[年报]西藏城投(600773):西藏城市发展投资股份有限公司2021年年度报告
原标题:西藏城投:西藏城市发展投资股份有限公司2021年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人陈卫东、主管会计工作负责人廖婷及会计机构负责人（会计主管人员）李晓帅声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 拟以2021年利润分配股权登记日总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.18元（含税），预计共分配利润为14,753,893.39元。本次不进行公积金转增，也不进行送红股。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的主要风险，详细请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司关于公司未来发展的讨论与分析”部分。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义..................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 8 第四节 公司治理 ........................................................................................................................... 26 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................................... 41 第六节 重要事项 ........................................................................................................................... 43 第七节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 58 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 63 第九节 债券相关情况 ................................................................................................................... 64 第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 68
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 营业收入较上年同期增长较多，主要系本期海宸尊域二期项目竣工交付，结转对应收入。 经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少较多，主要系本期销售回款较上期减少，且在建项目支付了较多工程款。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2021年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2021年是“十四五”规划的开局之年，也是“两个一百年”奋斗目标的交汇之年，公司根据2021年经营计划稳步开展各项工作，努力克服新冠肺炎疫情影响，继续充分做好各项疫情防护措施，健康有序地开展公司各项业务。公司抓住当下兼顾长远，加快转型发展步伐，进一步深入推动“创新驱动、转型发展”的战略，深耕房地产主营业务的发展，积极推动新能源、新材料战略转型。 一、克服困难推进开发，主业收入稳步增长 房地产开发方面：公司主要在建项目分布在上海、陕西西安、福建泉州等地，其中陕西西安世贸铭城DK1、DK3及世贸馨城DK1项目在2021年二季度开工，上海桥东二期商办楼项目、泉州B-1项目、西安北关DK3项目及上海徐家宅110KV变电站项目分别在2021年二季度、三季度、四季度竣工。部分项目受2022年年初的疫情影响导致施工现场暂时停工，公司积极与地方政府、合作单位、施工队伍协调沟通，在保障安全生产的前提下，将新冠疫情影响降到最小，合理安排复工复产并推进项目工期。截至到2021年年末，公司房地产项目在建面积共108.97万平方米。在房地产销售方面：公司继续加大资金回笼力度，主要在售房源包括上海松江佘山和园二期、陕西西安静安广场商办部分、福建泉州海宸尊域·九龙居、福建泉州海宸尊域（二期）以及其他存量项目等。报告期内，公司共计实现房地产项目合同销售金额15.31亿元，销售面积3.81万平方米。 二、履行责任践行担当，积极抗疫确保安全 酒店运营方面：藏投酒店自2020年疫情刚开始爆发起即响应政府的号召成为了定点隔离酒店，组建防疫工作小组，严格贯彻执行上海市委制定的防疫隔离政策，已经安全平稳运营两年，报告期内一共接待隔离人员107,000余人/晚。酒店防疫工作小组积极配合驻点各部门妥善处理隔离人员需求，在例行检查中均达到区市各相关部门的要求，保质保量的完成了防疫、消防、食品安全等相关工作，得到了隔离客人以及静安区疾病防控中心等有关部门的高度肯定，切实履行了社会责任和使命担当。2021年藏投酒店实现营业收入5,389.90万元，净利润1,648.63万元。 三、商业运营持续优化，业态转型实力彰显 商业运营方面：2021年是西咸奥莱经营的第三年，西咸奥莱报告期内严格按照预算要求，降本增效，销售实现了较大比例增长。西咸奥莱对部分场馆做出二次规划调整，客流较调整前同比增加52%；同时完成51个合同续约，对招商进行调整，引进37个新品牌；并对部分经营困难的品牌进行精准帮扶，部分品牌的销售业绩较开业初提升了70%。