[中报]上实发展(600748):上实发展2021年半年度报告（修订版）
原标题:上实发展:上实发展2021年半年度报告（修订版） 债券代码：155364 债券名称：19上实01 债券代码：163480 债券名称：20上实01 上海实业发展股份有限公司 2021年半年度报告 （修订版） 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司 全体董事出席 董事会会议。 三、本半年度报告 未经 审计 。 四、公司负责人 曾明 、主管会计工作负责人 徐晓冰 及会计机构负责人（会计主管人员） 袁纪行 声明： 保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资 者注意投资风险。 七、是否存在被 控股 股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反 规定 决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、是否存在半数以上 董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、重大风险 提示 关于风险提示的描述，敬请查阅公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中关于公司未来发展的讨 论段落及该章节第五点“其他披露事项”中的（一）“可能面对的风险”段落相关内容。 十一、其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ................................ ................................ ................................ ................................ ............... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ................................ ........... 5 第三节 管理层讨论与分析 ................................ ................................ ................................ ....................... 7 第四节 公司治理 ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 16 第五节 环境与社会责任 ................................ ................................ ................................ ......................... 18 第六节 重要事项 ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 19 第七节 股份变动及股东情况 ................................ ................................ ................................ ................. 26 第八节 优先股相关情况 ................................ ................................ ................................ ......................... 28 第九节 债券相关情况 ................................ ................................ ................................ ............................. 29 第十节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 32 备查文件目录 载有法定代表人、总裁、财务总监签名并盖章的会计报表 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公 共的原稿。 第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、本公司 指 上海实业发展股份有限公司 上实控股 指 上海实业控股有限公司 上海实业 指 上海实业（集团）有限公司 上海上实 指 上海上实（集团）有限公司 上实地产 指 上实地产发展有限公司 上投控股 指 上海上投控股有限公司 上实龙创 指 上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司 公司的中文简称 上实发展 公司的外文名称 SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD 公司的外文名称缩写 SID 公司的法定代表人 曾明 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 曾明 沈浩麟 联系地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 上海市淮海中路98号金钟广场20层 电话 021-53858686 021-53858686 传真 021-53858879 021-53858879 电子信箱 [email protected] [email protected] 三、基本情况变更简介 公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号华申大厦六楼 