[年报]南国置业(002305):2021年年度报告
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时间：2022年04月23日 06:13:18 中财网 |
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原标题:南国置业:2021年年度报告
南国置业股份有限公司
2021年年度报告
2022年04月
第一节重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人武琳、主管会计工作负责人鄢浩文及会计机构负责人(会计主管人员)唐珂声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本年度报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述属于计划性事项，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。
本公司请投资者认真阅读本年度报告全文，并特别注意下列风险因素：公司在经营中主要存在宏观经济风险、政策风险、市场风险、融资利率风险等风险，敬请广大投资者注意投资风险。详细内容见本报告“第三节管理层讨论与分析，十一、公司未来发展的展望”。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
目录
第一节重要提示、目录和释义.......................................2第二节公司简介和主要财务指标.....................................6第三节管理层讨论与分析..........................................10第四节公司治理..................................................33第五节环境和社会责任............................................53第六节重要事项..................................................55第七节股份变动及股东情况........................................76第八节优先股相关情况............................................82第九节债券相关情况..............................................83第十节财务报告..................................................90备查文件目录
一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的会计报表；二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
以上文件置备于公司董事会办公室，地址为武汉市武昌区昙华林202号。
释义
| 释义项 | 指 | 释义内容 | | 公司、本公司 | 指 | 南国置业股份有限公司 | | 报告期、本报告期 | 指 | 2021年1月1日至2021年12月31日 | | 中国证监会、证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 | | 深交所 | 指 | 深圳证券交易所 | | 电建地产 | 指 | 中国电建地产集团有限公司 | | 电建集团 | 指 | 中国电力建设集团有限公司 |
第二节公司简介和主要财务指标
一、公司信息
| 股票简称 | 南国置业 | 股票代码 | 002305 | | 股票上市证券交易所 | 深圳证券交易所 | | | | 公司的中文名称 | 南国置业股份有限公司 | | | | 公司的中文简称 | 南国置业 | | | | 公司的外文名称（如有） | LANGOLDREALESTATECO.,LTD. | | | | 公司的外文名称缩写（如
有） | LANGOLD | | | | 公司的法定代表人 | 武琳 | | | | 注册地址 | 武汉市武昌区南湖中央花园会所 | | | | 注册地址的邮政编码 | 430064 | | | | 公司注册地址历史变更情
况 | 无 | | | | 办公地址 | 武汉市武昌区昙华林路202号 | | | | 办公地址的邮政编码 | 430060 | | | | 公司网址 | http://www.langold.com.cn | | | | 电子信箱 | [email protected] | | |
二、联系人和联系方式
三、信息披露及备置地点
| 公司披露年度报告的证券交易所网站 | 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》 | | 公司披露年度报告的媒体名称及网址 | http://www.cninfo.com.cn | | 公司年度报告备置地点 | 公司董事会办公室 |
四、注册变更情况
| 组织机构代码 | 70719897-0 | | 公司上市以来主营业务的变化情况（如
