[中报]特发服务:2021年半年度报告（更新后）
原标题:特发服务:2021年半年度报告（更新后） 深圳市特发服务股份有限公司 2021年半年度报告 公告编号：2021-053 2021年08月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别 和连带的法律责任。 公司负责人陈宝杰、主管会计工作负责人王隽及会计机构负责人(会计主管 人员)马珍珍声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告涉及公司未来发展战略及重点工作计划等前瞻性描述，不构成公司 对投资者的实质性承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识， 并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中第十部分“公司面临的风险和 应对措施”，详细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关 注相关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ............................................................................................................................. 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ......................................................................................................................... 6 第三节 管理层讨论与分析 .................................................................................................................................. 10 第四节 公司治理 .................................................................................................................................................. 23 第五节 环境与社会责任 ...................................................................................................................................... 24 第六节 重要事项 .................................................................................................................................................. 25 第七节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................... 36 第八节 优先股相关情况 ...................................................................................................................................... 42 第九节 债券相关情况 .......................................................................................................................................... 43 第十节 财务报告 .................................................................................................................................................. 44 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人签名并盖章的财务报表； （二）报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿； （三）载有法定代表人签名的公司2021年半年度报告文本； 以上备查文件的置备地点：深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼。 释义 释义项 指 释义内容 特发服务、公司 指 深圳市特发服务股份有限公司 特发政务 指 深圳市特发政务服务有限公司 特发集团 指 深圳市特发集团有限公司 南通三建 指 江苏南通三建集团股份有限公司 银坤投资 指 深圳市银坤投资股份有限公司 特发投资 指 深圳市特发投资有限公司 华为 指 华为技术有限公司 阿里巴巴 指 阿里巴巴（中国）有限公司 深交所 指 深圳证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 市口岸办 指 深圳市人民政府口岸办公室 中登公司 指 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 报告期、本期 指 2021年1月1日至2021年6月30日 上期、上年同期 指 2020年1月1日至2020年6月30日 元、万元 指 人民币元、万元 （本）报告期末 指 2021年6月30日 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介 股票简称 特发服务 股票代码 300917 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市特发服务股份有限公司 公司的中文简称（如有） 特发服务 公司的外文名称（如有） Shenzhen SDG Service Co., Ltd. 