[年报]珠江股份(600684):2021年年度报告
原标题:珠江股份:2021年年度报告 广州珠江发展集团股份有限公司 2021年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实 性 、 准确 性 、完整 性 ，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带 的法律责任。 二、 公司 全体董事出席 董事会会议。 三、 大信会计师事务所（特殊普通合伙） 为本公司出具了 标准无保留意见 的审计报 告。 四、 公司负责人 张研 、主管会计工作负责人 覃宪姬 及会计机构负责人（会计主管人员） 金沅武 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 为满足公司日常经营和投资需要，保障公司中长期发展战略的顺利实施，保障公 司稳健可持续发展、平稳运营，进一步提高公司的发展质量，给投资者带来长期的回 报，公司决定2021年度不进行现金股利分配，亦不进行资本公积金转增股本。该利润 分配预案需提交2021年年度股东大会审议。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实 质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 是 根据大信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《控股股东及其他关联方占用 资金情况审核报告》（大信专审字[2022]第22-00005号），2021年初，存在公司对 控股股东下属的瑞士中星投资有限公司其他应收款年末占用余额155.87万元，系由 于公司代垫广州侨兴房产开发有限公司注销清算过程中缴纳的税款所致，上述占用 资金已于2021年4月16日全部收回。报告期内公司未新增控股股东及其关联方非经 营性占用资金情况。截至2021年末，公司不存在控股股东及其关联方非经营性占用 资金情况。 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整 性 否 十、 重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的重大风险。公司已在本报 告中详细描述存在的政策风险、行业风险、经营风险等，请查阅“第三节 管理层讨 论与分析”中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ................................ ................................ ................................ ................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ............... 6 第三节 管理层讨论与分析 ................................ ................................ ......................... 11 第四节 公司治理 ................................ ................................ ................................ ......... 35 第五节 环境与社会责任 ................................ ................................ ............................. 62 第六节 重要事项 ................................ ................................ ................................ ......... 66 第七节 股份变动及股东情况 ................................ ................................ ..................... 82 第八节 优先股相关情况 ................................ ................................ ............................. 87 第九节 债券相关情况 ................................ ................................ ................................ . 88 第十节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ......... 94 备查文件目录 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名 并盖章的财务报表。 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原 件。 报告期内在中国证监会指定媒体上公开披露过的所有公司文件 的正本及公告的原稿。 