有） | 无变更 | | 历次控股股东的变更情况（如有） | 无变更 |
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
| 会计师事务所名称 | 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） | | 会计师事务所办公地址 | 北京市海淀区车公庄西路19号外文文化创意园12号楼 | | 签字会计师姓名 | 张嘉、李威、李珊珊 |
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用√不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用√不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是√否
| | 2021
年 | 2020
年 | 本年比上年增减 | 2019
年 | | 营业收入（元） | 3,273,257,725.87 | 4,024,939,608.21 | -18.68% | 6,368,677,185.09 | | 归属于上市公司股东的净利润
（元） | -1,115,262,909.81 | 20,405,593.51 | -5,565.48% | -354,571,895.91 | | 归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润（元） | -1,126,276,897.85 | -324,447,380.39 | -247.14% | -356,545,274.31 | | 经营活动产生的现金流量净额
（元） | 2,197,315,403.19 | 3,696,918,441.12 | -40.56% | -2,029,500,452.71 | | 基本每股收益（元/股） | -0.64 | 0.01 | -6,500.00% | -0.21 | | 稀释每股收益（元/股） | -0.64 | 0.01 | -6,500.00% | -0.21 | | 加权平均净资产收益率 | -32.01% | 0.50% | -32.51% | -7.95% | | | 2021年末 | 2020年末 | 本年末比上年末增
减 | 2019年末 | | 总资产（元） | 35,616,078,686.54 | 29,976,442,157.28 | 18.81% | 26,798,308,243.01 | | 归属于上市公司股东的净资产
（元） | 2,946,597,748.17 | 4,022,255,557.98 | -26.74% | 4,068,911,122.69 |
定性
□是√否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
√是□否
| 项目 | 2021年 | 2020年 | 备注 | | 营业收入（元） | 3,273,257,725.87 | 4,024,939,608.21 | 无 | | 营业收入扣除金额（元） | 0.00 | 0.00 | 无 | | 营业收入扣除后金额（元） | 3,273,257,725.87 | 4,024,939,608.21 | 无 |
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用√不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用√不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
| | 第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | | 营业收入 | 176,939,535.96 | 809,801,795.63 | 643,820,088.51 | 1,642,696,305.77 | | 归属于上市公司股东的净利润 | -140,418,185.89 | -283,056,671.52 | -190,285,021.88 | -501,503,030.52 | | 归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润 | -140,548,456.46 | -283,146,995.79 | -191,308,137.66 | -511,273,307.94 | | 经营活动产生的现金流量净额 | -895,375,294.04 | 748,504,278.27 | -926,055,000.22 | 3,270,241,419.18 |
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异□是√否
九、非经常性损益项目及金额
√适用□不适用
单位：元
| 项目 | 2021年金额 | 2020年金额 | 2019年金额 | 说明 | | 非流动资产处置损益（包括已计
提资产减值准备的冲销部分） | -8,176.00 | 334,114,201.32 | -56,641.32 | | | 计入当期损益的政府补助（与公
司正常经营业务密切相关，符合
国家政策规定、按照一定标准定
额或定量持续享受的政府补助除
