[年报]上实发展(600748):上实发展2021年年度报告
原标题:上实发展:上实发展2021年年度报告 债券代码：155364 债券简称：19上实01 债券代码：163480 债券简称：20上实01 上海实业发展股份有限公司 2021年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司 全体董事出席 董事会会议。 三、上会会计师事务所 （特殊普通合伙）为本公司出具了保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会 对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。 上会会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了保留意见的审计报告。公司董事会对上述情况 说明详见本报告第六节“重大事项”中第四点“董事会关于会计师事务所非标准意见报告说明”段落。 四、公司负责人 曾明 、主管会计工作负责人 徐晓冰 及会计机构负责人（会计主管人员） 袁纪行 声明：保 证年度报告中 财务 报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过 的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以截至2021年12月31日的总股本1,844,562,892股为基数，向全体股东每10股派发现金 红利0.87元（含税），现金红利合计160,476,971.60元，剩余未分配利润1,749,295,158.40元结转下一 年度。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资 者注意投资风险。 七、是否存在被 控股 股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反 规定 决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上 董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、重大风险提示 本公司已在本报告中详细描述了可能存在的风险事项，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”中关 于公司未来发展的讨论与分析中“可能面对的风险”部分的内容。 十一、其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ................................ ................................ ................................ ................................ .............. 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ................................ ........... 5 第三节 管理层讨论与分析 ................................ ................................ ................................ ....................... 9 第四节 公司治理 ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 23 第五节 环境与社会责任 ................................ ................................ ................................ ......................... 36 第六节 重要事项 ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 37 第七节 股份变动及股东情况 ................................ ................................ ................................ ................. 59 第八节 优先股相关情况 ................................ ................................ ................................ ......................... 64 第九节 债券相关情况 ................................ ................................ ................................ ............................. 65 第十节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 68 备查文件目录 载有法定代表人、总裁、财务总监签名并盖章的会计报表。 