[年报]浦东金桥(600639):浦东金桥2021年年度报告
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时间：2022年04月15日 04:50:52 中财网 |
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原标题:浦东金桥:浦东金桥2021年年度报告
公司代码：600639、900911 公司简称：浦东金桥、金桥B股
上海金桥出口加工区开发股份有限公司
2021年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人王颖、主管会计工作负责人佟洁及会计机构负责人（会计主管人员）戚昕睿声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司在提取法定盈余公积、任意盈余公积后，以2021年末总股本1,122,412,893股为基数，拟按每10股向全体股东分配现金红利人民币5.00元（含税），共计分配现金红利人民币约56,121万元；无公积金转增股本方案。上述利润分配预案尚待公司股东大会批准。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中描述了可能存在的相关风险，敬请查阅第三节《管理层讨论与分析》中的相关内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 7
第四节 公司治理........................................................................................................................... 26
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 39
第六节 重要事项........................................................................................................................... 39
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 48
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 52
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 53
第十节 财务报告........................................................................................................................... 59
| 备查文件目录 | 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名、盖章的财务报表 | | | 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件 | | | 报告期内在公司指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 |
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
| 常用词语释义 | | | | 公司、本公司 | 指 | 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 | | 金桥集团 | 指 | 上海金桥（集团）有限公司 | | 金桥联发公司、联发公司 | 指 | 上海金桥出口加工区联合发展有限公司 | | 金桥房产公司、房产公司 | 指 | 上海金桥出口加工区房地产发展有限公司 | | 新金桥广场公司 | 指 | 上海新金桥广场实业有限公司 | | 宝山北郊公司 | 指 | 上海北郊未来产业园开发运营有限公司 | | 报告期 | 指 | 2021年1月1日至2021年12月31日 |
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
| 公司的中文名称 | 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 | | 公司的中文简称 | 浦东金桥 | | 公司的外文名称 | SHANGHAI JINQIAO EXPORT PROCESSING ZONE DEVELOPMENT CO.,LTD | | 公司的外文名称缩写 | Golden Bridge | | 公司的法定代表人 | 王颖 |
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
