[中报]福星股份:2021年半年度报告
原标题:福星股份:2021年半年度报告 湖北福星科技股份有限公司 2021年半年度报告 2021年08月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 公司负责人谭少群、主管会计工作负责人冯俊秀及会计机构负责人(会计主 管人员)向乐声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告内所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资 者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事 房地产业务》的披露要求 公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层 讨论与分析”中“十、公司面临的风险和应对措施”。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ..........................................................................................................................................................2 第二节 公司简介和主要财务指标 ......................................................................................................................................................6 第三节 管理层讨论与分析 ..................................................................................................................................................................9 第四节 公司治理 ................................................................................................................................................................................ 24 第五节 环境和社会责任 .................................................................................................................................................................... 26 第六节 重要事项 ................................................................................................................................................................................ 28 第七节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................................................ 36 第八节 优先股相关情况 .................................................................................................................................................................... 40 第九节 债券相关情况 ........................................................................................................................................................................ 41 第十节 财务报告 ................................................................................................................................................................................ 44 备查文件目录 1、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表； 2、报告期内在公开披露过的所有公司文件正本及公告原稿； 3、在其他证券市场公布的半年度报告。 释义 释义项 指 释义内容 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 福星股份、公司、本公司、本集团 指 湖北福星科技股份有限公司 大股东、控股股东、福星集团 指 福星集团控股有限公司 实际控制人 指 湖北省汉川市钢丝绳厂 公司章程 指 湖北福星科技股份有限公司章程 报告期 指 2021年1月1日-2021年6月30日 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介 股票简称 福星股份 股票代码 000926 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 湖北福星科技股份有限公司 公司的中文简称（如有） 福星股份 公司的外文名称（如有） HUBEI FUXING SCIENCE AND TECHNOLOGY CO.,LTD 公司的外文名称缩写（如有） HBFX 公司的法定代表人 谭少群 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 肖永超 肖永超 联系地址 湖北省武汉市江汉区新华路186号福星 国际商会大厦27楼 湖北省武汉市江汉区新华路186号福星 国际商会大厦27楼 电话 027-85578818 027-85578818 传真 027-85578818 027-85578818 电子信箱 [email protected] [email protected] 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化 □ 适用 √ 不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见2020年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □ 适用 √ 不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具 体可参见2020年年报。 