公司注册地址的历史变更情况 200120 公司办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 公司办公地址的邮政编码 200021 公司网址 www.sidlgroup.com 电子信箱 [email protected] 报告期内变更情况查询索引 / 四、信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》 登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn 公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室 报告期内变更情况查询索引 / 五、公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈 六、其他有关资料 □适用 √不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 本报告期 （1－6月） 上年同期 本报告期比上 年同期增减(%) 营业收入 3,836,872,421.54 4,492,756,529.67 -14.60 归属于上市公司股东的净利润 337,177,488.58 429,275,382.86 -21.45 归属于上市公司股东的扣除非经常 性损益的净利润 315,521,737.32 397,705,423.84 -20.66 经营活动产生的现金流量净额 -3,969,814,040.52 -249,815,299.98 -1,489.10 本报告期末 上年度末 本报告期末比 上年度末增减 (%) 归属于上市公司股东的净资产 11,028,411,560.89 11,007,244,214.70 0.19 总资产 43,774,506,361.32 41,082,050,826.99 6.55 (二) 主要财务指标 主要财务指标 本报告期 （1－6月） 上年同期 本报告期比上年同期 增减(%) 基本每股收益（元／股） 0.17 0.22 -22.73 稀释每股收益（元／股） 0.17 0.22 -22.73 扣除非经常性损益后的基本每股收益 （元／股） 0.16 0.20 -20.00 加权平均净资产收益率（%） 3.04 3.74 减少0.70个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资 产收益率（%） 2.83 3.45 减少0.62个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 金额 非流动资产处置损益 422,836.61 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策 规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 23,345,181.64 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,340,771.86 少数股东权益影响额 -2,334,067.51 所得税影响额 -1,118,971.34 合计 21,655,751.26 十、其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营， 在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。 2021年上半年，随着国内进入后疫情时代，政府在推进疫苗接种、巩固疫情防控成果的同时有序 推动经济复苏，国内房地产市场表现升温。纵观今年上半年，我国商品房销售面积约8.86亿平方米， 较2020年上半年因疫情所致在低位的房地产销售数据同比增长27.7%；商品房销售金额约9.29万亿元， 亦同比增长38.9%。其中，从区域分布来看，东部、中部地区领涨，销售面积增幅均超30%。从库存情 况来看，我国截至今年6月末的商品房待售面积约5.2亿平方米，保持在相对低位。房地产政策方面， 中央政府依然坚持“房住不炒”基本属性，调控的决心依然坚定。上半年 “两集中”供地政策、房企“三道 红线”、居民房贷“五档分类”等政策相继出台，行业投融两端不断收紧，行业内企业更加注重风险化解 与防范。 二、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司将坚持以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的 “1+3+X”战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度， 提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资源，推动产业地产项目落地，加快主业升级。同时，公司加 大物业服务业等新产业的培育、整合力度，坚持融产结合，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，提升 盈利，成为公司业务的重要组成部分。 三、 经营情况的讨论与分析 2021年上半年，全国房地产市场开局表现总体平稳，但随后土地市场迅速火热，多地楼市轮动， 出现量价齐升现象。为了给市场降温，上半年各地调控政策再次密集出台，全国多个城市升级房地产市 场调控，除限购、限贷、限价、限签、限制放款等政策外，新增了包括新房积分摇号、调整房地产交易 相关税费等新措施，保障刚需，强调房地产居住属性。 2021年上半年，面对国际疫情形势的复杂和经济形势的多变，公司积极研判外部环境变化，以“十 四五”规划为起点，着眼集团整体发展战略，立足全局，聚焦资源，稳健发展，实现时间过半、任务过 半，为实现全年目标打下了较好基础。 1. 抓准市场形势积极销售，重大战略项目持续筹备推进 报告期内，国内市场迅速升温，政府同步密集出台相关调控政策。