[年报]深物业A(000011):2021年年度报告
原标题:深物业A:2021年年度报告 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 深圳市物业发展（集团）股份有限公司 2021年年度报告 （公告编号：2022-09） 2022年 03月 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连 带的法律责任。 公司负责人刘声向、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人（会计 主管人员）刘强声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息 披露》中房地产业的披露要求。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第 三节管理层讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 595,979,092为基数，向 全体股东每 10股派发现金红利 6.8元（含税），送红股 0股（含税），不以公积 金转增股本。 1 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 目录 第一节重要提示、目录和释义 ........................................................................................................1 第二节公司简介和主要财务指标 ....................................................................................................5 第三节管理层讨论与分析 ................................................................................................................9 第四节公司治理 ..............................................................................................................................32 第五节环境和社会责任 ..................................................................................................................48 第六节重要事项 ..............................................................................................................................50 第七节股份变动及股东情况 ..........................................................................................................61 第八节优先股相关情况 ..................................................................................................................67 第九节债券相关情况 ......................................................................................................................68 第十节财务报告 ..............................................................................................................................69 2 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员） 签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 3 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 释义 释义项指释义内容 公司、本公司、集团、深物业、深物业集团指深圳市物业发展（集团）股份有限公司 深投控、投控公司指深圳市投资控股有限公司 皇城地产指深圳市皇城地产有限公司 东莞公司指东莞市国贸长盛房地产开发有限公司 徐州公司指深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司 扬州公司指深物业扬州房地产开发有限公司 城市更新公司指深圳市深物业城市更新有限公司 荣耀地产指深圳市荣耀房地产开发有限公司 国贸物业指深圳市国贸物业管理有限公司 国贸科技园指深圳市国贸科技园服务有限公司 国贸美生活指深圳市国贸美生活服务有限公司 商业运营公司指深圳市深物业商业运营有限公司 国贸餐饮指深圳市国贸餐饮有限公司 监理公司指深圳市物业工程建设监理有限公司 物合公司指深圳市物合产业投资发展有限公司 深房物业指深圳市物业管理有限公司 外贸物业指深圳外贸物业管理有限公司 深福保物业指深圳市深福保物业发展有限公司 水电公司指深圳市深福保水电市政服务有限公司 保安公司指深圳市保税区保安服务有限公司 设施之家指深圳市设施之家科技有限公司 元、万元、亿元指人民币元、人民币万元、人民币亿元 4 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称深物业 A、深物业 B股票代码 000011、200011 变更后的股票简称（如有）不适用 股票上市证券交易所深圳证券交易所 公司的中文名称深圳市物业发展（集团）股份有限公司 公司的中文简称深物业集团 公司的外文名称（如有） ShenZhen Properties & Resources Development (Group) Ltd. 公司的外文名称缩写（如有） SZPRD 公司的法定代表人刘声向 注册地址广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39层、 42层 注册地址的邮政编码 518014 公司注册地址历史变更情况无 办公地址广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 16层、 20层、 39层、 42层 办公地址的邮政编码 518014 公司网址 www.szwuye.com.cn 电子信箱 [email protected] 二、联系人和联系方式 董事会秘书证券事务代表 姓名张戈坚丁名华、陈倩颖 联系地址广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 20层广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39层 电话 0755-82211020 0755-82211020 传真 0755-82210610 82212043 0755-82210610 82212043 电子信箱 [email protected] [email protected] 三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站深圳证券交易所 http://www.szse.cn 公司披露年度报告的媒体名称及网址 A股：《证券时报》、B股：《大公报》及巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39层董事会办公室 5 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 四、注册变更情况 组织机构代码无变更 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 深圳市国资委于 2004年 9月 29日决定以新设合并的方式成立深圳市投资 控股有限公司，本次新设合并中被合并方包括公司原控股股东深圳市投资 管理公司和深圳市建设投资控股公司。本次被合并方深建投持有深物业 323,796,324股股份，深投管持有深物业 56,582,573股股份，上述股份合计 占深物业总股本的 63.82%。 公司于 2018年 10月 19日收到实际控股股东深投控通知，深投控已取得中 国证券登记结算有限责任公司深圳分公司出具的《证券过户登记确认书》 , 至此，深投控股权过户工作已完成，公司控股股东变更为深投控。 公司于本报告期内控股股东无变更。