外） | 26,244.70 | 2,677,963.58 | 1,861,522.12 | | | 除上述各项之外的其他营业外收
入和支出 | 5,031,073.53 | 10,502,027.07 | 789,178.07 | | | 其他符合非经常性损益定义的损
益项目 | 9,756,875.05 | | | | | 减：所得税影响额 | 3,701,464.89 | 389,225.80 | 64,047.80 | | | 少数股东权益影响额（税后） | 90,564.35 | 2,051,992.27 | 556,632.67 | | | 合计 | 11,013,988.04 | 344,852,973.90 | 1,973,378.40 | -- |
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用√不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目
的情况说明
□适用√不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常
性损益的项目的情形。
第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处的行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求2021年，国内外形势复杂多变，中国经济发展仍处于世界领先地位，但经济增速逐季放缓。在“房住不炒、因城施策”的总基调下，国家陆续出台房企“三道红线”、土地“两集中”、银行“两条红线”等政策，从负债、土地、融资等多个维度对房地产行业进行调控。中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变。国家统计局数据显示，2021年全国房地产开发投资14.76万亿元，同比增长4.4%；商品房销售额18.19万亿元，同比增长4.8%。全年房地产行业规模仍保持较高水平，但增速明显放缓，特别是下半年以来，房地产市场降温明显，房地产开发投资、土地市场、成交量等指标均呈逐月下滑态势，且不断出现大型房企债务违约问题。在此背景下，优势企业集聚，财务稳健、现金充裕的央企、国企优势凸显，但同时也面临巨大挑战。
2022年1月，全国住房和城乡建设工作会为我国下一阶段房地产行业重点工作定下基调，要求从加强调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动和乡村建设行动、落实碳达峰碳中和目标任务、推动建筑业转型升级等方面开展工作。展望2022年，管理层认为，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，外部环境更趋复杂严峻和不确定，困难和风险挑战仍然存在。房地产行业调控的总基调将保持不变，“三道红线”、“两集中”、“两条红线”等调控政策将继续执行。与此同时，随着“房住不炒”理念的不断深化，房企将进一步去金融化、杠杆化，市场开始回归本源，房子将更多体现其居住属性。
在房地产开发方面，虽然行业红利不再，但市场基本需求和合理的利润空间依然存在。房企亟需转变粗放式发展模式，以高质量发展，控规模、调节奏、确保现金流安全，缓解流动性压力、抵御行业寒冬。
同时，物业、长租公寓、养老、资管等细分赛道以其现金流稳定、利润确定性强等特点，将越来越受到各标杆企业的关注。
在商业地产方面，我国尽管遭受局部疫情反复、国际环境深刻变化等冲击和考验，但消费市场仍展现出活力和韧性，整体保持稳定恢复态势。根据国家统计局数据，2021年我国社会消费品零售总额达44.08万亿元，比上年增长12.5%，高于GDP增速4.4个百分点。未来中央及地方或将持续推出提振消费的政策与措施，商业地产市场蕴含巨大的发展空间。
产业地产方面，我国“十四五”规划纲要提出，将深入实施制造强国战略，发展壮大战略性新兴产业，培育先进制造业集群，一大批先进产业集群企业的出现将给产业地产带来更为广袤的市场。国家接连出台础设施公募REITs等一系列利好政策，具有成熟运营项目的产业运营商将拥有更多的融资、变现通道，在市场竞争中赢得先机。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性开发、运营企业，具有房地产开发壹级资质。作为中央企业控股的上市商业地产公司，南国置业借助两大平台的资本及资源优势，成功实现了跨越式发展，已经从区域型逐步成长为全国型，业务已布局、覆盖北京、深圳、武汉、重庆、成都、南京等多个重点核心城市。
在商业开发与运营板块，公司形成了泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四大标准产品线，在项目所在地有较好的影响力，具备了快速复制扩张的能力；在住宅开发板块，公司根据行业发展趋势，主动优化业务模式，加强与标杆企业合作力度，形成了“联合投资+联合操盘”资源共享、优势互补的发展路文化创意产业为主营业务的中文文化公司，协同效应逐步显现。公司通过盘活电建集团存量厂房,升级改造的华中小龟山金融文化公园顺利开园，成为当地城市更新的典范。公司产业化转型稳步发展，积累了一定的产业资源和招商运营能力。
