[年报]财信发展(000838):2021年年度报告
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时间：2022年04月11日 18:08:18 中财网 |
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原标题:财信发展:2021年年度报告
财信地产发展集团股份有限公司
2021年年度报告
2022年 04月
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人贾森、主管会计工作负责人闫大光及会计机构负责人(会计主管人员)李建英声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本年度报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产行业的要求进行披露。公司目前面临的主要风险及应对措施，敬请投资者查阅“第三节管理层讨论与分析中“【十一、公司未来发展的展望（三）公司面临的风险和应对措施】”部分。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................. 7
第三节 管理层讨论与分析 ....................................................................................... 12
第四节 公司治理 ....................................................................................................... 31
第五节 环境和社会责任 ........................................................................................... 51
第六节 重要事项 ....................................................................................................... 56
第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 74
第八节 优先股相关情况 ........................................................................................... 80
第九节 债券相关情况 ............................................................................................... 81
第十节 财务报告 ....................................................................................................... 82
备查文件目录
一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
三、报告期内在巨潮资讯网公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。
四、报告期内在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》和巨潮资讯网公开披露过的所有公司文件正本及公告原稿。
释义
| 释义项 | 指 | 释义内容 | | 中国证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 | | 财信发展、财信发展公司、公司、本公司、
本集团、上市公司、国兴地产、财信国兴地
产发展股份有限公司、国兴融达地产股份有
限公司 | 指 | 财信地产发展集团股份有限公司 | | 财信弘业公司、国兴置业 | 指 | 重庆财信弘业房地产开发有限公司（曾用名：重庆国兴置业有限公司 | | 国兴南华公司 | 指 | 北京国兴南华房地产开发有限公司 | | 威海国兴公司 | 指 | 威海国兴置业有限公司 | | 合同能源公司 | 指 | 重庆财信合同能源管理有限公司 | | 重庆瀚渝公司 | 指 | 重庆瀚渝再生资源有限公司 | | 华陆环保公司 | 指 | 陕西华陆化工环保有限公司 | | 连云港财信公司 | 指 | 连云港财信房地产开发有限公司 | | 常州凯泽公司 | 指 | 常州市凯泽置业有限公司 | | 财信投资发展公司 | 指 | 深圳财信发展投资控股有限公司 | | 棠城置业公司 | 指 | 重庆国兴棠城置业有限公司 | | 财信南宾公司 | 指 | 重庆财信国兴南宾置业有限公司 | | 蟠龙置业公司 | 指 | 重庆财信蟠龙置业有限公司 | | 重庆信创公司 | 指 | 重庆信创置业有限公司 | | 中梁坤维公司 | 指 | 重庆中梁坤维房地产开发有限公司 | | 重庆浩方公司 | 指 | 重庆浩方房地产开发有限公司 | | 棠城商管 | 指 | 重庆国兴棠城商业管理有限公司 | | 兴信置业 | 指 | 重庆兴信置业有限公司 | | 兴财茂置业 | 指 | 重庆兴财茂置业有限公司 | | 佛山财兴公司 | 指 | 佛山财兴置业有限公司 | | 星界置业公司 | 指 | 重庆星界置业有限公司 | | 石家庄财信公司 | 指 | 石家庄融创财信房地产开发有限公司 | | 海南财兴公司 | 指 | 海南财兴置业有限公司 | | 惠州腾大公司 | 指 | 惠州腾大实业有限公司 | | 镇江鑫城公司 | 指 | 镇江鑫城地产发展有限公司 | | 垫江丰厚公司 | 指 | 重庆市垫江县丰厚实业有限公司 | | 新领航置业公司 | 指 | 深圳市财信新领航置业有限公司 | | 财信集团、财信集团公司 | 指 | 重庆财信企业集团有限公司 | | 财信地产 | 指 | 公司控股股东重庆财信房地产开发集团有限公司 | | 青铜峡公司 | 指 | 青铜峡市宝德华陆水务有限公司 | | 文水公司 | 指 | 文水县宝德华陆水务有限公司 | | 金楠商贸公司 | 指 | 天津金楠商贸有限公司 | | 上海垠望公司 | 指 | 上海垠望置业有限公司 | | PPP | 指 | Public-Private-Partnership,政府和社会资本合作模式,是指政府为增强
公共产品和服务供给能力、提高供给效率，通过特许经营、购买服务
股权合作等方式，与社会资本建立的利益共享、风险共担及长期合作
关系 | | 报告期 | 指 | 2021年 1月 1日至 2021年 12月 31日 | | 上期/上年同期 | 指 | 2020年 1月 1日至 2020年 12月 31日 | | 期初/年初 | 指 | 2021年 1月 1日 | | 期末 | 指 | 2021年 12月 31日 | | 元、万元、亿元 | 指 | 人民币元、人民币万元、人民币亿元 |
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
| 股票简称 | 财信发展 | 股票代码 | 000838 | | 股票上市证券交易所 | 深圳证券交易所 | | | | 公司的中文名称 | 财信地产发展集团股份有限公司 | | | | 公司的中文简称 | 财信发展 | | | | 公司的外文名称（如有） | CASIN Real Estate Development Group Co.,Ltd. | | | | 公司的外文名称缩写（如有 | CASIN | | | | 公司的法定代表人 | 贾森 | | | | 注册地址 | 重庆市江北区红黄路 1号 1幢 24楼 | | | | 注册地址的邮政编码 | 400020 | | | | 公司注册地址历史变更情况 | 1、2011年 8月公司注册地址由“四川省德阳市泰山南路 230号”变更至“北京市朝阳区建国路
79号华贸中心 2号写字楼 1005-1006室”；2、2015年 11月公司注册地址变更至“北京市朝阳
区建国路 91号院 8号楼 28层 2808单元”；3、2019年 1月公司注册地址变更至“重庆市江北
区红黄路 1号 1幢 24楼”。 | | | | 办公地址 | 重庆市江北区红黄路 1号 1幢 25楼 | | | | 办公地址的邮政编码 | 400020 | | | | 公司网址 | http://www.casindev.com/ | | | | 电子信箱 | [email protected] | | |
二、联系人和联系方式
三、信息披露及备置地点
| 公司披露年度报告的证券交易所网站 | 《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》 | | 公司披露年度报告的媒体名称及网址 | http://www.cninfo.com.cn | | 公司年度报告备置地点 | 公司董事会办公室 |
四、注册变更情况
| 组织机构代码 | 无变更 | | 公司上市以来主营业务的变化情况（如
有） | 西南化机：主营:化工压力容器；医药、石油、化工设备；化工机械。兼营：铸件
制氧、制冷设备生产及销售、机电设备安装、汽车运输、修理、 金属材料经销等
蓝星石化：氟硅材料、塑料及改性高分子聚合新材料及抗氧剂、稀释剂、精细化
工产品的研究、开发、生产、销售及技术服务。财信发展：房地产开发；销售自
行开发的商品房。 | | 历次控股股东的变更情况（如有） | 1997年，西南化机股份有限公司（公司前名称）在深圳证券交易所挂牌交易，控
股股东为德阳市国有资产经营有限公司。2001年 6月至 2007年 9月，控股股东
为中国蓝星（集团）总公司。2007年 9月至 2013年 8月，控股股东为北京融达
投资有限公司。2013年 8月至今，控股股东为财信地产。 |
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
| 会计师事务所名称 | 天健会计师事务所（特殊普通合伙） | | 会计师事务所办公地址 | 浙江省杭州市钱江路 1366号华润大厦 B座 | | 签字会计师姓名 | 李青龙、刘静亚 |
