[年报]上实发展(600748):上实发展2020年年度报告（修订版）
原标题:上实发展:上实发展2020年年度报告（修订版） 债券代码：155364 债券简称：19上实01 债券代码：163480 债券简称：20上实01 上海实业发展股份有限公司 2020年年度报告 （修订版） 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司 全体董事出席 董事会会议。 三、上会 会计师 事务所（特殊普通合伙） 为本公司出具了 标准无保留意见 的审计报告。 四、公司负责人 曾明 、主管会计工作负责人 徐晓冰 及会计机构负责人（会计主管人员） 袁纪行 声 明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2021年3月26日，公司第八届董事会第六次会议审议通过了《公司2020年度利润分配预案》，公司 拟以截至2020年12月31日的总股本1,844,562,892股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.56 元（含税），现金红利合计287,751,811.15元。剩余未分配利润2,130,599,338.04元结转下一年度。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资 者注意投资风险。 七、是否存在被 控股 股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、是否存在 半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、重大 风险 提示 本公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中关于 公司未来发展的讨论与分析中“可能面对的风险”部分的内容。 十一、其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ................................ . 5 第三节 公司业务概要 ................................ ................................ ................................ ..................... 8 第四节 经营情况讨论与分析 ................................ ................................ ................................ ......... 9 第五节 重要事项 ................................ ................................ ................................ ........................... 22 第六节 普通股股份变动及股东情况 ................................ ................................ ........................... 33 第七节 优先股相关情况 ................................ ................................ ................................ ............... 38 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................ ................................ ....... 39 第九节 公司治理 ................................ ................................ ................................ ........................... 45 第十节 公司债券相关情况 ................................ ................................ ................................ ........... 47 第十一节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ........................... 50 第十二节 备查文件目录 ................................ ................................ ................................ ................. 