[年报]阳光股份:2021年年度报告
原标题:阳光股份:2021年年度报告 阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告 2022 - L22 2022 年 03 月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带 的法律责任。 公司负责人周磊、主管会计工作负责人常立铭及会计机构负责人 ( 会计主管 人员 ) 邱琼明声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，因存在不确定性，不构成公 司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号 —— 行业信息 披露》中房地产业的披露要求 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅本 报告 “ 第三节 管理层讨论与分析 ” 中 “ 十一 公司未来发展的展望 ” 的有关内 容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ................................ ................................ ................. 1 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ............. 5 第三节 管理层讨论与分析 ................................ ................................ ....................... 11 第四节 公司治理 ................................ ................................ ................................ ....... 30 第五节 环境和社会责任 ................................ ................................ ........................... 50 第六节 重要事项 ................................ ................................ ................................ ....... 51 第七节 股份变动及股东情况 ................................ ................................ ................... 75 第八节 优先股相关情况 ................................ ................................ ........................... 82 第九节 债券相关情况 ................................ ................................ ............................... 83 第十节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ....... 84 备查文件目录 （一）载有公 司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 阳光新业地产股份有限公司 京基集团 指 京基集团有限公司 上海永磐 指 上海永磐实业有限公司 北京燕赵 指 北京燕赵地产开发有限公司 北京星泰 指 北京星泰房地产开发有限公司 北京瑞丰 指 北京瑞丰阳光投资有限公司 京基房地产 指 深圳市京基房地产股份有限公司 物业服务中心 指 深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心 京基百纳 指 深圳市京基百纳商业管理有限公司 瑞和新业 指 深圳瑞和新业企业管理有限公司 上海晟璞 指 上海晟璞投资管理有限公司 上海锦赟 指 上海锦赟资产管理有限公司 聚信阳光 指 聚信阳光（昆山）投资管理有限公司 永盛智达 指 北京永盛智达投资管理有限公司 中信信托 指 中信信托有限责任公司 天津瑞升 指 天津瑞升阳光投资有限公司 聚信新业 指 聚信新业（昆山）投资中心 中信聚信 指 中信聚信（北京）资本管理有限公司 北京瑞业 指 北京瑞业投资管理有限公司 光明新丽 指 天津光明新丽商贸有限公司 紫金新嘉 指 天津紫金新嘉商贸有限公司 上海银河 指 上海银河宾馆有限公司 上东商业 指 成都阳光上东商业管理有限公司 成都锦尚 指 成都锦尚置业有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 阳光股份 股票代码 000608 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 阳光新业地产股份有限公司 公司的中文简称 阳光新业 公司的外文名称 YANG GUANG CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 YANG GUANG 公司的法定代表人 周磊 注册地址 广西壮族自治区南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发区 注册地址的邮政编码 530031 公司注册地址历史变更情况 公司首次注册地址：广西壮族自治区北流市城郊老虎冲； 1998 年 3 月公司注册地址变更为：广西壮族自治区南宁市江滨东路 41 号； 1998 年 5 月公司注册地址变更为：广西壮族自治区南宁市园湖南路 32 号； 2003 年 8 月公司注册地址变更为：广西壮族自治区南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发区。 