[年报]中国国贸(600007):中国国贸2021年年度报告全文
原标题:中国国贸:中国国贸2021年年度报告全文 公司代码： 600007 公司简称： 中国国贸 中国国际贸易中心股份有限公司 20 2 1 年 年度 报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实 性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带 的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的 审计报告。 四、公司负责人林明志先生、主管会计工作负责人林南春先生及会计机构负责人陈峰 先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计， 202 1 年 12 月 31 日，公司期 末可供分配利润为 5,207,209,076 元。公司 2021 年年度拟以实施权益分派股权登记日 登记的总股本为基数分配利润。本次利润分配方案如下： 公司拟向全体股东每 10 股派发现金红利 6.00 元（含税）。 2021 年 12 月 31 日，公 司总股本 1,007,282,534 股，以此计算合计拟派发现金红利 604,369,520 元（含税）。 本年度公司现金分红占合并报表中归属于上市公司普通股股东净利润的比例为 59.0% 。 如在公司 202 1 年年度利润分配方案公告披露之日起至实施权益分派股权登记日期 间，因可转债转股 / 回购股份 / 股权激励授予股份回购注销 / 重大资产重组股份回购注销 等致使公司总股本发生变动的，公司拟维持每股分配比例不变，相应调整分配总额。如 后续总股本发生变化，将另行公告具体调整情况。 本次利润分配方案尚需提交股东大会审议。 六、前瞻性陈述 的风险声明 本报告所涉及的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资 风险。 七、公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金的情况。 八、公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。 九、公司不存在 半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整 性 的情况 。 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第 三 节 管理层 讨论与 分析”中“ 公司关于公司未来发展的讨论与分析 ”中“可能面对的风险” 的 相关内容。 业 绩 概 览 一、经营业绩 353,015 309,776 358,598 2019 年 2020 年 2021 年 营业收入（万元） 1.58% 15.76% 97,243 82,543 102,379 2019 年 2020 年 2021 年 归属于上市公司股东的净利润（万元） 5.28% 24.03% 0.97 0.82 1.02 2019 年 2020 年 2021 年 基本每股收益（元 / 股） 24.03% 5.28% 13.52% 10.59% 12.40% 2019 年 2020 年 2021 年 加权平均净资产收益率 （ % ） - 1.12% 1.81% 二、收入构成、平均租金及出租率 营业收入 注*：平均租金中包含租金和物业管理费，并基于已出租使用面积计算所得。 41.7% 32.8% 13.1% 9.9% 2.5% 2021 年 （ 35.9 亿元 ） 写字楼 商城 酒店 其他 公寓 48.7% 30.9% 10.8% 9.4% 0.2% 2020 年 （ 31.0 亿元 ） 写字楼 商城 酒店 其他 公寓 619 1,175 391 637 986 419 写字楼 商城 公寓 平均租金 （元 / 平方米 / 月） 2021 年 2020 年 94.5% 98.8% 39.4% 92.1% 95.8% 8.4% 写字楼 商城 公寓 平均出租率 （ % ） 2021 年 2020 年 三、股利分红 四、财务指标 资产与负债（万元） 2021年12月31日 2020年12月31日 340,320 238,325 932,273 970,687 1,272,592 1,209,012 191,005 143,035 217,888 264,398 863,700 801,579 流动资产 长期资产 总资产 流动负债 长期负债 所有者权益 3.80 4.00 6.00 2019 年 2020 年 2021 年 每 10 股派息数 （元、含税） 39.36% 48.81% 59.03% 2019 年 2020 年 2021 年 占归属于上市公司股东净利润的比率（ % ） 32.13% 0.74 10.29 33.70% 0.65 12.79 资产负债率（ % ） EBITDA 全部债务比 利息保障倍数 2021 年 2020 年 四、财务指标（续） 注1：公司于2019年9月26日完成公开发行了2019年公司债券(面向合格投资者)(第一期)，发行总额为人民币5亿 元，本期债券期限为5年，附第三年末（2022年9月26日）发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。 