15投资01 : 信达投资有限公司主体与相关债项2021年度跟踪评级报告
原标题:15投资01 : 信达投资有限公司主体与相关债项2021年度跟踪评级报告 新0 报告名称 目录 信达投资有限公司 主体与 相关债项 20 2 1 年度跟踪 评级 报告 评定等级及 主要观点 跟踪债券 及募资 使用 情况 发债 主体 偿债环境 财富创造能力 偿债来源 与 负债平衡 公司本部偿债能力 偿债能力 信用等级 公告 大公报 SDF 【 202 1 】 0 1 0 号 大公国际资信评估有限公司通过对 信达投资有限公司 及“ 15 投资 01 ”、 “ 16 投资 01 ” 和 “ 18 信达投资 MTN001 ” 的信用状况进行跟踪评级， 确定 信达投资有限公司的主体长 期信用等级维持 AA A ，评级展望维持 稳定 ，“ 15 投资 01 ”、 “ 16 投资 01 ” 和 “ 18 信达投资 MTN001 ” 的信用等级维持 AAA 。 特此通告。 大公国际资信评估有限公司 评审 委员会主任： 二〇 二 一年 六 月 二十四 日 评定等级 主体信用 跟踪评级 结果 AAA 评级展望 稳定 上次评级 结果 AAA 评级展望 稳定 债项信用 债券 简称 发行额 （亿元） 年限 （年） 跟踪 评级 结果 上次 评级 结果 上次 评级 时间 15 投资 01 30 .00 8 （ 5+3 ） AAA AAA 2 0 20 .6 16 投资 01 20 .00 8 （ 5+3 ） AAA AAA 20 20 .6 18 信达投 资 MTN001 2 0 .00 3 AAA AAA 20 20 .6 主要财务数据和指标（单位 ： 亿元、 % ） 项目 2021.3 2020 2019 2018 总资产 1,685.69 1,595.07 1 , 640.06 1,666.58 总资产 * 541.23 515.22 530.38 486.59 所有者权益 369.10 360.59 329.21 328.07 所有者权益 * 101.06 101.06 97.18 92.32 实收资本 20 .00 20.00 20.00 20.00 营业收入 24.75 298.26 237.13 228.92 营业收入 * 2.70 11.24 11.15 9.48 净利润 8.50 34.23 44.71 48.61 净利润 * 0.00 3.88 4.86 10.28 总资产收益率 0.52 2.12 2.70 3.27 净资产收益率 2.33 9.92 13.60 18.07 资产负债率 78.10 77.39 79.93 80.31 资产负债率* 81.33 80.38 81. 68 81.03 流动比率 （倍） 1.91 1.57 1.37 1.3 8 流动比率（倍）* 1.99 1.77 1.52 1.07 EBITDA 利息保障倍 数（倍） - 1 .55 1.49 1.60 注：公司提供了2020年及2021年1～3月的财务报表，安永华明会计 师事务所（特殊普通合伙）对2020年的财务报表进行了审计，并出具 了标准无保留意见的审计报告。2021年1～3月财务报表未经审计且总 资产收益率和净资产收益率未经年化，同期，公司本部净利润为-31万 元，*为公司本部数据。 评级小组负责人： 曾 汉超 评级小组成员： 李 喆 电话 ： 010 - 67413300 传真： 010 - 67 4 13555 客服： 4008 - 84 - 4008 ： dagong ra ting s @ dago ngcredit . com 主要 观点 信达投资有限公司（以下简称“信达 投资”或“公司”）主要 从 事 房地产开发 业务和对外投资业务 。 跟踪期 内 ， 公司 各 项收入合计继续保持增长 ， 融资 能力仍然 较强 ， 且公司在 业务拓展渠道上 依托 中国 信达资产管理股份有限公司 （以下简称“中 国信达”） 系统内资源优势 ；另一方面， 公司 盈利能力有所下降 ， 债务负担继续增 加，或有负债风险有所上升 ，同时 房地产 业务 新 开工面积和销售情况均进一步下降， 地产 项目 区位优势不足， 且投资业务客户 集中度仍处于较高水平 。 优势与 风险关注 主要优势 / 机遇 ： . 公司各项收入合计继续保持增长， 收入 结构稳定， 房地产销售收入和投资收益 仍然是公司收入的主要构成 ，且房地产 项目储备仍然较为充足，能够为业务收 入带来一定支持 ； . 公司 融资渠道 仍然较为通畅和多样 ，债 务融资能力仍 然 较强； . 公司 作为中国信达房地产开发业务运作 平台 、 国内主业投资和资产管理平台， 在业务拓展的渠道上 能继续依托 中国信 达 系统内资源优势， 实现业务上的整合 及协同，促进各项业务的发展 。 