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址深圳市福田区深南中路 2002号中核大厦 9层 签字会计师姓名黎明，陈子涵，徐平 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □适用 √不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用 √不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是√否 2021年 2020年本年比上年增减 2019年 营业收入（元） 4,491,965,643.71 4,104,374,646.02 9.44% 3,961,669,942.44 归属于上市公司股东的净利润（元） 1,003,969,842.33 798,572,121.74 25.72% 817,805,780.12 归属于上市公司股东的扣除非经常 性损益的净利润（元） 983,778,096.90 788,377,322.39 24.79% 695,675,201.19 经营活动产生的现金流量净额（元） -1,813,313,008.58 385,497,782.12 -570.38% 939,789,565.96 基本每股收益（元 /股） 1.6846 1.3399 25.73% 1.3722 稀释每股收益（元 /股） 1.6846 1.3399 25.73% 1.3722 加权平均净资产收益率 24.69% 23.47% 1.22% 20.46% 2021年末 2020年末本年末比上年末 2019年末 6 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 增减 总资产（元） 14,581,897,151.76 12,207,356,912.54 19.45% 10,772,491,740.53 归属于上市公司股东的净资产（元） 4,486,110,790.39 3,727,917,440.03 20.34% 3,147,949,009.38 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确 定性 □是√否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □是√否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 √不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 √不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度第二季度第三季度第四季度 营业收入 891,026,732.66 1,649,838,406.59 640,625,548.94 1,310,474,955.52 归属于上市公司股东的净利润 214,420,219.16 461,955,304.59 98,290,796.67 229,303,521.91 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 208,303,080.57 461,555,410.64 97,412,536.02 216,507,069.67 经营活动产生的现金流量净额 83,213,087.80 1,054,357,692.93 -1,680,581,358.73 -1,270,302,430.58 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是√否 九、非经常性损益项目及金额 √适用 □不适用 单位：元 项目 2021年金额 2020年金额 2019年金额说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准 备的冲销部分） -62,170.29 -322,603.77 47,015.23 7 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业 务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标 准定额或定量持续享受的政府补助除外） 23,923,655.59 7,100,657.34 2,410,184.82 主要收到企业 总部认定政府 补助 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合 并日的当期净损益 118,680,871.93 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的 损益 -2,396,947.00 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 19,900.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,915,682.88 9,089,508.74 2,048,751.21 其他符合非经常性损益定义的损益项目 169,262.03 94,284.37 91,337.56 减：所得税影响额 6,749,597.21 3,470,226.55 1,146,936.51 少数股东权益影响额（税后） 5,087.57 -80,226.22 645.31 合计 20,191,745.43 10,194,799.35 122,130,578.93 - 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用 √不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目 的情况说明 □适用 √不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常 性损益的项目的情形。 8 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）宏观经济形势及行业发展现状 2021年宏观经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势，主要宏观经济指标保持在合理区间，供给侧结构性改革持 续推进，改革开放继续深化，人民生活水平和质量继续提高，推动高质量发展的积极因素增多。自2016年中央经济工作会议 首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”,中央对“房住不炒”定位不断深化。为防范房地产领域风险，近几年房地产 市场持续处于较为严格的监管环境中，相关政策对房地产市场的需求端、供给端以及融资端产生一系列的影响，进而对房地 产企业经营能力提出更高挑战。报告期内，“房住不炒”与“三稳”的房地产政策调控主基调不变，房地产市场经历了从上 半年高热到下半年深度调整的转变，全年规模仍保持较高水平。 全年销售前高后低，下半年销售持续下行。据国家统计局数据， 2021年全年商品房销售面积17.94亿平方米，同比增速 1.9%，销售金额18.19万亿元，同比增速4.8%，但商品房销售增长主要得益于上半年良好的销售行情，下半年以来房地产销 售降温明显。具体来看，上半年商品房销售延续2020年下半年的繁荣景象，销售额和销售面积持续双位数增长，销售均价维 持在1万/平以上。6月后新房市场销售断崖式下跌，8月开始销售面积和销售额增速进入两位数负增长，并维持至年底。 新开工走弱，开发投资持续回落。全年开发投资完成额14.7万亿元，同比增速4.4%。下半年持续低位运行，9月开始进 入负增长，12月开发投资完成额同比下降13.9%。房企资金压力大，预售监管严，开工意愿低。2021年全年新开工面积19.89 亿平，同比下降11.4%，是2016年以来最大跌幅。 拿地力度放缓，下半年土地市场快速冷却。房企整体拿地力度放缓，全年土地成交价款1.78万亿元，同比增长2.8%， 购置土地面积2.16亿平米，同比下降15.5%。 22城集中供地呈现“先热、再冷、终稳”的格局，上半年销售的高景气和较为 宽松的融资环境，使得房企拿地意愿强烈，土地竞争较为激烈，导致第一批集中供地整体表现较为火热，成交量和溢价率在 三批集中供地中居于首位，远高于后两批集中供地。受到融资监管大幅趋严、按揭额度收紧导致销售断崖式下跌、房企信用 事件频出导致市场信心不足等因素的影响，第二批集中供地整体遇冷，在多地集体叫停延后供地计划之后，整体撤拍流拍率 依然显著升高，成交溢价率骤降。随着三季度末中央政策基调逐渐软化，市场信心略微修复，由于土地出让规则的适度放宽， 第三批集中供地呈现平稳态势，虽然成交溢价率为全年最低，但下滑幅度不明显，流拍率亦有所下降。 监管尚未放松，资金面未见明显改善。随着贷款集中度管理等政策效果的显现及房地产企业信用风险的逐渐暴露，2021 年房地产企业融资渠道全面收缩，按揭贷款发放受到较大负面影响，房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响。