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 营业收入（元） 3,195,773,768.34 3,168,292,042.31 0.87% 归属于上市公司股东的净利润（元） 121,254,837.01 226,840,386.23 -46.55% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损 益的净利润（元） 30,493,232.60 35,340,688.04 -13.72% 经营活动产生的现金流量净额（元） 3,296,742,348.72 1,765,375,392.13 86.74% 基本每股收益（元/股） 0.13 0.24 -45.83% 稀释每股收益（元/股） 0.13 0.24 -45.83% 加权平均净资产收益率 1.09% 2.01% -0.92% 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增 减 总资产（元） 52,253,887,681.85 52,454,852,156.90 -0.38% 归属于上市公司股东的净资产（元） 11,160,022,134.90 11,090,061,602.08 0.63% 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 734,572.69 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统 一标准定额或定量享受的政府补助除外） 5,927,280.45 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 108,264,974.70 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变 动产生的损益 14,878,340.07 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -17,178,877.76 减：所得税影响额 22,666,057.85 少数股东权益影响额（税后） -801,372.11 合计 90,761,604.41 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 报告期内，公司主营业务为房地产业和金属制品业。业务范围主要有： 1、房地产业 房地产开发为公司主要业务和利润来源，公司产品以刚需及改善性住房为主，主要产品、经营模式等未发生重大变化。 公司开发项目主要分布在武汉及周边城市、京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝经济圈等区域，其中武汉为重点区域。 2、金属制品 金属制品业主要产品为子午轮胎钢帘线、PC钢绞线、钢丝、钢丝绳等产品，主要应用于汽车子午轮胎、高速公路及桥 梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金属丝绳制品主要生产基地 之一。 3、其它产业 公司其他业务主要为商业运营项目，商业运营作为公司经营形态的有效补充，主要集中在武汉内环，以购物中心、商业 街区为主。代表项目“群星城”集生态、剧场、艺术、智能、家庭五大特色于一体，成为武汉别具一格的商业综合体。 报告期内公司经营情况概述 （一）宏观经济形势和行业政策环境分析 2021年是中国共产党百年华诞，也是全面建成小康社会并向全面建成社会主义现代化强国迈进之年。立足新阶段，3月 初，全国两会《政府工作报告》和《“十四五”规划纲要》为房地产市场的发展指明了方向，“十四五”期间，中央强调要实施 房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展，同时完善住房市场体系和住房保障体系，保持房地产 调控总基调不变，并将从土地、金融、财税等方面发力，稳定市场预期。 未来几年，中央坚持“房住不炒”定位不变，同时解决好大城市住房突出问题，增加土地供应。上半年，一、针对市场热 度高、预期不稳的热点城市接连加码楼市调控，严查经营贷、消费贷等违规流入房地产市场，并在限购、限贷、限售等方面 不断完善政策，保障刚需群体购房需求，抑制投资投机行为；二、土地市场的监管亦在强化，供地“两集中”试点，建立健全 地价和房价的联动机制，进一步促进房地产市场平稳健康发展；三、一线城市的调控政策为市场提供了“范本”，短期热点二 线和三四线将继续跟进。除此之外，租赁住房将成为解决大城市住房突出问题的重要着力点。 （二）全国市场分析 2021年上半年，全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，重点城市热度不减，中央和 地方密集出台调控政策以稳定市场预期，调控逻辑进一步向供给端侧重，强化金融监管，地方加快建立房地联动机制。预计 下半年，房地产调控政策环境不变，但全年仍有望创新高。在高规模的市场需求下，企业需聚集各项资源加快周转，把握“两 集中”下的投资机会以及开发营销节奏。 报告期内，根据国家统计局数据显示，全国房地产开发投资7.22万亿元，同比增长15%；全国房屋新开工面积10.13亿㎡， 同比增长3.8%；全国商品房销售面积8.86亿㎡，同比增长27.7%、销售金额9.29万亿元，同比增长38.9%。重点城市商品住宅 成交面积达近五年最高水平，长三角、珠三角及中部地区贡献度高，市场整体表现平稳，符合调控预期。 