 筹资活动产生的现金流量净额 1,142,915,462.37 - 2,020,080,592.24 / 说明： 1、税金及附加增加的主要原因是本期公司房地产开发销售业务结转的商品房项目金额较去年 增加较多导致计提的税金增加。 资产减值损失变动的主要原因是本期公司计提的存货跌价准备增加。 其他综合收益的税后净额变动的主要原因是本期公司权益法核算的被投资企业其他综合收益 减少。 2、其它指标变动的原因见下述“成本分析”、“费用”及“现金流”分析的相关内容。 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 （1）.主营业务收入构成 单位：元 币种：人民币 2020年 2019年 同比增 减（%） 金额 占主营业务收 入比重(%) 金额 占主营业务收 入比重(%) 主营业务收入合计 2,903,536,226.11 100.00 2,906,250,962.41 100.00 -0.09 分行业 房地产开发销售 2,170,893,073.14 74.77 1,886,527,195.27 64.91 15.07 市政基础设施承建 270,058,806.63 9.30 474,477,689.20 16.33 -43.08 土地成片开发转让 63,283,613.99 2.18 - - - 园区管理及服务 329,109,652.28 11.33 331,121,555.97 11.39 -0.61 药品销售 70,166,610.20 2.42 214,065,507.28 7.37 -67.22 其他业务 24,469.87 - 59,014.69 - -58.54 分地区 江苏南京 2,830,145,657.76 97.47 2,698,191,314.98 92.84 4.89 其他地区 73,390,568.35 2.53 208,059,647.43 7.16 -64.73 (2).主营业务 分 行业 、分 产品 、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比 上年增减 （%） 营业成本比 上年增减 （%） 毛利率比 上年增减 （%） 房地产开 发销售 2,170,893,073.14 1,229,026,153.02 43.39 15.07 -10.92 增加16.53 个百分点 市政基础 设施承建 270,058,806.63 228,510,812.30 15.38 -43.08 -39.52 减少4.99 个百分点 土地成片 开发转让 63,283,613.99 28,821,324.22 54.46 - - 园区管理 及服务 329,109,652.28 227,304,370.28 30.93 -0.61 2.28 减少1.95 个百分点 药品销售 等 70,166,610.20 31,433,281.94 55.20 -67.22 -50.57 减少15.09 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比 上年增减 （%） 营业成本比 上年增减 （%） 毛利率比 上年增减 （%） 江苏南京 2,830,145,657.76 1,713,127,200.08 39.47 4.89 -13.55 增加12.91 个百分点 其他 73,390,568.35 31,968,741.68 56.44 -64.73 -48.29 减少13.84 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 1、房地产开发销售业务收入增加的主要原因是本期结转收入的商品房项目面积增加，毛利率 增加的主要原因是本期结转的主要为商品房项目，去年同期结转的低毛利率的经适房项目占比较 高。 2、市政基础设施收入减少的主要原因是本期结转项目中内部产业联动项目规模增加，合并报 表内部抵消后实现营业收入同比减少。 3、药品销售业务收入减少的主要原因是受疫情影响臣功再欣等产品销售受限，销量下降；毛 利率减少的主要原因是本期高毛利产品销售占比下降。 (3).产销量情况 分析表 □适用 √不适用 (4).成本分析表 单位： 元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期 占总 成本 比例 (%) 上年同期金额 上年 同期 占总 成本 比例 (%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 房地产 开发销 售 土地成本 571,269,522.92 231,193,501.48 建安成本及其他 657,756,630.10 1,148,532,145.28 小计 1,229,026,153.02 70.43 1,379,725,646.76 67.46 -10.92 市政基 础设施 承建 人工、原材料、建设成 本等 