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 第一节 释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、本公司 指 上海实业发展股份有限公司 上实控股 指 上海实业控股有限公司 上海实业 指 上海实业（集团）有限公司 上海上实 指 上海上实（集团）有限公司 上实地产 指 上实地产发展有限公司 上投控股 指 上海上投控股有限公司 上实龙创 指 上海上实龙创智能科技股份有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司 公司的中文简称 上实发展 公司的外文名称 SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD 公司的外文名称缩写 SID 公司的法定代表人 曾明 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 曾明 沈浩麟 联系地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 上海市淮海中路98号金钟广场20层 电话 021-53858686 021-53858686 传真 021-53858879 021-53858879 电子信箱 [email protected] [email protected] 三、基本情况简介 公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号华申大厦六楼 公司注册地址的历史变更情况 200120 公司办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 公司办公地址的邮政编码 200021 公司网址 www.sidlgroup.com 电子信箱 [email protected] 四、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 《中国证券报》、《上海证券报》 公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈 六、其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市威海路755号文新报业大厦20层 签字会计师姓名 陈大愚、章珍 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2021年 2020年 本期比上年同期增减 (%) 2019年 调整后 调整前 调整后 调整前 营业收入 10,269,130,754.90 7,455,474,889.55 8,048,761,865.11 37.74 8,713,281,274.77 8,865,555,864.53 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备 商业实质的收入后的营业收入 10,268,659,056.80 7,455,003,191.45 37.74 / / 归属于上市公司股东的净利润 531,619,032.23 112,134,071.11 817,942,213.56 374.09 760,273,828.34 782,083,328.43 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益 的净利润 -421,583,306.26 40,356,407.67 746,164,550.12 -1,144.65 716,188,100.71 737,997,600.80 经营活动产生的现金流量净额 -3,553,149,888.41 794,163,321.40 814,435,135.13 -547.41 210,135,861.97 210,644,181.30 2021年末 2020年末 本期末比上年同期末 增减（%） 2019年末 调整后 调整前 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净资产 10,024,030,365.08 11,010,362,450.23 12,148,729,221.68 -8.96 10,123,193,119.99 10,567,586,350.60 总资产 39,574,493,270.22 41,085,169,750.52 42,479,137,087.56 -3.68 39,308,907,600.53 39,940,827,301.23 (二)主要财务指标 主要财务指标 2021年 2020年 本期比上年同期增 减(%) 2019年 调整后 调整前 调整后 调整前 基本每股收益（元／股） 0.27 0.03 0.41 800.00 0.41 0.42 稀释每股收益（元／股） 0.27 0.03 0.41 800.00 0.41 0.42 扣除非经常性损益后的基本 每股收益（元／股） -0.24 -0.01 0.38 -2,300.00 0.39 0.40 加权平均净资产收益率 （%） 4.97 0.58 7.03 增加4.39个百分点 7.67 7.55 扣除非经常性损益后的加权 平均净资产收益率（%） -4.46 -0.14 6.37 减少4.32个百分点 7.22 7.13 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 本报告期，公司存在重大会计差错和同一控制下企业合并的事项，需对2020年及以前年度的会计 数据和财务指标进行追溯调整。