[年报]财信发展(000838):2021年年度报告摘要

时间：2022年04月11日 18:23:24 中财网

原标题:财信发展:2021年年度报告摘要

证券代码：000838 证券简称：财信发展 公告编号：2022-016
财信地产发展集团股份有限公司 2021年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒
体仔细阅读年度报告全文。

除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议

未亲自出席董事姓名

未亲自出席董事职务

未亲自出席会议原因

被委托人姓名

非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介

股票简称	财信发展	股票代码	000838
股票上市交易所	深圳证券交易所
联系人和联系方式	董事会秘书	证券事务代表
姓名	陆学佳	宋晓祯
办公地址	重庆市江北区红黄路 1号 1幢 25楼	重庆市江北区红黄路 1号 1幢 25楼
传真	023-67675588	023-67675588
电话	023-67675707	023-67675707
电子信箱	[email protected]	[email protected]

2、报告期主要业务或产品简介
报告期内公司从事的主要业务包括：房地产开发与销售，同时经营环保产业。

（一）公司主要项目所处区域房地产市场分析
报告期内，公司在6个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆市、天津市、山东省
威海市、河北省石家庄市、江苏省连云港市、江苏省常州市、江苏省镇江市、广东省惠州市，上述城市的房地产市场情况大
重庆市场政策端松紧“有的放矢”，二套房公积金贷款政策出台保刚需购房；但坚持“四限两控一税”不动摇，稳市场
发展。2021年政策环境持续收紧，“双集中”供地新规、上调房产税起征点，二手房贷款审批从严、提利率、信贷收紧，全
市房地产开发项目预售资金首付款监管全部按照预售总额的35%核定，加强风险管控，以保证房地产市场持续健康发展。灵
活就业人员可缴纳公积金、二套房公积金贷款政策的出台，扩大公积金制度受益群体，保障刚需客群购房。重庆今年首次实
施双集中供地政策，严格落实“房住不炒”定位，对土拍市场“降温”效果明显，房价上涨趋势趋于平稳。2021年“两集中”

供地政策出台，整体市场仍呈现上热下冷态势，即上半年土地市场传导，热度高，下半年政策收紧，市场快速回落，6月开
始信贷快速收紧、利率上升、停贷等手段，市场热度急速下降。 2021年重庆市供应体量1,923万平方米，同比下降18%，成
交体量1,761万平方米，同比下降16%，成交楼面均价7,031元/平方米，同比上涨22%。2021年总计供应127宗地，成交107宗
地，未成交20宗地，流拍率16%，成交商品房355,030套，成交面积2,882万平方米； 2021年重庆楼市成交建面均价11,408
元/平方米，同比上涨3.5%。

注：市场信息数据信息来源于克而瑞、铭腾、锐理等机构。

2、天津市场分析
2021年天津首次新房限跌令实施，天津住建委约谈各房企开发商，为应对市场价格乱象，要求项目降价幅度达5%以上
的必须上报区建委，达10%以上的必须上报市建委，降幅达15%以上的楼盘将会被禁止销售关闭网签。

土地市场方面，天津经历“一热、二平、三降温”趋势变化；首轮供地溢价率走高，楼面价上浮为近四年最高；二批
次金融及土地政策趋严，市场遇冷；三批次集中土拍，供地成交楼面价较前两次均有下滑。优质地块仍为抢占焦点，溢价成
交地块多为市区核心地块及环城热点板块地块。

2021年上半年河西区市场小阳春，5月份集中供货峰值，成交量在6月达到全年最高值；7月份开始拐点出现，下半年市
场整体下行明显，区域内项目到访与成交下滑严重。项目所处河西区域市场供应量居高不下，需求量也相对稳定。

截至2021年末，河西区新房已取证库存44.26万平方米，库存集中于新梅江及小海地、陈塘片区，以21年下半年月均去
化计算，静态去清周期约12个月，整体价格在33,000元/平方米-45,000元/平方米之间，两集中土拍后，区域潜在供应累计
增加，版块未来竞争将更加激烈。

注：信息数据来自克而瑞房产报告。

3、威海市场分析
在“房住不炒”的主基调下，威海市进一步规范房地产交易市场，持续通过局部政策放松，刺激房地产市场消费。2018
年以来威海土地市场升温明显，随着市区土地开发逐步饱和，土地价值不断拔升，土地稀缺，市区土地一地难求，成交楼板
价迅速上涨，2018年-2021年量价齐升。自2019年至今地楼价格比持续下降，商品房价格涨幅高于土地楼面价。2021年土地
成交量共51宗，金额98.34亿，楼板价2,387元/平方米。土地供应集中在高新区及经济技术开发区，供应结构由近郊转为市
区供应，经济技术开发区已成交未入市的潜在供应约76.7万平方米。

