[年报]世联行(002285):2021年年度报告
原标题:世联行:2021年年度报告 2021年年度报告 2022年 04月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人胡嘉、主管会计工作负责人薛文及会计机构负责人(会计主管人员)童朝军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详情请查阅本报告“第三节 经营情况讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”部分，请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 迎接新常态，回归专业价值 ——2022年致股东的信 尊敬的世联行投资人： 当我们提笔写下这封信时，疫情正肆虐上海，多地区亦有上升趋势；政策的“向好”和市场的不确定性依然共存……这些事件是“黑天鹅”还是“灰犀牛”？不得而知。在过去一年，房地产行业处于急速向下的“风险、出清”阶段，这是过去很多年都没有出现过的。 2021年一季度，大部分城市的销售开始逐月萎缩，以北方城市为开端，逐步向南漫延，直至进入全局性的销量下滑。若说2020年只是疫情影响一个季度，那2021年则是真正的转折年。上游开发商面临的流动性和债务问题，对下游企业产生巨大风险。大家开始直面现实，希望“挺”过去。 只是面对和忍受市场的下滑是完全不够的。我们必须正确地理解和接受这样一个降档的市场。在世联行成立之初，我们提出了立足基础——“挖掘物业价值，降低交易成本”。但过去几年的经验告诉我们，当核心市场万人摇号抽签时、在市场普遍上涨时、当开发商将标准化模式复制到全国时，世联行的专业能力失去了应有价值，高昂的渠道费更是阻碍了行业的数字化进程和精细化效率。现在，一个既不疯狂也不单边上扬，具有地域性、有涨有跌、供大于求、需要客户定位、需要节省营销成本、挖掘存量资产价值的“新常态”市场，正向我们走来。世联行所做的一切将变得更有价值：营销策划终于管用了，城市资产运营创造价值了，精细化管理效率更高了。房地产专业服务的时代到来了！我们不应该张开双臂去拥抱这个“新常态”吗？ 认清现实，接受“新常态”，使我们走得更稳。2021年，在世联行全国地区公司和同事的理解支持下，我们迅速开展了“颗粒归仓”行动，有效保证了公司现金流的稳定。在北方严峻的市场环境下，山东公司深耕在地市场，积极探索和逐步实施数字化转型，将“智慧案场”全面融入运营过程和绩效管理，系统性提升经营效率，降低交易成本，以优异的成绩证明了服务商的价值。以深圳为首的大湾区团队，充分发挥湾区一体化、团队协同的精神，在淡市中实现了逆势增长。2021年是大资管落地转型组织调整年，我们完成了大资管团队的顶层设计，在横琴设立了大资管业务总部，并在全国建立了九大地区，全面推进大资管业务的发展。从组织到流程，大资管开始以全新的视野和平台构建“价值运营”的核心能力，建立价值运营新模式，以全价值链服务为城市资产提质增效。 无论什么时代，城市的变化从未停止过，房地产业是城市的最基本要素，也是支柱产业，中国房地产的增量仍是非常大的，存量则是巨大的。2022年是中国房地产的“着陆”年，因城施策将加大城市的分化，不确定性仍将是市场最大的特征。面对不确定性，我们“落地深耕，一城一策”的战略将更为重要。我们要把之前所走的每一步变成未来前进的底层逻辑，坚持常识、价值观和方法论，坚持长期主义，凝聚共识，培养以身作则的领导力，重回世联专业能力！在国家的十四五规划指引下，在最新的中央经济工作会议精神指引下，我们面对问题、接受新常态的挑战，聚焦区域、聚集能力，轻装前行，就一定能实现时代赋予我们的使命。 胡嘉、陈劲松 2022年4月3日 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ................................................ 2 第二节 公司简介和主要财务指标 .............................................. 9 第三节 管理层讨论与分析 .................................................. 14 第四节 公司治理 .......................................................... 51 第五节 环境和社会责任 .................................................... 70 第六节 重要事项 .......................................................... 71 第七节 股份变动及股东情况 ................................................ 123 第八节 优先股相关情况 ................................................... 129 第九节 债券相关情况 ..................................................... 130 第十节 财务报告 ......................................................... 131 第十一节 备查文件目录 ................................................... 314 释义