“十四五”期间，南国置业将以“建设精彩城市生活”为战略使命，以“国内领先的商业运营和资产管理商、城市开发业务的协同商”为战略定位，做好“聚焦、协同、借势、谋变”四篇文章，以“两核两驱”为战略发展模式，即以商业运营与财务投资为核心，以产业运营和地产金融为驱动，致力于建设最具活力的城市有机单元，与美好城市同行。2021年公司品牌影响力不断提升，根据中指研究院发布的数据，跃居“年度全国零售商业地产企业综合实力”第48位；荣获第十一届公益节“2021年度企业社会责任行业典范奖”，彰显了公司在综合实力和社会责任领域的影响力；武汉·泛悦城获得“年度值得期待活力商业街区奖”；成都·泛悦Mall·城市广场项目荣获“2021潮人榜最具发展潜力购物中心奖”；华中小龟山金融文化公园获得第十六届金盘奖“最佳城市更新奖”。
（1）新增土地储备项目
| 宗地或项
目名称 | 所在位置 | 土地规划
用途 | 土地面积
（㎡） | 计容建筑
面积（㎡） | 土地取得
方式 | 权益比例 | 土地总价
款（万元） | 权益对价
（万元） | | 重庆市高
新区大学
城U分区
110亩项目 | 重庆市高
新区 | 住宅 | 73100 | 99349 | 股权合作 | 66.00% | 81,000 | 53,460 | | 广州石门
街项目 | 广州市白
云区 | 住宅 | 55502 | 134734 | 股权合作 | 33.00% | 358,967 | 118,459.11 | | 南京江北
新区G30
项目 | 南京市秦
淮区 | 住宅 | 20428 | 57199 | 股权合作 | 20.00% | 207,000 | 41,400 | | 长沙藕塘
村项目 | 长沙市岳
麓区 | 住宅 | 55529 | 98841 | 招拍挂 | 100.00% | 71,166 | 71,166 | | 长沙杉木
村项目 | 长沙市芙
蓉区 | 住宅 | 38940 | 72946 | 股权合作 | 30.00% | 47,050 | 14,115 | | 重庆西永
L37项目 | 重庆市高
新区 | 住宅 | 74595 | 111893 | 股权合作 | 66.00% | 98,242 | 64,840 |
（2）累计土地储备情况
| 项目/区域名称 | 总占地面积（万㎡） | 总建筑面积（万㎡） | 剩余可开发建筑面积（万㎡） | | 广州石门街项目 | 5.55 | 13.47 | 8.23 | | 长沙藕塘村项目 | 5.55 | 9.88 | 9.88 | | 重庆西永L37项目 | 7.46 | 11.19 | 10.97 | | 总计 | 18.56 | 34.54 | 29.08 |
（3）主要项目开发情况
| 城
市/
区
域 | 项目
名称 | 所在位
置 | 项目
业态 | 权益
比例 | 开工
时间 | 开
发
进
度 | 完工
进度 | 土地
面积
（㎡） | 规划
计容
建筑
面积 | 本期
竣工
面积
（㎡） | 累计
竣工
面积
（㎡） | 预计
总投
资金
额（万 | 累计
投资
总金
额（万 | | | | | | | | | | | （㎡） | | | 元） | 元） | | 武
汉 | 泷悦
华府
二期 | 东湖新
技术开
发区雄
楚大道
以北，鲁
林路以
东 | 商业、
办公 | 51.00
% | 2019
年04
月01
日 | 在
建 | 85.00
% | 11,65
2.48 | 75,90
9.54 | 0 | 0 | 91,38
0.96 | 72,99
4.68 | | 武
汉 | 洺悦
华府
一期 | 新洲区
五一南
路与京
东大道
交汇处 | 住宅、
临街
商业、
幼儿
园 | 80.00
% | 2018
年05
月26
日 | 在
建 | 90.00
% | 103,7
38.66 | 188,5
52.00 | 14143
9.79 | 14143
9.79 | 147,7
77.52 | 137,1
18.08 | | 武
汉 | 洺悦
华府
二期 | 武汉市
新洲区
五一南
路以南，
淘金山
路以北 | 住宅、
临街
商业、
幼儿
园 | 80.00
% | 2019
年07
月23
日 | 在
建 | 50.00
% | 82,48
0.97 | 173,1
99.50 | 0 | 0 | 136,9
90 | 85,90
3.94 | | 深
圳 | 玺云
著花
园 | 新湖街
道楼村
社区硕
泰路西
侧(6号线
科学公
园站) | 住宅 | 51.00
% | 2020
04
年
月21
日 | 在
建 | 90.00
% | 23,66
6.26 | 109,4
16.00 | 0 | 0 | 359,6
32.95 | 330,9
48.45 | | 重
庆 | 洺悦
芳华 | 重庆沙
坪坝西
永大学
城U城天
街树人
小学旁 | 洋房 | 66.00
% | 2020
年06
月30
日 | 在
建 | 80.00
% | 87970 | 17899
4.31 | 0 | 0 | 159,4
58.8 | 120,2
53.98 | | 重
庆 | 泷悦
华府 | 重庆市
沙坪坝
区陈家
桥 | 洋房/
别墅 | 100.0
0% | 2018
年11
25
月
日 | 全
部
竣
工 | 100.0
0% | 68125 | 14948
4.83 | 14716
0.45 | 14716
0.45 | 120,4