商品住宅市场整体供应持续递减，但区域市场库存积压，持续供大于求；受市场环境及疫情影响，全年成交面积仅153
万平方米，同比持平；2021年下半年市场突变，区域市场整体量价齐跌，主销项目多以“以价换量”进行抢收。2021年经济
技术开发区为供大于求的买方市场，市场信心受挫，红海竞争态势明显，价格竞争较为惨烈。

注：市场信息数据来源于滕策数据。

4、石家庄市场分析
2021年“房住不炒”仍为贯穿全年的主基调，上半年市场调控政策持续收紧，以规范整治为主；下半年从金融、限购政
策等方面逐步出现松动迹象，信贷环境持续得到改善。

土地市场方面，2021年土地成交量253万平方米，较2020年下降34%，土地市场遇冷；从月度供求来看，上半年政府供地
速度放缓，下半年政府供地意愿强烈，但房企对市场预期不高，拿地意愿降低。

商品房市场方面，2021年全年成交356万平方米。从月度成交来看，上半年量与价成交相对稳定，下半年量价齐降，9
月份开始，持续3个月保持低位运行。

注：市场信息数据来自焦点研究院《2021至2022年度石家庄房地产市场分析报告》。

5、连云港市场分析
2021年，连云港房地产市场分化明显，经历了上半年的热情高涨、一房难求，到下半年的销售遇冷、调控加码。上半
年成交量高，土地市场开发遇热，多个区域地王被刷新；下半年开始销售、土地、投资纷纷遇冷，特别是9月份起市场急速
向下，成交跌幅约37%。整体看，受到上半年的影响，2021年连云港市商品房市场量价略升。

2021年连云港市共成交商品房71,790套，成交面积约770万平方米。日均成交197套，套均面积约107平方米。2021年连
云港全市成交套数同比增长10,668套，同比上涨17.45%；成交面积同比增加6.82万平方米，同比增加9.71%。2021年连云港
全市商品房均价为8,071元/平方米，同比增长6.34%。其中海州区房价领跑全市，与去年同期相比上涨10.52%。截至2021年
底，连云港全市商品房累计可售面积为1,402万平方米，同比上涨7.22%；去化周期约22个月。

注：市场信息数据信息来源于连云港房产网。

6、常州市场分析
2021年初全国重点城市施行“两集中”土拍政策，随后常州主动加入土拍“两集中”行列，常州在2021年进行了四次集
中出让，时间分别在7月、9月、11月和12月。首批次热度最高，之后溢价便逐渐下降。2021年新增土地供应238宗，其中溧
阳市供应最多，共供应137宗经营性用地。全年市区供应78宗经营性用地。2021年度常州土地成交215幅，同比上涨25%。成
交楼面价为7,318元/平方米，同比增长20%，土拍溢价率平均为8%。住宅市场：2021年常州商品住宅上市量为66,870套，销
售量为53,328套，供大于求。平均成交价为17,760元/平方米，成交总额1,183亿元。

注：市场信息数据来源于金刚石房地产云数据。

7、镇江市场分析
镇江市2021年楼市政策整体以公积金贷款政策收紧、人才利好、加强市区商品房预售监管为主，陆续出台监管政策维护
房地产市场秩序。

市场方面，上半年市场回暖，下半年市场下行，供销齐跌。从成交情况看，2021年镇江市区商品住宅成交约199万平方
米，同比上涨9%；从价格走势来看，2021年镇江市区商品住宅成交均价10,473元/平方米，同比上涨2%。 润州区域在2021
年承担市区主力供销，商品住宅共上市64.65万平方米，同比上涨71%，成交78.19万平方米，同比上涨47%，成交均价12,137
元/平方米，同比下降0.3%。

土地市场方面整体下行，2021年镇江一级土地市场共成交18宗涉宅用地，总出让建筑面积约209万平方米。其中1幅商住
用地，17幅住宅用地。上半年土地市场由于核心地块的供出，土拍热度提升，诞生地王。但下半年随着全国市场热度的骤降，
三道红线的压力等，房企的投资趋于谨慎。

2021年上半年整体市场成交回暖明显，但下半年镇江受到全国房地产市场下行影响较大，部分板块“以价换量”为整体
销售基调。

注：市场数据来源于数联天下（同策房产咨询）。

8、惠州市场分析
惠州全市住宅存量维持高位，去化周期接近30个月；其中，大亚湾库存面积位居全市第一，约328万平方米，短期内去
库存压力巨大。市场方面区域竞品多，以品牌大盘为主，销售政策持续加码，市场竞争激烈。

