[年报]城投控股(600649):上海城投控股股份有限公司2021年年度报告
原标题:城投控股:上海城投控股股份有限公司2021年年度报告 600649 公司简称： 城投控股 上海城投控股股份有限公司 2021 年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实 性 、准确 性 、 完整 性 ，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司 全体董事出席 董事会会议。 三、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） 为本公司出具了 标准无保留意见 的审计报告。 四、 公司负责人 陈晓波 、主管会计工作负责人 张辰 、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主管 人员） 唐啸戈 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经审计，城投控股母公司 2021 年度实现净利润 272,472,676.60 元，提取 10% 法定盈余公积 金 27,247,267.66 元，加上年初未分配利润 9,269,214,440.91 元，扣除 2020 年度现金与股票红 利分配 232,720,958.33 元， 2021 年度可分配利润合计为 9,281,718,891.52 元。 2021 年度利润分配预案为：拟以公司 2021 年末的总股本 2,529,575,634 股为基数，向全体 股东每 10 股派发现金股利 1.10 元（含税 ），剩余未分配利润结转下一年度。 本年度不进行资本公积转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实 质承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 不适用 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ................................ ................................ ................................ ................................ .... 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ................................ . 5 第三节 管理层讨论与分析 ................................ ................................ ................................ ............. 9 第四节 公司治理 ................................ ................................ ................................ ........................... 29 第五节 环境与社会责任 ................................ ................................ ................................ ............... 41 第六节 重要事项 ................................ ................................ ................................ ........................... 42 第七节 股份变动及股东情况 ................................ ................................ ................................ ....... 49 第八节 优先股相关情况 ................................ ................................ ................................ ............... 52 第九节 债券相关情况 ................................ ................................ ................................ ................... 52 第十节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ........................... 57 备查文件目录 载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监及会计机构负责 人签名并盖章的会计报表。 报告期内在上交所网站（ www.sse.com.cn）以及《上海证券报》上公开 披露过的所有公司公告的原稿。 