[年报]大悦城(000031):2021年年度报告
原标题:大悦城:2021年年度报告 大悦城控股集团股份有限公司 GRANDJOY HOLDINGS GROUP CO.,LTD. 2021年年度报告 二〇二二年四月
目 录 第一节 重要提示、目录和释义 ......................................................................................... 1 第二节 公司简介和主要财务指标 ..................................................................................... 5 第三节 管理层讨论与分析 ................................................................................................ 9 第四节 公司治理 ........................................................................................................... 56 第五节 环境和社会责任 ................................................................................................. 74 第六节 重要事项 ........................................................................................................... 76 第七节 股份变动及股东情况 .......................................................................................... 99 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................... 105 第九节 债券相关情况 .................................................................................................. 106 第十节 财务报告 ......................................................................................................... 112 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 四、上述文件的原件备置在公司董事会办公室。
重大风险提示 本公司在本报告的“管理层讨论与分析”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对策略，敬请投资者关注相关内容。 大悦城控股集团股份有限公司 2021年年度报告 大悦城控股集团股份有限公司 2021年年度报告
二、联系人和联系方式
三、信息披露及备置地点
四、注册变更情况
五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √否
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司大悦城控股集团股份有限公司 2021年年度报告 大悦城控股集团股份有限公司 2021年年度报告
佛山市鹏悦置业有限公司持有厦门市悦鹏置业有限公司 100%股权，佛山市鹏悦置业有限公司及厦门市悦鹏置业有限公司于收购完成后一同纳入本公司合并范围。本次并购将原持有 50%股权在购买日调整至对应公允价值份额，确认投资亏损-523,881,306.55元；同时由于佛山市鹏悦置业有限公司已纳入合并范围，其与中粮地产集团深圳房地产开发有限公司的往来已在合并层面抵消，对应回冲累计计提的其他应收款-内部借款坏账准备 523,641,356.84元。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明
