[年报]南京高科(600064):南京高科2021年年度报告
原标题:南京高科:南京高科2021年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人徐益民、主管会计工作负责人周克金及会计机构负责人（会计主管人员）仇秋菊声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计确认，2021年度，公司实现归属于上市公司股东的净利润2,352,053,055.62元，其中母公司实现净利润2,324,257,910.55元，提取 10%法定盈余公积金 232,425,791.06元后，当年可供股东分配利润为2,091,832,119.49元。加上上年度结转的未分配利润7,814,213,476.22元及臣功制药控股权转让后由成本法转为权益法核算增加的未分配利润69,659,790.25元，扣减2020年度已分配股利617,978,444.00元，本年度可供股东分配的利润为9,357,726,941.96元（以上财务数据除归属于上市公司股东的净利润外均为母公司数）。 经董事会审议通过的公司2021年度利润分配预案为：同意公司以2021年末总股本1,235,956,888股为基数，向全体股东按每10股派发现金红利6元（含税）并送红股4股，共计分配利润1,235,956,888.00元，尚余可分配利润8,121,770,053.96元转入以后年度。本分配预案尚需提交公司2021年度股东大会审议通过后方可实施。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的宏观环境风险、业务发展风险、投资管理风险、财务资金风险等，敬请查阅本报告“第三节管理层讨论与分析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”中阐述的“可能面对的风险”因素内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目 录 第一节 释义.................................................................................................. 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................. 7 第三节 管理层讨论与分析 ....................................................................... 11 第四节 公司治理 ....................................................................................... 37 第五节 环境与社会责任 ........................................................................... 50 第六节 重要事项 ....................................................................................... 53 第七节 股份变动及股东情况 ................................................................... 60 第八节 优先股相关情况 ........................................................................... 65 第九节 债券相关情况 ............................................................................... 66 第十节 财务报告 ....................................................................................... 71
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 报告期内，营业收入增加的主要原因是本期公司房地产开发销售业务经济适用房项目结转的收入增加以及市政基础设施承建业务实现的收入增加；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润增加的主要原因是本期按权益法核算的长期股权投资确认的投资收益增加；经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因是本期房地产 及市政业务回款增加以及房地产业务支付土地款减少。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2021年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 √适用 □不适用 股权投资业务是公司的核心业务，全资子公司南京高科新创投资有限公司是公司股权投资业务的重要平台，其经营范围为：实业投资、创业投资、证券投资；投资管理及咨询。其投资业务形成的损益界定为经常性损益，2021年上述损益共 6,847.63万元。 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