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资 产差异情况 □适用 √不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资 产差异情况 □适用 √不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、2021年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 1,590,425,678.76 2,435,037,893.13 1,082,376,059.18 5,161,291,123.83 归属于上市公司 股东的净利润 174,783,422.85 169,325,867.48 63,702,825.48 123,806,916.42 归属于上市公司 股东的扣除非经 常性损益后的净 利润 174,093,141.82 148,360,397.25 41,507,823.55 -785,544,668.88 经营活动产生的 现金流量净额 -2,964,718,249.98 -1,005,095,790.54 -33,003,880.18 449,668,032.29 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2021年金额 附注（如适 用） 2020年金额 2019年金额 非流动资产处置损益 1,090,780,125.41 主要是土地 收储收益 14,615,968.30 114,975.39 计入当期损益的政府补助，但与 公司正常经营业务密切相关，符 合国家政策规定、按照一定标准 定额或定量持续享受的政府补助 除外 31,279,065.87 50,636,125.37 43,900,442.95 计入当期损益的对非金融企业收 取的资金占用费 19,801,429.19 同一控制下企业合并产生的子公 司期初至合并日的当期净损益 95,353.90 除同公司正常经营业务相关的有 效套期保值业务外，持有交易性 金融资产、衍生金融资产、交易性 金融负债、衍生金融负债产生的 公允价值变动损益，以及处置交 易性金融资产、衍生金融资产、交 易性金融负债、衍生金融负债和 其他债权投资取得的投资收益 274,500.00 3,307,883.38 单独进行减值测试的应收款项、 合同资产减值准备转回 1,000,000.00 1,000,000.00 1,000,000.00 受托经营取得的托管费收入 471,698.10 471,698.10 471,698.10 除上述各项之外的其他营业外收 入和支出 1,911,230.30 7,690,396.79 11,958,375.30 减： 所得税影响额 169,989,769.25 11,843,374.96 8,606,261.89 少数股东权益影响额（税后） 2,345,365.84 10,869,079.35 8,061,385.60 合计 953,202,338.49 71,777,663.44 44,085,727.63 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界 定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 十一、采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 权益工具投资 450,360,000.00 268,500,000.00 -196,860,000.00 - 合计 450,360,000.00 268,500,000.00 -196,860,000.00 - 十二、其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2021年，面对国际疫情形势的复杂和经济形势的多变，叠加房地产行业政策的持续收紧，公司积 极研判外部环境变化，紧跟上实集团整体发展战略，以“十四五”规划为起点，稳经营、保节点、重质量、 控风险，立足全局，稳健发展，保障公司整体经营平稳有序并实现年度经营计划。 1. 克服困难环境完成销售计划，重大战略项目持续筹备推进 报告期内，国内房地产销售市场呈现先热后冷的态势。上半年，国内市场迅速升温，政府同步密集 出台相关调控政策，叠加银行系统收紧房地产贷款等因素，导致市场于下半年迅速冷却。公司积极研判 市场形势，做好可售项目的盘点，克服重重困难抓住市场机会迅速推盘，同时加大非住宅类项目去化力 度。宝山顾村“上实.海上菁英（二期）”项目于2021年6月正式开盘，为公司首个触发积分摇号的住宅 销售项目，在认筹与购房资格同步审核的新系统下有效引导客户，开盘基本实现日光盘，签约金额约35 亿元。湖州项目抓住年初的去化窗口期，加推“上实.雍景湾”别墅项目、带动“上实.天澜湾”项目清盘， 签约金额约16亿元；静安“泰府名邸”项目基本实现清盘，全年签约金额约4.77亿元；泉州“上实.海上 海”项目二期6月底加推，商业楼宇与政府协调增加了煤气等设施，有序引导参与住宅摇号的客户，带 动非住宅产品的销售。2021年全年，公司房地产销售签约面积约24万平方米，签约金额约62.52亿元。 报告期内，公司与上海城投（集团）有限公司、上海建工集团股份有限公司组成联合体竞得上海市 虹口区北外滩91号地块。取得该地块是公司深耕虹口北外滩区域重大战略项目的进一步布局，未来该 地块规划建造480米高的上海浦西第一高楼，报告期内该项目已启动国际设计方案征集工作。同时，通 过规模化联动开发，公司将深入参与虹口北外滩区域“一心两片，新旧融合”核心商务区建设。 2. 工程建设有序开展，创新施工绿色应用 报告期内公司在建项目8个地块、在建面积约150万平方米，工程质量、进度和安全达到既定目 标。泉州“上实.海上海”三期住宅、青岛啤酒城三期、青浦“上实.海上湾”五期、北外滩剧院完成结构封 顶，宝山顾村“上实.海上菁英”项目完成主体结构封顶以及主体结构验收，泉州“上实.