土地方面，全国土地市场竞争依然激烈，受重点城市宅地供应“两集中”政策影响，根据中国指数研究院统计，全国300 城住宅用地供求规模均有所下降，但整体土地购置成本上升。300城住宅用地建面推出5亿㎡，同比下降9.5%；成交4.2亿㎡， 同比下降10.6%；出让金总额2.6万亿元，同比增长13.4%；成交楼面均价6,170元/㎡，同比增长26.7%，溢价率保持高位。一 线城市宅地供求规模同比大幅增长，二线和三四线同比下降。除一线城市外，其余各线城市成交楼面均价同比均有所上涨。 （三）武汉市场分析 2021年上半年，武汉经济全面提振恢复，城市潜力持续看好，产业招商力度持续加大，武汉住宅市场表现出色，供需两 旺，但产品分化、区域分化现象也比较突出，正成为新常态。报告期内，政府陆续出台关于限价、销售监管、集中销售、房 票等新政策，重在规范市场运行，整体环境仍相对宽松。下半年，受土拍调整、信贷政策、定向施策等影响，预计武汉市场 日渐理性，后市趋稳。 土地方面，武汉整体表现冷热不均，先抑后扬，主要集中在6月的首批集中供地，报告期内共出让涉宅用地64宗，中心 城区、经开区、东湖高新区供地居前，总用地面积约479.72万㎡，成交金额约975.63亿元，环比2020年下半年，面积和金额 有所下降；住宅用地成交楼面地价为7,664元/㎡，溢价率14.41%，国资房企和新进房企实力强劲，下半年，供地计划向远城 区有所转移。 住宅方面，受预售新政影响，供应高峰提前至4月，全市新建商品住宅供应10.77万套和预售面积1,220.32万㎡，同比增 长88.36%；成交10.88万套和预售面积1,264.69万㎡，同比增长153.58%；受新版商品房买卖合同影响，去年9月开始，整体成 交均价出现较大幅度上调。全年，随着限价放松以及部分高价地新项目入市等原因，成交价格保持平稳上涨的趋势。 7月2日，武汉发布《武汉市构建高起点规划体系工作方案》提出：一、主城做优、进一步提升城市能级与品质，完成城 镇老旧小区改造；二、加快做强光谷、车谷、临空经济区、长江新区四个副城，打造产城融合、功能完备和生态宜居的聚居 区；三、打造重点功能区，实施“五个中心”建设。同时加大武汉城市圈同城化发展力度，城市发展格局与区域功能，都面临 重大改变调整，也为房地产发展带来了新的机遇和挑战，作为湖北省的城市更新标杆企业，公司将抓住城市发展机会，积极 推动相关产业持续发展。 （四）报告期内公司发展状况 报告期内，面对国内外复杂多变的新冠肺炎疫情，公司一方面全力做好疫情防控、守护安全工作，另一方面，抢抓有利 时机，加快城中村项目拆迁，推进在建项目开发，利用预售新政抢抓新盘销售，同时盘活存量资产，加速现金回流，目前公 司经营稳健，债务结构合理，资金流正常，各期债券已顺利兑付。 报告期间内，公司坚持在过程中抓成本，在存量上寻去化，在销售端抓速度，在管理上要效益的经营思路。在进度上， 公司克难奋进，加快拆迁进度，狠抓项目节点，加快项目周转；在销售上，借助平台优势，采取“线上+线下”模式，创新拓 客方式，增加去化速度；在管理上，加强精细化管理，以效益优先为原则。 发展规划方面，公司继续以住宅开发为主，巩固和发展城市更新经验；经营方面，公司主营业务稳定，销售及回款良好， 各项工作有条不紊，经营成果逐步释放；资金保障方面，公司统筹资金预算，加快销售力度，拓宽融资渠道，保障资金链安 全。其他产业方面，金属制品业在年初国外疫情后产销量迅速恢复，创造了销售佳绩，但随着国外产业链复苏及海运影响， 下游产业出口锐减导致竞争加剧，目前总体运行平稳。商业运营方面，群星城等自持商业体调整升级后已恢复正常水平，接 近满租状态。 （五）报告期内公司经营情况 土地储备方面，公司加快推进现有城中村改造项目工作，提前做好项目定位、产品设计、报批报建等前期工作，重点项 目红桥村K6、K7、K12、K13、K15、K16等地块正有序推进，部分项目已进入施工阶段，滨江核心月亮湾壹号二期正在做 前期施工准备。公司积极跟踪重点地域最新规划方案，持续关注人口净流入和产业集中湾区，侧重考察核心和快发展区域项 目，同时做好应对“两集中”供地新政策和意向土地研判工作。 项目开发方面，每年末公司根据项目结构与建筑特点、工程量、其他影响等因素制定发布来年的“一号文”工程建设计划， 并严格考核兑现。在建设中，为全面提升工程品质，强化标准化规范化管理，督促各方有效履职，公司组织专班每季度末对 所有开发项目进行综合大检查。面对防疫常态化要求，各项目加强管理，认真执行下发政策，均未发生重大安全生产事故。 销售和交付方面，公司抓住预售新政等有利条件，结合各项目区域情况制定营销方案，利用多样营销渠道，保证新开楼 盘快速去化，同时动态调整存量销售政策，星誉国际、月亮湾壹号，北京项目等楼盘荣登销售热榜；公司实行交房领导小组 督办机制，武汉、宜昌、恩施、成都等项目顺利按节点交付。 财务状况方面，公司坚持以经营目标为中心，秉承稳健经营理念，报告期内，公司加快开发节奏，签约销售增长显著， 发行债券全部按期兑付，资产负债率、净现金流等各项指标表现稳定。 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求 新增土地储备项目 宗地或项目 名称 所在位置 土地规划用 途 土地面积 （㎡） 计容建筑面 积（㎡） 土地取得方 式 权益比例 土地总价款 （万元） 权益对价（万 元） 累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡） 福星惠誉.汉阳城 11.15 39.59 16.90 福星惠誉.东湖城 28.54 119.77 46.65 福星惠誉.水岸国际 30.01 120.23 37.57 福星惠誉.福星华府（江北置 业） 12.36 57.70 17.86 福星惠誉.红桥城（后湖置业） 13.62 63.51 43.53 福星惠誉.红桥城（三眼桥置 业） 16.16 72.23 55.53 钰龙金融广场 1.21 10.05 10.05 福星惠誉.新洲施岗南（暂定） 4.88 12.19 12.19 福星惠誉.咸宁福星城 27.77 77.86 44.33 福星惠誉.宜昌金色华府 8.62 24.13 18.95 汉川金山.银湖国际 8.08 26.10 9.74 珈伟光伏.半导体光伏照明基 地 13.34 17.94 17.94 银湖孝感.银湖科技产业园 31.48 51.85 26.03 银湖科技仙桃.中小企业城 26.42 27.00 12.49 鑫金福.光谷光电信息产业创 新创业基地 4.96 17.35 13.14 亿江南置业.