据国 家统计局数据，全年房地产开发企业到位资金20.11万亿元，同比增长4.2%，规模创历史新高，但增速创近六年新低且增速 逐月下滑，2021年下半年起到位资金单月值同比出现负增长，9月同比降幅达到11.2%。 9月底以来，中央及各部委连续释放 维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但年末到位资金增速仍表现不佳，信贷环境边际改善传导至市场端 仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。 （二）行业政策环境 2021年，坚持“房住不炒”仍是地产调控主基调，围绕“稳房价、稳地价、稳预期”的目标，根据市场热度进行政策调 整，上半年市场热度较高时，政策全面收紧、频频加码；经历持续下行后，下半年边际放松、释放部分利好。从供需两端看， 需求端集中于加强信贷监管、价格管控、优化升级限购限贷政策等，供给端集中于土地和金融管控，旨在降风险和去杠杆。 需求端集中于加强信贷监管、价格管控、优化升级限购限贷政策等。（1）加强信贷监管。严查资金违规流入房地产市 场，多个城市严查违规资金用作首付、按揭贷款等，防经营贷入市；房地产贷款集中度管理政策生效，部分银行及城市房贷 额度紧张，购房者按揭贷款周期变长，按揭利率上升，资质要求提高等。（2）价格管控。房价调控更加着重于“稳”，一方 面，热点城市管控房价过快上涨从新房向二手房延伸，深圳、上海、无锡、绍兴等城市先后建立二手房价格参考机制，要求 银行按照参考价格发放二手房贷款，意在限制二手房价格过快上涨、打击新老价格倒挂现象。另一方面，三四线楼市表现分 9 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 化，部分城市出现房价明显下跌、开发商大幅降价的现象，7月市场出现下行信号后，菏泽、岳阳、昆明等城市先后发布限 跌令，大多以网签备案价为基础，跌幅不得大于10%。（3）优化、升级限购限贷政策。热点城市主要是通过打补丁的方式加 码，或者通过增加获取购房的条件等方式限制投资型购房需求入场。如海口、西安、杭州、东莞、广州和南京等增加个人所 得税或社会保险缴纳证明等条件；厦门、合肥、成都、杭州和上海等均规定，通过法拍获取房屋需要具备购房资格；武汉推 出房票购房制度；东莞提高外地户籍购房社保缴纳年限等。 供给端集中于土地和金融管控。（1）土地方面，2021年开始，22城市实行宅地供给“两集中”政策，即集中公告、集 中出让，原则上一年的土地出让次数不超过3次。年内，除了首批试点的22座城市完成了集中供地外，其他仍有部分城市同 样采取了“两集中”方式完成了土地出让。集中供地作为房地产长效机制的重要一环，主要目的在于通过稳定地价从而稳定 房价，而房企则需要在短时间内筹集更多的资金以备拍地，对于房企资金链的考验加强。第二次集中供地开始，民营企业限 于信用挑战和资金压力，无力在投资端有大的作为，纷纷选择“不参与”，央企国企成为拿地主流，一些地方型国有企业也 不断涌现出来。（2）金融管控上，9月以前政策延续收紧，不断打补丁限制房企融资。2020年12月31日，央行、银保监会发 布贷款集中度考核标准，限制银行房地产贷款存量规模，2021年以来房企开发贷融资明显受限。2021年3月22日，央行召开 全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，强调“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审 慎管理制度”。5月，中基协暂停了基金子公司备案房地产供应链类产品；8月后，ABS的审批、发行均明显放缓。9月起多家 房企面临流动性困境，地产调控边际放松，9月下旬-11月以央行、银保监会等金融监管机构的放松为主，开发贷、按揭贷款、 债券融资等逐渐恢复，各地政府、住建部门为保交付加强预售资金监管；12月以来金融机构、住建部门及地方政府多部门联 合表态协同化解流动性危机。 2021年，全国各省市发布房地产调控政策400余次。房地产市场调控政策不断完善升级，政策效果亦较为明显。展望2022 年，中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变，实现“三稳”目标。在房地产市场调整态势继续深化的当下，信贷环境改善预 期较为明显，但大幅放松的可能性较小。房地产税改革试点工作将推迟，短期或进一步影响购房者预期，楼市回暖可期。 （三）区域市场格局 从区域市场看， 2021年，深圳房地产市场继续保持调控加码、监管强化的发展态势。 2月，深圳发布二手房指导价，变 相提高二手房交易首付比例，二手房市场成交及价格涨幅双双受抑； 3月，深圳市住建局明文要求所有住宅类项目入市必须 经“ i深圳”进行诚意登记与线上选房。同时，深圳“打新”全面实施积分排序政策，严查首付资金来源，严打众筹、代持 （购房）等行为，严防经营贷、抵押贷等资金违规流入楼市。各项政策的严格执行降低了房地产的金融投资属性，市场迅速 冷却，观望情绪浓厚。 （四）公司所处行业地位 深物业集团与深圳改革开放相伴而生，深耕房地产和物业管理等领域近四十载，综合实力和品牌影响力不断攀升，行业 地位逐年提高，历年来荣获多项荣誉和奖项。报告期内，公司荣获 “2021深圳 500强企业 ”称号，位列第 170位、连续三年获评 深圳市级总部企业并获贡献奖顶格奖励；公司下属国贸物业荣获 “2021物业服务力大湾区百强企业 ”、“2021大湾区产业园区 物业服务力 TOP5企业 ”、“2021年中国物业服务企业综合实力 100强”、“2021年中国物业服务企业品牌价值 100强”、2021年广 东省质量标杆企业”、 “2021年中国物业服务品牌特色企业 -全球领先的物业管理生态运营商 ”；深圳国际贸易中心大厦位列 深圳市人民政府公布的第一批深圳市历史建筑名录、深圳国际贸易中心历史陈列入选国家档案局2021年度全国经济科技档案 资源开发利用案例等多项荣誉，彰显了公司的综合实力，体现了行业、客户和政府部门对公司综合实力的高度认可。 报告期内，面对房地产行业形势变化，公司以稳健的经营状况和良好的财务状况获得比较优势，抓住土地市场机会，成 功竞得东莞虎门镇2021WR023、深圳市光明区A606-0258地块，实现多年来集团从二级市场获取土地资源零的突破，为集团“十 四五”可持续发展提供坚实保障，也意味着集团开发业务完全市场化时代的全面开启。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）主要业务概述 深物业集团成立于 1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部， 1985年8月改名为深圳市物业发展总公司， 1988年被深圳 10 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位， 1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。 1992年3月，公司股票（深物业 A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。 深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和 策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴， 与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。四十载风雨兼程，一代代深 物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守 初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项 目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商” 目标愿景奋力前行。 2021年是“十四五”开局之年，报告期内，面对新冠疫情冲击与房地产深度调控等因素的叠加影响，公司迎难而上，围 绕产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资等四大业务板块持续发力，谋求通过“主业延伸、边缘突破” 进一步巩固和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。 1.产城空间开发 公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安 国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以 下属公司皇城地产、荣耀地产、城市更新公司、东莞公司、徐州公司、扬州公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司 上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，该板块加大拿地力度，稳妥推进深圳本地和异地项目 开发，加快徐州、扬州等异地项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精 品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。 