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、珠江股份 指 广州珠江发展集团股份有限公司 实际控制人、广州市国资委 指 广州市人民政府国有资产监督管理委员会 水投集团 指 广州市水务投资集团有限公司 控股股东、珠实集团 指 广州珠江实业集团有限公司 城投集团 指 广州市城市建设投资集团有限公司 珠江物管公司 指 广州珠江物业管理有限公司 湖南公司 指 湖南珠江实业投资有限公司 珠江投资公司 指 广州珠江投资发展有限公司 珠实健康公司 指 广州珠江实业健康管理有限公司 珠实环保公司 指 广州珠江实业环境保护有限公司 嘉德丰公司 指 广东嘉德丰投资发展有限公司 广隆公司 指 广州市广隆房地产有限公司 安徽中侨公司 指 安徽中侨置业投资有限公司 开平恒祥公司 指 开平恒祥房地产开发有限公司 金海公司 指 广东金海投资有限公司 捷星公司 指 广州捷星房地产开发有限公司 海南绿岛公司 指 海南珠江绿岛投资有限公司 亿华公司 指 广东亿华房地产开发有限公司 盛唐公司 指 广州市盛唐房地产开发有限公司 东湛公司 指 广州东湛房地产开发有限公司 品实公司 指 广州市品实房地产开发有限公司 璟逸公司 指 广州璟逸房地产开发有限公司 璟润公司 指 广州璟润房地产开发有限公司 深圳灏泽公司 指 深圳珠江灏泽投资有限公司 穗芳鸿华公司 指 广州市穗芳鸿华科技发展有限公司 东迅公司 指 广州市东迅房地产发展有限公司 隽峰公司 指 广州隽峰房地产开发有限公司 隽浩公司 指 广州隽浩房地产开发有限公司 卓盈公司 指 广州卓盈房地产开发有限公司 珠实同创公司 指 广州市珠实同创产业运营管理有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 会计师事务所 指 大信会计师事务所（特殊普通合伙） 报告期 指 2021年1月1日至2021年12月31日 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 广州珠江发展集团股份有限公司 公司的中文简称 珠江股份 公司的外文名称 GUANGZHOU PEARL RIVER DEVELOPMENT GROUP CO., LTD. 公司的外文名称缩写 GZPR 公司的法定代表人 张研 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 覃宪姬 扈佳佳 联系地址 广州市越秀区东风中路362号 颐德大厦30楼 广州市越秀区东风中路362号 颐德大厦30楼 电话 020-83752439 020-83752439 传真 020-32689450 020-32689450 电子信箱 [email protected] [email protected] 三、 基本情况 简介 公司注册地址 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼 公司注册地址的历史变更情况 2019年1月，注册地址由“广州市越秀区环市 东路362-366号好世界广场3001-3005室”变更 为现注册地址 公司办公地址 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼 公司办公地址的邮政编码 510031 公司网址 www.gzzjsy.com 电子信箱 [email protected] 四、 信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 《上海证券报》《证券时报》 公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 珠江股份 600684 珠江实业 六、 其他 相 关资料 公司聘请的 会计师事务 所（境内） 名称 大信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 北京市海淀区知春路1号学院国际大厦1504室 签字会计师姓名 何晓娟、夏玲 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2021年 2020年 本期比上年 同期增减(%) 2019年 营业收入 3,607,314,013.44 2,475,053,554.71 45.75 2,947,846,259.19 归属于上市公 司股东的净利 润 65,785,398.30 -590,819,652.65 不适用 219,266,683.61 归属于上市公 司股东的扣除 非经常性损益 的净利润 22,638,144.66 -888,195,379.22 不适用 -172,889,865.68 经营活动产生 的现金流量净 额 -731,784,694.70 702,647,171.18 -204.15 -122,667,814.25 2021年末 2020年末 本期末比上 年同期末增 减（%） 2019年末 归属于上市公 司股东的净资 产 2,169,785,278.29 2,108,774,708.18 2.89 3,214,475,779.91 总资产 33,206,976,010.06 30,305,559,301.10 9.57 23,710,224,031.44 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2021年 2020年 本期比上年同期增 减(%) 2019年 基本每股收益（元／股） 0.08 -0.69 不适用 0.26 稀释每股收益（元／股） 0.08 -0.69 不适用 0.26 扣除非经常性损益后的基本 每股收益（元／股） 0.03 -1.04 不适用 -0.20 加权平均净资产收益率（%） 3.07 -23.33 增加26.40个百分点 6.86 扣除非经常性损益后的加权 平均净资产收益率（%） 1.06 -35.07 增加36.13个百分点 -5.41 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上 市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和 归 属于上 市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2021年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 1,759,882,711.01 353,112,481.43 180,523,139.56 1,313,795,681.44 归属于上市公司股东 的净利润 