公司的外文名称缩写（如有） SDGS 公司的法定代表人 陈宝杰 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陈宝杰 王典淳 联系地址 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号 特发文创广场五楼 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号 特发文创广场五楼 电话 0755-83075915 0755-83075915 传真 0755-83075988 0755-83075988 电子信箱 [email protected] [email protected] 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化 □ 适用 √ 不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见2020年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □ 适用 √ 不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具 体可参见2020年年报。 3、注册变更情况 注册情况在报告期是否变更情况 √ 适用 □ 不适用 注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执 照注册号 税务登记号码 组织机构代码 报告期初注册 2018年11月20 日 深圳市福田区香 蜜湖街道侨香路 1010号特发文创 广场五楼 914403001922285356 914403001922285356 914403001922285356 报告期末注册 2021年03月02 日 深圳市福田区香 蜜湖街道侨香路 1010号特发文创 广场五楼 914403001922285356 914403001922285356 914403001922285356 临时公告披露的指定网站查 询日期（如有） 2021年03月04日 临时公告披露的指定网站查 询索引（如有） 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）：《深圳市特发服务股份有限公司关于完成工商变更登记的 公告》（公告编号：2021-010） 4、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 √ 适用 □ 不适用 公司于2021年4月22日召开的第一届董事会第十六次会议、第一届监事会第九次会议，以及2021年5月25日召开的2020 年度股东大会审议并通过了《关于2020年度利润分配及资本公积金转增股本预案的议案》。因实施2020年度权益分派，公 司注册资本由10,000万人民币变更为13,000万人民币，并对公司章程相应条款作出修订，于2021年7月8日办理完成了工 商变更登记备案手续，并取得了深圳市市场监督管理局发出的《变更（备案）通知书》。具体内容详见公司于2021年7月 12日刊登在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上的《深圳市特发服务股份有限公司关于完成工商变更登记的公告》（公告编 号：2021-043）。 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 营业收入（元） 772,668,530.50 488,068,692.66 58.31% 归属于上市公司股东的净利润（元） 56,369,988.23 44,071,294.14 27.91% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损 益后的净利润（元） 51,975,930.04 42,115,536.55 23.41% 经营活动产生的现金流量净额（元） 126,360,441.22 25,037,238.06 404.69% 基本每股收益（元/股） 0.4336 0.4520 -4.07% 稀释每股收益（元/股） 0.4336 0.4520 -4.07% 加权平均净资产收益率 6.94% 15.93% -8.99% 本报告期末 上年度末 本报告期末比 上年度末增减 总资产（元） 1,260,717,275.97 1,099,784,531.36 14.63% 归属于上市公司股东的净资产（元） 804,990,633.31 786,306,436.54 2.38% 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 45,290.39 处置非流动资产 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统 一标准定额或定量享受的政府补助除外） 1,421,819.79 主要为稳岗补贴、以工代训等 委托他人投资或管理资产的损益 852,460.27 理财收益 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,190.00 其他符合非经常性损益定义的损益项目 3,819,764.00 主要为个税手续费返还、增值税 进项加计抵扣、小规模企业增值 税免征、供暖增值税免征、招用 自主就业退役士兵税收优惠 减：所得税影响额 1,535,131.11 少数股东权益影响额（税后） 211,335.15 合计 4,394,058.19 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）所属行业发展情况 2021年适逢物业管理行业发展40周年，国家从政策层面相继释放利好信息。1月5日，住 建部等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业服务企业积 极探索“物业服务+生活服务”模式，开展各类增值服务。2021年两会提案多次释放与物业相关 信号，涉及社区养老、社区治理等多项内容。“十四五”规划纲要中六次提及物业，主题涉及 生活性服务业品质化发展、提高城市治理水平、健全社区管理和服务机制等。随着相关政策 的进一步落地，物业服务类企业将迎来更加广阔的发展空间。 从行业整体的发展态势来看，行业竞争的格局正在加速演变。头部物业公司凭借资源优 势持续跑马圈地，利用并购重组不断壮大自身规模、延伸业务边界、加速行业整合，碧桂园 服务控股蓝光嘉宝、龙湖物业收购亿达服务、融创服务收购彰泰服务等重大行业重组事件层 出不穷。另一方面，物管企业的资本化趋势愈演愈烈，荣万家于2021年初成功登陆港交所， 长城物业也于6月正式向港交所主板递交上市申请。截至报告期末，行业内上市企业的数量已 近50家。越来越多的物业服务企业希望通过资本市场力量助力企业实现快速规模扩张，“强者 恒强”的马太效应仍是主导行业未来生态格局的主旋律。 传统物业管理多为住宅类项目，但近年来非住宅类项目的市场化程度也在不断提高。公 司所处的园区物业服务细分领域已在全国范围内呈现一、二线城市密集发展，并逐步向全国 广泛布局的态势。