[中报]华夏幸福:华夏幸福2021年半年度报告
原标题:华夏幸福:华夏幸福2021年半年度报告 公司代码：600340 公司简称：华夏幸福 华夏幸福基业股份有限公司 2021年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证 半 年度报告内容的真实、准确、完 整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司 全体董事出席 董事会会议。 三、 本半年度报告 未经审计 。 四、 公司负责人 王文学 、主管会计工作负责人 吴中兵 及会计机构负责人（会计主管人员） 袁静 声 明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会 决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本报告期内无半年度利润分配预案或公积金转增股本预案。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者 及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资 者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 1、公司正在省市政府专班指导下、债委会监督下推动公司整体脱困方案，以妥善解决金融 债务问题化解相关风险。脱困方案的实施对于财务报表的具体影响需在脱困方案公布和实施后方 可确认。 2、中兴财光华会计师事务所对公司2020年度财务报表出具了包含与持续经营相关的重大不 确定性段的无保留意见审计报告。截至2021年6月30日，所有可能导致对华夏幸福公司持续经营 能力产生重大疑虑的重大不确定性情况依然存在。 3、相关描述，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”，以及“第六 节重要事项”中“上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况”部分的内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ................................ ................................ ................................ ..................... 5 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ..................... 6 第三节 管理层讨论与分析 ................................ ................................ ................................ 9 第四节 公司治理 ................................ ................................ ................................ ............ 46 第五节 环境与社会责任 ................................ ................................ ................................ . 48 第六节 重要事项 ................................ ................................ ................................ ............ 59 第七节 股份变动及股东情况 ................................ ................................ .......................... 68 第八节 优先股相关情况 ................................ ................................ ................................ . 72 第九节 债券相关情况 ................................ ................................ ................................ ..... 73 第十节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ............ 84 备查文件目录 经法定代表人王文学、主管会计工作负责人吴中兵、会计机构负责人 袁静签名并盖章的财务报表 报告期内在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》、《证 券时报》报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿 第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 华夏幸福、公司 指 华夏幸福基业股份有限公司 华夏控股 指 华夏幸福基业控股股份公司,为公司控股股东 鼎基资本 指 鼎基资本管理有限公司，为华夏控股一致行动人 东方银联 指 北京东方银联投资管理有限公司，为华夏控股一致行动人 平安资管 指 平安资产管理有限责任公司 平安人寿 指 中国平安人寿保险股份有限公司，为华夏幸福持股5%以上股 东，与平安资管系一致行动人 京御地产 指 公司下属全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司 九通投资 指 公司下设二级子公司，京御地产全资子公司，九通基业投资有 限公司 三浦威特 指 公司下设三级子公司，九通投资全资子公司，三浦威特园区建 设发展有限公司 PPP模式 指 Public-Private-Partnership，政府和社会资本合作模式 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 华夏幸福基业股份有限公司 公司的中文简称 华夏幸福 公司的外文名称 CHINA FORTUNE LAND DEVELOPMENT CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 CFLD 公司的法定代表人 王文学 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 林成红 联系地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座9层 电话 010-59115198 