银湖国际 10.37 41.30 19.17 福星惠誉.福星苑 2.6 6.60 6.60 福星惠誉.福星青城府 21.85 18.36 11.21 简阳凤凰谷项目（暂定） 20.56 20.56 20.56 福星惠誉.美术城 11.36 23.09 16.92 银湖岳阳置业.龙庭尚府 6.64 22.46 9.86 福星惠誉.山语江院等项目 72.88 196.2 15.17 总计 384.86 1,066.07 482.39 主要项目开发情况 城市/区 域 项目名 称 所在位 置 项目业 态 权益比 例 开工时 间 开发进 度 完工进 度 土地面 积（㎡） 规划计 容建筑 面积 （㎡） 本期竣 工面积 （㎡） 累计竣 工面积 （㎡） 预计总 投资金 额（万 元） 累计投 资总金 额（万 元） 湖北 福星惠 武汉 商住 100.00 2012年 在建 111,544. 395,907 - 235,107 500,000 508,978 誉.汉阳 城 % 09月01 日 23 .28 .28 .23 湖北 福星惠 誉.东湖 城 武汉 商住 80.00% 2012年 12月01 日 在建 285,435.39 1,197,740.69 - 743,176.48 1,200,000 1,103,635.3 湖北 福星惠 誉.水岸 国际 武汉 商住 100.00% 2009年 06月01 日 在建 300,127.51 1,202,340.06 - 897,636.62 1,300,000 1,299,922.56 湖北 福星惠 誉.福星 华府 （江北 置业） 武汉 商住 100.00% 2012年 12月01 日 在建 123,660.92 577,007.14 - 402,515.14 486,000 422,125.59 湖北 福星惠 誉.红桥 城（后 湖置 业） 武汉 商住 100.00% 2014年 12月01 日 在建 136,174.31 635,060.00 - 199,889.10 467,800 435,564.19 湖北 福星惠 誉.红桥 城（三 眼桥置 业） 武汉 商住 100.00% 2016年 09月01 日 在建 161,602.00 722,291.00 - 166,891.12 700,000 635,810.21 湖北 钰龙金 融广场 武汉 商住 94.32% 2018年 12月01 日 在建 12,130.67 100,473.00 - - 245,000 184,499.51 湖北 福星惠 誉.新洲 施岗南 （暂 定） 武汉 商住 100.00% 2021年 06月30 日 在建 48,751.72 121,879.00 - - 105,000 36,273.63 湖北 福星惠 誉.恩施 福星城 恩施 商住 100.00% 2007年 12月01 日 完工 82,966.00 220,019.34 56,829.34 220,019.34 110,000 109,547 湖北 福星惠 誉.咸宁 福星城 咸宁 商住 100.00% 2008年 05月01 日 在建 277,681.00 778,558.69 - 335,268.00 237,200 177,692.55 湖北 福星惠 誉.宜昌 金色华 府 宜昌 商住 100.00% 2018年 11月01 日 在建 86,200.00 241,300.00 73,028.46 73,028.46 217,200 194,845 湖北 汉川金 山.银湖 国际 汉川 商住 100.00% 2016年 06月01 日 在建 80,785.70 261,196.42 - 163,839.93 111,700 110,000 湖北 珈伟光 伏.半导 体光伏 照明基 地 武汉 工业 100.00% 2016年 01月01 日 在建 133,363.41 179,482.56 - 62,001.48 50,000 23,444.17 湖北 鑫金福. 光谷光 电信息 产业创 新创业 基地 武汉 工业 80.00% 2017年 05月01 日 在建 49,618.33 173,503.08 - 67,037.99 85,000 70,900 湖北 银湖孝 感.银湖 科技产 业园 孝感 工业 100.00% 2009年 11月01 日 在建 314,824.60 518,481.20 - 390,107.85 80,000 59,512 湖北 银湖科 技仙桃. 中小企 业城 仙桃 工业 100.00% 2011年 01月01 日 在建 264,211.02 270,038.37 - 77,492.55 60,000 21,031 湖北 亿江南 置业.银 湖国际 监利 商住 100.00% 2017年 01月01 日 在建 103,698.07 412,713.82 - 242,585.84 150,000 136,258 北京 福星惠 誉.福星 苑 北京 商住 80.00% 2014年 07月01 日 在建 26,014.00 65,765.00 - - 160,000 95,213 四川 福星惠 誉.福星 青城府 成都 商住 100.00% 2018年 03月01 日 在建 218,544.26 183,577.17 58,173.87 71,518.00 200,000 156,713 四川 简阳凤 凰谷项 目（暂 定） 成都 商住 100.00% 2019年 01月01 日 在建 205,634.36 205,634.36 - - 240,000 70,519.21 陕西 福星惠 誉.美术 城 西安 商住 60.00% 2018年 10月01 日 在建 113,662.00 230,924.09 45,434.22 75,744.02 150,000 93,584 湖南 银湖岳 阳置业. 龙庭尚 岳阳 商住 100.00% 2017年 07月01 日 在建 66,447.20 224,600.00 - 166,859.02 110,000 110,738 府 合计 3,203,076.70 8,918,492.27 233,465.89 4,590,718.22 6,964,900 6,056,806.15 主要项目销售情况 城市/区 域 项目名 称 所在位 置 项目业 态 权益比 例 计容建 筑面积 （㎡） 可售面 积（㎡） 累计预 售（销 售）面积 （㎡） 本期预 售（销 售）面积 （㎡） 本期预 售（销 售）金额 （万元） 累计结 算面积 （㎡） 本期结 算面积 （㎡） 本期结 算金额 （万元） 湖北 福星惠 誉.