[年报]美凯龙(601828):2021年年度报告
原标题:美凯龙:2021年年度报告 债券代码：136490 债券简称：16红美01 债券代码：136491 债券简称：16红美02 债券代码：155458 债券简称：19红美02 债券代码：163259 债券简称：20红美01 债券代码：163587 债券简称：20红美02 债券代码：175330 债券简称：20红美03 红星美凯龙家居集团股份有限公司 2021年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实 性 、准确 性 、 完整 性 ，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司 全体董事出席 董事会会议。 三、 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 为本公司出具了 标准无保留意见 的审计报告。 四、 公司负责人 车建兴 、主管会计工作负责人 席世昌 及会计机构负责人（会计主管人员） 蔡惟纯 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以2021年年末总股本4,354,732,673股进行计算，每10股派发现金股利人民币1.00元（ 含税，实际派发金额因尾数四舍五入可能略有差异）。即拟派发2021年度现金股利为人民币 435,473,267.30元（含税）。本年度公司现金分红占当年实现的可分配利润的21.27%；以扣除非 经常性损益后归属于上市公司股东的净利润为人民币1,657,757,700.57元计，上述拟派发现金股 利占2021年合并报表归属于上市公司股东扣除非经常性损益净利润的26.27%。现金股利以人民币 计值和宣布，以人民币向A股股东支付，以港币向H股股东支付。公司2021年度利润分配预案已经 公司第四届董事会第九次会议（定期）审议通过，尚需公司股东大会审议通过。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投 资者及相关人士理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 受家居装饰及家具零售行业、房地产市场乃至宏观经济环境等因素影响，本公司经营和管理 目标的实现存在一定的不确定性。本公司将继续贯彻稳健经营的理念，采取积极措施有效应对经 营环境的变化，降低可能受到的负面影响。除此之外，本公司在“管理层讨论与分析”一节详细 说明了公司经营中面临的风险及对策，请投资者查阅并关注。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 5 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ................................ . 6 第三节 管理层讨论与分析 ................................ ................................ ................................ ........... 11 第四节 公司治理 ................................ ................................ ................................ ........................... 42 第五节 环境与社会责任 ................................ ................................ ................................ ............... 75 第六节 重要事项 ................................ ................................ ................................ ........................... 77 第七节 股份变动及股东情况 ................................ ................................ ................................ ..... 102 第八节 优先股相关情况 ................................ ................................ ................................ ............. 113 第九节 债券相关情况 ................................ ................................ ................................ ................. 113 第十节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ......................... 122 备查文件目录 载有本公司法定代表人、主管会计工作负责人及会计机构负责人签名 盖章的财务报表 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件 报告期内中国证监会指定网站/报纸上公开披露过的所有本公司文件的 正本及公告原稿 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 红星美凯龙、股份公司、（本） 公司、（本）集团 指 红星美凯龙家居集团股份有限公司及其控股子公司 红星控股、控股股东 指 红星美凯龙控股集团有限公司 实际控制人 指 车建兴 人民币普通股、A股 指 获准在中国境内证券交易所发行上市、以人民币认购和 进行交易的普通股股票，每股面值人民币1.00元 H股 指 在中国境内注册登记的公司在中国大陆以外地区发行并 在香港联合交易所挂牌交易的，以人民币标明面值，以 港币认购和交易的普通股股票，是境外上市外资股 董事会 指 本公司董事会 董事 指 本公司董事 监事会 指 本公司监事会 监事 指 本公司监事 《公司章程》 指 《红星美凯龙家居集团股份有限公司章程》 证监会 指 中国证券监督管理委员会 《上交所上市规则》 指 《上海证券交易所股票上市规则》 联交所 指 香港联合交易所有限公司 《联交所上市规则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》 《中国企业会计准则》 指 中华人民共和国财政部已颁布的最新企业会计准则及其 应用指南，解释及其他相关规定 《企业管治守则》 指 《联交所上市规则》附录十四之《企业管治守则》及《企 业管治报告》 （本）报告期 指 2021年 元 指 人民币元（有特殊说明情况的除外） 自营商场 指 以下所有商场：（1）公司控股子公司所持有的商场；（2） 回购商场；（3）公司租赁的商场；（4）公司经营且合并 商场经营业绩并向相关业主支付固定金额年费的商场 （“固定费用商场”）；（5）与联营企业或合营企业合 作方共同持有且由公司经营的商场（“合营联营商场”）。 就本报告而言，上述（1）和（2）为“自有商场”，上述 （3）、（4）、（5）为“非自有商场” 委管商场 指 根据委管协议管理的商场 筹备中的自营商场 指 包括与当地政府机关订立确定性协议的自营商场，协议 包括与当地政府机关订立的土地收购协议及与合作方订 立的投资或合作协议 郑州红星 指 郑州红星美凯龙国际家居有限公司 南京名都 指 南京名都家居广场有限公司 红星家具集团 指 红星家具集团有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 红星美凯龙家居集团股份有限公司 公司的中文简称 美凯龙 公司的外文名称 RedStarMacallineGroupCorporationLtd. 