[年报]万通发展(600246):2021年年度报告
原标题:万通发展:2021年年度报告 北京万通新发展集团股份有限公司 2021年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人王忆会、主管会计工作负责人石莹及会计机构负责人（会计主管人员）杜轶名声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司 2021年度母公司实现净利润 58,943.92万元，提取法定盈余公积金 5,894.39万元。2021年初合并报表中未分配利润 174,179.24万元，2021年度归属上市公司股东净利润 18,482.43万元，截至 2021年 12月 31日，公司期末可供分配利润为 186,767.28万元。 根据《上市公司股份回购规则》《上市公司自律监管指引第 7号——回购股份》和《公司章程》中利润分配的相关规定，上市公司以现金为对价，采用集中竞价方式、要约方式回购股份的，当年已实施的股份回购金额视同现金分红，纳入该年度现金分红的相关比例计算。 报告期内，公司实施股份回购 29,745.40万元（含交易费用）。因此，2021年度公司通过股份回购方式实现分红的金额为人民币 29,745.40万元（含交易费用），占公司 2021年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润比率为 160.94%。结合公司实际情况，为保障公司生产经营以及发展投资的后续资金需求，2021年度公司拟不进行利润分配，也不进行公积金转增股本。 本次利润分配方案经董事会审议通过后，尚需提交股东大会审议。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 具体内容详见本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“六、（四）可能面对的风险”相关内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义..................................................................................................................................... 5 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 6 第三节 管理层讨论与分析 ........................................................................................................... 10 第四节 公司治理 ........................................................................................................................... 26 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................................... 42 第六节 重要事项 ........................................................................................................................... 43 第七节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 53 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 58 第九节 债券相关情况 ................................................................................................................... 58 第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 59
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2021年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
□适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2021年，公司继续对传统房地产业务进行战略性收缩。报告期内，公司实现营业收入 81,328.81万元，较上年同期下降 40.31%；实现归属于上市公司股东的净利润 18,482.43万元，较上年同期增长 263.35%。公司始终秉持创新发展理念，依托专业的团队及强大的股东资源支持，形成了较为独特的资源及能力禀赋。报告期内，公司积极响应国家“十四五”规划提出的“实施城市更新行动”及“数字经济发展规划”指导方针，以城市为主体，以数字科技为动力，以科技与绿色双驱动来促进产业升级，以可持续发展为目标，以市场化运营为根本，稳步推进整体战略转型。 公司当前业务主要包括房地产开发与销售、城市更新与运营、其他业务三大板块。 1、房地产开发与销售 公司房地产项目主要位于北京、天津、杭州、成都等地，物业类型包括住宅、写字楼、商铺等。公司的专业管理团队拥有丰富的房地产开发与运营经验，致力于房地产项目的专业化开发及品牌化销售。 2、城市更新与运营 公司经过数十年的积累，在运营甲级写字楼及配套商业等经营性物业产品上拥有较高的品牌知名度和影响力。公司运营物业产品主要集中在北京、上海、天津、杭州等城市的核心商务区。 与此同时，公司对传统业态进行赋能升级改造，为城市可持续发展提供多层次综合运营服务。 3、其他业务 公司在积极探索和布局数字经济与资产管理等业务。 二、报告期内公司所处行业情况 2021年的房地产行业，新房和二手房市场双双遇冷，全国商品房销售面积、销售额同比大幅回落，房价下行压力显著增加；年内 70城新建住宅价格和二手房住宅价格环比下降城市数量激增，土地购置面积和土地溢价率大幅下降，22城三轮集中供地呈现“一热、二冷、三稳”特征，民营房企拿地能力和意愿明显下降，国企“托底”作用明显，房企加速项目竣工回款，但新增投资意愿明显不足。同时，中央再提“房住不炒”及“三稳”政策长期基调未变。 