67.77 | 121,3
47.52 | | 重
庆 | 洺悦
城 | 重庆市
巴南区
龙洲湾
街道 | 高层、
洋房、
公寓、
商铺 | 35.76
% | 2018
年03
月01
日 | 部
分
竣
工 | 80.00
% | 15122
9 | 73496
1.52 | 17179
9.14 | 33838
7.84 | 651,5
45.59 | 471,7
73.56 | | 重
庆 | 洺悦
城·公 | 重庆市
巴南区 | 高层、
洋房、 | 50.00
% | 2018
年03 | 部
分 | 60.00
% | 17183
1 | 62136
6.61 | 87370
.34 | 25533
2.84 | 688,0
00 | 464,9
50.55 | | | 园里 | 箭河路 | 公寓、
商铺 | | 月02
日 | 竣
工 | | | | | | | | | 南
京 | 南京
G16
地块 | 江北新
区江苑
路以北、
新浦路
以西 | 住宅、
底商 | 20.00
% | 2020
年12
月30
日 | 在
建 | 80.00
% | 28744
.3 | 63237
.46 | 0 | 0 | 180,1
06.9 | 172,9
22.76 | | 南
京 | 南京
G13
项目 | 南京市
浦口区
江北核
心区兴
隆路与
新浦路
交汇处 | /
住宅
商业/
车位 | 49.00
% | 2021
年01
月08
日 | 在
建 | 90.00
% | 34,54
4.01 | 77,51
6.76 | 0 | 0 | 252,7
10.3 | 213,8
16.35 | | 南
京 | 南京
G14
项目 | 南京市
浦口区
江北核
心区兴
隆路与
新浦路
交汇处 | 住宅/
商业/
车位 | 51.00
% | 2021
年01
月08
日 | 在
建 | 90.00
% | 30,98
6.34 | 69,53
3.35 | 0 | 0 | 207,4
10.61 | 203,0
00.02 | | 南
京 | 南京
G15
项目 | 南京市
浦口区
江北核
心区兴
隆路与
新浦路
交汇处 | 住宅/
/
商业
车位 | 25.00
% | 2021
年01
月11
日 | 在
建 | 60.00
% | 22,51
8.45 | 50,53
1.51 | 0 | 0 | 140,2
39.3 | 135,1
83.01 | | 南
京 | G30
南部
新城 | 南京市
秦淮区
南部新
城嘉园
路以南、
承天大
道以西 | 住宅/
商业/
车位 | 20.00
% | 2021
年07
月30
日 | 在
建 | 20.00
% | 20,42
8 | 57,19
9 | 0 | 0 | 259,8
07.25 | 218,9
58.35 | | 深
圳 | 前海
润峯
府项
目 | 深圳市
南山区
前海合
作区前
湾片区
听海大
道与前 | 住宅/
商业/
车位 | 20.00
% | 2021
年06
月30
日 | 在
建 | 30.00
% | 26851
.97 | 13000
0 | 0 | 0 | 1,038,
750.9
6 | 918,8
24.65 | | | | 湾四路
交汇处 | | | | | | | | | | | | | 广
州 | 广州
石门
街项
目 | 广州白
云区北
侧为规
划路，东
至石沙
公路，西
至朝阳
联新东
街，南至
鸦岗大
道 | 住宅/
商业/
车位 | 33.00
% | 2021
年07
月16
日 | 在
建 | 10.00
% | 55,50
2 | 134,7
34 | 0 | 0 | 523,8
83.65 | 386,9
70.33 |
（4）主要项目销售情况
| 城市/
区域 | 项目
名称 | 所在
位置 | 项目
业态 | 权益
比例 | 计容
建筑
面积 | 可售
面积
（㎡） | 累计
预售
（销
售）面
积
（㎡） | 本期
预售
（销
售）面
积
（㎡） | 本期
预售
（销
售）金
额（万
元） | 累计
结算
面积
（㎡） | 本期
结算
面积
（㎡） | 本期
结算
金额
（万
元） | | 武汉 | 洺悦
华府
一期 | 武汉 | 住宅/
商业 | 80.00
% | 188,55
2.00 | 168,74
0.40 | 10412
0.32 | 21899.
19 | 13,303
.91 | 37,617
.22 | 37,617
.22 | 25,371
.59 | | 武汉 | 洺悦
华府
二期 | 武汉 | 住宅/
商业 | 80.00
% | 173,19
9.50 | 169,24
0.00 | 42604.
83 | 13241.
69 | 8,876.
2 | 0.00 | 0.00 | 0 | | 武汉 | 泷悦
华府
二期 | 武汉 | 商业、
办公 | 51.00
% | 75,909
.54 | 75,909
.54 | 75,909
.54 | 11529.
81 | 11,364
.88 | 6,467.
34 | 6,467.
34 | 8,081.
54 | | 武汉 | 泛悦
城 | 武汉 | 综合
体/商
业 | 26.00
% | 635,68
7.22 | 601,30
7.43 | 402,33
1.77 | 62276.