注：市场信息数据来源于惠州中原战略研究中心。

（二）报告期公司经营情况总结
1、本报告期，房地产全年新开工面积约36.69万平方米，竣工面积约74.62万平方米，结算面积约64.74万平方米。2021
年公司签约销售面积71.20万平方米，销售金额为611,933万元。

2、环保版块业务开展情况：报告期内，华陆环保妥善处理存量纠纷的同时，有效拓展市场；澣渝公司全年安全生产，
稳定经营，完成2021年业绩承诺。2021年，环保板块整体营业收入为17,394万元。净利润为2,782万元。

新增土地储备项目：报告期内公司无新增土地储备项目。

累计土地储备情况

项目/区域名称	总占地面积（万㎡）	总建筑面积（万㎡）	剩余可开发建筑面积（万㎡）
洺玥府项目	19.47	38.56	26.69
财信新天地（海棠四期）	4.16	1.96	1.96
镇江尚书坊	6.27	22.74	6.77
总计	29.9	63.26	35.42

城市/区 域	项目名称	所在位置	项目业态	权益比 例	开工时间	开发 进度	完工进度	土地面积 （㎡）	规划计容建 筑面积（㎡）	本期竣工 面积（㎡	累计竣工 面积（㎡	预计总投 资金额 （万元）	累计投资 总金额 （万元）
重庆	国兴﹒海棠国际	大足区	住宅及部分商业	70.00%	2014年 11月 26日	竣备	100.00%	251,587	565,714	-	722,802	264,500	312,777
重庆	财信中心	大足区	商业/公寓	70.00%	2015年 08月 10日	停工	0.00%	74,979	待定	-	-	140,000	28,694
重庆	财信铂雲府	九龙坡区	住宅及部分商业	51.00%	2019年 04月 19日	竣备	100.00%	43,601	114,984	20,726	165,099	168,908	156,322
重庆	财信华岩新城	九龙坡区	住宅及部分商业	100.00%	2019年 04月 19日	竣备	100.00%	11,815	35,439	-	60,575	42,000	37,888
重庆	洺玥府项目	垫江县	住宅及部分商业	35.00%	2020年 08月 07日	在建	0.00%	194,700	246,434	-	-	195,658	71,254
重庆	九悦府	九龙坡区	住宅及部分商业	100.00%	2020年 07月 03日	在建	0.00%	101,691	152,537	-	-	128,700	75,017
重庆	财信﹒阅时代	江北区	住宅及部分商业	100.00%	2020年 08月 05日	在建	0.00%	14,513	29,479	-	-	60,000	44,522
重庆	国兴﹒北岸江山	江北区	住宅及部分商业	100.00%	2010年 12月 07日	在建	96.00%	244,052	902,074	-	1,115,591	500,000	562,043
重庆	财信城	石柱县	住宅及部分商业	100.00%	2016年 01月 10日	在建	70.00%	265,194	636,170	-	555,656	280,000	265,254
重庆	财信御华兰亭	巴南区	住宅及部分商业	36.00%	2019年 02月 26日	在建	40.00%	181,231	409,582	223,898	258,992	160,000	225,461
重庆	九阙府	南岸区	住宅及部分商业	56.00%	2018年 05月 11日	竣备	100.00%	55,157	82,594	-	114,670	100,000	127,490
重庆	财信中梁首府	江津区	住宅及部分商业	50.00%	2018年 07月 20日	竣备	100.00%	82,808	165,585	-	168,965	90,706	106,478
重庆	财信中梁华府	江津区	住宅及部分商业	51.00%	2018年 12月 09日	竣备	100.00%	53,999	161,990	210,114	210,114	69,717	73,886
山东	名著小区	威海	住宅及部分商业	70.00%	2018年 06月 29日	在建	93.67%	123,999	235,598	130,990	284,541	186,611	163,730
河北	融栾华府	石家庄	住宅及部分商业	60.00%	2019年 06月 09日	在建	0.00%	49,871	99,740	-	-	83,525	59,328
天津	学苑府	津南	住宅及部分商业	92.00%	2020年 06月 04日	在建	0.00%	33,917	50,875	-	-	170,000	122,142
广东	阅璟名庭	惠州	住宅	100.00%	2020年 08月 03日	在建	0.00%	16,537	52,918	-	-	26,958.28	31,248
江苏	财信﹒铂悦府	连云港	住宅及部分商业	100.00%	2017年 11月 30日	在建	64.00%	101,889	224,049	-	178,467	350,000	352,204
江苏	尚书坊	镇江	住宅及部分商业	75.00%	2019年 12月 18日	在建	0.00%	62,782	170,082	-	-	129,971	111,417
江苏	盛悦雅园	常州	住宅及部分商业	40.00%	2019年 07月 03日	竣备	100.00%	53,936	118,660	160,463	160,463	150,000	127,304