2.物业管理服务 公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元 业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀 企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业 园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，协同政府营 造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设 20余家子公司，以总部各职能 部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利 润中心，以持续、有效实现“ 1+1＞2”的协调发展新格局。报告期内，国贸物业通过自主拓展和收并购，新增物业管理面 积超700万平方米，物业管理总面积突破3000万平方米，其中产业园区在管面积达1000万平方米，高端产业园区运营管理规 模将继续跻身国内产业园区运营管理第一梯队。 3.产业生态运营 产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存 量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服 务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清 拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物 业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步将产业生态运营重心 转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间 服务商”角色。 4.其他业务 报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于 1986 年成立， 1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过 600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾， 声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部， 直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。 （二）公司2021年经营情况 2021年是全面落实“十四五”规划的开局之年，公司紧紧围绕落实年初制定的重点工作部署，立足“长期有目标，中期 11 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 有预期，短期见成效”，促进整体效益实现长期可持续发展。地产公司以扩容提速为牵引，在项目拓展上下功夫求突破；物 管公司以战略转型为导向，提升赋能价值和品牌价值；商业运营公司以提质增效为目标，持续创新运营管理模式，各业务板 块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，集团总资产规模约145.82亿，全年营业收入约44.92亿元，利润总额约13.14亿元， 同比增长约27.07%，创下自集团成立以来的最好最高水平，ROE指标连年位居A股房地产板块和市属国资控股上市公司前列。 一是产城空间开发板块业绩突出，项目拓展卓有成效。房地产业务全年实现营业收入31.31亿元，占总营收比重为 69.70%，同比增长8.14 %。报告期内，一方面，集团以粤港澳大湾区为重点，积极主动投身激烈的土拍市场，抢抓东莞、 深圳土地竞拍机遇，捷报频传，成功中标东莞虎门占地约5.2万平方米及深圳光明占地约1.5万平方米地块，实现多年来集团 从二级市场获取土地资源零的突破，为集团“十四五”可持续发展提供坚实保障，也意味着集团开发业务完全市场化时代的 全面开启。另一方面，持续强化节点目标和资源保障协同，实现在建项目的全面提速周转。全盘统筹金领假日项目年度销售 工作，把握入市节奏， B、C座尾盘顺利实现清盘，并踩准疫情稳控的节点在 5月14日实现 A座开盘销售，取得良好业绩，为 收入及利润增长提供了强有力的支撑。同时，一批重点难点项目关键环节取得突破，福昌二期项目按期封顶，观澜蚌岭项目 二期实施主体确认完成，宝路土地完成闲置用地处理并明确现金方式补偿，御品峦山项目分立方案获上级产权单位同意，徐 州龙腰山居项目完成全部验收程序，华丽西村3号食堂危房搬迁改造强力推进成功解除安全风险等。其中，观澜蚌岭项目作 为公司以市场化方式落地龙华观澜片区的第一个产城综合体项目，被纳入龙华区 2021年第一批重点产业、重大民生项目集中 开工，计划总投资超 80亿元，总建筑面积约 62万平方米，将引进数字智造、数字文教、数字健康、金融服务等智慧科技产业， 建成集产业办公、住宅、商业于一体的大型产城综合体，助力集团转型跨越发展。 二是物业管理板块稳中有增，继续加快市场拓展力度。物业管理业务全年实现营业收入 11.85亿元，占总营收比重为 26.37%，同比增长约 10.70%，仍为集团第二大营收来源；毛利率为 18.31%，较上年同期提高约 3.6个百分点。报告期内，成 功收购深房集团、外贸集团和深福保集团旗下5家优质物管企业，管理面积合计约568万㎡，总的在管面积突破3000万㎡，其 中产业园区在管面积达1000万㎡，高端产业园区运营管理规模强势跻身国内产业园区运营管理第一梯队，有效提升集团物管 板块整体市场竞争力，对集团做大做强物管业务、培育第二主业的战略转型具有极其重要的里程碑式的意义。创新收购高端 增值服务商设施之家，未来将作为集团信息化、数字化、智能化转型发展的重要抓手，至此，集团第四大业务板块--主业生 态投资的首个项目成功落地，同时也是“主业延伸、边缘突破”的生动实践，为后续类似企业的收购开创了契机及提供了可 供借鉴的宝贵经验。市场化拓展工作并驾齐驱，年净增长物管面积约195万㎡，其中扬州景悦公司拓展了约80万㎡，为完成 年度任务作出了突出贡献。积极引入国际化物管行业巨头世邦魏理仕作为战略合作方，共同培育高端物管、资产运营、地产 开发服务的优质品牌。 三是产业生态运营及其他板块提质增效，培育核心运营能力。租赁运营业务全年实现营业收入 1.76亿元，占总营收比重 为3.92%，同比增长26.85 %。近年来，公司多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目拓展力度等措施，多 路径培育核心运营能力，推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大。报告期内， 与投控公司、深投发展签订协议托管 97项物业约 8.2万㎡资产，预计每年可增加收入约700万元，首次以市场化的方式主动拓 展东湖公寓项目近1万㎡轻资产项目，开业首日入住率即突破60%，现阶段集团可租赁物业面积约达43万㎡，并坚持提质增效 为核心，加快推进资产改造升级、盘活利用、处置低效资产。产业招商从零起步固本强基，发布《产业招商策略白皮书》《产 业运营管理办法（试行）》等完善体系建设，产业招商体系已初步成型，全力推动扬州、蚌岭、福源等项目的产业规划方案， 年内接洽意向合作单位近300家，与多家单位达成合作意向。金领假日 A栋精装工程、福昌二期、观澜蚌岭项目监理工作有 序开展，严格按照监理工作规范流程及公司内控相关要求扎实开展各项工作，确保顺利完成现有项目监理工作。 