注：报告期内对利润的影响金额均是未考虑所得税影响的税前数。 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2021年是公司“风险防化持续年”。报告期内，公司围绕既定的发展战略，克服宏 观经济不确定性、市场竞争日趋激烈、阶段性区域疫情波动带来的挑战，积极把握所 在南京市创新资源汇聚、区域城市建设发展以及资本市场持续深化改革的机遇，深化 产业联动和产投互动，努力实现主营业务转型升级和高质量发展。其中，房地产市政 业务强化项目拓展和产业联动，积聚发展动能；股权投资业务聚焦优质赛道精选投资 标的，提升利润贡献。 报告期内，公司实现营业收入 491,862.87万元，同比增长 69.40%；归属于母公 司所有者的净利润 235,205.31万元，同比增长 16.68%；每股收益 1.903元，加权平均 净资产收益率 16.67%。 公司归母净利润连续十九年增长 单位：亿元 1、房地产市政业务：深耕区域市场，深化产业联动，推进转型升级 公司房地产市政业务积极把握区域城市建设发展等机遇，在坚持打造优质产品与服务的基础上，深入推进产业联动，持续加强市场开拓，房地产市政业务协同发展的新格局不断深化，产业链整体收益得到有效提升。 房地产业务：坚持谨慎发展策略，在有序推动现有项目开发建设的同时，加大城市更新、综合开发类项目拓展力度，努力实现业务模式转型升级。一是坚守品质初心，持续做好商品房开发工作。紫星荣院、迈上品院、紫尧星院、紫麟景院“四院”开发建设工作稳步推进，其中紫星荣院项目开盘热销彰显产品及品牌价值，迈上品院项目成功公开展示延续良好口碑。二是高标准做好保障房及代建项目开发建设，有效推动产业联动落地。三元祠保障房一期、东南青年汇项目顺利完工交付，麒麟 G3G4地块经适房、靖安佳园等项目稳步推进。三是加大产业联动及代建、城市更新项目拓展力度，进一步促进房地产市政业务协同发展。全年新签代建项目总金额 13.6亿元。 报告期内，公司房地产业务实现合同销售面积 4.67万平方米（商品房项目 3.91万平方米、经济适用房项目 0.76万平方米），同比减少 51.35%；实现合同销售金额147,283.67万元（商品房项目 144,456.75万元、经济适用房项目 2,826.92万元），同比增加 116.92%。新开工面积 21.63万平方米，同比减少 37.21%；竣工面积 10.96万平方米，同比减少 69.23%。房地产开发销售业务营业收入 390,425.07万元（商品房项目结转营业收入 180,472.72万元、经济适用房项目结转营业收入 209,952.35万元），同比增长 79.85%。 市政业务：坚持积极发展策略，在做好现有重点工程项目的同时，围绕公司房地产市政产业链，深度融入产业联动，积极拓展优质项目。一是高标准做好现有在手项目，提升项目精细化管理水平，各项创优目标高效推进。多个项目荣获“扬子杯”、“省标准化工地”等奖项。二是积极拓展业务规模，产业联动取得新突破。全年成功中标麒麟 G3G4地块经适房施工总承包、南京粮食应急保供中心项目工程总承包等多个项目，合同总金额超 25亿元。三是践行生态理念，提升服务能力。高科环境加强产学研创新探索，持续高标准做好污水处理等生态维护工作，先后成功入选“南京市生态文明教育基地”和“国家级污水处理设施向公众开放单位”，创建“南京市智慧低碳环境工程研究中心”。报告期内，公司市政业务实现营业收入 91,493.85万元，同比增长38.11%。 2、股权投资业务：聚焦科技创新，有序滚动发展，提升价值创造 股权投资业务坚持稳步发展的策略，科创投资与战略投资并重，强化平台协同和团队建设，实现有序进退、滚动发展，不断增厚股权投资业务收益。 公司一是围绕医疗健康、信息技术等硬核科技，推动各平台协同投资精选项目。 达康医疗、诺源医疗、量准实业、昌郁医药 10个项目，对安天科技、健耕医药、纽瑞特、阿依瓦、一脉阳光、易鲸捷实施了追加投资。二是加强战略投资，夯实公司投资收益基础。公司出资 10亿元认购南京银行可转债，并择机出资 8.72亿元增持了南京银行股份。截至 2022年一季度末，持有其 10%的股份。三是不断拓展投后管理的广度和深度，加强市场研判，实现有序进退。公司适时处置所持有的厦门钨业、艾力斯等金融资产，及时兑现投资收益；高科皓熙定增基金于 7月成功实现退出，累计实现投资收益 3.65亿元，报告期内收益 2.25亿元。四是加大对非核心资产的处置力度。 