主要风险 / 挑战 ： . 受资产减值损失增长影响， 2 020 年 公司 盈利能力 有所下降 ； . 公司 债务负担 和 对外担保规模 继续增加， 存在一定的偿债压力 ， 或有负债风险 有 所 上升 ； . 受疫情影响， 2 020 年公司 房地产开发 业 务新开工面积和销售情况均 进一步 下降 ， 且 房地产项目主要集中在中部地区，区 位优势 不足； . 公司投资行业仍以房地产业为主，且投 资业务客户集中度仍处于较高水平，不 利于分散风险 。 评级模型打分表结果 本 评级 报告所 依据 的评级方法为 《大公 国际 信用评级方法 总论 》，版本号为 PF - FFL - 20 20 - V.2 . 1 ， 该方法已在大公官网公开披露 。本次主体信用等级评级模 型及结果如下表所示： 评级要素（权重） 分数 要素一 ： 偿债环境（ 1 3 % ） 5.31 （一）宏观环境 5.00 （二）行业环境 4.60 （三）区域环境 7.00 要素二 ： 财富创造能力（ 37 % ） 5.23 （一）产品与服务竞争力 4.47 （二）盈利能力 6.12 要素三 ： 偿债来源与负债平衡（ 50 % ） 4.48 （ 一 ）流动性偿债来源 5.14 （ 二 ）清偿性偿债来源 4.24 调整项 1 .00 主体信用等级 AAA 调整项说明：外部支持上调1.00，理由公司作为中国信达房地产开发业务运作平台、国内主业投资和资 产管理平台，在业务拓展的渠道上能依托中国信达系统内资源优势，实现业务上的整合及协同，促进各 项业务的发展 注：大公对上述每个指标都设置了1～7分，其中1分代表最差情形，7分代表最佳情形 评级模型所用的数据根据公司提供资料整理 评级历史关键信息 主体 评级 债项名称 债项 评级 评级时间 项目 组 成员 评级 方法和模型 评级 报告 A A A/ 稳定 15 投资 01 AA A 20 20 / 06 / 2 3 曾汉超、张 晗菡 大公信用评级 方法总论 （ V. 2. 1 ） 点击阅读 全文 16 投资 01 AA A 18 信达投 资 MTN001 AA A A A A/ 稳定 18 信达投 资 MTN001 AA A 201 8 / 06/12 李 佳睿、王静 怡、王黎娅 大公信用评级 方法总论 （ V. 1 ） 点击 阅读 全文 A A A/ 稳定 16 投资 01 AAA 201 7 / 06/21 许 栋、吕玉 瓶、卢田 点击 阅读 全文 15 投资 01 AA+ / 稳定 16 投资 01 A A+ 2016/01/14 郑 孝君、马红 点击 阅读 全文 AA+ / 稳定 15 投资 01 AA+ 201 5 / 09/21 郑 孝君、马红 点击 阅读 全文 评级报告声明 为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称 “大公”）出具的本信用评级报告（以下简称“本报告”），兹声明如下： 一 、 除 因本次评级事项构成的委托关系外，评级对象与大公、 大 公控股股东 及其控制的其他机构不存在任何影响本次评级客观性、独立性、公正性、 审慎性 的官方或非官方交易、服务、利益冲突或其他形式的关联关系。 大公评级人员与评级委托方 、 评级对象之间，除因本次评级事项构成的委托 关系外，不存在其他影响评级客观性、独立性、公正性、审慎性的关联关系。 二、大公及评级项目组履行了尽职调查 义务 以及诚信义务，有充分理由保证 所出具本报告遵循了客观、真实、公正、审慎的原则。 三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判 断，评级意见未因评级对象和其他任何组织机构或个人的不当影 响而发生改变。 四、 本报告引用的资料主要由评级对象提供或为已经正式对外公布的信息， 相关信息的合法性、真实性、准确性、完整性均由评级对象 / 发布方负责。大公 对该部分资料的合法性、真实性、准确性、完整性和及时性不作任何明示、暗示 的陈述或担保。 五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或 卖出等投资建议。大公对于本报告所提供信息所导致的任何直接的或者间接的投 资盈亏后果不承担任何责任。 六、本报告债项信用等级在本报告出具之日至存续债券到期兑付日有效，主 体信用等级自本报告出具日起一年内有效，在有效 期限内，大公拥有跟踪评级、 变更等级和公告等级变化的权利。 七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、 出售和发布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。 