公司的外文名称缩写 RedStarMacalline 公司的法定代表人 车建兴 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 邱喆 陈健 联系地址 上海市闵行区申长路1466弄2号/5号 红星美凯龙总部 上海市闵行区申长路1466弄2号 /5号红星美凯龙总部 电话 021-52820220 021-52820220 传真 021-52820272 021-52820272 电子信箱 [email protected] [email protected] 三、 基本情况 简介 公司注册地址 上海市浦东新区临御路518号6楼F801室 公司注册地址的历史变更情况 无 公司办公地址 上海市闵行区申长路1466弄2号/5号红星美凯龙总部 公司办公地址的邮政编码 201106 公司网址 www.chinaredstar.com 电子信箱 [email protected] 四、 信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报 公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会秘书处、上海证券交易所 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 美凯龙 601828 无 H股 香港联合交易所 红星美凯龙 01528 无 六、 其他 相 关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 中国北京市东城区东长安街1 号东方广场 安永大楼16 层 签字会计师姓名 梁宏斌、肖啸 报告期内履行持续督导职责 的保荐机构 名称 中国国际金融股份有限公司 办公地址 北京市朝阳区建国门外大街1号国贸大厦2 座27层及28层 签字的保荐代表 人姓名 幸科、谢晶欣 持续督导的期间 2021年10月21日——2022年12月31日 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2021年 2020年 本期比上 年同期增 减(%) 2019年 营业收入 15,512,792,215.84 14,236,460,098.98 8.97 16,469,237,788.92 归属于上市公司股东的净利润 2,047,401,906.98 1,730,581,791.56 18.31 4,479,681,652.61 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 1,657,757,700.57 1,162,324,473.64 42.62 2,613,622,255.31 经营活动产生的现金流量净额 5,380,669,282.08 4,159,732,441.59 29.35 4,093,981,030.60 2021年末 2020年末 本期末比 上年同期 末增减（% ） 2019年末 归属于上市公司股东的净资产 53,981,799,417.41 47,563,218,943.87 13.49 45,714,637,942.01 总资产 135,187,542,000.02 131,547,918,635.49 2.77 122,294,418,558.66 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2021年 2020年 本期比上年同期增 减(%) 2019年 基本每股收益（元／股） 0.51 0.44 15.91 1.15 稀释每股收益（元／股） 不适用 不适用 不适用 不适用 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股） 0.41 0.30 36.67 0.67 加权平均净资产收益率（%） 4.12 3.72 增加0.40个百分点 10.25 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） 3.35 2.51 增加0.84个百分点 6.11 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和 归 属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2021年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 3,341,114,612.93 4,161,481,925.65 3,851,648,082.98 4,158,547,594.28 归属于上市公司股东的净利润 722,498,174.71 787,168,537.31 555,238,922.28 -17,503,727.32 归属于上市公司股东的扣除非经常性 损益后的净利润 412,626,993.50 593,391,426.69 462,434,881.31 189,304,399.07 经营活动产生的现金流量净额 736,290,528.64 1,347,485,635.06 2,690,436,944.67 606,456,173.71 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 √适用 □不适用 于2021年一季度，本集团与旭辉永升（海南）投资有限公司（“旭辉永升”）签订股权转 让协议将集团子公司上海星悦物业服务有限公司（“星悦物业”）90.1%股份转让予旭辉永升， 并于第二季度当期确认相应股权转让收益。 后于2021年四季度，本集团与旭辉永升签订股权转让协议将集团子公司上海美凯龙物业管 理服务有限公司（“美凯龙物业”）80%股权转让予旭辉永升。同时本集团与美凯龙物业签订股 权转让协议，将持有的星悦物业股份的9.9%转让给美凯龙物业。转让完成以后，美凯龙物业持 有星悦物业100%的股份，星悦物业成为美凯龙物业的全资子公司（美凯龙物业和星悦物业统称 为“美凯龙物业集团”）。 在上述转让协议中，本集团已与与美凯龙物业集团签署了多家自营商场的物业服务协议，并 同时向旭辉永升提供了美凯龙物业集团未来20年的合理业绩承诺。集团管理层认为，上述股权 转让协议应视做一揽子交易，来综合考虑相关的会计处理。 基于谨慎性原则，集团收取的转让对价可视为基于未来20年物业服务承诺所收取的一次性 折扣款，在后续接受物业服务的期间分摊确认，冲减相关物业服务费用。基于此，本集团对第二 季度确认的转让星悦物业的投资收益进行相关调整。 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2021 年金额 附注（如适用） 2020 年金额 2019 年金额 非流动资产处置损益 13,583,009.15 -20,127,259.23 8,101,725.36 越权审批，或无正式批准文 件，或偶发性的税收返还、减 免 计入当期损益的政府补助，但 与公司正常经营业务密切相 关，符合国家政策规定、按照 一定标准定额或定量持续享 受的政府补助除外 157,986,045.42 184,249,900.19 104,900,495.94 计入当期损益的对非金融企 业收取的资金占用费 197,933,981.28 260,502,445.46 183,069,575.56 企业取得子公司、联营企业及 合营企业的投资成本小于取 2,940,219.22 得投资时应享有被投资单位 可辨认净资产公允价值产生 的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的 损益 因不可抗力因素，如遭受自然 灾害而计提的各项资产减值 准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的 