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
| | 2021年 | 2020年 | 本年比上年增减 | 2019年 | | 营业收入（元） | 5,054,680,257.08 | 6,051,713,044.33 | -16.48% | 3,394,143,161.78 | | 归属于上市公司股东的净利润
（元） | -739,644,958.59 | 115,941,869.46 | -737.94% | 108,540,301.37 | | 归属于上市公司股东的扣除非经
常性损益的净利润（元） | -754,164,546.83 | 49,053,491.76 | -1,637.43% | 81,652,762.87 | | 经营活动产生的现金流量净额
（元） | 2,891,453,945.76 | 3,108,892,077.56 | -6.99% | 1,826,484,238.30 | | 基本每股收益（元/股） | -0.6721 | 0.1054 | -737.67% | 0.0986 | | 稀释每股收益（元/股） | -0.6721 | 0.1054 | -737.67% | 0.0986 | | 加权平均净资产收益率 | -46.68% | 5.88% | -52.56% | 5.64% | | | 2021年末 | 2020年末 | 本年末比上年末增减 | 2019年末 | | 总资产（元） | 14,778,358,917.15 | 18,173,585,445.03 | -18.68% | 17,690,697,005.22 | | 归属于上市公司股东的净资产
（元） | 1,205,103,274.39 | 1,967,846,235.40 | -38.76% | 1,979,293,724.34 |
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确
定性
□ 是 √ 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
√ 是 □ 否
| 项目 | 2021年 | 2020年 | 备注 | | 营业收入（元） | 5,054,680,257.08 | 6,051,713,044.33 | 主要包含：房地产收入、环保
收入及其他 | | 营业收入扣除金额（元） | 7,880,656.63 | 18,497,400.00 | 主要扣除项为：租赁收入、拆
出资金利息收入等 | | 营业收入扣除后金额（元） | 5,046,799,600.45 | 6,033,215,644.33 | 无 |
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
| | 第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | | 营业收入 | 500,718,338.63 | 1,644,623,946.66 | 633,088,640.96 | 2,276,249,330.83 | | 归属于上市公司股东的净利润 | -29,869,479.45 | 32,843,632.24 | -36,605,568.65 | -706,013,542.73 | | 归属于上市公司股东的扣除非经
常性损益的净利润 | -31,358,132.21 | 32,422,509.16 | -35,060,862.84 | -720,168,060.94 | | 经营活动产生的现金流量净额 | 548,166,987.59 | 991,233,793.86 | 470,613,771.98 | 881,439,392.33 |
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
| 项目 | 2021年金额 | 2020年金额 | 2019年金额 | 说明 | | 非流动资产处置损益（包括已计提资产减
值准备的冲销部分） | 12,145,603.62 | -444,002.96 | 15,573,363.14 | 详见财务报告章节之
投资收益、资产处置
收益内容 | | 计入当期损益的政府补助（与公司正常经
营业务密切相关，符合国家政策规定、按
照一定标准定额或定量持续享受的政府补
助除外） | 1,605,700.36 | 3,687,351.77 | 2,399,881.07 | 详见财务报告章节之
政府补助部分内容 | | 计入当期损益的对非金融企业收取的资金
占用费 | 3,553,660.40 | 6,119,128.95 | 4,860,727.89 | 主要系向保利置业收
取的借款利息 | | 企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益 | | 5,004,680.53 | | | | 除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产交易性金融负债和可