169 第一节 释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、本公司 指 上海实业发展股份有限公司 上实控股 指 上海实业控股有限公司 上海实业 指 上海实业（集团）有限公司 上海上实 指 上海上实（集团）有限公司 上实地产 指 上实地产发展有限公司 上投控股 指 上海上投控股有限公司 上实龙创 指 上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司 公司的中文简称 上实发展 公司的外文名称 SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD 公司的外文名称缩写 SID 公司的法定代表人 曾明 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 曾明 沈浩麟 联系地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 上海市淮海中路98号金钟广场20层 电话 021-53858686 021-53858686 传真 021-53858879 021-53858879 电子信箱 [email protected] [email protected] 三、基本情况简介 公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号华申大厦六楼 公司注册地址的邮政编码 200120 公司办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 公司办公地址的邮政编码 200021 公司网址 www.sidlgroup.com 电子信箱 [email protected] 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈 六、其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市威海路755号文新报业大厦20层 签字会计师姓名 陈大愚、章珍 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年同期 增减(%) 2018年 营业收入 7,454,304,680.01 8,707,664,293.04 -14.39 8,374,911,846.81 归属于上市公司股 东的净利润 112,512,149.49 761,027,833.01 -85.22 606,339,811.35 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润 40,734,486.05 716,942,105.38 -94.32 497,794,262.20 经营活动产生的现 金流量净额 814,435,135.13 210,644,181.30 286.64 2,040,760,290.05 2020年末 2019年末 本期末比上年同 期末增减（%） 2018年末 归属于上市公司股 东的净资产 11,007,244,214.70 10,131,531,407.70 8.64 9,573,256,155.56 总资产 41,082,050,826.99 39,301,357,156.06 4.53 36,835,397,057.63 (二)主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%) 2018年 基本每股收益（元／股） 0.03 0.41 -92.68 0.33 稀释每股收益（元／股） 0.03 0.41 -92.69 0.33 扣除非经常性损益后的基本每股 收益（元／股） -0.01 0.39 -102.56 0.27 加权平均净资产收益率（%） 0.58 6.81 减少6.23个百分点 5.52 扣除非经常性损益后的加权平均 净资产收益率（%） -0.13 6.41 减少6.54个百分点 4.84 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、2020年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 1,590,670,652.79 2,902,085,876.88 801,477,436.62 2,160,070,713.72 归属于上市公司股东的净利润 167,078,673.69 262,196,709.17 17,629,444.93 -334,392,678.30 归属于上市公司股东的扣除非经常性损 益后的净利润 161,683,059.62 236,022,364.22 9,677,437.64 -366,648,375.43 经营活动产生的现金流量净额 -503,152,495.81 253,337,195.83 740,028,499.49 324,221,935.62 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2020年金额 2019年金额 2018年金额 非流动资产处置损益 14,615,968.30 114,975.39 -1,755,384.06 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营 业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定 标准定额或定量持续享受的政府补助除外 50,636,125.37 43,900,442.95 34,751,265.77 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占 用费 19,801,429.19 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资 成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨 认净资产公允价值产生的收益 58,255,359.85 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合 并日的当期净损益 565,557.25 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值 业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、 交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价 值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生 金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和 其他债权投资取得的投资收益 274,500.00 3,307,883.38 23,290,954.60 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值 准备转回 1,000,000.00 1,000,000.00 1,000,000.00 受托经营取得的托管费收入 471,698.10 471,698.10 471,698.10 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 7,690,396.79 11,958,375.30 7,092,254.48 少数股东权益影响额 -10,869,079.35 -8,061,385.60 -7,183,081.11 所得税影响额 -11,843,374.96 -8,606,261.89 -7,943,075.73 合计 71,777,663.44 44,085,727.63 108,545,549.15 十一、采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 权益工具投资 401,170,000.00 450,360,000.00 49,190,000.00 - 合计 401,170,000.00 450,360,000.00 49,190,000.00 - 十二、其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发 及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。同时，依托 优势资源、加大创新力度，推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产业等领域实现主业升 级。 2020年，受到疫情影响，国内房地产呈现先抑后扬态势。2020年全国商品房销售面积17.61 亿平方米，同比增长2.6%；全年全国商品房销售金额17.36万亿元，同比增长8.7%。从区域分布 来看，我国东部、西部呈现销售面积和销售金额双增长，中部地区和东北地区的销售面积降幅有 所收窄。2020年，房地产行业强者恒强的格局不变，头部房企运用自身资源和规模优势，多措并 举丰富营销手段，抓工程抢回款，力争快速走出疫情影响。中大规模房企投资布局回归高能级一 二线城市，投资热情有所增强。全年跻身千亿规模的房地产企业逾40家，头部房企的销售业绩持 续攀升，但增速有所放缓。房地产政策方面，我国坚持房住不炒的总基调不变，强调因城施策， 多主体多渠道配合复合型房地产供应体系的完善，保障房地产长效机制的稳妥实施。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司将坚持以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区 的“1+3+X”战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率 与精度，提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资源，推动产业地产项目落地，加快主业升级。 同时，公司将加大物业服务业等新产业的培育、整合力度，坚持融产结合，坚持整合内外部资源， 逐步做大规模，逐步提升盈利，逐步成为公司业务的重要组成部分。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2020年，面对突如其来的疫情、错综复杂的国际形势和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务， 我国经济在复工复产后呈现强劲复苏态势，全年经济增长依然保持稳中有进，GDP总额首超100 万亿元大关，为我国“十三五规划”画上圆满句号。房地产方面，全年总体呈现先抑后扬的态势。 上半年，在流动性支持宽裕、部分地方人才落户政策放开的情况下，房地产行业从受疫情影响几 乎停摆的状态中迅速复苏。下半年，中央政府以“三红线”规范房地产企业的负债、去杠杆问题， 旨在化解房地产市场金融风险。各地方政府也因城施策，加强房地产调控力度，稳房价、稳地价、 稳预期，坚决落实执行“房住不炒”，防范房地产市场风险。 二、报告期内主要经营情况 报告期内，公司积极应对不断变化的市场环境和行业格局，在确保疫情防控不松懈的情况下， 坚持全年工作目标不变，积极灵活应变，狠抓工作重点、紧跟工作节点、克服工作难点，保障公 司整体经营平稳有序。 1. 市场融资紧抓机遇，加强分红回报股东 报告期内，公司密切关注资本市场流动性和债券市场动态，敏锐捕捉债券市场窗口期。