228,510,812.30 377,817,231.82 小计 228,510,812.30 13.09 377,817,231.82 18.47 -39.52 园区管 理及服 务 人工、原材料、摊销等 227,304,370.28 222,235,315.28 小计 227,304,370.28 13.03 222,235,315.28 10.87 2.28 土地成 片开发 转让 土地成本 28,821,324.22 小计 28,821,324.22 1.65 / 药品销 售 原材料 14,565,130.91 29,313,306.35 人工 4,379,544.98 9,684,855.46 燃料及动力 2,229,073.49 5,617,401.12 制造费用 10,259,532.56 16,396,658.14 药品流通（药品批发） 2,579,731.55 小计 31,433,281.94 1.80 63,591,952.62 3.11 -50.57 其他 1,878,763.04 0.09 / 合计 1,745,095,941.76 100.00 2,045,248,909.52 100.00 -14.68 成本分析其他情况说明 1、房地产开发销售成本减少的主要原因是本期结转的低毛利率的经济适用房项目面积占比大 幅减少。 2、市政基础设施承建成本减少的主要原因是本期结转的收入减少相应成本减少。 3、药品销售业务成本减少的主要原因是本期收入减少相应成本减少。 (5).主要销售客户及主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额29,959.16万元，占年度销售总额10.25%；其中前五名客户销 售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0 %。 前五名供应商采购额86,455.63万元，占年度采购总额49.54%；其中前五名供应 商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 其他说明 / 3. 费用 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 同比变动（%） 变动的主要原因 销售费用 86,061,407.78 158,266,058.16 -45.62 公司子公司臣功制药本期受疫情影 响主打产品臣功再欣等销量下降导 致销售费用降低。 管理费用 245,192,231.90 221,576,833.09 10.66 / 财务费用 137,575,568.63 159,127,236.37 -13.54 / 4. 研发投入 (1). 研发 投入 情况表 √ 适用 □ 不适用 单位：万元 本期费用化研发投入 1,323.95 本期资本化研发投入 - 研发投入合计 1,323.95 研发投入总额占营业收入比例（%） 0.46 公司研发人员的数量 25 研发人员数量占公司总人数的比例（%） 3.03 研发投入资本化的比重（%） - (2). 情况说明 √ 适用 □ 不适用 研发投入主要为公司子公司臣功制药 及高科水务 的研发投入。 5. 现金流 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 同比变 动（%） 变动的主要原因 经营活动产生的 现金流量净额 -2,177,567,887.82 1,175,032,434.36 / 受开盘节奏影响，本期公司房地产业 务销售同比下降使得回笼的资金同比 减少以及购买土地使用权的现金支出 增加。 投资活动产生的 现金流量净额 -69,689,046.66 428,002,922.89 / 本期公司子公司高科置业购买短期保 本型理财产品净收回的现金同比减少 及公司股权投资支出的现金增加。 筹资活动产生的 现金流量净额 1,142,915,462.37 -2,020,080,592.24 / 今年公司由于业务发展需要较期初增 加了借款规模。 （二）非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 （三） 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产 及 负债 状 况 单位：元 项目名 称 本期期末数 本期 期末 数占 总资 产的 比例 （%） 上期期末数 上期 期末 数占 总资 产的 比例 （%） 本期期 末金额 较上期 期末变 动比例 （%） 情况说明 货币资 金 1,393,204,715.89 4.27 2,490,894,025.13 8.57 -44.07 主要原因是本期公司子公司 高科置业购买土地使用权支 付的现金增加。 