[年报]鹏华前海REIT (184801): 鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金2021年年度报告
原标题:鹏华前海REIT : 鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金2021年年度报告 鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式 证券投资基金 2021年年度报告 2021年12月31日 基金管理人：鹏华基金管理有限公司 基金托管人：上海浦东发展银行股份有限公司 送出日期：2022年3月30日 §1 重要提示及目录 1.1 重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏， 并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本年度报告已经三分之二以 上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人上海浦东发展银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2022年03月29日复核 了本报告中的财务指标、净值表现、利润分配情况、财务会计报告、投资组合报告等内容，保证 复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本 基金的招募说明书及其更新。 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）注册会计师对本基金出具了“标准无保留意见” 的审计报告。 本报告期自2021年01月01日起至2021年12月31日止。 1.2 目录 §1 重要提示及目录 ........................................................ 2 1.1 重要提示 ...................................................................2 1.2 目录.......................................................................3 §2 基金简介 ............................................................. 5 2.1 基金基本情况 ...............................................................5 2.2 基金产品说明 ...............................................................5 2.3 基金管理人和基金托管人 .....................................................6 2.4 信息披露方式 ...............................................................7 2.5 其他相关资料 ...............................................................7 §3 主要财务指标、基金净值表现及利润分配情况 ................................. 7 3.1 主要会计数据和财务指标 .....................................................7 3.2 基金净值表现 ...............................................................8 3.3 其他指标 ...................................................................9 3.4 过去三年基金的利润分配情况 ................................................ 10 §4 管理人报告 .......................................................... 10 4.1 基金管理人及基金经理情况 .................................................. 10 4.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 ............................... 12 4.3 管理人对报告期内公平交易情况的专项说明..................................... 12 4.4 管理人对报告期内基金的投资策略和业绩表现的说明 ............................. 14 4.5 管理人对宏观经济、证券市场及行业走势的简要展望 ............................. 15 4.6 管理人内部有关本基金的监察稽核工作情况..................................... 15 4.7 管理人对报告期内基金估值程序等事项的说明................................... 16 4.8 管理人对报告期内基金利润分配情况的说明..................................... 16 4.9 管理人对会计师事务所出具非标准审计报告所涉相关事项的说明 ................... 17 4.10 报告期内管理人对本基金持有人数或基金资产净值预警情形的说明 ................ 17 §5 托管人报告 .......................................................... 17 5.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明 ...................................... 17 5.2 托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、净值计算、利润分配等情况的说明 ..... 17 5.3 托管人对本年度报告中财务信息等内容的真实、准确和完整发表意见 ............... 17 §6 审计报告 ............................................................ 17 6.1 审计报告基本信息 .......................................................... 17 6.2 审计报告的基本内容 ........................................................ 17 §7 年度财务报表 ......................................................... 19 7.1 资产负债表 ................................................................ 19 7.2 利润表 .................................................................... 20 7.3 所有者权益（基金净值）变动表 .............................................. 21 7.4 报表附注 .................................................................. 23 §8 投资组合报告 ......................................................... 57 8.1 期末基金资产组合情况 ...................................................... 57 8.2 报告期末按行业分类的股票投资组合 .......................................... 57 8.3 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的所有股票投资明细 ................. 58 8.4 报告期内股票投资组合的重大变动 ............................................ 60 8.5 期末按债券品种分类的债券投资组合 .......................................... 62 8.6 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名债券投资明细 ............... 62 8.7 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的所有资产支持证券投资明细 ......... 