[年报]*ST中迪(000609):2021年年度报告
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时间：2022年04月11日 21:52:27 中财网 |
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原标题:*ST中迪:2021年年度报告
北京中迪投资股份有限公司
2021年年度报告
2022年 4月
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人张孝诚、主管会计工作负责人黄鑫及会计机构负责人(会计主管人员)黄鑫声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
经公司于2021年4月23日召开的第十届董事会第一次临时会议审议通过，公司选举张孝诚为公司第十届董事会董事长。根据《公司章程》规定，公司董事长为法定代表人，由于尚未完成工商变更登记手续，张孝诚实际履行公司法定代表人职责。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带持续经营重大不确定性段落的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
本报告中涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。
报告期内公司主业为直接投资业务，房地产投资为公司直接投资业务之一，其发展情况请参阅本报告第三节的相关内容。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................... 6
第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 11
第四节 公司治理.............................................................................................................................. 25
第五节 环境和社会责任 ................................................................................................................. 38
第六节 重要事项.............................................................................................................................. 39
第七节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 52
第八节 优先股相关情况 ................................................................................................................. 58
第九节 债券相关情况 ..................................................................................................................... 59
第十节 财务报告.............................................................................................................................. 60
备查文件目录
一、载有董事长签字的年度报告文本。
二、载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人签名并盖章的财务报表。
三、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
四、报告期内公司在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
释义
| 释义项 | 指 | 释义内容 | | 中国证监会、证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 | | 深交所 | 指 | 深圳证券交易所 | | 公司、本公司或中迪投资 | 指 | 北京中迪投资股份有限公司 | | 报告期 | 指 | 2021年 1月 1日至 2021年 12月 31日 | | 润鸿富创 | 指 | 广东润鸿富创科技中心（有限合伙） | | 广州巨匠 | 指 | 广州巨匠兴恒科技有限公司 | | 北京沐泽溪 | 指 | 北京沐泽溪科技中心（有限合伙） | | 四川赛银 | 指 | 四川赛银企业管理有限公司 | | 康平铁科 | 指 | 青岛康平高铁科技股份有限公司 | | 迈尔斯通公司 | 指 | 成都迈尔斯通房地产开发有限公司 | | 绵世·溪地湾 | 指 | 成都迈尔斯通房地产开发有限公司在成都市郫都区开发的房地产项目 | | 中美恒置业 | 指 | 