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 本公司、公司、城投控股 指 上海城投控股股份有限公司 上海城投、城投集团 指 上海城投（集团）有限公司 置地集团 指 上海城投置地（集团）有限公司 诚鼎基金 指 由城投控股投资的私募股权投资基金管理平台 弘毅上海 指 弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙） 置业经营公司 指 上海城投置业经营管理有限公司 投资公司 指 上海城投控股投资有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 上海城投控股股份有限公司 公司的中文简称 城投控股 公司的外文名称 Shanghai Chengtou Holding Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 Chengtou Holding 公司的法定代表人 陈晓波 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 俞有勤 李贞 联系地址 上海市虹口区吴淞路 130 号 上海市虹口区吴淞路 130 号 电话 021 - 66981171 021 - 66981376 传真 021 - 66986655 021 - 66986655 电子信箱 [email protected] [email protected] 三、 基本情况 简介 公司注册地址 上海市浦东新区北艾路 1540 号 公司注册地址的历史变更情况 不适用 公司办公地址 上海市虹口区吴淞路 130 号 公司办公地址的邮政编码 200080 公司网址 http://www.sh600649.com 电子信箱 [email protected] 四、 信息披露及备置地点 公司 披露年度报告的媒体 名称 及网址 上海证券报 公司披露年度报告的证券交易所 网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 上海市虹口区吴淞路 130 号 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A 股 上海证券交易所 城投控股 600649 原水股份 六、 其他 相 关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 天职国际会计师事务所(特殊普通合伙) 办公地址 上海市浦东新区世纪大道88号13层 签字会计师姓名 丁启新、郭炎伟 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位： 元 币种： 人民币 主要会计数据 2021年 2020年 本期比上年 同期增减 (%) 2019年 调整后 调整前 调整后 调整前 营业收入 9,193,004,446.83 6,564,925,812.72 6,564,925,812.72 40.03 3,643,588,699.45 3,643,588,699.45 归属于上市公司股东的净利润 911,542,960.62 770,777,637.46 769,690,722.83 18.26 605,875,000.79 605,847,279.31 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 308,549,046.30 430,406,368.42 430,406,368.42 -28.31 461,980,194.22 461,980,194.22 经营活动产生的现金流量净额 -12,678,714,607.79 -1,660,421,394.88 1,071,524,212.12 不适用 -6,666,031,880.43 -5,852,854,082.90 2021年 末 2020年末 本期末比上 年同期末增 减（ %） 2019年末 调整后 调整前 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净资产 20,374,462,106.19 20,789,023,104.11 19,949,988,468.00 -1.99 20,129,799,790.76 19,291,852,069.29 总资产 68,901,650,022.25 65,257,984,583.42 61,524,143,104.88 5.58 40,874,911,713.03 39,827,415,510.57 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2021年 2020年 本期比上年同期增 减 (%) 2019年 调整后 调整 前 调整后 调整 前 基本每股收益（元／股） 0.36 0.30 0.30 18.26 0.24 0.24 稀释每股收益（元／股） 0.36 0.30 0.30 18.26 0.24 0.24 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.12 0.17 0.17 -28.31 0.18 0.18 加权平均净资产收益率（ %） 4.53 3.77 3.93 增加 0.76个百分点 3.16 3.18 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（ %） 1.53 2.10 2.15 减少 0.57个百分点 2.41 2.42 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 本公司所属置地集团报告期取得上海城虹万岸建设有限公司（以下简称“城虹万岸”） 80% 股 权。根据《企业会计准则第 20 号 —— 企业合并》中“同一控制下企业合并的处理”的 相关规定， 公司重述合并资产负债表年初数、合并利润表上年同期数、 合并现金流量表上年同期 数 以及合并 股东权益变动表上年同期数 。 依据中华人民共和国财政部《关于修订印发 < 企业会计准则第 21 号 —— 租赁 > 的通知》（财会 【 2018 】 35 号）的规定，本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行修订后《企业会计准则第 21 号 —— 租 赁》（以下简称“新租赁准则”）。根据“新租赁准则”衔接规定，公司采用简化追溯调整方法，不 调整可比期间的信息。 