61 | 102,98
3.04 | 451,88
1.91 | 63,911
.44 | 210,84
3.72 | | 重庆 | 洺悦
城·公
园里 | 重庆 | 综合
体 | 50.00
% | 717,70
4.02 | 520,77
7.42 | 31071
7 | 14232
3.68 | 107,10
0.25 | 166,13
4.18 | 99,527
.65 | 91,862
.92 | | 重庆 | 洺悦
城·龙
洲湾 | 重庆 | 综合
体 | 35.76
% | 542,78
7.76 | 538,82
9.39 | 32888
9 | 16206
8.44 | 41,635
.37 | 180,71
6.77 | 109,91
7.81 | 107,40
9.67 | | 重庆 | 泷悦
华府 | 重庆 | 住宅/
商业 | 100.00
% | 102,18
7.50 | 99,001
.05 | 98,768
.48 | 25852.
79 | 34,238
.09 | 92,703
.99 | 92,703
.99 | 118,48
7.74 | | 重庆 | 洺悦 | 重庆 | 住宅/ | 100.00 | 131,86 | 129,95 | 78361 | 43974. | 71,221 | 58,991 | 39,969 | 72,397 | | | 府 | | 商业 | % | 7.97 | 4.81 | | 59 | .88 | .56 | .53 | .89 | | 重庆 | 洺悦
芳华 | 重庆 | 住宅 | 66.00
% | 13195
5 | 12816
3.97 | 12526
7 | 84476.
35 | 109,54
7.46 | 0.00 | 0.00 | 0 | | 成都 | 泛悦
城市
广场 | 成都 | 综合
体 | 41.00
% | 362,86
8.00 | 293,19
7.94 | 285,01
5.50 | 13428.
89 | 7,719.
65 | 276,23
5.61 | 14,433
.02 | 49,149
.47 | | 成都 | 泛悦
国际 | 成都 | 综合
体 | 51.02
% | 270,24
6.44 | 234,31
7.49 | 198,17
6.95 | 0 | 0 | 181,00
6.64 | 0.00 | 0 | | 南京 | 泛悦
城市
广场 | 南京 | 综合
/
体商
业 | 26.01
% | 308,78
8.29 | 282,16
5.69 | 132,63
6.44 | 20126.
08 | 7,893.
2 | 134,94
9.74 | 16,891
.55 | 26,195
.34 | | 南京 | 南京
G13项
目 | 南京 | 住宅/
商业/
车位 | 49.00
% | 77,516
.76 | 76,418
.23 | 74,869
.08 | 74,869
.08 | 255,95
4.28 | 0.00 | 0.00 | 0 | | 南京 | 南京
G14项
目 | 南京 | /
住宅
商业/
车位 | 51.00
% | 69,533
.35 | 68,461
.95 | 67,300
.76 | 67,300
.76 | 230,35
6.68 | 0.00 | 0.00 | 0 | | 南京 | 南京
G15项
目 | 南京 | 住宅/
商业/
车位 | 25.00
% | 50,531
.51 | 49,614
.15 | 48,117
.17 | 48,117
.17 | 164,31
2.49 | 0.00 | 0.00 | 0 | | 南京 | 南京
G16项
目 | 南京 | 住宅/
商业/
车位 | 20.00
% | 64,502
.21 | 63,473
.92 | 62,674
.16 | 62,674
.16 | 210,89
8.55 | 0.00 | 0.00 | 0 | | 深圳 | 前海
项目 | 深圳 | 住宅/
商业/
车位 | 20.00
% | 130,00
0 | 11210
5 | 989,45
0.65 | 88,265
.00 | 989,45
0.65 | 0.00 | 0.00 | 0 |
（5）主要项目出租情况
| 项目名称 | 所在位置 | 项目业态 | 权益比例 | 可出租面积
（㎡） | 累计已出租面
积（㎡） | 平均出租率 | | 泛悦·南国广场B
馆 | 武汉 | 生活卖场 | 100.00% | 105,327.45 | 75,852.85 | 73.37% | | 泛悦·南国广场A
馆 | 武汉 | 生活卖场 | 100.00% | 39,741.15 | 31,871.41 | 80.20% | | 泛悦汇·科华店 | 成都 | 生活卖场 | 51.02% | 52,513.63 | 46,432.88 | 91.03% | | 泛悦MALL·长虹