海上海”部分住宅 完成竣工验收。在施工管理方面，报告期内公司落实标准化、规范化的安全管控流程，抓住关键路线、 守住纠偏底线，实施动态跟踪，关注资源组织、工序交叉、前置关系等工程要素，实现施工管理闭环。 工程技术方面，扩大绿建、PC、智能化、健康建筑等四新技术的应用范围，对绿色化、产业化和信息化 相关政策和发展趋势进行了梳理和分析，通过新技术融合应用，全面提升绿色升级。持续完善绿色建筑、 装配式建筑与BIM技术的应用，为公司未来更好更广地推进绿色、健康建筑打下坚实的基础。 3. 不动产经营优化维稳，物业管理蓄力创新 报告期内，国内办公和商业租赁市场租赁率和价格整体趋势下行，尤其对非核心商圈的租赁物业影 响尤为明显，同时新办公物业不断入市，竞争日益白热化，如外部教育培训机构等实体经济等行业变化 也给租赁市场带来了更多的不确定性。公司对市场情况进行深入调研及分析，强化市场导向，对标竞争 楼宇，及时调整经营策略和招商思路，在努力稳定老租户的前提下，重整客户结构和业态，立足整层需 求的大客户，通过局部升级、增加软装等手段提升各项目办公区租户交付标准，吸引优质客户，加强谈 判能力，平均租赁率稳定在90%。物业管理方面，报告期内公司以调整在管物业结构、退出亏损项目、 清理历史欠缴为重点，继续拓展非居住类项目，新承接中国移动办公楼、上海市徐汇区财政局、上海市 奉贤党校等项目37个，新增合同面积162万平方米，续标项目26个，续标面积约91万平方米，退出 项目约20个，面积约185万平方米。报告期内，在管物业面积约2658万平方米。上实服务在报告期内 荣获2021中国物业服务企业综合实力排名51位、上海市物业服务综合实力百强企业第4名等荣誉。 4. 发现上实龙创风险，积极落实核查整改 2022年1月，公司披露了下属子公司上实龙创截至2021年12月底应收类账款约人民币26.15亿 元，其中部分存在不可收回的风险。公司在发现相关情况后迅速启动内部核查机制，一方面，对上实龙 创开展全面核查，在核查过程中发现上实龙创的部分高级管理人员利用职务便利实施了虚构交易的违 法、违规行为，部分虚构交易行为是否存在其他违法犯罪的问题也正在接受司法机关调查、审查。基于 谨慎性原则，公司对上实龙创2021年度计提了大额资产减值准备，并对上实龙创历年的财务情况进行 了会计差错更正与追溯调整。另一方面，公司也同时排查公司内部及所有其他子公司，除上实龙创外未 发现类似业务内控缺陷。 二、报告期内公司所处行业情况 2021年，随着国内进入后疫情时代，政府在推进疫苗接种、巩固疫情防控成功的前提下，同步积极 推动经济复苏，纵观我国房地产市场呈现先热后冷的态势。2021年，我国商品房销售面积约为17.74亿 平方米，同比增长1.9%；商品房销售约18.19万亿元，同比增长4.8%。从区域分布来看，区域分化较 为明显，我国东部和中部地区房地产销售面积和金额保持良好增长势头，西部地区销售情况与去年同期 相比略有下滑，而东北地区房地产销售有一定幅度的下降。2021年，房地产行业流动性问题对行业内 企业提出了更高的管理要求，部分过度扩张、负债较高的房企承受较大的流动性危机。从整个行业来看， 房企在抢工程拼销售抓回款的同时，迅速加强房企间有效资源整合，保持企业和行业的基本稳定。房地 产政策方面，“房住不炒”依然为主基调，重点城市供地政策“两集中”、房企“三条红线”、居民房贷“五档 分类”等政策的相继出台巩固了房地产调控，强调居住属性，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市 场平稳健康发展。 三、报告期内公司从事的业务情况 2021年，公司在房地产主营业务相对平稳。在房地产土地储备方面，公司发挥国企合作优势，于 2021年5月与上海城投（集团）有限公司、上海建工集团股份有限公司组成联合体，以人民币91.06亿 元成功竞得上海市虹口区北外滩91#地块，拟规划建造约480米高的上海浦西未来第一高楼。房地产销 售方面，公司深入研究项目所在不同地区的地方政策，灵活适配销售策略，在取得政府备案价后把握销 售节奏，广蓄客、抓签约、稳回款。2021年度重点新开盘的“上海宝山上实.海上菁英（二期）”年度签 约率高达96%，重点续销项目如“上海宝山上实.海上菁英（一期）”年度签约率也达到96%、“泉州上实 .海上海”年度签约率约97%、“湖州上实.雍景湾”签约率也高达87%。2021年全年销售签约金额约62.52 亿元，较2020年度同比增长约25%。不动产经营方面，公司积极应对房地产租赁市场因实体经济仍处 于恢复期、部分行业受到疫情、政策等影响的多重不利因素，以国有企业的社会责任为己任，以稳定长 期租户为重心，走访了解并尽量帮助原有租户，保障不动产经营业务的持续稳定。2021年，公司全年 不动产租赁面积约41.47万平方米，较去年同期下降5.28%，全年租金收入约3.89亿元，较去年同期增 长约5.14%。物业管理方面，公司2021年度在管项目面积约2658万平方米，基本与去年持平。其中年 内续标项目26个，续标面积约91万平方米，新中标项目37个，面积约162万平方米。上实服务在报 告期内荣获2021中国物业服务企业综合实力排名51位、上海市物业服务综合实力百强企业第4名等 荣誉。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司将坚持以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的 “1+3+X”战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度， 提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资源，推动产业地产项目落地，加快主业升级。