[中报]浦东金桥:浦东金桥2021年半年度报告
原标题:浦东金桥:浦东金桥2021年半年度报告 公司代码：600639、900911 公司简称：浦东金桥、金桥B股 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2021年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证 半 年度报告内容的真实、准确、完 整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司 全体在任董事出席 董事会会议。 三、 本半年度报告 未经审计 。 四、 公司负责人 王颖 、主管会计工作负责人 佟洁 及会计机构负责人（会计主管人员） 戚 昕睿 声明： 保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会 决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请 投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中描述了可能存在的相关风险，敬请查阅第三节《管理层讨论与分析》中的 相关内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ................................ . 4 第三节 管理层讨论与分析 ................................ ................................ ................................ ............. 6 第四节 公司治理 ................................ ................................ ................................ ........................... 13 第五节 环境与社会责任 ................................ ................................ ................................ ............... 14 第六节 重要事项 ................................ ................................ ................................ ........................... 15 第七节 股份变动及股东情况 ................................ ................................ ................................ ....... 20 第八节 优先股相关情况 ................................ ................................ ................................ ............... 22 第九节 债券相关情况 ................................ ................................ ................................ ................... 23 第十节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ........................... 28 备查文件 目录 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名、盖章的财务报表 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、本公司 指 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 金桥集团 指 上海金桥（集团）有限公司 金桥联发公司、联发公司 指 上海金桥出口加工区联合发展有限公司 金桥房产公司、房产公司 指 上海金桥出口加工区房地产发展有限公司 新金桥广场公司 指 上海新金桥广场实业有限公司 报告期 指 2021年1月1日至2021年6月30日 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 公司的中文简称 浦东金桥 公司的外文名称 SHANGHAI JINQIAO EXPORT PROCESSING ZONE DEVELOPMENT CO.,LTD 公司的外文名称缩写 Golden Bridge 公司的法定代表人 王颖 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 严少云 联系地址 上海浦东新区新金桥路27号18号楼3楼 电话 021-50307702 传真 021-50301533 电子信箱 [email protected] 三、 基本情况变更简介 公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区新金桥路28号 公司注册地址的历史变更情况 报告期内无变化 公司办公地址 上海浦东新区新金桥路27号18号楼 公司办公地址的邮政编码 201206 公司网址 www.shpdjq.com 电子信箱 [email protected] 报告期内变更情况查询索引 报告期内无变化 四、 信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《证券时报》、香港《文汇报》 登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn 公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室 报告期内变更情况查询索引 报告期内无变化 五、 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 浦东金桥 600639 不适用 B股 上海证券交易所 金桥B股 900911 不适用 六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 本报告期 （1－6月） 上年同期 本报告期比上 年同期增减 (%) 营业收入 1,177,829,095.18 2,008,072,537.88 -41.35 归属于上市公司股东的净利润 443,256,769.79 545,905,325.66 -18.80 归属于上市公司股东的扣除非经常 性损益的净利润 406,612,824.64 537,756,522.38 -24.39 经营活动产生的现金流量净额 -388,446,064.08 674,685,973.97 -157.57 本报告期末 上年度末 本报告期末比 上年度末增减 (%) 归属于上市公司股东的净资产 10,679,556,910.77 10,760,016,913.70 -0.75 总资产 29,467,826,637.90 30,030,121,056.40 -1.87 (二) 主要财务指标 主要财务指标 本报告期 （1－6月） 上年同期 本报告期比上年同 期增减(%) 基本每股收益（元／股） 0.3949 0.4864 -18.81 稀释每股收益（元／股） 0.3949 0.4864 -18.81 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.3623 0.4791 -24.38 加权平均净资产收益率（%） 4.09 5.42 减少1.33个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（% ） 3.75 5.34 减少1.59个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 金额 附注（如适用） 非流动资产处置损益 -18,262.62 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切 相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持 续享受的政府补助除外 16,311,023.42 委托他人投资或管理资产的损益 32,060,107.25 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持 有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、 衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易 性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金 融负债和其他债权投资取得的投资收益 522,120.81 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 596,699.45 少数股东权益影响额 -334,805.39 所得税影响额 -12,492,937.77 合计 36,643,945.15 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司所从事的主要业务和经营模式 公司主要从事上海金桥产业园区及碧云国际社区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科 研、住宅、商业地产项目的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。主营业务主要 集中在房地产业，并在服务公寓、物业管理、基金投资、产业服务等领域持续发力，加快推进公 司战略转型，从传统房地产开发商向城市综合运营服务商和产业组织服务商转型。公司采取租售 结合、以租为主、招﹣投﹣孵/服联动的经营模式。 （二）行业情况 2020年12月21日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出2021年工作的八项重点任务， 其中之一就是稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展，牢牢坚持房子是用 来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调 控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。 2021年以来，上海市切实履行城市主体责任，加大调控和监管力度，叠加推出系列楼市调控 新政，严格执行住房限购和差别化住房信贷政策，有针对性地对一些新的炒房领域进行重点打击。 多城多地持续出台调控新政，反映出今后房地产市场调控继续从严的取向。 上海产业园区市场二季度净吸纳量继续稳健反弹。市场需求的主要来源依然为医疗健康、软 件服务和5G通信等行业。 二、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要 体现在以下方面： 1、区域开发能力 公司在30年的开发、运营金桥产业园区及碧云国际社区上积累了丰富的经验，并已在这一领 域树立了品牌优势，主要表现为以金桥产业园区为核心，吸引了龙头企业入驻，打造特色产业基 地，搭建产业功能平台，为入驻企业在早期市场开拓、上下游产业链对接等方面提供协调对接服 务，推动产业集聚发展，同时配之以较为完善的国际社区的开发建设，聚集高端人才，并且始终 坚持高水平规划、高品质建设、高质量运营。公司多年来的服务与运营经验，已经系统梳理成统 一的、具有金桥特色的标准体系，包括租赁产品的系列标准（配置标准、维护/维修标准、服务标 准）、研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标准等，增强产品和服务竞争力。 2、专业管理团队 经过30年的积累，公司已拥有一支专门从事区域规划、开发、经营管理的专业人才队伍，为 公司的经营发展提供了强大的人力资源保障。这支管理团队拥有专业化的运营能力，具有在精细 化管理与优化服务上的优势。 3、稳健经营能力 经过30年的经营发展，公司拥有产业地产、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类 投资性物业约303.74万㎡。公司仍将保持高强度开发，打造高品质城区。这些优质资源可以为公 司创造稳定和持久的租金收入，是公司在未来竞争中的宝贵资源，为公司稳健持续经营奠定了良 好的物质基础。 多年来，公司的负债率一直保持在合理水平，主体信用评级持续保持AAA。 公司通过内部控制常态化管理，对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和反馈纠正，加 强内控管理、有效防范各类风险，强化内部控制监督检查，优化内部控制环境，提升内控管理水 平，内控体系建设卓有成效，帮助公司健康发展，促进公司战略目标实现。 