红桥 城（三眼 桥置业） 湖北武 汉 商住 100.00% 722,291.00 709,176.00 348,764.97 91,394.88 238,902.81 150,738.43 0 湖北 福星惠 誉.水岸 国际 湖北武 汉 商住 100.00% 1,202,340.06 1,180,000.00 917,200.22 33,856.83 100,803.28 683,148.60 2,890.89 湖北 福星惠 誉.东湖 城 湖北武 汉 商住 80.00% 1,197,740.69 1,181,017.73 1,038,290.98 35,312.42 49,377.67 712,953.40 362.74 1,014.76 湖北 福星惠 誉.宜昌 金色华 府 湖北宜 昌 商住 100.00% 241,300.00 237,040.04 207,612.32 32,610.76 22,620.07 51,830.04 51,830.04 34,976.69 湖北 亿江南 置业.银 湖国际 湖北省 监利县 商住 100.00% 412,713.82 409,686.00 349,354.18 51,585.33 22,167.9 221,388.33 4,110.36 1,757.83 湖北 福星惠 誉.咸宁 福星城 湖北咸 宁 商住 100.00% 778,558.69 778,558.69 487,522.42 23,950.46 10,654.4 332,846.28 0 湖北 福星惠 誉.恩施 福星城 湖北恩 施 商住 100.00% 220,019.34 219,641.53 219,641.53 1,982.63 1,317.31 213,891.28 54,866.24 31,133.94 北京 福星惠 誉.福星 苑 北京 住宅 80.00% 65,765.00 62,677.00 28,434.49 12,798.83 72,977.3 - 0 西安 福星惠 誉.美术 城 陕西西 安 住宅 60.00% 230,924.09 227,185.13 94,515.66 15,519.67 19,530.31 61,704.77 47,776.75 51,563.64 湖南 银湖岳 阳置业. 湖南省 岳阳市 商住 100.00% 224,600.00 218,054.13 161,662.08 33,564.82 18,813.2 119,449.66 2,993.16 5,104.54 龙庭尚 府 四川 福星惠 誉.福星 青城府 四川成 都 住宅 100.00% 183,577.17 182,000.00 89,903.70 6,238.41 6,038.75 60,270.84 55,679.12 56,157.33 主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 累计已出租面积 （㎡） 平均出租率 湖北 群星城 商业 100.00% 94,880.99 92,864.93 97.88% 湖北 福客茂 商业 100.00% 5,540.65 5,540.65 100.00% 湖北 漫时区 商业 100.00% 23,588.98 21,046.93 89.22% 湖北 东澜岸 商业 100.00% 30,034.91 25,292.15 84.21% 湖北 东湖城 商业 80.00% 5,700.77 5,700.77 100.00% 湖北 悦江中心 商业 100.00% 37,767.61 0.00 0.00% 湖北 福莱中心 商业 100.00% 80,133.17 33,020.3 41.21% 深圳 赛格柏狮电子大 厦 工业 100.00% 26,617.29 26,617.29 100.00% 合计 304,264.37 210,083.02 土地一级开发情况 □ 适用 √ 不适用 融资途径 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平 均融资成本 期限结构 1年之内 1-2年 2-3年 3年以上 银行贷款 6,038,492,079.80 3.25%-7.9% 2,587,600,000.00 1,983,192,079.80 1,067,700,000.00 400,000,000.00 债券 749,092,128.93 5.50%-9.50% 749,092,128.93 非银行类贷款 5,937,339,529.63 4.3225%-11.76% 2,484,779,484.94 3,048,189,269.62 404,370,775.07 信托融资 473,000,000.00 11.00% 473,000,000.00 合计 13,197,923,738.36 6,294,471,613.87 5,031,381,349.42 1,472,070,775.07 400,000,000.00 发展战略和未来一年经营计划 （一）房地产行业格局与趋势 近几年，中央始终坚持“房住不炒，因城施策”调控总基调不变，调控逻辑已由2016年侧重需求端到2019年供需两端平衡 再到2021年侧重供给端，各项政策逐步落地，供需方面，明确要增加租赁住房供应，增加重点城市土地供应，对重点城市实 行供地“两集中”政策；金融方面，更加注重防范化解风险，明确资金侧重重点领域、薄弱环节，在三线四档、贷款集中度、 拿地销售占比等方面监管持续从严，快扩张和高负债企业承压较大；城市方面，要求夯实城市政府主体责任，相互借鉴采取 针对性的调控政策，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，保障行业长期稳定健康的发展。 《“十四五”规划纲要》中明确未来将继续深入推进新型城镇化战略，城市群和都市圈的战略地位进一步提升，京津冀、 长三角、粤港澳大湾区和成渝经济圈4个地区作为主要增长极。推动城市群和都市圈交通一体化，未来，重点城市群和都市 圈的人口、产业、资源等将进一步集聚，交通网络更加完备，区域经济布局更加合理有效，区域的综合实力也将明显增加， 由此也将带来房地产市场规模上的拓展，为公司提供了新的发展空间。 作为公司本部所在地，2021年武汉经济开启了全面提振恢复之路，外交部面向全球对武汉做了专门推介，产业招商取得 一系列重大进展，城市影响力大幅提升。为深入贯彻落实十四五规划，武汉1+8城市圈在5月首次达成同城化发展合作框架 协议，7月武汉构建高起点规划体系工作方案正式出台，这些标志着武汉成为中国最具投资潜力的目的地之一。 （二）公司发展战略 公司继续以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益效率为主线，以团队建设为保障，紧紧围 绕“强化核心优势、聚焦重点区域、深化全国布局、完善产业生态、做大资本平台”的发展战略，积极推进在产城融合、乡村 振兴等领域的探索实践，持续创造高品质的健康成长，成为中国优秀的“城市更新与幸福生活服务商”。实现公司与城市的长 久协同发展，为股东、客户、员工和社会不断创造价值。 （三）未来一年经营计划 公司将继续坚持“稳中求进、创新发展、效益优先”的工作总基调，聚焦重点工作、重大节点，加强管理、提质增效，在 宏观形势依然复杂严峻的环境下，全力完成经营目标，确保企业持续稳健的发展态势。 房地产方面 在经营管理上，当前房地产行业已进入低增长、低毛利、低利润时代，公司将抓好以成本、质量、绩效为中心的全面管 理，增强公司抵御市场波动、防范风险的能力。一是加强成本管理，通过提升精细化管理水平，有效降低运营成本。积极探 索全面预算管理，保障企业盈利水平。二是加强财务风险管理，完善风控体系，在提高融资效率的同时严控融资成本和风险， 将负债率控制在行业较低水平内。三是加强专业性、服务性人才的引进运用，提高团队建设水平。持续优化组织管控模式， 打造精益型组织，提高人均效能。四是加大工程建设管控力度，围绕安全、质量、进度等核心要素常抓不懈，确保按照计划 目标全面完成项目建设任务，为营销工作提供货值保障。 在土地储备上，公司将坚持差异化发展路线，进一步强化科学决策水平，短中长期分阶段有序推进土地储备工作。以稳 健拓展为原则，将已有的城中村旧城改造核心优势结合起来，在立足武汉、深耕湖北的同时，继续聚焦环渤海经济圈、长三 角经济圈、粤港澳大湾区、成渝经济圈、长江中游城市群等重点区域深入推进、深化布局。紧紧抓住国家城市更新、城镇建 设、产城融合、乡村振兴等重大战略机遇，主动适应新格局、新变化、新常态、新形势。继续整合优势资源，巩固深化产城 融合战略成果；把握政策机遇，加强乡村振兴领域研究合作，争取实现突破。 在产品建设上，公司重视产品品质，专注建造细节，创造增值价值，践行品牌房企的社会责任。在产品设计、建设上， 以幸福生活为目标，将人文融入产品，做好功能区的精细划分。遵循环保措施，以绿色、智能、品质为发展方向，精研绿色 地产，提高产品健康宜居标准。在功能配置上，推行街景式底商设计、小区亲子文化乐园、建设海绵型小区、新能源汽车充 电桩预留工程、引入装配式建筑等方案；在品质上，做好项目全过程品控管理，以高品质满足客户需求。 金属制品业 全面研究市场动态，深入分析市场趋势，做好原材料的采购及储备工作；根据市场需求和效益优先的原则及时调整产品 结构，动态优化产能，把产品效益和资金回收摆在首要位置；对内要不断强化精细化管理，精简机构，压缩成本，提高产品 竞争力。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 √ 适用 □ 不适用 本公司为商品房承购人向银行抵押借款提供阶段性担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截止2021年6月30日，尚 未结清的担保金额为人民币581,510.77万元，由于本公司未因上述担保而承受重大损失，本公司认为与提供该等担保相关的 风险较小。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □ 适用 √ 不适用 二、核心竞争力分析 经过数十年的发展，公司在多个方面形成了自己的核心竞争力。 1、开发模式方面 公司是最早参与武汉市“三旧”（“城中村”及旧城、旧厂）改造的公司之一，以“城中村”改造为主。房地产业务自开展以 来，公司本着“为政府分忧、为百姓造福”的企业宗旨，走差异化和专业化路线，先后参与武汉、北京等地的“三旧”改造，形 成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式，为公司的持续、稳定、健康发展提供了重要保障。 2、团队建设方面 公司员工拧成一股绳、劲往一处使的“钢丝绳精神”，埋头苦干、勤于钻研的“钉子精神”，开拓进取、敢为人先的创新精 神，勇于担当、乐于助人的奉献精神等优良的企业精神成为团队基因的一部分，保证了组织的团结、稳定和高效。 3、理想信念方面 企业创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念贯穿公司发展历程。在发展上，公司不一味追求速度和规模，更注重稳健 和长效；在经营上，不一味追求收入和利润，更注重品质和品牌；对外合作上，不追求短期和单边利益，更在乎与供应商、 客户、利益共同体的长期合作和互利共赢；对待员工上，始终坚持以人为本，以德待人，追求员工价值最大化。 4、品质品牌方面 公司始终坚持“先做人、后做事”的经营理念，诚信做人、用心做事，倾心打造“实力+信誉”的良好形象，以优质的产品 和服务满足客户需求，赢得了广泛的市场认同和良好口碑。 三、主营业务分析 概述 报告期内，公司实现主营业务收入300,415.25万元，比上年同期增加3.72%。其中：房地产实现结算面积23.8万平方米， 比上年同期增加25.26%；实现结算收入229,619.63万元，比上年减少15.01%；实现销售面积37.09万平方米，比上年同期减少 13.24%；实现销售金额598,163.74万元，比上年同期增加28.10%；金属制品实现主营业务收入84,691.11万元，比上年同期增 加94.69%。 主要财务数据同比变动情况 单位：元 本报告期 上年同期 同比增减 变动原因 营业收入 3,195,773,768.34 3,168,292,042.31 0.87% 营业成本 2,443,993,738.70 2,520,366,021.28 -3.03% 销售费用 114,754,155.78 100,416,304.14 14.28% 管理费用 161,259,714.47 181,553,500.81 -11.18% 财务费用 145,857,462.75 155,590,271.80 -6.26% 所得税费用 69,697,135.27 110,322,576.00 -36.82% 主要系本期利润总额降 低所致 研发投入 29,079,176.86 15,812,127.35 83.90% 主要系本期研发投入增 加所致 经营活动产生的现金流 量净额 3,296,742,348.72 1,765,375,392.13 86.74% 主要系本期销售商品、 