传真 010-59115196 电子信箱 [email protected] 三、 基本情况变更简介 公司注册地址 河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号 公司注册地址的历史变更情况 065500 公司办公地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座9层 公司办公地址的邮政编码 100027 公司网址 http://www.cfldcn.com 电子信箱 [email protected] 报告期内变更情况查询索引 无 四、 信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn 公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 华夏幸福 600340 ST国祥 六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 本报告期 （1－6月） 上年同期 本报告期比上 年同期增减(%) 营业收入 21,067,967,210.73 37,371,903,949.74 -43.63 归属于上市公司股东的净利润 -9,479,907,306.78 6,062,380,149.96 -256.37 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 -9,520,273,224.43 5,927,922,952.76 -260.60 经营活动产生的现金流量净额 -4,767,005,081.47 -18,540,338,070.61 不适用 本报告期末 上年度末 本报告期末比 上年度末增减 (%) 归属于上市公司股东的净资产 52,638,863,117.58 61,980,029,482.40 -15.07 总资产 474,583,737,073.34 488,762,358,827.10 -2.90 (二) 主要财务指标 主要财务指标 本报告期 （1－6月） 上年同期 本报告期比上年同期 增减(%) 基本每股收益（元／股） -2.62 2.01 -230.35 稀释每股收益（元／股） -2.62 2.00 -231.00 扣除非经常性损益后的基本每股收 益（元／股） -2.63 1.96 -234.18 加权平均净资产收益率（%） -25.21 13.08 减少38.29个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净 资产收益率（%） -25.31 12.78 减少38.09个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东 的净利润中永续债等其他权益工具的股利或利息。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 金额 附注（如适用） 非流动资产处置损益 40,305,694.15 越权审批，或无正式批准文件，或 偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公 司正常经营业务密切相关，符合国 家政策规定、按照一定标准定额或 定量持续享受的政府补助除外 50,198,594.59 计入当期损益的对非金融企业收取 的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营 企业的投资成本小于取得投资时应 享有被投资单位可辨认净资产公允 价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 17,797,047.22 因不可抗力因素，如遭受自然灾害 而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支 出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超 过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司 期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事 项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效 套期保值业务外，持有交易性金融 资产、衍生金融资产、交易性金融 负债、衍生金融负债产生的公允价 值变动损益，以及处置交易性金融 资产、衍生金融资产、交易性金融 负债、衍生金融负债和其他债权投 资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合 同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的 投资性房地产公允价值变动产生的 损益 1,366,995.49 根据税收、会计等法律、法规的要 求对当期损益进行一次性调整对当 期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入 和支出 -187,978,067.61 其他符合非经常性损益定义的损益 项目 长期股权投资处置损益 133,657,726.93 少数股东权益影响额 -4,185,842.29 所得税影响额 -10,796,230.83 合计 40,365,917.65 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司所属行业情况回顾 1 、产业新城及相关业务行业情况 （ 1 ）产业新城 1) 产业新城是城镇化的重要载体 城市群是新型城镇化主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞 争合作的重要平台。都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中 心、以 1 小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。 产业新城作为都市圈内 的节点城市和微中心，将是城市群内城市间有机链接和协同发展 的坚实基础，并将是未来新增人口的集中承载地，区域一体化规划和政策的承接地，以及基 础设施和公共服务一体化的载体。依托都市圈布局的产业新城，在城市规划、产业规划、城 市建设、产业集群打造、城市运营、民生改善等方面提供综合一体化解决方案服务，是区域 经济发展、产业调整和升级的重要载体和工具。 2 ）产业新城向高质量发展迈进 由于疫情等因素的冲击，产业新城由过去的高速发展向高质量发展转变。从全行业来看， 产业投资更加重视全生命周期的园区生态服务，从而要求产业新城运营商能够提供更优质的 产业发展环境、更优质的综合服务。