[年报]中华企业(600675):中华企业股份有限公司2021年年度报告
原标题:中华企业:中华企业股份有限公司2021年年度报告 公司代码：600675 公司简称：中华企业 中华企业股份有限公司 2021年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实 性 、准确 性 、 完整 性 ，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司 全体董事出席 董事会会议。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 为本公司出具了 标准无保留意见 的审计报告。 四、 公司负责人 李钟 、主管会计工作负责人 冯晓明 及会计机构负责人（会计主管人员） 孙婷 声明： 保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2022年3月23日，经公司董事会审议通过，公司2021年度利润分配预案为： 公司2021年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本扣除届时回购专户上已回购股份后 的股份余额为基数分配利润，拟以未分配利润向全体股东每10股派发现金红利人民币0.53元（含 税）。截至2021年12月31日，公司总股本为6,096,135,252股，扣除截至目前已累计回购 49,999,921.00股股份,以此计算合计拟派发现金红利320,445,172.54元（含税）。 本次利润分配不进行送股及资本公积金转增股本。 本次利润分配预案尚需提交公司股东大会审议。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请 投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 本报告“管理层讨论与分析”一节中详细描述公司可能面对的风险，敬请投资者关注并注意 投资风险。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ................................ ................................ ................................ ................................ .... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ................................ . 5 第三节 管理层讨论与分析 ................................ ................................ ................................ ............. 9 第四节 公司治理 ................................ ................................ ................................ ........................... 26 第五节 环境与社会责任 ................................ ................................ ................................ ............... 43 第六节 重要事项 ................................ ................................ ................................ ........................... 45 第七节 股份变动及股东情况 ................................ ................................ ................................ ....... 59 第八节 优先股相关情况 ................................ ................................ ................................ ............... 65 第九节 债券相关情况 ................................ ................................ ................................ ................... 66 第十节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ........................... 72 备查文件目录 载有公司负责人、主管会计工作责任人、会计机构负责人签名并盖章 的财务报表。 报告期内在符合中国证监会规定条件的网站上公开披露过的所有公司 文件的正本及公告的原稿。 载有董事长签名的2021年年度报告文本原件。 