公司积极研判市场形势，做好可 售项目的盘点，抓住市场机会迅速推盘，同时加大非住宅类项目去化力度。宝山顾村“上实·海上菁英” 项目二期于2021年6月正式开盘，在认筹与购房资格同步审核的新系统下有效引导客户，开盘当日去 化率达到97%，认购金额超30亿元。湖州项目抓住年初的市场小高潮，加推“上实·雍景湾”别墅项目、 带动“上实·天澜湾”项目清盘，认购金额超过15亿元；静安“泰府名邸”项目实现清盘，新增销售4.3亿 元；泉州“上实·海上海”项目二期6月底加推，商业楼宇与政府协调增加了煤气等设施，有序引导参与 住宅摇号的客户，带动非住宅产品的销售。截至今年上半年，公司签约面积约18.48万平方米，签约金 额约40.43亿元。 报告期内，公司与上海城投（集团）有限公司、上海建工集团股份有限公司组成联合体竞得虹口区 北外滩91号地块。取得该地块是公司深耕虹口北外滩区域重大战略项目的进一步布局，对公司未来的 商业办公品牌打造具有积极影响。通过规模化联动开发，公司深入参与虹口北外滩区域“一心两片，新 旧融合”核心商务区建设。 2.工程建设有序开展，创新施工绿色应用 报告期内公司在建项目7个地块、在建面积148.43万平方米，工程质量、进度和安全达到既定目 标。泉州“上实·海上海”三期住宅、青岛啤酒城三期、青浦“上实·海上湾”五期、北外滩剧院完成结构封 顶，宝山顾村“上实·海上菁英”项目完成主体结构封顶以及主体结构验收。在施工管理方面，报告期内 公司落实标准化、规范化的安全管控流程，抓住关键路线、守住纠偏底线，实施动态跟踪，关注资源组 织、工序交叉、前置关系等工程要素，减少质量通病发生，对精装修工程注重细节管理。工程技术方面， 扩大绿建、PC、智能化、健康建筑等四新技术的应用范围，对绿色化、产业化和信息化相关政策和发 展趋势进行了梳理和分析。持续完善绿色建筑、装配式建筑与BIM技术的应用，为公司未来更好更广 地推进绿色、健康建筑打下坚实的基础。 3.不动产经营优化维稳，物业管理蓄力创新 报告期内，国内办公和商业租赁市场租赁率和价格整体趋势下行，尤其对非核心商圈的租赁物业影 响尤为明显，同时新办公物业不断入市，竞争日益白热化。公司对市场情况进行深入调研及分析，强化 市场导向，对标竞争楼宇，及时调整经营策略和招商思路，重整客户结构和业态，立足整层需求的大客 户，通过局部升级、增加软装等手段提升各项目办公区租户交付标准，吸引优质客户，加强谈判能力， 平均租赁率稳定在90%。物业管理方面，报告期内公司以调整在管物业结构、退出亏损项目、清理历 史欠缴为重点，新承接项目15个，新增合同面积46万平方米，在管物业面积2677万平方米，在管项 目278个。 2021年下半年，面对国内国际疫情形势的复杂和经济形势的多变，公司将顺势而为，聚焦质量效 益，聚力新动能培育，稳步推进企业战略转型和改革创新，坚持对标先进与绩效导向，着力推进重点工 作和管理优化，按照调整存量与做优增量并举的方向，进一步优化资产配置，加强销售和运营、服务联 动，整合资源，发挥优势，努力提升企业盈利水平、拓展发展空间。 1.拓宽多元化融资渠道，战略布局引导资源配置 今年下半年公司将加快盘点存量资产，拓宽融资渠道，守住“三条红线”，保持与银行的良好的合作 关系和授信额度，加强资金的整体平衡，保证资金存量稳健。继续研究多种渠道融资方式，在目前的形 势下寻求适合公司的创新融资方式和融资渠道，为公司发展提供保障。公司将通过新一轮的“十四五” 战略规划，研究政策变化，理清发展思路，明确战略目标，设计业务组合，拓展商业模式，优化产业布 局结构，坚持融产结合，整合内外部资源，以战略规划推动发展，加快主业升级，突破投资的局限性， 开拓投资方式，积蓄企业后续经营与发展资源，结合资金情况实现项目落地。 2. 精准定位市场导向，保持销售良好趋势 今年下半年公司将结合政策环境及市场变化情况，努力保持良好的销售势头，精准定位目标客群、 制定销售策略，在确保全年目标的基础上力争销售业绩进一步增长。一要做好重点项目开盘和顺售，包 括青浦“上实·海上湾”五期的备案销售，保证湖州“上实·雍景湾”别墅、泉州“上实·海上海”项目二期商办 和三期住宅加推、杭州“上实·海上海”项目二期商铺开盘的去化量，宝山顾村“上实·海上菁英”项目一二 期清盘，加大客户转签，加快现金回流。二是做好尾盘项目的销售和清盘，完成项目收尾工作。三是做 好泉州“上实·海上海”项目二期的联合验房及集中交付，提升客户满意度，加强售后管理。 3.融合绿色低碳健康理念，进一步提升建设开发品质 今年下半年公司预计在建面积保持在150万平方米左右。公司在建设项目过程中，以“低碳、绿色、 健康”为指引，全面提升项目开发品质，以数字化转型为路径，提升项目精细化管控水平，提高品质感 观、有效降低成本，学习和借鉴绿色化、产业化、信息化及新技术融合应用的发展趋势，商品住宅开发 项目的室内和景观发展趋势，形成成本控制力与产品竞争力，增加项目综合效益。 4. 不动产经营提升效能，物业管理强化品牌 不动产经营方面，随着房地产行业逐渐从增量竞争转变为存量竞争，商业管理、资本运营能力成为 企业可持续发展的核心竞争力之一。今年下半年公司将着力提升商业策划能力、招商能力、资源整合能 力、现场运营管理能力，对标业内标杆企业，进一步提高现有物业的租赁率和租金水平；同时，对新的 商业运营模式作深度研究，配合国家扩大保障性租赁住房供给等租赁政策的落地实施，为企业多元化经 营进行探索。物业管理方面，2021年恰逢物业管理行业改革发展40周年，中国物业管理协会将今年定 义为行业的“品牌建设年”。今年下半年，一是进一步扩大企业品牌影响力，集中资源积极外拓非居类项 目，努力拓展规模、增长业绩，增强业主信任，提升品牌竞争力，进一步丰富“上实服务”品牌内涵；二 是探索物业服务转型升级，转变盈利模式，提升核心竞争力和服务附加值，提高内部管理绩效，形成服 务特色；三是有序推进智慧物业平台建设，持续在规模化、品牌化、科技化、资本化方面的探索。 