支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产 生的超过公允价值部分的损 益 同一控制下企业合并产生的 子公司期初至合并日的当期 净损益 与公司正常经营业务无关的 或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关 的有效套期保值业务外，持有 交易性金融资产、衍生金融资 产、交易性金融负债、衍生金 融负债产生的公允价值变动 损益，以及处置交易性金融资 产、衍生金融资产、交易性金 融负债、衍生金融负债和其他 债权投资取得的投资收益 3,318,385.48 23,901,848.89 103,174,667.90 单独进行减值测试的应收款 项、合同资产减值准备转回 29,231,662.61 74,180,630.64 27,169,499.36 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续 计量的投资性房地产公允价 值变动产生的损益 374,390,247.49 496,702,935.69 1,600,693,492.00 根据税收、会计等法律、法规 的要求对当期损益进行一次 性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业 外收入和支出 -60,361,956.11 -131,909,271.16 2,983,311.17 其他符合非经常性损益定义 的损益项目 447,945,127.52 包括:1>企业享有 的投资收益中联 营企业及合营企 业投资性房地产 评估增值部分；2> 处置对子公司投 资产生的投资收 益；3>处置联营公 司投资产生的投 资收益。 157,959,353.00 585,447,890.42 减： 所得税影响额 733,901,840.78 242,029,398.64 674,520,532.27 少数股东权益影响额 （税 后） 40,480,455.65 235,173,866.92 77,900,947.36 合计 389,644,206.41 568,257,317.92 1,866,059,397.30 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影 响金额 交易性金融资产 247,611,072.73 1,018,692,853.25 771,081,780.52 6,081,313.45 其他非流动金融资产 396,924,540.60 370,774,540.60 -26,150,000.00 -8,750,000.00 衍生金融资产 2,160,732.11 - -2,160,732.11 -2,160,732.11 衍生金融负债 - 18,167,670.06 18,167,670.06 -18,167,670.06 其他权益工具投资 4,206,678,046.54 4,169,970,944.17 -36,707,102.37 - 应收款项融资 5,872,800.00 - -5,872,800.00 - 投资性房地产 93,150,000,000.00 95,575,000,000.00 2,425,000,000.00 374,390,247.49 合计 98,009,247,191.98 101,152,606,008.08 3,143,358,816.10 351,393,158.77 交易性金融资产/其他非流动金融资产/衍生金融资产/衍生金融负债： 本期交易性金融资产余额主要系为近期内出售而持有的金融资产以及收益取决于标的资产收 益率的理财产品；其他非流动金融资产余额为对参股公司的出资款；衍生金融资产/衍生金融负 债为公司持有的外汇套期工具。 其他权益工具投资： 公司将持有的不具有重大影响的股权投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益 的金融资产，列报为其他权益工具投资。 应收款项融资： 本公司在日常资金管理中将部分银行承兑汇票背书或贴现，管理上述应收票据的业务模式既 以收取合同现金流量为目标又以出售为目标。本公司将该等应收票据指定为以公允价值计量且其 变动计入其他综合收益的金融资产。 投资性房地产： 本公司对已投入使用的建成物业使用收益法进行估值：参考建成物业单位可出租面积市场月 租金(每平方米)或基于市场情况预计可获得的租金收入，按适当的资本化率折现以厘定投资性房 地产评估价值。 本公司对处于开发阶段早期的在建物业采用直接比较法进行估值：基于投资性房地产在当前 状态下处置时的立即可获得的收益，并参考投资性房地产所在市场的可比交易的相关信息以及根 据在建物业的特定情况进行调整。 本公司对处于其他开发阶段的投资性房地产采用假设开发法进行估值：假设该类投资性房地 产将遵循既定的开发计划开发至可使用状态。为获取其公允价值，通过考虑相关市场中可获取且 可比较的销售数据进行直接比较，并扣除在评估师预计在评估日至完成开发前将产生的建造成本 及专业费用。 本公司投资性房地产在2021年12月31日的公允价值由与本公司无关联的独立评估师北京 华亚正信资产评估有限公司进行评估。在对房地产的公允价值作出估计时，投资性房地产的最佳 用途为其当前使用方式。采用的估值方法未发生任何变化。 本年末，本公司按公允价值计量的投资性房地产账面价值为人民币95,575,000,000.00元。 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况 讨论与分析 （一） 业务回顾 报告期内，公司继续围绕【全渠道泛家居业务平台服务商】的战略定位，积极把握市场发展 机会，旨在利用原有家居商场高效的渠道网络能力、强大的供应链整合能力和积累多年的家居行 业运营管理经验，借助自有的家装业务管理平台和IMP智慧营销平台，提升家装设计交付能力和 线上消费者触达线下流量承接转化能力，进而为顾客提供覆盖整个装修周期的更加个性化、高质 量的家装服务以及更加贴近终端消费者需求的购物体验。 1.1业务发展与布局：持续拓展下沉市场，建立覆盖全国的全渠道商业网络 公司在保持自营商场健康增长的同时，不断夯实自身核心优势，累积平台精细化的运营管理 能力，从资本撬动进化为管理赋能。公司持续践行“轻资产、重运营”的经营决策，通过拓展委 管商场和特许经营商场数量，稳步提升市场占有率的同时控制公司自建商场的资本投入。 报告期内，公司制定多店态并行的规划，甄选代表集团商品及消费者分层精准运营战略布局 的百MALL商场：32家1号店、9家至尊MALL及59家标杆商场。同时，持续贯彻“拓品类、重 运营”战略，优化品牌结构，加速品类主题馆打造，以期快速抢占所在市场中高端市场的消费者 心智，完成逾三百个主题馆的打造。 截至报告期末，公司经营了95家自营商场，278家委管商场，10家战略合作商场（1），69个 特许经营家居建材项目（2），共包括485家家居建材店/产业街（3），覆盖全国30个省、直辖市、 自治区的224个城市，总经营面积22,303,547.50平方米。 截至报告期末，自营商场总经营面积8,455,485.57平方米，平均出租率94.1%。其中， 一、二线城市自营商场经营面积占比超80%，通过先发及选址优势构筑起了强大的护城河。报告 期内，成熟商场同店增长率（4）为16.8%。自营商场稳健的出租率及租金收入增长充分体现了公司 作为家居装饰及家具商场领先运营商的专业水平和管理能力，也为持续吸引潜在优质品牌商户、 拓展与巩固委管商场合作方的合作关系起到积极示范作用。报告期内，公司新设3家自营商场， 关闭1家自营商场，另有1家商场由委管商场转自营商场。截至报告期末，公司有19家筹备中 的自营商场。 截至报告期末，委管商场总经营面积13,848,061.93平方米，平均出租率91.4%。其中，三 线及以下城市委管商场经营面积占比约70%，委管商场助力公司实现区域补位并以轻资产模式实 现下沉市场的快速渗透。