[年报]天保基建(000965):2021年年度报告
原标题:天保基建:2021年年度报告 二〇二一年 年度报告全文 二○二二年四月 证券代码：000965 证券简称：天保基建 公告编号：2022-21 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人夏仲昊、主管会计工作负责人梁德强及会计机构负责人(会计主管人员)曲朝红声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 本公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受多方面因素影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。公司已在本年度报告中具体描述了公司经营情况、可能面对的风险因素及应对措施，敬请投资者关注第三节“管理层讨论与分析--公司未来发展的展望”。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ............................................................................................................................. 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ......................................................................................................................... 6 第三节 管理层讨论与分析 ................................................................................................................................... 10 第四节 公司治理 ................................................................................................................................................... 31 第五节 环境和社会责任 ....................................................................................................................................... 48 第六节 重要事项 ................................................................................................................................................... 51 第七节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................... 63 第八节 优先股相关情况 ....................................................................................................................................... 69 第九节 债券相关情况 ........................................................................................................................................... 70 第十节 财务报告 ................................................................................................................................................... 75 备查文件目录 包括下列文件： 1.载有公司董事长亲笔签名的 2021年度报告正本； 2.载有法定负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表； 3.载有会计事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 4.报告期内中国证监会指定报刊上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。 文件存放地：公司证券事务部 释义
一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 √ 是 □ 否 追溯调整或重述原因 同一控制下企业合并
确定性 □ 是 √ 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 √ 是 □ 否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元
□ 适用 √ 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项 目的情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经 常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况 2021年，在疫情的持续冲击下，我国经济发展仍存在一定的压力，但保持全球领先地位。全国GDP达到114.367万亿元，按不变价计算，比上年增长8.1%。宏观经济政策保持了连贯性，积极的财政政策保持一定力度，保持市场主体的活跃度。 央行贯彻执行稳健的货币政策灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。房地产方面继续坚持“房住不炒”政策基调不变，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 上半年，房地产调控不断加码，三道红线试点范围扩大、贷款集中度管理全面实施、22城双集中供地首次推出、住建部约谈18城相关负责人、严防与查处经营贷违规流入房地产、多地推出学区房新政与二手房指导价政策等；但上半年热点地区房地产市场沿续2020年下半年以来的活跃态势，房价与地价继续上涨。 然而下半年，房地产市场快速降温，热点城市房产交易量急降，第二批集中供地城市的土拍集体遇冷，70城二手房价指数8月首次转跌，十几家上市房企陆续信用违约，多数民企出现程度不一的经营困难。