366,647,557.34 -24,066,778.45 -91,838,043.96 -184,957,336.63 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 后的净利润 366,499,478.68 -29,943,792.00 -103,430,549.04 -210,486,992.98 经营活动产生的现金 流量净额 134,298,875.64 -539,847,329.80 -163,532,233.21 -162,704,007.33 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2021 年金额 附注 （如 适 用） 2020 年金额 2019 年金额 非流动资产处置损益 13,152,338.69 注1 206,822,184.16 293,722,163.52 越权审批，或无正式批准文 件，或偶发性的税收返还、减 免 计入当期损益的政府补助，但 与公司正常经营业务密切相 关，符合国家政策规定、按照 一定标准定额或定量持续享受 的政府补助除外 1,365,095.47 2,318,195.25 3,000.00 计入当期损益的对非金融企业 收取的资金占用费 41,436,133.53 140,894,908.37 企业取得子公司、联营企业及 合营企业的投资成本小于取得 投资时应享有被投资单位可辨 认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损 益 因不可抗力因素，如遭受自然 灾害而计提的各项资产减值准 备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的 支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生 的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子 公司期初至合并日的当期净损 益 与公司正常经营业务无关的或 有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的 有效套期保值业务外，持有交 易性金融资产、衍生金融资 产、交易性金融负债、衍生金 融负债产生的公允价值变动损 益，以及处置交易性金融资 产、衍生金融资产、交易性金 融负债、衍生金融负债和其他 债权投资取得的投资收益 29,947,078.59 注2 32,906,854.15 33,718,606.51 单独进行减值测试的应收款 项、合同资产减值准备转回 729,993.00 对外委托贷款取得的损益 1,517,295.60 注3 52,351,965.42 62,095,911.94 采用公允价值模式进行后续计 量的投资性房地产公允价值变 动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规 的要求对当期损益进行一次性 调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外 收入和支出 998,464.95 -39,639,013.81 -12,303,997.41 其他符合非经常性损益定义的 损益项目 减： 所得税影响额 4,614,493.69 959,668.88 129,524,107.36 少数股东权益影响额 （税 后） -51,481.03 -2,139,076.75 -3,550,063.72 合计 43,147,253.64 297,375,726.57 392,156,549.29 其他说明： 注1：主要为本年度处置珠江物管公司股权产生的投资收益。 注2：主要是公司持有的股票、结构性存款对公允价值变动收益及投资收益的影响。 注3：本年度向东迅公司提供委托贷款实现的损益。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非 经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的 影响金额 A股股票 67,080,431.62 96,383,332.48 29,302,900.86 29,302,887.49 非交易性权 益工具 19,369,773.97 17,419,610.05 -1,950,163.92 理财产品 3,506,860.96 -3,506,860.96 44,191.10 其他非流动 金融资产 4,000,000.00 4,000,000.00 合计 93,957,066.55 117,802,942.53 23,845,875.98 29,347,078.59 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况 讨论与分析 2021年是建党一百周年，也是“十四五”规划开局之年，公司正式更名为“广 州珠江发展集团股份有限公司”并明确了“成为助力城市智慧发展的不动产产品及 服务供应商”战略目标。公司紧紧围绕年度经营管理目标，全力落实重点工作任 务，上下同心、砥砺奋进，在化解风险与改革发展同步推进的大政方针指导下，扎 实做好经营任务、疫情防控、安全生产等重点工作，内部管理水平不断提升。公司 聚焦房地产开发主业的同时积极拓展产业地产等“第二新赛道”，在旧改、环保等 领域实现突破。2022年，公司将持续锚定高质量发展目标，彰显综合发展战略规 划，不断挖掘自身潜能与优势，提高公司市场核心竞争力，坚定不移做强做优做大 国有资本和国有企业，积极维护全体股东特别是中小股东的合法权益。 （一）公司业绩情况 报告期内，公司实现营业收入360,731.40万元，同比增加45.75%；当期归属于 母公司股东的净利润6,578.54万元，较上年扭亏为盈；当期每股收益0.08元；加 权平均净资产收益率3.07%，同比增加26.40个百分点。 截至报告期末，公司资产总额3,320,697.60万元，同比增长9.57%，归属于母 公司所有者权益216,978.53万元，同比增加2.89%。 （二）房地产开发情况 报告期内，房地产开发业务全年实现营业收入340,116.91万元，同比增加 55.79%。公司房地产开发业务集中在广东、湖南、安徽等区域，详见本节之“五、 报告期内主要经营情况”之“（四）行业经营性信息分析”。 （三）物业经营与物业管理情况 报告期内，公司物业经营及管理实现收入10,585.59万元，同比下降38.82%， 其中物业经营收入5,404.61万元，物业管理收入3,141.10万元，旅游酒店收入2，039.88万元。为借助托广州珠江商业经营管理有限公司在专业化、集约化和规模化 经营方面的综合优势，进一步提升公司物业的经营效益及物业自身价值，推进企业 改革进程，公司委托其管理公司经营物业，具体内容详见《关于委托广州珠江商业 经营管理有限公司管理经营物业暨关联交易的公告》（编号：2021-075）。 （四）工程结算及服务业务 报告期内，工程结算及服务业务实现收入4,475.42万元，主要包括工程设计管 理实施、环境保护等业务。 二、报告期内公司所处行业情况 （一） 房地产行业宏观环境 2021年，全国经济从疫情中持续恢复，经济总量达114.4万亿元，经济增速为 8.1%。随着全国系统性疫情防控和经济社会发展扎实推进，经济发展韧性持续显现， 政策驱动、结构性复苏等诸多因素共同作用下，国内经济总体呈现稳中加固、稳中向 好的发展态势。同时中央还提出我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三 重压力，在全球疫情冲击下，百年变局加速演进，外部环境更趋复杂严峻和不确定。 其中，房地产业增加值比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4%；房地产开发投资 额14.76万亿元，比上年增长4.4%。（数据来源：国家统计局、克尔瑞） 政策方面，尽管中共中央政治局会议与中央经济工作会议继续强调坚持“房住不 炒”“促进房地产行业和市场平稳健康发展”，金融政策上继续执行“三道红线”融 资监管政策与“房地产贷款集中管理制度”，加强融资监管与行业去杠杆力度，行政 政策上以“稳房价、稳地价、稳预期”为总体原则，22个城市实行“集中供地”，多 地加强预售资金监管。但2021年第四季度以来，调控政策边际开始放松，在并购融 资、土地出让条件、公积金贷款门槛、房贷利率等方面进行了有利于保障市场平稳、 防范债务危机恶化的调整。 市场方面，2021年全国商品房销售面积179,433万㎡，同比增长1.9%；商品房 销售额181,930亿元，同比增长4.8%。受调控影响，市场热度降温，房价下调城市数 量位居近年来高位。2021年12月，随着信贷政策逐渐放松，房价下调城市数量有所 回落。在市场平淡、资金严控的环境下，房企降低投资力度，全年土地购置面积为 21,590万㎡，同比下降15.5%。（数据来源：国家统计局、克尔瑞） （二）报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况 （1）广东板块 公司在广东板块的业务集中在广东省省会广州市。广州市作为粤港澳大湾区的核 心引擎之一，充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用。2021年，广州市统 筹疫情防控和经济社会发展成效持续显现，经济运行延续去年下半年以来的强劲恢复 势头，全年GDP总量达28,232亿元，同比增长8.1%。（数据来源：广州市统计局） 2021年，广州市商品住宅成交面积1,176万㎡，同比增长7%；成交均价33,819 元/㎡，同比增长17%；截止至2021年12月，库存面积1,197万㎡，去化周期11.4 个月（备注：去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。 2021年，广州市涉宅用地供应建筑面积2,260万㎡，同比增长15.36%；成交建 筑面积1,530万㎡，同比下降0.46%；成交金额2,011亿元，同比下降1.71%。（数 据来源：克尔瑞） 公司在广州区域的房地产项目分别位于天河区、越秀区、白云区、黄埔区、从化 区、增城区、南沙区、荔湾区，产品包括住宅、写字楼及商业物业等。报告期内，公 司在广州区域共实现销售面积（不含旧有物业、珠江新岸公寓）149,281.06㎡。 （2）湖南板块 公司在湖南板块的业务集中在湖南省省会长沙市。长沙市在“房住不炒”的主基 调下，始终坚持稳房价、稳地价、稳预期，保持调控战略定力和相对较低房价优势， 全市经济稳步增长，主要经济指标持续上行。《湖南省国民经济和社会发展第十四个 五年规划和二〇三五年远景目标纲要》指出，要实施“三高四新”战略，着力建设“三 个高地”支撑的现代化新湖南，加快建设长株潭都市圈，打造全国重要增长极。长沙 人口首次突破千万，自贸区实施人才新政，支持长沙县撤县立区，城市发展空间增大。 房地产行业方面，2021年长沙市商品住宅成交面积1,785万㎡，同比下降11.35%； 成交均价10,919元/㎡，同比上涨14.96%；库存面积507万㎡，去化周期6.2个月 （去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。（数据来源：克尔瑞） 公司湖南区域的房地产项目位于长沙市开福区、湘江新区以及望城区。报告期内， 公司在长沙区域共实现销售面积为64,974.21㎡。 （3）安徽板块 公司在安徽板块的业务集中在安徽省合肥市。《安徽省国民经济和社会发展第十 四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》提出，要全力打造现代化中心城市，支持 合肥“五高地一示范”建设，高起点建设合肥滨湖新区，朝着国家中心城市发展，标 示着安徽省对合肥发展定位的战略高度。 房地产行业方面，2021年合肥市商品住宅成交面积822万㎡，同比增长0.23%； 成交均价18,249元/㎡，同比下降7.19%；库存面积254万㎡，去化周期5.1个月（去 化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。