[年报]中洲控股(000042):2021年年度报告

时间：2022年04月12日 19:57:39 中财网

原标题:中洲控股:2021年年度报告

深圳市中洲投资控股股份有限公司
2021年年度报告
2022年 04月
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人(会计主管人员)黄薇声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
公司已在本报告中描述存在的市场风险、融资风险及公共卫生风险等，敬请查阅经营层讨论与分析中关于公司未来发展中可能面对的风险的内容。

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 664,831,139为基数，向全体股东每 10股派发现金红利 0.32元（含税），送红股 0股（含税），不以公积金转增股本。

目录
第一节 重要提示、目录和释义 ...........................................................................................................................................................2
第二节 公司简介和主要财务指标 .......................................................................................................................................................6
第三节 管理层讨论与分析 ................................................................................................................................................................. 10
第四节 公司治理 ................................................................................................................................................................................. 35
第五节 环境和社会责任 ..................................................................................................................................................................... 49
第六节 重要事项 ................................................................................................................................................................................. 50
第七节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................................................. 64
第八节 优先股相关情况 ..................................................................................................................................................................... 70
第九节 债券相关情况 ......................................................................................................................................................................... 71
第十节 财务报告 ................................................................................................................................................................................. 72
备查文件目录
1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。

2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

3、报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。



深圳市中洲投资控股股份有限公司

董事长：贾帅

2022年 4月 13日
释义

释义项	指	释义内容
公司、本公司、本集团	指	深圳市中洲投资控股股份有限公司
中洲置地	指	深圳市中洲置地有限公司
中洲集团	指	深圳中洲集团有限公司
建工集团	指	深圳市建工(集团)股份有限公司
深交所	指	深圳证券交易所
中国证监会	指	中国证券监督管理委员会
元	指	除特别说明外，金额单位为人民币元

第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息

股票简称	中洲控股	股票代码	000042
股票上市证券交易所	深圳证券交易所
公司的中文名称	深圳市中洲投资控股股份有限公司
公司的中文简称	中洲控股
公司的外文名称（如有）	SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO.,LTD
公司的法定代表人	贾帅
注册地址	深圳市福田区福田街道岗厦社区金田路 3088号中洲大厦 3802
注册地址的邮政编码	518028
公司注册地址历史变更情况	1、1990.2.19从深圳市红岭路 16号二楼变更至深圳市上步区白沙岭大厦 B座首层； 2、1990.4.20从深圳市上步区白沙岭大厦 B座首层变更至深圳市上步区白沙岭长城大厦 3号 B座首层； 3、1991.8.12从深圳市上步区白沙岭长城大厦 3号 B座首层变更至深圳市福田区白沙岭长城 大厦 3号 B座首层； 4、1992.2.14从深圳市福田区白沙岭长城大厦 3号 B座首层变更至深圳市福田区白沙岭百花 村百花五路丰源楼； 5、1992.10.10从深圳市福田区白沙岭百花村百花五路丰源楼变更至深圳市福田区白沙岭百 花村百花五路长源楼； 6、2000.3.3从深圳市福田区白沙岭百花村百花五路长源楼变更至深圳市福田区华强北路长 兴大厦东区裙楼； 7、2006.4.7从深圳市福田区华强北路长兴大厦东区裙楼变更至深圳市福田区百花五路长源 楼； 8、2020.11.10从深圳市福田区百花五路长源楼变更至深圳市福田区福田街道岗厦社区金田 路 3088号中洲大厦 3802。
办公地址	广东省深圳市福田区金田路 3088号中洲大厦 38楼
办公地址的邮政编码	518033
公司网址	http://www.zztzkg.com
电子信箱	[email protected]

二、联系人和联系方式

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	叶晓东	黄光立
联系地址	广东省深圳市福田区金田路 3088号中 洲大厦 38楼	广东省深圳市福田区金田路 3088号中 洲大厦 38楼
电话	0755-88393609	0755-88393609
传真	0755-88393677	0755-88393677
电子信箱	[email protected]	[email protected]