相较于传统的住宅物业，园区物业的发展起步相对较晚，对服务人员的专 业能力、服务质量要求更高，具备一定的进入门槛。该领域内的从业者多进行独立运营，没 有可依托的大型地产母公司，注重以完善的服务标准和优质的客户体验赢得与之相称的行业 地位与口碑。随着园区企业客户对将生产、办公、生活园区物业委托专业公司进行统一管理 的意识不断增强，园区物业管理正在成为众多物业公司谋求战略转型的主要方向之一。 （二）报告期内主要业务 公司一直以园区综合物业管理为核心业务，致力于成为中国高端综合服务运营商。公司 通过多元化的经营完善服务生态圈，满足客户全周期的服务需求，从事的服务内容包括综合 设施管理、空间管理、安全管理、环境管理、高端接待、会议服务等，管理的项目涵盖高新 科技园区、商业综合体、政府机关、学校、住宅等多种类型。公司在积极拓展物业管理服务 的同时，在政务服务、商务服务领域也取得了长足发展，多元化经营的格局逐步形成。 1、园区物业 公司园区业务主要为面向企业科技园区的综合物业管理，提供的服务涵盖设备设施管理、 安全消防管理、环境服务、空间管理、分包商管理等。园区物业的代表项目目前包括华为全 球总部物业管理项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等，在管项目分布深圳、成都、廊坊、 武汉、上海、东莞等地。近年来，随着现有客户需求的不断升级，公司积极开拓无人驾驶测 试、数据中心运维等新兴业务领域。报告期内，公司新中标了东莞华为南方工厂B区项目， 正式开始进入厂区IFM业务领域。公司致力于为园区客户提供多角度、全方位的运营保障， 使其能够集中精力聚焦主业发展。 2、商业物业 公司为商场商厦等商业物业提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业 保障、环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务，代 表项目包括深圳特力水贝珠宝大厦等。 3、住宅物业 公司于报告期内成立城市服务事业部，对旗下住宅物业项目进行统一管理。公司主要为 多层住宅、高层住宅等住宅物业提供包括前期介入及接管验收、业主入伙管理、装修管理、 客户管理、环境管理、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务，代表性项目包括深圳和 平里花园管理处、特发小区管理处项目等。 4、公共物业 公司为学校、公共交通设施和政府公共服务场所等公共物业提供包括秩序维护、保洁绿 化、设备设施管理、小型物业工程管理等服务，代表性项目包括深圳国际交流学校项目、杭 州云谷学校项目等。 除上述现有业务外，公司于报告期内积极探索全新业态，丰富自身业务结构，谋求新领 域的发展与突破。报告期内，新增下列主要业务： 1、口岸管养 公司于报告期内全面承接市口岸办辖下陆路口岸管理区域和原特区管理线检查站管理区 域管养服务工作，正式步入口岸管养业务领域。在严格落实口岸常态化疫情防控的基础上， 公司主动对标一流口岸服务标准，编制口岸管养服务总体方案；积极参与智慧口岸信息化建 设，开展设备设施信息化管理，实施智能化停车场改造，搭建综合信息服务平台，为旅客提 供方便、快捷的通关服务。 2、城市管家服务 在城市管家服务领域，公司积极与街道社区合作，尝试通过统筹整合物业管理、环境卫 生整治、市政设施管护等城市管理服务，消除原有的碎片化、粗放式多头多层治理弊端，探 索城中村物业管理和社区市政管理一体化运营新模式，协助政府破解城中村治理难题。 （三）报告期内主要经营模式 收费模式方面，公司一般采用成本加成的定价方式，即根据客户提出的服务需求测算相 应的项目成本，结合项目成本及预期利润，提出项目服务报价，经招投标流程或与客户协商 确定最终收费水平。 从结算模式来看，公司采用包干制和酬金制两种结算模式，其中最主要的营业收入来源 综合物业管理服务项目均采用包干制结算方式。按照项目业态来看，又以包干制园区综合物 业管理服务收入占比最高。 （四）市场地位与客户评价 报告期内，公司获得了ISO55001资产管理体系认证和ISO27001信息安全管理体系认证。 公司凭借扎实的基础服务、稳定的运营管理、良好的合同履约，获得华为颁发的后勤服务“金 牌供应商”光荣称号，凸显了公司在高端科技园区综合物业管理领域较强的市场竞争力和客户 认可度。公司另于报告期内获得腾讯公司“A级供应商”，成为其优选供应商。凭借报告期内良 好的业绩表现，公司还荣获了中物研协颁发的“2021年中国物业上市公司发展速度领先企业” 称号，进一步彰显了公司高速发展的强劲势头，也向市场展现了公司作为高端综合物业管理 服务运营商的魄力和实力。 （五）业绩驱动因素分析 公司报告期内实现营业收入77,267万元，相比去年同期增长58.31%。营收增长的主要驱 动因素一是包括口岸管养业务在内的新拓展项目贡献的收入；二是2020年新增项目因翘尾因 素影响报告期内营收。 公司报告期内实现净利润5,865万元，相比去年同期增长24.21%。净利润增长的主要驱动 因素一是包括口岸管养业务在内的新拓展项目贡献的利润；二是公司加强资金管理，积极购 买理财导致的利润增加。 二、核心竞争力分析 （一）优质的园区物业管理品牌形象 公司深耕园区物业管理服务领域多年，在园区物业服务领域享有较高的品牌美誉度。公 司通过不断打磨服务标准，提升客户体验，与华为、阿里巴巴等知名客户均建立了长期、稳 定的服务关系，并多次受到核心客户的嘉奖。报告期内，公司凭借扎实的基础服务、稳定的 运营管理、良好的合同履约，荣获华为颁发的后勤服务2020年度“金牌供应商”称号，凸显 了在高端科技园区IFM业务领域较强的客户认可度。公司还于报告期内获得腾讯公司“A级供 应商”，成为其优选供应商。公司上市后高速发展的强劲势头同时也获得了物研协的高度认 可，荣获其颁发的“2021年中国物业上市公司发展速度领先企业”称号，进一步向市场展现 了公司作为园区综合物业服务运营商的魄力与实力。 （二）日趋完善的服务标准 基于多年的从业经验，公司目前已编制并发布了园区类、商业类、住宅类三大服务标准 以及政务、商务类可视化服务标准。规范的作业流程及标准化的作业程序为项目日常运营和 新项目承接提供了有力的支持和保障。本报告期内，公司对各类服务标准做了进一步深化完 善，重点关注服务细节规范，强调构建高效协同的品质管理体系，并启动了物业服务标准视 频拍摄工作，促进标准化落地，引领品质提升。此外，下属特发口岸公司对标一流口岸服务 标准，编制了《深圳口岸管养服务总体方案》，为口岸管养业务的具体开展提供了文件指引， 也为今后进一步细化口岸服务标准打下了坚实基础。 （三）独具特色的业务形态 公司不满足于从事传统的物业管理服务，与时俱进、突破创新，争当新兴业务的开拓者、 先行者，通过深度挖掘客户需求,创新服务模式，在会务服务、自动驾驶测试、数据中心运维 等新兴业务领域都进行了积极的探索与尝试。报告期内，公司还积极开拓实践“城市管家” 新理念、新技术、新标准、新模式，通过与社区街道的合作，尝试进行物业管理和社区市政 管理的一体化运营。