为进一步优化产业结构和资源配置，集聚资源发展公司优势主业，公司以 1.83亿元的价格公开挂牌转让了臣功制药 51%股权。 2021年以来，公司投资项目中，百普赛斯、华兰股份、金埔园林在创业板发行上市，诺唯赞、仁度生物在科创板发行上市，赛特斯已通过科创板上市委审议，原力数字等项目申请 A股上市工作均在进程中。报告期内，公司实现投资收益 236,712.30万元，同比增长 61.86%；实现公允价值变动收益-3,441.00万元。 3、管理及财务状况：强化职能协同，加强管理支撑，赋能业务升级发展 报告期内，公司上下围绕年度管理主题活动，不断加强内部管理，持续促进管理机制与业务发展状况相匹配，提升管理效能，保障高质量发展。一是加强战略管理。 结合企业内外部环境变化，对公司三年发展规划实施情况进行了中期研讨，持续督促战略推进，实现持续成长。二是推进国企改革。根据国企改革三年行动统一部署，积极开展相关机制创新的探索和尝试，完成管理层任期制和契约化改革，为进一步建立健全具有市场竞争力的中长期激励约束机制打下良好基础。三是持续推进风险管理。 重视修订后内控制度落实，规范公司运营管理，加强重大投资事项事前评估论证，积极防范新增潜在风险。四是优化信息化管理。结合公司业务需求和实际情况，完成投资管理、人力资源等信息系统的优化升级，逐步建立满足公司需求的综合信息系统。 五是加强资金管理。合理安排投融资，确保现金流安全可控，并通过发行超短期融资券等方式持续降低融资成本。六是提升品牌管理。紧扣业务发展主题，充分发挥新媒体平台窗口作用，宣传公司经营成果，弘扬优秀企业文化，不断提升公司凝聚力和品牌形象。年内，公司荣获“杰出投资回报奖”，蝉联“中国上市公司百强奖”、“江苏省文明单位”，获评国家级南京经济技术开发区“2021年度高质量发展突出贡献企业”荣誉称号。 报告期末，公司资产负债率继续保持低位，为 51.63%；期末公司有息负债总额 为 49.90亿元，占总资产的比例为 15.11%。报告期内整体平均融资成本约为 3.49%。 二、报告期内公司所处行业情况 1、房地产及市政业务 2021年我国房地产行业政策基调依然以“房住不炒”为核心，围绕“三稳”目标，完 善和实施房地产长效机制。全年房地产销售增速前高后低，特别是下半年以来，受涉 房信贷收紧、房企信用事件等因素影响房地产市场降温明显，房地产行业发展生态发 生显著变化，虽然稳健经营的房企受影响较小，但也面临各类挑战。根据国家统计局 的数据，2021年全国商品房实现销售面积 179,433万平方米，同比增长 1.9%，增速 比 2020年下降 0.7个百分点；销售额 181,930亿元，同比增长 4.8%，增速比 2020年 下降 3.9个百分点。公司房地产业务所在的南京市场保持了调控态势，引导市场平稳 发展，受到上半年需求释放的带动，全年销量仍有明显增长。根据南京市统计局的数 据，2021年南京地区商品房销售面积 1,510.95万平方米，同比增长 14.1%；商品房销 售金额 4,063.84亿元，同比增长 24.3%；新开工面积 1,957.63万平方米，同比下降 7.4%； 施工面积 8,597.29万平方米，同比下降 0.8%；竣工面积 1,136.18万平方米，同比下 降 21.6%。广义库存去化周期（（待售面积+施工面积）/销售面积）5.87年，2020年 为 6.72年。 南京近五年商品房销售情况 （注：数据来源为南京市统计局。） 2021年，我国传统基建仍然是国民经济的重要支柱，但在需求不足和成本上涨的压力下增速较低。根据中国建筑协会数据，2021年全社会建筑业实现增加值 80,138亿元，比上年增长 2.1%，占国内生产总值的比例约 7%。2021年，南京市聚力建设具有全球影响力的创新名城和以人民为中心的美丽古都，深入推进新型城镇化建设，加快构建城市发展新格局。2021年 4月，《南京都市圈发展规划》全文正式发布，未来，南京都市圈将建设成为具有国际影响力的现代化都市圈。根据南京市城乡建设委员会数据，2021年全年累计新开工保障房 682万平方米，基本建成 324万平方米；累计完成棚户区改造 333万平方米；完成 108个老旧小区改造、12万套（间）租赁住房筹集、85幢危房治理任务。公司所在栖霞区城乡建设全面推进，紫核栖霞片、龙潭新城全面启动建设，燕子矶新城、栖霞山度假区步入加快发展阶段，迈燕片区、马群片区加速城市更新，八卦洲生态绿岛形象充分彰显，仙林新市区、新尧新城基本建成。全区基础设施越发完善，美丽宜居新栖霞加快呈现。 2、股权投资业务 2021年，在我国经济稳步运行和持续转型的背景下股权投资市场表现活跃。随着注册制改革的持续推进以及北交所开市，投资机构的退出渠道不断完善。根据清科研究中心数据显示，2021年，我国股权投资市场募投总额均打破历史记录。其中，募资金额为 2.21万亿，同比增长 84.5%，投资金额为 1.42万亿元，同比增长 60.4%，投资活动空前活跃，在行业和技术更迭的大背景下掀起了一轮投资热潮；退出方面，全年退出案例数共 4,532笔，同比上升 18%，其中被投企业 IPO占比接近 7成。 