62 8.8 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名贵金属投资明细 ......... 62 8.9 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名权证投资明细 ............... 62 8.10 报告期末本基金投资的股指期货交易情况说明.................................. 62 8.11 报告期末本基金投资的国债期货交易情况说明.................................. 63 8.12 投资组合报告附注 ......................................................... 63 §9 基金份额持有人信息 ................................................... 64 9.1 期末基金份额持有人户数及持有人结构 ........................................ 64 9.2 期末上市基金前十名持有人 .................................................. 64 9.3 期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况................................... 65 9.4 期末基金管理人的从业人员持有本开放式基金份额总量区间情况 ................... 65 9.5 期末兼任私募资产管理计划投资经理的基金经理本人及其直系亲属持有本人管理的产品情 况 ........................................................................... 65 9.6 发起式基金发起资金持有份额情况 ............................................ 65 §10 重大事件揭示 ........................................................ 66 10.1 基金份额持有人大会决议 ................................................... 66 10.2 基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动 .................... 66 10.3 涉及基金管理人、基金财产、基金托管业务的诉讼 .............................. 66 10.4 基金投资策略的改变 ....................................................... 66 10.5 为基金进行审计的会计师事务所情况 ......................................... 66 10.6 管理人、托管人及其高级管理人员受稽查或处罚等情况 .......................... 66 10.7 基金租用证券公司交易单元的有关情况 ....................................... 67 10.8 其他重大事件 ............................................................. 68 §11 影响投资者决策的其他重要信息 .......................................... 74 11.1 报告期内单一投资者持有基金份额比例达到或超过20%的情况 .................... 74 11.2 影响投资者决策的其他重要信息 ............................................. 74 §12 备查文件目录 ........................................................ 74 12.1 备查文件目录 ............................................................. 74 12.2 存放地点 ................................................................. 74 12.3 查阅方式 ................................................................. 74 §2 基金简介 2.1 基金基本情况 基金名称 鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金 基金简称 鹏华前海万科REITs 场内简称 鹏华前海REIT 基金主代码 184801 基金运作方式 契约型封闭式 基金合同生效日 2015年7月6日 基金管理人 鹏华基金管理有限公司 基金托管人 上海浦东发展银行股份有限公司 报告期末基金份额总额 29,995,915.35份 基金合同存续期 不定期 基金份额上市的证券交 易所 深圳证券交易所 上市日期 2015年9月30日 注：无。 2.2 基金产品说明 投资目标 本基金通过投资于目标公司股权参与前海金融创新，力争分享金融 创新的红利。 投资策略 基金合同生效后，本基金根据与目标公司及其股东所签订的增资协 议等相关协议约定的程序和时间，通过增资方式持有目标公司股权 至2023年7月24日，获取自2015年1月1日起至2023年7月24 日期间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费 收入之外的营业收入，营业收入依据相关协议约定的业绩补偿机制 和激励机制进行调整。前述目标公司的概况、增资入股情况、退出 安排、交易结构、业绩补偿机制和激励措施等详见招募说明书。 本 基金投资目标公司之外的基金资产可投资于依法发行或上市的股票 （含存托凭证）、债券和货币市场工具等。 1、对于目标公司的投 资策略 本基金将审慎论证宏观经济因素（就业、利率、人口结构 等）、商业地产周期（供需结构、租金和资产价格波动等）、以及其 他可比投资资产项目的风险和预期收益率来判断目标公司持有商业 物业当前的投资价值以及未来的发展空间。在此基础上，基金将深 入调研目标 公司所持商业物业的基本面（包括位置、质量、资产 价格、出租率、租金价格、租户、租约、现金流等）和运营基本面 （包括定位、经营策略、租赁能力、物业管理能力等），通过合适的 估值方法评估其收益状况和增值潜力、预测现金流收入的规模和建 立合适的估值模型。 本基金将根据投资需要参与所投资项目商业 运营并代表持有人行使股东权利，并与目标公司服务机构签订相应 的股权回购协议以及建立运营绩效保证机制，力争获取稳定的租金 收益，具体交易结构详见招募说明书。 2、固定收益资产投资策略 本基金投资目标公司前的基金资产以及投资目标公司后的剩余资 产、本基金获得的分红款、本基金对目标公司股权的退出款在按照 本《基金合同》约定进行分配或支付前，可全部投资于依法发行或 上市的债券和货币市场工具等固定收益类资产。 本基金将采用持 有到期策略构建投资组合，以获取相对确定的目标收益。首先对存 款利率、回购利率和债券收益率进行比较，并在对封闭运作期内资 金面进行判断的基础上，判断是否存在利差套利空间，以确定是否 进行杠杆操作；其次对各类固定收益资产在封闭运作期内的持有期 收益进行比较，确定优先配置的资产类别，并结合各类固定收益资 产的市场容量，确定配置比例。本基金将对整体固定收益组合久期 做严格管理和匹配，完全配合基金合同期限内的允许范围。 投资 决策委员会将定期或不定期召开会议，确定本基金固定收益资产各 类属的配置比例、组合的杠杆水平等目标区间。本公司信用评估团 队依托基金管理人信用分析系统评估债务人的相对违约率并确定个 券的信用评级，为本基金的组合构建和调整提供标的建议。本基金 将依据投资决策委员会决议和信用分析团队的建议制定具体的配置 和调整计划，进行固定收益投资组合的构建和日常管理。 3、权益 类资产投资策略 在严格控制风险、保持资产流动性的前提下，本 基金将根据发行人的基本面情况，并结合对市场流动性、上市后表 现的预期，适当参与股票等权益类投资，以增加基金收益。 本基 金将根据本基金的投资目标和股票投资策略，基于对基础证券投资 价值的深入研究判断，进行存托凭证的投资。 业绩比较基准 十年期国债收益率+1.5% 风险收益特征 本基金在封闭运作期内投资于目标公司股权，以获取商业物业租金 收益为目标，因此与股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特 征，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股 票型基金。 注：无。 