产业新城运营商在服务质量上的竞争，不仅利于提升入 驻企业的能级，也利于企业伴随产业新城共同成长，为产业新城发展带来新机遇。 随着产业新城领域分化加剧，运营商运营管理能力的不断提升，盈利模式的不断创新， 行业也正呈现出新的发展面貌。 2021 年上半年，首批 9 单基础设施公募 REITs 上市，显示 出金融资本对产业新城运营价值的认可，丰富了产业新城的融资渠道，给产业新城描绘出通 过公募 REITs “ 融资 - 建设 - 运营 - 退出 ” 的新型轻资产发展路径。 经过多年耕耘，产业新城行业中涌现出华夏幸福的固安、嘉善、武陟、舒城、溧水产业 新城等一批成熟项目，行业参与主体愈发多元，市场关注度越来越高，助力中国城镇化发展 和区域经济转型升级。 （ 2 ） 房地产开发 在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局角度出发，全面、精准把控全 国房地产市场，并针对市场过热的城市 适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期 目标落到实处。 2021 年上半年，以严打经营贷为主、调升房贷利率为辅，信贷资金管控全面 趋紧；西安、合肥等城市升级调控并下沉到县市，上海连番加码；多城集中供地以期平抑地 价，上海、武汉试行新房集中供应以稳预期；中央与地方政策中对于租赁住房市场的支持有 所倾斜，主要为了解决大城市商品房市场之外租赁人群的住房问题，完善对房地产市场的管 理机制；此外， 4 月 30 日政治局会 议，首提防止以学区房等名义炒作房价。一系列组合措 施，有力地将房地产引导至合理发展轨道上。 1 ） 2021 年上半年 房地产行业开发状况 2021 年 1 - 6 月份，全国房地产开发投资 72179 亿元，同比增长 15.0% ；比 2019 年 1 - 6 月份增长 17.2% ，两年平均增长 8.2% 。其中，住宅投资 54244 亿元，增长 17.0% 。 分地区来看，东部地区房地产开发投资 38544 亿元，同比增长 13.6% ；中部地区投资 15053 亿元，增长 22.7% ；西部地区投资 15981 亿元，增长 12.2% ；东北地区投资 2601 亿元， 增长 11.8% 。 房地产开发企业房屋施工面积 873251 万平方米，同比增长 10.2% 。其中，住宅施工面 积 617480 万平方米 ，增长 10.5% 。房屋新开工面积 101288 万平方米，增长 3.8% 。其中，住 宅新开工面积 75515 万平方米，增长 5.5% 。房屋竣工面积 36481 万平方米，增长 25.7% 。其 中，住宅竣工面积 26254 万平方米，增长 27.0% 。 房地产开发企业土地购置面积 7021 万平方米，同比下降 11.8% ；土地成交价款 3808 亿 元，下降 5.7% 。 2)2021 年上半年房地产行业资金情况 2021 年 1 - 6 月份，房地产开发企业到位资金 102898 亿元，同比增长 23.5% ；比 2019 年 1 - 6 月份增长 21.1% ，两年平均增长 10.0 % 。其中，国内贷款 13465 亿元，下降 2.4% ；利用 外资 42 亿元，下降 9.1% ；自筹资金 30153 亿元，增长 11.9% ；定金及预收款 39625 亿元， 增长 49.7% ；个人按揭贷款 16355 亿元，增长 23.9% 。 2 、商业地产及相关业务行业情况 1 ） 商业地产尚未完全摆脱疫情影响，租金整体微降 从商业租赁市场表现来看， 2021 年上半年，我国主要商业街商铺租金水平整体下跌， 但跌幅较 2020 年下半年收窄，重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止跌回升。其中， 由全国重点城市 100 条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（ 百街）商铺平均租金为 24.90 元 / 平方米·天，环比下跌 0.24% ；由 100 个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百 大购物中心（百 MALL ）商铺平均租金为 26.84 元 / 平方米·天，环比上涨 0.31% 。 从写字楼租赁市场表现来看，国内经济保持稳定恢复态势，写字楼市场需求继续有序释 放，新增供应加速入市，租金基本保持平稳微降。根据全国 15 个重点城市主要商圈写字楼 租赁样本的调查数据， 2021 年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为 4.75 元 / 平方米 / 天，环比稳中微跌 0.10% 。从商圈来看，二季度写字楼租金环比上涨 的商圈占 45.0% ， 租金环比下跌的商圈占 50.0% ， 5.0% 的商圈租金环比持平。 2 ）轻资产及数字化成为企业运营转型的重要方向 随着存量市场竞争日趋激烈，高效率、高回报轻资产运营模式逐渐受到重视。商业地产 企业的轻资产化实质是企业从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益。轻资产运营模式不 以拥有土地资产为核心，而是重视运营管理服务带来的收入增长。轻资产模式已经成为商业 地产头部企业储备优质项目、实现规模扩张的重要途径。未来，轻资产运营将成为行业趋势， 将会有更多的开发商剥离商业运营服务业务板块独立上市，在积极拓宽融资 渠道、扩张业务 规模的同时，接受市场的监督，更快独立成长。商业地产正在成为零售、办公领域科技创新 的孵化载体，企业主动承接数字技术将极大提高运营效率，带来运营模式的不断革新。 （二）公司所从事的主要业务、经营模式说明 公司业务分为产业新城及相关业务和商业地产及相关业务两大板块。报告期内，公司 通过开展产业新城及相关业务，对委托区域进行整体规划，完善区域基础设施、公共设施 建设，通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入，提升区域价值，创 造第三产业消费需求，为所在园区提供更好的居住环境，服务产业人口，提升区域粘性； 公司在继续做强原有主业的基础上，开拓新模式、新领域与新地域，在商业综合体、公共 住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域开展布局工作。具体如下： 1、产业新城及相关业务 公司是中国领先的产业新城运营商，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一 体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP 模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合 价值。 （1）产业新城 公司产业新城业务模式为开发性PPP模式。