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中华企业、公司、本公司 指 中华企业股份有限公司 地产集团、上海地产集团 指 上海地产（集团）有限公司 原经集团 指 上海原经房地产（集团）有限公司 古北集团 指 上海古北（集团）有限公司 中星集团 指 上海中星（集团）有限公司 中华企业大厦 指 古北国际财富中心二期 华润置地 指 华润置地有限公司 华润置地控股 指 华润置地控股有限公司 平安不动产 指 平安不动产有限公司 世博土地 指 上海世博土地控股有限公司 三林滨江 指 上海地产三林滨江生态建设有限公司 淞泽置业 指 上海淞泽置业有限公司 立信会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 报告期 指 2021年1月1日至2021年12月31日 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 中华企业股份有限公司 公司的中文简称 中华企业 公司的外文名称 CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED 公司的外文名称缩写 CECL 公司的法定代表人 李钟 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 印学青 徐健伟 联系地址 上海市浦东新区浦明路1388号6楼 上海市浦东新区浦明路1388号6楼 电话 021-20772222 021-20772222 传真 021-20772766 021-20772766 电子信箱 [email protected] [email protected] 三、 基本情况 简介 公司注册地址 上海市华山路2号 公司办公地址 上海市浦东新区浦明路1388号4-7楼 公司办公地址的邮政编码 200127 公司网址 http：//www.cecl.com.cn 电子信箱 [email protected] 四、 信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》 公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 中华企业 600675 六、 其他 相 关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市南京东路61号 签字会计师姓名 林盛宇、李磊明 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2021年 2020年 本期 比上 年同 期增 减(%) 2019年 营业收入 9,596,898,644.26 11,552,089,317.97 - 16.92 13,281,729,839.07 归属于上市公司股 东的净利润 805,278,958.78 1,378,181,429.82 - 41.57 2,340,167,264.35 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润 530,175,900.27 1,078,302,707.54 - 50.83 2,077,390,543.06 经营活动产生的现 金流量净额 2,870,195,777.31 2,600,121,328.90 10.39 -815,816,877.21 2021年末 2020年末 本期 末比 上年 同期 末增 减（% ） 2019年末 归属于上市公司股 东的净资产 15,532,513,210.96 15,723,989,580.74 -1.22 15,177,847,315.74 总资产 54,184,620,613.60 49,344,217,778.97 9.81 53,855,058,403.22 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2021年 2020年 本期比上年同 期增减(%) 2019年 基本每股收益（元／股） 0.13 0.23 -43.48 0.38 稀释每股收益（元／股） 0.13 0.23 -43.48 0.38 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股） 0.09 0.18 -50.00 0.34 加权平均净资产收益率（%） 5.02 8.88 减少3.86个百 分点 16.19 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） 3.31 6.95 -3.64 14.37 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和 归 属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2021年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 803,411,331.38 5,824,317,293.74 1,494,976,855.23 1,474,193,163.91 归属于上市公 司股东的净利 润 68,853,337.33 921,964,468.77 37,839,380.23 -223,378,227.55 归属于上市公 司股东的扣除 非经常性损益 后的净利润 -44,022,263.72 888,028,031.24 -32,240,368.73 -281,589,498.52 经营活动产生 的现金流量净 额 -10,649,727.75 117,752,795.09 -644,379,235.24 3,407,471,945.21 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2021 年金额 附注 （如适 用） 2020 年金额 2019 年金额 非流动资产处置损益 176,622,835.23 151,485,247.76 38,395.95 越权审批，或无正式批准文 件，或偶发性的税收返还、 减免 计入当期损益的政府补助， 