新增土地储备项目 宗地或项目名称所在位置 土地规 划用途 土地面积 （㎡） 计容建筑 面积（㎡） 土地取 得方式 权益比例 土地总价 款（万元） 权益对价 （万元） 深圳市光明 A606-0258地块 光明区玉塘街 道 住宅 14,901.80 89,067招拍挂 100.00% 167,044 167,044 东莞市虎门镇 2021WR023地块 东莞市虎门镇 赤岗社区 住宅 51,687.93 113,713.44招拍挂 100.00% 213,376 213,376 累计土地储备情况 12 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 项目 /区域名称总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）剩余可开发建筑面积（万㎡） 御品峦山花园项目 2.19 7.89 7.89 宝路项目 3.24 8.16 8.16 惠阳淡水土地 1.77 6.20 6.20 海口红旗镇土地 15.8 -- 光明玉塘项目 1.49 8.91 8.91 东莞虎门项目 5.17 11.37 11.37 总计 29.66 42.53 42.53 主要项目开发情况 城 市/ 区 域 项目名 称 所在 位置 项目 业态 权益比 例 开工时 间 开 发 进 度 完工进度 土地面 积（㎡） 规划计 容建筑 面积 （㎡） 本期 竣工 面积 （㎡） 累计竣 工面积 （㎡） 预计总 投资金 额（万 元） 累计投 资总金 额（万 元） 深 圳 市 金领假 日公寓 福田 区 住宅 100.00% 2014.03 已 竣 工 100.00% 12,598 133,800 0 133,800 138,311 127,701 深 圳 市 福汇华 苑 福田 区 安居 房 100.00% 2018.12 在 建 10月 8日实现主体 结构封顶，整体装 修安装工程完成约 80%，屋面以上结 构施工全部完成 4,274 33,430 0 0 91,133 66,172 徐 州 市 半山御 景（二 期） 铜山 区 住宅 100.00% 2019.03 在 建 截至 12月 31日， 工程已完工，正在 办理竣工备案手续 31,537 22,795 0 0 23,581 20,047 深 圳 市 观澜蚌 岭项目 龙华 区 住宅、 商业 公寓、 产业 69.00% 2020.10 在 建 现场建筑物拆除已 完成 94.66%，二期 土方、基坑支护及 桩基础工程施工单 位已进场并在进行 相关施工工作 68,300 433,640 0 0 694,150 345,252 主要项目销售情况 城 市/ 区 域 项目名 称 所在位置项目业态 权益 比例 计容建 筑面积 可售面积 （㎡） 累计预 售（销 售）面积 （㎡） 本期预 售（销 售）面积 （㎡） 本期预 售（销 售）金额 （万元） 累计结 算面积 （㎡） 本期结 算面积 （㎡） 本期结 算金额 （万元） 深 圳 金领假 日公寓 福田区福田 南路与滨河 住宅、单身 公寓、商业 100% 133,800. 6 125,231.07 106,525. 28 38,201.8 4 338,967 100,360. 60 36,073.5 3 300,441. 21 13 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 市路交汇处 东 莞 市 松湖朗 苑 东莞大朗镇住宅、商业 100% 147,139. 96 140,911 140,911 240 207 149,241. 84 228 184.992 扬 州 湖畔御 景园一 期 瘦西湖路与 邗沟路交汇 处 住宅、商 铺、公寓、 车库、车位 100% 36,141.2 8 48,870.98 42,921.5 4 572.28 217.3 42,822.8 7 607.02 208.35 扬 州 湖畔御 景园二 期 瘦西湖路与 邗沟路交汇 处 住宅、商 铺、公寓、 车库、车位 100% 56,935.7 5 73,121.96 69,798.5 2 2,275.15 3,078.69 68,314.8 6 4,136.97 5,454.09 主要项目出租情况 项目名称所在位置项目业态权益比例 可出租面积 （㎡） 累计已出租 面积（㎡） 平均出 租率 喜寓龙园店深圳市长租公寓 100.00% 3967 3967 100.00% 喜寓龙华店深圳市长租公寓 100.00% 1609 1609 100.00% 喜寓新湖店深圳市长租公寓 100.00% 1600 1600 100.00% 东湖公寓深圳市长租公寓 100.00% 8171.72 4506.14 55.14% 国贸美食城深圳市商业 100.00% 4049 2468.4 60.96% 福民综合楼深圳市商业、公寓 100.00% 6450 5192.23 80.50% 文锦渡口岸大楼 A座深圳市罗湖区写字楼 75.00% 5884 5753 97.77% 海外联谊大厦深圳市商业、办公 75.00% 9313.78 9313.78 100.00% 安华大厦深圳市办公 75.00% 1414 1414 100.00% 培训大楼 /宿舍深圳市住宅 /办公 /商业 75.00% 4194 4194 100.00% 鹏福楼深圳市办公 75.00% 6494 6494 100.00% 金福大厦深圳市商业 75.00% 1702 1457 85.61% 金福大厦深圳市商业 100.00% 568 568 100.00% 福兴花园深圳市住宅 /商业 75.00% 5787 5787 100.00% 福兴花园深圳市商业 100.00% 1417 1417 100.00% 东莞塘厦厂区东莞市厂房 75.00% 22034 22034 100.00% 太平洋商贸大厦深圳市商业 /办公 75.00% 3199 3199 100.00% 太平洋商贸大厦深圳市商业 /办公 15.00% 14889 14718 98.00% 康体大厦深圳市商业 /办公 75.00% 2096 2096 100.00% 康体大厦深圳市商业 /办公 15.00% 1147 1147 100.00% 绿化大厦深圳市商住 75.00% 6960 6585 95.00% 莲花北村 48栋首层商铺深圳市商铺 75.00% 1000 1000 100.00% 好年华大厦深圳市公寓及商业 100.00% 1803 1803 100.00% 14 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 好年华大厦深圳市公寓及商业 75.00% 2278 2278 100.00% 育新学校二号招待所深圳市招待所 75.00% 3000 3000 100.00% 上梅林凯丰花园深圳市住宅 100.00% 1307 846.72 64.78% 福源工业区深圳市厂房 75.00% 47130 47030 99.79% 同路工业区深圳市厂房 100.00% 76886 74954 97.49% 公路大厦深圳市商业 /办公 75.00% 317 317 100.00% 江岭工业区深圳市厂房 75.00% 10397 10397 100.00% 21区深圳市商业 /办公 75.00% 9514 6475 68.06% 宝利小区深圳市住宅 75.00% 9020 8918 98.87% 松岗厂房深圳市厂房 75.00% 5700 5700 100.00% 布龙厂房深圳市厂房 75.00% 7471 7471 100.00% 皇岗公路大厦深圳市办公 75.00% 4600 4547 98.85% 粤通综合楼深圳市办公 75.00% 3044 3044 100.00% 百货广场深圳市办公 33.00% 13515 13515 100.00% 南方证券大厦深圳市办公 33.00% 8809.8 4077.96 46.29% 桑达工业区 409栋深圳市厂房 33.00% 3309.2 3309.2 100.00% 免税单身公寓深圳市公寓 33.00% 3440.12 3440.12 100.00% 向富楼深圳市商业 33.00% 3104.9 3104.9 100.00% 土地一级开发情况 □适用 √不适用 融资途径 融资途径期末融资余额 融资成本区间 /平 均融资成本 期限结构 1年之内 1-2年 2-3年 3年以上 银行贷款 3,587,800,000.00 4%-6% 3,000,000.00 3,584,800,000.00 合计 3,587,800,000.00 4%-6% 3,000,000.00 3,584,800,000.00 发展战略和未来一年经营计划 2022年度，在宏观经济面临“三重压力”的大环境下，面对传统房地产市场总体下行的发展趋势，深物业集团将积极寻 找战略突围方向，全面对接协同国资系统重大战略导向，紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节，通过 “主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的四大业务，以新 发展理念指引高质量发展。 土地储备方面，继2021年成功竞得东莞虎门和深圳光明两块优质开发地块后， 2022年将继续通过市场方式和资本运作实 现扩张扩容，积极加大土地储备拓展力度。拓展方向将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局 以武汉为中心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州等临深区域为主， 逐步跟踪广州城市更新项目。 项目开发和销售方面， 2022年将持续加强对各项目总目标、节点目标、进度时间表以及投资计划的统筹把控，重点着眼 于金领假日公寓项目 A座和扬州湖畔御景项目的整体销售清盘，全面推进虎门和光明项目以及观澜蚌岭城市更新项目一期、 二期开工建设，争取完成福源工业区更新单元计划立项和专规申报、宝路用地闲置处理、福昌二期主体和精装修竣工验收和 15 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 御品峦山项目分立等各项工作。 详见 2021年年度报告全文第三节“管理层讨论与分析”中“十一、公司未来发展的展望”。上述经营计划、经营目标并 不代表上市公司对 2022年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确 定性，请投资者特别注意。