办公地址 深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 座 6901 - 01A 单元 办公地址的邮政编码 518001 公司网址 http://www.yangguangxinye.com 电子信箱 [email protected] 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王小连 张茹 联系地址 深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 座 6901 - 01A 单元 座 6901 - 01A 单元 电话 0755 - 82220822 0755 - 82220822 传真 0755 - 82222655 0755 - 82222655 电子信箱 [email protected] [email protected] 三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所 http://www.szse.cn 公司披露年度报告的媒体名称及网址 《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资讯 网 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 公司资本市场中心 四、注册变更情况 组织机构代码 91450000200538358N 公司上市以来主营业务的变化情况 1996 年公司挂牌上市主营业务为水泥制造销售； 1998 年 3 月，公司主营业务变为房地产开发销售； 2007 年，公司主营业务变为商业地产； 目前公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务、住宅商住尾盘 销售业务。 历次控股股东的变更情况 1 、 1996 年 9 月，公司股票在深圳证券交易所首发上市，广西北流市国有资产管理局 持有公司股份 2,880 万股，占公司总股本的 47.56% ，为公司第一大股东。 2 、 1997 年 9 月，广西北流市国有资产管理局将其所持 1,780 万股的本公司国家股转 让与北京阳光房地产综合开发公司，占本公司总股本的 29.4 ％，北京阳光房地产综 合开发公司成为公司第一大股东。 3 、 2000 年 12 月，北京阳光房地产综合开发公司将其所持我公司股份转让给北京首 创阳光房地产有限责任公司，转让后，北京首创阳光房地产有限责任公司持 有本公 司 5528.502 万股的国有法人股，占本公司总股本的 26.5 ％，成为公司第一大股东。 4 、 2003 年，首创阳光公司等七家企业以发起设立的方式组建成立首创置业公司，其 中，首创阳光公司对首创置业公司的出资中包含首创阳光公司持有我公司 30 ％股权 中的 26.5 ％股权。股权过户手续完成后，首创置业公司持有本公司 26.50 ％的股权， 为公司控股股东。 5 、 2004 年 12 月 22 日，首创置业将其持有本公司 45,266,200 股股份转让予北京燕 赵，占本公司总股本的 15.5 ％，北京燕赵成为本公司的第一大股东。 6 、 2007 年 6 月 5 日，本公司向 Reco Shine 非公开发行 120,000,000 股股份，占本公 司总股本的 29.12% ， Reco Shine 成为本公司第一大股东。 7 、 2016 年 4 月 21 日， Reco Shine 更名为 Eternal Prosperity Development Pte.Ltd. 。 8 、 2020 年 5 月 13 日，京基集团通过协议受让的方式，直接持有公司 21,840 万股 A 股股票，占公司总股本的 29.12% ，成为公司的控股股东，陈华先生成为公司的实际 控制人。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 深圳市福田区莲花街道福新社区鹏程一路 9 号广电金融中心 11A11 - 14F 签字会计师姓名 薛祈明、黄灿 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年 营业收入（元） 567,554,915.80 570,162,656.45 - 0.46% 242,774,366.70 归属于上市公司股东的净利润（元） 64,269,140.42 107,337,965.92 - 40.12% - 81,761,338.98 归属于上市公司股东的扣除非经常性损 益的净利润（元） 56,854,460.23 83,640,520.65 - 32.03% - 96,689,338.98 经营活动产生的现金流量净额（元） 214,267,234.18 372,214,126.31 - 42.43% 164,546,711.30 基本每股收益（元 / 股） 0.09 0.14 - 35.71% - 0.11 稀释每股收益（元 / 股） 0.09 0.14 - 35.71% - 0.11 加权平均净资产收益率 2.03% 3.56% - 1.53% - 2.79% 2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末 总资产（元） 5,621,701,742.07 5,923,791,940.60 - 5.10% 5,782,218,103.15 归属于上市公司股东的净资产（元） 3,160,180,392.21 3,140,074,855.56 0.64% 2,889,590,203.79 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不 确定性 □ 是 √ 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □ 是 √ 否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 66,111,439.32 112,684,957.58 156,865,033.38 231,893,485.52 归属于上市公司股东的净利润 - 8,154,639.47 2,850,036.11 18,600,214.66 50,973,529.12 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 - 8,221,652.52 2,536,452.08 18,721,693.92 43,817,966.75 经营活动产生的现金流量净额 - 21,198,257.85 42,313,531.84 28,798,198.64 164,353,761.55 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准 备的冲销部分） - 264,741.21 112,022.98 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业 务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标 准定额或定量持续享受的政府补助除外） 236,246.32 2,339,992.01 368,000.00 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,223,482.02 47,000.00 受托经营取得的托管费收入 767,990.30 详见附注十一 / （五） 关联方及关联交易之 3 ． 