开发性PPP模式是以实现区域高质量可持 续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、 公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责 任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。与传统的项目性PPP提供单个项目或类似项 目打捆服务不同，开发性PPP模式提供的是以一定区域范围内产业开发服务为核心，综合 基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，更多的是招商引资、产业孵化、 产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。 1）模式特点 开发性PPP第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。开发性PPP内各类 服务设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系， 有密切的逻辑关系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人才（即“三高”）。 推动区域高质量发展，不仅需要为高端产业、高端技术和高端人才提供完善的高端医疗、教 育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要为他们量身打造一个完整的包括外在的城 市形象、城市环境和内在的城市文化、城市品位的高品质新城区。因此开发性PPP是一个以 满足“人才”的生产生活和发展需要的，以高质量发展为目标的，具有组合效应和联合经济 的综合开发过程。 开发性PPP第二个特点是不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底的“自我造血”。 开发性PPP模式是通过引入“三高”在合作区域内创造更多新增财政收入，实现合作区域内 部的财政收支平衡。传统的PPP项目，政府需要用现有的地方财政收入的一部分来支付PPP 的服务费用。开发性PPP由于具有“自我造血”的机能，则是以合作区域未来新增财政收入 作为社会资本的回报来源，财政有增量，社会资本才能有回报。在这一模式下，地方政府不 仅没有增加现有财政的支出责任，不需要政府的投资，不用政府担保和兜底，相反合作区域 新增加的财政收入除去支付开发性PPP服务费用后的结余，还增强了地方政府年度财政的 支出能力，有利于地方政府整体财政收支更加健康平衡。 开发性PPP第三个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。 区域的高质量发展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制 度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补， 既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了政府的职能转变，形成了激励相容。 对地方政府来说，社会资本的投资不需要政府的担保兜底，激励了政府积极主动优化营商环 境和服务水平，让社会资本无后顾之忧。而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目 标，必须千方百计地发展高端产业和实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入， 满足政府的支付能力才能得到回报。根据政府与公司的协议约定，合作期限届满，合作区域 内产生的地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金足以支付协议约定的服务费用，政 府应当足额支付且不受协议期限限制，但如果合作期限届满时，地方留存收入应纳入财政支 出管理的资金及时支付公司后仍不足支付服务费用的，公司同意放弃该部分费用，政府该部 分支付责任将被免除。因此，为不断增厚地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金， 公司必须打造高水准的运营团队，千方百计地引入高端技术、高端产业、高端人才，真正发 展实体经济，源源不断地创造越来越多的财政收入。 开发性PPP第四个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。 开发性PPP从开始投入到最终协议的履行完毕，整个过程当中十几年甚至几十年的时间都 一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期的回报。开发性PPP长期运 营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织， 而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则由社会资本负责，有利于社会资 本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建 设和吸引力打造，同时也可以更高效地为所有合作的地方政府提供更多有针对性和区域特 色的高品质开发性PPP服务。 2）运作机制 在“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作机制下，华夏幸福与 地方政府各司其职，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实 施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体，接受合 作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包 括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运 营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。其中，产业发展服务是公司产业新 城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城 市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。 在开发性PPP模式下，公司通过上述一体化综合解决方案为区域创造了价值，促进了 区域财政、经济可持续发展，同时也推动了公司业务业绩的快速增长。华夏幸福与地方政 府成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+1>2”的效果。 