供出售金融资产取得的投资收益 | 501,044.72 | 1,795,935.43 | 20,813,306.97 | 详见财务报告章节之
投资收益内容 | | 单独进行减值测试的应收款项减值准备转
回 | | 26,368,889.83 | | | | 受托经营取得的托管费收入 | 2,193,396.23 | 10,378,862.31 | 4,898,959.41 | | | 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 | -5,073,572.74 | 7,433,478.48 | 1,242,514.48 | 详见财务报告章节之
营业外收入、营业外
支出内容 | | 其他符合非经常性损益定义的损益项目 | | 20,252,957.60 | | | | 减：所得税影响额 | 1,587,605.61 | 2,449,070.99 | 11,996,869.06 | | | 少数股东权益影响额（税后） | -1,181,361.26 | 11,259,833.25 | 10,904,345.40 | | | 合计 | 14,519,588.24 | 66,888,377.70 | 26,887,538.50 | -- |
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□ 适用 √ 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目
□ 适用 √ 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常
性损益的项目的情形。
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处的行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 2021年上半年房地产调控不断加码，三道红线试点范围扩大、贷款集中度管理全面实施，多地严防与查处经营贷违规流
入房地产、推出学区房新政与二手房指导价政策等；下半年房地产市场快速降温，热点城市房产交易量急降，第二批集中供
地城市的土拍集体遇冷，70城二手房价指数8月首次转跌，十部分房企信用违约，并出现程度不一的经营困难。
2021年土地市场热度呈“前高后低”态势，上半年受交易市场活跃度较高影响首批集中供地市场较热；三季度中央加快
完善“稳地价”要求下，重点城市第二批供地调整土拍规则，市场快速降温，超两成地块流拍或被撤牌；四季度重点城市优
化第三批供地出让条件，部分地块利润空间提高，但房企资金压力仍较大，土地市场延续低温态势，底价成交地块比重进一
步上升，流拍撤牌率略有好转。进行“两集中（集中发布出让公告、集中组织出让活动）”的重点城市2021年住宅用地供应
量增加、成交量小幅下降，底价成交地块占比、流拍撤牌率均高于2020年，底价成交地块占比为62.8%， 2021年22城住宅用
地推出34,695万平方米，同比增长12%；成交27,571万平方米，同比下降3%；成交楼面均价延续逐年上涨态势，同比上涨11%；
土地出让金约2.6万亿元，同比增长8%。
2021年全国商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%。销售额达18.2万亿元，同比增长4.8%。全年商品房销售面积
和销售额创历史新高。
注：市场信息数据信息来源于克而瑞、铭腾、锐理等机构
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内公司从事的主要业务包括：房地产开发与销售，同时经营环保产业。
（一）公司主要项目所处区域房地产市场分析
报告期内，公司在6个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆市、天津市、山东省
威海市、河北省石家庄市、江苏省连云港市、江苏省常州市、江苏省镇江市、广东省惠州市，上述城市的房地产市场情况大
体如下：
1、重庆市场分析
重庆市场政策端松紧“有的放矢”，二套房公积金贷款政策出台保刚需购房；但坚持“四限两控一税”不动摇，稳市场
发展。2021年政策环境持续收紧，“双集中”供地新规、上调房产税起征点，二手房贷款审批从严、提利率、信贷收紧，全
市房地产开发项目预售资金首付款监管全部按照预售总额的35%核定，加强风险管控，以保证房地产市场持续健康发展。灵
活就业人员可缴纳公积金、二套房公积金贷款政策的出台，扩大公积金制度受益群体，保障刚需客群购房。重庆今年首次实
施双集中供地政策，严格落实“房住不炒”定位，对土拍市场“降温”效果明显，房价上涨趋势趋于平稳。2021年“两集中”
供地政策出台，整体市场仍呈现上热下冷态势，即上半年土地市场传导，热度高，下半年政策收紧，市场快速回落，6月开
始信贷快速收紧、利率上升、停贷等手段，市场热度急速下降。 2021年重庆市供应体量1,923万平方米，同比下降18%，成
交体量1,761万平方米，同比下降16%，成交楼面均价7,031元/平方米，同比上涨22%。2021年总计供应127宗地，成交107宗