关联托管情况 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,051,441.75 34,135,932.76 1,621,000.00 资金占用利息 - 12,819,087.37 7,923,000.00 处置合营及联营企业产生的投资收益 - 51,000.00 收回其他非流动金融资产产生的收益 7,449,000.00 注销子公司产生的投资损失 - 4,498.00 减：所得税影响额 279 , 479.57 3,751,612.11 1,992,000.00 少数股东权益影响额（税后） - 2,679,740.58 - 3,684,695.00 437,000.00 合计 7,414,680.19 23,697,445.27 14,928,000.00 -- 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □ 适用 √ 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项 目的情况说明 √ 适用 □ 不适用 项目 涉及金额（元） 原因 公允价值变动损益 - 30,000,000.00 本公司管理层认为，投资性房地产的运营管理是本公司的主营业 务，本公司致力于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获 取资本利得。所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营 业务的经营结果，体现了公司管理层的经营业绩，属于持续发生 的事项，因此，本公司将由此产生的公允价值变动损益作为经常 性损益列示，并将在以后年度一贯应用。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号 —— 行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京和成都。 2021年，我国尽管遭受局部疫情反复、国际环境深刻变化等冲击和考验，但消费市场仍展现出活力和韧性，整体保持稳 定恢复态势。根据国家统计局数据，2021年我国社会消费品零售总额达44.08万亿元，比上年增长12.5%，高于GDP增速4.4个 百分点。未来中央及地方或将持续推出提振消费的政策与措施，商业地产市场蕴含巨大的发展空间。 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2021年 下半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较上半年有所扩大；重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体 继续回升，涨幅与上半年基本持平。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平 均租金为24.82元/平方米/天，环比下跌0.32%；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺 平均租金为26.93元/平方米/天，环比上涨0.32%，商业街商铺租金和购物中心商铺租金走势延续分化态势。截至2021年底， 商铺租金指数重点监测的15个城市已开业购物中心共2197个，总建筑面积约17289万平方米。新开业购物中心总建筑面积约 1730万平方米（220个）。 2021年国内写字楼市场呈现强劲的周期性反弹。18个主要城市的全年净吸纳量达到743万平方米，创历史新高。根据中 国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年四季度，全国重点城市主要 商圈写字楼平均租金为4.77元/平方米/天，环比上涨0.16%。从不同商圈表现来看，四季度写字楼租金环比上涨的商圈占63.7%， 租金环比下跌的商圈占33.8%，2.5%的商圈租金环比持平。（数据来源：中指研究院） 北京零售物业市场新增供应体量累计36万平方米，5个新项目均以打造特色门店和引入各类首店等方式营造个性化消费 场景。四季度整体市场租金稳中有升，购物中心首层平均租金同样本比环比上升0.4%至每天每平方米35.7元。 北京写字楼2021年全年新增供应量达121.4万平方米，全年净吸纳量达109.4万平方米，创历史新高。全市空置率年末录 得17.1%，空置率同比下降0.8个百分点。整体市场平均租金报价同样本比环比微降0.1%至每月每平方米390.2元，其中甲级写 字楼环比持平，乙级写字楼环比跌幅收窄。 成都零售物业市场受疫情反复及消费内需有所走弱影响，次级、近郊商圈录得小波退租潮，加之个别新开业项目招租率 不及预期，四季度空置率环比小幅上升0.4个百分点，至年末的7.2%。租金方面，受核心商圈租金持续上涨的拉动 （同比上 涨0.6%），全市首层租金走势迎来拐点，同比上涨0.1%，至每月每平方米372.7元。 在写字楼方面，2021年成都优质写字楼市场供需两旺，在供给方面共录得7个写字楼交付，合计约32万平方米，其中甲 级写字楼占比51.6%；同时在需求方面显著回暖，写字楼吸纳量录得约47万平方米，同比大幅上涨127.6%。从全年需求来看， 上半年吸纳量占比全年的71.9%；下半年市场活跃度逐步走低，其中四季度吸纳量环比下跌近九成，原因在于疫情反复令租 户持更谨慎态度，以及包括科技、房地产在内的行业调整，引发小波退租潮。尽管如此，市场空置率仍不断改善，同比下降 2.7个百分点至17.6%。（数据来源：CBRE世邦魏理仕） 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号 —— 行业信息披露》中房地产业的披露要求 . 报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及住宅、商住尾盘销售业务。 （一）商业运营管理业务 公司拥有专业的商业运营团队，主要为商业项目提供专业的商业运营服务，通过为商业项目提供运营管理服务从而获 取管理服务收入。 （二）物业租赁业务 包括自持性物业租赁和经营性物业租赁，通过采取有针对性的运营策略，提高商业项目租赁管理水平，以商业项目出 租获取租赁收入。截至2021年底，阳光股份管理的自有项目可出租面积近30万平米，布局于北京、上海、成都和天津等 一二线城市。