[年报]上实发展(600748):上实发展2021年年度报告摘要
600748 公司简称： 上实发展 债券代码： 155364 债券简称： 19 上实 01 债券代码： 163480 债券简称： 20 上实 01 上海实业发展股份有限公司 2021 年年度报告摘要 第一节 重要提示 1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规 划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。 2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、 完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 3 公司全体董事出席董事会会议。 4 上会会计师事务所 （特殊普通合伙）为本公司出具了保留意见的审计报告，本公司董事会、 监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。 上会会计师事务 所（特殊普通合伙）对公司出具了保留意见的审计报告。公司董事会对上述 情况说明详见本报告第六节 “ 重大事项 ” 中第四点 “ 董事会关于会计师事务所非标准意见报告说明 ” 段落。 5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以截至 2021 年 12 月 31 日的总股本 1,844,562,892 股为基数，向全体股东每 10 股派发 现金红利 0.87 元（含税），现金红利合计 160,476,971.60 元，剩余未分配利润 1,749,295,158.40 元 结转下一年度。 第二节 公司基本情况 1 公司简介 公司股票简况 股 票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A 股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 曾明 沈浩麟 办公地址 上海市淮海中路 98 号金钟广场 20 层 上海市淮海中路 98 号金钟广 场 20 层 电话 021 - 53858686 021 - 53858686 电子信箱 [email protected] [email protected] 2 报告期公司主要业务简介 2021 年，随着国内进入后疫情时代，政府在推进疫苗接种 、巩固疫情防控成功的前提下，同 步积极推动经济复苏，纵观我国房地产市场呈现先热后冷的态势。 2021 年，我国商品房销售面积 约为 17.74 亿平方米，同比增长 1.9% ；商品房销售约 18.19 万亿元，同比增长 4.8% 。从区域分布 来看，区域分化较为明显，我国东部和中部地区房地产销售面积和金额保持良好增长势头，西部 地区销售情况与去年同期相比略有下滑，而东北地区房地产销售有一定幅度的下降。 2021 年，房 地产行业流动性问题对行业内企业提出了更高的管理要求，部分过度扩张、负债较高的房企承受 较大的流动性危机。从整个行业来看，房企 在抢工程拼销售抓回款的同时，迅速加强房企间有效 资源整合，保持企业和行业的基本稳定。房地产政策方面， “ 房住不炒 ” 依然为主基调，重点城市 供地政策 “ 两集中 ” 、房企 “ 三条红线 ” 、居民房贷 “ 五档分类 ” 等政策的相继出台巩固了房地产调控， 强调居住属性，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。 2021 年，公司在房地产主营业务相对平稳。在房地产土地储备方面，公司发挥国企合作优势， 于 2021 年 5 月与上海城投（集团）有限公司、上海建工集团股份有限公司组成联合体，以人民币 91.06 亿元成功竞得上海市虹口区北外滩 91 # 地块，拟规划建造约 480 米高的上海浦西未来第一高 楼。房地产销售方面，公司深入研究项目所在不同地区的地方政策，灵活适配销售策略，在取得 政府备案价后把握销售节奏，广蓄客、抓签约、稳回款。 2021 年度重点新开盘的 “ 上海宝山上实 . 海上菁英（二期） ” 年度签约率高达 96% ，重点续销项目如 “ 上海宝山上实 . 海上菁英（一期） ” 年 度签约率也达到 96% 、 “ 泉州上实 . 海上海 ” 年度签约率约 97% 、 “ 湖州上实 . 雍景湾 ” 签约率也高达 87% 。 2021 年全年销售签约金额约 62.52 亿元，较 2020 年度同比增长约 25% 。不动产经营方面， 公司 积极应对房地产租赁市场因实体经济仍处于恢复期、部分行业受到疫情、政策等影响的多重 不利因素，以国有企业的社会责任为己任，以稳定长期租户为重心，走访了解并尽量帮助原有租 户，保障不动产经营业务的持续稳定。 2021 年，公司全年不动产租赁面积约 41.47 万平方米，较 去年同期下降 5.28% ，全年租金收入约 3.89 亿元，较去年同期增长约 5.14% 。物业管理方面，公 司 2021 年度在管项目面积约 2658 万平方米，基本与去年持平。其中年内续标项目 26 个，续标面 积约 91 万平方米，新中标项目 37 个，面积约 162 万平方米。上实服务在 报告期内荣获 2021 中国 物业服务企业综合实力排名 51 位、上海市物业服务综合实力百强企业第 4 名等荣誉。 3 公司主要会计数据和财务指标 3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标 单位： 元 币种： 人民币 2021 年 2020 年 本年比 上年 增减 (%) 2019 年 调整后 调整前 调整后 调整前 总资产 39,574,493,270.22 41,085,169,750.52 42,479,137,087.56 - 3.68 39,308,907,600.53 39,940,827,301.23 归属于上市公 司股 东的净资 产 10,024,030,365.08 11,010,362,450.23 12,148,729,221.68 - 8.96 10,123,193,119.99 10,567,586,350.60 营业收入 10,269,130,754.90 7,455,474,889.55 8,048,761,865.11 37.74 8,713,281,274.77 8,865,555,864.53 扣除与主营业 务无关的业务 10,268,659,056.80 7,455 ,003,191.45 37.74 / / 收入和不具备 商业实质的收 入后的营业收 入 归属于上市公 司股东的净利 润 531,619,032.23 112,134,071.11 817,942,213.56 374.09 760,273,828.34 782,083,328.43 归属于上市公 司股东的扣除 非经常性损益 的净利润 - 421,583,306.26 40,356,407.67 746,164,550.12 - 1,144.65 716,188,100.71 