| 公司注册地址 | 中国（上海）自由贸易试验区新金桥路28号 | | 公司注册地址的历史变更情况 | - | | 公司办公地址 | 上海市浦东新区新金桥路27号18号楼 | | 公司办公地址的邮政编码 | 201206 | | 公司网址 | www.shpdjq.com | | 电子信箱 | [email protected] |
四、 信息披露及备置地点
| 公司披露年度报告的媒体名称及网址 | 《上海证券报》、《证券时报》、香港《文汇报》 | | 公司披露年度报告的证券交易所网址 | www.sse.com.cn | | 公司年度报告备置地点 | 公司董事会办公室 |
五、 公司股票简况
| 公司股票简况 | | | | | | 股票种类 | 股票上市交易所 | 股票简称 | 股票代码 | 变更前股票简称 | | A股 | 上海证券交易所 | 浦东金桥 | 600639 | 不适用 | | B股 | 上海证券交易所 | 金桥B股 | 900911 | 不适用 |
六、 其他相关资料
| 公司聘请的会计师事务所（境
内） | 名称 | 众华会计师事务所（特殊普通合伙） | | | 办公地址 | 上海市虹口区东大名路1089号北外滩来福士
广场东塔楼18楼 | | | 签字会计师姓名 | 龚立诚、龚成 |
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
| 主要会计数据 | 2021年 | 2020年 | 本期比
上年同
期增减
(%) | 2019年 | | 营业收入 | 4,617,151,585.65 | 3,593,224,862.65 | 28.50% | 3,352,382,770.97 | | 归属于上市公司股
东的净利润 | 1,623,000,060.87 | 1,107,762,338.53 | 46.51% | 1,084,927,315.30 | | 归属于上市公司股
东的扣除非经常性
损益的净利润 | 1,552,396,191.43 | 1,046,001,560.76 | 48.41% | 1,060,355,499.27 | | 经营活动产生的现
金流量净额 | 1,081,724,894.17 | 3,268,397,247.59 | -66.90% | -1,367,303,202.63 | | | 2021年末 | 2020年末 | 本期末
比上年
同期末
增减(%) | 2019年末 | | 归属于上市公司股
东的净资产 | 12,339,210,904.23 | 10,760,016,913.70 | 14.68% | 9,925,466,587.94 | | 总资产 | 33,267,839,283.34 | 30,030,121,056.40 | 10.78% | 24,604,970,339.26 |
(二) 主要财务指标
| 主要财务指标 | 2021年 | 2020年 | 本期比上年同期增
减(%) | 2019年 | | 基本每股收益（元／股） | 1.4460 | 0.9869 | 46.52% | 0.9666 | | 稀释每股收益（元／股） | 1.4460 | 0.9869 | 46.52% | 0.9666 | | 扣除非经常性损益后的基本每股
收益（元／股） | 1.3831 | 0.9319 | 48.42% | 0.9447 | | 加权平均净资产收益率（%） | 14.26 | 10.67 | 增加3.59个百分点 | 11.62 | | 扣除非经常性损益后的加权平均
净资产收益率（%） | 13.64 | 10.08 | 增加3.56个百分点 | 11.35 |
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2021年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
| | 第一季度
（1-3月份） | 第二季度
（4-6月份） | 第三季度
（7-9月份） | 第四季度
（10-12月份） | | 营业收入 | 408,974,928.98 | 768,854,166.20 | 547,903,753.37 | 2,891,418,737.10 | | 归属于上市公司股
东的净利润 | 127,290,585.55 | 315,966,184.24 | 158,022,861.56 | 1,021,720,429.52 | | 归属于上市公司股
东的扣除非经常性
损益后的净利润 | 104,091,645.96 | 302,521,178.68 | 144,150,389.29 | 1,001,632,977.50 | | 经营活动产生的现
金流量净额 | -670,387,107.70 | 281,941,043.62 | 298,969,966.28 | 1,171,200,991.97 |
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
| 非经常性损益项目 | 2021年金额 | 附注（如
适用） | 2020年金额 | 2019年金额 | | 非流动资产处置损益 | -39,147.23 | | -894.40 | -9,362.30 | | 计入当期损益的政府补助，但