公司通过营造良好的创新生态，激发创新创造活力，努力开展新业务的 孕育和孵化，打造健康可持续的核心竞争优势。 （四）市场化的运营机制 在缺少地产集团股东的资源支持下，公司凭借“以客户为先、以服务为本”的服务理念， 在多年的市场竞争中逐步积累了丰富的科技园区及办公物业大客户服务经验，增强了市场化 竞争的能力和水平，实现了经营规模和经营业绩的快速增长。公司通过混合所有制改革，在 引入战略投资者的同时实施员工持股计划，并以“强激励、硬约束”的考核模式有效调动全 体员工的工作积极性，提高其主人翁精神，打造了一支战斗力足、忠诚度高、归属感强的精 英骨干团队，是公司实现长期战略目标的宝贵财富。 三、主营业务分析 概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：元 本报告期 上年同期 同比增减 变动原因 营业收入 772,668,530.50 488,068,692.66 58.31% 主要系业务拓展导致营 业收入增加 营业成本 644,262,450.14 387,860,071.43 66.11% 主要系业务拓展导致营 业成本增加 销售费用 4,767,396.85 4,710,234.38 1.21% 管理费用 49,875,533.25 32,841,329.34 51.87% 主要系管理人员薪酬增 加 财务费用 -1,581,659.74 54,502.32 -3,002.00% 主要系本期利息收入增 加 所得税费用 18,167,501.78 15,260,027.13 19.05% 所得税随利润总额增加 而增加 研发投入 209,886.80 经营活动产生的现金流 量净额 126,360,441.22 25,037,238.06 404.69% 主要系业务拓展导致销 售商品、提供劳务收到 的现金较去年同期有所 增加 投资活动产生的现金流 量净额 -432,175,454.72 -1,841,332.61 -23,370.80% 主要系本年购买理财产 品导致的 筹资活动产生的现金流 量净额 -40,576,832.47 498,040.00 -8,247.30% 现金及现金等价物净增 加额 -346,407,197.00 23,708,153.21 -1,561.13% 主要系本年购买结构性 存款，货币资金减少导 致的 公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动 □ 适用 √ 不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 占比10%以上的产品或服务情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分产品或服务 综合物业管理服 务 669,748,787.50 574,282,539.34 14.25% 68.27% 75.44% -3.53% 政务服务 72,931,587.98 61,913,868.68 15.11% 4.49% 11.43% -5.28% 增值服务 25,676,303.69 6,539,055.78 74.53% 41.15% 111.09% -8.44% 四、非主营业务分析 √ 适用 □ 不适用 单位：元 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性 投资收益 1,190,436.74 1.55% 按权益法确定的投资收益及 理财产品投资收益 是 公允价值变动损益 3,814,973.00 4.97% 结构性存款预计收益 是 资产减值 -4,314,159.42 -5.62% 应收账款及其他应收款坏账 准备 是 营业外收入 81,875.53 0.11% 主要为处置材料款 否 营业外支出 40,800.64 0.05% 否 其他收益 5,241,583.79 6.82% 主要为稳岗补贴、个税手续费 返还、增值税进项加计抵扣、 小规模企业增值税免征、供暖 增值税免征、附加税减免招、 用自主就业退役士兵税收优 惠、残疾人就业保障金退回 是 五、资产、负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 单位：元 本报告期末 上年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比 例 金额 占总资产比 例 货币资金 370,831,030.56 29.41% 717,238,075.41 65.22% -35.81% 本期购买结构性存款导致货币资金 减少 应收账款 324,469,044.60 25.74% 276,038,446.99 25.10% 0.64% 存货 3,536,437.44 0.28% 3,535,359.87 0.32% -0.04% 投资性房地产 54,351,248.65 4.31% 55,590,951.13 5.05% -0.74% 长期股权投资 12,557,757.34 1.00% 12,219,780.88 1.11% -0.11% 固定资产 9,606,271.54 0.76% 8,561,377.06 0.78% -0.02% 使用权资产 16,694,642.84 1.32% 1.32% 本期适用新租赁准则，产生使用权资 产。 合同负债 100,066,351.19 7.94% 11,843,730.99 1.08% 6.86% 本期业务拓展，预收款项较年末大幅 增长。 租赁负债 19,888,330.40 1.58% 1.58% 本期适用新租赁准则，产生租赁负 债。 交易性金融资产 403,814,973.00 32.03% 0.00 32.03% 本期购买结构性存款导致交易性金 融资产增加 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 3、以公允价值计量的资产和负债 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 期初数 本期公允价 值变动损益 计入权益的 累计公允价 值变动 本期计提的 减值 本期购买 金额 本期出售 金额 其他 变动 期末数 金融资产 1.交易性 金融资产 （不含衍 生金融资 产） 0.00 3,814,973.00 0.00 0.00 510,000,000.00 110,000,000.00 403,814,973.00 上述合计 0.00 3,814,973.00 0.00 0.00 510,000,000.00 110,000,000.00 403,814,973.00 金融负债 0.00 0.00 其他变动的内容 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □ 是 √ 否 4、截至报告期末的资产权利受限情况 截至报告期末，公司履约保证金账户余额100434.95元，该资金使用受限；除此之外，无其他因抵押、质押或冻结等对使用 有限制、有潜在回收风险的款项。 