提供劳务收到的现金增 加所致 投资活动产生的现金流 量净额 83,038,118.19 23,660,660.42 250.95% 主要系收回投资资金增 加所致 筹资活动产生的现金流 量净额 -4,402,437,073.97 -2,695,306,851.62 -63.34% 主要系偿还债务支付的 现金流出增加所致 现金及现金等价物净增 加额 -1,025,176,939.11 -905,371,044.04 -13.23% 公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动 □ 适用 √ 不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 营业收入构成 单位：元 本报告期 上年同期 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 3,195,773,768.34 100% 3,168,292,042.31 100% 0.87% 分行业 房地产 2,296,196,304.14 71.85% 2,701,808,232.19 85.28% -13.43% 金属制品 848,264,749.66 26.54% 441,046,840.91 13.92% 12.62% 其他 51,312,714.54 1.61% 25,436,969.21 0.80% 0.81% 分产品 房地产 2,296,196,304.14 71.85% 2,701,808,232.19 85.28% -13.43% 金属制品 848,264,749.66 26.54% 441,046,840.91 13.92% 12.62% 其他 51,312,714.54 1.61% 25,436,969.21 0.80% 0.81% 分地区 华中地区 1,490,259,202.99 46.63% 1,856,255,757.72 58.59% -11.96% 华北地区 308,400,827.32 9.65% 164,201,112.23 5.18% 4.47% 其他地区 1,351,037,967.44 42.28% 1,084,466,792.27 34.23% 8.05% 海外地区 46,075,770.59 1.44% 63,368,380.09 2.00% -0.56% 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 房地产 2,296,196,304.14 1,660,649,666.86 27.68% -15.01% -20.18% 4.68% 金属制品 848,264,749.66 761,250,339.36 10.26% 92.33% 81.07% 5.58% 分产品 房地产 2,296,196,304.14 1,660,649,666.86 27.68% -15.01% -20.18% 4.68% 金属制品 848,264,749.66 761,250,339.36 10.26% 92.33% 81.07% 5.58% 分地区 华中地区 1,490,259,202.99 1,081,950,144.91 27.40% -19.72% -24.78% 4.89% 其他地区 1,351,037,967.44 1,059,819,647.73 21.56% 24.58% 11.23% 9.42% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 □ 适用 √ 不适用 四、非主营业务分析 □ 适用 √ 不适用 五、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 单位：元 本报告期末 上年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比 例 金额 占总资产比 例 货币资金 4,042,868,654.83 7.74% 4,792,650,887.70 9.14% -1.40% 无重大变化 应收账款 460,289,981.48 0.88% 394,664,554.11 0.75% 0.13% 无重大变化 存货 31,016,275,303.95 59.36% 30,954,603,451.36 59.01% 0.35% 无重大变化 投资性房地产 8,159,290,081.99 15.61% 8,146,735,515.88 15.53% 0.08% 无重大变化 长期股权投资 48,131,158.11 0.09% 130,476,876.96 0.25% -0.16% 无重大变化 固定资产 607,156,049.72 1.16% 840,119,341.14 1.60% -0.44% 无重大变化 在建工程 16,104,298.55 0.03% 8,710,862.07 0.02% 0.01% 无重大变化 使用权资产 259,799,359.12 0.50% 0.50% 因会计政策变更所致 短期借款 705,000,000.00 1.35% 540,000,000.00 1.03% 0.32% 无重大变化 合同负债 18,734,945,10 35.85% 15,273,414,914 29.12% 6.73% 无重大变化 7.55 .69 长期借款 3,450,892,079.80 6.60% 3,456,300,000.00 6.59% 0.01% 无重大变化 租赁负债 117,902,601.52 0.23% 0.23% 因会计政策变更所致 其他流动资产 1,573,039,000.62 3.01% 1,328,514,783.09 2.53% 0.48% 无重大变化 其他流动负债 1,102,203,837.64 2.11% 957,536,377.99 1.83% 0.28% 无重大变化 2、主要境外资产情况 √ 适用 □ 不适用 资产的具体 内容 形成原因 资产规模 所在地 运营模式 保障资产安 全性的控制 措施 收益状况 境外资产占 公司净资产 的比重 是否存在重 大减值风险 股权投资、应 收公司子公 司之间往来 款等 股权投入、境 外融资 581,479,709.61 香港 全资 财务集中管 控 -6,133,662.17 -0.37% 否 股权投资等 股权投入、公 司子公司之 间的经营性 借款 310,027,256.40 美国 全资 通过内控及 派驻监管等 措施 10,806,935.20 0.62% 否 存货 股权投入、公 司子公司之 间的经营性 借款 256,413,827.56 澳大利亚 全资 通过内控及 派驻监管等 措施 5,147,164.33 1.88% 否 其他情况说 明 以上金额均按报告期末汇率折算成人民币列示；资产规模按总资产填报；境外资产占公司净资产的比重按境 外净资产占公司净资产的比重填报。 