店 | 襄阳 | 生活卖场 | 100.00% | 61,271.08 | 54,088.83 | 88.28% | | 泛悦汇·KA街 | 武汉 | 生活卖场 | 100.00% | 33,500.33 | 30,827.04 | 92.02% | | 泛悦汇-昙华林 | 武汉 | 生活卖场 | 0.00% | 44,436.00 | 40,022.67 | 87.92% | | 泛悦坊·都会店 | 武汉 | 生活卖场 | 100.00% | 36,833.15 | 31,294.81 | 88.80% | | 泛悦MALL·南湖
店 | 武汉 | 生活卖场 | 100.00% | 35,200.95 | 32,230.47 | 92.89% | | 泛悦MALL·北都
店 | 武汉 | 生活卖场 | 100.00% | 60,905.37 | 52,689.13 | 85.43% | | 泛悦坊·西城店 | 北京 | 生活卖场 | 0.00% | 17,138.69 | 10,299.13 | 75.24% | | 泛悦·雄楚广场 | 武汉 | 生活卖场 | 100.00% | 108,062.35 | 56,650.08 | 55.10% | | 泛悦·南国中心（一
期） | 武汉 | 生活卖场 | 100.00% | 39,761.73 | 29,712.65 | 80.93% | | 汉口城市广场 | 武汉 | 生活卖场 | 70.00% | 109,719.09 | 104,143.13 | 84.79% | | 南国大家装·荆州
店 | 荆州 | 专业卖场 | 100.00% | 52,192.48 | 51,914.27 | 97.55% | | 南国大家装·汉西
店 | 武汉 | 专业卖场 | 100.00% | 190,599.10 | 112,752.69 | 59.15% | | 襄阳月星 | 襄阳 | 专业卖场 | 100.00% | 55,270.47 | 42,547.21 | 77.65% | | 南国温德姆酒店 | 荆州 | 酒店 | 100.00% | 43,615.61 | —— | 62.00% | | 成都·云立方 | 成都 | 生活卖场 | 0.00% | 6,750.88 | 3,272.00 | 40.42% | | 成都·美立方 | 成都 | 生活卖场 | 0.00% | 7,098.82 | 4,071.44 | 50.41% | | 武汉·泛悦城 | 武汉 | 专业卖场 | 26.00% | 24,262.11 | 24,262.11 | 99.66% | | 泛悦城市广场 | 成都 | 专业卖场 | 41.00% | 74,731.54 | 46,744.86 | 52.06% | | 泛悦中心·襄阳 | 襄阳 | 写字楼 | 100.00% | 17,547.45 | 16,264.63 | 73.14% | | 华中小龟山金融文
化公园 | 武汉 | 产业园 | 75.00% | 29,998.04 | 26,530.43 | 80.91% | | 南国悦公馆 | 武汉 | 写字楼 | 100.00% | 2,753.50 | 2,753.50 | 100.00% | | 万安国际 | 武汉 | 写字楼 | 100.00% | 7,567.85 | 7,567.85 | 100.00% |
对于成都·云立方、成都·美立方权益比例为0.00%的说明：
2019年8月26日，公司召开第五届董事会第二次会议和第五届监事会第二次会议审议通过了《关于拟与电建地产成都
公司签订委托经营管理协议暨关联交易的议案》和《关于拟与成都东华房地产开发有限公司签订委托经营管理协议暨关联交
易的议案》。
公司全资子公司武汉大本营商业管理有限公司（以下简称“武汉大本营”）与中国水电建设集团房地产（成都）有限公
司（以下简称“电建地产成都公司”）签订《委托经营管理协议》。电建地产成都公司将其自有的中国水电·云立方项目的
商业物业（以下简称“云立方项目”）全权委托武汉大本营进行专业的商业运营管理工作，由武汉大本营在委托期限内自行
投资、改造、经营及管理，委托经营管理的期限为五年。
武汉大本营与成都东华房地产开发有限公司（以下简称“东华公司”）签订《委托经营管理协议》。东华公司将其自有
的中国水电·美立方项目的商业物业（以下简称“美立方项目”）全权委托武汉大本营进行专业的商业运营管理工作，由武
汉大本营在委托期限内自行投资、改造、经营及管理，委托经营管理的期限为五年。
根据上述合同，武汉大本营接受云立方和美立方项目的委托，对其进行经营及管理，但公司及武汉大本营并不持有云立
方和美立方项目公司股权，故在权益比例一栏填写权益比例为0%。
土地一级开发情况
□适用√不适用
（6）融资途径
| 融资途径 | 期末融资余额 | 融资成本区间/平
均融资成本 | 期限结构 | | | | | | | | 1年之内 | 1-2年 | 2-3年 | 3年以上 | | 银行贷款 | 2,479,980,000.00 | 3.85%-5.3%/4.61
% | 362,846,153.8
5 | 1,028,633,84
6.15 | 294,000,000.