报告期内，公司新开20家委管商场，关闭14家委管商场，另有1家委 管商场转为自营商场。截至报告期末，公司筹备的委管商场中，有327个签约项目已取得土地使 用权证/已获得地块，其中，三线及以下城市筹备中的委管商场数量占比超70%。随着全国社会 经济的整体水平的平稳发展、城镇化战略持续推进和居民人均可支配收入不断提升，公司将在全 国范围内重点加快委管商场的发展步伐。 附注： （1） 本公司持有山东银座家居有限公司46.5%股权，与山东省商业集团有限公司并列为 山东银座家居有限公司第一大股东。截至2021年12月31日，山东银座家居有限公司及其下属 控股子公司在中国境内合计运营10处家居商场。战略合作经营商场是指本公司基于战略目的考 虑，通过与合作方共同投资、共同持有物业并且共同经营的家居商场。 （2） 特许经营家居建材项目指本集团以特许经营方式开业经营的家居建材店、家居建材 产业街。对于该类特许经营家居建材项目，本集团部分参与项目开业后的日常经营管理。 （3） 家居建材店/产业街指本集团在综合考虑经营物业物理形态、经营商品品类等情况 下，从便于经营管理角度出发，将拥有独立场馆标识的家居建材店及街区称作家居建材店/产业 街。 （4） 「成熟商场同店增长率」指所有已有三个完整财政年度运营记录且截至报告期末仍 在运营的自营商场（包括联营、合营）于报告期内的经营收入较去年同期的增长。 1.2 家装家居一体化 截至报告期末，依托红星美凯龙线下商场实体网络，家装门店覆盖全国25个省、直辖市、 自治区的200余个城市, 累计已开设了253家门店。 公司加大新一代家装平台系统项目的建设，已完成了包括流量管理平台（投放聚合、营销网 站、CRM、分发）、业务经营管理平台（家装、公装）、供应链管理平台（采购管理、招采投标 平台等）的开发建设，并建立了从流量投放、获取到二次分发的专业数字化营销能力。 1.3 线上线下一体化 公司积极开拓的同城新零售模式，已初显成效，基于商场的数字化升级及线上流量入口的有 效布局已初见成效。报告期内，公司核心商场已实现数字化升级，除了对于商场端的场域数字化 升级之外，先后完成对线上选品、内容供给、数字运营、流量承接及营销模式的升级与创新。公 司将持续推进公司数字化基础设施能力建设，实现对于商品及消费者即货和人的数字化升级，从 而打造人货场三位一体的互联网运营平台。 （二）营运管理持续升级，以用户心智为出发点，践行“轻资产、重运营”战略 2.1 招商管理 2.1.1 多店态并行、主题馆落地、新品类拓展 面对市场消费态势和市场竞争趋势的变化，公司从区域定位、客群划分、品类优选等更精细 的颗粒度出发，陆续在全国商场落地超级百MALL及九大品类馆，构建起了横跨建材、家具、家 电的高端流量生态。在商场店态升级方面，2021年公司推进一省一标杆商场战略落地，统筹同 城多店商场差异化定位规划，甄选了代表集团战略布局的百MALL商场：32家1号店、9家至尊 MALL及59家标杆商场，并加速实现构建落地。 公司持续优选符合消费者需求的主流品类和品牌，通过打造家居生活体验馆来优化商场品类 布局，推动体验式沉浸式消费。2021年，公司升级了9大主题馆战略，实现智能电器、国际进 口、设计客厅、高端定制、软装陈设、系统门窗、精品卫浴、睡眠生活、潮流家具9大品类的全 面覆盖，越来越多的品类进入红星美凯龙平台，丰富商场生态圈的同时也帮助更多的家居品牌实 现跨区域市场的拓展。三大店态九大主题馆聚合全域流量，公司基于对商品及消费者的数字化全 面解析，细分品类及品牌，将消费者流量高精度的二次分发至品牌商家店铺，实现公私域流量的 互通联动，最终实现场内流量的承接复用与深度运营。 结合拓品类整合模式，积极拓展中高频消费品类商品，提升租赁面积占比，以缩短消费者到 店周期盘活到店流量。以智能电器馆为例，打造与传统家电卖场差异化的套系化、场景化、高端 化特征，结合丰富有效的的多元化的消费者触达形式及营销活动，提升了消费者联单购买率及客 单值，从而吸引头部及中腰部品牌及经销商进驻商场的积极性，驱动智能电器馆快速多店落地， 提升了相关品类租赁面积。 2.1.2 加速三城五展及展店联盟战略落地，打造家居营销IP 在三城五展及展店联盟方面，公司将加速推进与国内最大家居展览品牌中贸展战略合作的高 度、广度和深度，继独家主办中国建博会（上海）、中国家博会（上海）、中国建博会（广 州）、中国建博会（深圳）之后，与中贸展再度签订战略合作协议，独家主办中国家博会（广 州），通过构建“3月看广州琶洲、9月看上海虹桥”的连锁展会平台新发展格局，助力家居品 牌厂商、经销商跑赢区域市场新发展。 此外，公司以“818”为线下营销活动核心节点，孵化有辨识度的家居营销IP，并逐步加强 在城市经销商端与品牌总部端的口碑和影响力，联合品牌与经销商深度参与，逐渐在消费者端形 成口碑及心智。 2.1.3 搭建招商业务中台，提升对品牌和经销商的服务能力 报告期内，在品牌工厂服务端，公司继续优化大客户服务系统，进一步升级大客户数据可视 化、渠道推广精准对接等功能，优化上线和开放品牌、客户在线沟通的服务平台，建立专属服务 账号，提升大客户服务效率和合作粘性。共挖掘入库3787个品牌，其中123个新品牌，持续增 强在库品牌活力。在经销商服务端，公司继续借助龙翼系统加强对全国商场的经销商信息的调研 并形成数据沉淀，进一步提升对经销商的服务能力，从而提升商户经营效率，降低运营成本。 本公司搭建的招商业务中台，联动商场、品牌工厂、经销商，开创线上路演招商新模式严选 招商，推动线上线下招商一体化。报告期内，公司累计为百余个商业合作及新热销潜力品牌提供 严选招商服务。公司的严选招商团队助力商业合作品牌及新热销品牌提高其对接经销商的力度， 帮助品牌增强招商效果，从而补缺空白市场。 2.1.4持续提升租金精细化管理水平，通过品类规整，实现租金收入持续增长 报告期内，公司利用龙翼大数据系统对商场日常租金定价和续签价格调整进行可视化分析和 指导，进一步通过增加系统和人工校准功能细化租金定级定价管理，通过完善展位租金定级定价 机制。同时，加强异常展位数据分析，从而提升管理效率，保证整体租金健康持续增长。 在具体品类楼层落位方面，主题馆对各楼层区域的流量起到了有效的规划和调整作用，通过 调度趋势品类和高毛利品类往高区楼层聚集，有效释放高区楼层租金价值，进一步减小级差地 租。在提升坪效的同时，通过品类规整、二级品类不跨层等具体营运举措，精准运营到店流量， 助力租金收入持续增长。 2.2 营销管理 2.2.1 “超级品类节”助力实现品类精细化营销 家居行业逐步进入精细化运营时代，随着主题馆的初步落地，“超级品类节”应运而生，已 然成为行业内外极具影响力的品类营销活动。报告期内，共成功举办了十二档超级品类节活动， 包括“超级沙发品类节”、“超级全屋家具品类节”、“超级橱柜品类节”、“超级地板品类 节”、“无国界沙发品类节”、“超级儿童家具品类节”，通过核心城市和核心场次的方案审 核、蓄客工具升级、品牌品类分会场设置等精细化运营，实现全域总曝光超21亿次，成功打造 全国性单品类消费IP。基于九大品类馆全国范围内的有序落地，“超级品类节”活动使品类营 销得以常态化，通过在多个垂直品类的精细化深耕，有助于部位商场对大促活动之外的日常流量 流量运营，进一步提升了消费者对于红星美凯龙品牌的粘性。 同时，公司整合并强化行业资源，进一步聚焦品类精细化营销，扩大营销差异化，全年共计 打造超级家装节、51HOME趴节、618理想生活狂欢季、10月全球家装狂欢季、天猫双11全球狂 欢季五档全国性大促活动，统一造势，实现全年活动营销传播总曝光30亿次。 2.2.2 营销渠道多元，助力到店流量提升 报告期内，通过聚焦社群营销、数字化精准营销、直播、会员营销、楼盘营销等8大流量运 营渠道，探索流量运营SOP，赋能商场企划营销人员，打造商场私域流量池。同时，在线上化运 营能力的加持下，红星美凯龙以最短的链路打造线上线下一体化服务闭环，加速助力品牌商家提 升从线上推广、线下承接到转化的营销效率。 全民营销方面，平台实现团达人基数稳中有升，月活跃团达人数超10万，为家居集团大 促、品类节活动、尖选王牌等进行持续传播和蓄客引流，实现极低成本社交传播和精准蓄客。 