3、以公允价值计量的资产和负债 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 期初数 本期公允价 值变动损益 计入权益的 累计公允价 值变动 本期计提的 减值 本期购买金 额 本期出售金 额 其他变动 期末数 金融资产 4.其他权益工 94,133,400.00 94,133,400. 具投资 00 金融资产小 计 94,133,400.00 94,133,400.00 投资性房地 产 8,146,735,515.88 14,878,340.07 2,323,773.96 8,159,290,081.99 其他非流动 金融资产 62,567,074.75 62,567,074.75 应收款项融 资 134,601,028.89 67,594,143.42 10,782,028.89 191,413,143.42 上述合计 8,438,037,019.52 14,878,340.07 67,594,143.42 13,105,802.85 8,507,403,700.16 金融负债 0.00 0.00 其他变动的内容 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □ 是 √ 否 4、截至报告期末的资产权利受限情况 截至本报告期末，本公司资产权利受限金额为4,880,562,920.33元。其中，货币资金1,083,165,707.46元，应收款项融资 77,815,731.16元，固定资产29,009,191.52元，无形资产29,430,008.75元，投资性房地产3,661,142,281.44元。 六、投资状况分析 1、总体情况 √ 适用 □ 不适用 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度 0.00 4,100,000.00 -100.00% 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 七、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □ 适用 √ 不适用 八、主要控股参股公司分析 √ 适用 □ 不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 福星惠誉控 股有限公司 子公司 房地产开发 及销售 970,000,000.00 49,985,211,710.29 10,730,652,081.27 2,344,864,975.30 243,974,630.58 142,009,811.01 湖北福星新 材料科技有 限公司 子公司 金属制品制 造与销售 660,000,000.00 3,177,322,034.35 1,154,664,775.93 877,948,641.69 39,501,228.13 39,607,285.65 报告期内取得和处置子公司的情况 √ 适用 □ 不适用 公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响 武汉惠寓房产经纪有限公司 股权转让 无重大影响 武汉福星惠誉美华置业有限公司 注销 无重大影响 武汉福星惠誉佳华置业有限公司 注销 无重大影响 湖北仙君湖置业有限公司 注销 无重大影响 主要控股参股公司情况说明 无 九、公司控制的结构化主体情况 □ 适用 √ 不适用 十、公司面临的风险和应对措施 公司可能面临的风险及应对措施 宏观经济周期的风险。房地产业已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点，房地产市场的需求波动与国 民经济周期性波动关系密切。在宏观经济周期的上升阶段，房地产行业的投资和市场需求两旺；在宏观经济周期的下降阶段， 市场需求萎缩，房地产企业的经营风险增大、收益相应下降。如果公司未来不能较好地把握宏观经济形势、顺应宏观调控政 策导向，积极主动地调整经营策略、优化项目结构，公司的盈利能力和偿债能力可能受到不利影响。 房地产市场调整的风险。在经历较长一段时间的快速发展后，我国房地产市场逐渐进入严监管的阶段，国内部分地区房 地产库存过高、周转减缓。公司密切关注房地产市场动态并根据实际情况制定切实有效的发展战略应对房地产市场的调整。 未来房地产市场调控政策将如何变化及其对房地产市场将带来怎样的影响均存在不确定性。如果我国房地产市场因供求不 均、宏观调控等因素导致的调整长时间持续，房地产行业的整体业绩将会受到冲击，进而对公司的经营造成不利影响。 销售风险。随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地产产品和服务的 要求越来越高。房地产开发项目的销售情况受项目定位、规划设计、营销策划、销售价格、竞争楼盘的供应情况等多种因素 影响，公司不能保证所开发的产品完全符合市场需要并且销售顺畅。 项目开发风险。房地产项目开发过程中，需要接受国土资源、规划、城建、环保、消防、交通、人防、园林等多个政府 部门的审批和监管，以上因素使得公司对开发工程的进度、质量、投资、营销的控制难度较大，一旦个别环节出现问题，可 能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。 土地投资风险。公司主要通过获取土地资源进行项目开发，作为相对稀缺资源，目前热点城市优质土地的招拍挂面临激 烈竞争，可能导致无法摘得或投资成本上升；另外，近年来多地政府在土地出让过程中增加了土地竞配建、竞自持、现房销 售的限制，以及“三旧“改造引入市场竞争机制，也增加了土地获取成本和去化周期。虽然成熟的经营管理和运营水平能提升 公司抗风险能力，但如果未来土地价格持续上涨将会增加公司获取项目成本，土地资源开发的持续性和经营风险加大。 土地闲置风险。国家陆续出台了多项针对闲置土地的处置政策，加大了对闲置土地的处置力度。公司将一如既往严格在 政府规定的时间内实现项目的动工开发，但是，如果由于开发能力不足，导致项目未能按规定期限动工开发或者开发进度减 慢，仍将使公司面临土地闲置处罚甚至土地被收回的风险。 （未完）  |