跟踪评级说明 根据大公承做的信达投资存续债券信用评级的跟踪评级安排，大公对 评级 对 象的经营和财务状况以及履行债务情况进行了信息收集和分析，并结合其外部经 营环境变化等因素，得出跟踪评级结论。 本次 跟踪评级为定期跟踪 。 跟踪债券及募资使用情况 本次跟踪债券概况及募集资金使用情况如下表所示： 表1 本次跟踪债券概况及募集资金使用情况（单位：亿元） 债券简称 发行额度 债券余额 发行期限 募集资金用途 进展情况 15 投资 01 30.00 29.98 1 2015.12.22 ～ 2023.12.22 偿还金融 机构贷款 已按 募集资 金要求使用 16 投资 01 20.00 19.99 2 2016 . 01 .21 ～ 202 4 . 01 .2 1 补充 营运资金 已按 募集资 金要求使用 18 信达投 资 MTN001 20.00 20.00 2018.12.18 ～ 2021.12.18 偿还金融机构借款 已按 募集资 金要求使用 数据来源：根据公司提供资料整理 1 公司于2021年1月29日发布《信达投资有限公司关于“15投资01”转售实施结果公告》，对回售债券 实施转售，转售实施完毕后，注销为转售债券份额20,913张，注销完成后剩余托管数量为29,979，087张。 2 公司于2021年3月26日发布《信达投资有限公司关于“16投资01”转售实施结果公告》，对回售债券 实施转售，转售实施完毕后，注销为转售债券份额11,410张，注销完成后剩余托管数量为19,988,590张。 3 公司2020年末合并报表范围内减少子公司4家，分别为招商财富-招信并购基金专项资产管理计划、上 海和柳投资管理中心（有限合伙）、海南首泰融信股权投资基金合伙企业（有限合伙）和芜湖景瑞投资管 理合伙企业（有限合伙）。 发债主体 信达投资于 2000 年 8 月由 中国信达 、海南建信投资管理股份有限公司（以 下简称“海南建信”）、上海立人投资管理股份有限公司、深圳市建信投资发展 有限公司 （ 以下简称“ 深圳 建信” ） 、北京建信实业股份有限公司（以下简称“北 京建信”）以货币方式共同出资 3 亿元设立，各方持股比例分别为 95.00% 、 1.67% 、 1.67% 、 1.00% 和 0.67% 。 2003 年 ， 北京建信将其所持有的公司股份全部转让给海 南建信 。 2006 年 ， 公司以资本公积 17.00 亿元作为中国信达的转增注册资本， 公司注册资本 增至 20.00 亿元，中国信达持股比例增 至 99.25% 。 2008 年，中国 信达以 2007 年 末的 公司账面净资产价格为基准，从公司其他股东购得剩余股权， 对公司持股比例增至 100.00% 。 截至 20 21 年 3 月末，信达投资注册资本和实收 资本均为 20.00 亿元，为中国信达的全资子公司（ 见 附件 1 - 1 ），公司实际控制 人为中华人民共和国财政部（以下简称“财政部”）。 跟踪期内，公司合并报表范围内子公司减少 4 家 3， 减少 子公司 所涉及行业 主要为项目投资、投资管理等。 截至 2 0 20 年末，公司子公司为 17 家 ，其中， 信 达地产股份有限公司（以下简称“信达地产”，股票代码 600657 .SH ） 和 上海同 达创业投资股份有限公司 为 （ 股票代码 6006 4 7.SH ）为上市公司，持股比例分别 为 5 5.45 % 和 4 0.68 % （见附件 1 - 3 ） 。 根据 信达投资 提供的中国人民银行企业基本信用信息报告，截至 20 2 1 年 5 月 11 日，公司本部未发生过信贷违约事件。截至本报告出具日，公司在公开市 场发行的债券均正常付息。 偿债环境 2020 年，我国经济逐步克服新冠肺炎疫情带来的不利影响，主要指标恢复 性增长，预计在新发展格局下我国经济中长期高质量发展走势不会改变 。 房地产 行业仍面临一定政策风险 和融资压力， 私募投资基金行业规模增长 日渐趋缓 。 （一）宏观环境 2020 年，我国经济逐步克服新冠肺炎疫情带来的不利影响，主要指标恢复 性增长，经济 总量首次突破百 万 亿元，并 成为 全 球唯一 实现经济正增长的主要经 济体 , 预计在新发展格局下我国经济中长期高质量发展走势不会改变。 面对突如其来的新冠肺炎疫情（以下简称“疫情”）和复杂多变的国内外环 境，全国上下统筹推进疫情防控和经济社会发展各项工作，在一系列宏观调控政 策作用下， 2020 年 我国经济运行稳步复苏，并成为全球唯一实现经济正增长的 主要经济体。根据国家统计局初步核算， 2020 年我国国内生产总值（以下简称 “ GDP ”）达到 101.60 万亿元，经济总量首次突破百万亿元大关，按可比价格计 算，同比增长 2.3% 。其中，一季度同比下降 6.8% ，二季度同比增长 3.2% ，三季 度同比增长 4.9% ，四季度同比增长 6.5% 。 