依据中华人民共和国财政部《关于印发 < 企业会计准则解释第 14 号 > 的通知》（财会【 2021 】 1 号）（以下简称“解释 14 号”）的规定以及相关财政部会计司发布 PPP 项目合同社会资本方会计 处理实施问答等相关规定，本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行 PPP 项目合同的会计处理。“解释 14 号”文以及相关实施问答的执行对公司报告期合并财务报表及可比期间的信息无重大影响。 上述 会计政策变更 情况 可参见本报告“第十节 五、重要会计政策及会计估计 \ 3 4 、重要会计 政策和会计估计的变更”。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和 归 属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2021年分季度主要财务数据 单位： 元 币种： 人民币 项目 第一季度 （ 1 - 3 月份） 第二季度 （ 4 - 6 月份） 第三季度 （ 7 - 9 月份） 第四季度 （ 10 - 12 月份） 营业收入 1,223,564,918.34 980,213,955.61 788,986,577.75 6,200,238,995.13 归属于上市公司股东的净利润 168,767,727.44 411,495,353.90 173,207,277.83 158,072,601.4 5 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益后的净利润 224,614,799.18 65,376,371.01 139,452,604.30 - 120, 894 , 728 . 19 经营活动产生的现金流量净额 - 5,004,226,467.50 - 6,274,279,523.96 71,341,299.71 - 1,471,549,916.04 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位 :元 币种 :人民币 非经常性损益项目 2021 年金额 附注（如适用） 2020 年金额 2019 年金额 非流动资产处置损益 1,022,219,160.11 本期转让联营企 业股权取得处置 收益 10.22 亿元 330,709,529.35 -97,129.01 计入当期损益的政府补助，但与公司正常 经营业务密切相关，符合国家政策规定、 按照一定标准定额或定量持续享受的政府 补助除外 18,286,534.38 16,318,467.85 25,080,000.00 委托他人投资或管理资产的损益 10,361,643.84 同一控制下企业合并产生的子公司期初至 合并日的当期净损益 - 2,096.70 1,358,643.29 34,651.85 除同公司正常经营业务相关的有效套期保 值业务外，持有交易性金融资产、衍生金 融资产、交易性金融负债、衍生金融负债 产生的公允价值变动损益，以及处置交易 性金融资产、衍生金融资产、交易性金融 负债、衍生金融负债和其他债权投资取得 的投资收益 - 98,297,647.78 105,737,957.66 108,494,270.21 单独进行减值测试的应收款项、合同资产 减值准备转回 900,000.00 对外委托贷款取得的损益 26,238,015.92 45,627,821.08 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -118,324,807.79 - 5,751,418.71 11,817,817.84 减： 所得税影响额 231,245,651.33 133,968,197.66 47,955,695.03 少数股东权益影响额 （税后） 3,220.41 271,728.66 6,930.37 合计 602,993,914.32 3 40, 371 , 269 . 04 1 43, 894 , 80 6. 57 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位： 元 币种： 人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影 响金额 交易性金融资产 668,753,383.60 639,054,280.93 - 29,699,102.67 - 18,752,502.40 其他权益工具投资 2,188,436.00 2,188,436.00 其他非流动金融资产 846,993,195.03 783,219,517.92 - 63,773,677.11 8,968,394.89 合计 1,517,935,014.63 1,424,462,234.85 - 93,472,779.78 - 9,784,107.51 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况 讨论与分析 2021 年是“十四五”开局之年，公司在董事会领导下，以 2020 年“质量提升”为基础， 2021 年进一 步开展“品质年”活动，扎实提高项目建设品质，拓展主业发展规模，保持稳中求进的发展态势，顺利完 成年度各项工作目标。 1. 地产开发业务 报告期内，公司在建规模保持 200 万平方米，年内实现开工 19.77 万平方米，竣工 50.23 万平方米， 实现新增土地储备面积约 18.71 万平方米 （按股权比例） 。 报告期内，公司加快了项目开发节奏，重点推进露香园一期低区、朱家角 璟雲 里、黄山住宅项目交付， 以及 江湾、光华社区建设 。