00 | 794,500,00
0.00 | | 票据 | 24,566,818.72 | | 24,566,818.72 | | | | | 债券 | 2,095,000,000.00 | 5.18%-6.00%
/5.68% | 1,500,000,000
.00 | | 595,000,000.
00 | | | 非银行类贷款 | 1,656,000,000.00 | 5.58%-7.4%/6.57
% | 8,000,000.00 | 900,000,000.
00 | | 748,000,00
0.00 | | 合计 | 6,255,546,818.72 | | 1,895,412,972
.57 | 1,928,633,84
6.15 | 889,000,000.
00 | 1,542,500,0
00.00 |
发展战略和未来一年经营计划
请查阅本节之“十一、公司未来发展的展望”。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√适用□不适用
截止2021年12月31日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额为34,189.86万元，
担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。没有发生由于担保而发生损失的情形，因此该项担保对公司的财务状况无重大影
响。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□适用√不适用
三、核心竞争力分析
报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势，为公司实现持续、稳健发展奠定了基础。
持续提升的价值创造能力
经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商，公司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力，商业开发运营管理团队经验丰富。
成熟的运营模式及丰富的产品线
经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，四条主要产品线的开发运营能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。
持续优化的股权结构及优质股东
南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势，积极推动南国置业业务的发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权。
电建地产成为南国置业的控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。
优质的土地储备
公司目前储备项目主要位于武汉、重庆、南京、成都、深圳等城市规划的中心商业区和市级商业副中心区的重要节点上、地铁换乘枢纽和地铁覆盖位置及城市核心区域。随着公司实际控制人中国电力建设集团参与相关重点城市轨道交通、基础设施建设的推进，公司获取重要交通节点特别是沿城市轨道交通站点区域大型综合体开发用地的实力也将持续提升。
商业能力和商户资源
公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公司、业主和商户多方共赢。
公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的合作关系密切的优质品牌商户，并通过整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司全国性布局及轻资产发展奠定了基础。
四、主营业务分析
1、概述
参见第三节管理层讨论与分析二、报告期内公司从事的主要业务相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
| | 2021年 | | 2020年 | | 同比增减 | | | 金额 | 占营业收入比重 | 金额 | 占营业收入比重 | | | 营业收入合计 | 3,273,257,725.87 | 100% | 4,024,939,608.21 | 100% | -18.68% | | 分行业 | | | | | | | 房地产业 | 3,273,257,725.87 | 100.00% | 4,024,939,608.21 | 100.00% | -18.68% | | 分产品 | | | | | | | 房地产销售 | 2,663,653,596.55 | 81.38% | 3,637,967,417.26 | 90.39% | -26.78% | | 物业出租及物业
管理 | 509,616,960.32 | 15.57% | 319,898,607.07 | 7.95% | 59.31% | | 酒店运营及其他 | 99,987,169.00 | 3.05% | 67,073,583.88 | 1.67% | 49.07% | | 分地区 | | | | | | | 湖北 | 969,342,512.87 | 29.61% | 3,670,886,779.52 | 91.20% | -73.59% | | 四川 | 534,234,931.62 | 16.32% | 46,500,908.51 | 1.16% | 1,048.87% | | 重庆 | 1,751,244,308.24 | 53.50% | 307,551,920.18 | 7.64% | 469.41% | | 北京 | 18,435,973.14 | 0.56% | 0.00 | 0.00% | | | 分销售模式 | | | | | | | 直销 | 3,273,257,725.87 | 100.00% | 4,024,939,608.21 | 100.00% | -18.68% |
（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况√适用□不适用（未完）
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