此外，2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达50多万平方 米。 （三）住宅、商住尾盘销售业务 本报告期内尾盘销售业务主要指北京阳光上东项目的尾盘住宅、商铺、车位以及成都锦尚项目的商铺、车位的销售。 未来公司经营业务将主要聚焦于商业运营管理业务、物业租赁业务。 主要项目销售情况 城市 / 区域 项目 名称 所在 位置 项目 业态 权益 比例 计容建 筑面积 可售面 积 （㎡） 累计预 售（销 售）面 积 （㎡） 本期预 售（销 售）面 积 （㎡） 本期预 售（销 售）金 额（万 元） 累计结 算面积 （㎡） 本期结 算面积 （㎡） 本期结 算金额 （万 元） 四川省 成都市 锦尚 城市 中心 成都市锦江区一环 路东五段 17 - 87 号 住宅、公 寓、写字 楼、底商 71.00% 99,542 154,102 100,870 1,209 779 100,870 1,209 779 北京市 阳光 上东 东四环北路 2 号、 6 号一区、二区 商业、住 宅、公寓 100.00% 517,129 637,258 610,348 6,344 31,863 610,312 6,308 30,308 主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 累计已出租面积 （㎡） 平均出租率 北京通州阳光新生活 广场 北京市通州区九棵松西路 48 号阳光新生活广场 购物中心 51.00% 32,239 31,439 98.00% 北京阳光上东 北京市朝阳区东四环北路 6 号二区 底商 100.00% 10,877 7,607 70.00% 878 东区 北京市朝阳区酒仙桥中路 24 号院 1 号楼 写字楼 0.00% 14,252 10,045 70.00% 成都阳光新生活广场 四川省成都市成华区二环 路东二段 426 号、建设路 2 号 购物中心 55.00% 59,610 59,610 100.00% 成都阳光新业中心 四川省成都市锦江区一环 路东五段 55 号 购物中心 71.00% 33,198 30,091 91.00% 成都阳光新业大厦 四川省成都市锦江区一环 路东五段 55 号 写字楼 71.00% 27,689 21,135 76.00% 成都阳光新业大厦 四川省成都市锦江区一环 路东五段 55 号 底商 71.00% 7,408 5,746 78.00% 天津津北阳光新生活 购物广场 天津市北辰区京津公路西 购物中心 90.00% 24,331 21,990 90.00% 天津万东办公楼 天津市河东区顺航路西南 侧万东花园 B02 - 负 101 、 201 ，顺航路 2 、 4 号 办公楼 100.00% 2,368 2,368 100.00% 土地一级开发情况 □ 适用 √ 不适用 融资途径 单位：万元 融资途径 期末融资余额 融资成本区间 / 平均融资成本 期限结构 1 年之内 1 - 2 年 2 - 3 年 3 年以上 银行贷款 81,282.00 4.9% - 6.95% 31,478.00 7,420.00 7,896.00 34,488.00 合计 81,282.00 4.9% - 6.95% 31,478.00 7,420.00 7,896.00 34,488.00 发展战略和未来一年经营计划 参见“管理层讨论与分析”中的“十一、公司未来发展的展望”相关内容。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 √ 适用 □ 不适用 项目名称 按揭款担保余额 （元） 北京阳光上东项目购房客户 124,603,179.40 成都锦尚中心项目购房客户 4,708,800.00 合计 129,311,979.40 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 1、良好的品牌知名度和影响力 公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域立足16年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源。目前公司已正 式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达50多万平方米，进一步扩大公司在商业地产领域的品牌知名度和 影响力，吸引更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。同时公司将依托“京基商业” 良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。 2、丰富的商业运营管理经验 公司管理团队在商业运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业的发 展定位与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本，为购物中心 业务的持续稳定发展奠定基础。 3、运营项目成熟多样 公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。商业运营和物 业租赁业务主要集中于京津沪蓉地区，均为国内一二线城市，具有较大的商业潜力。同时公司在管项目类型丰富，包含购物 中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业中心”为 代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。 四、主营业务分析 1、概述 报告期内公司实现营业收入56,755万元，与上年基本持平；净利润8,281万元，较上年同期减少28%；实现归属于母公司 股东净利润6,427万元；净利润减少的主要原因为2021年度公司投资性房地产公允价值减少及成都项目未决诉讼计提预计负 债所致。 （一）物业租赁业务实现营业收入19,477万元，较上年同期增加2,825万元，上升17%，占公司营业收入的34%。 （二）住宅、商住尾盘销售业务方面，实现收入36,406万元，较上年同期减少1,899万元，减少5%，占公司营业收入的 64%。主要是公司遗留房地产开发的少量尾盘销售。 （三）商业运营实现营业收入793万元，较上年同期增加701万元，增长765%，占公司营业收入的1.4%，主要是公司商 业运营收入，以及停车费收入有较大增长所致。