交易性 金融资 产 3,199,583,138.59 9.81 2,380,439,914.12 8.19 34.41 主要原因是本期资本市场整 体走势较好以及公司加强主 动管理，公司持有的交易性 金融资产公允价值变动增加 以及报告期内公司持有的南 京证券从其他非流动金融资 产调整到交易性金融资产。 应收款 项融资 311,388,239.01 0.95 101,529,855.95 0.35 206.70 主要原因是今年公司房地产 市政业务收到的应收票据增 加。 预付款 项 267,078,469.27 0.82 82,388,131.36 0.28 224.17 主要原因是本期期末公司子 公司高科置业支付了土地竞 拍保证金。 合同资 产 328,278,758.30 1.01 - - / 主要原因是本期公司实施新 收入准则，按准则规定将符 合合同资产的部分存货及应 收账款调入所致。 长期应 收款 - - 489,411,642.94 1.68 / 主要原因是本期公司实施新 收入准则，将与提供工程建 造劳务相关尚不满足无条件 收款权的长期应收款重分类 至其他非流动资产。 递延所 得税资 产 311,349,432.32 0.95 222,590,619.56 0.77 39.88 主要原因是公司可抵扣暂时 性差异增加导致递延所得税 资产增加。 其他非 流动资 产 411,981,486.50 1.26 50,263,476.11 0.17 719.64 主要原因是本期公司实施新 收入准则，将与提供工程建 造劳务相关尚不满足无条件 收款权的长期应收款重分类 至其他非流动资产。 短期借 款 3,549,158,041.67 10.88 1,762,183,397.92 6.06 101.41 主要原因是今年公司根据业 务发展需要增加了借款。 应付票 据 50,000,000.00 0.15 - - / 主要原因是本报告期末公司 未兑付的银行票据增加。 预收款 项 - - 4,900,691,795.41 16.85 / 主要原因是本期公司实施新 收入准则，按准则规定将符 合合同负债条件的预收款项 调出所致。 合同负 债 6,589,386,278.12 20.20 - - / 主要原因是本期公司实施新 收入准则，按准则规定将符 合合同负债条件的预收款 项、其他应付款调入所致。 应交税 费 1,112,048,863.81 3.41 806,875,786.56 2.77 37.82 主要原因是本期公司房地产 开发销售业务结转的商品房 项目金额较去年增加较多导 致计提的税金增加。 其他应 付款 438,599,348.99 1.34 2,695,667,975.66 9.27 -83.73 主要原因是本期公司实施新 收入准则，按准则规定将符 合合同负债条件的其他应付 款调出所致。 其他说明 / 2. 截至报告期末主要资产受限情 况 □适用 √不适用 3. 其他说明 □适用 √不适用 （四）行业经营性信息分析 □适用 √不适用 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用 序号 持有待开发 土地的区域 持有待开 发土地的 面积(平 方米) 一级土地 整理面积 (平方米) 规划计容 建筑面积 (平方米) 是/否涉 及合作开 发项目 合作开发 项目涉及 的面积(平 方米) 合作开发 项目的权 益占比(%) 1 南京 90,684.23 348,127.11 253,008.93 是 50,881.89 79.80 注：上述持有待开发土地包括星院以及景院项目。 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业态 在建项 目/新开 工项目/ 竣工项 目 项目用 地面积 (平方 米) 项目规划 计容建筑 面积(平 方米) 总建筑 面积(平 方米) 在建建 筑面积 (平方 米) 已竣工 面积(平 方米) 总投资 额 报告期 实际投 资额 1 南京 高科.荣境 商品房 竣工 346,155 567,115 849,874 0 849,874 746,600 1,540 2 南京 高科.紫微堂 商品房 竣工 50,353 55,382 96,756 0 96,756 182,000 17,409 3 南京 高科.荣院 商品房 在建 21,496 36,530 62,024 62,024 0 120,000 16,117 4 南京 高科.品院 商品房 拟建 20,622 31,964 61,674 61,674 0 120,000 10,587 5 南京 龙岸花园 经济适用房 在建 266,363 560,771 695,129 109,586 585,543 314,500 11,293 6 南京 靖安二期 经济适用房 竣工 93,682 172,218 246,312 0 246,312 140,000 16,770 7 南京 靖安三期 经济适用房 在建 87,320 179,206 255,536 255,536 0 132,800 32,273 8 南京 靖安四期 经济适用房 新开工 47,189 86,034 131,962 131,962 0 150,000 24,098 9 南京 新合村 经济适用房 新开工 51,776 1,542,256 212,491 212,491 0 150,000 20,590 3. 