一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否
□ 是 √ 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 √ 是 □ 否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元
√ 适用 □ 不适用 1）转让合并内子公司股权确认收益
2）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
的情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常 性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况 回顾2021年，这一年是我国“十四五”的开端之年，“新冠”疫情仍在海外肆虐，反复变异的病毒不断突破防线，国内外环境复杂严峻。在中央坚强领导下，我国经济发展和疫情防控保持全球领先地位，疫情全局可控，局部虽有反复，但各行各业的生产经营活动基本恢复正常。 2021年，我国房地产市场前高后低，经历了从上半年热度较高到下半年快速转冷的转变。上半年信贷环境相对宽松，加之去年低基数效应，全国商品房销售规模增幅显著，在长三角、大湾区、西部核心城市、福建等带领下商品房销售量价齐升，土地市场保持较高热度。下半年，随着热点城市调控加码以及房地产贷款收紧政策效应的逐渐显现，房地产市场从销售到开工到房地产开发投资，均出现了快速的回落，其中销售下行的幅度更为明显。商品房销售面积自7月以来快速回落，单月销售面积同比降幅最高达22%，7月以后销售规模甚至低于2019年同期水平。多数地区价格战激烈，二线城市郊县和非核心城市群的三四线城市尤甚，分化进一步加剧。四季度后行业信贷环境改善，预期持续增强，但需求端仍然疲弱，不同城市市场分化格局仍较为突出。 全年全国商品房销售面积17.94亿平方米，同比增长1.9%；销售额18.19万亿元，同比增长4.8%。全国房地产开发投资14.76万亿元，同比增长4.4%；其中，住宅开发投资同比增长6.4%，占房地产开发投资的比重为75.3%。全国房屋新开工面积19.89亿平方米，同比减少11.4%；竣工10.14亿平方米，同比增长11.2%。 截止年底，全国商品房待售面积5.10亿平方米，同比增长2.4%。 政策方面，中央延续“房住不炒”总基调，全面落实行业长效机制：从房企融资“三道红线”、银行房贷“两集中”到预售资金监管等，房地产金融审慎监管持续完善；房地产融资持续下降，其中房地产贷款增速创8年新低，房企降杠杆成效逐渐显现；核心城市“集中供地”全面落地，集中供地首批火热，二批次明显降温，规则不断调整；住房保障体系加快完善，保障性租赁住房建设加速。地方全面落实因城施策，热点城市持续高频加码调控。 伴随市场下行，在融资环境收紧、商品房销售持续转弱的背景下，开发商流动性持续恶化，部分房企信用风险加大。下半年以来，境内外市场信用债出现了大规模的违约，离岸美元债市场净融资额创历史新低，行业整体流动性压力陡增。 展望2022年，我国经济发展的内外环境依然严峻复杂，我国房地产市场预计将迎来政策持续回暖、市场逐步修复、增速前低后高的发展态势，同时市场整合与分化将加速演变。 第一，疫情、通胀、发达经济体货币政策调整以及俄乌冲突构成当前全球经济发展的重大不确定性因素。受疫情反弹扰动，2021年下半年以来全球经济复苏放缓，同时近两年海外宽松的货币政策和积极的财政政策导致海外主要经济体CPI与PPI飙升，通胀压力巨大。为应对通胀压力、资本外流等风险挑战，11月以来美英欧日等主要发达经济体货币政策转向加快，流动性呈现收紧态势，财政政策边际收敛也成趋势。 此外，巴西、俄罗斯、墨西哥、韩国、新西兰、挪威等部分新兴经济体全年已多次加息。 第二，我国经济面临下行压力，疫情反复仍对消费需求形成抑制，稳地产意义重大。12月中央经济工作会议中指出“当前我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。世纪疫情冲击下，百年变局加速演进，外部环境更趋复杂严峻和不确定性。” 强调“明年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。” 从房地产市场角度看，“三重压力”主要体现为：从房企拿地到消费者购房的需求持续收缩，从拿地不足到市场供应减少的供给下行冲击，持续紧缩的房地产政策和行业景气度下行抑制居民和房企预期。在当前经济工作“稳”字当头的背景下，房地产业作为我国经济的压舱石，稳地产对于稳宏观经济意义重大。 