2021 年一季度，我国经济复苏进程整 体稳健 ， GDP 同比增 速 高达 18.3% ；环比增长 0.6%; 两年平均增速 5.0% 4。 4 两年平均增速是指以2019年相应同期数为基数，采用几何平均的方法计算的增速。 2021 年，疫情发展 变化以及外部环境的不确定性 仍将对 经济复苏形成一定 制约，但 在科学 精准的 宏观 调控政策支持下 ，预计我国将能够高质量完成《政府 工作报告》中设定的经济增长、就业、物价等预期目标。与此同 时 ，面对后疫情 时代， 党的十九届 五中全会提出 加快构建以“国内大循环为主体、国内国际双循 环相互促进”的新发展格局，这是党中央在全面统筹国内国际两个大局基础上 做 出的重大 部署 ，也将成为“十四五”期间经济转型的重要战略。这种以创新 驱动 发展、激发内需潜力、提升有效供给、扩大高水平对外开放为重点 的 中长期 发展 模式， 同以 扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务的 短期 跨周期模式有 序 结合，将 共同 推动我 国 经济 的高质量 发展 。 （ 二） 行业 环境 房地产行业仍面临一定政策风险 和融资压力， 企业经营业绩逐步呈现两极 分化，领军企业竞争优势也愈 发明显。 房地产行业政策敏感度极高 ， 当政策调整涉及信贷、金融利率、住房结构及 土地时，都会对行业供需产生影响。我国房地产 “房住不炒”的 政策主体基调不 变，且不断被重申，房地产行业始终面临一定的宏观调控等政策风险。融资方面， 2020 年，房地产开发企业到位资金为 193,115 亿元，整体保持高位，但随着调 控政策深入，房地产融资渠道收紧；其中国内贷款 26,676 亿元，同比增长 5.7% ； 利用外资 192 亿元，同比增长 9.3% ；自筹资金 63,377 亿元，同比增长 9.0% ；定 金及预收款 66,547 亿元，同比增长 8.5% ；个人按 揭贷款 29,976 亿元，同比增 长 9.9% 。随着 2020 年 8 月 20 日“三道红线”融资收紧信号的释放，银行贷款、 海外发债、房地产信托等各类房企融资渠道或将适度收紧，未来房企仍将面临一 定的融资压力。 行业格局方面，随着行业成熟度的不断提升，我国房地产企业经营业绩逐步 呈现两极分化，领军企业竞争优势也愈发明显。大型房地产企业在项目选择上， 范围更大，拓展能力更强，为业务发展提供良好的基础；在项目建设上，不仅在 供应链谈判中享有较大议价权和批量采购折扣，同时还可以通过向房屋建筑领域 的延伸有助于进一步降低建安成本，提升产品质 量；在项目销售方面，除了较强 的品牌效应，还有对代理方有更强的议价能力，销售成本更低；此外，大型房地 产企业凭借更强的综合实力及更加良性的业务持续扩张模式，融资能力更强。凭 借对项目选择、建设、销售以及融资方面更强的控制力，大型房企发展的优势将 进一步巩固，反观中小型房企的发展空间则会被不断挤占。从行业集中度来看， 房地产企业销售金额集中度和销售面积集中度逐步提升， 2020 年，品牌房地产 企业业绩规模继续增长，销售金额过千亿的房地产企业数量达到 34 家，同比增 加 3 家。 2021 年 2 月，全国各地陆续提出在试点范围内开展“土地 集中供应” 政策，预计未来 3 ～ 5 年，强者恒强的竞争格局将进一步提升行业集中度，中小 型房企未来发展或将面临着一定的压力。 受疫情发展 变化以及外部环境的不确定性 影响，私募投资基金行业规模增 长日渐趋缓，并呈现出区域分布不均衡、市场优胜劣汰效应明显的特点 。 2 0 20 年 ， 我国金融市场改革不断深化，市场秩序及市场规则不断完 善，资本 市场对外开放力度继续加大，金融行业服务实体经济能力继续提升。 私募投资基 金行业方面， 受 疫情发展 变化以及外部环境的不确定性 影响，私募投资基金行业 规模增长日渐趋缓。截至 20 21 年 4 月 末，在中国证券投资 基金业协会登记的私 募投资基金管理人共计 24,47 9 家， 环比减少 0.22% ；管理基金数量 5105,025 只， 环比增长 2.11% ；管理基金规模 617.79 万亿元，环比增长 3.27% 。 从区域分布来 看，私募基金管理人从注册地分布来看主要集中在上海、深圳、北京、浙江 （除 宁波） 和广东 （除深圳） ，合计占比达 70.08 % 。从基金 类型 来看，存续登记私募 基金 类型主要为私募股权投资基金和私募证券投资基金，基金规模分别为 10.08 万亿元和 4.80 万亿元 。总体来看，私募投资基金行业发展继续放缓，并呈现出 区域分布不均衡、市场优胜劣汰效 应明显的特点。 5 管理基金数量为正在运作的私募基金数量，包括自主发行类基金及顾问管理类基金。 