2.3 基金管理人和基金托管人 项目 基金管理人 基金托管人 名称 鹏华基金管理有限公司 上海浦东发展银行股份有限公 司 信息披露 负责人 姓名 张戈 胡波 联系电话 0755-82825720 021-61618888 电子邮箱 [email protected] [email protected] 客户服务电话 4006788999 95528 传真 0755-82021126 021-63602540 注册地址 深圳市福田区福华三路168号深 圳国际商会中心第43楼 上海市中山东一路12号 办公地址 深圳市福田区福华三路168号深 圳国际商会中心第43楼 上海市北京东路689号 邮政编码 518048 200001 法定代表人 何如 郑杨 2.4 信息披露方式 本基金选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》 登载基金年度报告正文的管理人互联网网 址 http://www.phfund.com.cn 基金年度报告备置地点 深圳市福田区福华三路168号深圳国际商会中心第 43层鹏华基金管理有限公司 2.5 其他相关资料 项目 名称 办公地址 会计师事务所 普华永道中天会计师事务所 （特殊普通合伙） 中国上海市浦东新区东育路588号前滩中心42 楼 注册登记机构 中国证券登记结算有限责任公 司 北京市西城区太平桥大街17号 房地产评估机 构 深圳市戴德梁行土地房地产评 估有限公司 广东省深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广 场2座5楼 §3 主要财务指标、基金净值表现及利润分配情况 3.1 主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元 3.1.1 期 间数据和 指标 2021年 2020年 2019年 本期已实 现收益 191,079,855.20 236,133,121.32 238,906,698.71 本期利润 213,178,147.67 196,827,185.24 238,658,136.01 加权平均 基金份额 本期利润 7.1069 6.5618 7.9564 本期加权 平均净值 利润率 6.73% 6.18% 7.41% 本期基金 份额净值 增长率 6.92% 6.37% 7.67% 3.1.2 期 末数据和 指标 2021年末 2020年末 2019年末 期末可供 分配利润 217,327,064.75 262,477,040.30 263,671,602.47 期末可供 分配基金 份额利润 7.2452 8.7504 8.7903 期末基金 资产净值 3,246,025,254.06 3,269,076,937.14 3,309,577,435.39 期末基金 份额净值 108.216 108.984 110.334 3.1.3 累 计期末指 标 2021年末 2020年末 2019年末 基金份额 累计净值 增长率 47.14% 37.61% 29.37% 注：（1）本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入（不含公允价值变动收益） 扣除相关费用后的余额，本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益等未实现收益。 （2）所述基金业绩指标不包括持有人认购或交易基金的各项费用（例如，开放式基金的申购 赎回费、基金转换费等），计入费用后实际收益水平要低于所列数字。 （3）期末可供分配利润，采用期末资产负债表中未分配利润期末余额和未分配利润中已实现 部分的期末余额的孰低数。表中的“期末”均指报告期最后一日，即12月31日，无论该日是否 为开放日或交易所的交易日。 3.2 基金净值表现 3.2.1 基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较 阶段 份额净 值增长 率① 份额净值 增长率标 准差② 业绩比较基 准收益率③ 业绩比较基准 收益率标准差 ④ ①－③ ②－④ 过去三个月 1.34% 0.09% 1.11% 0.01% 0.23% 0.08% 过去六个月 3.01% 0.10% 2.22% 0.01% 0.79% 0.09% 过去一年 6.92% 0.12% 4.53% 0.01% 2.39% 0.11% 过去三年 22.46% 0.18% 13.66% 0.01% 8.80% 0.17% 过去五年 33.63% 0.15% 23.87% 0.01% 9.76% 0.14% 自基金合同生效起 至今 47.14% 0.15% 30.56% 0.01% 16.58% 0.14% 注：业绩比较基准=十年期国债收益率+1.5% 3.2.2 自基金合同生效以来基金份额累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准 收益率变动的比较 CN_50060000_184801_FB010010_20220002.HTSXYLJJFEJZBDJYTQYJBJJZDBDBJTuMingCheng.NORMAL.0.sub_zijjhtsxyljjfeljjzzzlbdjqytqyjbjjzsylbddbj.jpg 注：1、本基金基金合同于 2015年07月06日生效。2、截至建仓期结束，本基金的各项投资比 例已达到基金合同中规定的各项比例。 3.2.3 过去五年基金每年净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较 CN_50060000_184801_FB010010_20220002.BJJGWSNMNDJZZZLJYTQYJBJJZDSYLBJTuMingCheng.NORMAL.0.sub_jijmnjzzzljqytqyjbjjzsyldbj.jpg 注：合同生效当年按照实际存续期计算，不按整个自然年度进行折算。 3.3 其他指标 注：无。 3.4 过去三年基金的利润分配情况 单位：人民币元 年度 每10份基金份额分 红数 现金形式发放总额 再投资形式发放总 额 年度利润分配合计 备注 2021年 78.7540 236,229,830.75 - 236,229,830.75 - 2020年 79.1200 237,327,683.49 - 237,327,683.49 - 2019年 74.3100 222,899,647.73 - 222,899,647.73 - 合计 232.1840 696,457,161.97 - 696,457,161.97 - §4 管理人报告 4.1 基金管理人及基金经理情况 4.1.1 基金管理人及其管理基金的经验 鹏华基金管理有限公司成立于1998年12月22日，业务范围包括基金募集、基金销售、资产 管理及中国证监会许可的其他业务。截至本报告期末，公司股东由国信证券股份有限公司、意大 利欧利盛资本资产管理股份公司（Eurizon Capital SGR S.p.A.）、深圳市北融信投资发展有 限公司组成，公司性质为中外合资企业，公司注册资本15,000万元人民币。截至本报告期末，公 司管理资产总规模达到10,287.51亿元，管理260只公募基金、13只全国社保投资组合、4只基 本养老保险投资组合。经过20余年投资管理基金，在基金投资、风险控制等方面积累了丰富经验。 4.1.2 基金经理（或基金经理小组）及基金经理助理简介 姓名 职务 任本基金的基金经理 （助理）期限 证券从 业年限 说明 任职日期 离任日期 尤柏 年 基金经理 2015-07- 06 - 17年 尤柏年先生，国籍中国，经济学博士，17 年证券从业经验。历任澳大利亚BConnect 公司Apex投资咨询团队分析师，华宝兴业 基金管理有限公司金融工程部高级数量分 析师、海外投资管理部高级分析师、基金 经理助理、华宝兴业成熟市场基金和华宝 兴业标普油气基金基金经理等职；2014年 7月加盟鹏华基金管理有限公司，历任国 际业务部副总经理，现担任国际业务部总 经理、基金经理。2014年08月至今担任 鹏华全球高收益债债券型证券投资基金基 金经理,2014年09月至2020年01月担任 鹏华环球发现证券投资基金基金经 理,2015年07月至今担任鹏华前海万科 REITs封闭式混合型发起式证券投资基金 基金经理,2016年12月至今担任鹏华沪深 港新兴成长灵活配置混合型证券投资基金 基金经理,2017年11月至今担任鹏华香港 美国互联网股票型证券投资基金(LOF)基 金经理,2017年11月至2019年08月担任 鹏华港股通中证香港银行投资指数证券投 资基金(LOF)基金经理,2017年11月至 2021年10月担任鹏华港股通中证香港中 小企业投资主题指数证券投资基金(LOF) 基金经理,2020年01月至今担任鹏华全球 中短债债券型证券投资基金(QDII)基金经 理,2021年05月至2021年09月担任鹏华 红利优选混合型证券投资基金基金经理, 尤柏年先生具备基金从业资格。本报告期 内本基金基金经理未发生变动。 刘方 正 基金经理 2015-08- 06 - 11年 刘方正先生，国籍中国，理学硕士，11年 证券从业经验。2010年6月加盟鹏华基金 管理有限公司，从事债券研究工作，历任 固定收益部高级研究员、基金经理助理， 现任稳定收益投资部副总经理/基金经 理。