报告期内房地产经营情况（2021年1-6月） （1）项目储备情况表 序号 持有待开发土地区域 持有待开发土地面积 （平方米） 规划计容建筑面积 （平方米） 是否涉及合作 开发项目 合作开发项目涉及 面积 （平方米） 合作开发项目权 益占比（%） 1 上海市青浦区朱家角D2地块 349,168 177,954 是 349,168 51 2 上海市虹口区北外滩90#地块 12,725 110,932 否 3 上海市虹口区北外滩91#地块 34,585（含地下面积） 453,958 是 34,585 50 （2）项目建设情况表 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 项目 状态 项目用地 面积 （平方米） 项目规划计 容建筑面积 （平方米） 总建筑面积 （平方米） 在建建筑 面积 （平方米） 报告期内竣 工面积 （平方米） 总投 资额 报告期内 实际投资 额 1 青岛 国际啤酒城 综合 在建 227,675 500,000 806,339 212,426 750,000 15,925 2 上海 青浦海源别墅 别墅 竣工 315,073 44,110 59,577 100,100 3,938 3 上海 青浦上实.海上湾 住宅 在建 808,572 404,287 631,199 108,191 367,740 16,069 4 上海 青浦和墅/海上郡 住宅 竣工 162,708 78,482 121,683 408,800 890 5 上海 嘉定上实.海上荟 住宅、商业 竣工 32,991 52,785 75,559 74,015 358 6 上海 嘉定海上公元 住宅、商业 竣工 58,949 117,899 163,351 205,400 2,134 7 上海 静安泰府名邸 住宅 竣工 32,512 97,536 114,737 338,194 6,873 8 上海 虹口北外滩89#地块项目 商业、办公 在建 23,037 126,705 230,568 230,568 820,000 51,898 9 上海 宝山上实.海上菁英（一期） 住宅 在建 26,600 53,199 73,798 73,798 198,100 23,274 10 上海 宝山上实.海上菁英（二期） 住宅 在建 32,130 64,260 86,692 86,692 239,300 26,442 12 湖州 湖润商务广场 商业 在建 13,661 27,322 27,322 9,700 2,480 13 湖州 上实.天澜湾 住宅、商业 竣工 115,647 173,471 193,292 144,796 2,425 14 湖州 上实.雍景湾 住宅 竣工 68,471 150,636 207,906 142,137 5,533 15 杭州 上实.海上海（一期） 住宅、商业 竣工 74,864 161,467 230,484 234,400 2,994 16 杭州 上实.海上海（二期） 住宅、商业 竣工 59,640 137,172 198,203 200,000 880 17 苏州 2017-WG-10号地块 住宅 在建 40,817 89,661 126,881 126,881 410,000 21,676 18 泉州 上实.海上海 住宅、商业 在建 170,133 765,599 1,064,099 645,777 760,000 30,120 19 成都 上实.海上海 住宅、商业 竣工 61,506 184,519 254,885 178,800 418 20 重庆 上实.海上海 住宅、商业 竣工 30,845 56,195 74,935 37,368 357 21 长沙 丰盛大厦 住宅、商业 竣工 5,468 58,150 70,566 71,000 477 （3）项目销售情况表 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 报告期内可供 出售面积 （平方米） 报告期内已售 （含预售）面积 （平方米） 结转面积 （平方米） 结转收入 金额 报告期末待 结转面积 （平方米） 1 青岛 国际啤酒城 综合 0 0 0 0 0 2 上海 青浦海源别墅 别墅 0 0 0 0 0 3 上海 青浦上实.海上湾 住宅 5075 4572 55,086.83 165,485.85 72,580.83 4 上海 青浦和墅/海上郡 住宅 303 36 0 0 0 5 上海 嘉定上实.海上荟 住宅、商业 13,813 335 372.83 102.73 13,218.33 6 上海 嘉定海上公元 住宅、商业 30,059 1097 1,302.12 1,008.07 28,962.15 7 上海 静安泰府名邸 住宅 4414 2849 1,970.21 22,707.63 14,449.97 8 上海 宝山上实.海上菁英（一期） 住宅 26,647 23,318 0 0 41,312.90 9 上海 宝山上实.海上菁英（二期） 住宅 49,944 10,011 0 0 48,442.11 10 湖州 上实.天澜湾 住宅、商业 36,638 23,740 9,263.68 13,022.98 27,420.42 11 湖州 上实.雍景湾 住宅 104,098.17 83,567 57,330.40 55,424.03 105,220.66 12 杭州 上实.海上海（一期） 住宅、商业 16,935 418 0 0 68.39 13 杭州 上实.海上海（二期） 住宅、商业 32,390 2450 0 0 108.67 14 苏州 2017-WG-10号地块 住宅 0 0 0 0 0 15 泉州 上实.海上海 住宅、商业 154,635 30,917 9,882.42 16,046.42 339,389.99 16 成都 上实.海上海 住宅、商业 40,361 945 944.48 252.90 39,416.06 17 重庆 上实.