3）盈利模式 公司产业新城业务盈利模式一般包括以下内容： ①就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用 包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计算； ②就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土 地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本 的15%计算； ③就公司提供的基础设施建设、公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费 用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计 算； ④就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发 展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算（不含销 售配套类住宅项目）； ⑤就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府 付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确 定，最终以第三方中介机构审计报告为准。 上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规划与 咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间进行结 算。 4）收费来源 本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”原则，地方政府承诺将合 作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留 存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金 来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生 的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动新产生的各类政府性收入，主要 包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收 入、专项收入和专项基金。 产业新城开发业务承担着县域经济转型及城市竞争力提升的重任，能有效帮助地方政 府尤其是县域政府提升城市综合实力，受到各地政府的广泛欢迎，市场前景广阔，增长潜 力可期。 （2）园区配套住宅业务 公司基于产业新城模式，围绕都市圈发展园区配套住宅业务，形成“孔雀城”住宅品 牌。孔雀城以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命， 致力于打造“健康住区、安心住区、活力住区”。 孔雀城一直践行“宜居住区引领者”的发展战略，秉承与产业新城联动的先天优势， 深耕区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人、品质优良、超 值服务”宜居住区六维价值；在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，累计打造 超过50座具备“美好生活体系”的宜居住区，八达岭孔雀城、永定河孔雀城连续获得“亚 洲宜居住区奖”、“全球人居环境示范区大奖”等奖项。 2 、 商业地产及相关业务 商业地产及相关业务以“新模式、新领域、新地域”作为战略牵引，布局以商办综合体 为主的商业地产领域，积极探索以康养事业、科学社区、公共住房等为主的新型不动产领域， 将通过产业导入、片区整体开发、TOD、代建代运营多种创新模式撬动并获取优质项目资源， 以“五大核心都市圈、八大重点城市”作为重点布局区域，加速开拓轻资产运营模式，完善 公司业务结构。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 （一）围绕核心都市圈，战略选址布局能力突出 当前，都市圈成为区域发展战略重要一环，是未来一段时期中国城镇化的主要形态。加 快发展和培育都市圈，是区域经济一体化的切入点和突破口。公司围绕核心都市圈的战略选 址布局能力已经成为华夏幸福产业新城的护城河。 （二）产业新城开发性PPP模式先进 公司秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创 新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作模式，在国内率先采 用开发性PPP模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作，打造“产业高度聚集、城市 功能完善、生态环境优美”的产业新城，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配 套建设、产业发展、城市运营六大领域，为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方 案，为政府与企业合作开展PPP模式开发产业新城提供了优秀范例，创造出“1+1>2”的效 果。 （三）产业发展能力持续升级 产业是经济增长的动力之源，更是产业新城的立根之本。公司坚持“产业发展龙头化” 策略，聚焦新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天等十大重点产业，通过龙头引领产 业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借公司专业化的产业发展团队，从产 业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提 供产业升级的全流程综合解决方案，打造产业集群。基于多年产业招商经验，结合人工智能 算法应用的华夏幸福产业大数据平台首次向外界展示，平台已覆盖企业9,400万家、园区 6,200个、录入数据13.2亿条，可针对不同客群不同应用场景，为企业投资选址和区域产 业发展提供高效服务。公司产业发展能力持续升级，作为产业新城业务的重要组成部分，得 到各级政府广泛认可和赞誉，有效推动公司整体业务发展。 （四）“三新战略”注入业务发展新活力 报告期内，已落地商办项目充分体现了“开拓新模式、新领域、新地域”的价值，项目 和操盘团队得到了市场和行业认可。受流动性危机影响，重资产投资暂缓后，公司商业地产 及相关业务团队持续提升轻资产输出能力，在前期策划定位，商业、写字楼咨询，代建阶段 设计管理、工程管理，代运营阶段招商管理、运营管理等多方面具有全程一体化的操盘经验 和优势。团队充分利用过往操盘经验的优势以及核心都市圈战略布局优势，持续跟进北京、 广州、西安等地多个项目的轻资产输出项目。 