9月底开始，房地产融资略有松动，政策底部显现，但市场面与企业面继续走弱。 从国家统计局公布的数据来看，2021年房地产开发投资完成情况方面，全国房地产开发投资14.8万亿元，比上年增长4.4%。房地产开发企业房屋施工面积97.5亿平方米，比上年增长5.2%。房屋新开工面积19.0亿平方米，下降11.4%。房屋竣工面积10.1亿平方米，增长11.2%。房地产开发企业土地购置面积2.2亿平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款1.8万亿元，增长2.8%。土地市场已经进入到了冰点。房地产资金面受到严控下，民营开发企业多已无力购置土地，受此影响下土拓投资已难再支撑整体行业投资规模。从商品房销售和待售情况来看，商品房销售面积17.9亿平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额18.2万亿元，增长4.8%。2021年上半年和下半年商品房销售面积分别同比增28%和降15%,说明上半年较好的市场表现是全年创新高的主要支撑。 2021年是“十四五”开局之年，天津市科学统筹疫情防控和经济社会发展，企业效益不断提升，经济活力持续显现，经济发展继续保持恢复增长态势。2021年天津市地区生产总值为15695.05亿元，按可比价格计算，同比增长6.6%。 房地产市场方面，天津市凭借稳固的市场需求创造2140亿的商品住房市场规模，位列全国第13，成交建面位列北方城市第一位。根据Wind资讯数据，2021年1-12月，天津市商品住宅成交面积1,211.58万平方米，同比下降0.69%，成交均价17156.83元/㎡，同比增加5.9%，整体保持稳定。从单月数据来看，上半年市场火热，下半年政策端收紧市场下行，引发全市范围的“降价潮”，“金九银十”爽约，12月份实现小幅翘尾。 2021年，天津紧跟国家调控大基调，多项举措强化房地产市场监管规范和要求，加速人才引进，促进天津市稳定发展。天津市响应国家要求“两集中”供地，分别在2月、8月出具相应政策，2月出台《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》，8月发布《天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》，调整供地规则以控地价实现稳定预期。年内天津三批次集中供地，经历一热、二平、三降温的趋势变化。 12月天津出台3年时间开展规范房地产市场秩序专项行动的通知，逐步实现房地产秩序好转，促进天津市房地产市场平稳健康发展。 房地产行业融资调控政策收紧，对房企的资金面具有一定的挑战性，行业的收并购力度或将持续。国企、央企内部整合加速，产业多元化模式在融资方面更有优势，对行业格局将产生一定冲击。公司作为天津市的国有房地产企业，围绕公司战略和“十四五”规划，秉承“城市美好生活缔造者”的理念，全力构建城市运营业务新格局，同时持续做好稳收入保增长、加快推进重点项目建设工作，力争促成公司经营规模快速提升。 二、报告期内公司从事的主要业务 报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。 房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内在建和在售项目包括“天保金海岸住宅及商业项目”、“意境雅居住宅项目”、“天津生态城地块住宅项目”、“塘沽大连东道地块住宅项目”、 “天拖二期项目”、“天保九如品筑项目”、“汇津广场一期、二期商业项目”、“汇盈产业园项目”及“拢翠路项 目”。上述项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。 房地产销售方面，面对房地产调控持续从紧和区域楼市竞争加剧、预期继续走弱的不利局面，公司狠抓销售，2021年全年实现新增销售面积16.37万平米，新增销售合同额额34.76亿元，再次突破公司历史最高记录。其中，天保金海岸F地块项目再创热销佳绩，以销售额21.23亿元、销售面积9.84万平米，跃居滨海新区销售金额榜榜首、销售面积榜榜首。 项目开发建设方面，公司始终聚焦主业，以项目牵动有效投资、拉动经营增长，报告期内统筹推进天保金海岸F地块、意境雅居、九如品筑等8个项目合计128.78万平米建设任务。顺利实现塘沽大连东道地块项目、拢翠路社区中心、天保金海岸F地块项目竣工交付。拢翠路项目在日本人学校成功交付的基础上，与辉盛集团合作打造高端涉外公寓，成为空港涉外新名片。 公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业主要包括“天保青年公寓”、“天保金海岸C04项目”、“汇津广场一期” 、“汇盈产业园” 、“汇川大厦”、 “名居花园底商”等，上 述投资型物业主要集中于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括公寓、底商、写字楼等。 2021年公司实现租金收入6,127.04万元，持有型物业共31.41万㎡，租售率达92.93%。拢翠路项目全面盘活，日本人学校按期交付运营，携手头部企业辉盛集团打造高端涉外公寓，获得了中央财政新建租赁住房2100万元奖补。公司与华润万家签署战略合作协议，为提升区域配套环境注入新活力。汇津一期紧跟市场与客户需求，着力提升办公文化生态，试点12套写字楼定制化装修，新增租赁面积创历史新高，成功引入勤恩、一商、河北钢铁等优质租户入驻。 公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼，主要包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场1号楼等。2021年公司实现物业管理收入4,259.40万元。 在做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色专业产业园区。天保智谷以市级孵化器为平台，依托园区产业基础，加快推进“孵化器+加速器”的产业运营新模式。设立“中国（滨海新区）知识产权保护中心天保智谷工作站”，成为保税区唯一家专业知识产权服务机构。获得国家高新技术企业奖励等各类奖励200余万元。园区引入专业企业达26家，恒瑞创新药物研发中心贴建一、二期工程圆满完成，预示着园区生物医药产业迈向高端引领、集聚发展的落地阶段。 新增土地储备项目 无 累计土地储备情况 无 主要项目开发情况
主要项目销售情况
主要项目出租情况
土地一级开发情况 □ 适用 √ 不适用 融资途径