海上海 住宅、商业 13,857 523 522.94 158.53 13,334.16 18 长沙 丰盛大厦 住宅、商业 24,390 0 138.37 186.54 0 （4）项目租赁情况表 序号 地区 项目 经营业态 出租房地产 的建筑面积 （平方米） 出租房地产 的租金收入 （万元） 公司权益 （%） 1 上海 实业大厦 写字楼出租 10,088 799 100 2 上海 实业大厦 写字楼出租 14,130 1148 74 3 上海 实业大厦 车库出租 8692 230 74 4 上海 金钟广场 写字楼出租 9801 876 100 5 上海 金钟广场 写字楼出租 40,186 3165 90 6 上海 金钟广场 车库出租 4870 104 90 7 上海 高阳宾馆 写字楼出租 3313 103 100 8 上海 高阳商务中心 写字楼出租 22,187 365 100 9 上海 海上海 商铺出租 22,027 964 100 10 上海 海上海 车库出租 22,000 277 100 11 上海 华申大厦 写字楼出租 344 16 100 12 上海 黄浦新苑 商铺出租 20,918 847 100 13 上海 海潮路108号 商铺出租 474 42 100 14 上海 永隆大厦 写字楼出租 798 51 100 15 上海 仲盛金融中心 写字楼出租 2321 89 100 16 上海 中山北路235号(部分) 写字楼出租 1434 47 100 17 上海 上川路1111号 厂房出租 40,208 1029 100 18 上海 泰府名邸 商铺出租 1559 56 100 19 上海 泰府名邸 车位 12 100 20 上海 长宁八八 写字楼出租 50,560 4285 100 21 上海 长宁八八 商铺出租 38,923 1326 100 22 上海 长宁八八 车位 28,457 191 100 23 上海 嘉定海上荟 商铺出租 10,972 288 100 24 绍兴 国际华城 商铺出租 26,479 0 100 25 成都 锦绣森邻 商铺出租 769 16 100 26 青岛 达利广场 商铺出租 21,495 0 76 27 青岛 上实中心 写字楼出租 24,792 2333 100 28 天津 莱茵小镇 商铺出租 5961 52 100 29 泉州 海上海（一期领海苑） 商铺出租 1835 6 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有 重大影响的事项 □适用 √不适用 四、报告期内主要经营情况 (一)主营业务分析 1 财务报表相关科目变动分析表 单位： 元 币种： 人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（ %） 营业收入 3,836,872,421.54 4,492,756,529.67 - 14.60 营业成本 2,211,476,106.15 3,025,041,090.95 - 26.89 销售费用 70,399,238.15 53,581,369.26 31.39 管理费用 168,446,491.60 187,995,063.52 - 10.40 财务费用 -8,334,272.55 51,351,278.24 - 116.23 研发费用 19,846,533.09 18,589,990.61 6.76 经营活动产生的现金流量净额 -3,969,814,040.52 -249,815,299.98 -1,489.10 投资活动产生的现金流量净额 319,775,932.80 14,095,794.92 2,168.59 筹资活动产生的现金流量净额 1,201,488,021.45 883,178,121.76 36.04 营业收入变动原因说明：房地产销售结转收入有所减少。 营业成本变动原因说明：房地产销售成本有所减少。 销售费用变动原因说明：广告宣传费有所增加。 管理费用变动原因说明：折旧摊销费有所减少。 财务费用变动原因说明：当期资本化利息增加导致费用化利息减少。 研发费用变动原因说明：委外研发费和人员薪酬费有所增加。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期土地储备资金流出较多所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期收到国有土地使用权补偿款所致。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：公司债到期归还较上年同期有所减少。 2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三)资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数 占总资产的 比例（%） 上年期末数 上年期末数 占总资产的 比例（%） 本期期末金额 较上年期末变 动比例（%） 情况说明 货币资金 4,009,009,414.08 9.16 6,683,871,446.16 16.27 - 40.02 本期土地储备资金流出较 多所致 预付款项 7,089,112,610.87 16.19 2,260,626,413.00 5.50 213.59 预付土地储备款项增加所 致 长期股权 投资 453,535,520.02 1.04 312,621,715.14 0.76 45.07 对已投项目增资所致 其他应付 款 2,392,733,725.57 5.47 1,790,734,625.15 4.36 33.62 公司进行 2020年度利润分 配方案，计提应付股利所 致 一年内到 期的非流 动负债 2,411,410,547.81 5.51 1,478,166,580.47 3.60 63.14 2019年第一期公司债将于 2022年 4月到期所致 应付债券 797,532,163.82 1.82 1,684,898,993.57 4.10 - 52.67 2019年第一期公司债将于 2022年 4月到期 ， 转入 “一 年内到期的非流动负债 ” 科目核算 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 项目 期末账面价值(万元) 受限原因 投资性房地产 56,245 长期借款52,500万元及一年内到期非流动负债7,500万元 存货 592,807 长期借款137,625万元 合计 649,052 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四)投资状况分析 1. 