但与公司正常经营业务密切 相关，符合国家政策规定、 按照一定标准定额或定量持 续享受的政府补助除外 59,683,325.92 41,114,123.63 51,611,196.67 计入当期损益的对非金融企 业收取的资金占用费 140,884,733.22 131,161,670.82 144,527,537.50 企业取得子公司、联营企业 及合营企业的投资成本小于 取得投资时应享有被投资单 位可辨认净资产公允价值产 生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的 损益 因不可抗力因素，如遭受自 然灾害而计提的各项资产减 值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工 的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产 生的超过公允价值部分的损 益 同一控制下企业合并产生的 子公司期初至合并日的当期 净损益 与公司正常经营业务无关的 或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关 的有效套期保值业务外，持 有交易性金融资产、衍生金 融资产、交易性金融负债、 衍生金融负债产生的公允价 值变动损益，以及处置交易 性金融资产、衍生金融资 产、交易性金融负债、衍生 金融负债和其他债权投资取 -1,756,063.32 4,620,496.67 75,693,553.80 得的投资收益 单独进行减值测试的应收款 项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续 计量的投资性房地产公允价 值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法 规的要求对当期损益进行一 次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业 外收入和支出 -3,911,063.42 -14,684,625.98 1,703,273.91 其他符合非经常性损益定义 的损益项目 减： 所得税影响额 77,680,919.73 6,321,575.69 6,322,137.59 少数股东权益影响额 （税后） 18,739,789.39 7,496,614.93 4,475,098.95 合计 275,103,058.51 299,878,722.28 262,776,721.29 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影 响金额 交易性金融资产 90,709,661.86 70,490,117.21 -20,219,544.65 1,682,796.16 其他非流动金融 资产 4,671,863.76 4,671,863.76 合计 95,381,525.62 75,161,980.97 -20,219,544.65 1,682,796.16 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况 讨论与分析 2021年，是中华企业实施“十四五"规划的开局之年，也是深化市场化改革打造核心竞争力 的关键之年。报告期内，公司按照地产集团的战略部署和总体要求，以党建凝心聚力，以改革发 展为动力，聚焦未来战略目标，布局新赛道，深攻市场化资源获取，加强资产整合和结构优化， 积极参与地产集团城市更新平台建设，以奋发有为的精神状态和攻坚克难的拼搏精神，较好地推 动了各项工作取得新进展。报告期内具体经营情况如下： 1.坚持党建引领，发挥组织优势 公司深化党史教育，把学习党史同总结经验、观照现实、推动工作结合起来，努力实现“学 史明理、学史增信、学史崇德、学史力行”的总目标。夯实五星党建，全面强基固本，推动党建 和业务深度融合，聚焦部门的“平台党建”、工地的“项目党建”、社区的“物业党建”、大厦 的“楼宇党建”、滨江的“区域党建”，确保基层党建工作落地生根，激发企业活力和内生动力。 同时，以庆祝建党100周年为主题，以“四诺”活动为抓手，组织推动243名党员承诺实事438 项，促进“我为群众办实事”实践活动走深走实，谱写企业高质量发展、高品质生活新篇章。加 强文化引领，凝聚群团合力，开展文明系列评选表彰活动和实事立功竞赛等活动，举行2021年健 康跑，切实开展结对帮扶工作和扶贫采购工作，自觉履行国企责任。 2.斩获项目资源，优化管控模式 根据发展战略及业务拓展需要，公司积极融入地产集团城市更新平台建设，通过一二级联动 尝试，与上海世博土地控股有限公司联合体成功竞得上海淞泽置业有限公司95％股权，获取三林 滨江南片区9单元地块的开发经营管理权，该地块是三林整个片区首个启动的经营性项目，对公 司积极融入地产集团城市更新发展战略具有重要意义。与此同时，公司努力推动管控优化，加速 项目开发。光华雅境项目实现5个月开工，开工8个月达到预售条件目标，兑现“5869”快开发 节奏。E06-2、E23-3、虹桥31号地块项目均按计划年内完成结构封顶，尚汇豪庭住宅项目三期、 吉林项目二期均按计划年内完成交付，各重点项目年度开竣工、交付等均按预期达到目标，为公 司主营业务收入的实现奠定了基础，“四梁八柱”支撑体系得到有力体现。 3.实施多措并举，推进销售去化 全年公司实现签约金额46.90亿元，坚持多措并举拓展销售渠道。一是存量项目分类施策， 创新思路，古北雅园项目，通过强化与终端经纪人的粘性，转换营销代理等举措，基本实现项目 清盘；潍坊路项目，采取“内外联动，全员营销"的模式，取得快速成交的好业绩；光华雅境项目， 创新采用线上开盘方式，实现数字化、科技化全新体验。