城市/区 域	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例	计容建筑面 积	可售面积 （㎡）	累计预售 （销售）面 积（㎡）	本期预售 （销售）面 积（㎡）	本期预售 （销售）金 额（万元）	累计结算面 积（㎡）	本期结算面 积（㎡）	本期结算金 额（万元）
重庆	国兴﹒海棠国际	大足区	住宅及部分商业	70.00%	565,714	86,282	602,980	28,006	8,729	597,402	23,447	7,310
重庆	财信﹒时光里	九龙坡区	住宅及部分商业	100.00%	57,666	11,073	59,673	2,220	529	59,405	2,527	806
重庆	财信华岩新城	九龙坡区	住宅及部分商业	100.00%	35,439	13,168	45,064	15,889	7,441	43,199	15,177	6,394
重庆	财信铂雲府	九龙坡区	住宅及部分商业	51.00%	114,984	49,872	98,815	4,189	6,151	97,598	97,598	141,105
重庆	洺玥府项目	垫江县	住宅及部分商业	35.00%	246,434	10,611	43,374	32,815	24,465	-	-
重庆	九悦府项目	九龙坡区	住宅及部分商业	100.00%	152,537	5,296	67,209	61,049	46,622	-	-
重庆	财信﹒阅时代	江北区	住宅及部分商业	100.00%	29,479	17,313	27,610	18,558	36,323	-	-
重庆	国兴﹒北岸江山	江北区	住宅及部分商业	100.00%	1,028,947	84,193	1,000,800	54,225	30,944	979,931	36,177	12,011
重庆	财信城	石柱县	住宅及部分商业	100.00%	636,170	111,905	589,673	127,966	63,302	453,044	17,493	6,641
重庆	财信御华兰亭	巴南区	住宅及部分商业	36.00%	409,582	489	369,465	128,578	111,156	182,116	148,680	127,271
重庆	九阙府	南岸区	住宅及部分商业	56.00%	82,594	24,407	85,896	3,043	1,153	83,929	2,715	2,967
重庆	财信中梁首府	江津	住宅及部分商业	50.00%	165,585	39,663	172,121	2,144	493	171,489	17,054	5,185
重庆	财信中梁华府	江津	住宅及部分商业	51.00%	161,990	33,967	170,852	18,470	16,371	155,761	155,761	76,408
山东	名著小区	威海	住宅及部分商业	70.00%	235,598	9,991	269,526	35,167	28,500	124,427	22,982	13,260
河北	融栾华府	石家庄	住宅及部分商业	60.00%	99,740	3,624	93,983	22,157	15,512	-	-
天津	学苑府	津南区	住宅及部分商业	92.00%	50,875	50,045	23,066	19,983	59,639	-	-
广东	阅璟名庭	惠州	住宅及部分商业	100.00%	52,918	15,121	6297	5,557	6,812	-	-
江苏	财信.铂悦府	连云港	住宅及部分商业	100.00%	224,049	254,185	246,449	37,050	48,813	151,341	15,799	16,208
江苏	尚书坊	镇江	住宅及部分商业	75.00%	170,082	123,126	70,246	58,786	62,548	-	-
江苏	盛悦雅园	常州	住宅及部分商业	40.00%	118,660	144,640	112,621	36,153	36,430	91,979	91,979	119,440

主要项目出租情况

项目名称	所在位置	项目业态	权益比例	可出租面积（㎡	累计已出租面积 （㎡）	平均出租率
国兴﹒海棠国际	重庆市大足区	商业部分	70.00%	14,076	7,416	52.69%
财信铂雲府	九龙坡区	商业部分	51.00%	12,171	644	5.30%
时光里	九龙坡区	商业部分	100.00%	6,200	6,200	100.00%
国兴﹒北岸江山	重庆市江北区	商业部分	100.00%	10,211	8,741	86.00%
财信城	重庆市石柱县	商业部分	100.00%	27,023	14,373	53.00%

土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
融资途径
单位：万元

融资途径	期末融资余额	融资成本区间/平 均融资成本	期限结构
			1年之内	1-2年	2-3年	3年以上
银行贷款	144,528.25	8.00%	53,874.25	34,302.00	56,352.00
票据	24,600.07		24,600.07
其他	3,146.96	12.21%	2,063.51	1,083.45
合计	172,275.28		80,537.82	35,385.45	56,352.00	0.00