737,997,600.80 经营活动产生 的现金流量净 额 - 3,553,149,8 88.41 794,163,321.40 814,435,135.13 - 547.41 210,135,861.97 210,644,181.30 加权平均净资 产收益率（ % ） 4.97 0.58 7.03 增加 4.39 个百分 点 7.67 7.55 基本每股收益 （元／股） 0.27 0.03 0.41 800.00 0.41 0.42 稀释每股收益 （元／股） 0.27 0.03 0.41 800.00 0.41 0.42 3.2 报告期分季度的主要会计数据 单位： 元 币种： 人民币 第一季度 （ 1 - 3 月份） 第二季度 （ 4 - 6 月份） 第三季度 （ 7 - 9 月份） 第四季度 （ 10 - 12 月份） 营业收入 1,590,425,678.76 2,435,037,893.13 1,082,376,059.18 5,161,291,123.83 归属于上市公 司股东的净利 润 174,783,422.85 169,325,867.48 63,702,825.48 123,806,916.42 归属于上市公 司股东的扣除 非经常性损益 后的净利润 174,093,141.82 148,360,397.25 41,5 07,823.55 - 785,544,668.88 经营活动产生 的现金流量净 额 - 2,964,718,249.98 - 1,005,095,790.54 - 33,003,880.18 449,668,032.29 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 4 股东情况 4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特 别表决权 股份的股东总数及前 10 名股东情况 单位 : 股 截至报告期末普通股股东总数（户） 35,401 年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 35,576 前 10 名股东持股情况 股东名称 （全称） 报告期内 增减 期末持股数 量 比例 (%) 持有有 限售条 件的股 份数量 质押、标记或冻 结情况 股东 性质 股份 状态 数量 上实地产发展有限公司 0 896,435,864 48.60 0 无 0 境外法人 上海上投资产经营有限 公司 0 111,779,879 6.06 0 无 0 国有法 人 君证（宁波梅山保税港 区）股权投资合伙企业 （有限合伙） 0 66,908,443 3.63 0 无 0 其他 中国长城资产管理股份 有限公司 0 31,770,459 1.72 0 无 0 国有法人 上海工业投资（集团） 有限公司 0 26,441,700 1.43 0 无 0 国有法人 上银基金 - 浦发银行 - 上 海国盛（集团）有限公 司 0 21,883,398 1.19 0 无 0 其他 上海迎水投资管理有限 公司 - 迎水文龙私募证 券投资基金 - 1,028,000 19,709,003 1.07 0 无 0 其他 中央汇金资产管理有限 责任公司 - 7,840,200 16,775,950 0.91 0 无 0 国有法人 上海上实投资管理咨询 有限公司 0 11,853,660 0.64 0 无 0 国有法人 郑满珊 9,601,360 11,144,160 0.60 0 无 0 境内自然 人 上述股东关联关系或一致行动的说 明 公司前 10 名无限售条件流通股股东中，第 1 名、第 2 名、第 5 名、第 6 名、第 9 名的实际控制人均为上海市国有资产监 督管理委员会。第 1 名上实地产发展有限公司与第 2 名上海 上投资产经营有限公司、第 9 名上海上实投资管理咨询有限 公司同受上海实业（集团）有限公司控制，构成《上市公司 收购管理办法》第八十三条所规定的一致行动人。未知其他 无限售条件流通股股东之间，是否存在《上市公司收购管理 办法》所规定的一致行动人情况。 表决权恢复的优先股股东及持股数 量的说明 不适用 4.2 公司与 控股股东之间的 产权及控制关系的方框图 √适用 □不适用 4.3 公司与实际控制人之间的产权及控 制关系的方框图 √适用 □不适用 4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况 □ 适用 √ 不适用 5 公司债券 情况 √ 适用 □ 不适用 5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况 单位 : 亿元 币种 : 人民币 债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（ % ） 上海实业发展 股份有限公司 19 上实 01 155364 2024 - 04 - 24 8.9 4.28 2019 年公开发 行公司债券 （第一期） 上海实业发展 股份有限公司 2020 年公开发 行公司债券 （第一期） 20 上实 01 163480 2025 - 04 - 28 8 2.74 报告期内债券的付息兑付情况 债券名称 付息兑付情况的说明 上海实业发展股份有 限公司 2014 年公司债 券（第二期） 2021 年 3 月 11 日，公司按时完成了该债券的本息兑付工作，顺利摘牌。 上海实业发展股份有 限公司 2019 年公开发 行公司债券（第一期） 2021 年 4 月 24 日，公司按时兑付了该债券的利息。 上海实业发展股份有 限公司 2020 年公开发 行公司债券（第一期） 2021 年 4 月 28 日，公司按时兑付了该债券的利息。 报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况 □适用 √不适用 5.2 公司近 2 年的主要 会计 数据和财务指标 √ 适用 □ 不适用 单位： 元 币种： 人民币 主要指标 2021 年 2020 年 本期比上年同期增减 （ % ） 资产负债率（ % ） 71.89 70.62 1.27 扣除非经常性损益后净利润 - 421,583,306.26 40,356,407.67 - 1,144.65 EBITDA 全部债务比 0.0642 0.0237 4.05 利息保障倍数 2.27 0.66 243.94 第三节 重要事项 1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况 的重大变化，以及报告期内发生的对 公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。 报告期内主要经营情况详见前述“经营情况讨论与分析”段落。 2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终 止上市情形的原因。 □适用 √不适用 中财网
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