地，未成交20宗地，流拍率16%，成交商品房355,030套，成交面积2,882万平方米； 2021年重庆楼市成交建面均价11,408
元/平方米，同比上涨3.5%。
注：市场信息数据信息来源于克而瑞、铭腾、锐理等机构。
2、天津市场分析
2021年天津首次新房限跌令实施，天津住建委约谈各房企开发商，为应对市场价格乱象，要求项目降价幅度达5%以上
土地市场方面，天津经历“一热、二平、三降温”趋势变化；首轮供地溢价率走高，楼面价上浮为近四年最高；二批
次金融及土地政策趋严，市场遇冷；三批次集中土拍，供地成交楼面价较前两次均有下滑。优质地块仍为抢占焦点，溢价成
交地块多为市区核心地块及环城热点板块地块。
2021年上半年河西区市场小阳春，5月份集中供货峰值，成交量在6月达到全年最高值；7月份开始拐点出现，下半年市
场整体下行明显，区域内项目到访与成交下滑严重。项目所处河西区域市场供应量居高不下，需求量也相对稳定。
截至2021年末，河西区新房已取证库存44.26万平方米，库存集中于新梅江及小海地、陈塘片区，以21年下半年月均去
化计算，静态去清周期约12个月，整体价格在33,000元/平方米-45,000元/平方米之间，两集中土拍后，区域潜在供应累计
增加，版块未来竞争将更加激烈。
注：信息数据来自克而瑞房产报告。
3、威海市场分析
在“房住不炒”的主基调下，威海市进一步规范房地产交易市场，持续通过局部政策放松，刺激房地产市场消费。2018
年以来威海土地市场升温明显，随着市区土地开发逐步饱和，土地价值不断拔升，土地稀缺，市区土地一地难求，成交楼板
价迅速上涨，2018年-2021年量价齐升。自2019年至今地楼价格比持续下降，商品房价格涨幅高于土地楼面价。2021年土地
成交量共51宗，金额98.34亿，楼板价2,387元/平方米。土地供应集中在高新区及经济技术开发区，供应结构由近郊转为市
区供应，经济技术开发区已成交未入市的潜在供应约76.7万平方米。
商品住宅市场整体供应持续递减，但区域市场库存积压，持续供大于求；受市场环境及疫情影响，全年成交面积仅153
万平方米，同比持平；2021年下半年市场突变，区域市场整体量价齐跌，主销项目多以“以价换量”进行抢收。2021年经济
技术开发区为供大于求的买方市场，市场信心受挫，红海竞争态势明显，价格竞争较为惨烈。
注：市场信息数据来源于滕策数据。
4、石家庄市场分析
2021年“房住不炒”仍为贯穿全年的主基调，上半年市场调控政策持续收紧，以规范整治为主；下半年从金融、限购政
策等方面逐步出现松动迹象，信贷环境持续得到改善。
土地市场方面，2021年土地成交量253万平方米，较2020年下降34%，土地市场遇冷；从月度供求来看，上半年政府供地
速度放缓，下半年政府供地意愿强烈，但房企对市场预期不高，拿地意愿降低。
商品房市场方面，2021年全年成交356万平方米。从月度成交来看，上半年量与价成交相对稳定，下半年量价齐降，9
月份开始，持续3个月保持低位运行。
注：市场信息数据来自焦点研究院《2021至2022年度石家庄房地产市场分析报告》。
5、连云港市场分析
2021年，连云港房地产市场分化明显，经历了上半年的热情高涨、一房难求，到下半年的销售遇冷、调控加码。上半
年成交量高，土地市场开发遇热，多个区域地王被刷新；下半年开始销售、土地、投资纷纷遇冷，特别是9月份起市场急速
向下，成交跌幅约37%。整体看，受到上半年的影响，2021年连云港市商品房市场量价略升。
土地市场方面，2021年连云港全市经营性用地共出让86幅，成交面积约329万平方米，较去年同期相比下降22.61%；成
交金额有所上涨，成交总金额为189亿元，较去年相比上涨13.4%。
2021年连云港市共成交商品房71,790套，成交面积约770万平方米。日均成交197套，套均面积约107平方米。2021年连
云港全市成交套数同比增长10,668套，同比上涨17.45%；成交面积同比增加6.82万平方米，同比增加9.71%。2021年连云港
全市商品房均价为8,071元/平方米，同比增长6.34%。其中海州区房价领跑全市，与去年同期相比上涨10.52%。截至2021年
底，连云港全市商品房累计可售面积为1,402万平方米，同比上涨7.22%；去化周期约22个月。
注：市场信息数据信息来源于连云港房产网。
6、常州市场分析
2021年初全国重点城市施行“两集中”土拍政策，随后常州主动加入土拍“两集中”行列，常州在2021年进行了四次集
中出让，时间分别在7月、9月、11月和12月。首批次热度最高，之后溢价便逐渐下降。2021年新增土地供应238宗，其中溧
阳市供应最多，共供应137宗经营性用地。全年市区供应78宗经营性用地。2021年度常州土地成交215幅，同比上涨25%。成
交楼面价为7,318元/平方米，同比增长20%，土拍溢价率平均为8%。住宅市场：2021年常州商品住宅上市量为66,870套，销
售量为53,328套，供大于求。平均成交价为17,760元/平方米，成交总额1,183亿元。
注：市场信息数据来源于金刚石房地产云数据。
7、镇江市场分析
镇江市2021年楼市政策整体以公积金贷款政策收紧、人才利好、加强市区商品房预售监管为主，陆续出台监管政策维护
房地产市场秩序。