社群运营方面，公司通过腾讯打造社群营销工具，包含“引流蓄客”、“客户运营”、“数 据中心”3大版块核心功能。并通过活码功能、标签体系、群发工具、离职继承等功能实现用户 的精细化运营，打造微信端的私域流量池。截止报告期末，用户总数超10万人。 数字精准营销方面，公司与字节跳动旗下的两大2B平台“巨量引擎”及“火山引擎”联手 启动了“双擎计划”，探索基于家居行业场景下的营销新模式。通过整合商场、品牌工厂、商户 端资源，与字节跳动深度合作，持续优化媒介组合结构、流程、工具应用及后链路承接，内容端 强化平面、短视频等生产能力。 数字运营管理方面，公司聚焦升级“活动营销”、“流量运营”、“营销管理”3大版块的 核心数字化营销工具。并通过全面链接抖音系交互、腾讯系传播、阿里系成交等优势，实现从线 上引流、用户运营到线下承接转化的全链路营销。同时通过进一步迭代智能营销核、隐号外呼的 标签体系、即时触发等功能，实现流量线索在获取后的筛选、触发、分发、沉积的全闭环流程。 报告期内，数字化营销工具已做到主要核心商场全覆盖。 2.2.3 建立联合营销模式，整合上游营销资源，凸显平台赋能价值 联合营销模式是公司构建行业共赢生态圈的全新尝试，基于公司自建的精准投放平台，以开 放并容的姿态，携手家居产业链利益各方，为生态圈伙伴创造价值。基于IMP平台赋能下，公司 正持续深化与品牌工厂及经销商线上互动引流、线下体验成交的全新的家居联合营销模式，赋能 全行业快速构建数字化的全域全场景全链路全周期的用户运营共同体，逐步从根本上解决精准流 量获取难、流量成本高、流量利用率低的营销痛点。报告期内，充分整合品牌工厂和商户的营销 资源，基于全国性大促、“超级品类节”以及“超级尖选王牌”和“超级同城购”为核心的面向 品牌而开展的同城营销场景，进一步提升流量运营能力，实现跨品类跨品牌的联单复购；通过不 断完善优质案例库及落地执行规范，提升联合营销项目对品牌工厂、商户的销售回报，从而带动 更多品牌工厂、经销商投入效果类广告投放预算参与联合营销。在家居行业逐步进入存量竞争、 流量日益分散的大背景下，联合营销模式高效快速地整合家居行业资源，实现资源共享并降低营 销成本。 2.3 营运管理 报告期内，公司推动以现场管理、环保宣传、服务提升、人才建设为核心的营运管理升级， 通过升级智能客服、营运风控体系，更新完善营运管理标准、商品质量管理体系及商户信用管理 体系，全方位提升顾客家居消费体验及满意度。 商品质量管理体系方面，对商品质量管理体系进行了全面升级，严控商场在售商品质量风 险，报告期内，与14家权威第三方检测机构联合，统筹全国商场的神秘买家检测，监控重点品 类品牌，对检测不合格产品予以下架、暂停销售、二次复检及工厂发函等处理，确保售出商品符 合国家环保质量标准。 绿色环保方面，公司联合中国质量认证中心，深入工厂开展源头生产检查、产品抽样检测。 针对全国核心商场终端展位完成绿色展陈升级，为品牌发声宣传的同时，科普消费者如何选购更 绿色的环保家居产品。 商户信用体系方面，持续开展以商户信用管理为核心的商户管理工作，结合消费者评价、销 售指数、送装满意度等关键指标，推广升级商户信用管理视觉识别系统，提升消费者商户信用分 类感知度。报告期内，逾百家商场完成商户诚信公示升级，有效提升了商户信用管理。 顾客服务体系方面，推动以服务到家为核心的服务升级，在提升商场服务能力、提高联盟商 户服务规范的同时，充分融合品类节打造主题月/主题季活动，截至目前，服务到家板块已结合 睡眠生活馆、软装陈设馆、智能电器馆等九大主题馆，为顾客提供包括床垫除螨、沙发保养、家 电清洗、窗帘清洗等专业优质的到家服务。以软装品类为例，先后联合15大软装品牌打造了 “软装焕新服务季”活动，通过提供维保服务、软装设计方案等方式为软装品类实现全方位引 流。报告期内，“服务到家”全年累计服务42万户家庭，客户满意度高达100%。 截至报告期末，顾客净推荐值67.35%；服务满意度95.96%，送货安装满意度95.27%，商品 满意度95.42%，环境满意度97.06%。 （三）扩展性业务稳步发展：“家装家居一体化、线上线下一体化”战略持续升级 3.1 家装家居一体化 面对家装行业“大行业，小公司”的市场格局，公司依托自身强大的供应链整合能力、遍布 全国的实体商场网络，以解决顾客的痛点为己任，本公司致力于打造一个集设计、选材、施工、 智能、环保和服务于一体的家装国民品牌，提供“选装修、买家居，都在红星美凯龙”的一站 式、个性化的高品质服务。此外，公司在保持业务持续发展的同时，不断夯实自身核心优势，重 点在平台能力、精细化管理方面苦练内功，通过流量运营管理平台、家装/公装系统平台的建 设，做到了管理过程数据化、科学化，确保了家装及公装项目的工期、质量和品质。 3.1.1 多样化渠道布局推动业务增长 本公司开拓了包括在家居商场内开设直营门店、实行合伙人制度拓展加盟门店、全屋整装、 与地产商合作批量精装业务等模式，为品牌工厂和经销商引流带单，形成协同效应，有效降低了 家装和商场家居端整体的获客成本。 3.1.2 品牌维度全覆盖助力布局差异化市场 家装品牌差异化布局方面，依托全品类运营能力、供应链整合能力、遍布全国的实体商场网 络，打造“家倍得”、“更好家”、“振洋”等定位于不同终端消费市场的家装品牌。其中， “家倍得”系定位于中高端全案定制的家装品牌，门店设立在商场内核心区位，提前获客锁客的 同时，家装合同所涉及的主辅材在商场范围内全量闭环采购，为商场内商户形成有效地引流带单 并贡献增量销售；“更好家”定位于中端整装市场，通过供应链模式实现源头直采，不仅可以减 少产品中间流通环节，同时降低采购成本、让利消费者。“振洋”服务于豪宅私邸等高端消费群 体，提供一站式高端定制解决方案。 3.1.3 搭建技术中台，提升运营效率 数字化建设方面，公司自主研发了全屋整装全链路ERP系统、数字营销工具及CRM系统，打 造了家装业务数字化能力；工艺技术研发方面，在防霉、防渗、防开裂、防潮、别墅降噪等方面 均有工艺技术突破，并取得了相关的实用新型专利。报告期内，公司完成了多个应用/产品的上 线应用，包括家装ERP、员工端、项目经理端、供应链端、招采平台等，通过这些产品线，已完 成了包括流量管理平台（投放聚合、营销网站、CRM、分发）、业务经营管理平台（家装、公 装）、供应链管理平台（采购管理、招采投标平台等）的开发，并建立了从广告投放、获取消费 者线索到流量二次分发的专业数字化营销能力。家装系统平台建设方面，通过家装核心业务流管 理系统、C端客户小程序、供应商订单管理系统，实现了对家装核心业务的线上流程化，支持了 施工现场的移动化管理，提高了业务管理效能。 3.2线上线下一体化 3.2.1 同城零售 作为国内头部的家居零售企业，公司新零售版图充分考虑了家居行业“低频高客单、重服务 重体验”的特性，在业内开创了线上线下同城零售模式，以推动产业数字化转型。公司于2019 年与阿里巴巴签署了战略合作协议，共同拓展家居新零售领域布局，旨在借助阿里巴巴在新零售 领域先进的经营理念与技术能力，进一步推动公司的泛家居消费产业链数字化升级。公司与天猫 的“家居同城新零售”项目是上述公司与阿里巴巴战略合作中的核心环节，旨在借助天猫线上赋 能，结合红星美凯龙线下商场与服务，为用户带来更好的家居购物体验。家居同城新零售线上的 主阵地是天猫平台的“红星美凯龙官方旗舰店”（“天猫同城站”），采用LBS（LocationBasedServices，基于位置的服务）技术进行本地化商品展示和服务承接，可根据用 户地理位置向其推送所在区域的本地化数字卖场界面。用户进入“天猫同城站”界面后，后台系 统会自动生成所在城市的美凯龙线下商场的商品和服务的信息。用户足不出户即可咨询或选购美 凯龙商场中的家居产品，并通过图文、视频、三维场景等多种方式了解商品详情。选中特定商品 后，用户可采用线上直接购买或预约到附近门店体验后购买两种购买方式，实现家居同城商品 “线上展示引流、线下体验消费”的一体化闭环。 报告期内，公司始终重视同城站运营能力建设，先后完成对选品、商品运营、流量承接、内 容供给形式及营销模式的升级与创新。