（数据来源：克尔瑞） 公司主要项目合肥中侨中心位于政务区核心位置，紧邻合肥市政府，包括商业、 酒店及写字楼。报告期内，合肥中侨中心项目实现的销售面积为6,214.03㎡。 三、报告期内公司从事的业务情况 作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，公司聚焦房地产主业，积极响 应国家建设粤港澳大湾区的战略部署，同时结合企业自身情况，积极寻找合适机会辐 射其他区域，扩大市场影响力。报告期内，公司积极面对市场变化，采取有效措施， 加大资源整合、品牌宣传、全民营销力度，因项目施策，保签约、促回款，不断夯实 房地产开发主营业务。同时，公司推动创新业务探索持续开展，布局产业地产等战略 型业务，努力培育壮大新增长点，坚定不移做强做优做大国有资本和国有企业，积极 维护全体股东，特别是中小股东的合法权益。 四、报告期内核心竞争力分 析 √适用 □不适用 （一） 大力推进战略研究工作 2021年是“十四五”的开局之年，作为国有控股上市企业，公司高度重视“十四 五”战略规划的编制和落地实施工作。通过组建跨部门、跨职能的矩阵式战略工作小 组，梳理公司的核心能力、业务模块与城市布局，结合当前的经济形势和房地产行业 形势，构建清晰的战略布局与发展思路，规划合理进取的战略发展目标，制定稳健多 元的投资策略。同时，以“十四五”战略目标为发展导向，公司持续深化改革组织架 构、优化调整骨干团队、升级完善管控体系，锐意改革应对市场变化，通过升级精细 化、闭环化的大运营体系开拓创造高质量发展新局面。 （二） 控股股东的大力支持 公司始终保持与控股股东间的高效沟通和协同发展，控股股东现已发展成为包括 投资、规划、设计、装修、监理等产业链条完整、专业资质齐备、人才队伍健全的广 州市属全资国有大型企业集团，在人才、资金、平台等各方面都对公司提供了大力支 持，助力公司持续提升国有资产的保值增值能力。 （三） 运营开发效率不断提升 公司作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，在房地产开发与运营服务 领域深耕多年，在行业形势研判、项目进程管理把控等多方面有着成熟的经验底蕴和 独到见解。公司在广东、湖南及安徽等地区拥有成熟的开发环境，公司不断提质增效， 以房地产开发为主业，致力于打造城市标杆建筑和精品项目。同时，公司持续优化组 织管理体系，打造高效协同的系统性平台，强化营销管理、财务管理、运营管理、成 本管理、设计管理、工程管理等业务建设，有序推进信息化、数字化建设工作，进一 步显现提质增效成果，助推企业高质量发展。 （四）创新升级产品标准化体系 公司以“实现客户居住梦想，促进城市和谐构建”为目标，致力于构筑健康有序 的生活空间，营造丰富多彩的居住文化。公司遵循“客户导向、勇于担当、突破创新、 不断进取”的核心价值观，长期坚持专业化、精品化的发展道路，不断为客户提供高 质量的精品建筑和贴心的物业服务，公司从规划定位、社区配套、立面美学、户型创 新等多个维度提炼产品力优势，构建适配土地、客户、产品的“4U”体系，深化各产 品系产品形象和价值输出，不断创新升级标准化产品体系。 （五） 坚持党建引领的核心地位 公司始终坚持和维护党在国有企业的核心地位，充分发挥党委“把方向、管大局、 保落实”的领导核心作用，全面贯彻落实党中央决策部署，大力推动全面从严治党在 国有企业落实落地。公司全面加强党的政治建设、思想建设、组织建设、作风建设与 纪律建设，坚持把提高企业经营效益、增强综合竞争力、实现国有资产保值增值作为 出发点和落脚点，严格执行“三重一大”决策制度，突出选人用人导向，增强基层组 织“软实力”，扎实推进党风廉政建设，筑牢廉洁自律思想防线，积极推动党史学习 教育走深走实，构建党史学习教育常态化长效化机制，切实做到党建工作与企业经营 有机融合，开创国有企业高质量发展新局面。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入360,731.40万元，同比增长45.75%，实现归属于 母公司股东的净利润6,578.54万元，较上年扭亏为盈。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位 ： 元 币种 ： 人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例 （ % ） 营业收入 3,607,314,013.44 2,475,053,554.71 45.75 营业成本 2,189,228,580.63 1,608,755,317.30 36.08 销售费用 136,890,932.77 118,608,343.57 15.41 管理费用 208,883,284.14 165,275,331.74 26.39 财务费用 352,355,705.07 417,421,919.84 - 15.59 研发费用 经营活动产生的现金流量净额 - 731,784,694.70 702,647,171.18 - 204.15 投资活动产生的现金流量净额 31,364,791.33 1,745,100,150.19 - 98.20 筹资活动产生的现金流量净额 10,473,585.71 - 179,739,020.11 不适用 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 公司实现主营业务收入355,177.92万元，同比增长50.44%。 (1). 