二是尾盘项目加强攻坚，加快去化，全 年以“厘清可售尾盘、重视大宗交易、分级分类处理”为工作主旨，在古北香堤岭、古北萃庭、 古北国际花园、古北国际广场、东方中华园等难点收尾项目上取得突破性进展，销售额达2.37亿 元。三是强化费用控制，降本增效，通过聚焦发力点、资源整合，全年落实6个项目售楼处的运 营费用调减工作，销售费用同比下降3.14%。 4.启动资源整合，强化资产运营 为提升管理能效，公司着力推动物业、资产板块的业务整合。在物业公司整合上，以“业务 整合、人员融合、文化化合”为原则，以集聚优势资源为目标，编制完成《中华企业物业板块改 革方案》，有效开展公司所属古北、申城、怡德、上房四家物业公司的整合工作。在资产板块的 整合上，基本完成管运分离。一方面，根据公司资产规模合理配置、确保管运界面清晰，管控手 势统一的要求，组建成立商办经营部，统一运营经营性资产，实现运营主体集约化、产权管理集 中化目标。另一方面，商办经营部积极参与推进地产集团资产管理信息化平台建设工作，确保招 商平台上线后，快速开展业务工作。 5.坚持产品提质，强化定档标准 公司全面启动住宅产品线标准化编制工作，在原住宅标准化成果基础上，总结和反思过往案 例，整理和研讨设计缺陷，完成c档住宅产品标准化成果，重点关注产品标准适配、合法合规、 图纸质量、成本限额及客户体验，以“定档标准"为核心，从配置标准、设计标准、技术标准、部 品标准和成本限额指标等几部分内容展开，升级住宅户型库、住宅技术标准，编制标准化应用手 册、住宅精装和机电交付标准等一系列标准化成果，全面增强标准化落地的实用性。 6.实现融资创新，保持健康运行 公司财务管理工作围绕预算和资金开展。在预算管理方面，合理编制年度财务预算，有效开 展预算执行分析；在融资管理方面，成功实现资本市场创新融资，发行国君-中企古北国际财富中 心资产支持专项计划，规模27.5亿元，综合利率4.3%为2021年同评级原始权益人利率新低；公 开发行面向专业投资者2021中企01公司债券（第一期），规模30.87亿元，票面利率3.7%创近 年来公司各期限、各品种融资最低；在资金管理方面，有效实施公司资金集中管理制度，统筹资 金，提高资金效率，货币资金余额143.31亿元。公司“三道红线”均处于“绿档”水平，对应剔 除预收款后的资产负债率为66.34%；净负债率为41.35%；现金短债比为7.25。 7.优化服务体系，客户满意提升 公司致力于客户服务满意度的持续提升，树立“破难题、保增长、促革新”满意度主基调， 聚焦重难点项目，保证常态优势满意度项目稳定增长，围绕“中华家园”平台，开展物业线上服 务革新等举措，为整体满意度提升保驾护航。稳步推进“乐居服务行、乐居质量行”，通过物业 服务微信平台建设、依托“400客服回访机制”等举措强力输出客户需求管控；通过聚焦“安全 隐患、设计缺陷、施工质量、品质实现”的提升因素，提振产品硬实力。 8.规范公司治理，树立积极形象 公司顺利召开2020年度股东大会，圆满完成董监事会换届，实现公司董事会、监事会有机衔 接；成功举办2021年半年度业绩说明会，积极开展公司债券专项风险排查，开设公司官网信息公 开专栏，信息披露工作取得上海证券交易所主板上市公司2020一2021年度“A”级评级，树立起 资本市场阳光上市公司形象。同时，积极与业内专业人士深入交流拓展发展思路，开展个人投资 者线上调研活动，搭建个人投资者与公司的沟通桥梁，公司凭借完善的公司治理体系、规范的运 营，荣获“2020中国企业ESG公司治理案例奖”、荣获和讯网“2021年度城市贡献榜样”、入选 中国房地产业协会、中国房地产测评中心公司“2021中国房地产上市公司百强榜单51位”等多 项资本市场殊荣，有效提升公司的市场信誉和投资价值。 二、报告期内公司所处行业情况 1.房地产宏观经济市场分析 2021年对于房地产市场而言，“房企变局”、“密集调控”和“政策底显现”等是这一年的 关键词。2021年年初房企“三条红线”和“集中供地”等政策落地，给整个房地产行业带来根本 性变化，过去行业高杠杆、高周转、高回报的模式不复存在。中央继续实施稳健的货币政策，采 取宏观审慎措施并加强对房地产金融潜在风险的识别。各地执行严格的贷款监管机制，进一步强 化对房地产企业贷款业务管理的力度，严查违规贷款。在中央防范化解金融风险、坚决防止经营 用途贷款违规流入房地产领域的背景下，北上广深等多个热点城市监管部门继续开展严查购房首 付款来源和经营贷违规流入房地产市场等行为，审查范围持续扩大，审查力度持续加强，目前， 中央已明确实施房地产金融审慎管理制度，未来仍将坚决打击投机炒房行为，保障房地产平稳健 康发展。 在“房住不炒”的大背景下，全国各地也密集出台各项调控措施，调控的方式主要从土地供 给、信贷、利率、购房政策和融资等最核心的方面入手，调控的深度从新房市场深入到二手房市 场，调控的范围进一步涵盖法拍房、赠与房、学区房等新兴热点领域。无论从政策的深度还是广 度上都远超过去，加速市场降温，房地产行业销售也呈现“前高后低”的态势。 2.土地市场分析 土地方面，受集中供应、集中出让“两集中”政策影响，上半年土地市场热度较高，下半年 重点城市后两批集中供地土拍规则有所调整，加上交易市场调整和资金压力，房企拿地意愿降低， 全国土地市场出现降温，流拍和撤牌现象明显。2021年，上海共实施三批次集中供应土地，全年 土地供应总建面为1740万平米，其中1075万平米为商品住宅用地，全年土地供应量略低于2020 年，底价成交的地块占比持续上升，平均溢价率持续下滑，平均楼面价走低。 三、报告期内公司从事的业务情况 中华企业股份有限公司于1954年创建，1993年改制A股上市，是上海解放后第一家专业从 事房地产开发经营的企业，经营范围涵盖住宅项目开发、商办项目开发、持有物业经营、物业服 务管理等。