2015年03月至2017年01月担任鹏 华弘利灵活配置混合型证券投资基金基金 经理,2015年03月至2015年08月担任鹏 华行业成长证券投资基金基金经理,2015 年04月至2017年01月担任鹏华弘润灵活 配置混合型证券投资基金基金经理,2015 年05月至今担任鹏华弘华灵活配置混合 型证券投资基金基金经理,2015年05月至 2017年01月担任鹏华弘益灵活配置混合 型证券投资基金基金经理,2015年05月至 今担任鹏华弘和灵活配置混合型证券投资 基金基金经理,2015年06月至2017年01 月担任鹏华弘鑫灵活配置混合型证券投资 基金基金经理,2015年08月至今担任鹏华 前海万科REITs封闭式混合型发起式证券 投资基金基金经理,2015年08月至2017 年01月担任鹏华弘泰灵活配置混合型证 券投资基金基金经理,2016年03月至2018 年05月担任鹏华弘锐灵活配置混合型证 券投资基金基金经理,2016年03月至2017 年05月担任鹏华弘实灵活配置混合型证 券投资基金基金经理,2016年03月至今担 任鹏华弘信灵活配置混合型证券投资基金 基金经理,2016年08月至今担任鹏华弘达 灵活配置混合型证券投资基金基金经 理,2016年08月至2017年12月担任鹏华 弘嘉灵活配置混合型证券投资基金基金经 理,2016年09月至今担任鹏华弘惠灵活配 置混合型证券投资基金基金经理,2016年 11月至2018年01月担任鹏华兴裕定期开 放灵活配置混合型基金基金经理,2016年 11月至今担任鹏华兴泰定期开放灵活配置 混合型证券投资基金基金经理,2016年12 月至今担任鹏华兴悦定期开放灵活配置混 合型基金基金经理,2017年09月至2018 年08月担任鹏华兴益定期开放灵活配置 混合型证券投资基金基金经理,2018年05 月至今担任鹏华睿投灵活配置混合型证券 投资基金基金经理,刘方正先生具备基金 从业资格。本报告期内本基金基金经理未 发生变动。 注：1. 任职日期和离任日期均指公司作出决定后正式对外公告之日；担任新成立基金基金经理 的，任职日期为基金合同生效日。 2. 证券从业的含义遵从行业协会关于从业人员资格管理办法的相关规定。 4.1.3 期末兼任私募资产管理计划投资经理的基金经理同时管理的产品情况 注：本基金基金经理未兼任私募资产管理计划投资经理。 4.1.4 基金经理薪酬机制 本基金基金经理未兼任私募资产管理计划投资经理。 4.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 报告期内，本基金管理人严格遵守《证券投资基金法》等法律法规、中国证监会的有关规定 以及基金合同的约定，本着诚实守信、勤勉尽责的原则管理和运作基金资产，在严格控制风险的 基础上，为基金份额持有人谋求最大利益。本报告期内，本基金运作合规，不存在违反基金合同 和损害基金份额持有人利益的行为。 4.3 管理人对报告期内公平交易情况的专项说明 4.3.1 公平交易制度和控制方法 根据中国证监会《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》，公司制定了《鹏华基金管 理有限公司公平交易管理规定》，将公司所管理的封闭式基金、开放式基金、社保组合、养老组合、 特定客户资产管理组合等不同资产组合的授权、研究分析、投资决策、交易执行、业绩评估等投 管理活动均纳入公平交易管理，在业务流程和岗位职责中制定公平交易的控制规则和控制活动， 建立对公平交易的执行、监督及审核流程，严禁在不同投资组合之间进行利益输送。在投资研究 环节：1、公司使用唯一的研究报告发布平台“研究报告管理平台”，确保各投资组合在获得投资 信息、研究支持、投资建议和实施投资决策方面享有公平的机会；2、公司严格按照《股票库管理 规定》、《信用债券投资与风险控制管理规定》，执行股票及信用产品出入库及日常维护工作，确保 相关证券入库以内容严谨、观点明确的研究报告作为依据；3、在公司股票库基础上，各涉及股票 投资的资产组合根据各自的投资目标、投资风格、投资范围和防范关联交易的原则分别建立资产 组合股票库，基金经理在股票库基础上根据投资授权以及基金合同择股方式构建具体的投资组 合；4、严格执行投资授权制度，明确投资决策委员会、分管投资副总裁、基金经理等各主体的职 责和权限划分，合理确定基金经理的投资权限，超过投资权限的操作，应严格履行审批程序。在 交易执行环节：1、所有公司管理的资产组合的交易必须通过集中交易室完成，集中交易室负责建 立和执行交易分配制度，确保各投资组合享有公平的交易执行机会；2、针对交易所公开竞价交易， 集中交易室应严格启用恒生交易系统中的公平交易程序，交易系统则自动启用公平交易功能，由 系统按照“未委托数量” 的比例对不同资产组合进行委托量的公平分配；如果相关基金经理坚 持以不同的价格进行交易，且当前市场价格不能同时满足多个资产组合的指令价格要求时，交易 系统自动按照“价格优先” 原则进行委托；当市场价格同时满足多个资产组合的指令价格要求 时，则交易系统自动按照“同一指令价格下的公平交易”模式，进行公平委托和交易量分配；3、 银行间市场交易、交易所大宗交易等非集中竞价交易需依据公司《股票投资交易流程》和《固定 收益投资管理流程》的规定执行；银行间市场交易、交易所大宗交易等以公司名义进行的交易， 各投资组合经理应在交易前独立确定各投资组合的交易价格和数量，公司按照价格优先、比例分 配的原则对交易结果进行分配；4、新股、新债申购及非公开定向增发交易需依据公司《新股申购 流程》、《固定收益投资管理流程》 和《非公开定向增发流程》的规定执行，对新股和新债申购 方案和分配过程进行审核和监控。在交易监控、分析与评估环节：1、为加强对日常投资交易行为 的监控和管理，杜绝利益输送、不公平交易等违规交易行为，防范日常交易风险，公司明确了关 注类交易的界定及对应的监控和评估措施机制；所监控的交易包括但不限于：交易所公开竞价交 易中同日同向交易的交易时机和交易价差、不同投资组合临近交易日的同向交易和反向交易的交 易时机和交易价差、关联交易、债券交易收益率偏离度、成交量和成交价格异常、银行间债券交 易对手交易等；2、将公平交易作为投资组合业绩归因分析和交易绩效评价的重要关注内容，发现 的异常情况由投资监察员进行分析；3、监察稽核部分别于每季度和每年度编写《公平交易执行情 况检查报告》，内容包括关注类交易监控执行情况、不同投资组合的整体收益率差异分析和同向交 易价差分析；《公平交易执行情况检查报告》需经公司基金经理、督察长和总经理签署。 4.3.2 公平交易制度的执行情况 报告期内，本基金管理人严格执行公平交易制度，确保不同投资组合在研究、交易、分配等 各环节得到公平对待。 4.3.2.1 增加执行的基金经理公平交易制度执行情况及公平交易管理情况 本基金基金经理未兼任私募资产管理计划投资经理。 4.3.3 异常交易行为的专项说明 报告期内，本基金未发生违法违规且对基金财产造成损失的异常交易行为。本报告期内未发 生基金管理人管理的所有投资组合参与的交易所公开竞价同日反向交易成交较少的单边交易量超 过该证券当日成交量的5%的情况。 4.4 管理人对报告期内基金的投资策略和业绩表现的说明 4.4.1 报告期内基金投资策略和运作分析 本基金持有的项目公司物业万科前海企业公馆在2021年完成总收入20,574万元。其中公馆 租赁收入占总收入的95%，会议中心等其他收入合计占5%。 2021年，新冠疫情对人类生活产生的巨大影响仍在持续，无论是国内采取的严防死守还是国 际上采用的有限管控模式，以及各个经济体对应开展的相关应对措施，都产生了非常巨大的宏观 经济上的影响，在全社会的总供给和总需求上都有非常明显的变化。从国内经济来看，强有力的 管制措施保证了社会基本运转的流畅和连续，除了旅游等非常依赖于人口流动的行业受疫情影响 较大以外，内需方面基本保持稳定，但原材料端受国内外需求扰动造成的供需缺口导致价格持续 快速上行，以及同时双控等政策逐步落地以后的影响叠加，导致了价格向下游传导并不顺畅，上 游获利丰厚、中游价格压力较大、下游需求逐步萎缩，政府、企业和居民部门的债务扩张趋缓， 在经济增长恢复过程中杠杆率有所回调。具体来看，基建保持稳定，制造业维持复苏趋势，房地 产受政策严控以至于信用风险频发，消费恢复相对缓慢。价格方面，生活端物价保持低位稳定， 工业品价格迭创新高。 权益市场在连续两年上涨以后，进一步冲高至春节附近走出明显的一波调整，其后进入明显 的分化之中，茅指数向宁指数交接，受益于碳达峰和双控等强有力政策的影响，新能源产业链走 势较强，上游原材料也受益于供给影响大幅上涨，中下游需求前高后低，持续回落。中小盘或成 长型方向的标的表现较优，低估值和价值类型的方向变现偏弱。债券市场，整体流动性维持较为 宽松，但绝对收益率水平处于历史低位附近，曲线震荡下行，受房地产行业影响信用风险分化显 著，民营房地产公司实质性违约风险逐步暴露。 本基金以追求稳定收益为主要投资策略，控制基金净值回撤幅度。在操作上，保持稳健的中 短久期债券资产配置，以固定收益类资产为主要方向，在严格控制整体仓位的前提下，少量参与 股票二级市场投资，同时，积极参与新股、可转债、可交换债的网下申购获取增强收益。 4.4.2 报告期内基金的业绩表现 截至本报告期末，本报告期份额净值增长率为6.92%，同期业绩比较基准增长率为4.53%。 4.5 管理人对宏观经济、证券市场及行业走势的简要展望 展望后市，新冠疫情的影响逐步减弱，虽然最新变种导致各国感染人数创出新高，但各国采 用的应对措施逐步趋缓，疫苗的普及率逐步提高也导致了重症率和死亡率的明显回落，部分经济 体已经逐步进入全民免疫的状况。国内仍保持对疫情的严控措施，以及对产业链的强有力保护， 导致对外出口持续强势，未来出口将有所回落但产业链的完整也保证了出口整体水平维持较高水 平。内需在去年三季度至四季度随地产行业的趋冷快速回落，目前政策转向方向较为明确，但政 策的实操和落地过程仍有时滞，信用扩张动力足够，但需求意愿仍然偏弱。降准降息的宽松周期 刚刚启动，预计未来需求会随着信用的逐步扩张得到一定支撑。