三、经营情况的讨论与分析 （一）上半年经营情况 受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，特别是2020年年底至2021 年3月北京、河北新一轮疫情的影响，以及公司流动性自2020年第四季度出现的阶段性紧 张，公司融资业务受到较大影响，公司产业新城及相关业务、商业地产及相关业务的正常开 展均受到一定影响。为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司正在积极协调各方 商讨多种方式解决当前问题。目前在地方政府的指导和支持下公司正在尽快开展综合性的风 险化解方案制定工作。同时，金融机构债权人委员会也在积极协调推进公司债务展期事宜， 为综合化解方案的制定和执行争取必要的时间。 报告期内，公司实现营业收入210.68亿元，较上年同期下降43.63%；实现归属于上市 公司股东的净利润-94.80亿元，较上年同期下降256.37%。报告期内，公司实现销售额139.68 亿元，较上年同期下降66.69%。 （二）下半年经营计划 1、产业新城及相关业务 （1）产业新城业务 产业新城业务下半年持续坚持以“保阵地、保稳定、保平衡”为原则，推动经营逐步 进入有序状态。 ①保阵地，区域分类施策 对区域进行分类管理，精准施策，坚守产业新城阵地，坚持产业新城开发。 ②保稳定，保农民工稳定，保安置房交付，保风险可控 确保农民工工资支付，有序兑付商票及工程款，保障在建安置房交房，保证风险可 控，坚决维护社会稳定大局。 ③保平衡，保现金流平衡，加强轻资产招商 严格落实区域封闭管理方案，持续推进区域自平衡。最大化、市场化供应住宅用地， 全力推动产业新城经营性回款，坚决推进轻资产招商及项目落地，全面降费增效，贡献现 金流。 （2）园区配套住宅业务 ①坚持项目封闭管理，以项目为单元资金封闭运行，确保风险隔离 以项目为单元，通过资金封闭管理，本项目回款优先用于本项目的投资及支出，封闭 运行，确保项目运营安全，防止风险传导。 ②坚持“保业主交房”为第一要务，确保项目按计划交付 全力推动项目复工复产，协同供应商单位，保障项目工程进度，提升项目工程品质， 确保项目按计划高品质交付。 ③加快项目销售，提升销售回款 积极推动项目品牌推广和宣传，拓宽销售渠道，不断提升项目销售流速和去化率，提 升销售回款。 ④加大力度盘活存量项目，快速回笼资金。 2、商业地产及相关业务 2021年下半年，对于已落地项目，公司将尽快完成项目盘活，形成销售回款；对于新 项目，将以拓展轻资产模式为主。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预 计未来会有重大影响的事项 √适用 □不适用 受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，特别是2020年年底至 2021年3月北京、河北新一轮疫情的影响，以及公司流动性自2020年第四季度出现的阶 段性紧张，公司融资业务受到较大影响，公司产业新城及相关业务、商业地产及相关业务 的正常开展均受到一定影响。截至报告期末，公司累计未能如期偿还债务本息合计691.66 亿元，公司正在与上述逾期涉及的金融机构积极协调展期相关事宜。 为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司正在积极协调各方商讨多种方式 解决当前问题。目前在地方政府的指导和支持下公司正在尽快开展综合性的风险化解方案 制定工作。同时，金融机构债权人委员会也在积极协调推进公司债务展期事宜，为综合化 解方案的制定和执行争取必要的时间。 公司将坚决恪守诚信经营理念，积极解决当前问题，落实主体经营责任。以“不逃废 债”为基本前提，按照市场化、法治化、公平公正、分类施策的原则，稳妥化解华夏幸福 债务风险，保障公司生产经营正常有序开展，依法维护债权人合法权益。 四、报告期内主要经营情况 （一）公司业务板块具体进展回顾 1、产业新城及相关业务进展 （1）产业新城业务 1）国内区域 报告期内，在整体经营战略要求下，公司继续按照各园区的经济发展定位，结合自有资 源和渠道，聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创 意等10大产业，多种形式并举，推动各园区有序经营与“轻资产”招商。在固安、大厂、 怀来等京津冀都市圈区域继续保持稳健发展的基础上，持续加强长三角、粤港澳等都市圈产 业发展工作。其中，溧水区域作为长三角都市圈、环南京区域的核心，标杆示范效应显著。 报告期内公司在各区域共新增包括签约国科赛赋河北医药技术有限公司、广东金马游乐股份 有限公司、中山市天宙电子科技有限公司等32家入园企业，新增签约投资额129.97亿元。 报告期内，各区域新增入园企业数量及新增签约投资额具体如下： 都市圈 区域 主导产业 新增入园 企业数量 签约投资额 （亿元） 合计 / 32 129.97 京津冀都市圈 小计 / 17 49.84 京津冀都市圈 固安 科创产业、电子信息、航空航天、生命健康、临 空服务、文体康养、现代农业 10 38.46 京津冀都市圈 大厂 影视文化、总部商务、人工智能 1 - 京津冀都市圈 香河 机器人本体、系统集成、核心零部件及服务机器 人 4 0.18 京津冀都市圈 文安 新能源汽车及零部件、能源装备、智能制造装备 1 1.2 京津冀都市圈 永清 智能制造装备、航空 1 10 长三角都市圈 小计 / 5 40.2 长三角都市圈 南湖 集成电路、专用装备、生物医药、总部经济 2 7 长三角都市圈 德清 新型元器件、集成电路、新能源汽车及零部件 1 0.2 长三角都市圈 南京开发区 新能源汽车、集成电路、人工智能 1 6 长三角都市圈 肥东 机器人 1 27 粤港澳大湾区都 市圈 小计 / 2 22 粤港澳大湾区都 市圈 珠海 新一代信息技术、智能制造装备 2 22 郑州都市圈 小计 / 2 4.5 郑州都市圈 武陟 智能制造装备、都市食品、现代物流、科技服务 1 1 郑州都市圈 长葛 新一代信息技术、高端装备 1 3.5 武汉都市圈 小计 / 3 9.5 武汉都市圈 双柳 商业航天、高端装备制造、新材料 1 6 武汉都市圈 团风 现代食品、高端装备、新材料、生物医药 1 2 武汉都市圈 孝感 都市消费、新能源汽车及零部件、新型元器件 1 1.5 沈阳都市圈 小计 / 2 0.93 沈阳都市圈 苏家屯 汽车及零部件、智能制造装备、健康食品 2 0.93 西安都市圈 小计 / 1 3 西安都市圈 泾阳 智能装备制造、电子信息、现代食品 1 3 2）国际区域 ①卡拉旺（Karawang）。卡拉旺产业新城坐落于印度尼西亚首都雅加达以东47公里处， 致力于成为世界级标杆产业园区，坚持“一个产业园就是一个产业集群”的发展理念，定位 印尼重要的制造业枢纽和先进技术创新中心，全力打造“4+1”产业集群，即绿色环保建材、 食品加工、消费电子、现代物流，外加中小企业创新园区。卡拉旺产业新城的招商工作持续 有序开展，并不断取得重大突破。