但是，也要看到城市是主要经济活动的载体，城市发展的健康与开发可持续性，是关乎整个国家经济健康和高速发展的关键因素。2021年 3月，“十四五”《纲要》提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，奠定了城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位。 国家已经给出未来中国城市可持续发展的健康发展路径：坚持新旧动能更新转换、聚焦城市高质量发展、坚持产业发展为核心、大力发展数字经济、激活创新消费力经济等措施拉动内需，因城施策促进房地产业及城市开发良性循环和健康发展。 2021年 12月，国务院印发《“十四五”数字经济发展规划》，对数据要素作出专章部署，提出强化高质量数据要素供给、加快数据要素市场化流通、创新数据要素开发利用机制等重点任务举措；同时明确提出了发展目标，到 2025年，数字经济核心产业增加值占 GDP比重达到 10%，数字化创新引领发展能力大幅提升，数字技术与实体经济融合取得显著成效，数字经济治理体系更加完善，我国数字经济竞争力和影响力也将稳步提升。 三、报告期内公司从事的业务情况 1、房地产开发与销售 公司房地产项目主要位于北京、天津、杭州、成都等地，物业类型包括住宅、写字楼、商铺等。公司的专业管理团队拥有丰富的房地产开发与运营经验，致力于房地产项目的专业化开发及品牌化销售。 报告期内，公司房地产项目合同销售面积 2.64万平方米、合同销售金额 48,047.18万元；实现合同出租总面积 12.41万平方米，实现合同租金收入总金额 20,504万元。公司房地产销售项目主要是杭州万通中心写字楼产品、天津万通新新逸墅住宅产品、杭州未来科技城综合产品、北京天竺新新家园住宅产品、天津金府国际公寓产品等项目。 2021年 6月，公司与湖州融汇嘉恒融资租赁有限公司签署了关于转让控股子公司北京万置60%房产业务的相关协议，北京万置名下主要资产为北京新城国际项目自持物业。本次房产业务的出售符合公司经营发展规划，有利于公司调整资产结构、盘活存量资产、提高资金使用率。 2、城市更新与运营 （1）成立城市发展研究中心 为实现城市高质量更新与企业可持续发展，公司加快新型高端智库建设，于 2021年 10月成立万通城市发展研究中心，凝炼为学理深厚、系统完备的“幸福城市”学术体系，共探未来城市生活新可能，充分实现学术研究与创新实践的融合效应。研究中心整合业内专家智库资源，研究城市发展的可持续性模式，从城市顶层设计与策划的角度，研究未来城市发展逻辑，创建“城市规划”落地“城市高质量发展”的综合战略实施模型。 （2）新旅文、新娱商、新商办城市更新运营能力与内容资源布局 报告期内，公司结合城市更新与运营业务发展需求，全面布局城市更新运营核心能力及资源，并成立子公司如下： 1) 成立控股子公司万通米贝商业运营管理（杭州）有限公司，其运营的万通 V01米贝创新产业示范园的正式启用标志着“万通 V01”杭州商业项目成功落地运营。 2) 成立全资子公司万通创新文化产业发展（北京）有限公司，旨在着力推动文化及旅游产业投资、开发和运营的专业化发展，通过文化赋能城市更新，促进产业升级、消费升级和产城融合。 3) 成立合资公司万庆娱乐策划（广州）有限公司，旨在打通中港澳地区优质资源，充分发挥股东双方丰富的地产项目开发与管理、商业策划与运营、餐饮娱乐经营经验及资源等优势，共同探索大中华区先锋旅游大文娱产业生态及城市更新空间运营模式。 4) 与政府合作方面，公司与北京怀柔人民政府签署了关于推动“来影都过周末”暨打造“永不落幕的电影节”的战略合作协议，以共同加快推进中国（怀柔）影视产业示范区发展建设，打造具有国际影响力的中国影都品牌。其中，包括共同擘划中国影都未来发展和城市运营管理、共同推动中国影都“十四五”时期重大项目建设，以及共同加速中国影都产业发展及核心要素集聚。 3、其他业务板块 一方面，公司正积极布局符合国家未来发展方向的数字经济业务资源。例如公司通过参投基金入股的商汤集团于 2021年 12月 30日成功登陆港交所，在 2021年度实现投资收益 7,312万元，但比实现可观投资收益更重要的是，商汤集团鉴于公司在城市更新与数字科技领域的资源优势，通过宁波阡誓企业管理合伙企业（有限合伙）间接持有公司股份，成为公司前十大股东。双方在人工智能应用场景落地，人工智能产业集群等多领域进行广泛的战略交流。 另一方面，公司通过借鉴国内外领先的资本管理模型及运营经验，构建了产业投资基金平台，将原房地产金融业务转型为资本运营管理平台。通过资本赋能城市更新和开发业务，形成闭环生态的核心竞争力。依托自身品牌资源和优势，重点关注新科技、新消费和新文化等领域，在严控风险的前提下，与合作方共同成立产业基金，以股权投资等方式加快相关产业布局规划与配套落地，打造强力的产融结合闭环生态。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、立足核心区域的优质资产 公司目前持有的经营性物业均是位于北京、上海、天津、杭州等区域中心城市的优质资产，其带来的稳定现金流是确保未来公司转型发展的基石。 2、拥有较强的品牌影响力 公司多年的发展形成了以“万通中心”、“新新家园”为代表的知名商用物业运营和高品质住宅开发品牌，通过长期的市场美誉度获得用户忠诚度，搭建起了公司与客户间的信任桥梁，为未来持续向客户提供优质的产品及服务打下了坚实的基础。 3、具备专业的运营能力 公司的专业团队拥有近 20年的商用物业运营经验。多项高品质“万通中心”商业项目均具备突出的区位优势和良好的运营业绩，获得了国际通行的绿色建筑评价标准美国 LEED金级及以上认证或预认证。公司完善的商用物业管控体系得到业内外的高度认可。公司不断探索行业相关科技的发展与应用，期望具备为未来城市发展的各个场景提供全流程数字化和智慧化运营服务的核心能力。 4、完善的股东产业资源布局 公司依托股东及合作伙伴在文化、娱乐、体育、科技等领域的布局积累，充分借鉴普洛斯集团全球优质的资产及运营管理模式，联合上海商汤智能科技有限公司在全球人工智能生态领域的优势，聚合优秀的人才队伍以开发创新体验内容与代表性 IP，构筑公司在新城市运营管理、新科技、新消费和新文化等方面的资源及能力禀赋矩阵。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 81,328.81万元，较上年同期下降 40.31%。实现归属于上市公司股东的净利润 18,482.43万元，较上年同期增长 263.35%，主要原因系本期出售子公司北京万置60%房产业务产生的投资收益所致。 在董事会的领导下，公司积极应对疫情带来的经济压力和复杂的行业形势，紧跟市场动态，在主营业务平稳发展的前提下激发公司活力，整合新的赋能资源，促进公司持续健康发展。