市场方面，上半年市场回暖，下半年市场下行，供销齐跌。从成交情况看，2021年镇江市区商品住宅成交约199万平方
米，同比上涨9%；从价格走势来看，2021年镇江市区商品住宅成交均价10,473元/平方米，同比上涨2%。 润州区域在2021
年承担市区主力供销，商品住宅共上市64.65万平方米，同比上涨71%，成交78.19万平方米，同比上涨47%，成交均价12,137
元/平方米，同比下降0.3%。
土地市场方面整体下行，2021年镇江一级土地市场共成交18宗涉宅用地，总出让建筑面积约209万平方米。其中1幅商住
用地，17幅住宅用地。上半年土地市场由于核心地块的供出，土拍热度提升，诞生地王。但下半年随着全国市场热度的骤降，
三道红线的压力等，房企的投资趋于谨慎。
2021年上半年整体市场成交回暖明显，但下半年镇江受到全国房地产市场下行影响较大，部分板块“以价换量”为整体
销售基调。
注：市场数据来源于数联天下（同策房产咨询）。
8、惠州市场分析
惠州全市住宅存量维持高位，去化周期接近30个月；其中，大亚湾库存面积位居全市第一，约328万平方米，短期内去
库存压力巨大。市场方面区域竞品多，以品牌大盘为主，销售政策持续加码，市场竞争激烈。
注：市场信息数据来源于惠州中原战略研究中心。
（二）报告期公司经营情况总结
1、本报告期，房地产全年新开工面积约36.69万平方米，竣工面积约74.62万平方米，结算面积约64.74万平方米。2021
年公司签约销售面积71.20万平方米，销售金额为611,933万元。
2、环保版块业务开展情况：报告期内，华陆环保妥善处理存量纠纷的同时，有效拓展市场；澣渝公司全年安全生产，
稳定经营，完成2021年业绩承诺。2021年，环保板块整体营业收入为17,394万元。净利润为2,782万元。
新增土地储备项目：报告期内公司无新增土地储备项目。
累计土地储备情况
| 项目/区域名称 | 总占地面积（万㎡） | 总建筑面积（万㎡） | 剩余可开发建筑面积（万㎡） | | 洺玥府项目 | 19.47 | 38.56 | 26.69 | | 财信新天地（海棠四期） | 4.16 | 1.96 | 1.96 | | 镇江尚书坊 | 6.27 | 22.74 | 6.77 | | 总计 | 29.9 | 63.26 | 35.42 |
主要项目开发情况
| 城市/区
域 | 项目名称 | 所在位置 | 项目业态 | 权益比
例 | 开工时间 | 开发
进度 | 完工进度 | 土地面积
（㎡） | 规划计容建
筑面积（㎡） | 本期竣工
面积（㎡ | 累计竣工
面积（㎡ | 预计总投
资金额
（万元） | 累计投资
总金额
（万元） | | 重庆 | 国兴﹒海棠国际 | 大足区 | 住宅及部分商业 | 70.00% | 2014年 11月 26日 | 竣备 | 100.00% | 251,587 | 565,714 | - | 722,802 | 264,500 | 312,777 | | 重庆 | 财信中心 | 大足区 | 商业/公寓 | 70.00% | 2015年 08月 10日 | 停工 | 0.00% | 74,979 | 待定 | - | - | 140,000 | 28,694 | | 重庆 | 财信铂雲府 | 九龙坡区 | 住宅及部分商业 | 51.00% | 2019年 04月 19日 | 竣备 | 100.00% | 43,601 | 114,984 | 20,726 | 165,099 | 168,908 | 156,322 | | 重庆 | 财信华岩新城 | 九龙坡区 | 住宅及部分商业 | 100.00% | 2019年 04月 19日 | 竣备 | 100.00% | 11,815 | 35,439 | - | 60,575 | 42,000 | 37,888 | | 重庆 | 洺玥府项目 | 垫江县 | 住宅及部分商业 | 35.00% | 2020年 08月 07日 | 在建 | 0.00% | 194,700 | 246,434 | - | - | 195,658 | 71,254 | | 重庆 | 九悦府 | 九龙坡区 | 住宅及部分商业 | 100.00% | 2020年 07月 03日 | 在建 | 0.00% | 101,691 | 152,537 | - | - | 128,700 | 75,017 | | 重庆 | 财信﹒阅时代 | 江北区 | 住宅及部分商业 | 100.00% | 2020年 08月 05日 | 在建 | 0.00% | 14,513 | 29,479 | - | - | 60,000 | 44,522 | | 重庆 | 国兴﹒北岸江山 | 江北区 | 住宅及部分商业 | 100.00% | 2010年 12月 07日 | 在建 | 96.00% | 244,052 | 902,074 | - | 1,115,591 | 500,000 | 562,043 | | 重庆 | 财信城 | 石柱县 | 住宅及部分商业 | 100.00% | 2016年 01月 10日 | 在建 | 70.00% | 265,194 | 636,170 | - | 555,656 | 280,000 | 265,254 | | 重庆 | 财信御华兰亭 | 巴南区 | 住宅及部分商业 | 36.00% | 2019年 02月 26日 | 在建 | 40.00% | 181,231 | 409,582 | 223,898 | 258,992 | 160,000 | 225,461 | | 重庆 | 九阙府 | 南岸区 | 住宅及部分商业 | 56.00% | 2018年 05月 11日 | 竣备 | 100.00% | 55,157 | 82,594 | - | 114,670 | 100,000 | 127,490 | | 重庆 | 财信中梁首府 | 江津区 | 住宅及部分商业 | 50.00% | 2018年 07月 20日 | 竣备 | 100.00% | 82,808 | 165,585 | - | 168,965 | 90,706 | 106,478 | | 重庆 | 财信中梁华府 | 江津区 | 住宅及部分商业 | 51.00% | 2018年 12月 09日 | 竣备 | 100.00% | 53,999 | 161,990 | 210,114 | 210,114 | 69,717 | 73,886 | | 山东 | 名著小区 | 威海 | 住宅及部分商业 | 70.00% | 2018年 06月 29日 | 在建 | 93.67% | 123,999 | 235,598 | 130,990 | 284,541 | 186,611 | 163,730 | | 河北 | 融栾华府 | 石家庄 | 住宅及部分商业 | 60.00% | 2019年 06月 09日 | 在建 | 0.00% | 49,871 | 99,740 | - | - | 83,525 | 59,328 | | 天津 | 学苑府 | 津南 | 住宅及部分商业 | 92.00% | 2020年 06月 04日 | 在建 | 0.00% | 33,917 | 50,875 | - | - | 170,000 | 122,142 | | 广东 | 阅璟名庭 | 惠州 | 住宅 | 100.00% | 2020年 08月 03日 | 在建 | 0.00% | 16,537 | 52,918 | - | - | 26,958.28 | 31,248 | | 江苏 | 财信﹒铂悦府 | 连云港 | 住宅及部分商业 | 100.00% | 2017年 11月 30日 | 在建 | 64.00% | 101,889 | 224,049 | - | 178,467 | 350,000 | 352,204 | | 江苏 | 尚书坊 | 镇江 | 住宅及部分商业 | 75.00% | 2019年 12月 18日 | 在建 | 0.00% | 62,782 | 170,082 | - | - | 129,971 | 111,417 | | 江苏 | 盛悦雅园 | 常州 | 住宅及部分商业 | 40.00% | 2019年 07月 03日 | 竣备 | 100.00% | 53,936 | 118,660 | 160,463 | 160,463 | 150,000 | 127,304 |
主要项目销售情况
| 城市/区
域 | 项目名称 | 所在位置 | 项目业态 | 权益比例 | 计容建筑面
积 | 可售面积
（㎡） | 累计预售
（销售）面
积（㎡） | 本期预售
（销售）面
积（㎡） | 本期预售
（销售）金
额（万元） | 累计结算面
积（㎡） | 本期结算面
积（㎡） | 本期结算金
额（万元） | | 重庆 | 国兴﹒海棠国际 | 大足区 | 住宅及部分商业 | 70.00% | 565,714 | 86,282 | 602,980 | 28,006 | 8,729 | 597,402 | 23,447 | 7,310 | | 重庆 | 财信﹒时光里 | 九龙坡区 | 住宅及部分商业 | 100.00% | 57,666 | 11,073 | 59,673 | 2,220 | 529 | 59,405 | 2,527 | 806 | | 重庆 | 财信华岩新城 | 九龙坡区 | 住宅及部分商业 | 100.00% | 35,439 | 13,168 | 45,064 | 15,889 | 7,441 | 43,199 | 15,177 | 6,394 | | 重庆 | 财信铂雲府 | 九龙坡区 | 住宅及部分商业 | 51.00% | 114,984 | 49,872 | 98,815 | 4,189 | 6,151 | 97,598 | 97,598 | 141,105 | | 重庆 | 洺玥府项目 | 垫江县 | 住宅及部分商业 | 35.00% | 246,434 | 10,611 | 43,374 | 32,815 | 24,465 | - | - | | | 重庆 | 九悦府项目 | 九龙坡区 | 住宅及部分商业 | 100.00% | 152,537 | 5,296 | 67,209 | 61,049 | 46,622 | - | - | | | 重庆 | 财信﹒阅时代 | 江北区 | 住宅及部分商业 | 100.00% | 29,479 | 17,313 | 27,610 | 18,558 | 36,323 | - | - | | | 重庆 | 国兴﹒北岸江山 | 江北区 | 住宅及部分商业 | 100.00% | 1,028,947 | 84,193 | 1,000,800 | 54,225 | 30,944 | 979,931 | 36,177 | 12,011 | | 重庆 | 财信城 | 石柱县 | 住宅及部分商业 | 100.00% | 636,170 | 111,905 | 589,673 | 127,966 | 63,302 | 453,044 | 17,493 | 6,641 | | 重庆 | 财信御华兰亭 | 巴南区 | 住宅及部分商业 | 36.00% | 409,582 | 489 | 369,465 | 128,578 | 111,156 | 182,116 | 148,680 | 127,271 | | 重庆 | 九阙府 | 南岸区 | 住宅及部分商业 | 56.00% | 82,594 | 24,407 | 85,896 | 3,043 | 1,153 | 83,929 | 2,715 | 2,967 | | 重庆 | 财信中梁首府 | 江津 | 住宅及部分商业 | 50.00% | 165,585 | 39,663 | 172,121 | 2,144 | 493 | 171,489 | 17,054 | 5,185 | | 重庆 | 财信中梁华府 | 江津 | 住宅及部分商业 | 51.00% | 161,990 | 33,967 | 170,852 | 18,470 | 16,371 | 155,761 | 155,761 | 76,408 | | 山东 | 名著小区 | 威海 | 住宅及部分商业 | 70.00% | 235,598 | 9,991 | 269,526 | 35,167 | 28,500 | 124,427 | 22,982 | 13,260 | | 河北 | 融栾华府 | 石家庄 | 住宅及部分商业 | 60.00% | 99,740 | 3,624 | 93,983 | 22,157 | 15,512 | - | - | | | 天津 | 学苑府 | 津南区 | 住宅及部分商业 | 92.00% | 50,875 | 50,045 | 23,066 | 19,983 | 59,639 | - | - | | | 广东 | 阅璟名庭 | 惠州 | 住宅及部分商业 | 100.00% | 52,918 | 15,121 | 6297 | 5,557 | 6,812 | - | - | | | 江苏 | 财信.铂悦府 | 连云港 | 住宅及部分商业 | 100.00% | 224,049 | 254,185 | 246,449 | 37,050 | 48,813 | 151,341 | 15,799 | 16,208 | | 江苏 | 尚书坊 | 镇江 | 住宅及部分商业 | 75.00% | 170,082 | 123,126 | 70,246 | 58,786 | 62,548 | - | - | | | 江苏 | 盛悦雅园 | 常州 | 住宅及部分商业 | 40.00% | 118,660 | 144,640 | 112,621 | 36,153 | 36,430 | 91,979 | 91,979 | 119,440 |
主要项目出租情况
| 项目名称 | 所在位置 | 项目业态 | 权益比例 | 可出租面积（㎡ | 累计已出租面积
（㎡） | 平均出租率 | | 国兴﹒海棠国际 | 重庆市大足区 | 商业部分 | 70.00% | 14,076 | 7,416 | 52.69% | | 财信铂雲府 | 九龙坡区 | 商业部分 | 51.00% | 12,171 | 644 | 5.30% | | 时光里 | 九龙坡区 | 商业部分 | 100.00% | 6,200 | 6,200 | 100.00% | | 国兴﹒北岸江山 | 重庆市江北区 | 商业部分 | 100.00% | 10,211 | 8,741 | 86.00% | | 财信城 | 重庆市石柱县 | 商业部分 | 100.00% | 27,023 | 14,373 | 53.00% |
土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
融资途径
单位：万元
| 融资途径 | 期末融资余额 | 融资成本区间/平
均融资成本 | 期限结构 | | | | | | | | 1年之内 | 1-2年 | 2-3年 | 3年以上 | | 银行贷款 | 144,528.25 | 8.00% | 53,874.25 | 34,302.00 | 56,352.00 | | | 票据 | 24,600.07 | | 24,600.07 | | | | | 其他 | 3,146.96 | 12.21% | 2,063.51 | 1,083.45 | | | | 合计 | 172,275.28 | | 80,537.82 | 35,385.45 | 56,352.00 | 0.00 |
发展战略和未来一年经营计划 （未完）
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