选品方面，公司实行“271”商品分层策略，即20%引流 款、70%热销款、10%形象款，并制定30个核心二级类目全覆盖的供给策略，提升商品运营颗粒 度；流量承接方面，建立了流量及客资复用机制，通过商品详情页推荐算法的优化及针对商场导 购带单激励机制，实现前段品类为后段品类带单，提升流量及客资效率；内容供给形式创新方 面，公司推出了全景视频，并完成了5个城市的上线试点，针对每个商品对象（或单商品的每个 讲解点）用户可实现720度自由观看并在全画幅视频中标记锚点，用户不仅可以在全景视角中一 目了然视频所涉及的讲解对象还可通过点击空间锚点再次进入全景视频听导购讲解，形成「找 品、逛店、找导购讲解、预约留资、到店」的闭环体验，该商品呈现形式也将大幅提升商品点击 率；在营销模式创新方面，打造了“天猫团新家”运营模式，提供优质线上线下一体化营销工 具，结合家居行业消费特性，通过周一至周五线上蓄客、周末线下活动爆破的方式，使营销活动 可以通过天猫、微信双线触达消费者，且用户在私域留资后服务号将自动推送团购群入群邀请， 同时该模式支持和企业微信群打通，并在群内进行活动爆破和长期人群运营，实现公域与私域流 量互通。 3.2.2 线上精准引流到店，赋能商户 在线上化运营能力的加持下，公司以最短的链路打造新零售线上线下一体化服务闭环，加速 提升品牌商家从线上推广、种草到线下承接转化的营销效率。 报告期内，公司通过优化微信、抖音、小红书等多平台投放矩阵，优化线上流量采买布局， 并通过统一的客资分发系统，对后链路数据进行追踪，同时系统性地规范流量承接方式，通过客 资清洗、隐号外呼等营销工具将流量二次分发至商户实现精准匹配，从而赋能商户进行更标准化 的流量承接与转化。 底层营销工具方面，依托3D云设计所构建的全参数化叠加物理实时渲染、RTX实时追光、 生长动画等底层能力，研发出了“萤火引擎”—面向终端商户和导购的内容营销解决方案工具， 通过该工具用户可在内容库中选择一个或多个模型，自动生成视频/场景图/白底图三种形式的内 容,同时，用户可将满意的内容快速生成模型详情页并完成一键分发至各大主流短视频或者社群 平台。目前，萤火引擎已支持6大功能空间及10余大品类的多种风格设计，降低了原本3D云设 计软件的使用门槛，做到了面向终端商户和导购的易操作、高可用、易传播性，同时了节省了优 质内容的制作成本；此外，该工具还提供短视频营销增值服务，可对接各大主流平台引擎，解决 了产出优质内容之后如何触达更多消费者的问题；后续通过生成可视化的数据分析,指导产品研 发、生产、投放, 助力优化视频营销ROI。 二、报告期内公司所处行业情况 2021年，面对先紧后稳的国内地产政策调控、疫情散发、消费环境承压等多重考验，在党中 央坚强领导下，全国上下认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，科学统筹疫情防控和经济社会 发展，我国经济持续稳定恢复，经济发展和疫情防控保持全球领先地位，“十四五”实现良好开 局。 根据国家统计局的相关数据显示，2021年全年我国国内生产总值同比增长8.1%，全国居民人 均可支配收入比上年同期名义增长9.1%，扣除价格因素，实际增长8.1%，居民收入增长与经济增 长基本同步。2021年全国居民人均消费支出在上年基数较低的基础上名义增长13.6%，扣除价格 因素，实际增长12.6%。随着居民收入持续恢复性增长，居民消费需求逐步释放，消费支出保持恢 复性反弹态势。 2021年全年社会消费品零售总额同比增长12.5%，扣除价格因素，实际增长10.7%。社零总 额中，商品零售同比增长11.8%，家具类同比增长14.5%，建筑及装潢材料类同比增长20.4%。消 费市场规模稳步扩大，市场销售持续恢复。 2021年人口总量有所增加，城镇化率继续提高，城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为64.7%， 比上年末提高0.83个百分点。 长期来看，在国家房地产政策层面持续坚持“房住不炒”和去杠杆的大环境下，房地产行业 的发展将趋于良性和稳健。居民收入水平的增长、持续推进的城镇化进程、存量房翻新需求的持 续增长、家居产品的消费升级等因素，都将为家居装饰及家具行业带来持续稳步的发展。公司将 发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇。 三、报告期内公司 从事的业务情况 公司是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商，主要通过经营和管 理自营商场、委管商场、特许经营商场和战略合作商场，为商户、消费者和合作方提供全面服务。 同时，公司还提供包括互联网零售、家装、设计等泛家居消费服务。 自营模式是就自营商场而言，公司战略性地在一线和二线城市通过自建、购买或者租赁的方 式获取经营性物业后，统一对外招商，为入驻商场的商户提供综合服务，包括设计商场内展位、 场地租赁、员工培训、销售及市场营销、物业及售后等在内的日常经营及管理以及客户服务，以 收取固定且稳定增长的租金及相关收入。 委管模式是就委管商场而言，公司利用强大的渠道品牌心智和多年的经营管理经验，通过组 建管理团队，为合作方提供全面的咨询和委管服务，包括商场选址咨询、施工咨询、商场设计装 修咨询、招商开业以及以“红星美凯龙”品牌名称日常经营及管理合作方的家居装饰及家具商场； 相应地，公司根据与合作方签署的委管协议在不同参与阶段收取项目前期品牌咨询费、工程项目 商业管理咨询费、招商佣金、项目年度品牌咨询费等不同费用。 特许经营模式是就特许经营家居建材项目而言，公司利用强大的品牌心智和多年的经营管理 经验，根据合作方要求提供咨询及招商服务，授权合作方以公司同意的方式使用公司旗下品牌“星 艺佳”，并部分参与项目开业后的日常经营管理，以向合作方收取商业咨询费。 公司在一、二线城市核心地区通过自营业务模式构建行业进入壁垒，稳固其市场领导地位， 并从土地增值中获益；通过委管及特许经营模式在三线及以下城市拓展商场网络，对下沉市场进 行快速的渗透。 根据弗若斯特沙利文的数据，公司是国内地域覆盖面最广阔、商场数量最多且经营面积最大 的全国性家居装饰及家具商场运营商。截至报告期末，公司经营了95家自营商场，278家委管商 场， 10家战略合作商场， 69个特许经营家居建材项目，共包括485家家居建材店/产业街，覆 盖全国30个省、直辖市、自治区的224个城市，商场总经营面积22,303,548平方米。2021年， 就零售额而言，公司占中国连锁家居装饰及家具商场行业的市场份额为17.5%，占家居装饰及家 具商场行业（包括连锁及非连锁）的市场份额为7.4%，在我国稳健增长的家居装饰及家具零售行 业中占有最大的市场份额，具备绝对领先优势。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 （一）公司经营国内最大的家居装饰及家具零售网络，具有备受赞誉的品牌 公司是国内商场数量最多、经营面积最大、地域覆盖面积最广阔的全国性家居装饰及家具商 场运营商。全国性布局网络的口碑效应以及中高端市场定位的成功实现、线上线下营销和服务创 新升级使得公司的“红星美凯龙”品牌成为国内最具影响力的家居装饰及家具行业品牌之一，在 消费者心目中享有较高的品牌认知度及认可度。2021年红星美凯龙消费者满意度达95.99%，达到 历史最高水平。同时，公司强大的品牌影响力、丰富的管理经验和全国性的布局网络体系对处于 品牌强化期的家居装饰及家具生产企业具有较强的号召力。 此外，公司积极投身公益事业，推广品牌、提升市场认可度的同时，坚持以高度的社会责任 感和感恩的心态回馈社会。公司将经营成果与大众社会共享，为促进社区繁荣贡献一份力量。2021 年，公司在创业就业、扶贫帮困、教育、文化、社区发展等方面共投入了超过3,000万元人民币。 （二）公司经营模式难以被复制：核心商业物业构筑强大护城河，轻资产模式助力稳健扩张 自营商场确保实现公司在战略区域的布局并提供稳健的租金增长。