报告期内房地产销售和结转情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业 态 可供出售 面积(平方 米) 已售（含已 预售）面积 (平方米) 结转面积 (平方米) 结转收入 金额 报告期末 待结转面 积(平方米) 1 南京 高科.荣境 商品房 612,443 586,177.06 48,741.62 136,626.45 18,536.62 2 南京 高科.紫微堂 商品房 61,186 53,896.09 19,893.11 72,159.87 34,002.98 3 南京 靖安二期 经适房 160,279.01 79,113.34 0 0 79,113.34 4 南京 晶都茗苑 经适房 148,642.06 145,972.81 0 0 145,972.81 报告期内，公司共计实现销售金额67,897.79万元，销售面积95,954.65平方米，实现结转收 入金额217,089.31万元（含车位销售、代建收入及其他零星销售），结转面积69,223.78平方米， 报告期末待结转面积693,122.75平方米（除上表中荣境、紫微堂外，剩余待结转面积主要为经济 适用房项目）。 4. 报告期内房地产出租情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业态 出租房地产 的建筑面积 (平方米) 出租房地产 的租金收入 权益比例 （%） 是否采用公 允价值计量 模式 1 南京 东城汇 商业综合体 26,828.76 1,104.19 80 否 2 南京 高科中心 商业办公楼 28,114.99 2,037.14 100 否 3 南京 开发区厂房 工业厂房 87,791.45 3,453.23 100 否 5. 报告期内公司财务融资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 504,550.00 3.47 0 6. 其他 说明 √适用 □不适用 报告期内，公司房地产业务无重大减值计提项目的情况。 2021年，公司计划新开工面积 26.17万平方米（主要为品院、星院、 景院 项目）， 预计较 2020年实际新开工面积降低 24.03%； 计划竣工面积 10.96万平方米 （主要为 龙岸花园项目） ，预计较 2020年实际竣工面积减少 69.23%。 （五） 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 报告期内，公司对外投资总额6.81亿元，同比增加10.55%。截至报告期末，公 司发起设立的主要投资基金中，高科新浚一期基金已累计对外投资9.09 亿元，累计 退出3个项目，退出金额合计2.34亿元，部分项目已实现上市或进入申请上市进程中； 高科新浚创新基金已累计对外投资2.62亿元。中钰高科健康产业并购基金在2020年 8月份到期后，经全体合伙人决议同意，延长合伙期限1年，其持有的江苏晨牌药业 集团股份有限公司近年来生产经营保持了稳健发展的态势，公司将持续督促基金管理 人积极推动项目后续运作事宜。 目前，公司旗下四大投资平台投资项目主要上市进展情况： 项目 主要业务 公司享有权 益比例（%） 上市进程 艾力斯医药 肿瘤治疗领域的创新药 0.98 已在科创板上市 华兰股份 直接接触注射剂类药用包装材料的 研发、生产和销售 1.36 已通过创业板上 市委审议 百普赛斯 专业提供重组蛋白等关键生物试剂 产品及技术服务 4.12 已通过创业板上 市委审议 诺唯赞 生物试剂，体外诊断 0.45 申报科创板，因 财报更新中止， 正积极推进中 金埔园林 园林景观设计、园林绿化工程施工、 绿化养护等 9.47 创业板上市委于 2021年4月29日 审议其首发申请 健耕医药 器官移植领域医疗器械产品及服务 提供商 6.17 准备中 仁度生物 RNA分子诊断技术与产品 2.22 准备中 华昊中天 研发生产肿瘤创新药物 1.27 准备中 一脉阳光 第三方医学影像中心和医学影像云 服务平台的建设、运营和管理 2.15 准备中 赛特斯 软件定义通信解决方案提供商 7.82 准备中 原力动画 动画、电影、游戏以及影视内容制作 0.53 准备中 (1) 重大的股权投资 √适用 □不适用 被投资的项目名 称 主要经营活动 报告期内实 际投资金额 （万元） 截至报告期末占 被投资项目权益 的总比例(%) 备注 南京银行股份有 限公司 存、贷款，结算及其 他经批准的代理业务 45, 627.11 9.07 公司通过集中竞价交 易追加投资。 南京高科新浚创 新股权投资合伙 企业（有限合伙） 股权投资；为创业企 业提供创业管理服务（未完）  |