发展战略和未来一年经营计划 公司秉承“城市美好生活缔造者”理念，以“房地产开发运营+产业园区运营服务”为中期战略转型目标，有序构建完整的开发运营平台，夯实品质化、特色化的房地产开发运营、生物医药大健康产业园区服务平台。公司将紧扣公司发展战略定位，持续做强、做优房地产开发业务；积极拓展产业园区运营服务业务、物业管理业务，形成对房地产业务的补充，增强持续盈利能力；持续推进产业投资，培育多元化发展业务。同时努力保障收入利润增长，防控各类风险，进一步提升公司发展质量效益，提升公司核心竞争力和风险防控力，继续向着优质国有上市公司目标迈进。 2022年，公司将重点做好以下工作：一是推动住宅项目销售取得新进展，以经营任务指标为核心，着力抓好项目销售，推动天成华境（F地块项目）、意境雅居全面清盘，九如品筑、天拖二期项目销售取得积极进展。二是推动商业招商运营实现新提升，坚持汇津一期、二期联动招商，突出招大引强、高端先进，精准链接优质大客户资源；拢翠路以华润项目落地为牵引，发挥品牌效应，采用平台招商、生态对接等方式，做好产业链上下游企业、周边企业对接合作，扩大项目招商。三是着力拓展产业园区资源，依托现有园区平台的产业聚集效应，围绕区域招商、产业招商两条主线，深度挖掘平台优势，加快推动天保智谷二期产业园区建设运营。四是强化现金流管理，严控资金风险，提供资金利用效率，切实做到开源节流，提质增效。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 □ 适用 √ 不适用 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行，天津作为我国北方的重要港口城市和制造业基地，将承接北京非首都功能疏解和产业转移，带动京津冀协同发展。“津城”、“滨城”双城发展格局的打造有助于天津更好地融入和促进京津冀协同发展战略，同时将给区域带来新的发展机遇。随着整个区域的贸易、产业、金融、人口和消费的提升，必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域市场潜力也将为公司的快速发展带来持续动力。公司是天津港保税区下属唯一一家A股上市公司，具备良好的企业背景、信用水平以及良好盈利能力，多年来稳健的经营策略及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合区域优质资源，充分利用资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕滨海新区，致力于城市区域开发，并在区域内树立了良好的品牌形象。公司将充分运用自身国有控股上市公司的平台优势，整合产业、资金和政策等资源要素，持续做强、做优房地产开发业务，积极拓展产业园区运营及物业管理业务，持续推进产业投资，培育多元化发展业务，实现具有可持续发展力和抗风险能力的业务组合发展格局及战略布局，持续推进公司高质量发展。 四、主营业务分析 1、概述 （一）公司经营情况 （1）营业收入 报告期内，营业收入为25.40亿元，较上年同期增加210.06%，主要原因是报告期内满足结转收入条件的项目同比增加。 （2）营业成本 报告期内，营业成本为12.38亿元，较上年同期增加275.51%，主要原因是报告期内满足结转收入条件的项目同比增加, 与之相匹配的营业成本结转同比增加所致。 （3）税金及附加 报告期内，税金及附加为5.40亿元，较上年同期增加585.91%，主要原因是报告期内土地增值税同比增加所致。 （4）销售费用 报告期内，销售费用为9,534.00万元，较上年同期增加296.36%，主要原因是报告期内销售服务费同比增加所致。 （5）管理费用 报告期内，管理费用为3,103.38万元，较上年同期减少11.71%，主要原因是报告期内职工薪酬、折摊费用同比减少所致。 （6）财务费用 报告期内，财务费用为1.79亿元，较上年同期增加91.59%，主要原因是报告期内利息支出同比增加所致。 （7）其他收益 报告期内，其他收益为106.05万元，较上年同期减少72.76%，主要原因是报告期内计入当期损益的政府补助减少所致。 （8）投资收益 报告期内，投资收益为-857.45万元，较上年同期减少140.27%，主要原因是报告期内对天津中天航空工业投资有限责任公司的投资收益同比减少所致。 （9）信用减值损失 报告期内，信用减值损失为-1,657.94万元，较上年同期增加414.26%，主要原因是报告期内计提的坏账准备同比增加所致。 （10）资产减值损失 报告期内，资产减值损失为-2.44亿元，上年同期追溯调整前资产减值损失为-1.35亿元，追溯调整后资产减值损失为-6.16亿元，报告期资产减值损失较上年同期追溯调整后减少60.37%，主要原因是报告期收购同一控制下企业天保创源公司，追溯调整上年同期数据所致。 （11）营业外收入 报告期内，营业外收入为22.76万元，较上年同期减少42.57%，主要原因是报告期内收到的租赁违约金减少所致。 （12）营业外支出 报告期内，营业外支出为4.82万元，较上年同期增加175.92%，主要原因是报告期内办公用品报废导致非流动资产处置损失增加所致。 报告期内，利润总额为1.89亿元，上年同期追溯调整前利润总额为1.50亿元，追溯调整后利润总额为-3.35亿元，报告期利润总额较上年同期追溯调整后增加156.30%，主要原因是报告期内收购同一控制下企业天保创源公司，追溯调整上年同期数据所致。 （14）净利润 报告期内，归属于母公司净利润为4,951.02万元，上年同期追溯调整前归属于母公司净利润为9,529.34万元，追溯调整后归属于母公司净利润为-3.90亿元，报告期归属于母公司净利润较上年同期追溯调整后增加112.69%，主要原因是报告期内收购同一控制下企业天保创源公司，追溯调整上年同期数据所致。 （二）现金流量情况 公司报告期内现金净增加额为1.35亿元。主要由以下三部分构成： （1）报告期内经营活动现金流入量36.28亿元，流出量26.23亿元，净流量10.06亿元，增加189.77%，主要原因是报告期内销售回款增加所致。 （2）报告期内投资活动现金流入量338.71万元，流出量1.46亿元，净流量-1.42亿元，减少5745.27%，主要原因是报告期内购买信托产品支付的现金增加所致。 （3）报告期内筹资活动现金流入量30.78亿元，流出量38.06亿元，净流量-7.29亿元，减少187.02%，主要原因是报告期偿还债务支付的现金增加，同时支付天保创源公司收购款所致。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元
单位：元
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否
√ 适用 □ 不适用 1、报告期内，公司房地产项目销售量同比增加235.91%，主要是报告期内住宅项目可售资源增加所致。 2、报告期内，公司房地产项目生产量同比增加97.48%，主要是报告期内开发项目增加天保九如品筑项目、意境雅居项目、拢翠路项目所致。 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 行业分类 单位：元
房地产销售成本与去年同期相比增加347.8%，主要是报告期内商品房销售结转收入与去年同期相比增加，按照配比原则结转成本也相应增加所致。 （6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否 与上年相比，本年合并财务报表范围因同一控制下企业合并增加天津天保创源房地产开发有限公司。 具体请参阅“第十节之八、合并范围的变化” 及“第十节之九、在其他主体中的权益”相关内容。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况
□ 适用 √ 不适用 公司主要供应商情况
√ 适用 □ 不适用 （未完）  |