开发项目：露香园一期低区推进交房；露香园二期年底完成开工准备；万安路 项目完成立项并取得规划许可证；朱泾“城中村”改造项目“水尚华庭”完成外墙粉刷；黄山高铁 CBD 项 目一期完成交房，二期酒店完成精装修，商业完成全部实物工作量； 江 阴高新区新城镇综合开发 PPP 项目 完成安置房一期、二期竣工及蟠龙山公园一期开园； 洞泾“尚云里”年内完成竣工验收；朱家角 E 地块一 期推进交房，二期完成监理招标及施工招标准备，酒店项目年内取得施工许可证；常州项目年底完成竣工 验收；颛桥动迁房项目年内启动室外总体施工。长租房项目： 江湾、光华社区均在进行精装修施工； 九星 社区年内完成除地库顶板外的地下室结构施工。 报告期内，公司加速了项目去化速度，实现房地产销售签约面积 17.32 万平方米，签约金额 1 10 . 87 亿 元，销售回笼 约 100 亿元 。年内露香园（低区）售罄；朱家角“ 璟雲 里”去化率 99 ％；洞泾“尚云里”分 两批次推盘， 599 套房源去化率 96% ；“水尚华庭” 9 月 19 日开盘销售，首批 550 套房源去化率 13.5% ；黄 山一期住宅去化率 71 ％ 。 报告期内，公司获取黄浦露香园二期商品住宅、徐汇康健街道商品住宅、虹口万安路旧改、闵行九星 05 - 08 动迁安置房和金山朱泾城中村改造民主村共 5 个项目地块，为地产开发业务持续发展奠定了坚实基 础。 2. 地产运营业务 “城投宽庭·湾谷社区”全年平均出租率维持在 95% 以上，全年租金 收入 5 , 034 万元 。 2021 年初“城 投宽庭”品牌荣登 2020 年度上海租赁公寓最具人气榜榜首， 10 月在“领航·第三届住房租赁产业国际论 坛”上荣获“品牌价值排行榜 TOP30 ”与“租赁式社区排行榜 TOP5 ”， 2022 年初获“ 2021 租赁公寓优秀设 计品牌”奖项。 报告期内公司设立新社区筹开小组，搭建完成社区管理组织架构，加快组建运营团队和新员工培训， 分社区针对性制定合理的整体运营方案。做好调研分析、客群定位，根据市场情况制定社区营销策略。同 时，深入研究并贯彻落实“保障性租赁住宅”相关政策及运营管理要求，深入挖掘周边重点发展企业人才 租赁需求。 3. 股权投资业务 报告期内，公司全力推进新江湾城 F 区股权转让工作，年内股权转让取得税前收益 10.22 亿元，回笼 现金 12.03 亿元。 截止报告期末，公司拥有的已上市公司股权包括西部证券等，总市值规模约为 43.39 亿 元。公司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，新增投资项目 9 个，新增投资金额 6 亿元， 投资 方向包括人工智能细分赛道服务机器人、信息技术、智能制造、装配式绿色建筑材料等 。 二、报告期内公司所处行业情况 1. 房地产开发行业情况分析 2021 年我国房地产市场呈现“高开低走”的趋势。年内全国房地产市场整体保持小幅增长，销售面积 和金额均继续创历史同期新高。上半年市场供求形势较为活跃，但随着调控政策不断加码和信贷政策持续 收紧，下半年市场明显走弱。 2021 年度，全国商品房销售面积 179,433 万平方米，同比增长 1.9% ；商品房 销售金额 181,930 亿元，同比增长 4.8% ；房地产开发投资额 147,602 亿元，同比增长 4.4% 。 2021 年，全 国 300 城市出让金总额为 56,199 亿元，同比下滑 9% 。一线城市土地供需同比走高，出让金总额较 2020 年 上涨 近一成，成交均价同比基本持平；二线城市土地供求量较 2020 年下滑，成交均价上涨逾一成，出让金 总额同比小幅下滑。土地市场成交缩量，一定程度上拖累了全国房屋新开工速度。 2021 年度，全国房屋新 开工面积为 146,379 万平方米，同比下降 11.4% ；全国房屋施工面积为 975,387 万平方米，同比增长 5.2% ； 全国房屋竣工面积为 101,412 万平方米，同比增长 11.2% 。新建住宅价格环比涨幅持续收缩，年末连续下 跌。 2021 年一线城市新建住宅价格累计上涨 2.43% ，较上年收窄 1.50 个百分点；二线城市价格累计上涨 2.5 2% ，较上年收窄 1.15 个百分点。 政策上，“房住不炒”定位不变，调控政策保持连续稳定。从发展趋势看，与往年类似，“保持房地产 市场平稳运行”是 2022 年住建部的重点工作之一。为此，住建部 2022 年 2 月 24 日在国新办发布会上再 次重申“房住不炒”的定位和“不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段”的原则，并强调保持调控政 策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性和协调性。 2. 租赁住房行业情况分析 2022 年国务院政府工作报告强调“ 坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设 ”。政 策上，将继续推进住房供给侧 结构性改革，大力增加保障性租赁住房供给、完善城镇住房保障体系。 上海 于今年初出台《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》和《上海市保障性租赁住房项目认定办法 （试行）》，对于保租房的准入条件、配租规则、租赁价格、租金支付、租赁期间等方面进行了明确，同时 也对保障性租赁住房的认定做了相关界定。 2022 年上海市政府工作报告显示，全市 2021 年建设筹措 6.7 万套（间）保障性租赁住房，计划 2022 年建设筹措 17.3 万套（间）保障性租赁住房，同时完善稳地价、稳房价、稳预期的房地产精准调控机制， 促进房地产市场平稳健康发 展。 从长远来看，发展租赁住房市场，是我国构建房地产健康发展长效机制的核心内容之一。政府仍以支 持、鼓励租赁市场发展为主，大力发展租赁市场的大方向十分明确。未来长租公寓市场将会被纳入强监管 范围，实现从经营方式、租金定价、资金管理等全方位管控，让长租公寓市场健康发展。 3. 股权投资市场情况 分析 2021 年，我国股权投资市场保持常态化运行，“募、投、退”市场整体表现活跃，中国股权投资市场 综合指数同环比均上升。 