一方 面，公司提前调动自有资金，于3月23日顺利完成了“14上实01”的本息兑付工作。另一方面， 公司在复工复产后，持续关注债券市场走势，于4月底抓住债券市场利率急剧走低的窗口期，以 2.74%的票面利率发行了人民币8亿元的（3+2年期）公司债券，刷新了AA+公司所有期限公司 债券利率的最佳发行利率，切实有效降低了公司的中期资金成本。股东回报方面，公司在2019 年业绩持续向好的情况下，由公司董事会提议并经股东大会审议通过，适当提高现金分红水平至 每10股分派1元，分红同比增长超过100%，与广大投资者分享公司经营发展成果。 2. 多措并举拓展销售，项目拓展协同深耕 报告期内，受到疫情影响，今年上半年传统售楼处现场销售的模式一度处于完全停滞状态。 公司下属各项目公司严格遵守各地方政府的防疫要求，运用线上线下相结合的方式多措并举丰富 营销手段，以线上直播、直播看房等各种新媒体手段进行项目推广和宣传。在线下看房逐步恢复 后加强与意向客户、已签约未回款客户的交流与沟通，加速落实签约、保障落实回款。公司上海 青浦“上实·海上湾”、宝山顾村“上实·海上菁英”、静安“泰府名邸”、湖州“上实海上海·天澜湾”、泉 州“上实·海上海”等项目均销售畅旺。2020年全年，公司签约面积约22.92万平方米，签约金额约 50亿元。项目拓展方面，今年12月公司以挂牌价38.93亿元成功摘得上海虹口北外滩90#地块商 办用地，该地块紧邻公司正在开发建设的北外滩89#地块，对公司更好地参与上海北外滩区域建 设产生协同效应，对公司未来的商办品牌打造具有积极影响。 3.安全生产提速建设，深化信息化标准管控 报告期内，公司在建项目9个，在建面积约192万平方米。公司在复工复产后，精准落实各 项目所在地方政府的复工复产和防疫要求，充分确保人员施工安全和后勤物资保障，各项目公司 争分夺秒加紧赶工，快速推进项目建设，最大限度抢工期减损失。公司青浦“上实·海上湾”四期、 上海静安“泰府名邸”精装修和湖州“上实海上海·雍景湾”均顺利提前完成竣工备案，上海宝山顾村 “上实·海上菁英”工程达到销售条件，上海虹口北外滩89#地块项目顺利结构封顶。另一方面，公 司信息化管控建设贯穿公司主要工作场景，初见成果。年内，公司信息化建设完成了以业务前台、 业务中台和数据中台、业务后台为主心骨的中台建设框架规划。公司主营业务系统、物业服务信 息系统和不动产信息化系统完成云上迁移。工程建设主数据系统完善运营期巡检标准，对项目建 设实现动态数字化管控。公司各在建项目也积极深入推广BIM工程协同平台建设，其中上海北外 滩89#地块项目的BIM技术管理平台荣获上海市第二届BIM技术创新应用大赛佳作奖。 4.不动产经营迎难而上，物业管理坚守奋斗 报告期内，面对疫情和市场环境不景气等多重压力，公司不动产经营在困难中摸索前进。在 复工复产初期，公司根据上海市国资委《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》 等相关规定，对各不动产经营项目进行排摸调研，了解中小企业实际困难，开展中小企业部分租 金减免工作，涉及中小企业承租人287家，减租面积约个19.6万平方米。同时，与合约到期租户 积极磋商，采取一定优惠措施保障老租户的续租和新租户招商的平稳过渡。公司不动产经营租赁 收入达3.7亿元人民币，出租率依然保持在90%以上的高位。物业管理方面，疫情期间，公司每 天约有5000余名员工奋战在全国各项目现场防控一线，为在管260余个项目进行着高频现场消毒、 为业主提供各项帮助服务工作，迅速有效的措施受到了各级政府主管部门、相关方和广大业户的 认可。防疫进入常态化以后，物业始终没有放松警惕，在严格落实各项防控要求的同时抓好经营 管理工作，新拓展上海联通核心机房、金融法院、大宁久光百货等23个项目、续约39个项目， 新增面积138万平方米，在管面积达到2665万平方米。在2020全国物业行业发展指数评测中， 上实服务在全国物业服务企业综合实力排名第52位，华东区域排名第9位，品牌价值位居34位， 评为行政办公物业服务领先企业等。 (一)主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位 :元 币种 :人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（ %） 营业收入 7,454,304,680.01 8,707,664,293.04 - 14.39 营业成本 4,853,080,711.88 5,771,533,377.73 - 15.91 销售费用 128,772,081.86 172,039,993.56 - 25.15 管理费用 346,248,260.06 356,985,133.92 - 3.01 研发费用 67,427,088.08 51,356,327.91 31.29 财务费用 103,970,692.80 192,844,432.00 - 46.09 经营活动产生的现金流量净额 814,435,135.13 210,644,181.30 286.64 投资活动产生的现金流量净额 - 350,358,720.00 - 356,382,123.57 - 1.69 筹资活动产生的现金流量净额 - 419,067,137.15 331,173,805.98 - 226.54 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，公司实现营业收入7,454,304,680.01元，比上期减少14.39%，主要系杭州余杭白 洋港城二期、湖州天澜湾、上海嘉定海上公元、泉州海上海、长沙丰盛时代大厦等房地产项目结 转收入以及工程项目收入、物业管理服务收入和房地产租赁收入等。 (1) 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利 率（%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年增减 （%） 房地产行业 6,109,002,843.26 3,825,437,221.02 37.38 -17.18 -17.54 增加0.27个百分点 建筑施工业 1,301,363,480.77 1,010,423,815.61 22.36 1.27 -6.92 增加6.83个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利 率（%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年增减 （%） 房地产销售 4,884,590,529.34 2,866,389,088.68 41.32 -20.50 -24.27 增加2.93个百分点 工程项目收入 1,301,363,480.77 1,010,423,815.61 22.36 1.27 -6.92 增加 6.83个百分点 物业管理服务 861,423,595.62 753,925,495.89 12.48 7.36 6.21 增加 0.94个百分点 房地产租赁 339,388,776.89 178,815,460.54 47.31 -16.32 31.12 减少 19.07个百分点 酒店经营收入 23,599,941.41 26,307,175.91 -11.47 -3.22 252.02 减少80.82个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利 率（%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年增减 （%） 华东地区 7,272,520,645.18 4,729,207,676.47 34.97 -13.29 -13.86 增加0.43个百分点 华北地区 47,881,943.82 17,191,167.43 64.10 -7.86 44.49 减少13.01个百分点 西南地区 89,963,735.03 89,462,192.73 0.56 -59.53 -59.82 增加 0.73个百分点 (2) 产销量情况 分析表 □适用 √不适用 (3) 成本分析表 单位： 元 分行业情况 分行业 成本构成 项目 本期金额 本期占总 成本比例 (%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金额较上 年同期变动比 例(%) 情况 说明 房地产行业 房地产 3,825,437,221.02 79.11 4,638,941,216.60 81.04 -17.54 建筑施工业 工程施工 1,010,423,815.61 20.89 1,085,524,508.50 18.96 -6.92 分产品情况 分产品 成本构成 项目 本期金额 本期占总 成本比例 (%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金额较上 年同期变动比 例(%) 情况 说明 房地产销售 房地产 2,866,389,088.68 59.27 3,785,257,346.97 66.12 -24.27 工程项目收入 工程施工 1,010,423,815.61 20.89 1,085,524,508.50 18.96 -6.92 物业管理服务 房地产 753,925,495.89 15.59 709,839,045.75 12.40 6.21 房地产租赁 房地产 178,815,460.54 3.70 136,371,655.12 2.38 31.12 酒店经营收入 房地产 26,307,175.91 0.54 7,473,168.76 0.13 252.02 (4) 主要销售客户及主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额88,057.57万元，占年度销售总额11.81%；其中前五名客户销售额中关联 方销售额0万元，占年度销售总额0 %。 前五名供应商采购额316,177.89万元，占年度采购总额52.73%；其中前五名供应商采购额 中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 3. 费用 √适用 □不适用 费用项目 本期发生额（元） 上期发生额（元） 增减幅度 主要原因 销售费用 128,772,081.86 172,039,993.56 -25.15% 主要系代理佣金费和空置房管理 费减少所致 管理费用 346,248,260.06 356,985,133.92 -3.01% 主要系日常业务费减少所致 研发费用 67,427,088.08 51,356,327.91 31.29% 主要系委外研发费用增加所致 财务费用 103,970,692.80 192,844,432.00 -46.09% 主要系当期资本化利息增加导致 费用化利息减少以及加权平均货 币资金增加导致利息收入增加所 致 所得税费用 472,119,492.75 429,868,573.16 9.83% 主要系当期所得税费用增加所致 4. 研发投入 (1). 