三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易所网站	《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》
公司披露年度报告的媒体名称及网址	http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点	公司董事会办公室、深圳证券交易所

四、注册变更情况

组织机构代码	91440300192190768P
公司上市以来主营业务的变化情况（如 有）	报告期内无变更
历次控股股东的变更情况（如有）	报告期内无变更

五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称	德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址	上海市黄浦区延安东路 222号 30楼
签字会计师姓名	杨誉民、田芬

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否

	2021年	2020年	本年比上年增减	2019年
营业收入（元）	8,676,138,938.35	10,697,019,545.17	-18.89%	7,213,165,825.69
归属于上市公司股东的净利润 （元）	205,929,030.96	281,350,353.66	-26.81%	787,168,958.40
归属于上市公司股东的扣除非经	182,106,770.13	275,834,147.20	-33.98%	89,480,514.09
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额 （元）	143,889,921.31	1,227,711,579.30	-88.28%	-842,590,795.90
基本每股收益（元/股）	0.3097	0.4232	-26.82%	1.1840
稀释每股收益（元/股）	0.3097	0.4232	-26.82%	1.1840
加权平均净资产收益率	2.59%	3.60%	-1.01%	10.56%
	2021年末	2020年末	本年末比上年末增减	2019年末
总资产（元）	41,438,074,441.46	44,443,757,648.47	-6.76%	45,141,526,985.37
归属于上市公司股东的净资产 （元）	8,046,349,218.87	7,873,661,744.86	2.19%	7,556,181,258.45

公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不
确定性
□ 是 √ 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
□ 是 √ 否
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

八、分季度主要财务指标
单位：元

	第一季度	第二季度	第三季度	第四季度
营业收入	1,828,255,746.54	2,128,222,776.58	2,045,603,509.99	2,674,056,905.24
归属于上市公司股东的净利润	-125,101,867.03	402,655,507.15	54,944,797.00	-126,569,406.16
归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润	-128,356,817.72	385,906,972.08	49,802,071.80	-125,245,456.03
经营活动产生的现金流量净额	-108,455,836.09	-20,080,036.50	-141,907,173.90	414,332,967.80

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元

项目	2021年金额	2020年金额	2019年金额	说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分）	1,335,954.12	-301,125.55	952,541,442.50
计入当期损益的政府补助（与公司正常经 营业务密切相关，符合国家政策规定、按 照一定标准定额或定量持续享受的政府补 助除外）	3,197,243.76	6,937,520.69	5,903,000.22
委托他人投资或管理资产的损益	4,492,478.78	19,508,106.74	10,290,841.87
除同公司正常经营业务相关的有效套期保 值业务外，持有交易性金融资产、交易性 金融负债产生的公允价值变动损益，以及 处置交易性金融资产交易性金融负债和可 供出售金融资产取得的投资收益	96,870.82	774,089.67	-71,108,918.30
单独进行减值测试的应收款项减值准备转 回	3,746,222.92	3,288,384.72	1,000,000.00
受托经营取得的托管费收入	7,102,197.03	1,686,305.05	21,578,626.80
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	8,846,668.03	-17,049,958.76	-25,551,665.85
其他符合非经常性损益定义的损益项目	2,911,053.84	1,753,930.32
减：所得税影响额	7,861,216.61	10,797,056.25	196,696,820.58
少数股东权益影响额（税后）	45,211.86	283,990.17	268,062.35
合计	23,822,260.83	5,516,206.46	697,688,444.31	--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
√ 适用 □ 不适用
其他符合非经常性损益定义的损益项目系增值税加计抵减收益
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项
目的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经
常性损益的项目的情形。

第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处的行业情况
2021年是中国共产党“两个一百年”奋斗目标历史交汇点的关键之年。在这一年，中国共产党实现了第一个百年奋斗
目标，全面建成小康社会，开启向第二个百年奋斗目标进军新征程；在这一年，世纪疫情下百年变局正在加速演变，我国
统筹疫情防控和经济发展在全球保持领先地位，实现了“十四五”良好开局。