三、 经营情况的讨论与分析 2021年上半年，公司经营工作在董事会的领导下，面对复杂多变的经济形势、政策环境和严 峻挑战，严格按照全年经营工作计划，保持高强度开发，持续构建“招﹣投﹣孵/服”产业生态， 经营业绩稳中有升，出租率整体有所提高。 1、主要指标完成情况 上半年，现金流入20.12亿元，经营性现金流入12.23亿元；其中，租赁收入8.7亿元，同 比增长32%，销售收入2.61亿元。现金支出18.22亿元。其中，开发建设支出8.80亿元，税金 支出5.61亿元。 2、物业出租率全面恢复至疫情前水平 截至上半年末，公司持有的各类物业总体出租率达82%（不含酒店），已恢复至疫情前水平。 其中，厂房出租率73%，住宅出租率95%，研发楼出租率72%，办公楼出租率85%（不含Office Park 金海园），商业出租率94%。 3、紧紧围绕金桥优势产业，做好精准招商、战略招商，打造金桥硬核产业集群。 作为区域开发平台公司，公司继续担纲开发区产业发展主力，全力打造金桥“未来车”、“智 能造”和“数据港”等硬核产业集群。金桥5G特色产业园新引入一批重点项目，包括半导体材料、 4K超高清影棚、卫星通讯等。一批新能源汽车产业链优质项目新落户，包括纯电动高级跑车、智 能动力等。金桥综保区快速发展，依托政策红利，全面开展精准招商，上半年新落户及扩租8个 项目，新增租赁面积8万㎡。 4、保持高强度开发，打造高品质城区 啦啦宝都商业综合体于2021年4月28日开业，开业以来单日客流峰值达5.65万人次，成为 浦东网红打卡地。 金桥壹中心项目、4-02由度智谷项目、29/30-02诺西地块改扩建项目、轨交14号线地下链 接通道等重点项目如期推进。29-04中移动研究院项目，启动施工招标。 总建筑面积约52.6万㎡的庄臣三角区规划草案已公示，预计三季度方案可获批。总建筑面积 约35.4万㎡的08街坊（家乐福＋休闲中心）已基本完成国际方案征集工作。金桥B单元规划草 案已公示，落实了公司产业定位等需求。 5、精进运营能力，提升服务品质，厚植品牌内涵 新金桥广场公司又承接了张江国际社区人才公寓项目，酒店公寓品牌获得市场认可，目前在 管公寓套数已超过1600套。碧云尊邸项目，开展第二批次预售房源的预售许可证报批工作。临港 碧云壹零项目，完成车位及商铺销售方案备案。 6、新兴业务布局全面铺开 上半年，公司持续发力，不断优化、打造与“产业城区综合开发运营商”定位相符合的综合 服务能力。 由公司牵头组建的浦东智能制造基金一期10亿元已到位，目前工商注册过程中；上半年盛盎 公司取得中基协基金管理人资质，储备项目60余个，覆盖新能源汽车、车联网、新材料、半导体 器件、智能制造等领域。 以“金桥创新坊”为品牌，形成孵化器业务发展方案，以上海由宏企业管理有限公司作为运 营主体，逐渐布局做大孵化器业务。 7、疫情防控不放松，严格落实各项工作部署 疫苗接种工作。在完成公司员工疫苗接种基础上，全面动员，推进所属物业内483家企业、 约2.5万职业人群的疫苗接种工作。借力洋泾街道卫生中心丰富的医疗资源，推出疫苗接种便利 化举措，将疫苗车开到工作园区，极大地方便了园区工作人员就近接种疫苗；协调各方力量，加 设“夜场疫苗”，方便碧云国际社区居民夜间注射；对园区企业逐家上门宣讲，做到宣传覆盖， 广泛发动。 社区防控工作。公司对各物业的疫情防控严格管理，从细、从严做好现场各项常态疫情防控 的管理工作。 下半年主要工作： 下半年，公司将继续围绕浦东金色中环、倍增行动等战略部署，持续提升公司开发能级和核 心竞争力，注重规划和开发统筹、招商和服务并重、建设和管理同步，更好构建硬核产业生态链， 打造高品质的新型产业城市。并且，全力对接引领区建设各项战略任务，抓住机遇、乘势而上， 谋定快动、实干作为。 一要坚定信心、全力以赴，确保全面完成年度指标任务 销售方面，下半年重点做好碧云尊邸二期的预售，在取得预售许可证后，适时启动二期销售； 按期推动碧云壹零车位的销售，此外持续推动Office Park 金海园、由度申江园（34-06）的销 售工作。 租赁方面，力争完成年度租赁收入16.80亿元的财务收支预算指标。 二要提升战略招商力度，加快构建闭环生态 做好战略招商、精准招商，推动一批规模化产业项目实质性落地。围绕5G创新产业，聚焦产 业龙头，积极推动智能网联汽车电子创新中心、区块链全球创新中心、大学科技园等项目落户。 围绕新能源汽车产业，聚焦T68等产业基地，推动智能动力研发中心等项目落户。围绕智能制造 行业，推动光学显示技术、疫苗研发中心等项目落户。围绕南区综保区，利用政策优势，聚焦半 导体材料、生物医药等产业，引进项目落户。做好定制租赁，与客户具体的需求对接，力争超高 清影视制作基地项目在三季度落地。 加强招﹣投﹣孵/服联动，积极探索产业服务的新模式。加速发展孵化器业务，自营金桥创新 坊力争首个孵化器空间（金领之都）交付运营，年内取得浦东新区孵化器认定。 三要继续推动规划调整，激活区域发展空间 推动庄臣地块、08街坊规划调整，持续推动金桥B单元整体规划编制工作；优化整合土地资 源，提高市场化获取土地资源的能力。 四要全速推进金桥城市副中心和金色中环发展带建设，打造精品建筑 对照目标计划和进度节点，切实抓好金桥壹中心、4-02地块等在建项目工程进度；有序推进 T29中移动研究院、金桥智造金港园改扩建等新建、拟建项目；着力落实碧云焕新计划，打造更 有温度的人文城市，彰显城市软实力。 五要在夯实公司主业的基础上，加快推进公司战略转型 重点布局服务公寓、物业管理、基金投资、产业服务，持续发力，加速公司从传统房地产开 发商向城市综合运营服务商和产业组织服务商转型。做好新的服务公寓项目的开业筹备，力争年 内（试）营业。智能制造基金尽快完成工商注册、中基协产品备案等各项工作，力争三季度正式 运作，年内实现投资。 下半年，公司将在浦发改革开放再出发的背景下，充分利用国内国际两个市场，在浦东构建 国内大循环中心节点和国内国际双循环战略链接中发挥应有作用，为浦东建设社会主义现代化建 设引领区再立新功。