研发投入情况表 √ 适用 □ 不适用 单位：元 本期费用化研发投入 67,427,088.08 本期资本化研发投入 研发投入合计 67,427,088.08 研发投入总额占营业收入比例（%） 0.90 公司研发人员的数量 62 研发人员数量占公司总人数的比例（%） 0.83 研发投入资本化的比重（%） (2). 情况说明 √ 适用 □ 不适用 报告期内 ， 公司控股子公司上实龙创通过 “知识产权贯标 ”认证 ， 申请研发专利 70件 ， 已获专 利授权 10件，申请获得计算机软件著作权证书 33件。与江南大学、复旦大学等知名学府建立合 作关系 ， 围绕 “污水处理 ”及 “智慧城市 ”开展一系列的研究 。 在国内行业知名期刊发表论文 5篇 ， 另有 4篇已录用待发表。参加《边缘计算 IT基础设施白皮书》 1.0、《建筑自动化和控制系统第 6 部分数据通信协议一致性测试》等行业标准及白皮书的制订。 5. 现金流 √适用 □不适用 科目 本期发生额（元） 上期发生额（元） 变动比例 主要原因 经营活动产生的现 金流量净额 814,435,135.13 210,644,181.30 286.64% 土地储备支付额减 少所致 投资活动产生的现 金流量净额 - 350,358,720.00 -356,382,123.57 1.69% 筹资活动产生的现 金流量净额 - 419,067,137.15 331,173,805.98 - 226.54% 归还银行借款增加 所致 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三)资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占 总资产的比例 （%） 上期期末数 上期期末数占 总资产的比例 （%） 本期期末金额较 上期期末变动比 例（%） 情况说明 预付款项 2,260,626,413.00 5.50 1,382,479,865.32 3.52 63.52 新增预付土地储 备款项所致 其他应收 款 604,554,253.33 1.47 403,495,285.20 1.03 49.83 往来款增加所致 应付账款 1,518,511,489.37 3.70 906,942,019.56 2.31 67.43 应付未付工程款 项增加所致 预收款项 17,171,633.00 0.04 8,675,331,834.34 22.07 - 99.80 按准则规定，预收 房款等重分类至 “合同负债”所致 一年内到 期的非流 动负债 1,478,166,580.47 3.60 4,654,826,368.55 11.84 - 68.24 一年内到期的长 期借款减少所致 长期借款 8,545,013,604.36 20.80 6,442,180,000.00 16.39 32.64 长期银行借款增 加所致 应付债券 1,684,898,993.57 4.10 996,323,049.78 2.54 69.11 新增公司债发行 所致 2. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 项目 期末账面价值(万元) 受限原因 投资性房地产 57,205 长期借款56,250万元及一年内到期非流动负债6,500万元 存货 547,979 长期借款97,101万元 合计 605,184 3. 其他说明 □适用 √不适用 (四)行业经营性信息分析 √适用 □不适用 公司房地产业务经营情况详见按照分行业披露标准在本段落的披露。 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用 序 号 持有待开发土地 的区域 持有待开发土 地的面积(平方 米) 一级土地 整理面积 (平方米) 规划计容建筑 面积(平方米) 是/否涉 及合作开 发项目 合作开发项目 涉及的面积(平 方米) 合作开发 项目的权 益占比(%) 1 上海市青浦区朱 家角D2地块 349,168 0 177,954 是 349,168 51 2 上海市青浦区西 虹桥光涞路北侧 04-33地块 32,521.10 0 45,639.15 是 30,426.10 49 3 上海市虹口北外 滩90#地块 12,725 0 110,932 否 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 在建项目/新开工 项目/竣工项目 项目用地面 积(平方米) 项目规划计容建 筑面积(平方米) 总建筑面积 (平方米) 在建建筑面 积(平方米) 已竣工面积 (平方米) 总投资额 报告期实 际投资额 1 青岛 国际啤酒城 综合 在建 227,675 500,000 806,339 212,426 - 750,000 39,718 2 上海 青浦海源别墅 别墅 竣工 315,073 44,110 59,577 - - 100,100 280 3 上海 青浦上实.海上湾 住宅 在建 808,572 404,287 631,199 325,814 217,623 367,740 21,775 4 上海 青浦和墅/海上郡 住宅 竣工 162,708 78,482 121,683 - - 408,800 2410 5 上海 嘉定上实.海上荟 住宅、商业 竣工 32,991 52,785 75,559 - - 74,015 705 6 上海 嘉定海上公元 住宅、商业 竣工 58,949 117,899 163,351 - - 205,400 8376 7 上海 静安泰府名邸 住宅 竣工 32,512 97,536 114,737 17,165 17,165 338,194 8342 8 上海 虹口北外滩89#地块项目 商业、办公 在建 23,037 126,705 230,568 230,568 - 820,000 68,815 9 上海 宝山上实.