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外 | 19,758,252.23 | | 41,263,042.25 | 22,403,282.37 | | 委托他人投资或管理资产的损
益 | 59,598,921.77 | | 30,729,282.79 | 8,923,490.60 | | 除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负
债产生的公允价值变动损益，
以及处置交易性金融资产、衍
生金融资产、交易性金融负债、 | 14,604,736.77 | | 10,590,936.13 | 2,524,223.93 | | 衍生金融负债和其他债权投资
取得的投资收益 | | | | | | 除上述各项之外的其他营业外
收入和支出 | 656,805.99 | | -164,468.44 | -370,302.31 | | 减：所得税影响额 | 23,273,044.93 | | 20,073,360.95 | 8,415,067.57 | | 少数股东权益影响额（税
后） | 702,655.16 | | 583,759.61 | 484,448.69 | | 合计 | 70,603,869.44 | | 61,760,777.77 | 24,571,816.03 |
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
| 项目名称 | 期初余额 | 期末余额 | 当期变动 | 对当期利润的影
响金额 | | 其他权益工具
投资 | 1,675,363,313.16 | 1,993,458,971.40 | 318,095,658.24 | 28,128,206.25 | | 交易性金融资
产 | 3,236,290,863.20 | 3,704,773,442.48 | 468,482,579.28 | -1,671,973.80 | | 其他非流动金
融资产 | 325,554,348.92 | 547,583,275.80 | 222,028,926.88 | 15,384,926.88 | | 合计 | 5,237,208,525.28 | 6,245,815,689.68 | 1,008,607,164.40 | 41,841,159.33 |
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2021年是“十四五”开局之年，是浦东打造社会主义现代化建设引领区的启动元年，也是公司谋篇布局、转型发展的关键年。在公司董事会的科学决策下，公司经营工作紧紧围绕浦东引领区、临港新片区双区协同战略，深耕金桥、走向临港，聚焦区域开发建设、产业招商引资、城市功能提升和企业转型发展四大重点，对标一流、全力投入，不断凝聚公司品牌优势，不断放大金桥整体效应，取得了较好的成绩。
1、主要指标完成情况
2021年，面对复杂多变的经济形势和市场环境，公司主动应对、积极作为，积极实施董事会各项决议，持续保持高强度开发，全面践行战略招商，努力构建“招-投-服-孵”产业生态，不断提升服务品质，各项经济指标全面向好。
2021年度公司现金流入59.95亿元，经营性现金流入56.8亿元，其中租赁收入18.58亿元、销售收入36.59亿元，新金桥广场公司酒店收入1.44亿元。2021年度总支出40.63亿元，其中开发建设支出16.32亿元、税金支出5.49亿元。
截至年底持有各类经营性物业约302.87万㎡，整体出租率84%（不含酒店），处于高位运行水平。
2、持续践行战略招商，全力打造金桥硬核产业集群
作为开发区产业发展的排头兵和主力军，公司紧跟浦东新区产业发展导向，运用多元化手段招引专精特新企业，全力打造金桥硬核产业集群，年内实现25家新项目落户，南区综合保税区实现出租率“一年翻一番”的招商佳绩。
3、持续拓展内外部资源，空间布局得以完善
一是南下临港获取优质空间资源。公司于2021年12月与金桥集团以45.04亿元总价竞得临港新片区综合产业片区3幅住宅组团地块,合计出让面积约27.48万㎡。同时，公司积极参与两港快线东大公路站枢纽片区研究，于2021年11月被确定为重点区域统筹主体，将牵头负责该片区的开发。二是全力推动金桥重点地块规划调整。总建筑面积约50万㎡的庄臣三角区于9月取得规划批复，为项目启动奠定了坚实基础。
4、持续提升开发强度，打造高品质城区
2021是金色中环建设的发力年，公司按照“运营一批、建设一批、储备一批”的总体思路，全力推动约30个工程建设项目的策划、开发、建设，在建项目金桥壹中心项目（T17B-06）、Office Park金科园(T4-02)、29-04中移动研究院项目重点项目如期推进。啦啦宝都商业综合体于2021年4月28日开业，开业以来单日客流峰值达5.65万人次，成为浦东网红打卡地。总建筑面积约50万㎡的庄臣三角区规划草案经公示，于9月获批。
5、持续精进运营能力，厚植金桥品牌内涵
新金桥广场公司又承接了张江国际社区人才公寓项目264套，实现“碧云苑”品牌输出，力争2022年上半年开始试营业。碧云尊邸住宅项目的销售取得优异成绩，2021年12月完成碧云尊邸二期173套房源销售工作，开盘当天全部售罄，收取购房款超30亿元。2021年12月开始进行一期160套房源交房工作，办理完成一批86套交接手续。