6 管理基金规模为正在运作的私募基金规模，基金规模以季度运行表中填报的期末净资产为准，如相关基 金新设立，暂未更新运行表，则以募集规模为准。 财富创造能力 跟踪期内， 公司各项收入合计继续保持增长，房地产销售收入和投资收益仍 然是公司收入的主要构成。 20 20 年，信达投资以营业收入、投资收益和公允价值变动收益构成的各项 收入同比增长 17.70 % ，主要是公司 的 房地产销售结转所带来收入增加影响 。 表2 2018～2020年公司各项收入合计构成情况（单位：亿元、%） 项目 2020年 2019年 2018年 金额 占比 金额 占比 金额 占比 营业收入 298.26 94.05 2 37.13 88.01 228.92 88. 05 其中：房地产销售收入 241.36 76.11 1 81.55 67.38 174.38 67.07 利息收入 35.57 11.22 2 9.14 10.82 31.48 12.11 基金管理收入 4.21 1.33 5 .18 1.92 5.92 2.28 投资收益 25.22 7.95 2 8.68 10.64 23.74 9.13 其中：长期股权投资收益 8.22 2.59 1 3.80 5.12 13.76 5.29 以公允价值计量 且其变动计入当 期损 益金融资产 17.24 5.44 1 4.62 5.43 9.91 3.81 公允价值变动收益 - 6.35 - 2.00 3 .62 1.34 7.33 2.82 其中：金融资产损益 - 5.68 - 1.79 3 .99 1.48 6.79 2.61 金融负债损益 - 0.68 - 0.21 - 0.37 - 0.14 0.54 0.21 各项收入合计 317.13 100.00 269.43 100.00 259.99 100.00 数据来源：根据公司提供资料整理 从 收入 结 构 来 看， 2020 年， 信达投资 营业收入同比增长 2 5.78 % ， 房地产销 售收入 仍然是 公司营业 收入的主要构成。 尽管 房地产销售收入的毛利率同比下降 0.56 个 百分点至 28.05% ， 但由于 信达 地产销售结转 同比 增加 ， 公司 房地产销售 收入同比增长 32.94 % ， 毛利润为 6 7.71 亿元 ， 仍然是公司第一大收入来源 ；公 司利息收入同比增加 2 2.0 7 % ， 主要来自于 公司 固定 收益类 投资 利息收入增加 。 同期， 受市场环境影响，公司处置资产收益降低， 投资收益同比下降 1 2.06 % ，其 中包括私募基金、信托计划、资管计划等产生的收益以及通过处置股权、股票 等 产生的收益规模继续增长；受 所投资企业 2 020 年盈利大幅下降 影响， 公司长期 股权投资 收益 同比大幅下降 4 0.43 % 。公司公允价值变动收益主要来源于公司所 持有股票及其他金融资产和金融负债的公允价值变动 收 益 ， 同比 显著 下降 275.41 % ， 主要是 所持有股票及其他金融资产的公允价值下降所致。 20 2 1 年 1 ～ 3 月，信达投资营业收入为 24.75 亿元，同比 下降 204.78 % ，主 要 由于 信达 地产销售 结转 同比 下降 所致 ； 同期 ， 公司 投资收益为 13.03 亿元，同 比大幅 增长 171.97 % ， 主要来自债权投资利息收入增加 ； 公允价值变动 损失 1.5 7 亿元， 主要受一 季 度股 市 波动影响 ；以上三 项 收入合 计为 36.21 亿 元，同比大幅 下降 54.68 % 。 （一）房地产开发业务 跟踪期内， 信达地产 拿地面积显著增长， 项目储备仍然较为充足，能够为业 务收入带来一定支持；但另一方面， 受疫情影响， 2 020 年 房地产开发 业务 新开 工面积和销售情况均 进一步 下降 ， 且 项目主要集中在中部地区，区位优势 不足 。 信达投资 房地产开发业务主要依托 信达地产 开展， 产品以普通商品住宅开发 为主，重点围绕首次置业与改善型需求，同时适度开发写字楼和综合体。个人购 房者和机构为公司主力客户群， 故 单一 客户的销售额占 全年销售额的比例较低， 客户群体相对较为分散。 2020 年，公司使用自有资金通过“招 拍 挂”方式获取 三 块地块，占地面积合计 24.59 万平方米，计容建筑面积 44.30 万平方米， 拿地面 积显著增长 2 1.99 万平方米 。 截至 2021 年 3 月末已 付土地出让金 12.35 亿元， 拿地均价 2 , 787.54 元 / 平方米 。 