考虑到目前政策上的积极表态和 稳增长的实质性需求，未来基建、地产均有扩张的动力，财政上的发力和实体企业部门的杠杆率 回升都可以期待。 目前情况下，流动性进一步持续宽松，企业盈利仍在下行周期之中，但可预期在未来需求企稳回 升后盈利也将有触底回升动力，信用扩张周期正在逐步开启，权益类资产的利好和利空处于高度 博弈之中，考虑到目前的估值水平，我们维持权益类资产的中性判断，未来积极关注盈利触底回 升的时机和信用扩张的趋势形成过程和方向。债券方面，收益率已经对需求较弱的情况和流动性 宽松给予了充分预期，债券收益率水平仍处于历史低位附近，我们短期维持对债券市场中性判断， 谨慎关注信用扩展对债券收益率曲线产生的冲击。 未来我们仍将坚持稳健的投资策略，保持稳健的固定收益类资产配置，保持中等仓位、短久期的 债券资产，严控仓位情况下适当参与股票市场，并通过参与新股、可转债、可交换债网下申购等 投资，追求稳定的投资收益。 4.6 管理人内部有关本基金的监察稽核工作情况 本报告期内，基金管理人继续完善内部控制、提升风险管理水平,着重开展了以下各项工作： 1、继续完善内部控制体系 公司根据法律法规、监管要求及业务发展需求，不断优化现有的标准化业务流程体系，强调业务 流程服务于加强风险防范和提升运营效率，通过信息技术手段持续提升业务操作的系统化程度， 并不断优化。 2、持续改进投资监控的方法与手段，保证基金投资业务的合法合规性 报告期内，在投资日常合规监控工作方面，公司根据法律法规和产品特点进一步完善了投资监控 系统以提升投资监控效率；在实现交易价差分析、银行间交易分析、研究报告检查等专项检查工 作定期化、日常化的基础上，公司多次开展有关内幕交易、未公开信息等重要内容的合规培训， 进一步强化全体投研人员的合规意识。 3、规范基金销售业务，保证基金销售业务的合法合规性 报告期内，在基金募集和持续营销活动中，公司严格规范基金销售业务，按照《公开募集证券投 资基金销售机构监督管理办法》及相关法规规定审查宣传推介材料，逐步落实反洗钱法律法规各 项要求，并督促销售部门做好投资者教育工作，本报告期内没有出现主动违规行为。 4、开展以风险为导向的内部稽核 报告期内，监察稽核部开展了对信息技术管理、投资相关流程、员工行为、反洗钱业务、子公司 管理和公司日常运作的定期监察稽核与专项监察稽核。监察稽核人员开展了以风险为导向的内部 稽核，通过稽核发现，提高了公司标准化操作流程手册的执行效力，优化了标准化操作流程手册。 报告期内，公司未发生重大风险事件。 4.7 管理人对报告期内基金估值程序等事项的说明 本基金管理人按照企业会计准则、中国证监会相关规定、中国证券投资基金业协会相关指引 和基金合同关于估值的约定，对基金所持有的投资品种进行估值。本基金管理人已制定基金估值 和份额净值计价的业务管理制度，明确基金估值的程序和技术。 本基金管理人使用可靠的估值业务系统，估值人员熟悉各类投资品种的估值原则和具体估值 程序。估值流程中包含风险监测、控制和报告机制。本基金托管人根据法律法规要求履行估值及 净值计算的复核责任。本基金管理人设有估值委员会，由登记结算部、监察稽核部、各投资部门、 研究部门负责人、基金经理等成员组成，估值委员会成员具有多年的证券、基金从业经验，熟悉 相关法律法规，具备投资、研究、风险管理、法律合规和基金估值运作等方面的专业能力。基金 经理可与估值委员会成员共同商定估值原则和政策，但不参与日常估值的执行。 基金管理人改变估值技术，导致基金资产净值发生重大变化的，对所采用的相关估值技术、 假设及输入值的适当性咨询会计师事务所的专业意见。 本报告期内，参与估值流程各方之间无重大利益冲突。 本基金管理人已与第三方定价服务机构签署服务协议，由其按约定提供相关参考数据。 4.8 管理人对报告期内基金利润分配情况的说明 1、截止本报告期末，本基金期末可供分配利润为217,327,064.75元，期末基金份额净值 108.216元。2、本基金于2021年01月19日进行利润分配，分配金额为236,229,830.75元。3、 本基金于2022年01月14日进行利润分配，分配金额为195,594,365.77元。 4.9 管理人对会计师事务所出具非标准审计报告所涉相关事项的说明 无。 4.10 报告期内管理人对本基金持有人数或基金资产净值预警情形的说明 无。 §5 托管人报告 5.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明 本报告期内，上海浦东发展银行股份有限公司（以下简称“本托管人”）在对鹏华前海万科 REITs封闭式混合型发起式证券投资基金的托管过程中，严格遵守《中华人民共和国证券投资基 金法》及其他有关法律法规、基金合同、托管协议的规定，不存在损害基金份额持有人利益的行 为，完全尽职尽责地履行了基金托管人应尽的义务。 5.2 托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、净值计算、利润分配等情况的说明 本报告期内，本托管人依照《中华人民共和国证券投资基金法》及其他有关法律法规、基金 合同、托管协议的规定，对鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金的投资运作进 行了监督，对基金资产净值的计算、基金份额申购赎回价格的计算、基金费用开支以及利润分配 等方面进行了认真的复核，未发现基金管理人存在损害基金份额持有人利益的行为。 5.3 托管人对本年度报告中财务信息等内容的真实、准确和完整发表意见 本报告期内，由鹏华基金管理有限公司编制本托管人复核的本报告中的财务指标、净值表现、 收益分配情况、财务会计报告（注：财务会计报告中的“金融工具风险及管理”部分未在托管人 复核范围内）、投资组合报告等内容真实、准确、完整。 §6 审计报告 6.1 审计报告基本信息 财务报表是否经过审计 是 审计意见类型 标准无保留意见 审计报告编号 普华永道中天审字(2022)第24664号 6.2 审计报告的基本内容 审计报告标题 审计报告 审计报告收件人 鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金全体 基金份额持有人 审计意见 (一)我们审计的内容 我们审计了鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证 券投资基金(以下简称“鹏华前海万科REITs基金”)的财务 报表，包括2021年12月31日的资产负债表，2021年度的 利润表和所有者权益(基金净值)变动表以及财务报表附注。 (二)我们的意见 我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会 计准则和在财务报表附注中所列示的中国证券监督管理委员 会(以下简称“中国证监会”)、中国证券投资基金业协会(以 下简称“中国基金业协会”)发布的有关规定及允许的基金行 业实务操作编制，公允反映了鹏华前海万科REITs基金2021 年12月31日的财务状况以及2021年度的经营成果和基金净 值变动情况。 形成审计意见的基础 我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。 审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一 步阐述了我们在这些准则下的责任。我们相信，我们获取的 审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于鹏华前 海万科REITs基金，并履行了职业道德方面的其他责任。 强调事项 无。 其他事项 无。 其他信息 无。 管理层和治理层对财务报表的责 任 鹏华前海万科REITs基金的基金管理人鹏华基金管理有限公 司(以下简称“基金管理人”)管理层负责按照企业会计准则 和中国证监会、中国基金业协会发布的有关规定及允许的基 金行业实务操作编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、 执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊 或错误导致的重大错报。 在编制财务报表时，基金管理人管理层负责评估鹏华前 海万科REITs基金的持续经营能力，披露与持续经营相关的 事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非基金管理人管理 层计划清算鹏华前海基金、终止运营或别无其他现实的选择。 基金管理人治理层负责监督鹏华前海万科REITs基金的 财务报告过程。 注册会计师对财务报表审计的责 任 我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导 致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报 告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则 执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于 舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影 响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认 为错报是重大的。 