重庆中美恒置业有限公司 | | 两江·中迪广场 | 指 | 重庆中美恒置业有限公司正在重庆市两江新区进行的房地产项目 | | 达州绵石 | 指 | 达州绵石房地产开发有限公司 | | 中迪·绥定府 | 指 | 达州绵石房地产开发有限公司正在四川省达州市达川区进行的房地产项目 | | 达州中鑫 | 指 | 达州中鑫房地产开发有限公司 | | 中迪·花熙樾 | 指 | 达州中鑫房地产开发有限公司正在四川省达州市达川区进行的房地产项目 | | 中迪产融 | 指 | 成都中迪产融投资集团有限公司 | | 中迪禾邦 | 指 | 中迪禾邦集团有限公司 | | 西藏智轩 | 指 | 西藏智轩创业投资管理有限公司 | | 四川福长 | 指 | 四川福长锐智贸易有限责任公司 | | 汇日央扩 | 指 | 四川汇日央扩置业有限公司 |
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
| 股票简称 | *ST中迪 | 股票代码 | 000609 | | 变更后的股票简称（如有） | 无 | | | | 股票上市证券交易所 | 深圳证券交易所 | | | | 公司的中文名称 | 北京中迪投资股份有限公司 | | | | 公司的中文简称 | 中迪投资 | | | | 公司的外文名称（如有） | Beijing Zodi Investment Co., Ltd. | | | | 公司的外文名称缩写（如有） | Zodi Investment | | | | 公司的法定代表人/董事长 | 张孝诚 | | | | 注册地址 | 北京市丰台区海鹰路 1号院 6号楼 5层 | | | | 注册地址的邮政编码 | 100070 | | | | 公司注册地址历史变更情况 | 无 | | | | 办公地址 | 北京市朝阳区永安东里 16号 CBD国际大厦 5层 | | | | 办公地址的邮政编码 | 100024 | | | | 公司网址 | www.zdinvest.com | | | | 电子信箱 | [email protected] | | |
注：经公司于 2021年 4月 23日召开的第十届董事会第一次临时会议审议通过，公司选举张孝诚为公司第十届董事会
董事长。根据《公司章程》规定，公司董事长为法定代表人，由于尚未完成工商变更登记手续，张孝诚实际履行公司法定
代表人职责。
二、联系人和联系方式
三、信息披露及备置地点
| 公司披露年度报告的证券交易所网站 | www.cninfo.com.cn | | 公司披露年度报告的媒体名称及网址 | 《证券时报》www.stcn.com | | 公司年度报告备置地点 | 北京市朝阳区永安东里 16号 CBD国际大厦 5层公司证券法务中心 |
四、注册变更情况
| 组织机构代码 | 911101061027678948 | | 公司上市以来主营
业务的变化情况
（如有） | 自 1996年 10月上市之日起，公司以生产、销售石油化工催化剂（包括聚乙烯催化剂、聚丙烯催化剂
及银催化剂）、精细化工产品和氧、氮气等空气制品为主营业务。
自 2005年起，公司以房地产一级、二级开发为主。
目前，公司的主营业务以直接投资业务为主，包括直接股权投资业务以及房地产综合开发投资业务
等。 | | 历次控股股东的变
更情况（如有） | 1、公司于 1996年 10月上市，北京燕山石油化工公司为本公司控股股东。
2、2005年 4月，北京中北能能源科技有限责任公司为本公司控股股东。
3、2017年 9月 1日，成都中迪产融投资集团有限公司通过协议转让、表决权委托的方式，合计拥有
75,494,826股股份所对应的表决权，占公司总股本的 25.22%，为本公司控股股东。
4、2021年 11月 30日，广东润鸿富创科技中心（有限合伙）通过公开竞价直接持有本公司
71,144,800股，占本公司总股本 23.77%的股份，为本公司控股股东。 |
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
| 会计师事务所名称 | 立信会计师事务所（特殊普通合伙） | | 会计师事务所办公地址 | 北京市海淀区西四环中路 16号院 7号楼 10层 | | 签字会计师姓名 | 张金华、季妍 |
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
| | 2021年 | 2020年 | 本年比上年增减 | 2019年 | | 营业收入（元） | 784,646,414.91 | 106,197,699.50 | 638.85% | 547,908,255.05 | | 归属于上市公司股东的净利润（元） | -375,678,097.81 | -299,164,835.56 | -25.58% | 29,210,658.07 | | 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的