2021 年， A 股上市数量和融资规模均创新高，境内 IPO 数量 524 家，同比增长 20% ，首发募资金额超过 5400 亿元，增速 16% 。 三、报告期内公司从事的业务情况 1. 地产开发业务 公司地产业务主要由全资子公司置地集团负责经营，业务范围涵盖商品房、租赁住房、保障房、酒店、 科技园区开发、城市旧区改造、城中村改造及 PPP 项目等。置地集团在深耕上海本地市场的基础上，积极对 接融入长三角一体化发展大局。近年来，置地集团不断提升市场化程度，积极参与中高端商品房市场竞争， 打造职业团队，提升专业能力，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从 严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的提高，提高应对市场周期波动的能力，确保地产业务平稳 发展，树立行业优势地位。 经营情况方面， 置地集团经营状况相对稳定，各项开发建设业务进展顺利，年内各类在建工程面积约 200 万平方米。 开发经验方面， 公司具有高端及普通商品住宅建设、租赁房开发及运营、科技园区开发、城市历史风 貌保护街区功能性开发、保障房建设、土地一级开发等经验，打造了一系列标杆性产品。其中： 市场化项目开发： 具有多元产品开发经验，并在结合区域特色打造高端住宅、特色办公、外滩隧道上 盖写字楼等项目的实践中，体现了产品开发能力和创新能力。 租赁住房开发： 积极参与租赁住房开发建设， “城投宽庭”租赁房品牌已成功推向市场。同时，置地 集团通过代 建等方式，进一步拓展租赁房开发规模。 科技园区开发： 公司投资开发了位于杨浦区新江湾城的湾谷科技园项目。一期约 40 万方的办公楼及园 区附属生活设施已建设完毕并交付使用，形成了较为成熟的办公氛围和生活气息。二期南块计容面积约 14 万方的花园式独栋总部办公楼、标准办公楼已竣工，区域内配套租赁房“城投宽庭·湾谷社区”已交付使 用。 老城厢改造： 具有旧区改造经验和成果，实施了中心城区最大规模的住宅开发基地之一 —— 露香园老 城厢改造项目，形成融合上海传统历史文化和现代居住理念的城市更新住宅开发成功案例，城市风貌明显 改善，土地价 值得到提升。 保障房建设： 上海市保障房建设的排头兵，累计交付保障房超过 6 万套，销售率名列前茅。产品优化升 级至 4.0 版，理念、技术、品质行业领先。 土地一级开发： 在城市经济发展空间布局调整和城市形态优化方面积累了相关经验。 2. 地产运营业务 公司地产运营业务主要 包括 租赁住宅运营 、 经营性资产管理及招商运营 、 房产营销 、物业管理。 其中，租赁住宅运营 由全资子公司置业经营公司负责运营租赁住宅品牌“城投宽庭”，建立长租公寓产 品 体系，并致力于“打造租赁住宅标杆典范，开启上海租赁生活新时代”。 经营性资产管理及招商运营 涵盖 城 投控股名下经营性资产的日常招租、运营、管理和转让处置等工作，主要包括城投控股大厦、露香园 T5 服务式公寓及商业裙房、新江湾城生活广场、新江湾首府配套商业、湾谷科技园一期商业等。 3.股权投资业务 公司的股权投资业务主要包括直接股权投资和私募股权投资基金管理。 直接股权投资方面，主要是由公司自有资金对拟上市或已上市的企业进行投资，投资方向包括城市基 础设施产业链相关领域、国资国企改革领域、金融股权投资领域等。 私募股权投资基金管理方面，公司下属私募股权投资基金管理平台 —— 诚鼎基金，组建了基金投资管 理团队，通过私募方式向基金投资人募集资金，公司以股东或有限合伙人身份参与基金的发起设立。诚鼎 基金对基金进行市场化、专业化管理，主要包括募资、投资、管理、退出四个阶段，公司通过向诚鼎基金 委派投资决策委员会委员、管理委员会委员，参与基金的投资运作和管理。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 城投控股业务布局涵盖地产开发、地产运营及股权投资三大业务板块，通过“开发、运营与投资”三 者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时助力公司主业实现快速发展和战略转型升级，实 现房地产业务新的增长点和产业链延伸。 1. 地产开发业务 在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势 —— 公司深耕上海房地产市场，具有良好发展基础，尤 其在保障房、城市更新、旧区改造、保障性租赁房方面具有先发优势；有良好的资信度，具有资金密集投 入的基础，可承担一定规模的开发量。 在市场调控过程中具有一定的风险控制优势 —— 公司具有多元经营格局，在保障房、租赁住房、商品 住宅、写字楼、科技园区、城中村改造等方面协调发展，提升抗市场波动风险能力；具有丰富的资金管理 能力及运用创新金融手段的经验。 在行业竞争中具有稳定的发展动力优势 —— 公司具有多元的产品开发经验和区域综合开发经验，尤其 是保障房建设的优秀成功案例，为后续扩大参与保障房、旧区改造、城市更新市场形成品牌优势；通过多 元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、 销售、运营、管理团队。 2.地产运营业务 集团平台资源和品牌优势 —— 公司依托上海城投的整体实力和产业资源，实现集团内部的资源共享和 整合利用。此外，上海城投品牌的知名度和影响力，也为运营板块业务的开展提供了有力的支持和保障。 多元化业务及规模优势 —— 公司拥有的商品住宅、保障房、租赁住宅、商业、科技园等多元化的产品 构成，营销策划和运营业务呈现多元化和规模化特点，相关业务在“起好步”方面拥有了一定的先天优势， 为运营板块提供了更多业务机会与空间。 市场化运作机制及专业团队 —— 公司运营板块采用完全市场化的运作机制，建立并完善“城投宽庭” 租赁住宅运营体系和标准运营模式，构建专业化人 才团队，搭建运营平台，不断提升社区物业管理服务水 平，优化社区配套商业品质布局。 