表3 2018～2020年及2021年1～3月信达地产部分业务情况（单位：万平方米、亿元） 项目 2021年1～3月 2020年 2019年 2018年 新开工面积 39.26 78.70 120.14 195.5 7 竣工面积 - 193.67 191.48 216.25 在建面积 3 18.49 2 79.23 3 94.20 4 65.54 合同销售面积 21.54 100.83 134.43 149.07 合同销售金额 39.9 0 172.09 241.09 309.68 合同销售均价 （元/平方米） 18,524 17,067 17,934 20,774 注：2019年与2020年数据为权益口径 数据来源：根据公司提供资料整理 信达地产房地产业务覆盖包括中部地区、长三角地区、珠三角地区以及环渤 海地区在 内的近二十个城市，其中安徽省、浙江省、上海市是目前公司项目分布 较多的区域，公司在安徽省项目所在城市主要包括合肥、芜湖、淮南、马鞍山； 在浙江省项目所在城市主要包括杭州、宁波、嘉兴等。 2 020 年 ， 信达地产新开工 面积显著下降，主要由于 疫情防控 对项目建设进度产生一定 影响 所致 ；竣工面积 1 93.67 万平方米 ，略有增长 。 同时 ，受疫情对商品房销售冲击 、 “稳地价、稳房 价、稳预期”总体目标下因城施策 和 大 部分项目位于三四线城市 的共同 影响 ， 信 达地产 累计合同销售面积和合同销售金额 同比分别 下 降 24.99% 和 28.62% ，合同 销售均价继 续下降 ，且部分项目面临一定销售压力 。 2021 年 1 ～3 月，信达地产 新开工面积 39.26 万平方米，实现销售合同金额 39.90 亿元，合同销售面积 21.54 万平方米。 信达地 产 出租 项目包括商业 、办公楼、商业 办公 和幼儿园等类型，覆 盖区域包括北京、上海、合肥 等省会城市和直辖市，租赁 情况仍然较好 。 截至 2 020 年末， 信达地 产平均出租率 为 8 9.02 % ，出租均价为 5 00.71 元 / 平方 米， 可出租 面积 3 5.94 万平方米 ， 已出租面积 3 1.99 万平方米 ， 全年 累计实现合同租金 1.60 亿元 。 信达地产 在建项目 主要集中在中部省会和三四线城市 ， 仍面临一定的去库存 压力。 截至 20 20 年末，信达地产在建 房地产开发项目共计 2 6 个 ， 项目布局 仍 以 中部地区为主， 包括合肥、芜湖、淮南、马鞍山，中部地区项目 建筑面积合计占 比 近 6 0% 。 2 020 年 ，信达地产新增 天津 在建项目， 太原 、 铜陵 、 深圳 、 琼海 等 地 区的在建项目已完工 。 截至2021年3月末，信达地产 在建房地产开发项目共计 28个，总在建面积318.49万平方米。 表4 截至2020年末信达地产在建及储备项目区域布局（单位：万平米，%） 区域 建筑面积 占比 主要城市 在建项目 中部地区 162.72 58.27 合肥、芜湖、淮南、马鞍山 珠三角地区 29.18 10.45 广州、佛山 长三角地区 38.34 13.73 嘉兴、上海、杭州 东北地区 11.95 4.28 阜新 西北地区 7.93 2.84 乌鲁木齐、重庆 环渤海地区 29.11 10.43 天津、青岛 小计 279.23 100.00 - 储备项目 中部地区 156.71 69.35 合肥、马鞍山、芜湖、淮南、铜陵 珠三角地区 12.45 5.51 广州 长三角地区 3.53 1.56 上海、宁波 东北地区 18.77 8.31 阜新 西北地区 6.45 2.85 乌鲁木齐 其他地区 5.90 2.61 海口 环渤海地区 22.15 9.80 胶州 小计 225.97 100.00 - 数据来源：根据信达地产2020年年度报告（A股）整理 信达地产项目储备仍然较为充足， 但区位优势稍逊 。 截至 20 20 年末， 信达 地产 储备 项目 共计 2 1 个 ，项目仍 主要布局在中部地区 ，占比近 7 0 % 。 2 020 年 ， 信 达地产 在 合肥 、 天津 、 淮南和马鞍山 的储备项目已开工。 截至2021年3月末， 信 达地产 储备 项目合计19个，土地储备面积总计104.98万平方米，土地储备规 划计容建筑面积总计195.66万平方米。 （二）对外投资业务 公司 以债权投资为主的 投资业务规模 稳定 ； 公司投资行业仍以房地产业为 主，且投资业务 行业集中度和 客户集中度仍处于较高水平，不利于分散风险 。 信达投资的投资业务 依托于 中国信达的不良资产经营 主 业， 以房地产金融、 企业兼并重组等为 主 要 业务重点 ， 投资资金来源主要为公司自有资金、未分配利 润等留存收益以及中国信达资金支持等，投资方式包括 债 权投资、 股权 投资以及 资本市场投资 等 。 