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 √适用 □不适用 本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至 2021 年 12月 31日，尚未解除担保的保证金余额为 1,127,757.03元，该笔担保将于按揭款付清日解除。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） √适用 □不适用 项目名称投资主体类别 投资金额 （万元） 投资金额 占比 占项目资金 峰值比例 累计收益 退出 情况 实际投资金额 与收益分配金 额的匹配性 观澜街道蚌 岭片区城市 强制性跟投人员（包含 董事、高级管理人员） 2,647.00 66.18%不适用无无不适用 更新项目自愿性跟投人员 1,353.00 33.82%不适用无无不适用 注：此项目正在进行中，项目资金峰值、累计收益和退出情况尚不适用，详见公司于 2019年 11月 9日在巨潮资讯网披露的 相关公告。 三、核心竞争力分析 品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，经过 40年的发展和积累，承载着改革开放国贸精神的“深物业” 品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新 时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。 市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积极对 标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，观澜蚌岭项目开创了国有企业与民营企业合 作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统实施城市更新 项目跟投制度；物业管理板块，省外项目占比 90%+市场化拓展占比 90%，彰显了公司物管业务在全国市场上具备的强势竞 争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖惩等。 全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优 势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。 产城融合优势：从最早的国贸大厦城市综合体、罗湖商业城、皇岗口岸片区开发到观澜蚌岭城市更新项目大型产城综合 体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地 推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。 世界五百强控股子公司的优势：公司的控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投资 运营公司和金融控股集团，目前已发展成为以科技金融、科技园区、新兴产业和高端服务业为主业的国有资本投资公司， 2021 年以营业收入2149亿元人民币入围世界五百强，排名第396位，较2020年上升46位，依托控股股东在科技园区的全产业链优 势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。 16 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 四、主营业务分析 1、概述 参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2021年 2020年 同比增减 金额占营业收入比重金额占营业收入比重 营业收入合计 4,491,965,643.71 100% 4,104,374,646.02 100% 9.44% 分行业 房地产 3,131,113,534.70 69.70% 2,895,323,736.80 70.54% 8.14% 物业管理 1,184,591,970.58 26.37% 1,070,094,746.33 26.07% 10.70% 租赁运营 176,260,138.43 3.92% 138,956,162.89 3.39% 26.85% 分产品 房地产 3,131,113,534.70 69.70% 2,895,323,736.80 70.54% 8.14% 物业管理 1,184,591,970.58 26.37% 1,070,094,746.33 26.07% 10.70% 租赁运营 176,260,138.43 3.92% 138,956,162.89 3.39% 26.85% 分地区 深圳 4,107,155,381.91 91.43% 3,718,740,286.40 90.60% 10.44% 其他 384,810,261.80 8.57% 385,634,359.62 9.40% -0.21% 分销售模式 直销 4,491,965,643.71 100.00% 4,104,374,646.02 100.00% 9.44% （2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 √适用 □不适用 单位：元 营业收入营业成本毛利率 营业收入比上 年同期增减 营业成本比上 年同期增减 毛利率比上年 同期增减 分行业 房地产 3,131,113,534.70 432,501,558.96 86.19% 8.14% 11.40% -0.40% 物业管理 1,184,591,970.58 967,698,196.48 18.31% 10.70% 6.07% 3.57% 分产品 17 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 房地产 3,131,113,534.70 432,501,558.96 86.19% 8.14% 11.40% -0.40% 物业管理 1,184,591,970.58 967,698,196.48 18.31% 10.70% 6.07% 3.57% 分地区 分销售模式 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 √不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √是□否 行业分类项目单位 2021年 2020年同比增减 销售量平方米 37,622.78 47,540.93 -20.86% 房地产开发生产量平方米 262,098 262,098 0.00% 库存量平方米 35,157.25 76,447.91 -54.01% 相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 √适用 □不适用 由于各项目加大销售力度等原因，公司的库存量有所降低。 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 √不适用 （5）营业成本构成 行业分类 单位：元 行业分类项目 2021年 2020年 同比增减 金额占营业成本比重金额占营业成本比重 房地产 432,501,558.96 29.01% 388,253,086.57 28.00% 11.40% 物业管理 967,698,196.48 64.91% 912,325,050.31 65.79% 6.07% 租赁运营 90,687,606.72 6.08% 86,132,102.66 6.21% 5.29% 说明 无。 （6）报告期内合并范围是否发生变动 √是□否 详见本报告第十节财务报告八 “合并范围的变更 ”。 