3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
单位：元

	2021年末	2020年末	本年末比上年末增减	2019年末
总资产	14,778,358,917.15	18,173,585,445.03	-18.68%	17,690,697,005.22
归属于上市公司股东的净资产	1,205,103,274.39	1,967,846,235.40	-38.76%	1,979,293,724.34
	2021年	2020年	本年比上年增减	2019年
营业收入	5,054,680,257.08	6,051,713,044.33	-16.48%	3,394,143,161.78
归属于上市公司股东的净利润	-739,644,958.59	115,941,869.46	-737.94%	108,540,301.37
归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润	-754,164,546.83	49,053,491.76	-1,637.43%	81,652,762.87
经营活动产生的现金流量净额	2,891,453,945.76	3,108,892,077.56	-6.99%	1,826,484,238.30
基本每股收益（元/股）	-0.6721	0.1054	-737.67%	0.0986
稀释每股收益（元/股）	-0.6721	0.1054	-737.67%	0.0986
加权平均净资产收益率	-46.68%	5.88%	-52.56%	5.64%

（2）分季度主要会计数据
单位：元

	第一季度	第二季度	第三季度	第四季度
营业收入	500,718,338.63	1,644,623,946.66	633,088,640.96	2,276,249,330.83
归属于上市公司股东的净利润	-29,869,479.45	32,843,632.24	-36,605,568.65	-706,013,542.73
归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润	-31,358,132.21	32,422,509.16	-35,060,862.84	-720,168,060.94
经营活动产生的现金流量净额	548,166,987.59	991,233,793.86	470,613,771.98	881,439,392.33

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10名股东持股情况表 单位：股

报告期末普通 股股东总数	56,497	年度报告披露日 前一个月末普通 股股东总数	39,521	报告期末表决权 恢复的优先股股 东总数	0	年度报告披露日前 一个月末表决权恢 复的优先股股东总 数	0
前 10名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股比例	持股数量	持有有限售条件的股份数量	质押、标记或冻结情况
					股份状态	数量
重庆财信房地 产开发集团有 限公司	境内非国有 法人	61.63%	678,220,207	253,288,301	质押	413,136,874
广州市天宝投 资发展股份有 限公司－天宝 稳健九号私募 证券投资基金	其他	1.20%	13,241,600
张伟	境内自然人	0.71%	7,851,884
李兴中	境内自然人	0.64%	7,060,000
张宇	境内自然人	0.63%	6,985,500
广州市天宝投 资发展股份有 限公司－天宝 稳健五号私募 证券投资基金	其他	0.47%	5,190,000
陈华	境内自然人	0.45%	4,988,100
曾远彬	境内自然人	0.27%	3,021,000
赵义群	境内自然人	0.25%	2,785,200
王邦伦	境内自然人	0.25%	2,765,750
上述股东关联关系或一致行 动的说明	公司前十名股东中，第一大股东与其余九名股东无关联关系，不属于《上市公司收购管理办 法》规定的一致行动人；其余九名股东之间是否存在关联关系，或其是否为一致行动人未知
参与融资融券业务股东情况 说明（如有）	1、报告期末，公司股东张伟通过普通证券账户持有公司股份 0股，通过国融证券股份有限公 司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 7,851,884股，实际合计持有公司股份 7,851,884 股，位列公司第三大股东。 2、报告期末，公司股东李兴中通过普通证券账户持有公司股份 0股，通过东海证券股份有限 公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 7,060,000股，实际合计持有公司股份 7,060,000 股，位列公司第四大股东。 3、报告期末，公司股东张宇通过普通证券账户持有公司股份 0股，通过国融证券股份有限公 司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 6,985,500股，实际合计持有公司股份 6,985,500 股，位列公司第五大股东。 4、报告期末，公司股东曾远彬通过普通证券账户持有公司股份 0股，通过东莞证券股份有限

公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 3,021,000股，实际合计持有公司股份 3,021,000 股，位列公司第八大股东。 5、报告期末，公司股东王邦伦通过普通证券账户持有公司股份 0股，通过西南证券股份有限 公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 2,765,750股，实际合计持有公司股份 2,765,750 股，位列公司第十大股东。

（2）公司优先股股东总数及前 10名优先股股东持股情况表 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无优先股股东持股情况。 （3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系 5、在年度报告批准报出日存续的债券情况
□ 适用 √ 不适用
三、重要事项
无