表5 2018～2020年末及2021年3月末公司投资业务规模情况(单位：亿元、%） 项目 2021年3月末 2020年末 2019年末 2018年末 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 债权投资 412.15 74.66 399.69 73.63 395.88 72.25 410.95 73.58 股权投资 72.17 13.07 74.17 13.66 82.03 14.97 73.15 13.10 股票投资 67.71 12.27 68.98 12.71 70.00 12.78 74.37 13.3 2 合计 552.03 100.00 542.84 100.00 547.91 100.00 558.47 100.00 数据来源：根据公司提供资料整理 跟踪期内， 信达投资的投资业务规模 稳定 ， 投资结构 仍以债权投资为主 。 公 司 债权投资业务 主要通过本部相关业务部门以及控股子公司 深圳建信、海南建信、 金博大 以财产型信托或成立结构化主体等方式开展 ，形成资金拆借 ， 截至 2021 年 3 月末，公司实现债权投资收益 9.53 亿元，其中 利息收入为 7.43 亿元，为公 司债权投资的主要收益来源。 公司 主要依托中国信达集团内不良 资产项目资源 进 行股权投资 ，通过设立并购基金或直接引入并购基金参与中国信达及其分公司项 目并购重组，投资期限 3 ～ 6 年不等。资本市场 投资 方面， 公司 通过定增、 VC/PE 平台基金、夹层投资等方式 ，拓展上市公司定向增发和股票投资业务、拓宽公司 资本市场业务，重点围绕 高端智能制造、新能源、环保、大健康产业，公司定向 增发及股票投资业务一般锁定期为 1 年，锁定期满后将根据市场情况择机退出， 2021 年 1 ～ 3 月，公司实现定向股票投资收益 0.03 亿元，均为股票交易收益。 信达投资的投资项目涉及行业仍以房地产业为主，行业集中度仍然较高， 不 利于分 散行业 风险 。截至 20 21 年 3 月末，公司房地产业项目投资金额在投资余 额合计的占比为 71.05% 。 表6 2018～2020年末及2021年3月末公司投资项目行业分布情况（单位：亿元、%） 项目 2021年3月末 2020年末 2019年末 2018年末 金额 金额 金额 占比 金额 占比 金额 占比 房地产业 392.20 71.05 382.13 70.39 376.89 68.79 391.50 70.10 信息技术业 40.08 7.26 40.08 7.38 40. 08 7.31 40.03 7.17 环保产业 26.83 4.86 26.83 4.94 30.05 5.48 29.22 5.23 水务行业 25.72 4.66 25.72 4.74 25.72 4.69 25.72 4.61 制造业 18.26 3.31 14.76 2.72 15.75 2.88 16.76 3.00 金融业 16.44 2.98 17.51 3.23 16.91 3.09 7.23 1.29 文化传媒业 13.39 2.43 13. 39 2.47 13.86 2.53 13.46 2.41 其他 8.64 1.56 11.75 2.16 12.08 2.20 16.77 3.00 服装业 7.87 1.43 8.07 1.49 13.96 2.55 14.57 2.61 农副食品加工业 2.60 0.47 2.60 0.48 2.60 0.48 3.19 0.57 合计 552.03 100.00 542.84 100.00 547.91 100.00 558.47 100.00 数据来源：根据公司提供资料整理 由于信达投资坚持大客户战略，公司投资业务 的 客户集中度 仍 处于较高水平。 截至 20 2 1 年 3 月 末，公司投资业务前十大客户投资规模为 317.95 亿元， 以债权 投资为主， 占 投资余额合计 之 比为 57.60 % ， 同比小幅下降 1 .85 个百分点 。 公司 前 十大客户仍以 房 地产 企业 为主， 且 投资规模合计为 2 16.05 亿元 ， 占 前十大客 户投资规模合计为 6 7.95 % ，同比小幅增加 0 .49 个百分点 。 截至 20 2 1 年 3 月末 ， 公司针对前十大客户的投资期限有所拉长，由 2 020 年 3 月 末的 2 ～ 5 年 不等拉长 至 3 ～ 6 年不等 。 