净利润（元） | -345,229,941.08 | -319,160,423.16 | -8.17% | 28,183,298.32 | | 经营活动产生的现金流量净额（元） | 146,470,067.36 | -74,367,482.11 | 296.95% | -89,152,280.59 | | | 2021年 | 2020年 | 本年比上年增减 | 2019年 | | 基本每股收益（元/股） | -1.26 | -1.00 | -26.00% | 0.10 | | 稀释每股收益（元/股） | -1.26 | -1.00 | -26.00% | 0.10 | | 加权平均净资产收益率 | -35.77% | -21.40% | -14.37% | 1.91% | | | 2021年末 | 2020年末 | 本年末比上年末增减 | 2019年末 | | 总资产（元） | 2,916,220,824.93 | 3,882,019,069.94 | -24.88% | 4,202,210,104.80 | | 归属于上市公司股东的净资产（元） | 862,819,609.79 | 1,249,191,673.41 | -30.93% | 1,544,809,700.19 |
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不
确定性
□ 是 √ 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
√ 是 □ 否
| 项目 | 2021年 | 2020年 | 备注 | | 营业收入（元） | 784,646,414.91 | 106,197,699.50 | 营业收入扣除前金额。 | | 营业收入扣除金额（元） | 14,601,859.92 | 18,209,759.68 | 扣除金额合计。 | | 营业收入扣除后金额（元） | 770,044,554.99 | 87,987,939.82 | 营业收入扣除后金额。 |
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
| | 第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | | 营业收入 | 12,405,283.58 | 25,601,582.58 | 15,096,791.50 | 731,542,757.25 | | 归属于上市公司股东的净利润 | -37,286,212.42 | -46,894,318.83 | -33,086,138.72 | -258,411,427.84 | | 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | -28,348,849.14 | -35,720,286.53 | -30,942,283.62 | -250,218,521.79 | | 经营活动产生的现金流量净额 | -32,124,226.14 | 62,167,933.36 | 18,188,010.52 | 98,238,349.62 |
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
| 项目 | 2021年金额 | 2020年金额 | 2019年金额 | 说明 | | 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） | 12,117,504.34 | -54,039.14 | -57,412.49 | | | 越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 | 0.00 | | | | | 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国
家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） | 0.00 | | | | | 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 | 0.00 | | | | | 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时
应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 | 0.00 | | | | | 非货币性资产交换损益 | 0.00 | | | | | 委托他人投资或管理资产的损益 | 0.00 | | | | | 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 | 0.00 | | | | | 债务重组损益 | 0.00 | | | | | 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 | 0.00 | | | | | 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 | 0.00 | | | | | 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 | 0.00 | | | | | 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 | 0.00 | | | | | 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易