2021年也是中国房地产发展历史上具有重要意义的一年。年初两会政府工作报告继续定调坚持房子是用来住的、不是
用来炒的定位，要求稳地价、稳房价、稳预期；土拍开始实行“两集中”新政，规则同步调整，从控“名义地价”到控
“实际地价”、限“新房售价”；房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”持续发力，房企爆雷事件频发；地方调
控高频化，全年全国房地产调控政策多达540多次，政策调控力度之大史无前例。

国家统计局数据显示，2021年全国商品房销售面积179433万平方米，增速相比往年有所下滑，从月度走势来看，7月份
以后，月度销售面积增速进入负增长阶段，且呈现下降幅度不断扩大趋势。随着全国房地产市场持续转冷，年末中央政治
局会议强调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司的经营业态及区域竞争优势
公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港
澳大湾区、成渝经济圈、大上海都市圈和青岛区域，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多
个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布
局及主要竞争优势如下：
1、以深圳总部为核心，辐射粤港澳大湾区。

公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。

其中中洲滨海商业中心、中洲滨海华府位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松的“生
态型”宜人城市环境，是集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型“都市综合体”，项目2021年获“最美人居-年度
深圳综合体价值标杆楼盘”、“中国地产年鉴-城市更新典范奖”荣誉；中洲坊创意中心位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，
集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，旨在打造具有示范效应、以设计及创意为核心的产业公园，现已逐批入市销售；
中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入
驻。同时，公司也在深圳核心区域储备了多个优质项目，其中黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，区位优势明显，
拟打造龙华区核心地段的高端住宅产品；宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，
是“商贸居住综合区”的重要组成部分。

公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠州
中央公园、惠州天御、惠州南麓院、博罗半岛城邦、惠阳河谷花园等多个项目在市场上积累了良好的口碑，进一步提升了中
洲在惠州的品牌影响力。惠州公司2021年跻身惠州房企销售排行榜第五位，其已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域
公司。

公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞中央城邦花园、东莞大岭山项目、东莞里程花园、佛山璞悦花园、
广州南沙国际风险投资中心等项目。其中东莞中央城邦花园项目是位于东莞的村企合作项目，已经开放营销中心；东莞大岭
山项目是位于松山湖片区的项目，也是公司在东莞区域的重要布局；广州南沙国际风险投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾
起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显。

2、深耕成渝经济圈，稳步开拓西南市场。

公司在成渝区域深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市场
广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。

3、稳固大上海都市圈，形成多盘联动发展态势。

公司已在长三角多个城市有战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，已经开发的项目主要有上海珑湾、珑
悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。

4、夯实青岛区域，打造品牌形象。

公司青岛半岛城邦项目位于青岛胶州少海新城片区，靠近青岛胶东国际机场，生态环境优越。多年的开发建设已将项目
打造为胶州湖区品质生态大城，同步带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。

（二）报告期内公司主要经营管理工作回顾
2021年，面对市场变化，公司审时度势顺势而为，秉承地产板块和资产板块双翼发展的原则，不断构建穿越地产调控
周期的能力，适时增加持有型物业比例，全面推行租售并举，公司运营物业面积达 44.90万平方米，2021年实现房地产销
售面积49.54万平方米，销售金额79.48亿元，营业收入86.76亿元。

全年主要经营及管理工作如下：
1、多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展“抢销售、抢回款”行动。采取“一城一策、一
案一策、一周一策”营销策略，全力推行全民营销；公司高度重视回款工作，积极引导早回款快回款，确保实现有质量的销
售。

2、严管运营，保证交付节点。公司全面复盘往年节点完成情况，有针对性地对关键节点进行管控，实现节点达成率较
往年大幅提高。2021年，公司上下齐心排除万难，保交付保民生，总体交付率达91%。