在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业 判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作： (一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大 错报风险；设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充 分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊 可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控 制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能 发现由于错误导致的重大错报的风险。 (二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计 程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。 (三) 评价基金管理人管理层选用会计政策的恰当性和 作出会计估计及相关披露的合理性。 (四) 对基金管理人管理层使用持续经营假设的恰当性 得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对鹏华 前海基金持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在 重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不 确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注 意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表 非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信 息。然而，未来的事项或情况可能导致鹏华前海基金不能持 续经营。 (五) 评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内 容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。 我们与基金管理人治理层就计划的审计范围、时间安排 和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识 别出的值得关注的内部控制缺陷。 会计师事务所的名称 普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙) 注册会计师的姓名 单峰 仲文渊 会计师事务所的地址 中国上海市 审计报告日期 2022年3月23日 §7 年度财务报表 7.1 资产负债表 会计主体：鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金 报告截止日：2021年12月31日 单位：人民币元 资 产 附注号 本期末 2021年12月31日 上年度末 2020年12月31日 资 产： 银行存款 7.4.7.1 45,450,235.45 10,098,650.30 结算备付金 72,272,758.17 166,350,900.35 存出保证金 115,781.27 638,958.61 交易性金融资产 7.4.7.2 4,099,108,404.80 5,052,523,807.85 其中：股票投资 295,296,604.80 238,162,014.45 基金投资 - - 债券投资 3,803,811,800.00 4,814,361,793.40 资产支持证券投资 - - 贵金属投资 - - 衍生金融资产 7.4.7.3 - - 买入返售金融资产 7.4.7.4 - - 应收证券清算款 3,508,346.73 379,696.27 应收利息 7.4.7.5 47,709,335.20 61,020,958.29 应收股利 - - 应收申购款 - - 递延所得税资产 - - 其他资产 7.4.7.6 385,170,000.00 581,070,000.00 资产总计 4,653,334,861.62 5,872,082,971.67 负债和所有者权益 附注号 本期末 2021年12月31日 上年度末 2020年12月31日 负 债： 短期借款 - - 交易性金融负债 - - 衍生金融负债 7.4.7.3 - - 卖出回购金融资产款 1,376,300,000.00 2,599,000,000.00 应付证券清算款 27,242,251.24 140,697.49 应付赎回款 - - 应付管理人报酬 1,789,312.67 1,793,384.31 应付托管费 275,278.85 275,905.30 应付销售服务费 - - 应付交易费用 7.4.7.7 273,173.09 418,728.89 应交税费 428,965.72 477,314.60 应付利息 15,068.25 -156,806.63 应付利润 - - 递延所得税负债 - - 其他负债 7.4.7.8 985,557.74 1,056,810.57 负债合计 1,407,309,607.56 2,603,006,034.53 所有者权益： 实收基金 7.4.7.9 2,999,591,557.72 2,999,591,557.72 未分配利润 7.4.7.10 246,433,696.34 269,485,379.42 所有者权益合计 3,246,025,254.06 3,269,076,937.14 负债和所有者权益总计 4,653,334,861.62 5,872,082,971.67 注： 报告截止日2021年12月31日，基金份额净值108.216元，基金份额总额29,995,915.35 份。 7.2 利润表 会计主体：鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金 本报告期：2021年1月1日至2021年12月31日 单位：人民币元 项 目 附注号 本期 2021年1月1日至2021年 12月31日 上年度可比期间 2020年1月1日至2020年 12月31日 一、收入 289,927,959.53 296,775,846.75 1.利息收入 161,803,357.06 169,074,868.38 其中：存款利息收入 7.4.7.11 2,016,802.69 2,862,878.80 债券利息收入 159,786,554.37 165,079,437.36 资产支持证券利息收 入 - 1,129,397.37 买入返售金融资产收 入 - 3,154.85 证券出借利息收入 - - 其他利息收入 - - 2.投资收益（损失以“-”填 列） 66,909,903.80 143,117,131.26 其中：股票投资收益 7.4.7.12 36,495,538.47 81,991,512.06 基金投资收益 - - - 债券投资收益 7.4.7.13 23,877,232.20 45,383,139.39 资产支持证券投资收 益 7.4.7.13.5 - -36,920.55 贵金属投资收益 7.4.7.14 - - 衍生工具收益 7.4.7.15 - - 股利收益 7.4.7.16 6,537,133.13 15,779,400.36 3.公允价值变动收益（损失 以“-”号填列） 7.4.7.17 22,098,292.47 -39,305,936.08 4.汇兑收益（损失以“-”号 填列） - - 5.其他收入（损失以“-”号 填列） 7.4.7.18 39,116,406.20 23,889,783.19 减：二、费用 76,749,811.86 99,948,661.51 1．管理人报酬 7.4.10.2.1 20,587,406.33 20,694,327.79 2．托管费 7.4.10.2.2 3,167,293.20 3,183,742.72 3．销售服务费 7.4.10.2.3 - - 4．交易费用 7.4.7.19 1,814,698.02 4,166,326.33 5．利息支出 43,503,931.83 64,172,995.33 其中：卖出回购金融资产支 出 43,503,931.83 64,172,995.33 6．税金及附加 569,491.14 573,930.66 7．其他费用 7.4.7.20 7,106,991.34 7,157,338.68 三、利润总额（亏损总额以 “-”号填列） 213,178,147.67 196,827,185.24 减：所得税费用 - - 四、净利润（净亏损以“-” 号填列） 213,178,147.67 196,827,185.24 7.3 所有者权益（基金净值）变动表 会计主体：鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金 本报告期：2021年1月1日至2021年12月31日 单位：人民币元 项目 本期 2021年1月1日至2021年12月31日 实收基金 未分配利润 所有者权益合计 一、期初所有者 权益（基金净值） 2,999,591,557.72 269,485,379.42 3,269,076,937.14 二、本期经营活 动产生的基金净 值变动数（本期 利润） - 213,178,147.67 213,178,147.67 三、本期基金份 额交易产生的基 金净值变动数 （净值减少以 “-”号填列） - - - 其中：1.