注2：公司于2020年8月5日与中国建设银行股份有限公司北京华贸支行签署人民币资金借款合同，取得了商用物 业抵押借款21.55亿元人民币，全部用于偿还原国贸三期A阶段和国贸三期B阶段项目建设借款。商用物业抵押借 款期限为2020年8月5日至2035年8月4日，借款利率为LPR利率减30基点（2021年为4.35%）。 截至2021年12 月31日，借款余额为21.45亿元。 215,500 214,500 50,000 50,000 2020 年 2021 年 长期借款 公司债券 264,500 265,500 借款 总额（万元） 1,000 1,000 5,000 5,000 5,000 8,000 8,000 8,000 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 23,500 50,000 FY22 FY23 FY24 FY25 FY26 FY27 FY28 FY29 FY30 FY31 FY32 FY33 FY34 FY35 长期借款 公司债券 还款计划 （万元） 目 录 第一节 释义 .............................................................. 5 第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................ 6 第三节 管理层讨论与分析 ................................................. 10 第四节 公司治理 ......................................................... 25 第五节 环境与社会责任..... ........................................... ...47 第六节 重要事项..... ................................................. ...49 第七节 股份变动及股东情况 ............................................... 55 第八节 优先股相关情况 ................................................... 61 第九节 债券相关情况 ..................................................... 62 第十节 财务报告 ......................................................... 68 备查文件目录 载有公司 负责 人、主管会计工作及会计机构负责人签名并盖章的 财务报表 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件 报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿 载有公司董事长签名的 2021 年年度报告 第一节 释义 一、释义 无 。 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 中国国际贸易中心股份有限公司 公司的中文简称 中国国贸 公司的外文名称 China World Trade Center Co., Ltd. 公司的外文名称缩写 CWTC Co., Ltd. 公司的法定代表人 林明志 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王京京 骆洋喆、廖哲、 章侃 、 张丽滨 联系地址 北京市 朝阳区 建国门外大街 1 号 北京市 朝阳区 建国门外大街 1 号 电话 010 - 65052288 010 - 65052288 传真 010 - 65053862 010 - 65053862 电子信箱 [email protected] [email protected] 三、 基本情况简介 公司注册地址 北京市 朝阳区 建国门外大街 1 号 公司办公地址 北京市 朝阳区 建国门外大街 1 号 公司办公地址的邮政编码 100004 公司网址 http://www.cwtc.com 电子信箱 [email protected] 报告期内，公司基本情况未发生变更。 