性金融资产交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 | 41.96 | 442,504.10 | 523,506.85 | | | 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 | 0.00 | 10,260,000.00 | | | | 对外委托贷款取得的损益 | 0.00 | | | | | 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生
的损益 | 0.00 | | | | | 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对
当期损益的影响 | 0.00 | | | | | 受托经营取得的托管费收入 | 0.00 | | | | | 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 | -52,862,815.33 | -10,926,256.77 | 649,865.39 | | | 其他符合非经常性损益定义的损益项目 | 0.00 | 18,056,603.84 | | | | 减：所得税影响额 | -10,297,112.30 | -187,009.73 | 5,000.00 | | | 少数股东权益影响额（税后） | 0.00 | -2,029,765.84 | 83,600.00 | | | 合计 | -30,448,156.73 | 19,995,587.60 | 1,027,359.75 | -- |
注：公司的主要业务包含对外投资及投资管理，股权投资是公司多年都长期持有的一项重要资产，转让股权或者按权
经常性损益。
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□ 适用 √ 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项
目的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定
为经常性损益的项目的情形。
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处的行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 2021年度是我国“十四五规划”及“2035年愿景”的开局之年，“十四五规划”坚持房子是用来住的、不是用来炒的
定位，坚持租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展的基本策略，并采取增加保障性住房供给，完善土地出让
收入分配机制，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给等措施，积极建立房地产市场长期调整机制。
报告期内，国家对房地产企业实施多方面的调控政策，在“两集中”、“三条红线”等政策的作用下，对房地产市场从供
给端、融资端等方面进行管理。“两集中”政策调控下，全年土地市场规模萎缩，尤其下半年在供地规划调整的情况下土地
市场明显降温。此外，“三条红线”以及贷款集中度管理政策的长期实施，也在带动房地产企业回归本性，不断摆脱金融属
性，改变高周转、高杠杆的传统开发模式。从地方政府调控角度，在房地产市场上半年升温的情况下，多地政府调控政策
持续加码，采取收紧信贷额度，延长放款时间等手段，平稳房地产市场。总体来看，2021年国内房地产监管依然严格，各
项政策也都在实施过程中不断的完善和加强，实施效果也较为明显，房地产行业也将进入深度的调整期。
随着房地产市场和政策调整的不断变化，以及公司在开展房地产业务过程中所面临的融资门槛高、资金压力大的局
面，公司也将重新规划业务体系，着力解决房地产项目融资难、融资成本高等问题，确保房地产项目按期推进；积极推动
公司业务“减负”的工作，对部分项目进行处置；公司在近期完成控制权变更，新的控股股东未来也将尽最大努力，从资
金、业务等方面为公司提供帮助和支持，为公司可持续经营创造条件，提供良好的机遇。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 目前，公司主营业务为直接投资，包含房地产投资、股权投资两大方向，其中房地产投资业务以集中在重庆、成都、
达州等地的房地产项目为主，股权投资项目以对康平铁科的股权投资为中心。
报告期内，公司房地产项目位于重庆、成都、达州，重庆的“两江·中迪广场”主要为商业项目，达州的“中迪·绥
定府”、“中迪·花熙樾”项目主要为住宅项目，其中“中迪·绥定府”项目偏重改善型住房，“中迪·花熙樾”项目主要为
刚性需求住房。
从全国房地产形势来看，二、三线城市房地产市场需求也经历了前高后低的走势，但在下半年房地产市场降温时，市
场需求量降幅较大。从公司房地产整体规划来看，公司一直坚持“立足川渝，深耕西南”的策略，在项目融资难、融资成
本高的压力下，以及存在必须要消除退市风险警示措施的任务的情况下，公司房地产业务的开展也面临着更为复杂的局
面。
报告期内，在公司全体员工的努力下，加紧各房地产项目的开发建设，在保证工程安全及质量的前提下，完成了“中
迪·花熙樾”项目 4#、5#、6#、7#楼的竣工交付，实现完成结算 101,099.56㎡，结算金额 70,818.40万元。同时，项目还
采取灵活多样的销售策略，加快项目预售，实现资金回流。
公司同时也在继续推动对康平铁科的股权投资项目，康平铁科在 2021年度内积极推动技术创新，把握市场机遇开拓维