表7 截至2021年3月末公司投资业务前十大客户情况（单位：亿元、%） 客户名称 所属行业 投资规模 占投资业务 余额之比 投资期限 抵质押情况 客户一 房地产 71.93 13.03 3 ～ 5 年 房产抵押、股权质押 客户二 房地产 41.66 7.55 3 ～ 6 年 土地抵押、股权质押 客户三 房地产 36.73 6.65 5 年 土地抵押、股权质押 客户四 信息技术 35.58 6.45 3 年以上 - 客户五 房地产 30.73 5.57 3 ～ 5 年 - 客户六 环保 25.83 4.68 3 年 股 权质押 客户七 水务 25.72 4.66 3 年以上 - 客户八 房地产 20.00 3.62 3 年以上 股权质押 客户九 房地产 15.00 2.72 5 年 土地抵押、股权质押 客户十 汽车制造业 14.76 2.67 3 年以上 - 合计 - 317.95 57.60 - - 数据来源：根据公司提供资料整理 偿债来源与负债平衡 （ 一） 偿债 来源 跟踪 期 内 ，公司 融资渠道 仍然较为畅通 和多样 ，债务融资能力 仍 较强 ，且 能 继续 依托中国信达资源优势， 促进各项业务发展； 但另一方面， 受资产减值损失 增长 所影响， 公司 盈利能力 有所下降 ， 受 限资产 和 债务负担 均 继续增加， 存在一 定的偿债压力， 且 对外担保规模 有所上升 ， 或有负债风险 有所 上升 。 1 、 盈利 受资产减值损失增长所影响， 公司 净利润 水平和 总资产收益率均 继续 下降 ， 盈利能力 进一步 下降 。 2020 年， 受信达地产销售成本结转增加所致，信达投资以房地产销售成本 为主的营业成本同比增长 3 3.62 % 。公司期间费用 以财务费用为主 ， 得益于财务 成本的降低，期间费用和期间费用率 同比 分别 下降 2 .74 % 和 5 .09 个百分点 。 同 期，公司资产减值损失同比大幅增长 1 52.18 % ，主要是信达地产 房地产 项目 所产 生的 1 1.71 亿元 存货趺价准备所致 ； 公司 信用减值转为损失，主要由于债 权 投资 业务产生 ； 受 此影响 净利润同比 下降 23.44 % 。 同期 ， 公司总资产收益率和净资产 收益率 同比 分别 减少 0 .59 和 3.68 个百分点 ， 盈利能力 继续 下降 。 表8 2018～2020年及2021年1～3月公司盈利情况（单位：亿元、%） 项目 2021年1～3月 2020年 2019年 2018年 营业收入 24.75 298.26 237.13 228.92 营业总成本 25.70 251.51 204.76 197.53 其中：营业成本 12.21 185.42 138.77 125.07 期间费用 13.13 51.73 53.19 50.89 其中：销售费用 0.52 4.09 4.31 4.09 管理费用 3.23 15.88 15.15 15.11 财务费用 9.38 31.76 33.72 31.68 资产减值损失 4.75 12.13 4.81 0.28 信用减值损失 0.12 4. 36 - 0.33 - 0.23 净利润 8.50 34.23 44.71 48.61 期间费用率 53.06 17.34 22.43 22.23 总资产收益率 0.52 2.12 2.70 3.27 净资产收益率 2.33 9.92 13.60 18.07 注：2021年1～3月总资产收益率和净资产收益率未经年化 数据来源：根据公司提供资料整理 202 1 年 1 ～ 3 月，信达投资营业成本同比增长 38.34 % ，主要是信达地产销售 成本结 转增加所致，虽净利润同 比大幅 增长 96.36 % ，但由于公司总资产规模及 净资产规模继续增长，未经年化总资产收益率及净资产收益率 同比 分别下降 0 .02 个百分点和 0 .31 个百分点 。 2、现金流 公司投资活动产生的现金流量净额正向 大幅 增长 ，经营性现金流净流入规 模有所下降，经营性现金流对利息支出和流动负债的 保障能力 较弱。 2020 年 ，信达投资 经营活动产生的现金流净额同比 下降 44.55% ，主要为 收 到其他与经营活动有关的现金流入减少所致； 公司投资活动产生的现金流量净额 同比正向增长 144.67% ，主要系公司年内收回投资规模大于 新增投资规模所致。 受经营性现金流入下降影响，公司经营性现金流对利息支出和流动负债的 保障能 力 减弱。 202 1 年 1 ～ 3 月，公司经营活动产生的现金流净额同比上升 11.43% ，主 要原因为销售商品、提供劳务收到的现金增加所致。 表9 2018～2020年及2021年1～3月公司现金流情况（单位：亿元、%） 项目 2021年1～3月 2020年 2019年 2018年 经营性净现金流 4.51 91.82 165.59 24.05 投资性净现金流 5.01 42.05 - 94.14 55.93 经营性净现金流利息保障倍数（倍） - 1.16 1.71 0.26 经营性净现金流 / 流动负债 0.66 12.46 21.19 3.62 数据来源：根据公司提供资料整理 3、债务收入 公司筹资性净现金流 有所 增加 ， 融资渠道 仍然较为畅通 ，可使用授信额度仍 然较为充足。（未完）  |