针对2022年的房地产工作，中央经济工作会议在重申“房住不炒”调控总基调不变的同时，强调“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设；支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。 值得乐观的是，2021年9月底以来，中央及各部委首提“两个维护”并连续释放维稳信号。特别是，12月份银保监会表示会重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产贷款、并购贷款；证监会表示后续会支持房地产企业合理正常融资；2022年2月起，保障性租赁住房贷款不再计入“两条红线”。 同时，自2021年12月起央行连续降息、降准，房贷利率有所下调，放贷速度有所加快，预示房地产信贷政策开始边际松动。各地方政府也积极响应，高频、精准出台稳楼市新政。后续在“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的政策导向下，预计“两会”后各地因城施策节奏或将加快，促进需求端信心恢复。 第三，我国人口增长停滞、城镇化进程放缓、房企资金面的分化，将深刻影响房企城市布局。2021年我国人口增长和城镇化进程显著放缓，全年人口净增长仅48万，年末常住人口城镇化率达64.72%,比上年同期增0.83个百分点，增速显著回落。未来，随着我国人口增量趋于减少、城市化整体进程持续放缓，各城市之间的相对地位将趋于稳固，对于人口的吸引与留存将继续分化，人口将持续流入一二线及长三角、珠三角等核心城市群城市。人口聚集效应和城市化进展的分化必然导致各城市间楼市分化，从而影响房企的投资决策。 多家百强房企甚至全面停止拿地，国央平成为拿地的绝对主力。2022年房企整体仍处于偿债高峰期，政策暖风传导至销售端恢复仍需时日，部分民营房企资金链仍承压，特别是部分“红色档”与“橙色档”房企，其资金链风险较大、经营决策的容错空间骤降。新形势下，预计房企将加速销售回款，并紧盯融资窗口期，确保现金流安全；同时将量入为出，城市布局更加聚焦在主流城市。 第四，客户购房更加理性，品牌背景重要性上升。2021年部分品牌民营房企频频暴雷，一大批楼盘停工，严重打击购房者的信心，未来客户购房将更加关注房企的品牌和背景，央国企、财务稳健的优质民企受青睐。同时需求端疲弱背景下，现楼与准现楼交房成为吸引购房者眼球的一大利器，未来或成为一大趋势。 从长期来看，房地产在长期仍是十万亿级数的巨型产业。且作为关联上下游数十个产业的房地产业，在很长一段时间都将是中国经济的压舱石。 改革开放四十多年来城市化水平快速提升，城市规模不断扩张，新城新区涌现，诞生了大量的城市资产。随着城市化从高速发展转向高质量发展，城市建设从“粗放式扩张”进入“精细化运营”时代，城市资产的盘活和经营，考验着政府、企业等资产持有者的“智慧”。各地方政府陆续发布城市精细化管理的实施意见，鼓励社会资本和政府合作，积极参与投资和运营城市资产和服务。此外，政府“放管服”改革的纵深发展，推动政府不断优化政务服务，城市综合服务需求不断增加。 中国商企和城市空间综合服务市场空间巨大，行业集中度低，整体竞争格局较为分散。根据弗若斯特沙利文的预测，2020-2025年，中国商企和城市空间综合服务市场将保持年约20%的复合增长率增长。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司主要业务情况 公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国200多个城市。作为中国城市空 间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更 多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。 2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理 委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员 会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。 报告期内，公司从事的主营业务包括： 1.大交易业务 公司大交易业务以“专业服务”为理念，主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务，旨在提升交易效率、降 低交易成本。大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融业务。 代理销售业务为开发商提供专业的营销策划和销售代理服务，公司按照代理销售额的一定比例向开发商收取佣金。互 联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项 目资源，整合分销渠道，提升销售效率。金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值业务，支持两大业务规模化发展， 形成业务、融资闭环增长。 2.