保业务，紧跟客户需求，拓展市场。公司作为股东之一，与其他各方股东保持良好的合作关系。报告期内，康平铁科实现
了 325.14万元的投资收益。
新增土地储备项目
不适用
累计土地储备情况
不适用
主要项目开发情况
| 城市/区
域 | 项目名
称 | 所在位置 | 项目
业态 | 权益比
例 | 开工时
间 | 开发进度 | 完工进度 | 土地面积
（㎡） | 规划计容建筑
面积（㎡） | 本期竣工面
积（㎡） | 累计竣工面
积（㎡） | 预计总投资金
额（万元） | 累计投资总金
额（万元） | | 四川省
达州市 | 中迪·绥
定府 | 四川省达州市达川
区翠屏街道叶家湾
社区 | 住宅 | 100.00% | 2018年
08月 | 部分完工交
付，其余建
设中 | 部分完工交付，
部分处于主体结
构施工阶段 | 91,668.50 | 247,500.00 | 0 | 55,248.93 | 190,000 | 121,939.17 | | 四川省
达州市 | 中迪·花
熙樾 | 四川省达州市达川
区翠屏街道叶家湾
社区 | 住宅 | 100.00% | 2018年
11月 | 部分完工交
付，其余建
设中 | 部分完工交付，
部分处于主体结
构施工阶段 | 71,685.74 | 250,900.00 | 114,347.99 | 114,347.99 | 180,000 | 139,726.26 | | 重庆市 | 两江·中
迪广场 | 重庆市两江新区宜
奥商圈核心区域 | 商业 | 100.00% | 2018年
09月 | 部分完工交
付，其余建
设中 | 部分完工交付，
部分处于主体结
构施工阶段 | 41,286.00 | 102,828.92 | 0 | 56,076.24 | 150,000 | 110,131.85 |
主要项目销售情况
| 城市/区
域 | 项目名
称 | 所在位置 | 项目业
态 | 权益比例 | 计容建筑面
积 | 可售面积
（㎡） | 累计预售
（销售）面
积（㎡） | 本期预售
（销售）面
积（㎡） | 本期预售（销售）
金额（万元） | 累计结算面积
（㎡） | 本期结算面积
（㎡） | 本期结算金
额（万元） | | 四川省
达州市 | 中迪·绥
定府 | 四川省达州市达川
区翠屏街道叶家湾
社区 | 住宅 | 100.00% | 247,504.84 | 239,696.01 | 30,189.01 | 8,825.27 | 5,821.27 | 28,372.15 | 8,116.19 | 4,938.21 | | 四川省
达州市 | 中迪·花
熙樾 | 四川省达州市达川
区翠屏街道叶家湾
社区 | 住宅 | 100.00% | 250,900.09 | 235,502.16 | 179,615.50 | 49,185.19 | 30,343.06 | 101,099.56 | 101,099.56 | 70,818.40 | | 重庆市 | 两江·中
迪广场 | 重庆市两江新区宜
奥商圈核心区域 | 公寓 | 100.00% | 9,141.63 | 9,216.90 | 9,216.90 | 0 | 0 | 9,009.67 | 153.92 | 192.61 | | 重庆市 | 两江·中
迪广场 | 重庆市两江新区宜
奥商圈核心区域 | 商业 | 100.00% | 93,687.29 | 130,599.97 | 14,568.83 | 0 | 0 | 13,954.39 | 752.84 | 920.06 |
主要项目出租情况
| 项目名称 | 所在位置 | 项目
业态 | 权益比例 | 可出租面积
（㎡） | 累计已出租面
积（㎡） | 平均出租率 | | 绵世·溪地湾 | 成都市郫都区犀浦镇校园路东段 99号 | 商业 | 100.00% | 34,638.70 | 23,466.15 | 67.75% |
土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
融资途径
| 融资途径 | 期末融资余额 | 融资成本区间/平
均融资成本 | 期限结构 | | | | | | | | 1年之内 | 1-2年 | 2-3年 | 3年以上 | | 银行贷款 | 599,528,453.00 | 7.105%至 9% | 469,528,453.00 | 10,000,000.00 | 10,000,000.00 | 110,000,000.00 | | 信托融资 | 107,500,000.00 | 15.50% | 107,500,000.00 | | | | | 其他 | 200,000,000.00 | 11% | 200,000,000.00 | | | | | 合计 | 907,028,453.00 | | 777,028,453.00 | 10,000,000.00 | 10,000,000.00 | 110,000,000.00 |
发展战略和未来一年经营计划
在“两会”的政府工作报告中，“房住不炒”已经连续三年被提出，同时报告中还提到了“探索新的发展模式，坚持租购并
举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”，体现了国家在建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的长效机制的
决心。房地产行业在近期风险高、暴雷频出的阶段，“探索新的发展模式”成为了必要且关键的内容。政府工作报告中对于