报告期内已成功已与17家企业签署了正式入园投资协议， 其中3家企业一期建设完工，9家企业正在建设中。 ②唐格朗（Tangerang）。唐格朗产业园位于印度尼西亚首府雅加达西边约31公里，聚 焦于医疗器械、消费电子、装备制造和现代服务业四大产业集群。唐格朗产业园成功与新加 坡星脉黎亚集团签订入园协议，共同打造占地面积为9.6公顷的专业市场产业新平台，目前 商街一期建设已完成并运营，综合体主体已开工建设；在2021年上半年，已交付9.9公顷 的专业市场及商贸物流综合配套于新加坡星迈黎亚集团，作为2期发展用地；新签医院pundi group项目，落户城市核心区，并在2021年上半年交付土地。唐格朗产业园的各项举措将 极大提升新城在公共配套领域、商业体系以及生态环境方面的完整度，全面助力产业新城进 一步发展。 （2）园区配套住宅业务 报告期内公司的园区配套住宅业务的房地产数据详见本节“公司房地产业务经营情况”。 2、商业地产及相关业务进展 报告期内，商业地产部分项目稳步进行建设及销售工作。武汉长江中心项目完成 A1/B1地块地上2层结构施工；南京大校场项目取得AB地块桩基施工许可证，完成商办地 块建筑、机电、结构初步设计100%评审；广州白鹅潭项目完成F地块3号楼垫层浇筑；哈 尔滨金融科技城项目3号地别墅、洋房已封顶，高层主体施工完成60%，合院样板间已对 外开放；轻资产项目招商银行全球总部大厦亦在桩基建设中。 3、公司房地产业务经营情况 （1）报告期内房地产储备情况 序 号 持有待开发土地 的区域 持有待开发土 地的面积 (平方米) 一级土地整理 面积(平方米) 规划计容建筑 面积(平方米) 是/否涉 及合作开 发项目 合作开发项目 涉及的土地面 积（平方米） 合作开发 项目的权 益占比 （%） 1 固安区域 546,563.02 900,977.54 1,201,768.08 是 82,414.30 29 149,560.83 52 2 霸州区域 846,383.00 832,546.22 1,475,608.80 是 77,510.00 35 3 永清区域 166,633.37 - 322,995.29 是 100,000.00 90 15,276.12 90 4 文安区域 26,654.36 79,205.07 53,308.72 否 - - 5 涿州区域 210,462.70 - 420,925.40 否 - - 6 大厂区域 145,263.90 726,025.77 298,518.75 是 49,433.66 20 3,752.41 30 7 香河区域 237,448.87 11,333.00 567,264.24 否 - - 8 广阳区域 28,292.20 815,309.50 56,584.40 否 - - 9 临空经济区区域 100,044.20 246,521.44 220,097.24 否 - - 10 昌黎区域 317,400.60 211,329.88 248,844.55 否 - - 11 怀来区域 - 399,417.33 - 否 - - 12 涿鹿区域 - 119,293.20 - 否 - - 13 来安区域 - 453,898.06 - 否 - - 14 和县区域 7,700.10 - 15,400.20 是 7,700.10 50 15 博望区域 - 95,420.48 - 否 - - 16 江宁区域 - 124,703.84 - 否 - - 17 南京开发区区域 - 67,073.33 - 否 - - 18 嘉善区域 - 106,701.24 - 否 - - 19 南湖区域 - 69,066.83 - 否 - - 20 德清区域 - 41,666.67 - 否 - - 21 柯桥区域 - 14,666.67 - 否 - - 22 萧山河上区域 - 25,333.33 - 否 - - 23 嘉善经开区区域 - 156,987.33 - 否 - - 24 舒城区域 - 604,592.75 - 否 - - 25 长丰区域 - 255,777.00 - 否 - - 26 武陟区域 - 350,388.68 - 否 - - 27 新郑区域 - 271,138.93 - 否 - - 28 长葛区域 - 254,276.83 - 否 - - 29 祥符区域 - 60,666.67 - 否 - - 30 获嘉区域 - 14,000.00 - 否 - - 31 新洲双柳区域 75,222.52 160,620.00 188,056.29 是 75,222.52 50 32 新洲问津区域 - 119,327.00 - 否 - - 33 嘉鱼区域 14,000.00 475,768.11 63,118.00 否 - - 34 团风区域 - 200,381.00 - 否 - - 35 孝感区域 - 151,234.08 - 否 - - 36 黄陂区域 - 68,019.00 - 否 - - 37 江门区域 51,073.43 - 127,683.58 是 51,073.43 71 38 中山区域 - 174,093.14 - 否 - - 39 文登项目部 358,480.00 - 466,876.00 否 - - 40 蒲江区域 - 348,666.84 - 否 - - 41 彭山区域 - 318,293.35 - 否 - - 42 邢台区域 - 48,779.49 - 否 - - 43 邯郸区域 155,131.10 65,360.33 294,749.09 是 78,705.80 30 76,425.30 30 44 雨湖区域 16,541.67 145,667.40 42,525.05 否 - - 45 云龙区域 - 199,144.33 - 否 - - 46 苏家屯区域 - 220,207.00 - 否 - - 47 修文区域 40,442.95 - 80,885.90 否 - - 48 泾阳区域 - 181,334.24 - 否 - - 49 元氏区域 69,995.00 - 139,990.00 是 69,995.00 20 50 新密区域 - 122,666.67 - 否 - - 51 珠海斗门区域 - 102,754.00 - 否 - - 52 行唐项目 - 36,266.67 - 否 - - 53 清镇项目 - 46,636.27 - 否 - - 54 哈尔滨松北 369,843.61 - 670,244.56 是 369,843.61 51 55 武汉武昌 127,865.00 - 637,090.00 否 - - 56 桂林兴安 559,317.00 - 541,650.00 是 559,317.00 85 57 南京秦淮 154,280.51 - 558,952.00 是 154,292.00 60 58 广州荔湾 34,927.00 - 248,408.00 否 - - 合计 4,659,966.11 10,493,536.51 8,941,544.14 - 1,920,522.08 - （2）报告期内房地产开发投资情况 单位： 万元 币种： 人民币 序 号 地区 项目 经营业态 在建项目/ 