大资管业务 公司大资管业务以“价值运营”为理念，以构成城市价值的核心资产：城市综合体、公共空间（公园、政府公建）、 产业园、企业总部等为服务对象提供全价值链运营服务，旨在挖掘城市资产价值，为城市资产提质增效。大资管业务主要包 括城市资产管理业务、空间运营业务、顾问业务和招商租赁业务。 城市资产管理业务是围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施 管理、企业综合设施管理等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。空间运营业务为物业所有者或持有者提供商办楼宇、 公寓、酒店等运营及装修服务。咨询顾问业务为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政策建 议、土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务，贯穿从土地到资产退出的各阶段。招商租赁业务 为物业所有者或持有者提供新城新区、产业园、商办楼宇等各类业态的招商租赁服务。 （二）公司经营情况 报告期内，公司发挥上市平台优势、借力横琴资源，协同发展“大交易+大资管”业务，实现营业收入60.82亿元，同 比下降9.52%；实现营业毛利9.17亿，同比上升14.34%；归属于上市公司股东的净利润为亏损11.29亿元，同比下降1,118.09%， 主要因本年度计提各项资产减值准备16.6亿元，对公司2021年度归属于上市公司股东的净利润的影响是-14.36亿元。 1.大交易业务 2021年上半年，“大交易”业务持续推进案场数字化，整合营销渠道资源，收入恢复增长。下半年，房地产市场基本 面急转直下，公司迅速调整经营及拓展策略，一方面积极催收，化解应收款项风险，确保现金流稳定；另一方面调整客户结 构，加大央国企客户拓展，防止收入因市场和个别流动性危机客户影响大幅下滑。报告期内，“大交易”实现营业收入 451,767.69万元，同比下降6.81%。 （1）代理销售业务 巩固“优势”，打造“胜势”。报告期内，公司加大对发展前景好、人口净流入等优势市场的布局和投入，稳住发展 的基本盘。在大湾区，公司发挥“主场”优势，深挖客户需求，通过综合营销代理服务为客户创造多元化价值，实现业绩同 比增长；在山东，公司全面推进数字化升级，通过案场服务全流程数字化，对项目进行精细化运营，有效识别和管控项目风 险，提升交易效率，降低客户营销成本，实现业绩同比增长。 牵手“央国企”，构筑新优势。随着央国企逐渐成为房地产市场的主导者，公司结合大客户战略，设立万保事业部， 积极探索与地方平台公司合作的新模式，扩大代理销售规模。公司在华北、西南、南方区域与万科建立了战略合作关系，截 至报告期末，万科已成为公司代理销售额第一大客户。继万科后，公司把保利也作为重点突破客户，目前已成为保利的重要 合作商。“央国企”大客户的发展，一定程度上对冲了部分流动性危机客户给公司带来的不利影响。 调整经营策略，抓应收确保现金流稳定。针对个别大客户流动性危机，公司快速反应，与其积极协商，寻求多元化解 决方案，同时提起法律诉讼维护公司合法权益。面对市场流动性风险加大，公司主动调整组织和区域布局，搭建应收款项催 收体系，主动回款催收效果显著，确保了公司现金流的稳定。 数字化赋能中台，提升运营效率。标准化业务流程、岗位规范和人才培养体系等，建设客户发展、业务运营和结算三 大数字化中台，打造从线索到现金的闭环运营管理系统，强化目标运营管理，助力服务型中台向赋能型中台转变，提升服务 品质和运营效率，降低营销成本。 报告期内，公司代理销售业务实现营业收入240,141.50万元，同比下降19.81%。 （2）互联网+业务 2021年，互联网+业务聚焦大湾区城市，整合营销渠道资源，通过精细化运营强化“连接”能力，打造渠道“铁粉”， 提升成交效率。截至报告期末，互联网+业务进驻全国200多个城市，为1,853个案场提供服务，链接超过9万个中介门店和25 万经纪人渠道资源，累计积累企微客户129.59万个。报告期内，互联网+业务实现营业收入191,664.04万元，同比增长19.24%。 （3）金融业务 2021年，金融业务支持大交易和大资管业务规模化发展，在风险控制方面，严格执行项目准入标准，加强项目过程调 研监控，定期对项目复审；同时结合内外部数据，密切关注申请人资信变化，稳定放款。报告期内，公司金融业务实现营业 收入19,962.15万元，同比下降18.67%。 2.大资管业务 2021年是大资管落地转型组织调整年，公司完成大资管团队的顶层设计，在横琴设立了大资管业务总部，并在全国建 立九大地区，全面推进大资管业务的发展。从组织到流程，大资管开始以全新的视野和平台构建“价值运营”的核心能力， 以全价值链服务为城市资产提质增效。报告期内，公司剥离中资产模式公寓业务和重组优化办公空间部分项目，大资管业务 实现营业收入148,635.20万元，同比下降17.17%；扣除剥离项目的影响后，收入同比增长8.52%。 （1）城市资产管理业务 截至报告期末，城市资产管理业务已布局22个城市，在管全委托项目105个；在管合约面积720万平米，同比增长29.26%。 报告期内，新签约全委托项目22个，新签约面积163万平米。 