四、 信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称 及网址 《中国证券报》、 www.cs.com.cn 《上海证券报》 、 www.cnstock.com 公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn 公司 年度报告备置地点 北京市 朝阳区 建国门外大街 1 号国贸大厦 A 座 29 层 董事会 办公 室 五、 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A 股 上海证券交易所 中国国贸 600007 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师 事务所名称（境内） 名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市湖滨路 202 号普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名 徐 涛 、任小琛 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 金额单位：人民币元 主要会计数据 2021 年 2020 年 本年 比 上年增减 (%) 2019 年 营业收入 3,585,982,881 3,097,760,404 15.76% 3,530,148,817 归属于上市公司 股东的净利润 1,023,793,717 825,426,303 24.03% 972,427,075 归属于上市公司 股东的扣除 非经常性损益的 净利润 1,014,935,017 797,615,855 27.25% 953,612,420 经营活动产生的 现金流量净额 1,780,173,946 1,406,522,534 26.57% 1,537,171,961 2021 年末 2020 年末 本 年 末 比上年末 增减 ( %) 2019 年末 归属于上市公司 股东的净资产 8,633,951,277 8,013,070,574 7.75% 7,570,411,634 总资产 12,725,924,787 12,090,123,296 5.26% 11,802,423,892 (二) 主要财务指标 金额单位：人民币元 主要财务指标 2021 年 2020 年 本 年 比上年 增减 (%) 2019 年 基本每股收益 ( 元／股 ) 1.02 0.82 24.03% 0.97 稀释每股收益 ( 元／股 ) 1.02 0.82 24.03% 0.97 扣除非经常性损益 后的基本每股收益 ( 元／股 ) 1.01 0.79 27.25% 0.95 加权平均净资产 收益率 (%) 12.40% 10.59% 1.81% 13.52% 扣除非经常性损益 后的加权平均净资 产收益率 (%) 12.29% 10.24% 2.05% 13.26% 八、 境内外会计准则下会计数据差异 不适用 。 九、 20 21 年分季度主要财务数据 金额单位：人民币元 第一季度 （ 1 - 3 月份） 第二季度 （ 4 - 6 月份） 第三季度 （ 7 - 9 月份） 第四季度 （ 10 - 12 月份） 营业收入 839,253,722 910,521,090 914,143,745 922,064,324 归属于上市公司股 东的净利润 237,625,959 273,350,891 264,764,117 248,052,750 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益后的净利润 236,511,154 272,809,418 264,421,786 241,192,659 经营活动产生的现 金流量净额 481,413,997 399,325,193 615,347,408 284,087,348 十、 非经常性损益项目和金额 金额单位：人民币元 非经常性损益项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 违约罚款收入 3,830,277 16,261,829 22,745,466 不需支付的应付款项 792,172 310,281 480,251 政府补助 10,452,937 26,128,082 7,435,840 处置非流动资产净损失 - 2,470,351 - 2,531,900 - 1,099,861 捐赠支出 - 637,689 - 2,929,975 - 1,614,000 除上述各项之外的 其他营业外收入和支出 - 51,142 - 40,090 - 2,311,251 所得税影响 - 3,052,473 - 9,337,057 - 6,826,756 少数股东损益的影响 - 5,031 - 50,722 4,966 合计 8,858,700 27,810,448 18,814,655 十一、 采用公允价值计量的项目 不适用。 