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 (1) 营业收入变动原因说明：主要原因是所属子公司本期达到结转收入时点的项目比上年同期有所减少所致； (2) 利息收入变动原因说明：主要原因是本期协定存款额较上年同期增加所致； (3) 其他收益变动原因说明：主要原因是本期收到政府补助较上年同期增加所致； (4) 投资收益变动原因说明：主要原因是本期处置北京万置 60%房产业务产生投资收益，上年同期未发生此类事项所致； (5) 公允价值变动损益变动原因说明：主要原因是本期金融资产公允价值上升金额较上年同期增加所致； (6) 信用减值损失变动原因说明：主要原因是本期应收款项预期信用损失较上年同期增加所致； (7) 资产减值损失变动原因说明：主要原因是本期商誉减值金额较上年同期增加所致； (8) 资产处置损益变动原因说明：主要原因是本期资产处置产生的亏损较上年同期增加所致； (9) 营业外支出变动原因说明：主要原因是上年本集团发生对外捐款而本年度无此类事项所致； (10) 所得税费用变动原因说明：主要原因是上述原因综合影响； (11) 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因是公司本期销售收款较上年同期有所下降及本期支付的税费较上年同期增加所致； (12) 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是本年处置子公司股权，上年同期未发生类似事项所致； (13) 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因是本期股票回购股票金额较上年同期有所减少且本期未发放现金股利所致。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
（1）房地产销售（包括商业地产和住宅）营业收入及成本较上年减少主要系本期销售面积较上年减少所致； （2）物业出租营业收入较上年减少主要系本年处置新城国际项目房产业务致租赁物业减少、新冠疫情影响持续蔓延租赁大客户较上年同期减少所致； （3）资产管理（基金管理）营业收入及成本较上年减少主要系受到房地产市场、融资政策调整等因素影响，原有业务模式受限，项目落地难度增大，成本随收入变动所致； （4）天津区域营业收入较上年增减幅度较大主要系销售面积减少所致； （5）川渝区域营业收入较上年增减幅度较大主要系销售业态单一，销售面积减少； （6）华东区域营业收入较上年增减幅度较大主要系销售面积减少，销售额减少所致。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
（1）房地产销售（包括商业地产和住宅）业务本期成本金额较上年同期变动较大的原因系随收入变化趋势同向增长； （2）物业出租业务本期成本金额较上年同期变动较大的原因为满足市场需求，提高万通中心市场竞争力，各项目根据具体情况，推出不同程度的精装修交付策略，因此运营成本有所增加，减少项目利润； （3）资产管理本期金额较上年同期变动较大的原因系受到房地产市场、融资政策调整等因素影响，原有业务模式受限，项目落地难度增大，成本随收入变动所致。 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 √适用 □不适用 2021年 6月，公司与湖州融汇嘉恒融资租赁有限公司签署了关于转让控股子公司北京万置 60%房产业务的相关协议，本公司丧失了对北京万置的控制权。 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 前五名客户销售额 15,057.31万元，占年度销售总额 31.35%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0万元，占年度销售总额 0%。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 前五名供应商采购额 7,596.89万元，占年度采购总额 53.60%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0万元，占年度采购总额 0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 3. 费用 √适用 □不适用 单位:元 币种：人民币
4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 单位:元 币种：人民币
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 √适用 □不适用 报告期内，公司转让所持北京万置 60%房产业务产生投资收益 53,404万元；公司对中融国富商誉相关资产组计提商誉减值准备 21,247万元；公司对 2021年度应收款项计提信用减值准备 2,344万元。 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
注 1：变化原因系本期收回投资本金及收益所致； 注 2：变化原因系本期正常销售结转、将部分存货转入投资性房地产科目核算及处置子公司致合并范围变更致存货减少所致； 注 3：变化原因系本期公允价值变动收益较上年同期增加及本期有新增投资所致； 注 4：变化原因系上年购入使用权资产，本年无类似事项发生所致； 注 5：变化原因系本期实行新租赁准则所致； 注 6：变化原因系本期计提商誉减值所致； 注 7：变化原因系本期预付股权转让款而上年同期无此类事项发生； 注 8：变化原因系本期支付工程款所致； 注 9：变化原因系发放薪酬所致。 2. 境外资产情况 √适用 □不适用 (1) 资产规模 其中：境外资产 74,655,458.74（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0.69%。 (2) 境外资产占比较高的相关说明 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 房地产行业经营性信息敬请查阅本报告“第三节 管理层讨论与分析”的相关内容。 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 □适用 √不适用 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
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