六、投资状况分析 1、总体情况 √ 适用 □ 不适用 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度 543,039,493.80 1,858,217.48 29,123.68% 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 4、以公允价值计量的金融资产 √ 适用 □ 不适用 单位：元 资产类别 初始投资 成本 本期公允价 值变动损益 计入权益的 累计公允价 值变动 报告期内购入 金额 报告期内售出 金额 累计投资收 益 期末金额 资金来源 其他 0.00 3,814,973.00 0.00 510,000,000.00 110,000,000.00 852,460.27 403,814,973.00 自有资金 /募集资 金 合计 0.00 3,814,973.00 0.00 510,000,000.00 110,000,000.00 852,460.27 403,814,973.00 -- 5、募集资金使用情况 √ 适用 □ 不适用 （1）募集资金总体使用情况 √ 适用 □ 不适用 单位：万元 募集资金总额 43,256.63 报告期投入募集资金总额 6,101.52 已累计投入募集资金总额 6,101.52 募集资金总体使用情况说明 经中国证券监督管理委员会（证监许可〔2020〕2930号）同意注册，本公司由国泰君安证券股份有限公司采用向战略 投资者定向配售、网下向符合条件的网下投资者询价配售与网上向持有深圳市非限售A股股份和非限售存托凭证市值的社 会公众投资者定价发行相结合的方式发行人民币普通股（A 股）股票25,000,000股，发行价为每股人民币 18.78元，共 计募集资金46,950.00万元，扣除承销费及保荐费2,603.77万元（不含增值税）后的募集资金为44,346.27万元，已由 主承销商国泰君安证券股份有限公司于2020 年12月16日汇入本公司募集资金监管账户。另减除律师费、审计费、法定 信息披露等其他发行费用1,089.59万元后，公司本次募集资金净额43,256.63万元。上述募集资金到位情况业经天健会 计师事务所(特殊普通合伙)验证，并由其出具《验资报告》（天健验〔2020〕3-141号）。 2021年4月27日，公司召开第一届董事会第十七次会议和第一届监事会第十次会议，审议通过了《关于使用募集资 金置换先期投入募投项目和已支付发行费用的自筹资金的议案》，同意以募集资金置换先期投入募投项目的自筹资金 1,175.73万元及已支付发行费用的自筹资金73.87万元，共计1,249.60万元。上述自筹资金预先投入募集资金投资项目 及支付发行费用金额已经容诚会计师事务所（特殊普通合伙）专项审核，并出具了《深圳市特发服务股份有限公司以自筹 资金预先投入募集资金投资项目及支付发行费用的鉴证报告》（容诚专字[2021]518Z0248号）。公司保荐机构、监事会、独 立董事对上述以募集资金置换先期投入募投项目及支付发行费用的自筹资金事项均发表了明确的同意意见。 截至报告期初，募集资金余额为43,908.12万元（含尚未支付的发行费用），报告期内，公司累计直接投入募投项目 3,501.52万元（含置换预先投入募投项目的自筹资金1,175.73万元），超募资金永久补充流动资金2,600.00万元，购买 结构性存款未到期金额34,500.00万元，支付其他发行费用448.25万元（含置换预先支付发行费用的自筹资金73.87万 元），利息、理财收入扣除手续费净额122.75万元。截至2021年6月30日，募集资金专户余额为2,981.10万元（含扣 除手续费后的相关利息收入及尚未支付的发行费用）。 （2）募集资金承诺项目情况 √ 适用 □ 不适用 单位：万元 承诺投资项目和超 募资金投向 是否已变 更项目 (含部分 变更) 募集资 金承诺 投资总 额 调整后 投资总 额(1) 本报告 期投入 金额 截至期末 累计投入 金额(2) 截至 期末 投资 进度 (3)＝ (2)/(1) 项目达 到预定 可使用 状态日 期 本报告 期实现 的效益 截止报 告期末 累计实 现的效 益 是否达 到预计 效益 项目可 行性是 否发生 重大变 化 承诺投资项目 物业管理市场拓展 项目 否 19,323.79 19,323.79 1,211.59 1,211.59 6.27% 2023年 05月15 日 0 0 是 否 信息化建设项目 否 5,008.5 5,008.5 126.54 126.54 2.53% 2022年 05月15 日 0 0 是 否 人力资源建设项目 否 4,548 4,548 198.66 198.66 4.37% 2023年 05月15 日 0 0 是 否 物业管理智能化升 级和节能改造项目 否 3,689.48 3,689.48 64.73 64.73 1.75% 2022年 05月15 日 0 0 是 否 补充流动资金 否 1,950 1,950 1,900 1,900 97.44% 0 0 是 否 承诺投资项目小计 -- 34,519.77 34,519.77 3,501.52 3,501.52 -- -- 0 0 -- -- 超募资金投向 暂未确定投向 否 8,736.86 6,136.86 0 0 补充流动资金（如 有） -- 0 2,600 2,600 2,600 100.00% -- -- -- -- -- 超募资金投向小计 -- 8,736.86 8,736.86 2,600 2,600 -- -- 0 0 -- -- 合计 -- 43,256.63 43,256.63 6,101.52 6,101.52 -- -- 0 0 -- -- 未达到计划进度或 预计收益的情况和 原因（分具体项目） 不适用 项目可行性发生重 大变化的情况说明 无 超募资金的金额、 用途及使用进展情 况 适用 公司首次公开发行股票的超募资金总额为人民币8,736.86万元。公司超募资金的用途等情况将严格按 照《上市公司监管指引第2号-上市公司募集资金管理和使用的监管要求》等法律法规的要求履行审批 程序及信息披露义务。公司于2021 年1月25日召开第一届董事会第十五次会议和第一届监事会第八 次会议，审议通过了《关于使用部分超募资金永久性补充流动资金的议案》，结合自身实际经营情况， 同意公司使用超募资金人民币2,600万元用于永久补充流动资金，占超募资金总额的29.76%。公司独 立董事和保荐机构对该事项均发表了同意意见。截至2021年6月30日，上述永久补充流动资金事项 已经完成，剩余6136.86万元暂未确定投向。 