6、持续谋划未来战略，新兴业务走上正轨
公司完成“十四五”规划编制工作，经2021年4月15日召开的公司第九届董事会第十二次会议审议通过。公司将按照“深耕浦东、走向市场”的发展思路，围绕金桥城市副中心建设、浦东区域开发和硬核产业发展，以打造“产城融合新标杆”为愿景，聚焦“城区开发与销售+运营服务+产业投资”三大板块，以高品质、最有温度、可阅读的产业社区和国际社区为承载，着力打造成为国际一流的“产业城区综合开发运营商”。
新金桥广场公司年内接手碧云尊邸物业管理项目，正式独立开展物业管理业务，同时又承接了264套张江国际社区人才公寓项目。
2021年8月，公司牵头发起设立的上海浦东智能造一期私募投资基金合伙企业（有限合伙）成立。2021年11月，完成基金备案，现已正式开始运作。
由宏孵化器业务步入正轨，以“金桥创新坊”为品牌，于下半年正式运作。由宏公司已取得区级创新型孵化器资质认定。
7、疫情防控不放松，严格落实各项工作部署
在完成公司员工疫苗接种基础上，对园区企业逐家上门宣讲，做到广泛发动、全面动员，推进所属物业内483家企业、约2.5万职业人群的疫苗接种工作，借力洋泾街道卫生中心将疫苗接种车开到工作园区，极大地方便了园区工作人员就近接种疫苗；协调各方力量，加设“夜场疫苗”，方便碧云国际社区居民夜间注射。
公司对各物业的疫情防控严格管理，从细、从严做好现场各项常态疫情防控的管理工作。
二、报告期内公司所处行业情况
2020年12月21日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出2021年工作的八项重点任务，其中之一就是稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动等机制，保持房地产市场平稳运行。
2022年1月20日召开的全国住房和城乡建设工作会议对2021年的房地产市场运行作出了总体平稳的分析，房地产长效机制继续稳妥实施，各级调控责任机制建立，以坚决有力措施处置了个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。
2021年以来，上海市切实履行城市主体责任，加大调控和监管力度，叠加推出系列楼市调控新政，严格执行住房限购和差别化住房信贷政策，有针对性地对一些新的炒房领域进行重点打击。
另一方面，购房者的合理住房需求也得以更好满足。
上海产业园区市场2021年二季度净吸纳量继续稳健反弹。市场需求的主要来源依然为医疗健康、软件服务和5G通信等行业。2021年内，14个新增供应交付，供应量约86万㎡，分别位于张江、金桥和市北等板块。大量优质供给承载不断提升的实体经济能级和逐步增强的科技创新，刺激市场持续释放旺盛需求。产业发展和旺盛租赁需求带动各板块租金水平均有不同程度的上涨、整体空置率下行。
关于金桥子市场，2021年由于大量新增供应入市，包括上海国际财富中心、5G创新机器人产业园区等项目，使得金桥子市场空置率上升至近30%。同时，市场租赁活动旺盛，早在2021年三季度末，金桥市场净吸纳量就已超过2019、2020年净吸纳量之和。受此影响，金桥市场租金上涨趋势明显。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司主要从事上海金桥产业园区及碧云国际社区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科研、住宅、商业地产项目的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。主营业务主要集中在房地产业，并在服务公寓、物业管理、基金投资、产业服务等领域持续发力，加快推进公司战略转型，从传统房地产开发商向城市综合运营服务商和产业组织服务商转型。报告期内，公司采取租售结合、以租为主、招﹣投﹣孵﹣服联动的经营模式。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面：
1、区域开发能力优势。一是公司在过去30年开发、运作碧云国际社区以及工业区方面积累了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合的示范区；在规划、设计、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的园区开发“集成”能力。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、直接参与市场竞争提供了坚实基础。三是从项目立项、规划、设计、材料采购、施工及竣工验收等方面，均实现了全过程控制和规范化操作，这对主营业务的稳步、健康开展起到了积极的推动作用，也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。
2、资源优势。一是财务结构稳健，融资能力较强。多年来，公司的负债率一直保持在合理水平，主体信用评级持续保持AAA。同时，兼具上市公司和国有企业的身份，在证券融资、股权融资和银行贷款方面都具有较强的资源优势。二是拥有大量中高档房产资源优势，在未来的竞争中将成为公司重要的现金流支撑，为公司稳健持续经营奠定了良好的物质基础。公司仍将保持高强度开发，打造高品质城区。