主营业务 分 行业 、分 产品 、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年增减 （%） 房地产业 3,401,169,114.55 2,025,634,234.86 40.44 55.79 50.33 增加2.16个百分点 物业出租及管理 105,855,903.81 121,486,749.10 -14.77 -38.82 -39.54 增加1.38个百分点 工程结算及服务 44,754,224.54 24,115,407.94 46.12 840.50 539.86 增加25.32个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年增减 （%） 珠江璟园 2,642,585.56 1,956,229.84 25.97 -97.29 -94.92 减少34.52个百分点 珠江颐德大厦项目 1,542,059,000.00 813,553,084.36 47.24 珠江嘉园 104,992,347.64 10,004,867.61 90.47 -55.50 -88.87 增加28.58个百分点 御东雅轩 -100.00 -100.00 不适用 翰林国际公馆 -100.00 -100.00 不适用 旧有物业销售 137,638,821.06 6,100,578.77 95.57 768.11 1,483.06 减少2.00个百分点 开平天玺湾 长沙珠江花城 2,925,761.94 3,086,161.99 -5.48 532.11 535.61 减少0.58个百分点 长沙珠江郦城 18,895,050.80 13,271,064.27 29.76 -22.78 14.84 减少23.01个百分点 长沙新地东方明珠 60,804,816.38 31,044,504.34 48.94 -78.93 -81.22 增加6.22个百分点 长沙珠江悦界商业 中心 14,379,165.71 11,741,273.15 18.35 -98.68 -98.44 减少12.10个百分点 长沙柏悦湾 1,148,789,850.44 972,876,254.85 15.31 597.74 722.83 减少12.88个百分点 合肥中侨中心 92,815,388.49 49,278,507.21 46.91 -27.69 -24.93 减少1.95个百分点 珠江新岸公寓 275,226,326.53 96,406,178.88 64.97 152.13 290.75 减少12.43个百分点 物业出租及管理 105,855,903.81 121,486,749.10 -14.77 -38.82 -39.54 增加1.38个百分点 工程结算及服务 44,754,224.54 24,115,407.94 46.12 840.50 539.86 增加25.32个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年增减 （%） 广东广州地区 2,098,533,350.40 970,221,849.52 53.77 263.72 288.84 减少2.98个百分点 湖南地区 1,345,185,779.38 1,122,461,606.75 16.56 -17.89 -4.07 减少12.02个百分点 安徽地区 108,060,113.12 78,552,935.63 27.31 -25.87 -40.78 增加18.30个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 ①分行业说明 房地产业务收入较上年同期增长55.79%，主要原因为本期长沙柏悦湾一期及珠 江颐德大厦项目交付，结转大量收入。 物业出租及管理收入较上年同期下降38.82%，主要原因为存量物业销售，物业 经营收入大幅度降低，除此之外，公司于2021年7月处置物管公司股权，物业管理 收入同比大幅度降低。 工程结算及服务收入较上年同期增长840.50%，主要为长沙柏悦湾个性化改造工 程完成，确认收入。 ②分产品说明： 主营业务分产品情况表中，各项目营业成本未考虑内部抵消以及合并报表层面 基于存货调整为公允价值的情况下对营业成本的影响。 2021年度主营业务收入主要来自于房地产业，其中珠江颐德大厦、长沙柏悦湾 为 2021年度主营业务收入的主要来源。 (2). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (3). 成本分析表 单位： 元 分行业情况 分行业 成本 构成 项目 本期金额 本期 占总 成本 比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 情况 说明 房地产业 2,025,634,234.86 92.53 1,347,491,830.62 83.76 50.33 物业出租及管理 121,486,749.10 5.55 200,951,805.20 12.49 -39.54 工程结算及服务 24,115,407.94 1.10 3,768,838.05 0.23 539.86 分产品情况 分产品 成本 构成 项目 本期金额 本期 占总 成本 比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 情况 说明 珠江璟园 1,956,229.84 0.09 38,508,825.10 2.39 -94.92 珠江颐德大厦 813,553,084.36 37.16 不适用 珠江嘉园 10,004,867.61 0.46 89,922,474.43 5.59 -88.87 御东雅轩 3,137,883.52 0.20 -100.00 翰林国际公馆 10,385,165.38 0.65 -100.00 旧有物业销售 6,100,578.77 0.28 385,366.37 0.02 1,483.06 长沙珠江花城 3,086,161.99 0.14 485,539.67 0.03 535.61 长沙珠江郦城 13,271,064.27 0.61 11,556,556.58 0.72 14.84 长沙新地东方明 珠 31,044,504.34 1.42 165,316,117.27 10.28 -81.22 长沙珠江悦界商 业中心 11,741,273.15 0.54 755,028,131.76 46.93 -98.44 长沙柏悦湾 972,876,254.85 44.44 118,235,042.17 7.35 722.83 合肥中侨中心 49,278,507.21 2.25 65,647,586.33 4.08 -24.93 珠江新岸公寓 96,406,178.88 4.40 24,672,096.18 1.53 290.75 物业出租及管理 121,486,749.10 5.55 200,951,805.20 12.49 -39.54 工程结算及服务 24,115,407.94 1.10 3,768,838.05 0.23 539.86 成本分析其他情况说明 主营业务分产品情况表中，各开发产品营业成本未考虑内部抵消以及合并报表 层面基于存货调整为公允价值的情况下对营业成本的影响。 (4). 报告期 主要子公司股权变动导致合并范围变化 √适用 □不适用 详见第十节、八、合并范围的变更。 (5). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (6). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 前五名客户销售额190,549.98万元，占年度销售总额52.82%；其中前五名客户 销售额中关联方销售额159,308.94万元，占年度销售总额44.16%。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严 重依赖于少数客户的情形 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 序号 客户名称 销售额 占年度销售总额 比例（%） 1 珠实 集团 及其 附属企业 1,593,089,403.38 44.16 2 客户一 193,346,362.86 5.36 3 客户二 79,220,082.86 2.20 4 客户三 29,163,720.00 0.81 5 客户四 10,680,280.00 0.29 合计 / 1,905,499,849.09 52.82 注：以上数据不含税。 B.公司主要供应商情况 前五名供应商采购额424,962.21万元，占年度采购总额93.73%；其中前五名供 应商采购额中关联方采购额166,036.96万元，占年度采购总额36.62%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商 的或严重依赖于少数供应商的情形 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 序号 供应商名称 采购额 占年度采购总 额比例（%） 1 广州市规划和自然资源局 2,485,549,589.05 54.82 2 珠实集团及其附属企业 1,601,180,214.07 35.32 3 中天建设集团有限公司 63,505,195.32 1.40 4 广州市珠实同创产业运营管理有限公司 59,189,394.33 1.30 5 广州市增城区住房和城乡建设局 40,197,677.81 0.89 合计 / 4,249,622,070.58 93.73 3. 费用 √适用 □不适用 报告期内，公司销售费用为13,689.09万元，同比增加15.41%，主要为项目结转 收入增加，广告宣传费、物业管理开办费及销售佣金较上年增加。 报告期内管理费用为20,888.33万元，同比增加26.39%，主要原因为职工薪酬及 诉讼中介费较上年增加。 报告期内财务费用为35,235.57万元，同比减少15.59%，主要为利息收入增加， 对外融资用于项目支出并资本化的比例增加。 4. 研发投入 (1).研发 投入 情况表 □ 适用 √ 不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □ 适用 √ 不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □ 适用 √ 不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少143,443.19万 元，主要原因是本年支付的税费较上年同期大幅度增加，同时本年支付荷景路项目 地价款15.86亿元。 与上年相比，投资活动产生的现金流量净额同比减少171,373.54万元，主要是 上年已赎回大部分理财产品，本年收回投资收到的现金较上年同期大幅度减少。 筹资活动产生的现金流量净额较上年同期增加19,021.26万元，主要是本年收到 子公司少数股东资本金，同时增加公司借款。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产 及 负债 状 况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末 数占总资 产的比例 （%） 上期期末数 上期期末数 占总资产的 比例（%） 本期期末金 额较上期期 末变动比例 （%） 情况说明 交易性金融资产 96,383,332.48 0.29 70,587,292.58 0.23 36.54 主要为 持有的 股票二级市场价值波动。 应收账款 60,499,273.14 0.18 33,584,277.01 0.11 80.14 主要为委托管理服务费较上年同期增加。 预付款项 2,699,422.08 0.01 230,138,784.11 0.76 -98.83 主要为预付款项结转至存货。 其他流动资产 684,647,261.29 2.06 426,789,763.78 1.41 60.42 主要为代抵扣进项税、预缴的增值税及所得税较上年同期增 加。 长期股权投资 161,061,398.02 0.49 476,657,173.25 1.57 -66.21 本报告期对穗芳鸿华公司实现控制，持有的穗芳鸿华公司 49% 股权 对应的长期股权投资由权益法核算转为成本法核算， 纳入合并报表范围 。 投资性房地产 844,705,724.48 2.54 1,254,160,029.79 4.14 -32.65 主要为珠江颐德大厦物业交付。 