募集资金投资项目 实施地点变更情况 不适用 募集资金投资项目 实施方式调整情况 不适用 募集资金投资项目 先期投入及置换情 况 适用 公司于2021年4月27日召开第一届董事会第十七次会议和第一届监事会第十次会议，审议通过了《关 于使用募集资金置换先期投入募投项目和已支付发行费用的自筹资金的议案》，同意以募集资金置换先 期投入募投项目的自筹资金1,175.73万元及已支付发行费用的自筹资金73.87万元，共计1,249.60万 元。公司独立董事和保荐机构均发表了同意意见，容诚会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《以自 筹资金预先投入募集资金投资项目及支付发行费用的鉴证报告》（容诚专字[2021]518Z0248号）。截至 2021年6月30日，上述置换事项已完成。 用闲置募集资金暂 时补充流动资金情 况 不适用 项目实施出现募集 资金结余的金额及 原因 不适用 尚未使用的募集资 金用途及去向 公司于2021年1月25日召开第一届董事会第十五次会议和第一届监事会第八次会议，审议通过了《关 于使用部分闲置募集资金和闲置自有资金进行现金管理的议案》，同意公司使用不超过人民币40,000 万元（含本数）的暂时闲置募集资金进行现金管理，使用期限自股东大会审议通过之日起12个月内有 效。在上述额度和期限范围内，资金可循环滚动使用。公司独立董事和保荐机构对该事项均发表了同 意意见。截至2021年6月30日，公司使用部分暂时闲置募集资金购买的结构性存款余额为34,500万 元，其余尚未使用的募集资金仍存放于募集资金专户中。 募集资金使用及披 露中存在的问题或 其他情况 无 （3）募集资金变更项目情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在募集资金变更项目情况。 6、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况 （1）委托理财情况 √ 适用 □ 不适用 报告期内委托理财概况 单位：万元 具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额 逾期未收回理财已 计提减值金额 银行理财产品 自有资金 5,500 2,500 0 0 银行理财产品 募集资金 38,756.63 37,478.17 0 0 合计 44,256.63 39,978.17 0 0 单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况 □ 适用 √ 不适用 委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形 □ 适用 √ 不适用 （2）衍生品投资情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 （3）委托贷款情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在委托贷款。 七、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □ 适用 √ 不适用 八、主要控股参股公司分析 √ 适用 □ 不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 深圳市特发 口岸服务有 限公司 子公司 物业管理 5,000,000 160,721,369.77 17,965,986.93 113,466,473.27 16,004,902.47 13,071,443.81 报告期内取得和处置子公司的情况 □ 适用 √ 不适用 主要控股参股公司情况说明 九、公司控制的结构化主体情况 □ 适用 √ 不适用 十、公司面临的风险和应对措施 （一）物业行业市场竞争加剧 众多以传统住宅业务为主的物业公司竞相布局园区物业管理领域，通过低价策略抢夺市 场份额，导致行业竞争加剧。为妥善应对日趋激烈的竞争压力，公司将充分借助资本市场的 力量，在持续扩大现有业务规模和品牌影响力的同时，紧跟行业发展趋势，积极探索新的业 务运作模式，不断巩固和提升自身在行业中的地位。 （二）毛利率下滑风险 一方面，行业内人力资源相对短缺导致用工成本上升；另一方面，行业内的低价竞争进 一步挤压了从业者的利润空间。加之疫情因素导致的成本费用上升，公司毛利率面临下滑风 险。公司未来将在加大市场拓展力度的同时加强成本管控，减少不必要的费用开支，并试图 在新兴领域挖掘利润增长点，重塑企业市场价值。 （三）人工成本上涨加大招聘难度 因各地市基本工资存在不同程度的上调，导致全国各地的人力成本居高不下。一线安保、 保洁人员的招聘难度加大，现有基层服务人员的流失率也不容小觑。为妥善应对该风险，公 司将下大力气加快人才队伍建设，坚持“外部引入”和“内部培养”两手抓。同时加强与各 大高校、人力资源公司、劳务派遣公司的合作，积极寻觅或培养理论扎实、业务能力强的行 业专业人才。 十一、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表 √ 适用 □ 不适用 接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及 提供的资料 调研的基本情况索引 2021年05 月17日 中国证券网 其他 其他 通过“中国证券网”参与 公司2020年度网上业 绩说明会的投资者 2020年度业绩说明 会 巨潮资讯网 （http://www.cninfo.com.cn）披露的《深圳市特 发服务股份有限公司投 资者关系活动记录表》 （编号：2021-001） 第四节 公司治理 一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况 1、本报告期股东大会情况 会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 会议决议 2021年第一次临时 股东大会 临时股东大会 75.01% 2021年02月22日 2021年02月22日 2021年第一次临时 股东大会决议 2020年度股东大会 年度股东大会 75.34% 2021年05月25日 2021年05月25日 2020年度股东大会 决议 2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □ 适用 √ 不适用 二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 □ 适用 √ 不适用 公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见2020年年报。 三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况 □ 适用 √ 不适用 公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。 