海上菁英 住宅 在建 26,600 53,199 73,798 73,798 - 198,100 10,663 10 上海 宝山区顾村大型居住社区 BSPO-0104单元0423-01地块 住宅 在建 32,130 64,260 86,692 86,692 - 239,300 11,136 11 湖州 上实花园酒店（皇冠假日） 酒店、商业 竣工 116,458 46,583 47,177 - - 87,000 - 12 湖州 湖润商务广场 商业 在建 13,661 27,322 27,322 - - 9,700 8196 13 湖州 上实.天澜湾 住宅、商业 竣工 115,647 173,471 193,292 - - 144,796 4149 14 湖州 上实.雍景湾 住宅 竣工 68,471 150,636 207,906 203,087 203,087 142,137 23,253 15 杭州 上实.海上海（一期） 住宅、商业 竣工 74,864 161,467 230,484 - - 234,400 593 16 杭州 上实.海上海（二期） 住宅、商业 竣工 59,640 137,172 198,203 - - 200,000 12,934 17 苏州 2017-WG-10号地块 住宅 在建 40,817 89,661 126,881 126,881 - 410,000 30,616 18 泉州 上实.海上海 住宅、商业 在建 170,133 765,599 1,064,099 645,777 - 760,000 61,389 19 成都 上实.海上海 住宅、商业 竣工 61,506 184,519 254,885 - - 178,800 805 20 重庆 上实.海上海 住宅、商业 竣工 30,845 56,195 74,935 - - 37,368 1008 21 长沙 丰盛大厦 住宅、商业 竣工 5,468 58,150 70,566 - - 71,000 3459 3. 报告期内房地产销售和结转情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业态 报告期内可供出 售面积(平方米) 报告期内已售（含已预售）面积 (平方米) 结转面积 (平方米) 结转收入 金额 报告期末待结 转面积(平方米) 1 青岛 国际啤酒城 综合 0 0 0 0 0 2 上海 青浦海源别墅 别墅 0 0 0 0 0 3 上海 青浦上实.海上湾 住宅 58,742.11 53,059 0 0 125,367 4 上海 青浦和墅/海上郡 住宅 1131 828 828 1,661 0 5 上海 嘉定上实.海上荟 住宅、商业 14,137.32 99 99 29 0 6 上海 嘉定海上公元 住宅、商业 35,508.23 5249 6,079 17,694 205 7 上海 静安泰府名邸 住宅 9607.97 4,986.66 0 0 13,004 8 上海 宝山上实.海上菁英 住宅 41,596 14,949 0 0 14,949 9 上海 宝山区顾村大型居住社区 BSPO-0104单元0423-01地块 住宅 0 0 0 0 0 10 湖州 上实.天澜湾 住宅、商业 51,819.24 14,249 111,130 161,994 118,487 11 湖州 上实.雍景湾 住宅 119,395.37 19,421 0 0 66,276 12 杭州 上实.海上海（一期） 住宅、商业 18,618 1,684 1,385 3,915 55 13 杭州 上实.海上海（二期） 住宅、商业 40,603 8,175 130,004 286,010 109 14 苏州 2017-WG-10号地块 住宅 0 0 0 0 0 15 泉州 上实.海上海 住宅、商业 255,129.87 100,842 8,376 12,479 256,103 16 成都 上实.海上海 住宅、商业 43,928 4045 4,076 1,122 0 17 重庆 上实.海上海 住宅、商业 14,808.92 952 1,375 891 0 18 长沙 丰盛大厦 住宅、商业 20,167.23 613 2,199 2,360 138 报告期内，公司共计实现销售金额约500,000万元，销售面积约229,200平方米，实现结转收入金额约488,200万元，结转面积约265,551平方米，报告期 末待结转面积约544,700平方米。 4. 报告期内房地产出租情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业态 出租房地产的建 筑面积(平方米) 出租房地产 的租金收入 权益比例 （%） 1 上海 实业大厦 写字楼出租 10,088.56 1,378.30 100 2 上海 实业大厦 写字楼出租 14,130.05 2,938.78 74 3 上海 实业大厦 车库出租 8,692.27 469.23 74 4 上海 金钟广场 写字楼出租 9,800.87 1,568.65 100 5 上海 金钟广场 写字楼出租 40,186.48 6,822.15 90 6 上海 金钟广场 车库出租 4,870.37 194.12 90 7 上海 高阳宾馆 写字楼出租 3,313.28 245.94 100 8 上海 高阳商务中心 写字楼出租 22,186.68 