3、区域开发品牌优势。公司拥有两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是“碧云”品牌，是上海市著名商标，具有较高的知名度和美誉度，碧云国际社区2012年获得“中国人居环境范例奖”，2015年获得联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”，其品牌价值足以支撑管理输出等业务。公司多年来的服务与运营经验，已经系统梳理成统一的、具有金桥特色的标准体系，包括租赁产品的系列标准（配置标准、维护/维修标准、服务标准）、研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标准等，增强产品和服务竞争力。
五、报告期内主要经营情况
首先将报告期内主要在营项目报告如下：
在营重要项目一览表
| 项目名称 | 地上建筑面积
(㎡) | 总建筑面积(㎡) | 竣工（/获得）
日期 | 权益
比例 | | 住宅 | | | | | | S5地块碧云别墅一、二、
三期 | 32,569.30 | 32,569.30 | 2002 | 100% | | S6地块碧云别墅四、五、 | 36,429.23 | 37,050.39 | 2010 | 100% | | | | | | | | S4地块碧云花园一期 | 68,936.07 | 80,718.77 | 2002 | 100% | | S8地块碧云花园二期 | 44,372.73 | 56,109.03 | 2005 | 100% | | S8F地块碧云国际社区人
才公寓一期 | 8,160.58 | 13,564.36 | 2014 | 100% | | S8DE地块碧云国际社区人
才公寓二期 | 46,664.78 | 47,926.41 | 2014 | 100% | | S3地块银杏苑 | 48,800.81 | 56,381.39 | 2014 | 100% | | S1服务式公寓 | 47,561.30 | 60,475.35 | 2014 | 100% | | 碧云公馆 | 89,004.50 | 96,649.28 | 2015 | 100% | | 小计 | 422,499.30 | 481,444.28 | | | | | | | | | | 厂房 | | | | | | 由度浙桥园（T17-1、5） | 8,652.03 | 8,652.03 | 1993 | 100% | | 由度浙桥园（T17-6） | 5,155.61 | 6,335.52 | 1993 | 100% | | 由度云桥园（T25）（1） | 35,214.72 | 35,214.72 | 2009 | 100% | | 由度云桥园（T25）（2） | 24,093.45 | 24,093.45 | 2014 | 100% | | 金桥智造金沪园(T4) | 31,078.23 | 31,078.23 | 2002 | 100% | | 金桥智造宁桥园(T15-1、
2、6) | 33,823.04 | 33,823.04 | 1994 | 100% | | 金桥智造宁桥园(T15-2、
4) | 5,871.66 | 5,871.66 | 1994 | 100% | | 金桥智造宁桥园(T15-8) | 9,837.01 | 9,837.01 | 1994 | 100% | | 金桥智造宁桥园(T15-9) | 8,003.01 | 8,003.01 | 2002 | 100% | | 金桥智造金京园（T68） | 51,752.02 | 51,752.02 | 2005 | 100% | | 金桥智造金滇园（T48） | 16,373.87 | 16,373.87 | 2006 | 100% | | 金桥智造金藏园(T20)（1） | 20,276.08 | 20,276.08 | 1993 | 100% | | 金桥智造金藏园(T20)（2） | 15,486.76 | 15,486.76 | 2014 | 100% | | T40A通用厂房 | 10,803.13 | 10,803.13 | 2014 | 100% | | 金桥智造川桥园（T40B） | 34,191.27 | 34,191.27 | 2002 | 100% | | 金桥智造申江园（T52） | 90,047.49 | 90,047.49 | 2002 | 100% | | 金桥智造金穗园（T72） | 15,766.21 | 15,766.21 | 2004 | 100% | | 由度宁桥园（T12B） | 24,712.30 | 24,712.30 | 1994 | 100% | | T34通用厂房 | 22,180.21 | 22,180.21 | 2005 | 100% | | 金桥智造金科园（T22） | 6,154.19 | 6,154.19 | 1993 | 100% | | 金桥智造秦桥园（T71） | 57,380.85 | 57,380.85 | 2002 | 100% | | T32通用厂房 | 9,369.63 | 9,369.63 | 2002 | 100% | | 金桥综保3号园 | 116,618.04 | 116,618.04 | 2004 | 100% | | 金桥综保6号园 | 106,130.63 | 106,130.63 | 2005 | 100% | | 金桥智造川沙园（南区关