18 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 114,786,951.00 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 3.34% 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00% 公司前 5大客户资料 序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例 1法人 1 58,081,440.00 1.69% 2自然人 1 18,393,461.00 0.54% 3自然人 2 18,336,856.00 0.54% 4自然人 3 18,280,250.00 0.53% 5自然人 4 18,248,944.00 0.53% 合计 -114,786,951.00 3.34% 主要客户其他情况说明 □适用 √不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 95,045,900.12 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 27.83% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00% 公司前 5名供应商资料 序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例 1法人 1 25,529,431.41 7.47% 2法人 2 24,877,379.70 7.28% 3法人 3 18,390,089.01 5.38% 4法人 4 16,950,000.00 4.96% 5法人 5 9,299,000.00 2.72% 合计 -95,045,900.12 27.83% 主要供应商其他情况说明 □适用 √不适用 19 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 3、费用 单位：元 2021年 2020年同比增减重大变动说明 销售费用 73,350,782.18 44,753,247.18 63.90%支付的广告费、销售代理费用增加所致 管理费用 263,700,171.29 238,625,143.31 10.51%支付的薪酬、行政办公费用增加所致 财务费用 5,660,573.76 111,263,558.80 -94.91%费用化的利息支出减少所致 研发费用 2,171,797.80 0.00本年收购设施之家公司带来的新业务 4、研发投入 √适用 □不适用 主要研发项目名称项目目的项目进展拟达到的目标预计对公司未来发展的影响 SSS智慧监管系统 用于为甲方客户提供 物业服务监管平台 已交付设备监控智能化 为公司物管业务补齐了甲方视 角的新的产品线，为未来更多的 进入甲方市场打下基础 公司研发人员情况 2021年 2020年变动比例 研发人员数量（人） 30 0 研发人员数量占比 0.04% 0.00% 研发人员学历结构 —— —— —— 本科 11 0 大专 19 0 研发人员年龄构成 —— —— —— 30岁以下 9 0 30~40岁 9 0 40岁以上 12 0 公司研发投入情况 2021年 2020年变动比例 研发投入金额（元） 2,171,797.80 0.00 研发投入占营业收入比例 0.05% 0.00% 研发投入资本化的金额（元） 0.00 0.00 资本化研发投入占研发投入 的比例 0.00% 0.00% 公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响 □适用 √不适用 研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因 20 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 □适用 √不适用 研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明 □适用 √不适用 5、现金流 单位：元 项目 2021年 2020年同比增减 经营活动现金流入小计 5,708,582,727.94 4,809,961,005.82 18.68% 经营活动现金流出小计 7,521,895,736.52 4,424,463,223.70 70.01% 经营活动产生的现金流量净额 -1,813,313,008.58 385,497,782.12 -570.38% 投资活动现金流入小计 30,506.93 136,131.48 -77.59% 投资活动现金流出小计 69,599,800.41 48,482,853.70 43.56% 投资活动产生的现金流量净额 -69,569,293.48 -48,346,722.22 43.90% 筹资活动现金流入小计 140,000.00 2,176,820,000.00 -99.99% 筹资活动现金流出小计 485,178,611.80 1,627,885,573.80 -70.20% 筹资活动产生的现金流量净额 -485,038,611.80 548,934,426.20 -188.36% 现金及现金等价物净增加额 -2,369,407,942.48 882,809,678.36 -368.39% 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 √适用 □不适用 ①经营活动现金流净额同比减少，主要原因是：报告期土地储备支出大幅增加所致。 ②投资活动现金流净额同比减少，主要原因是：报告期支付的股权收购款增加所致。 ③筹资活动现金流净额同比减少，主要原因是：本期无新增银行借款所致。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 √适用 □不适用 报告期公司经营活动产生的现金流量净额 -1,813,313,008.58元,与报告期净利润 986,758,701.05元存在较大差异，主要原因是： 报告期新增土地储备支出大幅增加所致。 五、非主营业务分析 √适用 □不适用 单位：元 金额占利润总额比例形成原因说明是否具有可持续性 投资收益 4,650,460.58 0.35%主要是合营企业投资收益是 资产减值 23,120.82 0.00%主要是计提存货跌价准备否 营业外收入 9,411,411.47 0.72%主要是收到拆迁补偿款否 21 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 营业外支出 6,547,898.88 0.50%主要是支付违约金及罚款否 信用减值损失 -29,082,610.26 -2.21%主要是计提坏账准备否 六、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 单位：元 2021年末 2021年初 比重增 减 重大变动说明 金额 占总资 产比例 金额 占总资 产比例 货币资金 2,171,826,176.21 14.89% 4,206,266,629.32 34.35% -19.46%支付地价款大幅增加所致 应收账款 271,529,528.64 1.86% 187,697,631.47 1.53% 0.33% 物管行业客户未及时缴费 增加所致 合同资产 0.00% 0.00% 0.00% 存货 9,123,926,016.15 62.57% 5,312,489,258.20 43.38% 19.19%土地储备增加所致 投资性房地产 449,653,849.48 3.08% 484,738,506.83 3.96% -0.88% 长期股权投资 50,360,681.37 0.35% 45,710,220.79 0.37% -0.02% 固定资产 108,161,443.02 0.74% 116,233,936.04 0.95% -0.21% 使用权资产 71,472,680.73 0.49% 39,209,648.76 0.32% 0.17% 公司作为承租方的 1年期以 上租赁合同金额增加所致 短期借款 0.00% 合同负债 1,371,850,725.60 9.41% 666,893,629.72 5.45% 3.96%商品房预售回款增加所致 长期借款 3,524,500,000.00 24.17% 3,587,800,000.00 29.30% -5.13%偿还部分借款所致 租赁负债 83,081,182.89 0.57% 29,410,564.00 0.24% 0.33% 其他应收款 826,857,046.54 5.67% 789,050,350.51 6.44% -0.77% 支付合作保证金、代付款增 加所致 递延所得税资产 1,279,710,969.39 8.78% 950,681,245.50 7.76% 1.02% 系可抵扣亏损及计提未缴 纳土地增值税增加所致 应付账款 337,126,528.68 2.31% 468,269,685.65 3.82% -1.51%支付工程款增加 其他非流动负债 113,540,088.37 0.78% 108,778,327.45 0.89% -0.11% 境外资产占比较高 □适用 √不适用 2、以公允价值计量的资产和负债 √适用 □不适用 单位：元 22 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 项目期初数 本期公允 价值变动 损益 计入权益的 累计公允价 值变动 本期计提 的减值 本期购 买金额 本期出 售金额 其他变动期末数 金融资产 4.其他权益工具 投资 1,044,905.12 -28,670.35 -13,682.82 1,002,551.95 金融资产小计 1,044,905.12 -28,670.35 -13,682.82 1,002,551.95 上述合计 1,044,905.12 -28,670.35 -13,682.82 1,002,551.95 金融负债 0.00 0.00 其他变动的内容 其他变动系汇率变化影响。 