第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况 2021年，我国经济发展和疫情防控双双保持全球领先地位，年内国内生产总值 114.4万亿元，同比增长 8.1%，两年平均增长 5.1%。国民经济持续恢复，消费、投资、进出口均实现稳步提升。 房地产业方面，中央坚持“房住不炒”的总基调，“去杠杆”贯穿全年。2021年前三季度，中央及地方持续加码房地产调控政策，调控方式、力度及细致度均出现了显著升级，调控“工具箱”不断丰富。 四季度以来，中央及各部委积极释放稳定信号，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2021 年全国房地产市场小幅增长，商品房销售面积达到17.94亿平方米，同比增长 1.9%，商品房销售额达 18.19万亿元，同比增长 4.8%。但是，在去年前三季度较为严厉的政策影响下，7月以来全国商品房销售面积、销售额单月数据同比持续下降，消费者预期转弱，行业发展承压。从各业态表现来看，2021年全国商品住宅销售额 16.27万亿元，同比增长5.3%；办公楼销售额 4701亿元，同比下降 6.9%；商业营业用房成交 9692亿元，同比下降 2.0%，写字楼与商业营业用房市场压力较大。房价方面总体趋稳，2021年 12月全国 70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨 2%，涨幅已经连续 7个月收窄。但随着去年四季度政策逐渐转向，预计行业将逐步回温。 商业地产方面，2021年面对复杂严峻的国际环境和国内疫情散发等多重考验，消费市场仍展现出较大韧性，整体保持稳定恢复态势，并带动国内实体商业持续恢复。在全球经济增速放缓的背景下，促进居民消费、扩大内需将作为我国推动经济高质量发展的长期战略，中央及地方将持续推出提振消费的政策与措施，商业地产市场蕴含巨大的发展空间。2021年全国社会消费品零售总额 44万亿元，同比增长 12.5%。2021年全国新开业商业项目数量约 510个（含存量改造；不含专业市场、家居商场、纯商业街区、文化产业园区，商业建筑面积≥2万方），同比增加约 36%，租金也迎来小幅上涨，下半年，由 100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心商铺平均租金环比上涨 0.32%。随着我国消费市场持续恢复以及实体商业智慧运营与综合服务水平不断提升，购物中心客流逐渐回升，商业地产市场继续呈现整体复苏态势，核心商圈租金水平将保持上涨趋势。同时，受宏观调控政策影响，房地产企业探索轻资产模式正加速发展，“轻重并举”的发展战略已成为当前房地产企业发展的新趋势。 二、报告期内公司从事的主要业务 (一)公司从事的主要业务 公司为中粮集团唯一的地产业务平台，旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司（股票代码：00207.HK），其开发、管理、经营的以大悦城为品牌的城市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。 公司从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司充分利用两个上市公司的优势，定位“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向，深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群及周边公司秉持“健康、安全、智能、绿色”的住宅品牌理念，提供标准化、系列化的住宅与商业产品，是中国房地产开发企业国家一级资质单位。在住宅地产领域，公司打造了面向刚需客户的鸿云系列、面向首次改善客户的锦云系列、面向再次改善客户的祥云系列、面向高端改善的壹号系列，形成了四条互补的产品线，满足多层次的客户住房需求。 在商业地产领域，公司始终以创新驱动商业升级与行业发展，购物中心方面构筑了“2+X”产品线组合模式——以大悦城和大悦春风里为标准产品线，结合祥云小镇、悦街等非标产品，满足更多城市居民消费需求。大悦城城市综合体秉承“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌内涵，精准定位 18-35岁新兴中产阶级客群，赋予产品青年文化属性，以精细化运营形成差异化竞争优势，持续巩固行业引领者的地位；大悦春风里定位“温馨、时尚、惬意、品位”，致力为 25-45岁城市中产阶级打造理想生活的区域型商业中心。同时，公司在一线及二线核心城市的核心地段运营多个高品质写字楼及高端酒店，打造了多元化业态。“十四五”期间，公司将坚持“轻重并举”的商业拓展模式，并以轻资产项目发展为重要战略方向，以一、二线与强三线城市为核心，加速轻资产商业项目扩张。 （二）公司经营情况 1、总体经营情况 2021年，面对日益复杂的外部环境，公司坚持改革为要，致力于提升内部管理能力，推动组织管控变革，激发内生活力，以保持自身的竞争力。公司坚持将企业高质量发展与国企改革行动重大部署相融合，落实国企改革“双百行动”，现代企业制度改革取得阶段性成果。公司积极应对行业政策及市场形势的变化，持续降本增效，不断提升地产开发运营环节的管控质量，开发运营效率进一步提高。 公司坚持效益优先，各业态经营呈稳中向好态势：全年销售型业务签约额创新高，完成签约金额 727亿元，持有型业务规模及运营收入稳步提升，商业轻重并举迈出新步伐。公司继续保持安全、稳健的资金状况，有效应对外部环境深刻变化。 