第三节 管理层讨论与分析 一、 经营情况的 讨论与分析 2021 年，写字楼市场整体呈现向好发展态势，供应吸纳双创新高。在国内经济持续 稳步恢复和疫情得到有效防控的形势下，在充裕的可租空间及相对偏低的租金水平的支 持下，企业扩租和搬迁以及疫情之下受抑制或延迟的需求得以充分释放，写字楼租赁需 求明显回升，市场净吸纳量创近年来最高值，空置率较上年降低，租金跌幅逐渐收窄。 源自内资企业的租赁需求持续活跃，金融、专业服务、科技以及医药健康等行业租户继 续领跑市场租赁活动。 商城租赁需求和消费活力进一步提升，主要商圈日均客流实现增长，奢侈品销售额 因境外购物受到限制大幅攀升，核心商圈高 端优质项目的出租率及租金水平保持稳步增 长。在北京国际消费中心城市建设和城市更新行动计划的推动以及首店经济等利好政策 的影响下，核心商圈商业环境提质升级明显加速，各类品牌首店以及特色门店不断落户 北京，包括国贸商城在内的核心商圈优质项目已成为其首次进入北京的首选目标。 北京服务式公寓市场呈现复苏态势。目前国内疫情防控已经常态化，有利于租赁活 动的开展。受疫情形势影响，签证政策收紧，外籍客源尚未完全恢复至疫情前水平；而 内资租户延续活跃态势，对服务式公寓需求稳步增长。 北京高端酒店供给保持平稳，入住率较其他城市恢复更慢 ，平均房价处平稳水平； 业绩较 2020 年有所增长，但受疫情影响波动较大，未恢复至 2019 年的水平。自 2021 年 2 季度以来，受疫情防控政策放宽和大型会展活动逐步恢复的推动，高端酒店市场业绩 逐步回升；但 2021 年 7 月份本土疫情在多地出现反弹， 10 月份起北京出现散发疫情， 导致新一轮疫情防控政策收紧，对酒店经营再次带来冲击。由于实施相对严格的防疫政 策，冬奥会在京举办对酒店业绩利好较为有限。 报告期内，公司通过分析经营环境的变化，紧抓业务发展的机遇，采取积极灵活的 营销策略，取得了良好的经营业绩。 二、 报告期内公司所处行 业情况 见 本节 “经营情况 讨论与分析 ”和“公司 关于公司未来发展的讨论与分析 ”中的相 关内容。 三、 报告期内 公司从事的业务情况 报告期内，公司主要从事写字楼、商城、公寓等 投资性物业 的出租 和 管理 以及 酒店 经营等。 公司除所拥有的酒店委托香格里拉国际饭店管理有限公司（以下简称“香格里拉”） 进行管理和经营外，其它主营业务均由公司自行进行管理和经营。 根据 原 国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会于 2017 年批准发布的 国家标准《国民经济行业分类》（ GB/T4754 - 2017 ），公司属于“房地产业”。公司的营业 收入主要来源于写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店的经营；公司 的经营规模、硬件设施、管理和服务 、市场地位 等，在业内一直处于领先 水平 。 四、 报告期内核心竞争力分析 公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”）拥有的中 国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸金的北京中央商务区的 核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是目前中国乃至全球规 模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。 长期以来， 公司凭借多年形成的区位优势、综合优势、品牌优势、资源优势、管理 优势等 ，在 市场上处于 领先地位。 报告期内 ， 公司的核心竞争力未发生重大变化 。 公司核心竞争力 的 有关情况详见公 司 2021 年半年度报告 “第三节管理层讨论与分析”中“报告期内核心竞争力分析” 。 五、 报告期内主要经营情况 报告期内， 公司实现营业收入 35.9 亿元，比上年增加 4.9 亿元或 15.8 % ；成本费用 18.9 亿元，比上年增加 1.6 亿元或 9.5 % ；实现利润总额 13.7 亿元，比上年增加 2.6 亿 元或 23.7 % 。 (一) 主营业务分析 1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 金额单位：人民币元 科目 本 年 金额 上年金额 本 年 金额 较上年增加额 变动比例 (%) 营业收入 3,585,982,881 3,097,760,404 488,222,477 15.76% 营业成本 1,588,389,225 1,439,820,985 148,568,240 10.32% 销售费用 96,781,098 101,231,609 - 4,450,511 - 4.40% 管理费用 116,404,708 91,721,701 24,683,007 26.91% 财务费用 83,593,893 88,171,431 - 4,577,538 - 5.19% 经营活动产生的 现金流量净额 1,780,173,946 1,406,522,534 373,651,412 26.57% 投资活动产生的 现金流量净额 - 142,527,256 - 270,895,581 128,368,325 - 47.39% 筹资活动产生的 现金流量净额 - 531,189,995 - 505,624,628 - 25,565,367 5.06% 2、收入和成本分析 (1) 主营业务 分 行业 、分 产品 、分地区 、分销售模式 情况 金额单位：人民币元 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 (%) 营业收入 比上年 增减 (%) 营业成本 比上年 增减 (%) 毛利率 比上年 增减 (%) 物业租赁及 管理 3,116,695,549 1,089,625,744 65.04% 12.85% 9.96% 0.92% 酒店经营 469,287,332 498,763,481 - 6.28% 39.70% 11.12% 27.34% 金额单位：人民币元 收入构成 项目 本年金额 占公司 主营业务 收入比例 (%) 上年金额 占公司 主营业务 收入比例 (%) 本年金额较 上年增加额 写字楼 1,495,882,948 41.71% 1,507,399,667 48.66% - 11,516,719 商城 1,176,351,687 32.80% 956,811,968 30.89% 219,539,719 公寓 87,790,224 2.45% 6,701,550 0.22% 81,088,674 酒店 469,287,332 13.09% 335,921,834 10.84% 133,365,498 其他 （注） 356,670,690 9.95% 290,925,385 9.39% 65,745,305 合计 3,585,982,881 100% 3,097,760,404 100% 488,222,477 注：其他收入主要是停车场 收入 ，以及财务报表合并范围内公司子 公司 的营业 收入 。 商城 收入较上年增加，主要是 平均租金 和出租率均 高于上年 。 2021 年，公司主要投资性物业平均租金和出租率情况如下： 金额单位：人民币元 期末可 出租 面积 （ m 2 ） 平均租金 （元 / 平方米 / 月） 平均出租率 （ % ） 本 年 上年 增减 本 年 上年 增减 A B A - B C D C - D 写字楼 一期 47,710 580 586 - 6 93.1% 91.3% 1.8% 二期 33,587 541 554 - 13 96.4% 96.2% 0.2% 三期 A 82,313 687 702 - 15 92.0% 89.1% 2.9% 三期 B 42,790 627 669 - 42 98.4% 94.0% 4.4% 合计 206,400 619 637 - 18 94.5% 92.1% 2.4% 商城 一期 15,340 1,958 1,644 314 97.7% 97.7% 0 二期 5,911 1,038 913 125 99.3% 95.7% 3.6% 三期 A 17,940 591 475 116 97.2% 94.5% 2.7% 三期 B 26,142 641 555 86 99.8% 97.8% 2.0% 东楼 13,675 2,167 1,814 353 99.9% 91.6% 8.3% 合计 79,008 1,175 986 189 98.8% 95.8% 3.0% 公寓 46,734 391 419 - 28 39.4% 8.4% 31.0% 注： 1 、 三期 B 写字楼包含国贸大厦 B 座写字楼 中的 服务式办公楼 层 。 2 、 平均租金中包含租金和物业管理费。 3 、 商城平均租金 高于上年，主要是新租、续租租金和提成租金较高，以及上年受 新 冠 肺炎 疫情影响 平均租金较低。 4 、 公寓于 2018 年 4 月 - 2020 年 8 月 停业进行装修改造 ， 2020 年 9 月 1 日起重新投 入运营。 2 021 年 1 2 月，公寓当月平均出租率已升至 58.0 % 。 (2) 产销量情况 分析表 不适用。 (3) 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 不适用。 (4) 成本分析表 金额单位：人民币元 成本构成 项目 本 年 金额 本 年 金额占 总成本比例 (%) 上年金额 上年金额占 总成本比例 (%) 本 年 金额 较上年 变动比例 (%) 折旧摊销 505,420,648 31.82% 503,743,221 34.99% 0.33% 员工成本 370,075,134 23.30% 331,035,750 22.99% 11.79% 维修保养 134,876,744 8.49% 126,860,902 8.81% 6.32% 能源费 108,950,663 6.86% 97,162,308 6.75% 12.13% 其他（注） 469,066,036 29.53% 381,018,804 26.46% 23.11% 合计 1,588,389,225 100% 1,439,820,985 100% 10.32% 注：其他费用包括 劳务费、清洁费、 保安费及 酒店营业成本等 。 (5) 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 不适用 。 (6) 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 不适用 。 (7) 主要销售客户及主要 供应商情况 公司来自于前五名客户（无公司关联方）的营业收入为 2 .8 亿 元，占年度营业收入 总额的 7.8 % 。 公司向前五名供应商（无公司关联方）采购额为 0.2 亿 元，占年度采购总额的 13.9 % 。 3、 费用 报告期内，公司的销售费用、管理费用、财务费用等与上年同期相比变动幅度均低 于 30% 。 4、 研发投入 不适用。 5、 现金流 公司现金流量的构成情况详见本报告所附财务报表。 经营活动产生的现金流量中收到其他与经营活动有关的现金增加，主要是收取租户 的租金押金增加。 投资活动产生的现金流量中收回投资收到的现金、投资支付的现金及收到其他与投 资活动有关的现金减少，主要是购买及赎回银行理财产品及投资收益减少；购建固定资 产、无形资产和其他长期资产支付的现金减少，主要是对工程改造项目投入的资金减少。 筹资活动产生的现金流量中取得借款收到的现金和偿还债务支付的现金减少，主要 是公司于 2020 年 8 月取得银行商用物业抵押借款 21.55 亿元，用于偿还了国贸三期项 目长期银行借款 21.55 亿元；支付的其他与筹资活动有关的现金增加，主要是按照财政 部于 2018 年修订发布的《企业会计准则第 21 号 - 租 赁》（以下简称“新租赁准则”）规 定，偿还租赁负债支付的现金。 202 1 年期末现金及现金等价物余额增加，主要是经营活动产生的现金净流入增加。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 不适用。 (三) 资产、负债情况分析 1、 资产 及 负债状况 金额单位：人民币元 项目 名称 本 年 末数 本 年 末数 占总资产的 比例 (%) 上 年 末数 上 年 末数 占总资产的 比例 (%) 本 年 末金 额较上 年 末变动比 例 (%) 货币资金 ① 2,962,122,255 23.28% 1,855,979,325 15.35% 59.60% 应收账款 368,491,616 2.90% 440,548,083 3.64% - 16.36% 存货 32,745,245 0.26% 33,982,961 0.28% - 3.64% 其他流动资产 ② 2,771,588 0.02% 16,594,193 0.14% - 83.30% 投资性房地产 6,924,214,874 54.41% 7,221,596,420 59.73% - 4.12% 长期股权投资 23,523,395 0.18% 19,705,450 0.16% 19.38% 固定资产 1,660,195,006 13.05% 1,776,008,625 14.69% - 6.52% 使用权资产 ③ 45,850,393 0.36% - - - 合同负债 89,672,971 0.70% 83,415,877 0.69% 7.50% 一年内到期的 非流动负债 ④ 519,824,363 4.08% 17,166,461 0.14% 2 , 928.14% 长期借款 2,135,000,000 16.78% 2,145,000,000 17.74% - 0.47% 应付债券 ④ 0 0 498,979,169 4.13% - 100% 租赁负债 ③ 43,878,632 0.34% - - - 注： ①货币资金增加，主要是来自经营活动产生的现金净流入增加； ②其他流动资产减少，主要是增值税待抵扣进项税减少； ③使用权资产及租赁负债增加，主要是按照新租赁准则要求，自 2021 年 1 月 1 日 起，将除采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外的其他租赁确认为使用权资产和 租赁负债； ④一年内到期的非流动负债增加及应付债券减少，主要是公司于 2019 年发行的“ 19 国贸 01 ”公司债券附第三年末投资者回售选择权，故将该笔应付债券重分类至一年内到 期的非流动负债。 