同时，公司加 大物业服务业等新产业的培育、整合力度，坚持融产结合，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，提升 盈利，成为公司业务的重要组成部分。 五、报告期内主要经营情况 报告期内主要经营情况详见前述“经营情况讨论与分析”段落。 (一)主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位： 元 币种： 人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（ %） 营业收入 10,269,130,754.90 7,455,474,889.55 37.74 营业成本 5,305,544,141.76 4,854,169,432.04 9.30 销售费用 140,365,718.14 128,772,081.86 9.00 管理费用 318,719,496.26 346,802,290.50 -8.10 财务费用 16,588,597.28 103,901,607.04 -84.03 研发费用 23,101,803.70 67,427,088.08 -65.74 经营活动产生的现金流量净额 -3,553,149,888.41 794,163,321.40 -547.41 投资活动产生的现金流量净额 741,158,417.02 -350,368,409.00 311.54 筹资活动产生的现金流量净额 1,018,144,266.39 -419,067,137.15 342.95 营业收入变动原因说明： 主要系房地产销售收入增加所致。 营业成本变动原因说明： 主要系房地产销售成本增加所致。 销售费用变动原因说明： 主要系代理佣金类费用增加所致。 管理费用变动原因说明： 主要系日常业务类费用减少所致。 财务费用变动原因说明： 主要系当期资本化利息增加导致费用化利息减少所致。 研发费用变动原因说明： 主要系委外研发投入大幅度减少。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明： 主要系支付土地储备款项所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明： 主要系收到土地收储款项所致。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明： 主要系偿还到期债务减少所致。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 √适用 □不适用 本报告期，公司经常性损益为负数，主要系计提了大量的资产减值拨备；非经常性损益较大，主 要系土地收储收益和股权转让收益所致。 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，公司实现营业收入10,269,130,754.90元，比上期增加37.74%，主要系上海海上湾四 期、上海泰府名邸、湖州雍景湾、泉州海上海、湖州天澜湾等房地产项目结转收入以及物业管理服务 收入、房地产租赁收入和工程项目收入等。 (1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比 上年增减 （%） 营业成本比 上年增减 （%） 毛利率比上年增减 （%） 房地产行业 9,717,220,891.95 4,849,660,367.56 50.09 59.06 26.77 增加12.71个百分点 建筑施工业 501,912,957.32 435,496,998.46 13.23 -61.43 -56.90 减少9.13个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比 上年增减 （%） 营业成本比 上年增减 （%） 毛利率比上年增减 （%） 房地产销售 8,347,013,281.22 3,787,187,502.93 54.63 70.88 32.12 增加13.31个百分点 物业管理服务 959,845,269.88 850,379,523.22 11.40 11.43 12.79 减少1.07个百分点 房地产租赁 380,507,853.43 174,710,249.80 54.08 12.12 -2.30 增加6.77个百分点 工程项目收入 297,197,735.94 250,494,122.46 15.71 -62.02 -54.27 减少 14.28个百分点 贸易类 收入 204,715,221.38 185,002,876.00 9.63 -60.54 -60.01 减少 1.20个百分点 酒店经营收入 29,854,487.42 37,383,091.61 -25.22 26.50 42.10 减少13.75个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比 上年增减 （%） 营业成本比 上年增减 （%） 毛利率比上年增减 （%） 华北 50,026,141.27 14,388,093.31 71.24 4.48 -16.31 增加7.14个百分点 华东 10,106,626,329.36 5,215,632,830.95 48.39 38.97 10.29 增加13.42个百分点 西南 62,481,378.64 55,136,441.76 11.76 -30.55 -38.37 增加11.20个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 / (2).