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来 会有重大影响的事项 □适用√不适用 四、报告期内主要经营情况 (一) 主营业务分析 1 财务报表相关科目变动分析表 单位 ： 元 币种 ： 人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（ % ） 营业收入 1,177,829,095.18 2,008,072,537.88 - 41.35 营业成本 470,086,876.15 968,510,603.73 - 51.46 销售费用 7,615,776.67 17,745,185.74 - 57.08 管理费用 44,177,367.93 34,844,391.25 26.78 财务费用 97,253,004.18 87,801,283.14 10.76 经营活动产生的现金流量净额 - 388,446,064.08 674,685,973.97 - 157.57 投资活动产生的现金流量净额 731,069,298.15 - 1,170,224,948.73 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 - 166,660,314.88 2,526,946,584.27 - 106.60 营业收入变动原因说明： 本期发生额较上年同期减少 8.30 亿元，减幅 41.35% ，主要原因为 公司 按照项目交付时点进行 销售 收入 的确认 ，因而在同比时产生了阶段性波动影响 。 营业成本变动原因说明： 本期发生额较上年同期减少 4.98 亿元，减幅 51.46% ，主要原因为销售 收入减少相应减少的销售成本。 销售费用变动原因说明： 本期发生额较上年同期减少 0.10 亿元，减幅 57.08% ，主要原因为支付 的中介服务费有所减少。 管理费用变动原因说明： 本期发生额较上年同期增加 0.09 亿元，增幅 26.78% ，主要原因为支付 的职工薪酬 -- 社会保险费有所增加（上年同期因 “ 新冠疫情 ” 享受小微企业社保减免。） 财务费用 变动原因说明： 本期发生额较上年同期数增加 0.09 亿元，增幅 10.76% ，主要原因为利 息资本化减少导致的当期财务费用上升。 经 营活动产生的现金流量净额 变动原因说明： 本期发生额较上年同期减少 10.63 亿元，主要原因 为上年同期收到碧云尊邸一期房屋预售款。 投资活动产生的现金流量净额 变动原因说明： 本期发生额较上年同期增加 19.01 亿元，主要原因 为本期净赎回的银行理财产品较上年同期有所增加。 筹资活动产生的现金流量净额 变动原因说明： 本期发生额较上年同期减少 26.94 亿元，主要原因 为上年同期净借入银行借款及发行中期票据 26.5 亿元，本期为净归还。 2 本期 公司 业务类型、 利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产 及 负债 状 况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总 资产的比例（%） 上年期末数 上年期末数占总 资产的比例（%） 本期期末金额较上年 期末变动比例（%） 情况说明 货币资金 2,252,999,223.71 7.65 2,077,057,029.78 6.92 8.47 主要 因 投资活动的现金流入（净赎回到 期理财产品）增加 应收款项 310,307,791.01 1.05 170,649,554.40 0.57 81.84 主要 因 应收租金及应收股利的增加 存货 5,053,284,208.29 17.15 5,345,237,463.63 17.80 -5.46 主要因北郊产业园部分办公楼改变用 途转为租赁资产重分类至投资性房地 产核算 投资性房地产 11,178,118,034.27 37.93 10,117,816,260.14 33.69 10.48 主要 因 T36 在建项目部分完工结转及 北郊产业园部分办公楼改变用途转为 租赁资产重分类至本科目核算 长期股权投资 11,370,343.97 0.04 13,442,650.95 0.04 - 15.42 主要 因 收到权益法核算企业现金分红 固定资产 1,094,024,272.91 3.71 1,119,903,348.64 3.73 - 2.31 主要 因 资产摊销 在建工程 1,292,140,942.82 4.38 1,877,449,947.75 6.25 - 31.18 主要 因 T36 在建项目部分完工结转 短期借款 2,236,805,402.77 7.59 2,397,230,416.67 7.98 - 6.69 主要 因 归还银行借款 合同负债 4,511,554,644.90 15.31 4,512,808,804.21 15.03 - 0.03 主要 因 碧云壹零剩余部分交房结转 长期借款 2,938,620,000.00 9.97 3,115,260,000.00 10.37 - 5.67 主要 因 归还银行借款 2. 境外资产 情 况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情 况 √适用 □不适用 2015年11月，公司因向农业银行金桥支行申请借款人民币9.9亿元，以由度申江园作为抵 押物，抵押期限9.5年，自2016年5月至2025年11月。 2016年5月，金桥由鹏公司因向农业银行金桥支行申请借款人民币0.84亿元，以32-9#项目 房屋作为抵押物，抵押期限9.8年，自2016年9月至2026年5月。 2018年5月至2020年12月，北郊公司因向建设银行罗店支行、农业银行金桥支行借款金额 人民币13.82亿元，以新材料创新基地项目土地及在建工程作为抵押物，抵押期限9.6年，自2018 年5月至2027年12月。 2020年，公司因向农业银行金桥支行陆续借款人民币7.1亿元，以OFFICE PARK金海园在建 工程作为抵押物，抵押期限10年，自2019年04月至2029年4月。 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 投资状况分析 1. 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 报告期内，公司未发生重大股权投资、非股权投资。 报告期内，公司减持东方证券450万股，回笼资金4491.5万元。 2021年6月，公司作为专业机构投资者，出资5000万元参与华安张江光大园封闭式基础设 施证券投资基金战略配售。该基金于2021年6月21日在上交所挂牌上市。 (1) 重大的股权投资 □适用 √不适用 (2) 重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3) 以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期末余额 期初余额 当期变动 投资收益 其他权益工具投 资 1,381,183,591.26 1,675,363,313.16 -294,179,721.90 37,252,843.95 交易性金融资产 2,531,680,217.37 3,236,290,863.20 -704,610,645.83 32,253,593.71 其他非流动金融 资产 372,198,348.92 325,554,348.92 46,644,000.00 合计 4,285,062,157.55 5,237,208,525.28 -952,146,367.73 69,506,437.66 (五) 重大资产和股权出售 □适用 √不适用 (六) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 公司名称 业务性质 主要产品或 服务 注册资本（万 元） 总资产（万 元） 净资产（万 元） 净利润（万 元） 上海金桥出 口加工区房 地产发展有 限公司 主要从事于 房地产开发、 经营 报告期内，主 要开发经营 碧云壹零及 碧云公馆项 目、自有物业 出租 15,000 875,450.74 187,381.10 3,369.49 上海新金桥 广场实业有 限公司 主要负责新 金桥广场物 业经营 报告期内，主 要经营公寓 式酒店管理、 商办楼及自 有场地出租 27,506 35,816.56 33,281.75 885.00 上海金桥出 口加工区联 合发展有限 公司 主要从事于 金桥出口加 工区内市政 基础设施建 设和房地产 开发经营 报告期内，主 要开发区内 研发办公楼、 酒店式公寓、 住宅及配套 项目 69,000 557,304.48 281,771.64 19,396.30 上海北郊未 来产业园开 发运营有限 公司 宝山工业园 区的开发建 设、经营管 理，综合配套 设施开发投 资，房地产开 发经营，物业 管理，实业投 资 报告期内，主 要开发宝山 工业园区内 房产项目 60,000 262,180.01 50,367.73 -5,004.44 上海由鹏资 产管理有限 公司 资产管理、物 业管理、停车 场收费 15,000 11,266.19 2,389.66 -387.86 上海盛讯投 资有限公司 创业投资、项 目投资、房地 产投资、投资 咨询管理等 50,000 0.16 -0.25 -0.03 上海由川企 业管理有限 公司 企业管理、物 业管理、停车 场管理 10,000 31,428.33 8,667.68 71.86 上海由宏企 业管理有限 公司 企业管理、物 业管理、停车 场管理 30,000 1,743.49 1,199.49 -209.46 公司控股100%的子公司金桥联发公司，本期营业收入3.69亿元，较上年同期减少12.02亿元， 减少比例76.56%，主要为上年同期结转G1地块在建工程转让收入13.51亿元。公司本期营业利 润2.42亿元、净利润1.94亿元，对归属于母公司的净利润的贡献占比为43.76%。 (七) 公司控制的结构化主体情况 □适用 √不适用 五、其他披露事项 (一) 可能面对的风险 √适用□不适用 1、外部环境不稳定不确定因素较多，经济形势复杂严峻 当前及未来一个时期外部环境中不稳定不确定因素较多，存在不少可能冲击国内经济发展的 风险隐患，新冠肺炎疫情全球大流行影响深远，经济形势复杂严峻，可能持续低迷。公司将加大 对内资企业尤其是5G产业的招商力度，参与国内大循环，形成国内国际双循环相互促进的新发展 格局。 2、宏观调控、行业政策风险及对策 本报告前文已提到国家稳妥实施的房地产长效机制，以及近期上海楼市调控新政叠加推出。 为此，公司将继续秉承产城融合的发展理念，坚持“以城促产、以产兴城、以业聚人”的发展思 路，以打造“产业城区综合开发运营商”为目标，作为金桥城市副中心以及“金色中环发展带” 建设的主力军，形成从规划–建设–运营–服务（孵化/投资）的完整生态体系，打造一批具有产 业特色的高品质产城融合魅力城区新样板。 3、经营风险及对策 随着公司持续开发，土地储备资源逐渐减少。为此，公司将积极参与土地竞买，增加土地储 备，夯实发展后劲；并且紧抓金桥城市副中心建设契机，加大二次开发力度，注重存量资源的能 级提升、价值提升。同时，开展招投孵联动、品牌输出，打开向“房地产＋”转型升级的通道， 进一步改善业务结构，实现轻重资产融合发展。 4、财务风险及对策 公司资金主要依靠自有资金及银行借款、公司债券、非金融企业债务融资工具等。在进行组 建产业基金、产业股权投资以及加大精品载体开发力度、打造高品质新城之时，资金需求增加， 可能导致资金压力较大。为此，公司将力争持有物业租金收入稳定增长，并根据市场情况适时择 机减持存量金融资产，拓宽融资渠道，来满足未来发展需求。 (二) 其他披露事项 □适用√不适用 第四节 公司治理 一、 股东大会情况简介 会议届次 召开日期 决议刊登的指定网站 的查询索引 决议刊登的披露 日期 会议决议 2020年年度股东 大会 2021年5月27 日 《上海证券报》、《证 券时报》、香港《文 汇报》和上海证券交 易所网站 （www.sse.com.cn） 2021年5月28 日 详见《2020年年 度股东大会决议 公告》（编号： 2021-017） 表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □适用 √不适用 股东大会情况说明 □适用√不适用 二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况 □适用 √不适用 公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明 □适用 √不适用 三、利润分配或资本公积金转增预案 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案 是否分配或转增 否 每10股送红股数（股） 不适用 每10股派息数(元)（含税） 不适用 每10股转增数（股） 不适用 利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明 不适用 四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 (一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 □适用 √不适用 (二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况 股权激励情况 □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 员工持股计划情况 □适用 √不适用 其他激励措施 □适用 √不适用 第五节 环境与社会责任 一、 环境 信息情况 (一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其 主要 子公司的环保情况说明 □适用 √不适用 (二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明 □适用 √不适用 (三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明 □适用 √不适用 (四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息 √适用 □不适用 公司建立的环境管理体系基本符合GB/T24001-2016标准，适合本公司特点和产品特点，环境 方针、目标、环境指标能得到实现，房地产开发工作基本符合适用的法律法规要求，租售活动基 本符合环境管理要求，体系运行基本有效。