公司经过六十余年的发展，积累了丰富的房地产开发与城市开发建设经验，通过提高 产品质量，提高资产效益，做深社区服务，持续提升客户满意度，扩大中企品牌影响力，作为上 海地产集团旗下市场化房地产开发的平台，公司以中高端商品住宅开发为核心，同步发展商用地 产、资产运营、社区服务、物业管理等相关产业。近年来，公司在巩固房地产开发业务固有优势 的基础上，紧跟地产集团战略部署，致力于打造成为上海有重要影响力的城市更新综合开发运营 企业。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1.平台优势:公司作为上海地产集团下唯一市场化房地产综合开发企业，在资源获取方面具 备一定竞争力。 2.资产整合优势：公司通过完善资产管理机制，构建运管分离的资产管理统一平台，灵活调 整运营策略，聚焦核心资产，经营性资产效能持续提高。 3.物业板块优势：公司通过所属古北、申城、怡德、上房四家物业公司的有机整合，形成“业 务整合、人员融合、文化化合”统一管理平台，集聚优势资源，努力打造上海物业行业的头部企 业和“上海服务”的品牌企业。 4.农业板块优势：公司所属新弘农业立足自身城市餐食生活服务，以都市现代农业为基础、 城市生活服务为抓手，构建以都市农业产-加-销一体化产业链为核心竞争力的城市餐食生活服务 体系，赋能城市更新、链接品质生活。 5.股东回报稳定：在经济增速短期受到较大冲击的不利环境下，公司始终注重股东回报，历 年累计现金分红超过累计归母净利润30%以上。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入95.97亿元，较去年同期减少16.92%，实现归属于母公司净利润为 8.05亿元，较去年同期减少41.57%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润5.30 亿元，较去年同期减少50.83%。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位 ： 元 币种 ： 人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（ % ） 营业收入 9,596,898,644.26 11,552,089,317.97 - 16.92 营业成本 4,940,933,015.02 6,620,260,936.97 - 25.37 销售费用 163,501,054.27 168,803,993.57 - 3.14 管理费用 456,088,139.95 404,998,476.90 12.61 财务费用 318,023,088.77 218,089,651.67 45.82 经营活动产生的现金流量净额 2,870,195,777.31 2,600,121,328.90 10.39 投资活动产生的现金流量净额 - 4,918,910,758.86 - 513,521,475.06 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 4,854,113,934.88 - 4,168,185,490.93 不适用 资产减值损失 - 169,417,637.80 - 94,392,412.93 不适用 所得税费用 871,071,252.45 619,400,997.32 40.63 营业收入变动原因说明： 主要系报告期内公司具备结转营业收入条件的项目较上年同期减少所 致。 营业成本变动原因说明： 主要系报告 期内公司结转的营业收入较上年同期减少，结转的营业成本 相应减少。 销售费用变动原因说明： 销售费用基本与上年持平。 管理费用变动原因说明： 主要系报告期内计提离退休人员统筹外费用 5434 万元所致。 财务费用变动原因说明： 主要系报告期内带息负债规模增加所致。 经营活动产生的现金流量净额 变动原因说明： 主要系报告期内购买商品、接受劳务支付的现金较 上年同期减少所致。 投资活动产生的现金流量净额 变动原因说明： 主要系报告期内取得上海淞泽置业有限公司 49% 股 权及相应债权所致。 筹资活动产生的现金流量净额 变动原因说明： 主要系报告期内报告期内发行 CMBS 、公司债和不 动产债权投资计划所致。 资产减值损失 变动原因说明： 主要系报告期计提的资产减值损失较上年同期增加所致。 所得税费用 变动原因说明： 主要 系 尚汇豪庭项目溢价成本不能税前扣除及其他公司的亏损未确认 递延所得税资产所致 。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，营业收入中主营业务收入占99.55%，比上年同期占比减少0.47个百分点；营业成本 中主营业务成本占99.58%，比上年同期减少0.14个百分点；公司主营业务较为稳定。 (1). 主营业务 分 行业 、分 产品 、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行 业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比上 年增减（%） 营业成本比上 年增减（%） 毛利率比上 年增减（%） 房地 产业 8,861,331,027.66 4,244,520,864.33 52.10 -18.81 -29.58 增加7.32个 百分点 物业 管理 544,284,349.75 521,485,500.70 4.19 -5.23 -0.03 减少4.99个 百分点 商业 132,103,642.80 149,413,491.44 -13.10 197.19 257.27 减少19.02 个百分点 服务 业 16,295,281.97 4,717,060.71 71.05 -25.09 -55.69 增加19.99 个百分点 施工 业 -184,906.91 -49,270.94 不适用 不适用 