新开工项目 /竣工项目 项目用地面积 (平方米) 项目规划计容 建筑面积(平方 米) 总建筑面积(平 方米) 在建建筑面积 (平方米) 已竣工面积(平 方米) 总投资额 报告期实际投 资额 1 霸州 霸州孔雀城·兰 园、霸州孔雀 城·梁园、霸州孔 雀城·麟园、霸州 孔雀城·桂园、霸 州孔雀城·荷园、 霸州孔雀城·玺 园、霸州孔雀 城·喜园、霸州孔 雀城·福园、霸州 孔雀城·沁园及霸 州禹德\配套公寓\ 润园\冠军园等项 目 住宅及配套 在建项目 960,369.00 1,294,371.34 1,464,284.99 419,042.66 1,010,036.28 1,067,551.17 15,691.15 2 北戴河 新区 孔雀城幸福社区项 目（一期/二期/三 期） 住宅及配套 在建项目 352,526.90 385,784.00 488,635.00 172,657.00 315,978.00 318,150.34 4,288.31 3 北戴河 新区 北戴河新区健康城 滨海康养小镇（一 期） 独立商业 竣工项目 201,473.13 100,132.00 117,569.00 - 117,569.00 108,169.00 5,026.21 4 大厂 潮白馨居1-2期及 潮白家园4/5期、 邵府新民居及潮白 河孔雀城四季公馆 住宅小区项目 住宅及配套 在建项目 246,442.11 545,930.21 678,282.27 220,530.80 446,547.65 417,384.67 6,296.00 5 大厂 潮白河孔雀英国宫 （含18期）、大 住宅及配套 在建项目 816,181.44 1,778,111.58 2,057,333.20 261,887.58 1,795,445.62 1,152,333.36 9,974.53 序 号 地区 项目 经营业态 在建项目/ 新开工项目 /竣工项目 项目用地面积 (平方米) 项目规划计容 建筑面积(平方 米) 总建筑面积(平 方米) 在建建筑面积 (平方米) 已竣工面积(平 方米) 总投资额 报告期实际投 资额 卫城、4-6期、孔 雀庄园及大厂辛杜 85亩项目 6 大厂 孔雀城3-11期/17 期\湖韵澜湾及田 各庄等项目 住宅及配套 在建项目 2,173,284.18 3,822,481.65 4,607,933.82 439,402.23 4,161,484.51 3,139,131.89 38,799.07 7 大厂 福疆 住宅及配套 在建项目 37,122.05 86,812.95 120,526.00 113,651.07 - 135,242.00 42.21 8 大厂 潮白河孔雀城雅 欣、雅玥、雅春、 雅韵及逸翠园、雅 玥园、雅春园、晨 曦园等住宅小区及 河西营项目 住宅及配套 在建项目 256,829.26 483,972.14 723,668.90 342,688.08 329,713.90 656,540.03 19,029.16 9 大厂 潮白河孔雀城1.3 期/紫宸园住宅/英 宫12/13期 住宅及配套 竣工项目 99,167.21 192,274.64 248,071.55 - 248,071.55 183,926.33 - 10 大厂 大厂窄坡117亩、 孔雀城7.3期16 亩 住宅及配套 在建项目 89,278.06 178,555.01 239,814.19 239,814.19 - 239,595.90 15,973.96 11 大厂 大厂潮白166亩 住宅及配套 在建项目 110,680.04 211,716.70 311,613.57 311,613.57 - 298,815.87 6,946.10 12 大厂 人民大学大厂社区 一期 住宅及配套 在建项目 22,951.37 45,902.32 64,327.49 61,112.61 - 51,499.18 1,977.07 13 丰台 35/36项目 写字楼 在建项目 138,824.25 333,178.16 587,445.18 547,269.21 40,175.97 954,385.74 12,037.01 14 固安 孔雀英国宫 （1.2+1.4+1.6- 1.9+2.1/2/2.6/2.7/2.8期+幸福广 场)及孔雀海\孔雀 城8.2 住宅及配套 在建项目 1,513,250.88 3,023,908.32 3,574,498.07 137,199.95 3,377,961.62 1,653,183.29 4,365.74 序 号 地区 项目 经营业态 在建项目/ 新开工项目 /竣工项目 项目用地面积 (平方米) 项目规划计容 建筑面积(平方 米) 总建筑面积(平 方米) 在建建筑面积 (平方米) 已竣工面积(平 方米) 总投资额 报告期实际投 资额 15 固安 剑桥郡1-13期 （含人才家园）、 文创园1、2期等 项目 住宅及配套 在建项目 2,060,815.53 3,756,975.83 4,507,833.07 350,921.97 4,093,829.76 2,864,739.34 16,742.21 16 固安 大湖1.1/1.3/1.4 期及固安东徐北 170亩等项目 住宅及配套 在建项目 363,585.86 496,832.70 720,384.63 545,786.83 147,593.60 716,705.63 1,674.81 17 固安 万利丰、东庄住宅 及金海悦城/及悦 城广场1期项目 住宅及配套 在建项目 370,977.30 708,528.09 938,755.55 110,154.63 784,197.57 752,077.93 28,047.34 18 固安 晨辉福邸 住宅及配套 在建项目 53,605.71 107,212.00 111,676.86 - 107,193.54 112,850.00 - 19 固安 7-8期（孔雀城 7.1期、孔雀城 7.3期、孔雀城 7.4期、孔雀城 7.5期、孔雀城 8.1期）等 住宅及配套 竣工项目 471,807.00 537,158.99 762,008.97 - 762,008.97 382,671.00 - 20 固安 孔雀城6.3期/孔 雀新城泰景园 住宅及配套 在建项目 181,359.23 339,866.63 454,635.00 291,704.00 98,471.00 384,631.00 10,155.80 21 固安 丁百户、辛营、挠 耳营、北孝城村安 置房建设项目 住宅及配套 拟开工项目 248,077.24 589,226.52 589,226.52 - - 841,414.23 - 22 固安 大卫城1-6期、孔 雀城1-5期、孔雀 城6.1.1+6.1.2、 孔雀城 6.2.1+6.2.2 住宅及配套 竣工项目 1,819,884.62 2,464,178.61 3,131,008.00 - 3,131,008.00 947,556.31 - 23 固安 福星家园（怡园） 住宅及配套 在建项目 23,459.43 63,877.09 （未完）  |