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □是√否 3、截至报告期末的资产权利受限情况 单位：元 项目期末账面价值受限原因 货币资金 373,079,206.86 [注1]-[注9] 福田区福民新村的土地使用权 542,507,314.43 [注10] 合计 915,586,521.29 [注1]期末使用权受到限制的货币资金中，存在 366,477,454.26元系公司于 2021年为深圳市荣耀房地产开发有限公司龙华区观 澜街道蚌岭片区城市更新单元项目二期实施主体监管出具的银行保函本金 365,765,440.00元，利息 712,014.26元。 [注2]期末使用权受到限制的货币资金中，存在 44,690.02元系子公司山东深国贸物业管理有限公司餐饮分公司的托管保证 金。 [注3]期末使用权受到限制的货币资金中，存在 919,255.00元系子公司深圳市设施之家科技有限公司于 2021年12月为深圳湾 科技生态园智慧园区提升改造及软件平台建设合同约定出具的预付款保函。 [注4]期末使用权受到限制的货币资金中，存在 3,000,000.00元系子公司深圳市设施之家科技有限公司因合同纠纷诉前保全被 法院冻结。 [注5]期末使用权受到限制的货币资金中，存在 1,127,757.03元系本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商 品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金，详见十二、（三）。 [注6]期末使用权受到限制的货币资金中，存在 1,335,873.47元系未到期而期末计提的定期存款利息。 [注7]期末使用权受到限制的货币资金中，存在 43,388.89元系大额存单产品（一年以上）产生的利息。 [注8]期末使用权受到限制的货币资金中，存在 130,780.56元系子公司深圳市物业工程建设监理有限公司截止到期末法人变 更手续尚未完成，该账户处于只收不付状态。 [注9]期末使用权受到限制的货币资金中，存在 7.63元系子公司深圳市华政鹏物业管理发展有限公司冻结账户受限资金。 [注10]公司因日常经营活动所需，向交通银行股份有限公司深圳分行申请借款，将持有的福田区福民新村的土地使用权进 行抵押。借款期限自 2020年11月27日至 2023年11月27日，贷款利率为浮动利率，首期执行利率为 4.655%。 23 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 七、投资状况分析 1、总体情况 □适用 √不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 √适用 □不适用 单位：元 被投资 公司名 称 主要业务 投 资 方 式 投资金 额 持 股 比 例 资金 来源 合作方 投资 期限 产品 类型 截至 资产 负债 表日 的进 展情 况 预计收 益 本 期 投 资 盈 亏 是 否 涉 诉 披露 日期 （如 有） 披露索引（如有） 详见巨潮资讯网 深圳经济特上《关于全资子 深圳市 物业管 理有限 公司 物业管理 服务 收 购 196,67 6,700.0 0 100 % 自有 资金 区房地产（集 团）股份有限 公司、深圳市 深房投资有 长期股权 尚未 过户 196,676 ,700.00 0否 公司收购深圳市 物业管理有限公 司 100%股权暨 关联交易的进展 限公司公告》（公告编 号： 2021-50号） 深圳外 贸物业 管理有 限公司 物业管理 服务 收 购 20,898, 800.00 100 % 自有 资金 中国深圳对 外贸易（集 团）有限公司 长期股权 尚未 过户 20,898, 800.00 0否 2021 年 12 月 24 日 详见巨潮资讯网 上《关于全资子 公司收购深圳外 贸物业管理有限 公司 100%股权 暨关联交易的进 展公告》（公告编 号： 2021-51号） 深圳市 深福保 物业发 展有限 公司 物业管理 服务 收 购 59,942, 200.00 100 % 自有 资金 深圳市深福 保(集团 )有 长期股权 尚未 过户 59,942, 200.00 0否 详见巨潮资讯网 上《关于全资子 公司收购深圳市 深福保 (集团 )有 限公司所属三家 深圳市建筑工程 限公司企业 100%股权 深福保 水电市 施工、市 政工程施 收 购 21,729, 700.00 100 % 自有 资金 长期股权 尚未 过户 21,729, 700.00 0否 暨关联交易的进 展公告》（公告编 政服务工、市政 号： 2021-52号） 有限公公共设施 24 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 司日常运行 维护、道 路清扫保 洁等 深圳市 保税区 保安服 务有限 公司 物业保安 和企业内 保 收 购 3,780,5 00.00 100 % 自有 资金 长期股权 尚未 过户 3,780,5 00.00 0否 合计 -- 303,02 7,900.0 0 -- - - - - 303,027 ,900.00 0 -- - 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用 √不适用 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 √适用 □不适用 单位：元 证券品 种 证券代 码 证券简 称 最初投 资成本 会计计 量模式 期初账 面价值 本期公 允价值 变动损 益 计入权 益的累 计公允 价值变 动 本期购 买金额 本期出 售金额 报告期 损益 期末账 面价值 会计核 算科目 资金来 源 境内外 股票 400016 、 420016 金田股 份 A、金 田股份 B 3,565,8 56.06 公允价 值计量 1,044,9 05.12 0.00 -28,670. 35 0.00 0.00 -13,682. 82 1,002,5 51.95 其他权 益工具 投资 系金田 债务重 整取得 合计 3,565,8 56.06 -1,044,9 05.12 0.00 -28,670. 35 0.00 0.00 -13,682. 82 1,002,5 51.95 -- 证 券投资审批董事会公告 披露日期 证券投资审批股东会公告 披露日期（如有 ) （2）衍生品投资情况 □适用 √不适用 25 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □适用 √不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 八、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □适用 √不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □适用 √不适用 九、主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况 单位：元 公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润 深圳市皇 城地产有 限公司 子公司 房地产开 发及销售 30,000,000. 00 6,945,754,1 99.27 2,503,280,7 65.45 3,025,968,9 87.91 1,215,970,4 07.92 911,272,03 0.61 报告期内取得和处置子公司的情况 √适用 □不适用 公司名称报告期内取得和处置子公司方式对整体生产经营和业绩的影响 深圳市设施之家科技有限公司收购 9-12月累计收入为 1040万元，本年净利润为 421万元 越南深国贸物业管理有限公司新设收入为 579万元，本年净利润为 42万元 深圳市深物业燕子湖发展有限公司新设收入为 0，本年净利润为 -0.3万元 东莞市物合置业有限公司新设收入为 0，本年净利润为 -25万元 深圳市光明物合置业有限公司新设收入为 0，本年净利润为 0 厦门深国贸产城智慧服务有限公司新设收入为 0，本年净利润为 0 主要控股参股公司情况说明 26 深圳市物业发展 (集团 )股份有限公司 2021年年度报告全文 十、公司控制的结构化主体情况 □适用 √不适用 十一、公司未来发展的展望 （一）行业格局和趋势 参见本报告第三节“管理层讨论与分析”中“一、报告期内公司所处的行业情况”。 （二）公司发展战略 随着传统房地产市场发展总体呈下行趋势，行业资源不断向大型品牌房企集中，中小房企生存和发展深受挤压，“大者 通吃”成为行业常态，“房住不炒”的市场属性定位已经确立，以传统地产为主业的深物业公司面临严峻的行业形势。 在此背景下，公司提出“1个愿景+2大板块+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”总体发展思路。围绕“产城空 间资产经营”和“空间数字生态运营”两大核心模式精准发力，通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、 产业生态运营、物业管理服务、主业生态投资为主的四大业务，快速布局和嫁接高端咨询服务、定制管家服务、智能运营平 台、数据挖掘利用、商业生态圈整合等五大增值服务，以科技创新为第一驱动力，充分发挥资金资本的撬动作用，建设门户（未完）  |