不适用 不适用 合计 9,553,829,395.27 4,920,087,646.24 48.50 -17.31 -25.47 增加5.64个 百分点 主营业务分产品情况 分产 品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比上 年增减（%） 营业成本比上 年增减（%） 毛利率比上 年增减（%） 开发 产品 8,261,848,433.28 3,933,874,533.80 52.39 -20.65 -31.06 增加7.19个 百分点 租赁 604,090,730.41 316,582,132.89 47.59 20.24 -1.53 增加11.58 个百分点 劳务 收入 567,715,188.34 526,202,561.41 7.31 -4.76 -1.14 减少3.39个 百分点 商品 收入 120,359,950.15 143,477,689.08 -19.21 170.77 243.08 减少25.12 个百分点 施工 业 -184,906.91 -49,270.94 不适用 不适用 不适用 不适用 合计 9,553,829,395.27 4,920,087,646.24 48.50 -17.31 -25.47 增加5.64个 百分点 主营业务分地区情况 分地 区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比上 年增减（%） 营业成本比上 年增减（%） 毛利率比上 年增减（%） 上海 地区 7,860,557,041.54 3,546,728,480.66 54.88 1.29 -3.83 增加2.40个 百分点 江苏 地区 1,366,704,640.82 1,078,205,797.18 21.11 -50.68 -45.46 减少7.55个 百分点 浙江 地区 2,936,354.13 2,473,925.46 15.75 -92.00 -96.78 增加125.21 个百分点 安徽 地区 24,889,311.19 22,075,610.62 11.30 12.10 -2.72 增加13.51 个百分点 吉林 地区 298,742,047.59 270,603,832.32 9.42 -69.01 -67.69 减少3.69个 百分点 合计 9,553,829,395.27 4,920,087,646.24 48.50 -17.31 -25.47 增加5.64个 百分点 (2). 产销量情况 分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位： 元 分行业情况 分 行 业 成 本 构 成 项 目 本期金额 本期占 总成本 比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 情况 说明 房 地 产 业 房 地 产 业 4,244,520,864.33 86.27 6,027,397,217.67 91.31 -29.58 物 业 管 理 物 业 管 理 521,485,500.70 10.60 521,644,998.50 7.90 -0.03 商 业 商 业 149,413,491.44 3.03 41,820,986.38 0.63 257.27 主要系子公司上海 新弘生态农业有限 公司业务拓展，本期 收入增加，采购商品 支出、人员支出等成 本相应增加。 服 务 业 服 务 业 4,717,060.71 0.10 10,644,859.75 0.16 -55.69 主要系子公司上海 金丰易居房地产顾 问有限公司承接的 销售代理业务减 少，成本相应减少 施 工 业 施 工 业 -49,270.94 0.00 261,208.71 0.00 不适用 分产品情况 分 产 品 成 本 构 成 项 目 本期金额 本期占 总成本 比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 情况 说明 开 发 产 品 开 发 产 品 3,933,874,533.80 79.96 5,705,905,617.65 86.44 -31.06 主要系报告期内公 司具备结转营业收 入条件的项目减少， 成本相应减少 租 赁 租 赁 316,582,132.89 6.43 321,491,600.02 4.87 -1.53 劳 务 收 入 劳 务 收 入 526,202,561.41 10.69 532,289,858.25 8.06 -1.14 商 品 收 入 商 品 收 入 143,477,689.08 2.92 41,820,986.38 0.63 243.08 主要系子公司上海 新弘生态农业有限 公司业务拓展，本 期收入增加，采购 商品支出、人员支 出等成本相应增 加。 施 工 业 施 工 业 -49,270.94 0.00 261,208.71 0.00 不适用 (5). 报告期 主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 前五名客户销售额24,771.64万元，占年度销售总额2.59%；其中前五名客户销售额中关联方销 售额0万元，占年度销售总额0 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少 数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 前五名供应商采购额104,627.24万元，占年度采购总额40.89%；其中前五名供应商采购额中关 联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依 赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 3. 