2021年,公司以横琴为大资管业务总部,以横琴项目为城市资产管理业务的“试验田”，建立城市资产管理服务体系， 不断完善组织架构和服务能力，拓展业务资源，丰富公司城市资产管理产品线。截至报告期末，公司横琴在管项目有： a.城市公共服务项目：横琴新区展厅、创意谷会客厅、横琴口岸广场展示中心、横琴质检中心； b.公园服务项目：横琴新区湿地公园； c.学校服务项目：保税区第一幼儿园、保税区第一小学； d.公寓服务项目： 横琴澳门青年创业谷人才公寓、横琴新中心保障房、彩虹保障房； e.产业园服务项目：横琴·科学城、横琴国际科技创新中心； f.综合体服务项目：横琴国际商务中心ICC（琴澳深合区管理委员会办公楼）、深南视界广场、南方传媒金融中心。 公司以横琴项目为起点建立运营能力，打造标杆，示范带动更多城市资管业务机会。报告期内，公司在盐城市新签菁 萃公寓、中华海棠园等项目；在南昌市新签西湖区南站街道环卫服务项目。 在横琴外，公司通过跟随企业客户全国化布局及老客户推荐等方式实现异地发展，新签约百度办公区、移动通信综合 楼及所辖营业厅、武汉/长沙天融信等物业管理项目，新增项目进一步加强公司与客户的粘性，提升了公司的品牌影响力。 此外，公司加强与地区公司的联动，叠加全链条业务服务，多地城市资产管理业务拓展成效明显，新签约武汉市新工厂中心 园区、黄石黄金城等项目，嘉兴市西塘恒天符，合肥市蜀山经济开发区等项目，新增项目不断巩固了公司城市资产管理业务 在当地的市场地位。 报告期内，城市资产管理业务实现营业收入73,591.25万元，同比上升16.42%。 （2）空间运营业务 2021年，公司剥离中资产模式公寓业务，并对工商物业和酒店运营存量项目进行重组优化，聚焦专业服务能力，重回 轻资产运营。2021年，新增托管项目包括横琴澳门青年创业谷人才公寓、横琴寓科创中心。横琴公寓托管项目的成功落地， 进一步提升了公司在横琴的大资管一体化服务能力。除横琴地区外，新增托管广州车陂等项目，公司公寓轻资产托管运营能 力不断提升，屡获客户认可。2021年，公司空间运营管理系统“悠租云”通过ISO9001、ISO27001双重安全认证，新签约碧 家国际公寓、杭州中房等系统服务项目。截至报告期末，红璞公寓运营管理房间数量10,012间，“悠租云”系统输出管理房 间数量52,513间。报告期内，空间运营业务实现营业收入54,890.69万元，同比下降40.90%。 （3）咨询顾问业务 伴随市场主体从传统中小房企向政府、央国企和头部企业转变，客户需求也从传统地产咨询业务向资产盘活和空间整 治转变。顾问业务积极发挥“钩子”和“端口”作用，以“先顾问咨询+再运营管理+后升级提质”的新模式，前后为北京百 度科技园、武汉红坊里、深圳侨城坊、南昌万寿宫、横琴ICC等项目提供了“顾问+运营”全程服务；并且在横琴、盐城及赣 州等地通过政企合作，积极探索实践以“公园+展馆+基础设施”为代表的城市公共空间和设施的一体化服务。 咨询顾问业务一直依托辐射带动能力强的深圳、广州、北京等中心城市，发展通勤圈周边区域的业务。下半年受疫情 影响，中心城市向外辐射提供服务的项目数下降，对收入产生一定影响。报告期内，顾问业务实现营业收入14,184.56万元， 同比下降19.74%。 （4）招商租赁业务 公司依托全国化的网络布局，为G端和B端客户开展新城新区、产业园、商办楼宇等业态的前期定位、招商租赁及综合 运营提供服务。报告期内，招商租赁业务实现营业收入5,968.70万元，同比增长4.86%。 三、核心竞争力分析 （一）企业文化 公司耕耘房地产服务行业廿七载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”的企业文 化，同时以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的不动产服务”为使命，构建多 维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。一方面，世联行培养出一批自 有的高管团队；另一方面，公司积极引进外部杰出行业精英 ，使其与公司的企业文化相互结合，并进行传承。从而形成了 管理与文化相结合的优势。 （二）组织优势 公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线 落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司 本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。目前，公司已在全国拥有超300家子公司，基本覆盖全国所有 核心城市，为公司持续发展打下坚实的基础。 （三）专注与开放 公司专注房地产服务业廿七载，建立了良好的诚信和品牌，为公司开放平台和链接资源夯实了基础。作为一个向行业 所有同仁开放的平台和枢纽，世联行也积极链接外部资源和新的客户群体。通过专注的服务和开放的平台，公司各业务协同 发展，更好地服务客户。 （四）资本市场的助力 作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行 业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健， 资本结构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，公司的上市优势愈来愈明显， 将持续地为公司的壮大和发展提供助力。 （五）国企资源叠加 2021年，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资源端和体制端 存在较强的互补效应，为了充分发挥民企灵活机制和国企资金资源优势的叠加效应，公司进一步将业务聚焦到“大交易”和 “大资管”两大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国不动产综合服务的领军企 业。 四、主营业务分析 1、概述 （一）总体情况 公司最近几期经营业绩情况如下：
本报告期公司经营活动产生的现金流量净额105,106.95万元，同比增加38.59%，主要是因为本报告期公司执行新租赁准则支付的合同固定租金，调整到支付其他与筹资活动有关的现金项目列报。 （二）营业收入 1、主营业务收入按业务板块划分
务体系，聚焦优势业务，发挥公司特长。因此，从本报告期起业务调整为大交易、大资管两大板块，同时调整上年同期相关 数据。大交易业务板块包括代理销售业务、互联网+业务和金融服务业务；大资管业务板块包括城市资产管理业务、空间运 营业务、咨询顾问业务和招商租赁业务，空间运营包含写字楼、商业、公寓、酒店等运营业务及对应业态的装修业务。 （1）大交易业务 大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融服务业务。 1）代理销售业务
受市场需求波动影响，以及部分客户出现流动性困难影响结算，本报告期公司实现代理销售业务收入240,141.50万元， 同比下降19.81%。 本报告期的代理平均费率比上年同期下降了0.01个百分点，主要是渠道容量占比逐步升高，我们认为这是代理费率的正 常波动。 公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约2,545亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约18.58亿元的代理费收入； 其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约2,002亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约14.0亿元的代理费收入； 剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算代理费。 2）互联网+业务
司案场、营销人员等，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台。公司积极铺排扩大发展分销、包销业务，本报告 期公司互联网+业务实现收入191,664.04万元，同比增长19.24%；截至本报告期末，账面上尚有未结转的预收款金额4,323.12 万元，这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。 3）金融服务业务 受市场环境和客户需求的变化，公司在主动控制金融服务的业务规模时，支持两大业务规模化发展，形成业务、融资闭 环增长。本报告期公司金融服务业务实现营业收入19,962.15万元，同比下降18.67%。 （2）大资管业务 大资管业务主要包括城市资产管理业务、空间运营业务、顾问服务业务和招商租赁业务。 1）城市资产管理业务 城市资产管理业务是围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管 理、企业综合设施管理等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。
73,591.25万元，同比增长16.42%。 2）空间运营业务 空间运营业务包括公寓、写字楼、商业、酒店等运营业务及对应业态的装修业务，目前已拥有“红璞公寓”、“世联空间”、 “小样社区”等服务品牌。
化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。截至本报告期末，工商资产实际运营面积约27.73万 平方米(含委托)，运营效率持续提升，本报告期实现收入24,850.03万元，同比增长18.25%。 公寓酒店管理：公寓酒店管理业务以集中式公寓为主，以“世联红璞”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善 的住房服务。本报告期公司转让了中资产模式公寓业务，重新回到轻资产运营为主，本报告期实现收入14,654.38万元，同 比下降73.18%；扣除转让部分的影响后，实际收入同比增长20.61%。 3）咨询顾问业务
4）招商租赁业务 招商租赁业务为物业所有者或持有者提供新城新区、产业园、商办楼宇等各类业态的招商租赁服务。本报告期实现收入 5,968.70万元，同比增长4.86%。 2、主营业务收入按地区分类 |