基金申 购款 - - - 2.基金赎 回款 - - - 四、本期向基金 份额持有人分配 利润产生的基金 净值变动（净值 减少以“-”号填 列） - -236,229,830.75 -236,229,830.75 五、期末所有者 权益（基金净值） 2,999,591,557.72 246,433,696.34 3,246,025,254.06 项目 上年度可比期间 2020年1月1日至2020年12月31日 实收基金 未分配利润 所有者权益合计 一、期初所有者 权益（基金净值） 2,999,591,557.72 309,985,877.67 3,309,577,435.39 二、本期经营活 动产生的基金净 值变动数（本期 利润） - 196,827,185.24 196,827,185.24 三、本期基金份 额交易产生的基 金净值变动数 （净值减少以 “-”号填列） - - - 其中：1.基金申 购款 - - - 2.基金赎 回款 - - - 四、本期向基金 份额持有人分配 利润产生的基金 净值变动（净值 减少以“-”号填 列） - -237,327,683.49 -237,327,683.49 五、期末所有者 权益（基金净值） 2,999,591,557.72 269,485,379.42 3,269,076,937.14 报表附注为财务报表的组成部分。 本报告7.1至7.4财务报表由下列负责人签署： 邓召明 邢彪 郝文高 基金管理人负责人 主管会计工作负责人 会计机构负责人 7.4 报表附注 7.4.1 基金基本情况 鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金(以下简称“本基金”)经中国证券监 督管理委员会(以下简称“中国证监会”)证监许可[2015]1116号《关于准予鹏华前海万科REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金注册的批复》核准，由鹏华基金管理有限公司依照《中华人民 共和国证券投资基金法》和《鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金基金合同》 负责公开募集。本基金为契约型基金，在基金合同生效后十年内(含十年)封闭运作，在深圳证券 交易所(以下简称“深交所”)上市交易，封闭期结束后转为上市开放式基金(LOF)，存续期限不 定，首次设立募集不包括认购资金利息共募集人民币2,998,986,947.73元，业经普华永道中天会 计师事务所(特殊普通合伙)普华永道中天验字(2015)第878号验资报告予以验证。经向中国证监 会备案，《鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金基金合同》于2015年7月6日 正式生效，基金合同生效日的基金份额总额为2,999,591,557.72份基金份额，其中认购资金利息 折合604,609.99份基金份额。本基金的基金管理人为鹏华基金管理有限公司，基金托管人为上海 浦东发展银行股份有限公司。根据中国证监会基金部通知[2012]22号《关于增设发起式基金审核 通道有关问题的通知》，本基金在募集时，使用发起资金认购的金额不少于人民币10,000,000.00 元，且发起资金认购的基金份额持有期限不少于3年。另根据《投资顾问协议》，本基金的投资顾 问及基石投资人深圳市前海金融控股有限公司以自有资金人民币300,000,000.00元认购本基金 基金份额，自基金合同生效之日起2年内不得转让。 经深交所深证上[2015]432号文审核同意，本基金3,033,156.00份基金份额于2015年9月 30日在深交所挂牌交易。未上市交易的基金份额托管在场外，基金份额持有人可通过本基金代销 机构赎回或通过跨系统转托管业务将其转至深交所场内后进行上市交易。 根据《中华人民共和国证券投资基金法》和《鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券 投资基金基金合同》的有关规定，本基金封闭运作期内按照基金合同的约定投资于确定的、单一 的目标公司股权。本基金的其他基金资产可以投资于固定收益类资产(具体包括：国债、金融债、 企业(公司)债、次级债、可转换债券(含分离交易可转债)、央行票据、短期融资券、超短期融资 券、中期票据、资产支持证券、债券回购、银行存款等)、现金，以及法律法规或中国证监会允许 基金投资的其他金融工具。本基金同时可参与股票（含存托凭证）、权证等权益类资产的投资。其 中目标公司是指深圳市万科前海公馆建设管理有限公司及其组织形式变更后的实体(以下简称 “目标公司”)。本基金对目标公司投资前，目标公司为深圳市万科房地产有限公司全资持股的有 限责任公司。本基金对目标公司投资后，目标公司将按照约定变更为股份有限公司。基金合同生 效后，本基金根据与目标公司及其股东所签订的增资协议等相关协议约定的程序和时间，通过增 资方式持有目标公司股权至2023年7月24日，获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期 间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入，营业收入依据 相关协议约定的业绩补偿机制和激励机制进行调整。本基金投资于确定的、单一的目标公司股权 的比例不超过基金资产的50%，投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的 50%。本基金的业绩比较基准：十年期国债收益率+1.5%。 本财务报表由本基金的基金管理人鹏华基金管理有限公司于本基金的审计报告日批准报出。 7.4.2 会计报表的编制基础 本基金的财务报表按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则－基本 准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、中国证监会颁布的《证券投 资基金信息披露XBRL模板第3号<年度报告和中期报告>》、中国证券投资基金业协会(以下简称 “中国基金业协会”)颁布的《证券投资基金会计核算业务指引》、《鹏华前海万科REITs封闭式混 合型发起式证券投资基金基金合同》和在财务报表附注中所列示的中国证监会、中国基金业协会 发布的有关规定及允许的基金行业实务操作编制。 本财务报表以持续经营为基础编制。 7.4.3 遵循企业会计准则及其他有关规定的声明 本基金2021年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本基金2021年12 月31日的财务状况以及2021年度的经营成果和基金净值变动情况等有关信息。 7.4.4 重要会计政策和会计估计 7.4.4.1 会计年度 本基金会计年度为公历1月1日起至12月31日止。 7.4.4.2 记账本位币 本基金的记账本位币为人民币。 7.4.4.3 金融资产和金融负债的分类 （1） 金融资产的分类 金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、应收款 项、可供出售金融资产及持有至到期投资。金融资产的分类取决于本基金对金融资产的持有意图 和持有能力。本基金现无金融资产分类为可供出售金融资产及持有至到期投资。 本基金目前以交易目的持有的股票投资、债券投资、资产支持证券投资和衍生工具分类为以 公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。除衍生工具所产生的金融资产在资产负债表中 以衍生金融资产列示外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在资产负债表中以交 易性金融资产列示。 本基金持有的其他金融资产分类为应收款项，包括银行存款、买入返售金融资产和其他各类 应收款项等。应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。 此外，本基金将对目标公司的投资指定为以公允价值计量且其变动记入当期损益的金融资 产，在资产负债表中以其他资产列示。 （2） 金融负债的分类 金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及其他金 融负债。本基金目前暂无金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。本 基金持有的其他金融负债包括卖出回购金融资产款和其他各类应付款项等。 7.4.4.4 金融资产和金融负债的初始确认、后续计量和终止确认 金融资产或金融负债于本基金成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确 认。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，取得时发生的相关交易费用计入当期损 益；对于支付的价款中包含的债券或资产支持证券起息日或上次除息日至购买日止的利息，单独 确认为应收项目。应收款项和其他金融负债的相关交易费用计入初始确认金额。 