费用 √适用 □不适用 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 销售费用 163,501,054.27 168,803,993.57 -3.14 管理费用 456,088,139.95 404,998,476.90 12.61 财务费用 318,023,088.77 218,089,651.67 45.82 所得税费用 871,071,252.45 619,400,997.32 40.63 4. 研发投入 (1).研发 投入 情况表 □ 适用 √ 不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □ 适用 √ 不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □ 适用 √ 不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 科目 本期数 上年同期数 变动比例 （%） 经营活动产生的现金流量净额 2,870,195,777.31 2,600,121,328.90 10.39 投资活动产生的现金流量净额 -4,918,910,758.86 -513,521,475.06 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 4,854,113,934.88 -4,168,185,490.93 不适用 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产 及 负债 状 况 单位：元 项目名 称 本期期末数 本期期末数 占总资产的 比例（%） 上期期末数 上期期末数 占总资产的 比例（%） 本期期末金额较上 期期末变动比例 （%） 情况说明 其他应 收款 1,055,951,022.01 1.95 2,327,665,513.81 4.72 -54.63 主要系报告期内控股子 公司向股东同比例拆借 资金余额减少所致 持有待 售资产 0.00 0.00 1,251,730,564.16 2.54 -100.00 系报告期内持有待售资 产转让完成所致 长期股 权投资 1,369,209,738.00 2.53 579,370,799.55 1.17 136.33 主要系报告期内公司受 让上海淞泽置业有限公 司49%股权所致 其他 非流动 资产 10,159,569,864.91 18.75 4,228,159,136.38 8.57 140.28 主要系报告期内公司受 让上海淞泽置业有限公 司49%股权而承接原股 东对应的债权所致 合同负 债 3,590,519,900.60 6.63 5,578,611,220.01 11.31 -35.64 主要系报告期内公司部 分项目满足收入结转条 件，相应结转营业收入 所致 其他 应付款 1,568,269,886.36 2.89 2,328,169,052.76 4.72 -32.64 主要系报告期内支付少 数股东股利所致 一年内 到期的 非流动 负债 1,998,738,496.91 3.69 4,047,612,595.61 8.20 -50.62 主要系报告期内偿还借 款所致 长期借 款 9,010,124,855.40 16.63 4,996,815,201.60 10.13 80.32 主要系报告期内新增借 款所致 应付债 券 10,379,851,539.09 19.16 5,657,381,335.67 11.47 83.47 主要系报告期内成功发 行CMBS和公司债所致 库存股 162,388,649.81 0.30 0.00 0.00 不适用 系报告期内回购股份所 致 2. 境外资产情况 √适用 □不适用 (1) 资产规模 其中：境外资产7,847,849.20（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为0.01%。 (2) 境外资产占比较高的相关说明 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情 况 √适用 □不适用 项目 期末账面价值（万元） 受限原因 货币资金 14,308.90 购房者按揭借款保证金、净房款、售房监管资 金、项目开发资金受限及业委会托管等 存货 845,612.17 借款抵押 投资性房地产 474,859.20 借款抵押 合计 1,334,780.27 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 公司主营业务所属行业为房地产，据国家统计局统计，2021年，全国房地产开发投资147602 亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿 元，比上年增长6.4%。2021年，房地产开发企业房屋施工面积975387万平方米，比上年增长5.2%。 其中，住宅施工面积690319万平方米，增长5.3%。房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%。 其中，住宅新开工面积146379万平方米，下降10.9%。房屋竣工面积101412万平方米，增长11.2%。 其中，住宅竣工面积73016万平方米，增长10.8%。2021年，商品房销售面积179433万平方米， 比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长 1.1%，办公楼销售面积增长1.2%，商业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额181930亿元， 增长4.8%；比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。 