2、 境外资产情况 不适用。 3、 截至报告期末主要资产受限情况 (1) 资产抵押和质押情况 根据公司经营及发展需要， 公司于 2020 年 6 月 19 日召开的 2019 年年度股东大会， 同意公司以国贸三期 A 阶段项目部分房产及相应的土地使用权作为抵押担保，向中国建 设银行股份有限公司北京华贸支行申请 21.6 亿元人民币商用物业抵押借款，借款期限 为 15 年，用于置换 13.8 亿元人民币国贸三期 A 阶段项目建设借款 余额 和 7.8 亿元人民 币国贸三期 B 阶段项目建设借款 余额（详见公司 2020 年半年度报告“第四节经营情况 的讨论与分析”中“资产抵押和质押情况”） 。 2020 年 8 月 5 日，公司 就此 与中国建设银行股份有限公司北京华贸支行签署《人民 币资金借款合同》及《抵押合同》，借款合同金额 21.55 亿元人民币 （上述 21.6 亿元人 民币减去签署该借款合同前归还 500 万元人民币） ，借款期限为 2020 年 8 月 5 日至 2035 年 8 月 4 日 。 公司已 取得商用物业抵押借款 21.55 亿元人民币， 全部偿还了 原国贸三期 A 阶段和 国贸三期 B 阶段项目 建设 借款，注销了 原有 的 此两个项目借款的资产抵押担保 ， 完成 了 商用物业抵押借款 的相关 资产抵押登记 工作，抵押物清单如下： 抵押物名称 权属证书 座落 抵押面积 （ m 2 ） 朝阳区建国 门外大街 1 号院 1 号楼 X 京房权证朝字 第 982670 号 朝阳区建国门外大街 1 号院 1 号楼 189,176.39 京朝国用（ 2014 出） 第 00225 号 (2) 受限资金 20 2 1 年 12 月 3 1 日，公司银行存款中受限资金余额为 1.2 亿元， 为物业管理项目代 管资金 （见本报告所附公司 20 2 1 年度财务报表附注）。 (四) 房地产 行业经营性信息分析 1、 报告期内房地产储备情况 不适用。 2、 报告期内房地产开发投资情况 不适用。 3、 报告期内房地产销售和结转情况 不适用。 4、报告期内房地产出租情况 金额单位：人民币元 地区 项目 经营 业态 出租房地产 的建筑面积 ( 平方米 ) 出租房地产的 租金收入 权益 比例 （ % ） 是否采用 公允价值 计量模式 租金收入 / 房 地产公允价值 (%) 北京 中国 国际 贸易 中心 写字楼 356,248 1,461,255,933 100% 否 - 商城 180,460 1,112,563,146 公寓 80,124 86,882,216 5、 报告期内公司财务融资情况 报告期末 , 公司各类融资途径的融资余额、融资成本如下： 金额单位：人民币元 期末融资余额 利率 1 、长期借款 中国建设银行股份有限公司北京华贸支行 2,145,000,000 4.35% 2 、公司债券 “ 19 国贸 01 ” 公司债券 500 ,000,000 3.65 % 金额单位：人民币元 期末融资总额 整体平均融资成本 (%) 利息资本化金额 2,645,000,000 4.22% - 整体平均融资成本 = ∑（期末单笔融资余额 * 对应融资利率） / 期末融资总额。 6、 其他说明 公司所属国贸一期、二期建筑物对应的土地使用权全部归属于公司控股股东国贸有 限公司，公司以租赁方式获得上述土地的使用权 ( 详细情况见本报告“第六节重要事项” 中“承诺事项履行情况” ) ；国贸三期建筑物及其对应的土地使用权全部归属于本公司。 (五) 投资状况分析 报告期内，公司无重大股权投资及非股权投资。 1、 重大的股权投资 不适用。 2、 重大的非股权投资 不适用。 3、 以公允价值计量的金融资产 不适用。 4、 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况 不适用。 (六) 重大资产和股权出售 不适用。 (七) 主要控股参股公司分析 公司现有两家子公司北京国贸国际会展有限公司和国贸物业酒店管理有限公司，以 及一家联营公司北京时代网星科技有限公司。来源于子公司的净利润或参股公司的投资 收益，对公司净利润的影响均在 10 ％以下。有关情况见本报告所附公司 20 2 1 年 度 财务 报表 附注 。 (八) 公司控制的 结构化 主体情况 不适用。 六、 公司 关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业格局和趋势 1 、写字楼 北京写字楼市场在 2021 年实现全面爆发。全年甲级写字楼新增供应量达 131 万平 方米，净吸纳量达 109 万平方米，实现了北京甲级写字楼市场历史上的首次供应吸纳“双 百万高峰”，空置率也从 2020 年历史最高点的 22.5% 逐步回落至 20.3% 1。 