外T2） | 9,995.43 | 9,995.43 | 2002 | 100% | | 金桥智造利枝园（南区关
外T12） | 19,974.19 | 19,974.19 | 2002 | 100% | | 金桥智造创业园（南区关
外T19） | 4,770.07 | 4,770.07 | 2002 | 100% | | 金桥智造金港园（T30） | 28,655.84 | 28,655.84 | 2017 | 100% | | T32（原心华制衣厂区） | 17,777.45 | 17,777.45 | 2016 | 100% | | | 840,144.42 | 841,324.33 | | | | | | | | | | 办公楼 | | | | | | 新金桥大厦 | 35,840.13 | 38,491.56 | 1997 | 100% | | 新金桥广场的办公楼 | 11,386.83 | 15,322.37 | 2006 | 100% | | 碧云公馆的办公楼 | 8,652.76 | 33,686.32 | 2016 | 100% | | Office Park 金海园的办
公楼 | 96,176.84 | 157,242.98 | 2020 | 100% | | 啦啦宝都办公楼 | 12,391.00 | 12,391.00 | 2020 | 100% | | 小计 | 164,447.56 | 257,134.23 | | | | | | | | | | 研发楼 | | | | | | Office Park 金湘园（T28） | 82,289.42 | 138,683.43 | 2011 | 100% | | Office Park 总部园（G1） | 88,970.42 | 121,109.45 | 2009 | 100% | | 杉达大厦T17-7 | 4,613.29 | 4,613.29 | 1993 | 100% | | 金领之都 | 153,292.97 | 153,292.97 | 2017 | 100% | | 由度申江园（34-06） | 2,141.50 | 2,536.30 | 2019 | 100% | | 由度金闽园（T36） | 94,061.40 | 128,271.72 | 2016 | 100% | | 由度金港园（T31） | 25,280.00 | 34,280.00 | 2020 | 100% | | 宝山北郊未来产业园 | 254,490.36 | 356,458.71 | 2021 | 60% | | 小计 | 705,139.36 | 939,245.87 | | | | | | | | | | 商业 | | | | | | 红枫路商业街 | 1,490.05 | 5,418.77 | 2007 | 100% | | 梦家园展示中心 | 2,059.86 | 2,059.86 | 2007 | 100% | | 家乐福金桥商场 | 38,186.77 | 38,186.77 | 2002 | 100% | | S7地块体育休闲中心 | 20,422.02 | 20,422.02 | 2004 | 100% | | 新金桥广场的商业 | 3,856.39 | 3,856.39 | 2006 | 100% | | T17-B1地块碧云90商业
中心 | 17,652.91 | 27,917.23 | 2011 | 100% | | T20锦艺大厦（美林阁） | 10,599.94 | 10,599.94 | 1999 | 100% | | S1商铺 | 6,972.38 | 6,972.38 | 2014 | 100% | | 碧云壹零商铺 | 3,042.82 | 3,042.82 | 2019 | 100% | | 碧云公馆（商业） | 27,681.18 | 48,375.40 | 2015 | 100% | | Office Park 金海园（商
业） | 3,393.11 | 3,393.11 | 2020 | 100% | | 啦啦宝都（商业） | 95,117.00 | 134,411.00 | 2020 | 100% | | S11商铺 | 8,400.00 | 8,400.00 | 2021 | 100% | | 小计 | 238,874.43 | 313,055.69 | | | | | | | | | | 酒店 | | | | | | 新金桥广场的酒店 | 21,975.16 | 21,975.16 | 2006 | 100% | | 小计 | 21,975.16 | 21,975.16 | | | | | | | | | | 其他 | | | | | | 德威幼儿园 | 5,670.27 | 5,670.27 | 1996 | 100% | | 德威英国学校 | 18,818.34 | 18,818.34 | 2007 | 100% | | | 6,215.50 | 6,215.50 | 2017 | 100% | | 平和双语学校 | 39,040.12 | 39,040.12 | 1995 | 100% | | 平和高中部 | 15,795.00 | 15,795.00 | 2016 | 100% | | 吴昌硕纪念馆 | 5,902.49 | 5,902.49 | 2014 | 100% | | 杨高路以北区域零星商铺