3.股权投资业务 城投的产业背景 —— 公司依托上海城投的综合实力和产业资源，与集团的基础设施板块协同，与城投 产业链相关的上海国企联动，把握各类投资机会，合作共赢。 优质的基金品牌 —— 公司旗下诚鼎基金成立以来不断树立品牌，集聚了一批优质且与公司保持长期合 作的基金投资人。诚鼎基金是上海市金融办下属上海股权投资协会副会长单位，上海市发改委下属上海市 创业投资协会副会长单位。多次被清科、投中、上海股权投资协会评为最佳私募股权投资机构。 专业的投资能力 —— 在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验，同时培 养和吸引优秀的投资专业人才，逐步形成“产业 + 专业”的核心竞争力，为被投企业提供资源对接、业务拓 展、产业并购等增值服务。 丰富的投资经验 —— 在城市基础设施产业链、国资国企改革、金融股权投资等领域，拥有较强的项目 获取和投资价值评估能力，拥有近 90 家企业的投资案例和丰富的投资经验。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 91.93 亿元，同比增长 40.03% ，实现归属于上市公司股东净利润 9.1 2 亿元，同比增长 18.26% ，截至本报告期末，公司归母净资产 203.74 亿元，同比下降 1.99% ，总资产 689.02 亿元，同比增长 5.58% ，净资产收益率 4.53% 。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位 ： 元 币种 ： 人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例 （ % ） 营业收入 9,193,004,446.83 6,564,925,812.72 40.03 营业成本 7,125,503,479.08 5,548,293,848.88 28.43 销售费用 127,327,608.36 51,522,279.68 147.13 管理费用 155,203,767.22 122,529,263.89 26.67 财务费用 462,244,701.72 272,516,442.29 69.62 经营活动产生的现金流量净额 -12,678,714,607.79 -1,660,421,394.88 不适用 投资活动产生的现金流量净额 1,732,094,797.54 -141,705,808.48 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 -3,943,095,360.09 15,845,137,880.10 -124.89 税金及附加 1,281,775,995.03 293,056,783.75 337.38 其他收益 8,032,498.27 464,578.94 1,628.98 投资收益 1,602,375,760.09 702,930,144.14 127.96 公允价值变动收益 -98,297,647.78 105,737,957.66 -192.96 营业外收入 12,852,242.99 59,347,149.05 -78.34 营业外支出 120,947,095.95 48,776,899.91 147.96 所得税 费用 547,021,710.47 324,612,860.59 68.52 ① 营业收入变动原因说明： 本期 营业收入同比增加 262 , 807.86 万元，主要是由于公司所属置地集团露香 园项目 、朱家角项目、黄山项目房产 实现销售所致； ② 销售费用变动原因说明： 本期 销售费用同比增加 7 , 580.53 万元，主要是由于房产销售产生的费用增加 所致； ③ 财务费用变动原因说明： 本期 财务费用同比增加 18 , 972.83 万元， 主要是由于本期带息负债 较上年同 期增加而增加的利息支出 所致； ④ 经营活动产生的现金流量净额 变动原因说明： 本期经营活动产生的现金流量净额同比减少 1,101,829 .32 万元 ，主要是由于本期支付土地款所致； ⑤ 投资活动产生的现金流量净额 变动原因说明： 本期投资 活动产生的现金流量净额同比 增加 1 87 , 380 . 0 6 万元， 主要是由股权转让项目取得的款项增加所致 ； ⑥ 筹资活动产生的现金流量净额 变动原因说明： 本期筹资活动产生的现金流量净额同比减少 1 , 9 7 8 , 823.32 万元， 主要是由于本期支付万安路股权款项以及 支付本公司所属上海新江湾城投资发展有限公司 36% 股权款 所 致 ； ⑦ 税金及附加 变动原因说明： 本期税金及附加同比增加 98 , 87 1.92 万元，主要是由于本期房产实现销售 而预 估 的相关税费； ⑧ 其他收益 变动原因说明： 本期其他收益同比增加 756.79 万元，主要是由于公司本期收到政府补贴收入 较上年同期增加； ⑨ 投资收益 变动原因说明： 本期投资收益同比增加 89 , 944.56 万元，主要是由于公司所属 置地集团 本期 转让 所持有联营企业上海康州房地产开发有限公司和上海沪风房地产开发有限公司股权所致； ⑩ 公允价值 变动 收益 变动原因说明： 本期公允价值变动损益同比减少 20,403.56 万元，主要是由于证券 市场价值波动所致； .营业外收入 变动原因说明 ： 本期营业外收入同比减少 4,649. 49 万元 ， 主要是由于本期无客户违约情 况； .营业外支出 变动原因说明 ： 本期营业外支出同比增加 7,217.02 万元 ， 主要是 由于公司本期支付违约金 所致； .所得税 费用 变动原因说明 ： 本期 所得税费用 同比增加 22,240 . 88 万元 ， 主要是由于公司本期 应税所得 额增加 所致 。 