第五节 环境与社会责任 一、重大环保问题情况 上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位 □ 是 √ 否 报告期内因环境问题受到行政处罚的情况 公司或子公司名称 处罚原因 违规情形 处罚结果 对上市公司生产经 营的影响 公司的整改措施 无 无 无 无 无 无 参照重点排污单位披露的其他环境信息 无 未披露其他环境信息的原因 公司主营业务为物业管理，不涉及重大环境问题。 二、社会责任情况 高标准高质量开展党史学习教育。协助党委开展党史学习教育，突出学党史、悟思想、 办实事、开新局。召开党史学习教育动员部署会议，出台工作方案、学习计划等，购买党史 学习书籍850本，以自学、集中学的方式组织全体党员学党史。 开展革命传统教育参观主题展览、观看红色影视、唱红色赞歌。组织参观主题展览80余 人次；组织观看红色影视178人次；协助公司党委牵头组织特发系统50名党员参加深圳市国资 委举办党委系统拉歌比赛。以艺术形式推动党史学习教育，用歌声追寻中国共产党人的初心 使命，讴歌党的奋斗历程和伟大成就。 开展“我为群众办实事”实践活动。清洁小区卫生、防疫宣传、新冠疫苗接种、开展“我 为群众办实事”、“民生服务台”等实践活动60人次，切实为民办实事。 协助党委开展“永远跟党走”群众性主题宣传教育活动80人次。激励基层党组织和广大 党员群众不忘初心、牢记使命，建强组织筑阵地，让党旗高高飘扬在“战斗堡垒”上。 第六节 重要事项 一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及 截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超 期未履行完毕的承诺事项。 二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在上市公司发生控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。 三、违规对外担保情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无违规对外担保情况。 四、聘任、解聘会计师事务所情况 半年度财务报告是否已经审计 □ 是 √ 否 公司半年度报告未经审计。 五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 □ 适用 √ 不适用 六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明 □ 适用 √ 不适用 七、破产重整相关事项 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未发生破产重整相关事项。 八、诉讼事项 重大诉讼仲裁事项 □ 适用 √ 不适用 本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。 其他诉讼事项 √ 适用 □ 不适用 诉讼(仲裁) 基本情况 涉案金额 （万元） 是否形成预计 负债 诉讼(仲裁) 进展 诉讼(仲裁)审理 结果及影响 诉讼(仲裁)判决 执行情况 披露日期 披露索引 原告李华诉被告 裴景军、深圳市特 发服务股份有限 公司武汉分公司、 尹识、浙商财产保 险股份有限公司 武汉市东山营销 服务部机动车交 通事故责任纠纷 案 80.8 否 一审阶段 截至报告期末， 一审审理中 无 原告陈冲诉被告 裴景军、深圳市特 发服务股份有限 公司武汉分公司、 尹识、浙商财产保 险股份有限公司 武汉市东山营销 服务部机动车交 通事故责任纠纷 案 11.01 否 一审阶段 截至报告期末， 一审审理中 无 原告罗同诉被告 深圳市特发服务 股份有限公司武 汉分公司、裴景 军、尹识、浙商财 产保险股份有限 公司武汉市东山 营销服务部机动 车交通事故责任 纠纷案 19.25 否 一审阶段 截至报告期末， 一审审理中 无 申请人邝龙与被 申请人深圳市特 发服务股份有限 公司武汉分公司 劳动报酬纠纷案 12.16 否 武汉市劳 动人事争 议仲裁委 员会出具 仲裁裁决 书后，公司 截至报告期末， 一审审理中 无 已提起诉 讼。 原告赵宗升诉被 告中国环境科学 研究院、深圳市特 发服务股份有限 公司北京分公司、 北京远大洪雨防 水工程有限公司 财产损害赔偿纠 纷案 16.02 否 一审阶段 截至报告期末， 一审审理中 无 原告深圳市特发 服务股份有限公 司淮安分公司与 被告姚壮壮物业 服务合同纠纷案 0.34 否 一审判决 2021年1月18 日，淮安市清江 浦区人民法院出 具民事判决书， 已胜诉。 未执行 原告深圳市特发 服务股份有限公 司淮安分公司与 被告岳磊物业服 务合同纠纷案 0.66 否 一审判决 2021年1月18 日，淮安市清江 浦区人民法院出 具民事判决书， 已胜诉。 未执行 九、处罚及整改情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在处罚及整改情况。 十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况 □ 适用 √ 不适用 十一、重大关联交易 1、与日常经营相关的关联交易 √ 适用 □ 不适用 关联交 易方 关联关 系 关联交 易类型 关联交 易内容 关联交 易定价 原则 关联交 易价格 关联交 易金额 （万 元） 占同类 交易金 额的比 例 获批的 交易额 度（万 元） 是否超 过获批 额度 关联交 易结算 方式 可获得 的同类 交易市 价 披露日 期 披露索 引 深圳市 特发建 设服务 公司参 股公司 采购 向关联 方采购 商品、接 招投标 定价或 市场定 中标价 或市场 价 336.55 1.92% 320 是 定期结 算 - 2021年 04月24 日 巨潮资 讯网 （www. 有限公 司 受劳务 价 cninfo.com.cn） 上的 《关于 公司 2020年 度日常 关联交 易确认 和2021 年度日 常关联 交易预 计的公 告》（公 告编 号： 2021-022） 深圳市 中天实 业有限 公司 同受控 股股东 控制 销售 向关联 方出售 商品、提 供劳务 招投标 定价或 市场定 价 中标价 或市场 价 647.67 0.84% 1,630 否 定期结 算 - 2021年 04月24 日 巨潮资 讯网 （www. cninfo.com.cn） 上的 《关于 公司 2020年 度日常 关联交 易确认 和2021 年度日 常关联 交易预 计的公 告》（公 告编 号： 2021-022） 深圳特 力吉盟 投资有 同受控 股股东 销售 向关联 方出售 商品、提 招投标 定价或 市场定 中标价 或市场 448.85 0.58% 850 否 定期结 算 - 2021年 04月24 巨潮资 讯网 （www. 