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 报告期内，公司对外股权投资总额为90,389.55万元，比上期增加14,091.38万元，增加18.47%。 具体投资情况如下： 被投资单位 主要业务 投资金额 （万元） 占被投资单位权 益比例（%） 上海青悦房地产开发有限公司 房地产开发经营 9,975.86 49.00 上海泽虹置业有限公司 房地产开发经营 10,839.81 30.00 上海实银资产管理有限公司 资产管理 0 49.00 上海实业养老投资有限公司 实业投资 13,959.21 38.00 上海帷迦科技有限公司 互联网信息技术服务 0 27.6051 上海海外联合投资股份有限公司 实业投资 0 17.65 上海誉德动力技术集团股份有限公司 动力技术 1,050.00 4.7837 上海实业开发有限公司 房地产开发经营 38,986.00 32.27 宁波帷迦投资管理有限公司 投资管理 48.77 45.00 宁波市鄞州帷幄投资合伙企业（有限合伙） 投资业务 9,427.99 43.43 青岛国信上实城市物业发展有限公司 物业管理 1,101.91 35.00 四川川沪合作创新股权投资基金合伙企业 （有限合伙） 股权投资 5,000.00 16.3934 合计 90,389.55 (1) 重大的股权投资 □适用 √不适用 (2) 重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3) 以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 单位：万元 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 上海海外联合投资股份有限公司 0 0 0 上海实业开发有限公司 38,986.00 38,986.00 0 (五)重大资产和股权出售 □适用 √不适用 (六)主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 子公司名称 业务性质 主要产品 或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 上海丰泽置业有限公司 房地产开发与经营 青浦海上湾 50,000.00 405,979.29 114,699.16 165,485.85 59,563.43 44,672.57 湖州湖屹房地产开发有限公司 房地产开发与经营 湖州雍景湾 200.00 86,940.22 5,055.37 55,424.03 9,099.75 7,112.17 上海上投置业发展有限公司 房地产开发与经营 泰府名邸 3,000.00 166,638.56 11,603.10 22,707.63 9,491.90 7,090.82 泉州市上实投资发展有限公司 房地产开发与经营 泉州海上海 58,823.53 410,576.02 85,155.44 16,051.96 6,790.61 4,931.41 湖州湖嵘房地产开发有限公司 房地产开发与经营 湖州天澜湾 200.00 70,783.36 33,240.76 13,022.98 4,941.43 3,636.89 上海新世纪房产服务有限公司 物业管理 物业管理 500.00 42,032.24 2,679.12 16,174.29 2,235.01 1,717.71 上海金钟商业发展有限公司 房地产开发与经营 金钟广场 4,100.00 40,951.37 23,904.95 3,367.63 1,754.03 1,315.52 上海上实物业管理有限公司 物业管理 物业管理 1,200.00 49,108.66 8,760.25 20,073.75 906.48 681.59 上实发展（青岛）投资开发有限公司） 房地产开发与经营 青岛啤酒城 57,884.15 244,051.35 241,184.72 2,332.99 556.84 571.51 上海上实南开房地产营销有限公司 房地产开发与经营 黄浦新苑二期 500.00 19,598.63 19,394.90 1,014.56 487.56 368.28 (七)公司控制的结构化主体情况 □适用 √不适用 五、其他披露事项 (一) 可能面对的风险 √适用 □不适用 2021年下半年，多变的国际政治经济形势以及疫情的反复对国内经济的影响仍存在较强的不确定性。房地产方面，房住不炒的政策将继续，政府将进一步 落实房地产长效机制。公司主要项目所在地集中于长三角区域核心城市群，集中供地、积分认筹及限购限贷等政策的施行对房企的周期掌控能力、资金筹划能 力、统筹决策能力、资产运营能力等提出了更高的要求。鉴于此，公司将积极发挥主观能动性，密切把握政策及市场动向，调整优化公司战略布局，深挖市场 机会，盘活存量资产，充分创新融资方式和融资渠道，积极研究增厚土地储备的可能性，促经营、增效能、保回款，推动公司实现健康稳定高质量发展。 (二) 其他披露事项 □适用 √不适用 第四节 公司治理 一、 股东大会情况简介 会议届次 召开日期 决议刊登的指定网站 的查询索引 决议刊登的 披露日期 会议决议 2020年度 股东大会 2021-06-11 上海证券交易所网站 （www.sse.com.cn） 2021-06-12 会议决议通过了《公司2020年度 董事会工作报告》、《公司2020 年度监事会工作报告》、《公司 2020年年度报告及摘要》、《公 司2020年度财务决算报告》、《公 司2020年度利润分配预案》、《关 于续聘上会会计师事务所（特殊普 通合伙）及2020年度审计费用支 付的议案》、《关于公司购买董事、 监事及高级管理人员责任保险的 议案》及《公司关于增补董事的议 案》。 