3、严控资金，保障公司现金流平稳。2021年，公司坚持以收定支，严格执行“月度动态管控、季度滚动分析、年度总
体控制”的三位一体的资金管控模式，保障公司整体现金流平稳。

4、稳健投资，助力公司发展。2021年，公司坚持稳健投资的发展理念，审慎投资，顺应政策导向，抵御市场风险，持
续加强多元化的投资拓展能力。公司积极通过多种方式拓展项目，长期利好公司经营活动。

5、规范运作，防控经营风险。2021年，公司切实履行审计监督职能，促进公司制度建立健全；内部监察取得有效成果，
进一步营造公司廉洁从业氛围；有效推进法务工作，最大限度为公司争取合法利益；开展内控自评价，进一步规范公司运作
管理 。

6、资产板块，保持稳定经营。2021年，新冠疫情反复，对资产板块的经营活动影响明显，公司采取灵活措施积极应
对，基本达成全年目标。物业公司营收和净利润同比增长近20%，签约管理面积首次突破1000万㎡。商置公司圆满完成全
年任务，成功为中洲滨海商业中心引入多家主力店铺。酒管公司受疫情反复影响，整体经营未及预期，但客房入住率位于
片区前列，客户满意度达到公司要求，开源节流取得一定成效。

（三）新增土地储备项目

宗地或项目 名称	所在位置	土地规划用 途	土地面积 （㎡）	计容建筑面 积（㎡）	土地取得方 式	权益比例	土地总价款 （万元）	权益对价 （万元）
大岭山项目	东莞	商住用地	29,367	148,500	招拍挂	80.00%	148,003	118,402

（四）累计土地储备情况

项目/区域名称	总占地面积（万㎡）	计容面积（万㎡）	剩余可开发计容面积（万㎡）
成都三岔湖项目	54.75	84.43	84.43
惠州仲恺科研楼项目	3.79	12.56	12.56
深圳黄金台项目	9.01	44.95	44.95
深圳宝安 26区项目	10.22	29.33	29.33
惠州迪亚项目	5.22	19.04	19.04
东莞大岭山项目	2.94	14.85	14.85
总计	85.93	205.16	205.16