产销量情况 分析表 □适用 √不适用 (3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4).成本分析表 单位： 元 分行业情况 分行业 成本构成 项目 本期金额 本期占 总成本 比例(%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金额较 上年同期变 动比例(%) 情况 说明 房地产行业 房地产 4,849,660,367.56 91.41 3,825,437,221.02 78.81 26.77 建筑施工业 工程施工 435,496,998.46 8.21 1,010,423,815.61 20.82 -56.90 分产品情况 分产品 成本构成 项目 本期金额 本期占 总成本 比例(%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金额较 上年同期变 动比例(%) 情况 说明 房地产销售 房地产 3,787,187,502.93 71.38 2,866,389,088.68 59.05 32.12 物业管理服务 房地产 850,379,523.22 16.03 753,925,495.89 15.53 12.79 房地产租赁 房地产 174,710,249.80 3.29 178,815,460.54 3.68 -2.30 工程项目收入 工程施工 250,494,122.46 4.72 547,795,463.23 11.29 -54.27 贸易类 收入 工程施工 185,002,876.00 3.49 462,628,352.38 9.53 -60.01 酒店经营收入 房地产 37,383,091.61 0.70 26,307,175.91 0.54 42.10 成本分析其他情况说明 / (5).报告期 主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7).主要销售客户及主要供应商情况 A. 公司主要销售客户情况 前五名客户销售额32,754.05万元，占年度销售总额3.21%；其中前五名客户销售额中关联方销售 额3,450.48万元，占年度销售总额0.34 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客 户的情形 □适用 √不适用 B. 公司主要供应商情况 前五名供应商采购额596,905.07万元，占年度采购总额67.31%；其中前五名供应商采购额中关联 方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于 少数供应商的情形 □适用 √不适用 其他说明 / 3. 费用 √适用 □不适用 费用项目 本期发生额 （元） 上期发生额 （元） 增减幅度 （%） 主要原因 销售费用 140,365,718.14 128,772,081.86 9.00 主要系代理佣金类费用增加所致 管理费用 318,719,496.26 346,802,290.50 -8.10 主要系日常业务类费用减少所致 研发费用 23,101,803.70 67,427,088.08 -65.74 主要系委外研发投入大幅度减少 财务费用 16,588,597.28 103,901,607.04 -84.03 主要系当期资本化利息增加导致费 用化利息减少所致 所得税费用 968,022,530.51 472,119,492.75 105.04 主要系房地产销售利润增加所致 4. 研发投入 (1).研发投入情况表 √ 适用 □ 不适用 单位：元 本期费用化研发投入 23,101,803.70 本期资本化研发投入 研发投入合计 23,101,803.70 研发投入总额占营业收入比例（%） 0.22 研发投入资本化的比重（%） (2).研发人员情况表 √适用 □不适用 公司研发人员的数量 72 研发人员数量占公司总人数的比例（%） 1 研发人员学历结构 学历结构类别 学历结构人数 博士研究生 7 硕士研究生 46 本科 18 专科 1 高中及以下 研发人员年龄结构 年龄结构类别 年龄结构人数 30岁以下（不含30岁） 22 30-40岁（含30岁，不含40岁） 31 40-50岁（含40岁，不含50岁） 14 50-60岁（含50岁，不含60岁） 3 60岁及以上 2 (3).情况说明 √ 适用 □ 不适用 公司研发投入主要系下属控股子公司上实龙创。 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □ 适用 √ 不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 科目 本期发生额（元） 上期发生额 （元） 变动比例 （%） 主要原因 经营活动产生的现金 流量净额 -3,553,149,888.41 794,163,321.40 -547.41 主要系支付土地储 备款项所致 投资活动产生的现金 流量净额 741,158,417.02 -350,368,409.00 311.54 主要系收到土地收 储款项所致 筹资活动产生的现金 流量净额 1,018,144,266.39 -419,067,137.15 342.95 主要系偿还到期债 务减少所致 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明 √适用 □不适用 本报告期，公司非经常性损益较大，主要系土地收储收益和股权转让收益所致。 (三)资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债 状况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末 数占总资 产的比例 （%） 上期期末数 上期期 末数占 总资产 的比例 （%） 本期期末 金额较上 期期末变 动比例 （%） 情况说明 货币资金 4,484,347,916.40 11.33 6,686,950,596.77 16.28 -32.94 主要系支付土地储备款 项所致 应收账款 157,184,303.22 0.40 468,661,865.22 1.14 -66.46 收回应收款项较多所致 预付款项 6,210,847,635.35 15.69 2,260,626,413.00 5.50 174.74 预付土地储备款项增加 所致 其他应收款 398,540,452.82 1.01 604,554,253.33 1.47 -34.08 收到联营企业归还的股 东垫款 其他流动资产 452,352,652.13 1.14 873,338,983.68 2.13 -48.20 预缴增值税减少所致 长期股权投资 580,091,577.37 1.47 312,621,715.14 0.76 85.56 对联营企业追加投资所 致 其他权益工具投资 268,500,000.00 0.68 450,360,000.00 1.10 -40.38 被投资单位公允价值减 少所致 其他非流动资产 105,597,011.00 0.27 60,823,340.46 0.15 73.61 待抵扣增值税增加所致 应付票据 288,479,032.70 0.73 1,424,519,838.90 3.47 -79.75 银行承兑汇票到期支付 所致 合同负债 5,593,133,883.78 14.13 8,414,334,197.22 20.48 -33.53 结转至房地产销售收入 所致 应交税费 2,040,133,014.39 5.16 572,595,319.00 1.39 256.30 计提土地增值税所致 一年内到期的非流 动负债 4,659,183,363.38 11.77 1,478,166,580.47 3.60 215.20 主要系一年内到期的长 期借款增加所致 其他流动负债 356,519,716.50 0.90 683,953,080.75 1.66 -47.87 合同负债减少导致待转 销项税额减少 应付债券 798,213,457.60 2.02 1,684,898,993.57 4.10 -52.63 2019年第一期公司债将 于2022年4月到期，转 入“一年内到期的非流 动负债”科目核算 预计负债 396,309,967.08 1.00 1,090,729.08 0.00 36,234.41 公司向控股子公司提供 的借款计提信用减值损 失并计入预计负债 其他说明 / 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 项目 期末账面价值(万元) 受限原因 货币资金 7,685 主要系保证金 投资性房地产 55,316 长期借款48,750万元及一年内到期非流动负债7,500万元 存货 644,643 长期借款168,741万元 合计 707,644 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四)行业经营性信息分析 √适用 □不适用 公司房地产业务经营情况详见按照分行业披露标准在本段落的披露。 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用 序号 持有待开发土 地的区域 持有待开发 土地的面积 (平方米) 一级土地 整理面积 (平方米) 规划计容建 筑面积(平 方米) 是/否涉及 合作开发项 目 合作开发项 目涉及的面 积(平方米) 合作开发项 目的权益占 比(%) 1 上海市青浦区 朱家角D2地 块 349,168 0 177,954 是 349,168 51 2 上海市虹口北 外滩90#地块 12,725 0 110,932 否 3 上海市虹口北 外滩91#地块 34,585（含 地下面积） 0 453,958 是 34,585 50 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 在建项目/新开工项目/ 竣工项目 项目用地面 积(平方米) 项目规划计容建 筑面积(平方米) 总建筑面积 (平方米) 在建建筑面 积(平方米) 已竣工面积 (平方米) 总投资额 报告期实际 投资额 1 青岛 国际啤酒城 综合 在建 227,675 500,000 806,339 212,426 0 750,000 41,065 2 上海 青浦海源别墅 别墅 在建（二期北地块于 2021年下半年新开工） 315,073 44,110 59,577 19,596 0 100,100 4,389 3 上海 青浦上实.海上湾 住宅 在建 808,572 404,287 631,199 108,191 0 367,740 3,743 4 上海 青浦和墅/海上郡 住宅 竣工 162,708 78,482 121,683 0 0 408,800 65 5 上海 嘉定上实.海上荟 住宅、商业 竣工 32,991 52,785 75,559 0 0 74,015 0 6 上海 嘉定海上公元 住宅、商业 竣工 58,949 117,899 163,351 0 0 205,400 1,354 7 上海 静安泰府名邸 住宅 竣工 32,512 97,536 114,737 0 0 338,194 35,203 8 上海 虹口北外滩89#地块项目 商业、办公 在建 23,037 126,705 230,568 230,568 0 820,000 95,629 9 上海 宝山上实.