及存量房 | 7,844.07 | 7,844.07 | 1997 | 100% | | T14-1地块由家人才公寓 | 8,766.15 | 8,766.15 | 1999 | 100% | | 小计 | 108,051.94 | 108,051.94 | | | | 合计 | 2,501,132.17 | 2,962,231.50 | | |
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例（%） | | 营业收入 | 4,617,151,585.65 | 3,593,224,862.65 | 28.50 | | 营业成本 | 1,460,110,845.02 | 1,694,911,255.86 | -13.85 | | 销售费用 | 31,260,189.12 | 31,244,833.82 | 0.05 | | 管理费用 | 104,180,286.45 | 90,313,897.52 | 15.35 | | 财务费用 | 275,998,419.11 | 116,663,507.20 | 136.58 | | 经营活动产生的现金流量净
额 | 1,081,724,894.17 | 3,268,397,247.59 | -66.90 | | 投资活动产生的现金流量净
额 | -513,175,896.53 | -2,756,583,186.65 | 不适用 | | 筹资活动产生的现金流量净
额 | -483,265,030.77 | 405,431,851.83 | -219.20 |
营业收入变动原因说明：本期发生额较上年同期增加10.24亿元，增加比例28.50%，主要原因为本期碧云尊邸部分交房结转收入。
营业成本变动原因说明：本期发生额较上年同期减少2.35亿元，减少比例13.85%，主要原因为本期结转的住宅类销售项目成本低于上年同期结转的在建工程转让项目。
销售费用变动原因说明：不适用
管理费用变动原因说明：本期发生额较上年同期增加0.14亿元，增加比例15.35%，主要原因为电脑网络费、评估咨询费用有所增加。
财务费用变动原因说明：本期发生额较上年同期数增加1.59亿元，增加比例136.58%，主要原因为项目完工后资本化利息减少相应增加当期财务费用。
研发费用变动原因说明：不适用
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少21.87亿元，主要原因为本期收到的房屋预售款有所减少。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少22.43亿元，主要原因为本期净购买的银行理财产品较上年同期有所减少。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少8.89亿元，主要原因为本期净借入的银行借款较上年同期有所减少。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
□适用 √不适用
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
| 主营业务分行业情况 | | | | | | | | 分行业 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率
（%） | 营业收
入比上
年增减
（%） | 营业成
本比上
年增减
（%） | 毛利率
比上年
增减（%） | | 房地产
经营业
务 | 4,475,078,222.33 | 1,353,191,732.78 | 69.76 | 28.75 | -14.83 | 增加
15.47个
百分点 | | 酒店公
寓服务
业务 | 136,148,322.77 | 104,396,033.06 | 23.32 | 30.45 | 0.59 | 增加
22.76个
百分点 | | 合计 | 4,611,226,545.10 | 1,457,587,765.84 | 68.39 | 28.80 | -13.88 | 增加
15.66个
百分点 | | 主营业务分产品情况 | | | | | | | | 分产品 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率
（%） | 营业收
入比上
年增减
（%） | 营业成
本比上
年增减
（%） | 毛利率
比上年
增减（%） | | 房地产
销售 | 2,795,467,960.96 | 675,665,778.30 | 75.83 | 29.53 | -34.97 | 增加