从投资领域来看，资金聚集效应明显，70%的投资案例集中在 IT、生物技术与医疗健康、半导体及电子设备、互联网四大行业。随着生物技术与信息技术相结合为特征的产业变革兴起，相关行业仍存在巨大的发展空间。在“老龄化、后疫情”的背景下生物技术与医疗健康行业动力强劲；传统产业的数字化变革对信息技术的升级发展需求巨大；相关赛道整体投资活跃度持续提升，优质企业的投资热度维持较高水平。上述热门领域对各类资本的吸引也带来较为激烈的竞争，对创投机构的价值判断与项目管理能力提出更高的要求。 中国股权投资市场近五年基金募资及投资情况 （注：数据来源为清科研究中心。） 三、报告期内公司从事的业务情况 （一）报告期内公司从事的主要业务 报告期内，公司从事的主要业务为房地产及市政业务、股权投资业务。 （二）报告期内公司的经营模式 1、房地产及市政业务 公司房地产业务具有国家房地产开发一级资质，业务范围涵盖住宅开发、政府代保障房、乡建古建、老旧小区改造等业务。商品房开发主要项目有：“荣境”、“紫 微堂”、“紫星荣院”、“迈上品院”等。 公司房地产项目图片 市政业务是公司传统主营，主要从事房建、市政施工总承包及监理，园区管理及 服务以及土地成片开发转让等业务。目前具有房建施工总承包一级、市政总承包二级、 房建及市政监理甲级等多项资质。 公司市政项目图片 报告期内，公司积极把握所在区域加快发展的机遇，在持续做好中高端商品住宅 开发与销售，保持品质品牌优势的同时，发挥房地产及市政业务产业协同效应，推进 与区域政府平台的合作深化，围绕产业链大力拓展代建、施工总承包业务，并以城市 更新业务为重点方向，积极探索业务模式升级。 2、股权投资业务 股权投资业务坚持市场化、专业化运作，不断完善“南京高科、高科新创、高科 科贷、高科新浚”四大投资平台的体系建设，强化资源整合能力，提升风险控制水平， 促进资本、资源、人员、信息等要素在各个平台优化配置，实现协同发展。公司目前 主要通过与地方科创平台、科研院所、银行、券商及专业投资机构的多方位合作，持 续稳定获得新的投资机会；聚焦医疗健康、信息技术等科技创新行业，并兼顾环保科 技、新基建、新材料等领域，筛选出符合标准的优质企业实施股权投资，并通过强化 投后管理，支持和帮助创业、创新企业发展，分享其成长红利，实现增值收益择机退 出的同时积极探索延伸产业链布局。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、区域品牌影响力与市场把握能力。公司房地产、市政等传统主营业务资质全面，在区域项目的开发和管理上积累了丰富的经验，具有良好的品牌形象。公司股权投资业务经过多年发展，受到创业企业、地方科创平台、第三方机构等广泛认可。公司能较好地判断区域和产业的市场形势，发挥业务协同与品牌优势，把握发展机遇，实现业务持续发展。报告期内，紫星荣院、迈上品院等商品住宅及施工总包项目延续良好口碑；子公司高科环境成功入选“南京市生态文明教育基地”和“国家级污水处理设施向公众开放单位”；公司旗下投资平台高科新浚荣登 2021“科创中国”科技创业投资机构榜。 2、产业资源整合与协同能力。公司对涉足的房地产、市政、股权投资等领域实施产业联动与产投互动，搭建了产业经营与资本运营互动融合的可持续发展架构。股权投资业务围绕科技创新领域，强化市场化运作体系与投资协同机制，充分发挥公司资金资源优势和产业经营、价值判断的能力与高科新浚管理团队市场化运作下的经验、渠道禀赋，实现优势互补，协同发展。报告期内，公司房地产市政业务产业联动取得新突破；战略投资与科技创新投资并举，围绕产业链深入布局新项目，投资业务实现良性循环、滚动发展。 3、资金运作管控能力。公司资产质量优良，信用情况良好，且善于把握政策导向，发挥上市公司优势，与各类金融机构建立了良好的合作关系，充分利用各类市场拓宽融资渠道，降低融资成本，满足公司资金需求。公司负债水平、融资成本等常年保持行业低位。报告期内，公司以较低利率成功发行八期超短期融资券，进一步降低了融资成本。 4、风险管理控制能力。公司具有多层次的业务类型，面对复杂的宏观经济形势，天然具有风险相对分散的优势。此外，公司注重风险控制，建立并持续优化风险管控体系，相关风险控制工作具有前瞻性，积极防范新增风险，妥善化解潜在风险，体现了公司较强的风险管控能力。 五、报告期内主要经营情况 详见上述本报告“第三节一、经营情况讨论与分析” (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业收入变动原因说明：主要原因是本期公司房地产开发销售业务经济适用房项目结转的收入增加以及市政基础设施承建业务实现的收入增加。 营业成本变动原因说明：主要原因是本期公司营业收入增加导致相应的成本增加以及房地产业务结转的低毛利率的经济适用房项目占比增加致使成本增幅较大。 销售费用变动原因说明：主要原因是臣功制药控股权转让后不再纳入合并范围以及公司房地产开发销售业务经济适用房项目仅产生零星销售费用。 管理费用变动原因说明：/ 财务费用变动原因说明：主要原因是由于公司业务发展需要，本期比去年同期整体融资规模增加。 