（五）主要项目开发情况

城市/区 域	项目名 称	所在位 置	项目业 态	权益比 例	开工时 间	开发进 度	完工进 度	土地面 积 （㎡）	规划计 容建筑 面积 （㎡）	本期竣 工面积 （㎡）	累计竣 工面积 （㎡）	预计总 投资金 额（万 元）	累计投 资总金 额（万 元）
成都	锦城湖 岸	武侯区	住宅	100%	2015年 07月	在建	一期 100%，	133,000	399,001	0	299,999	496,115	456,171
							二期 85%
成都	中央公 园	新都区	住宅	60%	2014年 07月	在建	二、 三、 四、五 期 100%， 一期 70%	283,459	409,787	0	422,538	358,986	332,420
成都	天府珑 悦	新津县	住宅	100%	2018年 06月	竣工	100%	23,793	59,483	86,064	86,064	62,180	62,180
重庆	半岛城 邦	大渡口 区	商住	100%	2017年 09月	竣工	100%	75,734	180,692	10,926	213,781	158,697	158,697
上海	珑湾/珑 悦	浦东新 区	商住	100%	2013年 03月	住宅竣 工 商业未 动工	住宅竣 工 商业未 动工	115,369	226,124	0	239,429	210,062	177,144
惠州	央筑花 园	惠城区	商住	100%	2012年 02月	一期、 二期竣 工，三 期未动 工	一期、 二期 100% 三期未 动工	249,705	589,140	0	549,282	534,448	348,676
惠州	半岛城 邦	博罗县	商住	90%	2017年 11月	在建	三期 B100% 四期 100% 五期 A87% 五期 B50% 、六期 3%	323,494	915,078	0	592,400	763,331	501,607
惠州	河谷花 园	惠阳区	商住	100%	2017年 11月	在建	一期 100%、 二期 68%、 三期 24%、 四期未 动工	211,656	648,157	0	186,995	654,817	421,836
惠州	圣廷峰	惠城区	商住	100%	2018年	在建	11.00%	52,297	130,750	0	0	96,974	23,765
	汇				05月
惠州	南麓院	惠城区	商住	83.15%	2018年 04月	在建	一期 26%、 二期 5%	91,221	273,663	0	0	309,452	189,580
惠州	云睿府	惠城区	商住	100%	2020年 01月	在建	75%	25,397	88,747	0	0	53,424	46,098
惠州	云悦府	惠城区	商住	100%	2020年 04月	在建	60%	41,870	146,516	0	0	162,642	131,692
青岛	半岛城 邦（南 区）	胶州少 海	住宅	100%	2016年 03月	在建	1期、2 期、3.1 期 100% 3.2期 70%	309,936	371923	0	292,478	214,426	199,124
青岛	半岛城 邦（北 区）	胶州少 海	住宅	100%	2017年 11月	在建	4.1期 100% 4.2期 100% 5期未 动工	275,801	326052	213,094	304,801	200,558	150,603
佛山	璞悦花 园	顺德区	住宅	100%	2017年 07月	竣工	100%	48,894	146,682	203,356	203,356	254,708	254,708
广州	国际风 险投资 中心	南沙区	写字楼	51%	2021年 1月	在建	5%	18,531	156,166	0	0	292,935	115,717
东莞	里程花 园	石碣镇	住宅	20%	2019年 01月	竣工	100%	27,733	54,735	74,538	74,538	89,257	89,257
东莞	中央城 邦花园	石碣镇	商住	40%	2021年 03月	在建	一期、 二期 30%， 剩余未 动工	68,920	150218	0	0	183,000	75,381
深圳	中洲坊 创意中 心	罗湖区	物流商 业	100%	2014年 11月	在建	35%	56,486	391,000	0	0	890,975	553,033