北关奥莱从2021年年初启动招商工作，至年末成功引进品牌共160余个。因西安疫情的影响，原定报告期内开业的北关奥莱，于2022年3月5日实现了开业。开业两天内，商场客流15万，销售业绩共计1063万，超额完成客流和销售业绩双指标。 四、多元业务协同发展，转型升级加速落实 对外投资方面：西藏国能矿业发展有限公司于2021年4月6日收到西藏自然资源厅颁发的日土县多玛结则茶卡盐湖矿区的采矿许可证，日土县松西区龙木错盐湖矿区的采矿许可证的续期工作仍在办理当中。国能矿业于2021年6月份开始两湖提锂工艺的中试工作，12月份国能矿业与中国科学院过程工程研究所、上海意定新材料科技有限公司合作进行的“碳酸盐型盐湖多官能团螯合萃取-三相反应提锂新技术”及国能矿业与西宁永正锂业有限公司、东华理工大学合作进行的“磁性微米级粉体铝基吸附法盐湖卤水提锂新技术”通过了科技成果评价会，为国能矿业自主开发奠定了技术基础；国能矿业于2022年1月份与西安蓝晓科技新材料股份有限公司签订了《西藏结则茶卡盐湖万吨级氢氧化锂委托加工合同》，目前国能矿业正在推进该委托加工项目的矿区厂房选址、设计、设备选型等工作。同时国能矿业正在编制并送审自主开发及委托加工的可行性研究报告、开发利用方案及环境影响评估报告等开发前期报告，以确保后续工作顺利开展。国能矿业将抓住当前“未能快速形成产能和释放产量与需求爆发式的增长”之间的主要矛盾，贯彻落实“自主开发+委托加工”的主要思想，力争尽快形成产能，发挥盐湖的经济效益，提升国能矿业整体的盈利能力。北京北方国能科技有限公司经过近一年的反复实验，成功将单壁管催化剂的长碳率从过去的3%提升到7%，这意味着生产线的产能在其他配置不变的前提下将实现翻倍，从而有效降低生产运营成本，研发生产工作实现较大突破；同时在硅碳富基材料验证上取得进展，一方面在硅基材料表面成功构建耦合功能层，借助石墨烯杂化物有效抑制了容量的衰减及极片粉化问题，另一方面在硅基材料表面成功生长石墨烯层，实现了高比能、高功率负极材料的制备。 二、报告期内公司所处行业情况 报告期内，房地产行业依旧延续“房住不炒”和“稳房价、稳地价、稳预期”三稳政策的调控总基调不变。2021年中央各项会议不断重申“房住不炒”，房地产市场也经历了“前热后冷”的转变，各地方根据住宅销售市场的热度进行调节，因城施策：上半年住宅市场热度持续，地方从限购、限售、限贷等方面加码以规避投资型住房需求并保证合理的住房需求，下半年市场趋冷时，低能级城市发布“限跌令”，随着住宅市场成交持续下行，11月至 12月中部低能级城市和东北地区部分城市出台购房补贴政策，鼓励刚需人群的合理置业。 报告期内，“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”召开，自然资源部开发利用司对2021年住宅用地供应分类调控工作进行了安排部署，首次提出了在22个热点城市实行“两集中”、“三批次”供地的方针。此举主要纠正了土地公开出让过程中信息披露不规范的问题，同时还减少了市场主体由于无法掌握重要关联信息带来的无序竞争并形成合理预期。“两集中”的影响直接导致了土地供应量及成交的下降：上半年土地市场热度较高，重点城市首批集中供地高价地频现，下半年重点城市后两批集中供地土拍规则有所调整，稳地价效果显现，交易市场调整和资金压力下房企拿地意愿降低，全国土地市场出现明显降温，流拍和撤牌情况较为严重。 报告期内，中央围绕“房地产金融审慎管理”这一主线，同时利用“补丁”与“修正”进行完善，形成了既抑制房企过度借贷、又满足合理融资需求的政策体系。“补丁”政策主要在上半年释放，如3月银保监会要求加强经营贷的管理，严防经营贷违规流入房地产领域，同时多地下发文件要求严查经营贷流向，5月基金业协会叫停了基金子公司对房地产的非标融资项目等，均是之前严管政策的延续和补充；上半年的收紧态势成效显著，下半年的政策做出了及时响应“修正”，对融资进行弹性回调的指导，释放了融资边际放松的积极信号。2022年3月，国务院金融委、银保监会、央行、财政部、证监会、外汇局，六大部委同时发声，提振楼市维稳，提到“新增贷款要保持适度增长，坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险”、“支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险”等，对短期和中长期房地产业的健康发展都具有很大的积极作用。 三、报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司从事的业务未发生重大变化。 公司的房地产经营模式以自主开发销售为主。公司开发的房地产产品涉及保障房、普通住宅、商办楼等多种物业类型。公司住宅地产开发业务的主要产品为保障房和各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度低层住宅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼和商业综合体的开发及运营管理，其房地产产品以销售为主，租赁为辅，并部分持有经营。公司的业务范围主要集中于上海、福建泉州、陕西西安等区域。 面对房地产行业监管调控持续加码，供给需求持续改革的新形势，公司把“以提质增效为抓手，实现房地产开发新突破；以产业培育为先导，实现商业资产运营新突破；以业务转型为重点，实现锂盐碳材料新突破”做为重点工作进行推进，扎实推进“创新驱动、转型发展”的战略实施。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、丰富的行业经验 公司从事房地产开发工作二十几年来，累计了丰富的行业经验，先后开发了永和小区、永乐苑、永盛苑、越秀苑、北方佳苑、富友嘉园、和源名邸、和源祥邸、和源企业广场、彭浦十期、桥东二期等20余个动迁安置房及普通商品房项目。