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2021 年 2020 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 567,554,915.80 100% 570,162,656.45 100% - 0.46% 分行业 房地产销售 364,064,534.16 64.15% 383,055,727.28 67.19% - 4.96% 物业租赁 194,765,139.90 34.32% 166,514,643.93 29.20% 16.97% 商业运营 7,929,955.49 1.39% 916,991.25 0.16% 764.78% 其他 795,286.25 0.14% 19,675,293.99 3.45% - 95.96% 分产品 房地产销售 364,064,534.16 64.15% 383,055,727.28 67.19% - 4.96% 商业租赁 150,971,304.42 26.60% 127,835,879.45 22.42% 18.10% 写字楼租赁 43,793,835.48 7.72% 38,678,764.48 6.78% 13.22% 商业运营 7,929,955.49 1.39% 916,991.25 0.16% 764.78% 其他 795,286.25 0.14% 19,675,293.99 3.45% - 95.96% 分地区 京津地区 447,526,744.41 78.85% 476,959,019.31 83.65% - 6.17% 四川地区 118,651,822.26 20.91% 91,522,475.49 16.05% 29.64% 上海地区 608,358.83 0.10% 1,681,161.65 0.30% - 63.81% 深圳地区 767,990.30 0.14% 0.00 0.00% 分销售模式 直销 567,554,915.80 100.00% 570,162,656.45 100.00% - 0.46% （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年 同期增减 分行业 房地产销售 364,064,534.16 91,641,676.55 74.83% - 4.96% - 29.80% 8.91% 物业租赁 194,765,139.90 39,377,800.83 79.78% 16.67% 58.51% - 5.30% 分产品 房地产销售 364,064,534.16 91,641,676.55 74.83% - 4.96% - 29.80% 8.91% 商业租赁 150,971,304.42 29,661,876.17 80.35% 18.10% 103.11% - 8.23% 写字楼租赁 43,793,835.48 9,715,924.66 77.81% 13.22% - 5.11% 4.28% 分地区 京津地区 447,526,744.41 110,657,275.88 75.27% - 6.17% - 19.53% 4.10% 四川地区 118,651,822.26 27,056,098.00 77.20% 29.64% 48.04% - 2.83% 分销售模式 直销 567,554,915.80 137,713,685.25 75.74% - 0.46% - 11.61% 3.06% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 项目 单位 2021 年 2020 年 同比增减 房地产销售 销售量 平方米 7,967.82 9,052 - 11.98% 相关数据同比发生变动 30% 以上的原因说明 □ 适用 √ 不适用 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 行业和产品分类 单位：元 行业分类 项目 2021 年 2020 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产销售 成本结转 91,641,676.55 66.55% 130,542,947.16 83.79% - 29.80% 物业租赁 物业租金及维护成本 39,377,800.83 28.60% 24,842,767.95 15.94% 58.51% 商业运营 运营管理成本 6,693,813.32 4.85% 90,000.00 0.06% 7,337.57% 其他 其他业务成本 394.55 0.00% 320,635.64 0.21% - 99.88% 单位：元 产品分类 项目 2021 年 2020 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产销售 成本结转 91,641,676.55 66.55% 130,542,947.16 83.79% - 29.80% 商业租赁 维护及管理成本 29,661,876.17 21.54% 14,603,811.91 9.37% 103.11% 写字楼租赁 物业租金及维护成本 9,715,924.66 7.06% 10,238,956.04 6.57% - 5.11% 商业运营 运营管理成本 6,693,813.32 4.85% 90,000.00 0.06% 7,337.57% 其他 其他业务成本 394.55 0.00% 320,635.64 0.21% - 99.88% 说明 1、本报告期物业租赁成本上升，主要是通州四层房产折旧增加影响； 2、本报告期商业运营成本上升，主要是商业运营业务增长所致； 3、本报告期其他成本下降，主要是去年同期有技术服务费成本，现已无此类业务经营。 （6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否 注销子公司：本公司于2021年注销西安上东房地产开发有限公司1家子公司。 新设子公司：本公司于2021年新设深圳瑞成新业商业管理有限公司1家子公司。