（六）主要项目销售情况

城市/区 域	项目名 称	所在位 置	项目业 态	权益比 例	计容建 筑面积	可售面 积 （㎡）	累计预 售（销 售）面	本期预 售（销 售）面	本期预 售（销 售）金	累计结 算面积 （㎡）	本期结 算面积 （㎡）	本期结 算金额 （万
							积 （㎡）	积 （㎡）	额（万 元）			元）
成都	中央城 邦	锦江区	住宅、 商业、 车位	100%	112,431	164,001	143,747	153	51	135,684	1,299	3,051
成都	锦城湖 岸	武侯区	住宅、 商业、 车位	100%	398,221	517,782	299,702	2,740	4,944	239,681	1,148	621
成都	中央公 园	新都区	住宅、 商业、 车位	60%	367,329	505,635	381,685	26,316	44,870	309,520	4,928	4,494
成都	天府珑 悦	新津县	住宅、 商业、 车位	100%	59,463	80,494	52,326	14,535	13,646	48,620	48,620	42,486
重庆	半岛城 邦	大渡口 区	住宅、 商业、 车位	100%	180,692	240,676	155,004	12,137	12,352	153,727	15,179	15,304
东莞	里程花 园	石碣镇	住宅、 车位	20%	54,118	60,548	10,932	859	1,494	0	0	0
佛山	璞悦花 园	顺德区	住宅、 商业、 车位	100%	146,682	115,192	108,675	28,806	43,040	94,610	94,610	182,178
惠州	央筑花 园	惠城区	住宅、 商业、 车位	100%	201,772	662,627	454,857	14,398	8,801	448,610	10,043	4,774
惠州	湾上花 园	惠城区	住宅、 商业、 车位	100%	172,751	222,829	200,643	4,436	1,538	197,434	3,980	1,746
惠州	天御花 园	惠城区	住宅、 商业、 车位	100%	584,469	712,004	651,827	14,877	3,956	648,890	124,197	136,560
惠州	御郡华 府	惠城区	住宅、 商业、 车位	100%	96,688	123,266	107,025	654	157	106,766	2,258	1,005
惠州	云悦府	惠城区	住宅、 商业、 车位	100%	146,516	178,829	125,715	102,265	158,418	0	0	0
惠州	云睿府	惠城区	住宅、 商业、 车位	100%	88,747	68,497	47,882	6,574	7,556	0	0	0
惠州	华昕家 园	惠城区	住宅、 商业、 车位	51%	70,168	87,398	85,468	23,326	35,672	62,656	62,656	104,758
惠州	半岛城 邦	博罗县	住宅、 商业、 车位	90%	770,155	970,940	502,904	54,568	43,390	343,474	70,322	50,112
惠州	河谷花 园	惠阳区	住宅、 商业、 车位	100%	122,885	707,167	183,467	35,274	47,933	128,038	3,348	2,815
惠州	同创公 寓	仲恺新 区	住宅、 商业、 车位	100%	46,836	56,655	45,775	27	24	45,748	3,576	3,537
惠州	南麓院	惠城区	住宅、 商业、 车位	83.15%	273,663	266,366	10,219	10,219	14,137	0	0	0
青岛	半岛城 邦南区	胶州少 海	住宅、 商业、 车位	100%	358,112	386,884	316,965	23,552	19,239	270,416	9,406	9,229
青岛	半岛城 邦北区	胶州少 海	住宅、 商业、 车位	100%	315,127	349,304	236,249	41,751	40,754	218,232	136,427	128,501
嘉兴	花溪地	南湖区	住宅、 商铺、 车位	100%	132,331	148,308	147,172	0	0	145,167	2,488	4,009
上海	君廷	徐汇区	住宅、 商业、 车位	100%	83,110	106,056	100,862	702	980	100,598	476	617
无锡	崇悦府	梁溪区	住宅、 商业、 车位	100%	75,934	83,854	75,692	1,792	2,846	74,584	24,709	47,133
无锡	花溪樾 院	锡山区	住宅、 商业、 车位	100%	98,137	105,679	97,060	14,037	17,083	94,388	37,362	52,742
上海	澜溪岸 城	浦东新 区	多业态	100%	186,061	228,613	181,579	24,609	35,718	145,024	-353	-642
深圳	中洲坊 创意中 心	罗湖区	公寓、 办公	100%	391,000	147,133	10,704	10,605	60,177	0	0	0

（七）主要项目出租情况

项目名称	所在位置	项目业态	权益比例	可出租面积 （㎡）	累计已出租面积 （㎡）	平均出租率
中洲控股中心	深圳	商业	100.00%	4,526	4,526	100.00%
中洲控股中心	深圳	写字楼	100.00%	70,173	56,945	81.15%
中洲控股中心	深圳	酒店	100.00%	40,631	40,631	100.00%
长盛大厦、长兴大厦	深圳	酒店	100.00%	46,482	46,482	100.00%
长盛大厦、长兴大厦	深圳	写字楼	100.00%	61,459	52,146	84.85%
永勤社区	深圳	产业	100.00%	56,590	56,590	100.00%
社区物业	深圳、惠州、成都	商业	100.00%	82,261	80,261	97.57%

（八）土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
（九）融资途径
单位：万元

融资途径	期末融资余额	融资成本区间/平均融 资成本	期限结构
			1年之内	1-2年	2-3年	3年以上
银行贷款	1,180,724.00	4.65%-7.6%	143,250.00	323,434.00	194,840.00	519,200.00
信托融资	200,000.00	11.8%	0.00	0.00	200,000.00	0.00
其他	164,616.91	8.11%-10.5%	40,021.16	124,595.75	0.00	0.00
合计	1,545,340.91	4.65%-11.8%	183,271.16	448,029.75	394,840.00	519,200.00

（十）发展战略和未来一年经营计划
详见本报告本节十一、公司未来发展的展望。

（十一）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截至2021年12月31日尚未结清的担保金额计
人民币87.71亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。

（十二）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，
有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。

1、战略发展规划
划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为（未完）