公司与本行业相关的经营性信息分析请见本报告中第三节/一“经营情况讨论与分析”及第 三节/二“报告期内公司所所属行业情况”。 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用 序号 持有待开发 土地的区域 持有待开 发土地的 面积(平 方米) 一级土 地整理 面积(平 方米) 规划计容 建筑面积 (平方米) 是/否涉 及合作开 发项目 合作开发 项目涉及 的面积(平 方米) 合作开发 项目的权 益占比(%) 1 上海市黄浦 区 2万 2万 6.6万 是 2万 50 2 江苏省扬州 市 11.1万 0万 24.49万 否 不适用 不适用 3 上海市浦东 新区 11.3万 0万 36.1万 是 11.3万 49 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：亿元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营 业态 在建 项目/ 新开 工项 目/竣 工项 目 项目 用地 面积 (平方 米) 项目 规划 计容 建筑 面积 (平方 米) 总建 筑面 积(平 方米) 在建 建筑 面积 (平方 米) 已竣 工面 积(平 方米) 总投 资额 报告 期实 际投 资额 1 上海 浦东 新区 黄浦 江沿 岸 E8E10单 元 E23- 3地 块项 目 公寓 在建 1.3 万 3.3 万 5.41 万 5.41 万 0.0 万 16.47 0.89 2 上海 浦东 新区 黄浦 江沿 岸 E10 单元 E06- 2地 块商 业办 公项 目 商办 在建 1.87 万 7.5 万 12.0 万 12.0 万 0.0 万 36.14 3.20 3 上海 浦东 新区 黄浦 江沿 岸E8 单元 E17- 4地 块商 业办 公项 目 商办 在建 0.77 万 1.9 万 3.28 万 3.28 万 0.0 万 12.47 0.67 4 江苏 镇江 跑马 山项 目 商住 在建 2.78 万 8.06 万 10.58 万 6.26 万 4.32 万 8.5 1.20 5 江苏 镇江 罗家 头项 目 住宅 商业 竣工 6.90 万 7.90 万 10.19 万 0.0 万 10.19 万 6.92 0.28 6 江苏 昆山 昆山 中华 园路 商住 楼项 目D 区 公 寓、 商办 竣工 3.2 万 9.7 万 12.3 万 0.0 万 12.3 万 9.49 0.59 7 吉林 市丰 满区 吉林 中星 总部 基地 项目 别 墅、 洋 房、 高层 竣工 21.0 万 16.9 万 23.2 万 0.0 万 23.2 万 15.07 0.96 8 上海 市徐 汇区 尚汇 豪庭 公寓 竣工 11.8 万 26.0 万 38.1 万 0.0 万 38.1 万 77 3.08 9 杨浦 区 新江 湾社 区 N091104 单元 B2- 01地 块 住宅 在建 4.53 万 7.26 万 11.70 万 11.70 万 0.00 万 54.2 3.09 10 宝山 区 宝山 顾村 0422-1地 块 住宅 在建 2.81 万 5.27 万 7.98 万 7.98 万 0.00 万 22.75 2.15 3. 报告期内房地产销售和结转情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业 态 可供出售 面积(平 方米) 已售（含 已预售） 面积 (平方米) 结转面积 (平方米) 结转收入金 额 报告期末 待结转面 积(平方 米) 1 上海 云萃江 湾 住宅 35409.37 3740.29 - - 35,409.37 2 上海 光华雅 境 住宅 31994.42 11477.30 - - 31,994.42 3 上海 尚汇豪 庭 住宅 17899.25 17117.88 58,331.34 563,783.24 933.14 4 上海 中企滨 江悦府 住宅 233.94 233.94 770.82 10,511.35 0.00 5 上海 潍坊路 改建项 目 住宅 9336.07 4911.65 3,858.04 33,899.13 5,478.03 6 上海 公园道 壹号 住宅 150.85 150.85 463.37 4,083.00 0.00 7 上海 公园道 壹号 办公楼 8,166.71 0.00 - - 8,166.71 8 上海 古北香 堤岭 别墅 366.39 366.39 366.39 1,609.52 0.00 9 上海 铂珏公 馆 住宅 2027.51 634.00 467.81 1,160.96 971.61 10 上海 铂珏公 馆 商业 1278.34 0.00 - - 1,278.34 11 上海 古北御 庭 商铺 62.83 62.83 62.83 269.27 0.00 12 上海 维多利 亚大厦 写字楼 623.39 623.39 623.39 1,573.32 0.00 13 上海 古北萃 庭 住宅 1,346.99 0.00 - - 1,567.90 14 上海 印象春 城 一二期 别墅 412.78 0.00 - - 412.78 15 上海 雪野家 园 别墅 6,751.33 0.00 - - 6,751.33 16 苏州 苏州燕 回平门 里 别墅 13576.44 13024.21 14,219.48 56,252.83 552.23 17 苏州 古北雅 园 一期别 墅 596.44 298.22 298.22 482.83 298.22 18 苏州 古北雅 园 二期别 墅 30018.69 27130.75 （未完）  |