2020年下半年，公司完成了年度内部审核、管理评审、 外部审核。审核结果是质量、环境管理体系符合准则的要求，运行基本有效，能保证提供合格的 房产和相关服务，同意保持认证。 (五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措 施及效果 □适用 √不适用 二、 巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况 √适用 □不适用 子公司联发公司2021年继续参与慈善公益联合捐赠，捐赠金额为25万。 第六节 重要事项 一、承诺事项履行情况 (一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告 期内的承诺事项 □适用 √不适用 二、报 告期内 控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 □适用 √不适用 三、违规担保情况 □适用 √不适用 四、半年报审计情况 □适用 √不适用 五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况 □适用 √不适用 六、破产重整相关事项 □适用 √不适用 七、重大诉讼、仲裁事项 □本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项 八、上市公司 及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人 涉嫌违法违规、受到处罚 及整改情况 □适用 √不适用 九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 √适用 □不适用 报告期内，公司及控股股东诚信状况良好，不存在重大失信情况，包括但不限于未履行法院 生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿、被证券监管机构采取行政监管措施或受到证券交易 所纪律处分等情况。 十、重大关联交易 (一) 与日常经营相关的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 √适用 □不适用 经公司第九届董事会第十二次会议审议通过，公司向控股股东——上海金桥（集团）有限公 司转让位于金藏路366号的T21地块通用厂房（建筑面积合计28162.64㎡），转让价格不低于浦 东新区资产评估管理中心备案的评估结果，并进场交易。上述关联交易具体情况详见公司于2021 年4月17日披露的《关联交易公告》（公告编号：临2021-012）。 交易标的在上海联合产权交易所进场交易，受让方是金桥集团，上海联合产权交易所有限公 司已出具产权交易凭证。2021年6月4日，交易双方在网上签署关于本次关联交易的《上海市商 品房出售合同》。6月，上述房屋已经完成交接，并办理不动产权利过户手续。上述关联交易的 进展情况详见公司于2021年6月25日披露的《关联交易进展公告》（公告编号：临2021-018）。 该合同已履行完毕。 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (二) 资产收购 或股权收购 、出售发生的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况 □适用 √不适用 (三) 共同对外投资的重大关 联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (四) 关联债权债务往来 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 关联方 关联关系 向关联方提供资金 关联方向上市公 司提供资金 期初余额 发生额 期末余额 期初 余额 发生 额 期末 余额 上海金桥出 口加工区联 合发展有限 公司 全资子公司 20,975.88 628.39 21,604.27 上海金桥出 口加工区房 地产发展有 限公司 控股子公司 上海盛讯投 资有限公司 全资子公司 0.38 0.03 0.41 上海由鹏资 产管理有限 公司 全资子公司 7,664.49 212.04 7,876.53 上海由宏企 业管理有限 公司 全资子公司 536.83 536.83 上海由川企 业管理有限 公司 全资子公司 21,985.83 319.67 22,305.50 上海新金桥 广场实业有 限公司 全资子公司 合计 50,626.58 1,696.96 52,323.54 关联债权债务形成原因 资金往来款 关联债权债务对公司经营成果及财务状况的影 响 用于平衡全资、控股子公司正常经营的资金需求。 (五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务 □适用 √不适用 (六) 其他重大关联交易 □适用 √不适用 (七) 其他 □适用 √不适用 十一、重大合同及其履行情况 1 托管、承包、租赁事项 □适用 √不适用 2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况 √适用 □不适用 单位： 万元币种： 人民币 公司对外担保情况（不包括对子公司的担保） 担保方 担保方 与上市 公司的 关系 被担保 方 担保金额 担保发 生日期 (协议签 署日) 担保 起始日 担保 到期日 担保类型 主债务 情况 担保物 （如有） 担保是 否已经 履行完 毕 担保是 否逾期 担保逾期 金额 反担保 情况 是否为 关联方 担保 关联 关系 房产公 司 控股子 公司 商品房 购买者 103,664.12 贷款发 放之日 起 至办理 房地产 权证止 连带责任 担保 否 否 否 否 报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） -4,160.08 