限公司 控制 供劳务 价 价 日 cninfo.com.cn） 上的 《关于 公司 2020年 度日常 关联交 易确认 和2021 年度日 常关联 交易预 计的公 告》（公 告编 号： 2021-022） 深圳市 特发信 息股份 有限公 司及其 下属企 业 同受控 股股东 控制 销售 向关联 方出售 商品、提 供劳务 招投标 定价或 市场定 价 中标价 或市场 价 612.11 0.80% 1,150 否 定期结 算 - 2021年 04月24 日 巨潮资 讯网 （www. cninfo.com.cn） 上的 《关于 公司 2020年 度日常 关联交 易确认 和2021 年度日 常关联 交易预 计的公 告》（公 告编 号： 2021-022） 深圳市 特发地 产有限 同受控 股股东 销售 向关联 方出售 商品、提 招投标 定价或 市场定 中标价 或市场 458.51 0.60% 550 否 定期结 算 - 2021年 04月24 巨潮资 讯网 （www. 公司及 其下属 企业 控制 供劳务 价 价 日 cninfo.com.cn） 上的 《关于 公司 2020年 度日常 关联交 易确认 和2021 年度日 常关联 交易预 计的公 告》（公 告编 号： 2021-022） 深圳市 特力 （集 团）股 份有限 公司及 其下属 企业 同受控 股股东 控制 销售 向关联 方出售 商品、提 供劳务 招投标 定价或 市场定 价 中标价 或市场 价 204.19 0.27% 380 否 定期结 算 - 2021年 04月24 日 巨潮资 讯网 （www. cninfo.com.cn） 上的 《关于 公司 2020年 度日常 关联交 易确认 和2021 年度日 常关联 交易预 计的公 告》（公 告编 号： 2021-022） 深圳市 特力 （集 同受控 股股东 关联租 赁 租赁 招投标 定价或 市场定 中标价 或市场 115.48 5.95% 220 否 定期结 算 - 2021年 04月24 巨潮资 讯网 （www. 团）股 份有限 公司及 其下属 企业 控制 价 价 日 cninfo.com.cn） 上的 《关于 公司 2020年 度日常 关联交 易确认 和2021 年度日 常关联 交易预 计的公 告》（公 告编 号： 2021-022） 深圳市 特发地 产有限 公司及 其下属 企业 同受控 股股东 控制 关联租 赁 租赁 招投标 定价或 市场定 价 中标价 或市场 价 77.46 3.99% 150 否 定期结 算 - 2021年 04月24 日 巨潮资 讯网 （www. cninfo.com.cn） 上的 《关于 公司 2020年 度日常 关联交 易确认 和2021 年度日 常关联 交易预 计的公 告》（公 告编 号： 2021-022） 港通科 技城发 展（南 公司董 事施晖 担任董 销售 向关联 方出售 商品、提 招投标 定价或 市场定 中标价 或市场 412.94 21.29% 780 否 定期结 算 - 2021年 04月24 巨潮资 讯网 （www. 通）有 限公司 事长、 公司监 事王卫 冲担任 董事的 企业 供劳务 价 价 日 cninfo.com.cn） 上的 《关于 公司 2020年 度日常 关联交 易确认 和2021 年度日 常关联 交易预 计的公 告》（公 告编 号： 2021-022） 江苏南 通三建 集团股 份有限 公司及 其下属 企业 公司持 股5%以 上的股 东 销售 向关联 方出售 商品、提 供劳务 招投标 定价或 市场定 价 中标价 或市场 价 280.38 0.36% 520 否 定期结 算 - 2021年 04月24 日 巨潮资 讯网 （www. cninfo.com.cn） 上的 《关于 公司 2020年 度日常 关联交 易确认 和2021 年度日 常关联 交易预 计的公 告》（公 告编 号： 2021-022） 合计 -- -- 3,594.14 -- 6,550 -- -- -- -- -- 大额销货退回的详细情况 公司于报告期内未发生大额销货退回的情况。 按类别对本期将发生的日常关联 交易进行总金额预计的，在报告期 内的实际履行情况（如有） 公司在报告期内发生的关联交易的总额低于2020年度股东大会审议批准的2021年度日 常关联交易预计总额。 交易价格与市场参考价格差异较 大的原因（如适用） 不适用 2、资产或股权收购、出售发生的关联交易 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。 3、共同对外投资的关联交易 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。 4、关联债权债务往来 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在关联债权债务往来。 5、与关联关系的财务公司、公司控股的财务公司往来 □ 适用 √ 不适用 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。 6、其他重大关联交易 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无其他重大关联交易。 十二、重大合同及其履行情况 1、托管、承包、租赁事项情况 （1）托管情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在托管情况。 （2）承包情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在承包情况。 （3）租赁情况 √ 适用 □ 不适用 租赁情况说明 报告期内，公司及部分子公司的办公场地、员工宿舍、部分停车场系租赁；公司位于发展中心大厦1栋5层物业用于出租. 为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的项目 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的租赁项目。 2、重大担保 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在重大担保情况。 3、日常经营重大合同 单位：元 合同订立公 司方名称 合同订立对 方名称 合同总金额 合同履行的 进度 本期确认的 销售收入金 额 累计确认的 销售收入金 额 应收账款回 款情况 影响重大合 同履行的各 项条件是否 发生重大变 化 是否存在合 同无法履行 的重大风险 深圳市特发 服务股份有 限公司及其 子公司 华为技术有 限公司及其 关联公司 1,066,881,393.201 正常履行 122,175,488.09 353,465,484.33 回款正常 否 否 深圳市特发 服务股份有 限公司及其 子公司 深圳市人民 政府口岸办 公室 398,790,000.00 正常履行 113,466,473.27 113,466,473.27 回款正常 否 否 深圳市特发（未完）  |