表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □适用 √不适用 股东大会情况说明 □适用 √不适用 二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况 √适用 □不适用 姓名 担任的职务 变动情形 徐晓冰 董事 选举 徐晓冰 总裁 聘任 唐钧 董事兼总裁 离任 公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明 √适用 □不适用 1）公司于2021年1月16日披露《关于公司董事兼总裁辞职的公告》，公司原董事兼总裁唐钧先 生因工作变动原因辞去公司董事兼总裁职务，一并辞去相关董事会专业委员会职务。辞职后，唐钧先生 不在公司担任任何职务。具体内容请见公司公告（临2021-01号）。 2）经公司于2021年1月22日召开的第八届董事会第五次（临时）会议审议通过，聘任徐晓冰先 生为公司总裁，任期与第八届董事会相同；同意将徐晓冰先生增补董事的议案提交公司股东大会审议。 具体内容请见公司公告（临2021-02号）。 3）经公司于2021年6月11日召开的2020年年度股东大会审议通过，同意徐晓冰先生增补为公司 第八届董事会董事，任期与第八届董事会相同。具体内容请见公司公告（临2021-17号）。 三、利润分配或资本公积金转增预案 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案 是否分配或转增 否 每10股送红股数（股） / 每10股派息数(元)（含税） / 每10股转增数（股） / 利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明 不适用 四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 (一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 □适用 √不适用 (二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况 股权激励情况 □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 员工持股计划情况 □适用 √不适用 其他激励措施 □适用 √不适用 第五节 环境与社会责任 一、 环境信息情况 (一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明 □适用 √不适用 (二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明 □适用 √不适用 (三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明 □适用 √不适用 (四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息 □适用 √不适用 (五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果 □适用 √不适用 二、 巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况 √适用 □不适用 公司根据上海市慈善基金会统筹安排，对接上海市新一轮（2018-2022年）农村综合帮扶，持续安 排向上海市慈善基金会环境与健康慈善公益专项基金捐赠，2021年上半年，本年度的捐赠款项在积极 落实中。 第六节 重要事项 一、承诺事项履行情况 (一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项 √适用 □不适用 承诺背景 承诺 类型 承诺方 承诺 内容 承诺时间及期限 是否有 履行期 限 是否及 时严格 履行 如未能及时履行应说明未完成履行的具体原因 如未能及时履行 应说明下一步计 划 收购报告书 或权益变动 报告书中所 作承诺 解决同 业竞争 上海实 业 上海实业作为上实控股的控股股 东及实际控制人，在上实控股通 过其全资子公司上实地产发展有 限公司收购上海上实所持有的本 公司63.65%股份时，签署了《避 免同业竞争承诺函》，承诺采用 政策允许的方式进行业务整理， 避免与本公司发生同业竞争。 该承诺履行期限于2014年 7月届满。公司于2014年7 月4日召开2014年第一次 临时股东大会，审议并通过 了《关于上海实业（集团） 有限公司变更承诺履行期 限的议案》，同意延期3年 履行前述解决同业竞争的 承诺。公司于2017年7月 3日召开2017年第一次临 时股东大会，审议并通过了 《关于上海实业（集团）有 限公司变更承诺事项履行 期限的议案》，同意延期2 年履行前述解决同业竞争 的承诺。 是 否 承诺函包括两项内容，一是关于青浦朱家角项目，该部 分承诺事项通过上实控股与上实发展分别向对方地块 的项目公司进行增资并使上实发展持有增资后各项目 公司51%控股权的方式，已于2012年完成。二是房地 产业务整理，对于该部分承诺事项，上海实业作为上实 控股的控股股东，鼓励和支持相关公司在法律法规和监 管政策允许的条件下，运用市场化手段分步解决部分同 业竞争问题，包括：（1）上海实业将参与上海国资国 企改革过程中获得的上海上投控股有限公司下属房地 产业务注入上实发展，实现了境内非上市公司房地产业 务的整合；（2）2017年，上实发展通过收购上实城开 所属物业管理企业的股权，实现了两家上市公司物业管 理业务的整合。