1,097.71 100 9 上海 海上海 商铺出租 22,027.20 1,503.29 100 10 上海 海上海 车库出租 22,000.00 459.58 100 11 上海 华申大厦 写字楼出租 343.88 23.21 100 12 上海 黄浦新苑 商铺出租 20,917.80 1,615.71 100 13 上海 海潮路108号 商铺出租 474.3 61.55 100 14 上海 永隆大厦 写字楼出租 797.52 74.51 100 15 上海 仲盛金融中心 写字楼出租 2,321.04 153.70 100 16 上海 中山北路235号 （部分） 写字楼出租 1,434.00 68.88 100 17 上海 上川路1111号 厂房出租 40,207.89 1,029.14 100 18 上海 泰府名邸 商铺出租 1,559.21 68.19 100 19 上海 泰府名邸 车位 15.20 100 20 上海 长宁八八 写字楼出租 50,560.42 8,473.96 100 21 上海 长宁八八 商铺出租 38,922.83 2,515.26 100 22 上海 长宁八八 车位 28,456.61 480.32 100 23 上海 嘉定海上荟 商铺出租 37,997.61 584.07 100 24 绍兴 国际华城 商铺出租 26,479.07 369.84 100 25 成都 锦绣森邻 商铺出租 769.24 24.43 100 26 青岛 达利广场 商铺出租 21,495.27 47.62 76 27 青岛 上实中心 写字楼出租 24,875.32 4,680.14 100 28 天津 莱茵小镇 商铺出租 5,961.07 60.44 100 29 泉州 海上海（一期领 海苑） 商铺出租 1,834.57 6.93 100 5. 报告期内公司财务融资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 1,446,620.80 4.21 56,508.77 6. 其他 说明 □适用 √不适用 (五)投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 报告期内，公司对外股权投资总额为76,298.17万元，比上期增加6,301.42万元，增加9.00%。 具体投资情况如下： 被投资单位 主要业务 投资金额 （万元） 占被投资单位 权益比例（%） 上海青悦房地产开发有限公司 房地产开发经营 9,983.12 49.00 上海泽虹置业有限公司 房地产开发经营 10,873.14 30.00 上海实银资产管理有限公司 资产管理 0 49.00 上海实业养老投资有限公司 实业投资 0 38.00 上海帷迦科技有限公司 互联网信息技术服务 0 27.6051 上海海外联合投资股份有限公司 实业投资 0 17.65 上海誉德动力技术集团股份有限公司 动力技术 1,050.00 4.7837 上海实业开发有限公司 房地产开发经营 38,986.00 32.27 宁波帷迦投资管理有限公司 投资管理 48.77 45.00 宁波市鄞州帷幄投资合伙企业（有限合伙） 投资业务 9,427.99 43.43 青岛国信上实城市物业发展有限公司 物业管理 929.15 35.00 四川川沪合作创新股权投资基金合伙企业 （有限合伙） 股权投资 5,000.00 16.3934 合计 76,298.17 (1) 重大的股权投资 √适用 □不适用 序 号 被投资公司名称 主要业 务 投资 方式 合作方/交易对方 资金 来源 报告期收 购/投资金 额（万元） 取得的 权益比 例 期末占投 资单位权 益比例 投资期限 是否 涉诉 1 上海锐珏商务咨询 有限公司 房地产 业 新设 / 自有 资金 1,000 100% 100% 2020-12-19至 无固定期限 否 2 四川川沪合作创新 股权投资基金合伙 企业（有限合伙） 人工智 能方向 股权投 资 新设 四川川沪合作创 新投资管理有限 公司、四川企业改 革发展股权投资 基金合伙企业（有 限合伙）、上海上 实创业投资有限 公司 自有 资金 5,000 16.39% 16.39% 2020-12-28至 2030-12-27 否 注：2020年11月，经公司第八届董事会第四次（临时）会议审议通过，公司拟出资人民币1 亿元与四川川沪合作创新投资管理有限公司、四川企业改革发展股权投资基金合伙企业（有限合 伙）及上海上实创业投资有限公司共同发起设立四川川沪合作创新股权投资基金合伙企业（有限 合伙），投资方向为以人工智能产业为主要投资方向，包括人工智能前沿技术、人工智能技术落 地以及人工智能与传统产业的结合等领域。截至2020年12月31日，公司已实际出资人民币5000 万元。详情请见公司于2020年11月21日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）发布的[临 2020-31号]公告。 (2) 重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3) 以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 单位：万元 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 上海海外联合投资股份有限公司 0 0 0 上海实业开发有限公司 37,567.00 38,986.00 1,419.00 (六)重大资产和股权出售 □适用 √不适用 （未完）  |