土地储备方面，报告期公司获取 16个项目，目前公司已进入了全国 38个城市（含香港），土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。报告期新增土地面积 147万平方米，新增土储计容建筑面积 327万平方米，土地款总额 316亿元，平均楼面价为 9,659元/平方米，平均溢价率为 16%。从布局来看，新增土地储备有 39%位于长三角城市群，23%位于成渝经济圈，9%位于京津冀城市群，多数地块土地成本低于周边项目。截至报告期末，公司土地储备可售货值约 2,230亿元。 资金管理方面，公司加强资金集中管理提升资金使用效率，拓宽融资渠道降低融资成本，在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下保障了公司现金流安全。2021年全口径销售回款 764.10亿元，通过加快自身存货周转提升发展的内生动力。公司凭借良好的市场信用，创新融资形式，改善负债结构，精准把握发行时机，2021年新增借款平均成本 4.63%，有效地降低了公司整体的融资成本。报告期公司发行了 20亿元购房尾款 ABS、35.2亿元中期票据，控股子公司大悦城地产有限公司成功筹组6亿美元俱乐部贷款（其中 1亿美元成功获得香港品质保证局签发认证为绿色贷款）；公司积极探索商业物业资产证券化，形成盘活存量优质商业物业的良性循环模式，成功发行规模为 18.01亿元的沈阳大悦城 CMBS。报告期末，公司有息负债余额 717.98亿元，长短期融资结构合理匹配并不断优化，平均融资成本降至 4.91%，较年初下降 0.19个百分点，处于行业较低水平。2022年 1月公司再次成功发行 15亿元公司债，3+2年期利率 3.08%、5+2年期利率 3.49%，成本较 2021年进一步下降。报告期末，公司货币资金余额 248.86亿元，现金短债比 1.44，公司短期偿债能力较强；净负债率 90.06%；扣除预收账款后的资产负债率 70.31%。报告期，中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司 AAA主体信用评级。 产品研发方面，公司始终坚持绿色发展理念，将服务生态文明建设作为企业的重要责任，针对后疫情时代客户对产品的健康属性的需求，推出“3H健康居住体系 2.0”。在商业地产领域，公司积极响应国家“双碳”战略，多年来秉持“绿色大悦城”的核心理念，在国内率先提出“能效目标全过程管理”模式，积极使用清洁能源，推动节能减排。2021年公司与清华大学成立“清华大学（建筑学院）-大悦城控股集团股份有限公司健康环境与高效系统营造技术联合研究中心”，聚焦室内环境健康与建筑的高效系统营造领域，合作开展“购物中心零碳转型与碳中和路径研究”，探索商业地产低碳技术，形成大悦城购物中心碳达峰碳中和行动方案。公司绿色建筑实践获得行业多项认可，如 2021 年北京丰台大悦春风里获得 LEED金级预认证；丰台大悦春风里、武汉大悦城获得绿色二星认证。 报告期内，公司实现营业收入 426.14 亿元，同比增加 41.69 亿元，同比增长 10.84%。由于本期结算项目中低毛利项目较多，综合毛利率 27.44%，同比上年 31.44%下降 4个百分点，与行业利润率下行趋势一致；毛利额 116.92亿元，同比减少 3.97亿元，下降 3.28%。2021年国内零售及酒店业务逐步复苏，公司持有型业务及酒店运营收入稳步提升，投资物业及相关服务实现营业收入 50.48亿元，同比增长 13.74%。酒店经营取得营业收入 7.66亿元，同比增长 28.10%。受房地产宏观调控和信贷环境收紧影响，新房销售放缓及价格下行压力明显，参照目前市场参考价格和项目的实际销售情况，公司针对项目资产计提了减值准备，受此影响，报告期公司实现净利润 7.67亿元，同比降低 31.65%。 本报告期权益占比高的销售型结算项目业绩贡献同比增加，实现归母净利润 1.08亿元，扭亏为盈。本报告期，新获取项目土地支出、开发项目建造支出及税费支出同比增加，全年经营活动净现金流-84.64亿元，同比减少 186.24%。报告期末公司总资产 2,127.27亿元，较年初增长 6.43%；归属于上市公司股东的净资产 188.38亿元，较年初增长 2.66%。 2、各业务板块经营情况 销售型业务 面对 2021 年疫情的冲击及政策调控，公司快速反应，年内项目销售业绩良好，签约额创新高，完成签约金额 727亿元，较去年增长 5%，签约面积 287万平方米，同比下降 8%。2021年银行贷款额度相对紧张，回款成为房企难点，公司通过统筹策略，积极应对市场变化，第一时间发布“加速销售回款专项措施指引”，引导项目加速销售回款，建立高效回款机制，推进难点项目解决方案快速实施，全年实现高质量回款，综合回款率创新高。全年整体去化良好，新开盘项目中，西安中粮奥体壹号四开四罄，上海中粮瑞虹海景壹号三开三罄，苏州大悦澜庭首开即罄，南昌祥云悦府首开去化率 90%，多个项目首开成功代表公司产品力及品牌力不断提升。报告期，公司全口径结算金额 815亿元，结算面积 347万平方米，已售未结算的合同面积 372万平方米。 