对于两地上市公司房地产业务的整理方 案，首先，作为上实控股的控股股东，上海实业只能通 过上实控股落实推动相关事项，而上实控股作为香港联 交所上市公司，必须在香港上市规则及政策允许的法律 框架内寻找相应的解决方案；其次，上实发展作为A股 上市公司、上实城开作为香港联交所上市公司，任何业 务整理方案，都必须遵循两地市场的监管规则及履行三 个上市公司的独立决策程序，尤其是中小投资者的独立 表决程序，而两地资本市场对房地产上市公司估值存在 的较大差异导致三家公司中小股东利益难以在同一方 案中得以平衡；再次，上海实业作为国有独资企业，业 务整理方案也受制于国资监管规定。虽然上海实业通过 上实控股解决同业竞争承诺问题的努力从未间断，然 而，由于现时的宏观环境、资本市场、行业格局及相关 公司的经营情况与承诺当时相比已发生了重大的变化， 且存在上述法律障碍，目前尚未能推出一个可以兼顾各 方利益的稳妥解决方案。 一方面，上海实 业将在符合沪港 两地资本市场相 关法律法规及维 护相关公司合法 权益的前提下， 建议上实控股继 续做好相关事项 推进工作；另一 方面，将建议上 实控股进一步明 晰旗下房地产业 务板块的发展战 略定位，在平衡 相关公司各方利 益的前提下，根 据各自优势特点 推进业务发展， 实现上市公司持 续健康稳定发 展。 与重大资产 重组相关的 承诺 解决同 业竞争 上海上 实 上海上实与本公司签署了《避免 同业竞争声明与承诺函》，承诺 避免与本公司发生同业竞争。 2008年3月 否 是 除上海上实持有的上海海外联合投资股份有限公司 17.65%股权尚未解决外，上海上实已通过股权转让等方 式解决了《避免同业竞争声明和承诺函》所涉及的全部 同业竞争问题。上海上实持有的公司17.65%股权事项如 下：上海海外联合投资股份有限公司所负责的俄罗斯圣 彼得堡市“波罗的海明珠”大型综合社区项目为中俄战 略项目，项目背景特殊，自始受到两国政府的高度关注 和支持。该公司有关股东书面约定，未经其他方事先书 面同意，任何一方均不得转让、出让、抵押或以其他方 式处理有关全部或任何权利义务。由于尚无法获得其他 股东对该等股权转让事项的一致同意，目前仍不具备注 入上市公司的条件。上海上实持有的上海海外联合投资 股份有限公司17.65%股权委托本公司管理，管理费用为 每年合计50万元人民币 将在条件成熟时 履行。 与再融资相 关的承诺 其他 上海实 业 上海实业于2014年12月17日向 上实发展出具《关于制定保护中 小投资者权益具体措施的回函》， 同意：为充分保护中小投资者利 益，若公司发生公司债发行申请 函中涉及的项目（上海朱家角“海 源别墅”、上海朱家角“海上湾”、 上海朱家角“D地块”、湖州“湖润 商务广场”、上实湖州花园酒店、 青岛“国际啤酒城”、泉州“B-2、 B-7-1、B-7-2”地块项目）因延期 开竣工问题受到政府处罚或承担 相关出让合同项下的违约责任， 上海实业将承担由此产生的全部 损失。 2014年12月17日 否 是 二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 股东或 关联方 名称 关联关 系 占用时 间 发生 原因 期初金额 报告期新增 占用金额 报告期偿 还总金额 期末余额 截至半年 报披露日 余额 预计 偿还 方式 预计偿还金额 预计偿还时间 上海实 业养老 发展有 限公司 其他关 联方 1.5年 股东 借款 14,745.78 354.52 15,100.30 15,100.30 现金 本金14,060万元+利息 合同约定借款 期限为3年， 根据实际借款 情况分批次到 期偿还。 上海实 银资产 管理有 限公司 其他关 联方 3个月 股东 借款 248.38 39.20 287.58 287.58 现金 本金284.20万元+利息 合同约定借款 期限为1年， 根据实际借款 情况分批次到 期偿还。 合计 / / / 14,994.16 393.72 15,387.88 15,387.88 / / 期末合计值占最近一期经审计净资产的比例 1.27% 控股股东及其他关联方非经营性占用资金的决策程序 （1）向其他关联方上实养老发展有限公司提供的股东借款经公司第七届董事会第十九次 会议及公司2018年第一次临时股东大会审议通过；（2）向其他关联方上海实银资产管理 有限公司提供的股东借款经公司总裁办公会审议通过。 当期新增控股股东及其他关联方非经营性资金占用情况的原因、责任 人追究及董事会拟定采取措施的情况说明 上述报告期内新增股东借款金额为经公司有效决策程序审议通过的借款金额限额，公司董 事会将监督相关方按照借款合同约定履行还款义务。 未能按计划清偿非经营性资金占用的原因、责任追究情况及董事会拟 定采取的措施说明 / 注册会计师对资金占用的专项审核意见（如有） / 注： 2021年4月，其他相关方上实养老投资有限公司归还了公司向其提供6年的1.9亿元人民币同比例股东借款。 三、违规担保情况 □适用 √不适用 四、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况 □适用 √不适用 五、破产重整相关事项 □适用 √不适用 六、半年报审计情况 七、重大诉讼、仲裁事项 □本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项 八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整 改情况 □适用 √不适用 九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 □适用 √不适用 十、重大关联交易 (一) 与日常经营相关的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 关联交易方 关联关系 关联交易类型 关联交易内容 关联交易定价原则 关联交易金额 上海实业东滩投 资开发（集团） 有限公司 同受一方控制 提供劳务 收取租赁费 市场价 1,860,040.09 上海上实集团财 务有限公司 同受一方控制 提供劳务 收取租赁费 市场价 1,668,400.02 （未完）  |