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 145,748,731.20 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 24.47% 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00% 公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 成都伊藤洋华堂有限公司 38,635,985.20 6.48% 2 北京安妮餐饮有限公司 30,129,754.00 5.06% 3 个人购房者一 27,750,000.00 4.66% 4 个人购房者二 24,650,000.00 4.14% 5 个人购房者三 24,582,992.00 4.13% 合计 -- 145,748,731.20 24.47% 主要客户其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 32,668,580.57 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 30.16% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00% 公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 国网四川省电力公司 9,014,760.65 8.32% 2 北京电控久益实业发展有限公司（原北 京东光微电子有限责任公司） 8,050,000.00 7.43% 3 北京中崇信会计师事务所有限责任公司 5,934,782.17 5.48% 4 北京高策房地产经纪有限公司 5,699,037.75 5.26% 5 成都佳计财务咨询服务有限公司 3,970,000.00 3.67% 合计 -- 32,668,580.57 30.16% 主要供应商其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 3、费用 单位：元 2021 年 2020 年 同比增减 重大变动说明 销售费用 26,889,978.57 20,473,633.74 31.34% 主要是人工费重分类所致。 管理费用 75,640,327.04 91,559,122.78 - 17.39% 主要是人工费重分类，及人工成本下降所致。 财务费用 79,967,393.97 97,267,942.17 - 17.79% 主要为偿还银行借款，利息支出同步下降 4、研发投入 □ 适用 √ 不适用 5、现金流 单位：元 项目 2021 年 2020 年 同比增减 经营活动现金流入小计 642,614,822.36 639,518,792.57 0.48% 经营活动现金流出小计 428,347,588.18 267,304,666.26 60.25% 经营活动产生的现金流量净额 214,267,234.18 372,214,126.31 - 42.43% 投资活动现金流入小计 146,365.00 9,177,195.96 - 98.41% 投资活动现金流出小计 3,931,762.92 2,943,668.24 33.57% 投资活动产生的现金流量净额 - 3,785,397.92 6,233,527.72 - 160.73% 筹资活动现金流入小计 577,300,000.00 301,400,000.00 91.54% 筹资活动现金流出小计 920,499,871.69 519,978,331.18 77.03% 筹资活动产生的现金流量净额 - 343,199,871.69 - 218,578,331.18 - 57.01% 现金及现金等价物净增加额 - 132,801,506.74 159,624,747.54 - 183.20% 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 √ 适用 □ 不适用 1、经营活动现金流出小计较上年同期增加60.25%，主要是本报告期支付销售相关的税费所致。 2、投资活动现金流入小计较上年同期减少98.41%，主要是去年同期收回其他非流动金融资产的投资收益所致。 3、筹资活动现金流入小计较上年同期增加91.54%，主要是本报告期向厦门国际银行借款所致。 4、筹资活动现金流出小计较上年同期增加77.03%，主要是本报告期偿还控股股东京基集团借款所致。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □ 适用 √ 不适用 五、非主营业务分析 √ 适用 □ 不适用 单位：元 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性 投资收益 10,935,529.15 8.14% 否 公允价值变动损益 - 30,000,000.00 - 22.32% 主要是本期上海银河宾馆主楼公允价值下降所致。 否 资产减值 0.00 0.00% 否 营业外收入 22,037,863.50 16.40% 主要是本期进行往来款清理所致。 否 营业外支出 19,361,222.34 14.41% 主要是本期未决诉讼计提预计负债所致。 否 六、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 单位：元 2021 年末 2021 年初 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 货币资金 119,202,737.60 2.12% 230,478,664.37 3.85% - 1.73% 应收账款 8,563,149.50 0.15% 65,156,649.48 1.09% - 0.94% 合同资产 0.00% 0.00% 0.00% 存货 5,686,819.94 0.10% 73,425,448.38 1.23% - 1.13% 投资性房地产 4,330,019,400.00 77.02% 4,484,510,000.00 74.87% 2.15% 长期股权投资 989,994,724.02 17.61% 979,059,194.87 16.35% 1.26% 固定资产 54,285,816.01 0.97% 12,614,915.23 0.21% 0.76% 在建工程 0.00% 0.00% 0.00% 使用权资产 68,451,777.17 1.22% 80,427,709.06 1.34% - 0.12% 短期借款 0.00% 0.00% 0.00% 合同负债 13,225,348.59 0.24% 14,471,281.78 0.24% 0.00% 长期借款 498,040,000.00 8.86% 571,304,712.00 9.54% - 0.68% 租赁负债 49,662,818.08 0.88% 57,441,433.01 0.96% - 0.08% 境外资产占比较高 □ 适用 √ 不适用 2、以公允价值计量的资产和负债 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 期初数 本期公允价值 变动损益 计入权益的累计 公允价值变动 本期计提 的减值 本期 购买金额 本期 出售金额 其他变动 期末数 金融资产 投资性房地产 4,484,510,000.00 - 30,000,000.00 99,780,600.00 - 24,710,000.00 4,330,019,400.00 上述合计 4,484,510,000.00 - 30,000,000.00 0.00 （未完）  |