其中，“和源”系列系公司开发的高品质生活社区，为公司在业内树立了良好的品牌形象。同时，公司在上海市旧城改造重点区域从事多年保障性住房（动迁安置房）开发和建设，积累了丰富的经验。此外，上海松江佘山玺樾项目从“翠山环抱，碧水为玺，道樾似锦”的概念推演而来，以“新中式”风格荣获多项园林景观奖项，公司在高端型住宅的开发上也获取了成功的经验。 2、专业的管理团队 公司依托上海人才优势，形成了一支稳定而优秀的管理团队。公司的董事及核心经营班子中多名成员拥有硕士研究生学历或高级职称，公司董事长陈卫东先生、总经理曾云先生、副总经理于隽隽先生、王柏东先生等均具有多年的房地产开发经验，其他董事及高级管理人员亦具有丰富的企业管理经验及业务专长，高层次、高素质的管理和经营团队为公司经营和发展提供了有力保障。除此之外，上海北方智选假日酒店委托知名酒店品牌洲际集团管理，被授权使用洲际集团的预订系统和注册商标，对酒店的服务质量和管理水平有充分的保障。公司组建的商业管理经营团队在国内拥有丰富的商业运营经验，其团队成员均为从事商业地产和零售业多年的业界人士，对商业市场发展具备精准的洞察能力，能够全面的为我公司提供投资预测、项目规划、开发定位等技术支持和多元化的服务，助推项目在行业领域的成功发展。 3、准确的市场战略定位 公司拥有十多年的房地产开发与旧城改造经验，多个高品质的产品为公司在区域市场上赢得了良好的品牌效应，建立了良好的市场形象，也为公司带来了更多发展机会。一方面公司依托静安区旧城改造建设主体的区域优势，紧紧跟随国家房地产行业最新的政策变化趋势，围绕城市发展的整体规划，将旧城改造、保障性住房建设与普通商品房开发有机结合，注重普通商品房开发与保障性住房建设并行，重点打造公司持续发展的盈利增长点，不断凸显自身的核心竞争力，不断做大做强公司主营业务。另一方面在巩固现有住宅地产业务的基础上，将房地产业务拓展至商业地产领域，并积极响应国家整体发展要求，布局西咸新区和泉州等“一带一路”战略重要节点城市和国家级新区，既可以改变既往业绩单纯依赖于住宅地产的情形，也进一步降低住宅地产行业变化带来的业绩波动，有利于保持公司业务规模和盈利能力的稳定性。 4、独特资源禀赋和技术优势 在产业投资方面，公司投资开发的西藏阿里龙木错和结则茶卡两个盐湖，合计碳酸锂储量390万吨（储量大型），氯化钾2800万吨（储量中型），硼（以三氧化二硼）330万吨（储量中型），其中碳酸锂储量居世界前列。西藏国能矿业发展有限公司聘请了国内盐湖开发的专家宋彭生、李武为顾问，组建了自己的盐湖研发部门，经过近几年的工业化试验，基于独特资源禀赋形成的工艺流程共获得了17项发明专利，国能矿业自主开发的两个提锂技术的中试项目均已通过了科技成果评价会，同时公司持续与技术方保持合作，深化原卤萃取的研究，维持技术竞争性。新材料方面，依托清华大学的技术优势，已经建成石墨烯杂化物吨级工业化试验线，该工业化试验线目前是该领域技术领先的生产线。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入2,514,457,791.46元，实现利润总额224,806,104.94元，实现归属于上市公司股东的净利润118,460,167.83元。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业收入变动原因说明：本期海宸尊域二期项目竣工交付，结转对应收入。 财务费用变动原因说明：本期佘山和园项目、海宸尊域项目、桥东商办楼项目均已竣工，借款利息转为费用化处理。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期销售回款较上期减少，且在建项目支付了较多工程款。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 公司收入主要来源于房地产销售，成本为所售房源对应的开发成本，具体分析如下： (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 公司本年主营业务收入主要来源于福建泉州海宸尊域项目一期、二期；上海松江佘山和园项目二期；陕西西安静安广场项目及上海存量房项目的销售结转，陕西西安静安荟奥莱公园项目及上海藏投酒店的经营。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
成本分析其他情况说明 无 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 前五名客户销售额6,024.98万元，占年度销售总额2.40%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 前五名供应商采购额135,615.93万元，占年度采购总额34.17%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 其他说明 无 3. 费用 √适用 □不适用 单位：元
4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 单位：元
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
其他说明 无 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 单位：元
4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 公司主营业务为房地产开发与经营，行业经营性分析情况如下： 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
3. 报告期内房地产销售和结转情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
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