2022年经济工作坚持稳字当头，房地产行业在新的一年也同样需要安全性与稳定经营。
2022年度，机遇与困难并存，对于现有业务，公司将进一步解决融资难、融资成本高的问题，在保证工程安全与质量
的前提下，加快推动项目开发建设。同时，公司将关注未来的可持续发展，对地产业务拟采取“加快开发和分步处置并举”
的经营计划，积极推动 “两江·中迪广场”商业项目的开发建设；确保“中迪·花熙樾”住宅项目在2022年度实现部分交付；做
好“中迪·绥定府”住宅项目的开发建设，向“小户型、刚需型”靠拢；考虑“绵世·溪地湾”项目的整体出售，以达到回笼资金，
降低负债的目的。同时，公司拟与三峡银行、中融信托等银行、金融机构进行协商，寻求通过债务延期、降低利率等方式
制订债务化解方案，为公司减轻债务压力。公司在“十四五规划”、“2035年愿景”的推动下，抓住公司发展的良好机遇，实
现公司未来高质量发展。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
按照房地产企业的经营惯例，本公司之地产项目公司为商品房承购人提供阶段性抵押贷款保证，担保期限自保证合同
生效之日开始，至商品房抵押登记手续办妥并交银行执管之日终止。截至本报告期末，公司承担阶段性抵押贷款保证额约
为人民币81,106.89万元。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
公司房地产业务一直集中在川渝地区，业务先后涉及一、二级开发领域，经过多年的发展，积累了丰富的房地产开发
经验，与当地政府形成了良好的合作关系，公司有信心凭借开发经验尽快带领企业摆脱目前的困境。
公司一直坚持以人为本，高度重视管理人才和专业人才的培养和招聘，努力打造学习型组织，将“团结、协作”作为
公司的企业文化核心，通过团建加强员工的凝聚力。2021年度，在公司全体员工的努力下，实现了房地产项目的竣工交
付，为公司2022年的后续发展提供支持。公司展望2022，相信中迪之路任重道远，行则将至。
四、主营业务分析
1、概述
本报告期，公司实现营业收入78,464.64万元，较上年同期增长638.85%；实现营业利润-32,900.34万元，较上年同期减
少12.06%；实现利润总额-38,188.93万元，较上年同期减少25.39%；实现归属于母公司所有者的净利润-37,567.81万元，较
上年同期减少25.58%。本报告期收入较上年度增长，主要是由于子公司达州中鑫房地产开发有限公司开发的中迪·花熙樾项
目4#、5#、6#、7#楼实现完工交房确认收入。但在收入增长的同时，公司本报告期亏损幅度较上年度扩大，主要原因是：
（1）受国内宏观经济环境、房地产行业环境、房地产调控信贷政策等因素叠加影响，公司开发在售的房地产项目价格在报
告期内进一步下跌，补提存货跌价准备。（2）两江·中迪广场项目延期竣工和中迪·花熙樾项目延期交房产生较大违约支
出。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
| | 2021年 | | 2020年 | | 同比增减 | | | 金额 | 占营业收入比重 | 金额 | 占营业收入比重 | | | 营业收入合计 | 784,646,414.91 | 100% | 106,197,699.50 | 100% | 638.85% | | 分行业 | | | | | | | 房地产行业 | 770,044,554.99 | 98.14% | 87,261,681.12 | 82.16% | 782.45% | | 投资性房地产出售 | 14,499,645.24 | 1.85% | 0.00 | 0.00% | 100.00% | | 融资租赁行业 | 0.00 | 0.00% | 18,056,603.84 | 17.00% | -100.00% | | 其他行业 | 102,214.68 | 0.01% | 879,414.54 | 0.84% | -88.38% | | 分产品 | | | | | | | 房地产业务 | 770,044,554.99 | 98.14% | 87,261,681.12 | 82.16% | 782.45% | | 投资性房地产出售 | 14,499,645.24 | 1.85% | 0.00 | 0.00% | 100.00% | | 融资租赁业务 | 0.00 | 0.00% | 18,056,603.84 | 17.00% | -100.00% | | 其他 | 102,214.68 | 0.01% | 879,414.54 | 0.84% | -88.38% | | 分地区 | | | | | | | 西南地区 | 770,044,554.99 | 98.14% | 87,414,836.96 | 82.31% | 780.91% | | 华北地区 | 14,601,859.92 | 1.86% | 18,782,862.54 | 17.69% | -22.26% |
注：①公司房地产行业营业收入同比增长 782.45%，主要原因是子公司达州中鑫房地产开发有限公司开发的中迪·花
熙樾项目 4#、5#、6#、7#楼实现完工交房确认收入。
②公司投资性房地产出售收入同比增长 100%，系本报告期公司出售位于北京市的投资性房地产，而上年同期无此类
业务发生。
③公司融资租赁行业收入同比减少 100%，系 2021年度内未开展融资租赁业务所致。