海上菁英（一期） 住宅 在建 26,600 53,199 73,798 73,798 0 198,100 32,771 10 上海 宝山上实.海上菁英（二期） 住宅 在建 32,130 64,260 86,692 86,692 0 239,300 40,877 11 湖州 湖润商务广场 商业 在建 13,661 27,322 27,322 0 0 9,700 0 12 湖州 上实.天澜湾 住宅、商业 竣工 115,647 173,471 193,292 0 0 144,796 3,628 13 湖州 上实.雍景湾 住宅 竣工 68,471 150,636 207,906 0 0 142,137 8,695 14 杭州 上实.海上海（一期） 住宅、商业 竣工 74,864 161,467 230,484 0 0 234,400 3,533 15 杭州 上实.海上海（二期） 住宅、商业 竣工 59,640 137,172 198,203 0 0 200,000 1,098 16 苏州 2017-WG-10号地块 住宅 在建 40,817 89,661 126,881 126,881 0 410,000 27,025 17 泉州 上实.海上海 住宅、商业 在建 170,133 765,599 1,064,099 645,777 351,641 760,000 51,668 18 成都 上实.海上海 住宅、商业 竣工 61,506 184,519 254,885 0 0 178,800 523 19 重庆 上实.海上海 住宅、商业 竣工 30,845 56,195 74,935 0 0 37,368 0 20 长沙 丰盛大厦 住宅、商业 竣工 5,468 58,150 70,566 0 0 71,000 322 3. 报告期内房地产销售和结转情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业态 可供出售面积 (平方米) 已售（含已预售）面积 (平方米) 结转面积 (平方米) 结转收入金额 报告期末待结转 面积(平方米) 1 青岛 国际啤酒城 综合 0 0 0 0 0 2 上海 青浦海源别墅 别墅 0 0 0 0 0 3 上海 青浦上实.海上湾 住宅 5,075 4,994 128,493 367,090 48,866 4 上海 青浦和墅/海上郡 住宅 303 99 99 10 204 5 上海 嘉定上实.海上荟 住宅、商业 13,813 625 625 174 12,966 6 上海 嘉定海上公元 住宅、商业 30,059 1,774 1,979 1,305 28,286 7 上海 静安泰府名邸 住宅 4,414 3,867 14,872 169,674 1,598 8 上海 宝山上实.海上菁英（一期） 住宅 26,647 25,630 0 0 41,596 9 上海 宝山上实.海上菁英（二期） 住宅 49,944 48,181 0 0 49,944 10 湖州 上实.天澜湾 住宅、商业 36,638 24,397 23,641 32,808 13,043 11 湖州 上实.雍景湾 住宅 104,098 91,212 116,710 123,803 45,811 12 杭州 上实.海上海（一期） 住宅、商业 16,960 776 126 659 2,459 13 杭州 上实.海上海（二期） 住宅、商业 32,390 3,315 198 3,183 4,850 14 苏州 2017-WG-10号地块 住宅 0 0 0 0 0 15 泉州 上实.海上海 住宅、商业 33,684 32,653 110,253 134,461 210,388 16 成都 上实.海上海 住宅、商业 40,361 1,561 1,561 431 38,800 17 重庆 上实.海上海 住宅、商业 13,857 1,007 1,007 264 12,850 18 长沙 丰盛大厦 住宅、商业 24,390 0 138 187 13,530 报告期内，公司共计实现销售金额约625,200万元，销售面积约240,000平方米，实现结转收入金额约834,049万元，结转面积约399,702平方米，报告期 末待结转面积约525,191平方米。 4. 报告期内房地产出租情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业态 出租房地产的建 筑面积(平方米) 出租房地产 的租金收入 权益比例 （%） 1 上海 实业大厦 写字楼出租 10,088.56 1,554.28 100 2 上海 实业大厦 写字楼出租 14,096.05 2,183 74 3 上海 实业大厦 车库出租 8,692.27 482 74 4 上海 金钟广场 写字楼出租 9,800.87 1,915.08 100 5 上海 金钟广场 写字楼出租 42,370.66 7,502 90 6 上海 金钟广场 车库出租 4,870.37 227 90 7 上海 高阳宾馆 写字楼出租 3,313.28 163 100 8 上海 高阳商务中心 写字楼出租 22,186.68 708 100 9 上海 海上海 商铺出租 22,027.20 1,960 100 10 上海 海上海 车库出租 22,000 487 100 11 上海 华申大厦 写字楼出租 343.88 32 100 12 上海 黄浦新苑 商铺出租 20,918 1,709 100 13 上海 海潮路108号 商铺出租 474.30 85 100 14 上海 永隆大厦 写字楼出租 797.52 102 100 15 上海 仲盛金融中心 写字楼出租 2,321.04 188 100 16 上海 中山北路235号 （部分） 写字楼出租 1,434 95 100 17 上海 （未完）  |