1第一太平戴维斯 2021 年第四季度北京房地产市场回顾总结及 2022 年展望报告 2世邦魏理仕 2021 年北京房地产市场回顾及 2022 年展望报告 3仲量联行 2021 年第四季度北京房地产市场回顾报告 未来三年，北京甲级写字楼新增供应将有所回落。 2022 - 2024 年甲级写字楼市场新 增供应约 80 万平方米，低于 2021 年当年的供应量，其中 CBD 区域将无新增供应 2。随着 市场空置的逐步去化，租金有望在降幅收窄企稳后呈小幅上扬趋势。 从市场需求来看，在内循环为主的市场新格局下，内资企 业的租赁需求呈井喷式增 长，在 2021 年全市甲级写字楼成交面积中占比达 84% ，创造了内资企业成交占比的历史 最高纪录。 TMT （科技、媒体和通讯）、金融、专业服务及大健康行业，占 2021 年全年写 字楼成交面积 80% ，是市场需求的主力引擎并将持续为市场注入活力 3。未来三年，主力 行业的贡献仍将保持高水平。 北京写字楼市场虽整体呈现向好发展态势，但仍面临众多挑战。随着北京写字楼市 场从“增量时代”向“存量时代”转型，楼宇间的竞争也从传统的硬件比拼逐步向运营 能力、管理服务水平以及楼宇附加价值的较量转变。同时，在后疫情时代，随 着租户对 健康需求的不断提高，绿色低碳、智慧化的楼宇和物业管理将更符合未来办公的需求。 2 、商城 近年来，北京商业物业市场新增供应明显放缓，主要为郊区的新建项目和升级改造 后的传统百货商场等现有存量项目。未来几年，北京商业项目仍主要以品牌的转型升级 为主，成熟商圈新增供应量较少，核心商圈的重点项目一铺难求的局面还将继续。 长期来看，中国的消费市场仍将保持较快增长，国际精品品牌将继续加大国内布局， 中国本土品牌预计仍将获得较大市场份额。随着北京打造国际消费中心城市相关政策的 落地，将进一步吸引更多首店、特色门店、网红品 牌布局，核心商圈仍是众多品牌布局 首店的首选目标。与此同时，随着中国国内旅游、免税购物、出境旅游逐步放开，国际 精品销售额涨幅将可能趋缓，呈现“分流加剧”和“回流放缓”两大特点。此外，线下 线上全渠道商业零售服务将加速发展与深度融合，国际精品也通过推出线上快闪店、入 驻电商平台等方式提高线上销售，实体门店维持和增加客流量的难度加大。为此，商业 向体验式转型，实现精准定位、功能便利、业态协同、特色经营等，都是赢得市场竞争 的重要方面。 3 、服务式公寓 2021 年第四季度，北京服务式公寓总存量为 8,243 套，整体空置率为 1 8.4% ，较上 年同期下降 4.1 个百分点。当前，核心区域服务式公寓数量逐步减少，并逐步下沉至北 京新兴商务区 4。短期内，受疫情影响，高端服务式公寓租赁仍将面临一定的压力，但从 中长期而言，在疫情得到有效控制的前提下，国内外出入境的政策不断调整，租赁需求 持续复苏，市场有望继续回暖，在维持当前租金水平的前提下空置率将逐步下降。 4第一太平戴维斯北京市住宅市场 2021 年度回顾及展望（ 2021 年第四季度）报告 鉴于新兴行业迅速发展将为高端服务式公寓租赁市场带来更多的国内客户需求，同 时在传统的商务客户需求之外，以提升居住品质、体验舒适生活的个人租户数量也有所 增加，内资租户的租赁需求将有效增长，因此，服 务式公寓市场仍具有良好的发展前景。 4 、酒店 未来一段时间，酒店经营的恢复及业绩增长，关键将取决于全球疫情得到控制以及 国内旅游消费市场复苏的力度。与服务式公寓一样，一旦商旅活动回归常态，酒店业务 活动也将逐步恢复至正常水平。 北京作为中国首都，具备举办会展得天独厚的优势，现正在加快培育建设国际消费 中心城市的步伐；同时，北京的旅游资源十分丰富，环球影城主题公园开园进一步提升 了北京旅游市场的吸引力。从中长期来看，酒店业发展仍有较大空间。 随着酒店市场需求的不断转变和客源市场的逐步细分，更加注重消费体验、有特色、 能 够提供个性化产品和服务的高品质酒店将受到市场更多青睐。 未来一年，预计公司来源于写字楼和商城的营业收入将保持基本稳定，来源于酒店 的营业收入将较上年有一定的增加，公寓的营业收入将逐步攀升。 (二) 公司发展战略 目前，北京市正在推进国家服务业扩大开放综合示范区、中国（北京）自由贸易试 验区建设，并建设国际消费中心城市；北京 CBD 将依托国贸中心等商业综合体打造千亿 级商圈。 未来三年，公司将抓住北京市培育建设国际消费中心城市等战略机遇，重点围绕北 京市传统商圈布局，推进国贸商圈改造升级，强化科技赋能，进一步提升公司的核心竞 争力。在稳定出租率水平的基础上，吸引更多的有实力、信誉好的跨国公司及金融、科 技、健康、专业服务等企业入驻国贸写字楼，继续保持写字楼在市场中的引领地位；以 品质化、特色化、国际化为导向推进国贸商城提质升级，在 CBD 打造千亿级商圈中发挥 积极作用；重点开发具有消费潜力的新兴客户群体，稳步提升国贸公寓的出租率； 不断 创新酒店产品和服务，实现酒店经营业绩的恢复性增长；积极探索 商业（未完）  |