④公司其他行业收入同比减少 88.38%，主要原因是本报告期投资性房地产出售后，投资性房地产出租收入较上年同期
减少。
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 √ 适用 □ 不适用
单位：元
| | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率 | 营业收入比上年
同期增减 | 营业成本比上年
同期增减 | 毛利率比上年同
期增减 | | 分行业 | | | | | | | | 房地产行业 | 770,044,554.99 | 709,441,526.12 | 7.87% | 782.45% | 876.70% | -8.89% | | 分产品 | | | | | | | | 房地产业务 | 770,044,554.99 | 709,441,526.12 | 7.87% | 782.45% | 876.70% | -8.89% | | 分地区 | | | | | | | | 西南地区 | 770,044,554.99 | 709,441,526.12 | 7.87% | 782.45% | 876.70% | -8.89% |
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
| 行业分类 | 项目 | 单位 | 2021年 | 2020年 | 同比增减 | | 房地产行业 | 结算面积 | 万平米 | 11.08 | 1.25 | 786.40% | | | 存货 | 万元 | 249,143.66 | 314,268.84 | -20.72% |
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
本报告期开发产品结算面积同比增长786.40%，主要是由于子公司达州中鑫房地产开发有限公司开发的中迪·花熙樾项
4#、5#、6#、7#楼实现完工交房结算并确认收入。
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
单位：元
| 行业分类 | 项目 | 2021年 | | 2020年 | | 同比增减 | | | | 金额 | 占营业成本比重 | 金额 | 占营业成本比重 | | | 房地产业务 | 开发建设及其他成本 | 709,441,526.12 | 99.62% | 72,636,577.77 | 99.79% | 876.70% | | 行业分类 | 项目 | 2021年 | | 2020年 | | 同比增减 | | | | 金额 | 占营业成本比重 | 金额 | 占营业成本比重 | | | 投资性房地产出售 | 投资性房地产成本 | 2,660,380.32 | 0.37% | 0.00 | 0.00% | 100.00% | | 其他行业 | 其他业务成本 | 16,469.74 | 0.01% | 153,719.28 | 0.21% | -89.29% |
说明
①报告期内，公司房地产行业开发建设及其他成本同比增加876.70%，主要是由于子公司达州中鑫房地产开发有限公
司开发的中迪·花熙樾项目4#、5#、6#、7#楼实现完工交房，确认收入的同时结转相应的成本。
②报告期内，公司投资性房地产出售成本同比增加100%，系本报告期公司出售位于北京市的投资性房地产，确认收入
的同时结转相应的成本，而上年同期无此类业务发生。
③报告期内，公司其他业务成本同比减少89.29%，主要原因是本报告期投资性房地产出售后，投资性房地产出租相关
成本较上年同期减少。
（6）报告期内合并范围是否发生变动
□ 是 √ 否
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
| 前五名客户合计销售金额（元） | 18,139,792.03 | | 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 | 2.32% | | 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 | 0.00% |
公司前 5大客户资料
| 序号 | 客户名称 | 销售额（元） | 占年度销售总额比例 | | 1 | 第一名 | 14,499,645.24 | 1.85% | | 2 | 第二名 | 929,671.56 | 0.12% | | 3 | 第三名 | 909,403.67 | 0.12% | | 4 | 第四名 | 902,857.80 | 0.12% | | 5 | 第五名 | 898,213.76 | 0.11% | | 合计 | -- | 18,139,792.03 | 2.32% |
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
| 前五名供应商合计采购金额（元） | 155,631,767.90 | | 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 | 92.92% | | 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 | 0.00% |
公司前 5名供应商资料