本期 公司 业务类型、 利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 占利润 总额比 例 (%) 上期发生额 占利润 总额比 例 (%) 利润总 额占比 增减变 动 (%) 主营业务 利润 48,376,910.19 3.35 27 6 ,112,550.51 25.21 - 2 1 . 86 投资收益及公允价值变动收益 1,504,078,112.31 10 4 . 13 808,668,101.80 73.83 30 . 3 1 营业外利润 - 108,094,852.96 - 7.48 10,5 7 0 ,2 49.14 0.97 - 8.45 本公司所属置地集团本期转让所持有联营企业上海康州房地产开发有限公司和上海沪风房地产开发 有限公司股权，取得税前收益10.22亿元使得本期投资收益类利润占比较高，较上年同期增加30.31%， 相应主营业务利润较上年同期减少21.86%。 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 公司主营业务收入及成本成本具体请如下： (1). 主营业务 分 行业 、分地区 情况 单位 :元 币种 :人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （ %） 营业收入比上 年增减（ %） 营业成本比上 年增减 （ %） 毛利率 比 上年增减 （ %） 房地产业务 9,139,481,299.80 7,073,019,415.91 22.61 40.45 28.59 增加 7.14 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （ %） 营业收入比上 年增减（ %） 营业成本比上 年增减 （ %） 毛利率 比 上年增减 （ %） 上海 8,734,247,199.93 6,784,732,572.27 22.32 34.32 23.35 增加 6.91 个百分点 安徽 358,114,453.97 287,626,980.13 19.68 100.00 100.00 增加 19.68 个百分点 江苏 47,119,645.90 659,863.51 98.60 878.55 100.00 减少 1.40 个百分点 主营业务分行业、分地区、情况的说明 上述主营业务以资产所在地为分地区标准。 房地产销售业务营业收入和营业成本较上年同期增加主要是露香园低区住宅项目、朱家角 E 地块一期 商品房项目、黄山高铁 - I 期商品房项目实现收入并相应结转销售成本所致；毛利率较上年同期增加系本期 上述商品房项目实现销售较其他房产项目实现销售占比高，因此本期毛利率较上年同期增加。 (2). 产销量情况 分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位： 元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期 占总 成本 比例 (%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例 (%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例 (%) 房产建造及销售 房屋建造成本 6,768,773,310.48 94.99 5,299,058,472.91 95.51 27.74 房产出租 房产出租成本 106,456,542.98 1.49 99,403,293.12 1.79 7.10 市政 代建 市政代建成本 197,789,562.45 2.78 101,938,034.33 1.84 94.03 成本分析其他情况说明 报告期，公司所属子公司上海城投置地项目管理有限公司代建闵行区市政项目完工进度较上年同期增 长且有新项目开工所致。 (5). 报告期 主要子公司股权变动导致合并范围变化 √适用 □不适用 报告期， 本 公司所属置地集团购买上海城虹万岸建设发展有限公司 80% 的股权 并于报告期完成股权款 支付 。依据企业会计准则 相关规定，纳入公司合并范围。 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 前五名客户销售额 56,267 万元 ，占年度销售总额 6.12 % ；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元 ， 占年度销售总额 0 % 。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的 情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 前五名供应商采购额 2 , 71 3 , 50 2 万元 ，占年度采购总额 82.62 % ；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元 ，占年度采购总额 0 % 。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50% 、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数 供应商的情形 √适用 □不适用 单位 :元 币种 :人民币 序号 供应商名称 采购额 占年度采购总额比例（ %） 1 上海市黄浦区国土资源管理局 17,600,000,000.00 53.59 3. 费用 √适用 □不适用 报告期，费用类科目财务数据及变化说明参见本节“五 、报告期内主要经营情况 \(一 )主营业务分析 \1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。 4. 研发投入 (1).研发 投入 情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 报告期，费用类科目财务数据及变化说明参见本节“五 、报告期内主要经营情况 \(一 )主营业务分析 \1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 ”。