固定资产 248,578,869.05 0.75 746,432,756.30 2.46 -66.70 主要为 金海公司物业 改造工程开始施工，该部分房屋建筑由 固定资产转入在建工程。 在建工程 458,348,170.22 1.38 272,792.80 167,920.63 主要为 金海公司物业 改造工程开始施工，该部分房屋建筑由 固定资产转入在建工程。 使用权资产 33,412,815.45 0.10 不适用 公司自 2021 年 1 月 1 日起实行新租赁准则，作为承租人，确 认使用权资产及租赁负债 。 其他非流动资产 40,749,909.65 0.12 2,533,421.00 0.01 1,508.49 珠江云上花园项目 待结转销售佣金较上年末增加。 应付职工薪酬 43,631,360.70 0.13 25,303,207.41 0.08 72.43 主要为 本期 应付工资、奖金较上年末增加。 一年内到期的非流 动负债 1,758,737,680.39 5.30 2,553,834,171.55 8.43 -31.13 主要为本年偿还 到期借款 。 长期借款 5,024,989,946.47 15.13 2,444,342,509.89 8.07 105.58 项目开发建设，增加银行借款。 租赁负债 26,929,233.35 0.08 不适用 公司自 2021 年 1 月 1 日起实行新租赁准则，作为承租人，确 认使用权资产及租赁负债 。 递延收益 118,721,096.65 0.36 不适用 主要为珠江云上花园项目本年收到政府补助。 其他非流动负债 374,808,508.43 1.13 137,247,321.99 0.45 173.09 多个项目销售回款，预收房款中的税款增加。 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情 况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末账面价值 受限原因 货币资金 43,761,748.89 项目担保保证金、按揭担保保证 金、履约保证金及其他 存货 2,376,381,400.69 其中抵押借款的抵押物期末账面价 值为21.80亿元，法院查封冻结房 产期末账面价值为1.96亿元 固定资产 228,080,134.58 抵押借款的抵押物 在建工程 458,348,170.22 抵押借款的抵押物 投资性房地产 165,091,790.80 抵押借款的抵押物 合计 3,271,663,245.18 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 行业经营性信息分析内容详见本节“一、经营情况讨论与分析”部分。 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地 的面积(平方米) 一级土地 整理面积 (平方米) 规划计容建筑 面积(平方米) 是/否涉及合 作开发项目 合作开发项 目涉及的面 积(平方米) 合作开发项 目的权益占 比(%) 1 广州(南沙湾2020NJY-14项目) 40,541.36 104,743.00 是 104,743.00 50% 2 广州（荔湾区荷景路AF060419 地块项目） 119,661.66 116,197.50 否 合计 160,203.02 220,940.50 注： （1）持有待开发土地的面积为已获得土地但未拿到施工许可证的项目土地面积，取政府下发的规划设计条件中的建筑面积；规划计 容建筑面积为规划建筑用地面积与计算容积率的乘积。 （2）报告期内，公司新增荔湾区荷景路AF060419地块，总用地面积47,738.97平方米，总建筑面积160,152.60平方米，规划计容 建筑面积116,197.50平方米。 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营 业态 在建项 目/新开 工项目/ 竣工项 目 项目用地面 积(平方米) 项目规划计 容建筑面积 (平方米) 总建筑面积 (平方米) 在建建筑面 积(平方米) 已竣工面积 (平方米) 总投资额 报告期实 际投资额 1 广州市 天河区 珠江璟园 住宅、 商业 竣工 26,080.00 88,237.00 131,797.00 131,797.00 213,201.27 2 广州市 黄埔区 珠江嘉园 住宅、 商业 竣工 98,781.00 246,935.60 333,523.00 333,523.00 213,804.33 1,432.62 3 广州市 越秀区 珠江 颐德大厦 商业 竣工 7,445.00 40,666.00 58,745.00 58,745.00 89,428.81 698.71 4 广州市 越秀区 御东雅轩 住宅、 商业 竣工 8,840.00 33,310.00 49,673.00 49,673.00 74,161.00 113.01 5 广州市 从化区 翰林 国际公馆 商业、 住宅 竣工 15,110.00 37,491.30 42,363.99 42,363.99 8,061.00 71.42 6 广州市 白云区 珠江 云上花园 商业、 住宅 在建 222,886.00 521,230.00 738,930.00 501,753.50 1,523,456.80 127,974.21 7 广州市 增城区 珠江 花玙苑 商业、 住宅 在建 43,959.05 131,877.00 189,974.97 189,974.97 271,910.03 20,028.91 8 广州市 增城区 时光雅苑 商业、 住宅 在建 53,392.15 170,854.88 248,270.00 246,984.57 331,381.11 126,486.19 9 广州市 南沙区 隽浩启澜 花园 商业、 住宅 在建 42,897.00 104,743.00 167,442.52 126,901.16 326,090.00 33,052.39 （未完）  |