| 序号 | 供应商名称 | 采购额（元） | 占年度采购总额比例 | | 1 | 第一名 | 126,425,197.00 | 75.49% | | 2 | 第二名 | 13,052,621.00 | 7.79% | | 3 | 第三名 | 6,572,211.90 | 3.92% | | 4 | 第四名 | 6,103,263.00 | 3.64% | | 5 | 第五名 | 3,478,475.00 | 2.08% | | 合计 | -- | 155,631,767.90 | 92.92% |
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
| | 2021年 | 2020年 | 同比增减 | 重大变动说明 | | 销售费用 | 28,092,368.75 | 32,814,587.27 | -14.39% | 主要是由于本报告期商业地产项目营销、招商活动减少，
相关的营销、租赁和委托管理等销售费用减少。 | | 管理费用 | 37,701,245.85 | 46,699,817.00 | -19.27% | 主要是由于本报告期公司缩减开支，人工、租赁等各项费
用支出减少。 | | 财务费用 | 80,324,771.04 | 67,938,521.07 | 18.23% | 主要是由于两江·中迪广场项目停工，本报告期暂停利息资
本化，相关利息支出费用化。 |
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
| 项目 | 2021年 | 2020年 | 同比增减 | | 经营活动现金流入小计 | 445,561,322.94 | 448,965,734.72 | -0.76% | | 经营活动现金流出小计 | 299,091,255.58 | 523,333,216.83 | -42.85% | | 经营活动产生的现金流量净额 | 146,470,067.36 | -74,367,482.11 | 296.95% | | 投资活动现金流入小计 | 143,836,042.01 | 267,034,375.78 | -46.14% | | 投资活动现金流出小计 | 20,300.00 | 175,197,362.89 | -99.99% | | 投资活动产生的现金流量净额 | 143,815,742.01 | 91,837,012.89 | 56.60% | | 筹资活动现金流入小计 | 46,750,000.00 | 688,620,897.00 | -93.21% | | 项目 | 2021年 | 2020年 | 同比增减 | | 筹资活动现金流出小计 | 360,066,337.35 | 931,785,562.38 | -61.36% | | 筹资活动产生的现金流量净额 | -313,316,337.35 | -243,164,665.38 | -28.85% | | 现金及现金等价物净增加额 | -23,070,854.77 | -225,921,856.97 | 89.79% |
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
①报告期内，公司经营活动现金流出同比减少42.85%，主要原因是本报告期工程建设现金支出有所减少。
②报告期内，公司投资活动现金流入同比减少46.14%，主要原因是上年度收回理财产品及股权出售款较多，本年度该
类收入减少。
③报告期内，公司投资活动现金流出同比减少99.99%，主要原因是本年度股权投资活动减少，相较上年度未发生大额
投资支出。
④报告期内，公司筹资活动现金流入同比减少93.21%，主要原因是受房地产行业宏观政策影响，公司本年度无新增金
融机构借款，筹资活动现金流入减少。
⑤报告期内，公司筹资活动现金流出同比减少61.36%，主要原因是受房地产行业宏观政策影响，本报告期及上年同期
公司持续归还金融机构借款，本报告期归还金额较上年度有所减少。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 √ 适用 □ 不适用
报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为14,647.01万元，本年度实现净利润-37,567.81万元，二者差额为52,214.82万元，其主要差异原因详见本报告第十节第（七）条第49款第1项相关内容。
五、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
单位：元
| | 金额 | 占利润总额比例 | 形成原因说明 | 是否具有可持续性 | | 投资收益 | 3,977,740.03 | -1.04% | 主要是康平铁科权益法核算收益 | 是 | | 公允价值变动损益 | 113,345.49 | -0.03% | 主要是其他非流动金融资产公允价值变动 | 否 | | 资产减值 | -255,527,939.54 | 66.91% | 主要是存货跌价损失 | 否 | | 营业外收入 | 1,077,780.00 | -0.28% | 主要是违约补偿收入 | 否 | | 营业外支出 | 53,963,659.77 | -14.13% | 主要是违约和滞纳金支出 | 否 |
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
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