购物中心 2021年，公司商业遵循招商管理精细化、品牌资源体系化、过程监管透明化、管理工具数字化的原则，进一步加强标准化建设，搭建大运营管控体系，以增强品牌引领性、持续提升经营效率，并实现规模的进一步扩张。2021年公司全年获取商业项目 6个，包括重资产 1个，为南京大悦城；轻资产5个，位于绍兴、天津、无锡、眉山等城市。年内实现苏州大悦春风里、长沙北辰三角洲大悦城、重庆大悦城、北京丰台大悦春风里 4个项目开业，武汉大悦城于 2022年初开业。 报告期末，公司商业标准产品线已开业 18家（含轻资产）购物中心，包括 15个大悦城购物中心、3个大悦春风里项目，累计总建筑面积 410.1万平方米、商业面积 272.8万平方米、可出租面积 137.8万平方米，平均出租率 94.3%；其他非标准化产品在营项目（如成都鸿云悦街、杭州大悦城悦街、北京永丰悦界等）共 6个，总建筑面积 31.9万平方米、商业面积 20.9万平方米。在建拟建筹备的大悦城、大悦春风里、祥云小镇及非标项目共 20个，商业面积约 178.8万平方米。 公司旗下购物中心全年紧盯业绩目标，夯实“两节一周”、原创“跨年开门红”，形成“2+1+1”全国级原创 IP营销矩阵（即“大悦嗨新节、大悦超级红运周、大悦疯抢节、大悦中国开门红”等营销活动），满足目标客群多元需求，助推客流业绩提升。2021年 19家大悦城、春风里及祥云小镇在营项目累计销售额 259.9亿元，同比增长 40%；累计客流 2.06亿人次，同比增幅 31%。截至 2021年底会员总量达 1118万人，较 2020年（861.6万人）提升 29.75%，会员消费占比达 32.1%。 2021年公司全力推动商业轻资产管理输出项目落地，在组织建设、制度流程、投资研究等多方面共同发力，全年落地轻资产合作项目 7个，其中 5个项目已于报告期内达成合作协议签署，另外 2个项目近期签约。报告期末，公司以轻资产模式运营管理 4个大悦城项目，位于天津、昆明、鞍山、长沙，总建筑面积 103.2万平方米，商业面积约 58.7万平方米；已签约尚未开业的轻资产商业项目 6个，位于无锡、天津、绍兴等城市，商业面积约 47.3万平方米。 凭借在商业地产领域积累的核心竞争力，公司获得“ 2021年中国商业地产运营十强企业”、“2021年品牌价值典范企业”等荣誉。 写字楼与产业地产 2021年，国内经济增长放缓、全球经济因疫情陷入衰退、国际贸易形势面临巨大挑战，写字楼及产业地产市场需求受到抑制。公司通过强化运营提升租户满意度与忠诚度、加速空置面积去化、保证营收稳定性。报告期写字楼及产业地产整体出租率为 91%，均高于项目所处地区的市场平均水平，平均租金单价较上年略有上浮。公司积极拓展写字楼轻资产合作项目，已获取的中糖大厦于 2021年第 4季度顺利完成更新改造工程，目前新客户的招租工作已基本完成。 产业地产方面，报告期末，公司在深圳拥有物业建筑面积约 104万平方米：宝安新安片区建筑面积约 31万平方米（占地约 20万平方米）、福海片区建筑面积约 73万平方米（占地约 47万平方米）。 报告期内深圳地区在运营项目 11个，整体平均出租率 99%。其中，中粮创芯研发中心、中粮 031创意园陆续进入稳定运营期，中粮创芯研发中心获评“2021中国产业园区标杆项目 TOP10”，期末出租率97.12%；中粮 031创意园获评“深圳市宝安区文创培育园区”，期末出租率 100%。2021年新增改造入市的中粮智造科技园，前身为来料加工厂，现已打造为先进制造专业化园区并在 2021 年 11 月开园，总建筑面积约5.3万平方米，新引入4家年产值均超亿元的智能制造行业头部企业，产业聚集度100%，成功汰换落后产能，提升资产价值。 酒店与长租公寓 2021年度公司酒店业务采取多种管理创新措施提升运营管理水平。北京华尔道夫酒店、三亚美高梅酒店、三亚瑞吉酒店通过跨界合作，强化与同类酒店产品的差异化定位，有效提升产品竞争力、稳定入住率。长租公寓业务完成大悦乐邑、大悦乐邑 fresh 两条产品线产品标准升级，深圳区域大力推进政企合作模式，所有门店均实现人才安居房源覆盖，并获得 “青年公寓 TOP30”、“2021年度最具影响力公寓企业”等奖项。 物业管理服务 报告期公司物业管理服务围绕品牌、运营、科技、规模等关键维度，以多业态物业管理与高质量服务，构建人民美好生活场景。2021年正式焕新物业服务品牌“大悦服务”，持续改善服务质量；成立物业管理创新技术团队，获得数项国家应用新型专利；坚持多元化布局，已进驻约 30 个核心城市，实现住宅、公寓、别墅、写字楼、大悦城综合体等多业态布局。报告期末，合同管理项目 128个，在管项目 86个，合同管理总面积约 2300万平方米，其中在管面积近 1500万平方米，同比快速增长。 2021年公司物业获得“2021中国物业服务百强企业”、 “2021广东省物协物业服务品牌标杆企业”等行业荣誉。
注2：此项目为公司子公司大悦城地产持有51%权益。 注3：除已标明是权益数据外，其他数据均为全口径，权益比例为公司最终持股比例。
|