报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 103,664.12 公司对子公司的担保情况 报告期内对子公司担保发生额合计 -4,664.00 报告期末对子公司担保余额合计（B） 99,937.00 公司担保总额情况（包括对子公司的担保） 担保总额（A+B） 203,601.12 担保总额占公司净资产的比例(%) 18.71 其中： 为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） - 直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金 额（D） - 担保总额超过净资产50%部分的金额（E） - 上述三项担保金额合计（C+D+E） - 未到期担保可能承担连带清偿责任说明 不适用 担保情况说明 不适用 1、本期本公司为全资子公司—上海金桥出口加工区联合发展有限公司向农业银行、工商银行、浦 发银行、建设银行借款提供担保，担保期限分别至2022年5月、2022年5月、2041年1月、2022 年5月。上述担保发生净额为人民币-4,664万元,截止报告期末，担保余额合计为人民币99,937 万元。 2、本公司纳入合并报表的控股子公司--上海金桥出口加工区房地产发展有限公司为碧云壹零、碧 云尊邸商品房购买者的人民币按揭贷款103,664.12万元提供担保，担保期限为贷款发放之日起至 办理房地产权证止。 3 其他重大合同 □适用 √不适用 十二、其他 重大事项的说明 □适用 √不适用 第七节 股份变动及股东情况 一、股 本变动情况 (一) 股份变动情况表 1、 股份变动情况表 报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。 2、 股份变动情况说明 □适用 √不适用 3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如 有） □适用 √不适用 4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 □适用 √不适用 (二) 限售股份变动情况 □适用 √不适用 二、股东情况 (一) 股东总数： 截止报告期末普通股股东总数(户) 69,685 截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 不适用 (二) 截止报告期末前 十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表 单位：股 前十名股东持股情况 股东名称 （全称） 报告期内增 减 期末持股数 量 比例 (%) 持有 有限 售条 件股 份数 量 质押、标记或 冻结情况 股东性 质 股份状 态 数 量 上海金桥（集团）有限 公司 0 554,081,457 49.37 0 无 国家 中国证券金融股份有限 公司 -21,049,377 30,807,064 2.74 0 未知 国有法 人 上海国际集团资产管理 有限公司 0 19,886,570 1.77 0 未知 国有法 人 上海高毅资产管理合伙 企业（有限合伙）-高毅 晓峰2号致信基金 6,629,473 13,494,528 1.20 0 未知 其他 香港中央结算有限公司 3,524,733 12,038,024 1.07 0 未知 境外法 人 GUOTAI JUNAN SECURITIES (HONGKONG) LIMITED 297,090 7,555,502 0.67 0 未知 境外法 人 中信信托有限责任公司 -中信信托锐进43期高 毅晓峰投资集合资金信 托计划 2,072,800 5,432,470 0.48 0 未知 其他 VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK INDEX FUND 454,077 5,388,658 0.48 0 未知 其他 VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL STOCK INDEX FUND -454,000 5,197,843 0.46 0 未知 其他 上海高毅资产管理合伙 企业（有限合伙）-高毅 -晓峰1号睿远证券投 资基金 2,687,401 5,177,693 0.46 0 未知 其他 前十名无限售条件股东持股情况 股东名称 持有无限售条件流通股的数 量 股份种类及数量 种类 数量 上海金桥（集团）有限公司 554,081,457 人民币普 通股 554,081,457 中国证券金融股份有限公司 30,807,064 人民币普 通股 30,807,064 上海国际集团资产管理有限公司 19,886,570 人民币普 通股 19,886,570 上海高毅资产管理合伙企业（有限合 伙）-高毅晓峰2号致信基金 13,494,528 人民币普 通股 13,494,528 香港中央结算有限公司 12,038,024 人民币普 通股 12,038,024 GUOTAI JUNAN SECURITIES (HONGKONG) LIMITED 7,555,502 境内上市 外资股 7,555,502 中信信托有限责任公司-中信信托锐进 43期高毅晓峰投资集合资金信托计划 5,432,470 人民币普 通股 5,432,470 VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK INDEX FUND 5,388,658 境内上市 外资股 5,388,658 VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL STOCK INDEX FUND 5,197,843 境内上市 外资股 5,197,843 上海高毅资产管理合伙企业（有限合 伙）-高毅-晓峰1号睿远证券投资基金 5,177,693 人民币普 通股 5,177,693 前十名股东中回购专户情况说明 公司前十名股东中不存在回购专户 上述股东委托表决权、受托表决权、放 弃表决权的说明 公司未知上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表决 权的情况 上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一致行动 表决权恢复的优先股股东及持股数量 的说明 不适用 前十名有限售条件股东持股数量及限售条件 □适用 √不适用 (三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 十 名股东 □适用 √不适用 三、董事、监事和高级管理人员情况 (一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况 □适用 √不适用 其它情况说明 □适用 √不适用 (二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况 □适用 √不适用 (三) 其他说明 □适用 √不适用 四、控股股东或实际控制人变更情况 □适用 √不适用 第八节 优先股相关情况 □适用 √不适用 第九节 债券相关情况 一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具 √适用 □不适用 (一) 企业债券 □ 适用 √ 不适用 (二) 公司债券 √适用 □不适用 1. 