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产 及 负债 状 况 单位： 元 项目名称 本期期末数 本期期末数 占总资产的 比例（ %） 上期期末数 上期期末 数占总资 产的比例 （ %） 本期期末金 额较上期期 末变动比例 （ %） 货币资金 3,604,405,783.76 5.23 18,426,632,982.88 28.24 -80.44 应收账款 1,107,147,139.50 1.61 1,705,664,383.29 2.61 - 35.09 预付款项 311,350,552.19 0.45 605,831,974.95 0.93 - 48.61 其他应收款 1,128,033,917.55 1.64 3,972,031,298.81 6.09 - 71.60 存货 49,795,535,050.40 72.27 28,597,431,802.17 43.82 74.13 合同资产 282,470.76 - 185,058,003.11 0.28 - 99.85 长期应收款 376,264,140.30 0.58 -100.00 使用权资产 8,874,261.80 0.01 100.00 无形资产 246,101,162.51 0.36 23,662,036.02 0.04 940.07 长期待摊费用 4,749,658.72 0.01 255,911.70 - 1,755.98 递延所得税资产 805,907,315.18 1.17 585,179,195.68 0.90 37.72 其他非流动资产 1,449,162,960.52 2.10 100.00 合同负债 5,610,004,249.45 8.14 3,671,559,623.62 5.63 52.80 应付职工薪酬 64,668,155.33 0.09 49,499,770.23 0.08 30.64 应交税费 2,887,627,530.02 4.19 1,271,159,854.44 1.95 127.16 其他应付款 1,168,657,010.89 1.70 3,584,576,017.33 5.49 - 67.40 其他流动负债 391,541,557.91 0.57 208,484,385.31 0.32 87.80 长期借款 12,319,887,786.27 17.88 7,084,215,778.00 10.86 73.91 预计负债 763,426,628.33 1.11 551,316,392.47 0.84 38.47 租赁负债 6,639,316.76 0.01 - 100.00 递延收益 100,655,377.52 0.15 72,162,670.00 0.11 39.48 其他说明 ① 货币资金较年初减少 1,482,222.72 万元，主要是本期支付土地款所致 ； ② 应收账款 较年初减 少 59 ,851.72 万元，主要是 本期 收回 销售房 款所致 ； ③ 预付账款较年初减少 29,448.14 万元，主要是 本期 根据工程进度结转 工程款项所致； ④ 其他应收款较年初减少 284,399.74 万元，主要是 本期收回拍地保证金； ⑤ 存货较年初增加 2,119,810.32 万元，主要是本期取得露香园二期地块、康健地块、万安路地块等项目所 致 ； ⑥ 合同资产较年初减少 18,477.55 万元，主要是 本期收回配套设施相关代建款项 ； ⑦ 长期应收款较年初减少 37,626.41 万元， 依据 “ 解释 14 号 ” 及相关财政部会计司发布 PPP 项目 合同社 会资本方会计处理实施问答等相关规定，江阴项目投资支出增加而相应确认的应收款项转入“其他非流动 资产”所致。 ⑧ 使用权资产较年初增加 887.43 万元，主要是 本 期执行 “ 新租赁准则 ” 而确认的使 用权资产所致 ； ⑨ 无形资产较年初增加 22 , 243 . 9 1 万元，主要是江阴 PPP 项目投资支出增加所 致； ⑩ 长期待摊费用 较年初增加 449.37 万元，主要是本期业财系统上线转入； .递延所得税资产较年初增加 22,072.81 万元 ， 主要是 预计成本所致 ； .其他非流动资产增加 144 , 916 . 30 万元 ， 参看第 ⑦ 点 ； .合同负债较年初增加 193,844.46 万元 ， 主要是预收房产销售款增加所致 ； .应付职工薪酬较年初 增加 1 ,516.84 万元 ， 主要是 本 期 计提职工 薪酬所致 ； .应交税费较年初增加 161,646.77 万元 ， 主要是本期预提的房产销售税金所致 ； .其他 应付款 年初减少 241 ,591.90 万元 ， 主要是 本期房产实现销售 ， 相关认筹金结转所致 ； .其他流动负债 较年初 增加 18 ,305.72 万元 ， 主要是 本期房产预售相关税金增加所致 ； .长期借款较年初增加 523,567.20 万元 ， 主要是 未发生加速还款事项 的长期借款 由一年内到期 的 非流动 负债转入 ； .预计 负债较年初增 加 21,211. 02 万元 ， 主要是本期预计保障房外墙维修支出所致 ； .租赁负债较年初增加 663.93 万元 ， 主要是 本 期执行 “ 新租赁准则 ” 而确认的租赁负债所致 ； .递延收益较年初增加2,849.27万元，主要是本期新建租赁住房专项补贴和“虹科委”补助增加所致。 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情 况 √适用 □不适用 具体参见本报 告“第十节 财务报告 \ 七 、合并财务报表项目注释 5 9 ”。 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 公司的房地产业务按照分行业信息披露要求在本段详细披露。 （未完）  |