公司超八成的自营商场分 布于国内一、二线城市的优质地段，具备行业内竞争对手难以复制的区位优势。由于商场内经营 商品的特性，家居装饰及家具零售企业在选择物业时比其他零售企业面临更大的限制，适合作为 家居装饰及家具商场经营的物业需要具有足够的经营面积、具备家居消费挖掘潜力的商业环境和 良好的地理位置条件，因此，特定市场区域内的家居装饰及家具商场物业具有较高的稀缺性。公 司商场的标志性物业设计还能使兼顾品牌宣传的目的。 公司自营商场产生的租赁及相关收入具有确定性的增长前景。由于部分商场物业为公司自持， 无需承担物业租赁成本，在市场出现不利波动时能够保持较为稳定的经营性现金流及利润水平， 从而使公司具备优势融资能力。 公司自营商场的良好运营状况充分体现了公司作为家居装饰及家具商场领先运营商的专业水 平和管理能力，对于持续吸引潜在优质商户、拓展和巩固与轻资产模式合作方及地方政府的合作 关系起到积极示范作用。 委管商场及特许经营家居建材项目以低投入实现在下沉市场的快速渗透。凭借公司颇具知名 度的品牌、成熟的管理体系及服务流程、深厚的行业关系及庞大的商户资源，公司以轻资产模式， 即委管商场与特许经营家居建材项目，在三线及以下城市迅速扩展版图。公司在全国范围内开张 新店，提升市场渗透率。同时，公司通过为合作方提供高附加值及稀缺性服务，在许多城市领先 竞争对手。 （三）强大的创新能力及数字化运营能力，率先推行线上线下一体化新零售模式 公司于2019年引入阿里巴巴作为战略投资人，共同探索家居新零售领域的布局，率先推行线 上线下一体化新零售模式。公司对全国范围内的商场进行数字化升级，建立线上“天猫同城站”， 并自建新零售线上产品运营及服务能力。同时，公司从选品、数字化上翻、流量承接等多方面， 扶持传统经销商使其具备线上运营的能力，从而及时有效地将线上流量精准转化至线下商场体验 并促成交易，赋能商户的同时也为消费者带来更好的家居购物体验。 公司对线上商品展示的内容供给形式进行创新，通过全景视频，实现标准化输出及720度全 景展示，消费者可选择商品的观看角度以及选择性地播放商品解说，从而做到帮助商户全面展示 商品的同时提升消费者的购物体验。相较于传统图文形式，全景视频点击率超过其数倍。 公司在新零售营销模式上不断创新，打造了“天猫团新家”。周一至周五在线上通过天猫及 微信双线触达消费者，发放权益、进行蓄客，周末通过线下商场团购活动，使消费者完成核销及 成交，将线上线下营销活动打通，更符合消费者工作生活习惯，从而提升消费体验，同时“天猫 团新家”实现了私域公域流量的打通，并确保商场常态化经营下流量及销量的全面提升。 （四）公司抢占前端家装流量入口，通过“一站式”家装实现家装家居消费一体化 公司在2019年成立装修产业集团，依托自身强大的全品类运营能力、供应链整合能力、遍布 全国的实体商场网络以及数字化的家装业务管理系统平台，通过打造定位于不同消费力人群的品 牌矩阵，包括 “更好家”、“家倍得”、“振洋”等，抢夺家居装饰及家具市场前端流量。公司 以解决消费者痛点为己任，致力于打造集设计、选材、施工、智能、环保和服务于一体的全国性 家装品牌，提供“选装修、买家居，都在红星美凯龙”的一站式、个性化的高品质服务，让消费 者在全国区域的线下商场实现家装家居消费一体化。同时，家装业务对商场内家居消费的提前获 客、锁单作用，不仅带动商场内家居消费增长，还提升了商户及消费者对商场的粘性。 （五）公司的全国联动营销网络加强渠道价值 公司是极少数有能力实施全国营销活动的家居装饰及家具商场运营商之一,公司的集中式营 销充分利用公司的全国规模的实体网络实现成本协同效应，同时传达全国贯彻一致的营销信息。 同时，得益于公司总部对全国商场的强管控力，各地商场的强执行力保障了营销活动的落地。其 中，以联合营销为例，公司充分整合品牌和商户的营销资源，利用全国商场的网络优势，以品牌 和品类两个维度，打造不同的联合营销产品，共同摊薄获客成本，与品牌和商户共建家居产业链 生态圈。 公司作为国内最大的家居装饰及家具商场运营商，沉淀了十分完整的家居消费用户画像和商 品画像，通过多维度标签实现品牌及商户与消费者的精准匹配，并且能够贯穿消费者完整的家居 家装消费周期，在相应的需求时点实现精准的多次触达。 基于品牌及商户对增量价值及渠道价值的认可，以联合营销为切入口，公司能够撬动品牌及 商户更多营销预算在公司端的投放。 此外，公司遍布全国的商场网络以及多年的行业经验，使得公司对各地的家居消费市场具有 敏锐的洞察力，能够帮助品牌甄选合适的产品线，并利用全国网络优势对下沉市场快速渗透；同 时，公司掌握全国各地丰富的经销商资源和画像，能够提升品牌和经销商的适配效率。 （六）公司坚持加强消费者购物体验 公司积极管理及控制商场购物体验的每一个环节，确保消费者获得不同于公司竞争对手的优 质体验。公司提供给消费者的价值使公司成为家居装饰及家具行业中的市场领导者。 极具吸引力的购物环境。不断升级的公司商场优质的设计和装饰可以对消费者产生强大的购 物吸引力。商场内部格局方面，不同类别的产品分别于商场的不同分区进行展示，内部设置清晰 进一步提升了客户体验。公司还关注消费者购物的便利性，如战略性地将商场选址于城市交通干 线或高速公路沿线或附近，确保了较高的可见性和可达性。 最大的商品选择范围。通过提供一站式购物体验，公司尽力满足消费者购买家居装饰及家具 商品的全部需求。公司商场品牌库拥有的品牌系列数量超过34,900个，均经过严格筛选，消费者 不再需要走遍多个零售商场以购买同等丰富且齐全的产品。 产品质量与绿色环保。公司持续开展“绿色领跑”品牌评选，独创售前把控品牌准入、售中 进行产品抽检、售后提供正品查询的全方位质量管理体系，努力保障每一位消费者的居家健康。 （七）公司具有强创新能力且经验丰富的管理团队 公司富有远见的管理团队对业务及经营贡献了丰富的经验及深入的行业知识。公司实际控制 人、创始人、董事长车建兴先生是一名在国内家居装饰及家具零售行业具有影响力且极富远见的 企业家及商界领袖。车建兴先生于30余年前开创了国内现代家居装饰及家具零售模式，引领了市 场潮流。自此，车建兴先生向本公司贡献了超过20年的商场发展及经营的行业经验及宝贵的专业 知识。车建兴先生在多个行业组织中担任重要角色，是中华全国工商业联合会执行委员会成员,并 在上海市政协十三届二次会议上被增补为政协常委。车建兴先生也获授予“中国优秀企业家”及 “江苏省劳动模范”，以表彰他对行业和社会作出的巨大贡献。 公司的高级管理层团队主要人员在家居装饰及家具零售行业平均拥有超过20年的经验，在 公司的平均任期超过10年。在高级管理层的领导下，公司在国内家居装饰及家具零售行业内开设 了首个一站式商场及首个全国连锁商场。公司亦为国内首家具备开展商场开发及管理整个流程的 内部实力的家居装饰及家具企业。公司高级管理层团队稳定，具有多年家居装饰及家具零售行业 的经验、丰富的行业资源和较强的执行力，从而能够准确把握行业发展趋势和公司实际情况，制 定清晰可行的发展战略。未来管理团队将继续沿着既定战略方向带领公司持续稳健增长。 五、报告期内主要经营情况 详见第一部分经营情况讨论与分析 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位 ： 元 币种 ： 人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 15,512,792,215.84 14,236,460,098.98 8.97 营业成本 5,946,476,374.29 5,480,170,024.86 8.51 销售费用 2,063,508,529.45 1,693,772,759.64 21.83 管理费用 2,004,068,303.50 1,680,856,568.05 19.23 财务费用 2,461,030,413.09 2,464,418,667.68 -0.14 研发费用 60,662,404.01 36,035,643.66 68.34 投资收益 539,056,113.92 222,015,867.89 142.80 信用减值损失 -482,324,412.32 -126,335,204.00 不适用 资产处置收益 13,583,009.15 1,368,758.55 892.36 营业外支出 103,823,054.44 189,847,568.12 -45.31 经营活动产生的现金流量净额 5,380,669,282.08 4,159,732,441.59 29.35 投资活动产生的现金流量净额 -126,813,546.19 -4,851,801,126.36 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 -5,053,632,975.99 -181,898,109.56 不适用 营业收入变动原因说明： 变动主要系于 2020 年本集团推出免租政策及报告期内本集团以重运营 战略为导向，积极进行品类调整带动单位租金收入和出租率增长所致。 