公司债券基本情况 单位：万元 币种：人民币 债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率（%） 还本付息 方式 交易场 所 投资者 适当性 安排 （如 有） 交易机 制 是否存 在终止 上市交 易的风 险 上海金桥 出口加工 区开发股 份有限公 司2013年 公司债券 13金桥债 122338.SH 2014年11 月17日 2014年11 月17日 2022年11 月17日 119,019.9 5.00 按年计 息，不计 复利，每 年付息一 次，到期 一次还本 上海证 券交易 所 固收平 台和竞 价系统 否 公司对债券终止上市交易风险的应对措施 □ 适用 √ 不适用 逾期未偿还债券 □适用 √不适用 关于逾期债项的说明 □适用 √不适用 2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况 □ 适用 √ 不适用 3. 信用评级结果调整情况 √ 适用 □ 不适用 在本期债券有效存续期间，上海新世纪资信评估投资服务有限公司对本公司进行定期跟踪评 级以及不定期跟踪评级。 2021 年 6 月 16 日上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具了《上海 金桥出口加工区开发股份有限公司及其发行的公开发行债券跟踪评级报告》，并在上海证券交易所 网站（ http://www.sse.com.cn ）公告了上述报告。上海新世纪资信评估投资服务有限公司对公司 主体信用等级评级维持 AAA ，对 “13 金桥债 ” 的债项信用等级维持 AAA ，评级展望为稳定。 4. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响 √ 适用 □ 不适用 上海金桥出口加工区开发股份有限公司2013 年公司债券由金桥集团为本公司本息兑付提供 全额不可撤销的连带责任保证担保，担保范围包括公司债券的本金和利息以及因本公司发行公司 债券所导致的任何其他现金支付义务（包括但不限于违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等）。 报告期内，本期债券增信机制未发生变更。公司偿债能力良好，偿债资金将主要来源于公司 日常的盈利积累及经营活动产生的现金流。公司的收入规模和盈利积累，较大程度上保证了公司 按期偿本付息的能力。 本次公司债券的增信机制： 1、控股股东上海金桥（集团）有限公司为本公司债券提供全额不可撤销的连带责任保证。 2、保证人主要财务指标 金桥集团本报告期未经审计的主要财务数据及财务指标如下： （1）主要财务数据 单位：万元 项目 2021年6月30日 资产总计 1,929,175.92 所有者权益合计 526,786.19 归属于母公司所有者权益合计 526,786.19 项目 2021年1-6月 营业收入 4,077.48 净利润 15,997.86 归属于母公司所有者的净利润 15,997.86 （2）主要财务指标 项目 2021年6月30日 流动比率（倍） 1.2 速动比率（倍） 0.41 资产负债率（%） 72.69% 净资产收益率（%） 3.04% 3、保证人资信情况 金桥集团为上海市浦东新区国资委下属的园区开发企业，主要从事房地产开发与经营、园区 开发、物流仓储、环保业务和物业管理等。截至本报告期末，金桥集团经审计的总资产为192.92 亿元，归属于母公司所有者权益为52.68亿元；本报告期金桥集团实现营业收入0.41亿元，净利 润1.6亿元。金桥集团资信状况良好，与国内主要银行保持着长期合作伙伴关系，并能及时偿还 到期银行债务，未发生违约行为；与主要客户发生业务往来时未有违约现象。 4、保证人累计对外担保情况 截至本报告期末，金桥集团对外担保余额0亿元，占本报告期末合并口径净资产的比例为0%。 5. 公司债券其他情况的说明 □ 适用 √ 不适用 (三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具 √适用 □不适用 1. 非金融企业债务融资工具基本情况 单位：元 币种：人民币 债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率（%） 还本付息方 式 交易场所 投资者适 当性安排 （如有） 交易机制 是否存在 终止上市 交易的风 险 上海金桥出 口加工区开 发股份有限 公司2019年 第一期中期 票据 19金桥开发 MTN001 101901657 2019/12/5 2019/12/5 2024/12/5 500,000,000.00 3.59 到期还本，每 年付息一次 银行间 不涉及 不涉及 否 上海金桥出 口加工区开 发股份有限 公司2020年 第一期中期 票据 20金桥开发 MTN001 102000982 2020/5/9 2020/5/9 2025/5/9 900,000,000.00 3.28 到期还本，每 年付息一次 银行间 不涉及 不涉及 否 上海金桥出 口加工区开 发股份有限 公司2021年 第一期超短 期融资券 21金桥开发 SCP001 012101438 2021/4/14 2021/4/14 2021/7/13 600,000,000.00 2.54 到期还本付 息 银行间 不涉及 不涉及 否 公司对债券终止上市交易风险的应对措施 □ 适用 √ 不适用 逾期未偿还债券 □适用 √不适用 关于逾期债项的说明 □适用 √不适用 2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况 □ 适用 √ 不适用 3. 信用评级结果调整情况 □ 适用 √ 不适用 4. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响 （未完）  |