研发费用变动原因说明：主要原因是公司子公司高科环境进行项目研发致使研发费用增加。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因是本期房地产及市政业务回款增加以及房地产业务支付土地款减少。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因是本期处置高科皓熙基金及部分厦门钨业股票、转让臣功制药控股权收到的现金增加。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因是本期偿还债务支付的现金增加。 投资收益变动原因说明：主要原因是本期处置交易性金融资产以及以权益法核算的长期股权投资确认的投资收益同比增加。 公允价值变动收益变动原因说明：主要原因是本期公司持有的交易性金融资产受资本市场整体结构性走势影响，公允价值变动收益相对去年同期减少，以及处置高科皓熙基金及部分厦门钨业股票后收益结转至投资收益科目，转回往期持有期间产生的公允价值变动收益。 信用减值损失变动原因说明：主要是原因是本期收回应收账款冲回了坏账准备。 资产减值损失变动原因说明：主要原因是对部分投资性房地产计提了减值准备。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 （1）.主营业务收入构成 单位：元 币种：人民币
(2). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 1、房地产开发销售业务收入增加的主要原因是本期公司房地产开发销售业务经济适用房项目结转的收入增加。毛利率减少的主要原因是本期结转的低毛利率的经济适用房项目占比增加。 2、市政基础设施承建收入增加的主要原因是本期结转的施工总承包项目金额增加。 (3). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (4). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (5). 成本分析表 单位：元
成本分析其他情况说明 1、房地产开发销售成本增加的主要原因是本期结转的低毛利率的经济适用房项目占比增加。 2、市政基础设施承建成本增加的主要原因是本期结转的收入增加相应成本增加。 (6). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 √适用 □不适用 经公司第十届董事会第八次会议审议通过和南京市国资委评估备案，公司在南京市公共资源交易中心公开挂牌转让臣功制药 51%股权，并于 9月底完成股权转让、交割、变更备案等后续事宜，自 2021年 10月起，臣功制药不再纳入公司合并财务报表范围（详见临 2021-010号、临 2021-028号、临 2021-034号、临 2021-036号公告）。 (7). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (8). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 前五名客户销售额 174,047.74万元，占年度销售总额 35.39%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0万元，占年度销售总额 0 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 √适用 □不适用 单位:万元 币种:人民币
B.公司主要供应商情况 前五名供应商采购额 166,596.35万元，占年度采购总额 43.86%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0万元，占年度采购总额 0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 其他说明 / 3. 费用 √适用 □不适用 详见上述本报告“第三节五、（一）1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表” 4. 研发投入 (1).研发投入情况表 √适用 □不适用 单位：万元
(2).研发人员情况表 √适用 □不适用
(3).情况说明 √适用 □不适用 研发投入主要为公司子公司高科环境的研发投入。 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 详见上述本报告“第三节五、（一）1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表” (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
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