营业成本变动原因说明： 主要系本 年 收入上升导致成本相应上升 所致。 销售费用变动原因说明： 主要 系 公司 上 年应对疫情控制品牌宣传推广及报告期内恢复常态化促销 活动等导致广告费用及宣传费同比上升 。 管理费用变动原因说明： 主要系上年公司缩减各类办公行政费开支，报告期内恢复所致。 财务费用变动原因说明： 本年度财务费用与 上年度相比变化较小。 研发费用变动原因说明 ： 主要系本 年 研发项目 增加所致 。 投资收益变动原因说明： 主要系本年处置物流板块资产所致。 信用减值损失变动说明： 主要系本年新增计提信用减值损失 所致 。 资产处置收益变动说明： 主要系 本 年 处置资产取得收益较高所致 。 营业外支出变动说明： 主要系本年支付赔付金较少所致。 经营活动产生的现金流量净额 变动原因说明： 主要系上年受疫情影响以及相应减免延迟收取租金 管理费导致上年同期经营性现金流入减少所致 。 投资活动产生的现金流量净额 变动原因说明： 主要系处置子公司 及收回相关投资款项 较上年增多 所致 。 筹资活动产生的现金流量净额 变动原因说明： 主要系本期公司 收到定增款项，及 偿还债务所致。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，公司实现营业收入15,512,792,215.84元，较上年同期上升8.97%，变动主要系 于2020年本集团推出免租政策及报告期内本集团以重运营战略为导向，积极进行品类调整带动 单位租金收入和出租率增长所致。公司营业成本5,946,476,374.29元，较同期增加8.51%，主 要系公司商场管理业务网络扩展、家装业务规模扩大所致。 (1). 主营业务 分 行业 、分 产品 、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率比 上年增减 （%） 家居商业服务业 11,351,063,073.03 3,404,613,318.09 70.0 10.6 13.3 减少0.7个 百分点 建造施工及设计服务 业 1,498,607,716.09 1,089,089,511.78 27.3 -10.2 -3.0 减少5.4个 百分点 家装相关服务及商品 销售业 1,395,546,601.53 1,108,772,190.30 20.5 14.0 16.0 减少1.4个 百分点 其他 1,267,574,825.19 344,001,354.12 72.9 17.2 -13.2 增加9.5个 百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率比 上年增减 （%） 自营及租赁收入 8,094,818,286.35 1,853,279,832.71 77.1 21.1 18.3 增加0.5个 百分点 项目前期品牌咨询委 托管理服务收入 667,209,408.70 182,342,974.58 72.7 -15.4 12.2 减少6.7个 百分点 项目年度品牌咨询委 托管理服务收入 2,230,812,311.26 1,287,242,088.52 42.3 8.2 9.8 减少0.8个 百分点 工程项目商业管理咨 询费收入 26,415,094.34 1,849,056.60 93.0 -79.1 -79.1 / 商业咨询费及招商佣 金收入 331,807,972.38 79,899,365.68 75.9 -45.1 -15.4 减少8.5个 百分点 建造施工及设计收入 1,498,607,716.09 1,089,089,511.78 27.3 -10.2 -3.0 减少5.4个 百分点 家装相关服务及商品 销售业 1,395,546,601.53 1,108,772,190.30 20.5 14.0 16.0 减少1.4个 百分点 其他收入 1,267,574,825.19 344,001,354.12 72.9 17.2 -13.2 增加9.5个 百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率比 上年增减 （%） 北京 883,513,351.86 243,690,740.61 72.4 24.6 15.9 增加2.1个 百分点 上海 5,150,086,895.30 1,949,215,459.93 62.2 16.4 15.7 增加0.3个 百分点 天津 230,246,305.80 74,391,204.17 67.7 15.2 25.5 减少2.6个 百分点 重庆 611,908,915.62 132,739,854.22 78.3 10.2 18.6 减少1.5个 百分点 东北 874,337,178.34 168,682,417.36 80.7 6.3 -37.0 增加13.3 个百分点 华北（不含北京、天 津） 521,321,831.43 285,302,661.82 45.3 13.6 2.7 增加5.8个 百分点 华东（不含上海） 4,083,736,523.81 2,068,016,554.65 49.4 4.0 3.3 增加0.4个 百分点 华中 1,005,023,600.73 440,413,221.27 56.2 24.1 17.9 增加2.3个 百分点 华南 416,736,584.35 167,326,463.90 59.8 77.8 23.7 增加17.5 个百分点 西部（不含重庆） 1,735,881,028.60 416,697,796.36 76.0 -17.3 16.5 减少6.9个 百分点 合计 15,512,792,215.84 5,946,476,374.29 61.7 9.0 8.5 增加0.2个 百分点 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 报告期内，公司实现营业收入 155.1 3 亿元，较上年同期上升 9.0 % 。其中： 自营商场：其中租赁及相关收入为 80.95 亿元，同比上升 21.1% ，占营业收入 52.2% ，变动主 要由于 2020 年本集团推出免租政策及报告期内本集团以重运营战略为导向，积极进行品类调整 带动单位租金收入和出租率增长所致 。 委管商场：其中委管业务收入（包括项目前期品牌咨询委托管理服务收入、项目年度品牌咨 询委托管理服务收入、工程项目商业管理咨询费收入、商业咨询费及招商佣金收入）为 32.56 亿 元，较上年同期下降 9.1% ，主要系工程项目咨询及商业咨询项目数量减少所致。 1 、项目前期品牌咨询委托管理服务收入 6.67 亿元，较上年同期减少 1.21 亿元，主要 系按 照履约进度确认项目收入。 2 、项目年度品牌咨询委托管理服务收入 22.31 亿元，较上年同期增加 1.69 亿元；主要系上 年受疫情影响，对委管 商场给予了相应的委管费减免支持，以及本年度委管商场数量增长所致 。 3 、工程项目商业管理咨询费收入 0.26 亿元，较上年同期减少 1.00 亿元；其主要系本期结 算项目数量减少所致。 （未完）  |