对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，按照公允价值进行后续计量；对于应收 款项和其他金融负债采用实际利率法，以摊余成本进行后续计量。 金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量的合同权利终止； (2) 该金融资产已转移，且本基金将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；或 者(3) 该金融资产已转移，虽然本基金既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险 和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。 金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价的差额，计入当期损益。 当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终止 确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。 7.4.4.5 金融资产和金融负债的估值原则 本基金持有的股票投资、债券投资、资产支持证券投资和衍生工具以及目标公司的投资按如 下原则确定公允价值并进行估值： (1) 存在活跃市场的金融工具按其估值日的市场交易价格确定公允价值；估值日无交易且最近交 易日后未发生影响公允价值计量的重大事件的，按最近交易日的市场交易价格确定公允价值。有 充足证据表明估值日或最近交易日的市场交易价格不能真实反映公允价值的，应对市场交易价格 进行调整，确定公允价值。与上述投资品种相同，但具有不同特征的，应以相同资产或负债的公 允价值为基础，并在估值技术中考虑不同特征因素的影响。特征是指对资产出售或使用的限制等， 如果该限制是针对资产持有者的，那么在估值技术中不应将该限制作为特征考虑。此外，基金管 理人不应考虑因大量持有相关资产或负债所产生的溢价或折价。 (2) 当金融工具不存在活跃市场，采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持 的估值技术确定公允价值。采用估值技术时，优先使用可观察输入值，只有在无法取得相关资产 或负债可观察输入值或取得不切实可行的情况下，才可以使用不可观察输入值。 (3) 如经济环境发生重大变化或证券发行人发生影响金融工具价格的重大事件，应对估值进行调 整并确定公允价值。 7.4.4.6 金融资产和金融负债的抵销 本基金持有的资产和承担的负债基本为金融资产和金融负债。当本基金1) 具有抵销已确认 金额的法定权利且该种法定权利现在是可执行的；且2)交易双方准备按净额结算时，金融资产与 金融负债按抵销后的净额在资产负债表中列示。 7.4.4.7 实收基金 实收基金为对外发行基金份额所募集的总金额。每份基金份额面值为100.00元。 7.4.4.8 损益平准金 不适用。 7.4.4.9 收入/(损失)的确认和计量 股票投资在持有期间应取得的现金股利扣除由上市公司代扣代缴的个人所得税（和/或）股票 交易所在地适用的预缴所得税后的净额确认为投资收益。债券投资在持有期间应取得的按票面利 率或者发行价计算的利息扣除在适用情况下由债券发行企业代扣代缴的个人所得税及由基金管理 人缴纳的增值税后的净额确认为利息收入。基金投资在持有期间应取得的红利于除权日确认为投 资收益。资产支持证券在持有期间收到的款项，根据资产支持证券的预计收益率或票面利率区分 属于资产支持证券投资本金部分和投资收益部分，将本金部分冲减资产支持证券投资成本，并将 投资收益部分扣除在适用情况下由基金管理人缴纳的增值税后的净额确认为利息收入。对目标公 司的投资在持有期间取得的租金收益确认为其他收入。本基金定期对目标公司的投资成本进行结 转，并相应冲减其他收入。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在持有期间的公允价值变动扣除在适用情况下 公允价值变动产生的预估增值税后的净额确认为公允价值变动损益；于处置时，其处置价格与初 始确认金额之间的差额扣除在适用情况下由基金管理人缴纳的增值税后的净额确认为投资收益， 其中包括从公允价值变动损益结转的公允价值累计变动额。 应收款项在持有期间确认的利息收入按实际利率法计算，实际利率法与直线法差异较小的则按直 线法计算。 7.4.4.10 费用的确认和计量 本基金的管理人报酬、托管费、基金投资顾问费和销售服务费(如有)在费用涵盖期间按基金 合同约定的费率和计算方法逐日确认。 其他金融负债在持有期间确认的利息支出按实际利率法计算，实际利率法与直线法差异较小的则 按直线法计算。 7.4.4.11 基金的收益分配政策 每一基金份额享有同等分配权。本基金收益以现金形式分配，但基金份额持有人可选择现金 红利或将现金红利按分红除权日的基金份额净值自动转为基金份额进行再投资。若期末未分配利 润中的未实现部分为正数，包括基金经营活动产生的未实现损益以及基金份额交易产生的未实现 平准金等，则期末可供分配利润的金额为期末未分配利润中的已实现部分；若期末未分配利润的 未实现部分为负数，则期末可供分配利润的金额为期末未分配利润，即已实现部分相抵未实现部 分后的余额。 经宣告的拟分配基金收益于分红除权日从所有者权益转出。 7.4.4.12 外币交易 外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。 以公允价值计量的外币非货币性项目，于估值日采用估值日的即期汇率折算为人民币，所产 生的折算差额直接计入公允价值变动损益科目。 7.4.4.13 分部报告 本基金以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础 确定报告分部并披露分部信息。经营分部是指本基金内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成 部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；(2)本基金的基金管理人能够定期评价该组成部分的 经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)本基金能够取得该组成部分的财务状况、经营 成果和现金流量等有关会计信息。如果两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定 条件的，则合并为一个经营分部。 本基金目前以一个单一的经营分部运作，不需要披露分部信息。 7.4.4.14 其他重要的会计政策和会计估计 根据本基金的估值原则和中国证监会允许的基金行业估值实务操作，本基金确定以下类别股 票投资和债券投资的公允价值时采用的估值方法及其关键假设如下： (1) 对于证券交易所上市的股票和债券，若出现重大事项停牌或交易不活跃(包括涨跌停时的交 易不活跃)等情况，本基金根据中国证监会公告[2017]13号《中国证监会关于证券投资基金估值 业务的指导意见》，根据具体情况采用《关于发布中基协(AMAC)基金行业股票估值指数的通知》提 供的指数收益法、市盈率法、现金流量折现法等估值技术进行估值。 (2)对于在锁定期内的非公开发行股票、首次公开发行股票时公司股东公开发售股份、通过大宗交 易取得的带限售期的股票等流通受限股票，根据中国基金业协会中基协发[2017]6号《关于发布< 证券投资基金投资流通受限股票估值指引(试行)>的通知》之附件《证券投资基金投资流通受限股 票估值指引(试行)》(以下简称“指引”)，按估值日在证券交易所上市交易的同一股票的公允价 值扣除中证指数有限公司根据指引所独立提供的该流通受限股票剩余限售期对应的流动性折扣后 的价值进行估值。 (3) 对于在证券交易所上市或挂牌转让的固定收益品种(可转换债券、资产支持证券和私募债券 除外)及在银行间同业市场交易的固定收益品种，根据中国证监会公告[2017]13号《中国证监会 关于证券投资基金估值业务的指导意见》及《中国证券投资基金业协会估值核算工作小组关于 2015年1季度固定收益品种的估值处理标准》采用估值技术确定公允价值。本基金持有的证券交 易所上市或挂牌转让的固定收益品种(可转换债券、资产支持证券和私募债券除外)，按照中证指 数有限公司所独立提供的估值结果确定公允价值。本基金持有的银行间同业市场固定收益品种按 照中债金融估值中心有限公司所独立提供的估值结果确定公允价值。 (4)本基金通过持有目标公司股权获取商业物业收益的，根据相关合同的约定和当前市场状况等因 素，采用包括未来现金流折现法在内的使用的估值技术进行估值。包括未来现金流折现法在内的 使用的估值技术在某些极端情况下难以确定公允价值的，本基金的基金管理人与本基金托管人可 以协商采用包括成本法在内的最能反映此类投资公允价值的估值技术进行估值。 7.4.5 会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明 7.4.5.1 会计政策变更的说明 财政部于2017年颁布了修订后的《企业会计准则第14号—收入》，本基金于2021年1月1 日起执行。本基金在编制2021年度财务报表时已采用该准则，该准则的采用未对本基金财务报表 产生重大影响。 7.4.5.2 会计估计变更的说明 无。 7.4.5.3 差错更正的说明 （未完）  |