23.98个
百分点 | | 房地产
租赁 | 1,679,610,261.37 | 677,525,954.48 | 59.66 | 27.46 | 23.26 | 增加
1.38个
百分点 | | 酒店公
寓服务 | 136,148,322.77 | 104,396,033.06 | 23.32 | 30.45 | 0.59 | 增加
22.76个
百分点 | | 合计 | 4,611,226,545.10 | 1,457,587,765.84 | 68.39 | 28.80 | -13.88 | 增加
15.66个
百分点 | | 主营业务分地区情况 | | | | | | | | 分地区 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率
（%） | 营业收
入比上
年增减
（%） | 营业成
本比上
年增减
（%） | 毛利率
比上年
增减（%） | | 上海 | 4,611,226,545.10 | 1,457,587,765.84 | 68.39 | 28.80 | -13.88 | 增加
15.66个
百分点 | | 主营业务分销售模式情况 | | | | | | | | 销售
模式 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率
（%） | 营业收
入比上
年增减
（%） | 营业成
本比上
年增减
（%） | 毛利率
比上年
增减（%） | | 房地产
销售 | 2,795,467,960.96 | 675,665,778.30 | 75.83 | 29.53 | -34.97 | 增加
23.98个
百分点 | | 房地产 | 1,679,610,261.37 | 677,525,954.48 | 59.66 | 27.46 | 23.26 | 增加 | | 租赁 | | | | | | 1.38个
百分点 | | 酒店公
寓服务 | 136,148,322.77 | 104,396,033.06 | 23.32 | 30.45 | 0.59 | 增加
22.76个
百分点 | | 合计 | 4,611,226,545.10 | 1,457,587,765.84 | 68.39 | 28.80 | -13.88 | 增加
15.66个
百分点 |
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
无
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用√不适用
(4). 成本分析表
单位：元
| 分行业情况 | | | | | | | | 分行业 | 成本构
成项目 | 本期金额 | 本期占
总成本
比例(%) | 上年同期金额 | 上年同
期占总
成本比
例(%) | 本期金
额较上
年同期
变动比
例(%) | | 房地产经
营业务 | 销售成
本 | 675,665,778.30 | 46.36 | 1,039,080,144.79 | 61.39 | -34.97 | | 房地产经
营业务 | 租赁成
本 | 677,525,954.48 | 46.48 | 549,694,028.47 | 32.48 | 23.26 | | 酒店公寓
服务业务 | 酒店公
寓成本 | 104,396,033.06 | 7.16 | 103,779,440.84 | 6.13 | 0.59 | | 合计 | | 1,457,587,765.84 | 100.00 | 1,692,553,614.10 | 100.00 | -13.88 | | 分产品情况 | | | | | | | | 分产品 | 成本构
成项目 | 本期金额 | 本期占
总成本
比例(%) | 上年同期金额 | 上年同
期占总
成本比
例(%) | 本期金
额较上
年同期
变动比
例(%) | | 房地产销
售 | 销售成
本 | 675,665,778.30 | 46.35 | 1,039,080,144.79 | 61.38 | -34.97 | | 房地产租
赁 | 租赁摊
销成本 | 491,017,355.73 | 33.68 | 380,077,953.69 | 22.46 | 29.19 | | 房地产租
赁 | 租赁运
维成本 | 186,508,598.75 | 12.80 | 169,616,074.78 | 10.02 | 9.96 | | 酒店公寓
服务 | 酒店公
寓摊销
成本 | 52,561,249.22 | 3.61 | 53,591,164.02 | 3.17 | -1.92 | | 酒店公寓 | 酒店公 | 51,834,783.84 | 3.56 | 50,188,276.82 | 2.97 | 3.28 | | 服务 | 寓运维
成本 | | | | | | | 合计 | | 1,457,587,765.84 | 100.00 | 1,692,553,614.10 | 100.00 | -13.88 |
（未完）
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