[年报]金地集团(600383):2021年年度报告
原标题:金地集团:2021年年度报告 金地（集团）股份有限公司 2021年年度报告 致股东 2021年是新冠疫情全球爆发的第二年。疫情的反复不定，叠加行业政策、金融环境等多种因素的影响，过去一年地产行业在供需两端都经历了深度调整，行业整体运行呈现下行趋势。 面对充满挑战的行业环境，公司始终保持战略定力，围绕着“补短板，强协同，谋创新”的经营工作主题，抢抓机遇，奋力拼搏，不仅实现了销售金额的逆势增长，也维持了稳健的利润水平，在投资拓展、运营管理、产品研发、财务管控等层面均保持着行业内相对领先的水平。 我们坚持聚焦高能级城市发展，依托先进的信息系统实现了高效精准的投资；我们灵活调度弹性供货，优化进度管控体系，确保了销售目标顺利完成；我们坚持围绕客户需求推动产品创新，在数字化建造体系的探索上走在了行业前列，并持续打造绿色健康建筑体系；我们的财务基本盘一如既往的稳固，公司始终处于“三道红线”的“绿档”行列。 不仅如此，我们的各项新业务探索也卓有成效：持有型物业营收稳健，商办、产业、租赁性住宅等业务齐头并进，其中威新产业园区实现了产业战略核心城市的全面布局；金地智慧服务品质、规模、效益均好发展，投拓能力位居行业前四，经营质量大幅提升；代建业务管理和服务面积持续增长，赢得了市场、社会和政府的高度肯定。 家装、体育、教育、大健康等业务与地产主业的协同效应也在不断增强，并为所在城市的发展带来了源源不断的活力。 尽管我们的各项专业能力在逐年提升，于新业务领域的思考和探索也在不断深入，但我们清醒的认识到，在投资管理、产品研发创新、精细化运营、新模式创新建设等方面，与我们的自身追求相比，依然还有比较大的提升空间。 站在 2022年这个全球疫后复苏周期的十字路口，我们依然要应对国内疫情散发和行业持续调整等多重考验。在更为严苛的生存环境中，我们认为，唯有保持战略定力，做难而正确的事，坚持创新和变革，才能实现企业的健康和可持续发展。 首先，我们将稳步调整发展模式，更加关注利润与规模的新平衡。在“房住不炒”的大基调下，面对充满挑战的新环境，我们将继续采取审慎的态度，主动控制负债率，增强长期抗风险能力。同时，继续坚持利润与规模平衡发展的战略思想，不懈地提高经营管理质量，力争“项目利润实现”及公司“利润总额”的稳步增长，为股东创造长期稳定的价值。 利润的实现，要求我们的投资工作需要更上一层楼。我们将继续坚持对宏观经济和行业政策的紧密跟踪和把握，持续优化完善全国与区域的投资布局，适度调配好开发型物业与持有型物业的投资比例；在投资管理上，优化迭代投资信息平台和投资评审标准，更加注重投资质量，而非投资增速，着重提高项目投资的精准度。我们还将进一步严肃投资纪律，完善投资决策体系和投资考核的要求。 我们还需要提升内生发展能力，通过提升产品力全面满足客户的需求。产品始终是客户信任和认可我们的唯一标准，除了要创造出新的引领行业的产品系列及立面之外，还要回归到关注企业竞争力的产品规划方案及建筑单体打造能力的提升，通过BIM正向设计及装配式技术应用，逐步实现数字化设计与建造。同时，我们还会把室内功能空间的研究做细做深，进而满足不同类型客户居住升级的需求。我们还会进一步做好精装修竞争力的研究，结合定制化精装修，形成我们独特的经营能力。我们还将不断应用新科技，在智能化社区、智能化家庭、建筑节能、环保健康家等方面建立先发优势。 可以预见，2022年房地产行业的内部运营和外部环境依然充满挑战。我们会继续重点防范财务风险，做好精细化运营。一方面做好业务与财务一体化信息系统建设，强化现金流管理力度，另一方面发挥公司一直以来所具备的多渠道融资优势，结合政策和市场，保障公司规模发展的资金需求。 在不断提升主营业务发展质量的同时，我们还将积极应对住宅市场政策调整和规模收缩，平衡好销售型物业与持有型物业的投资比重。在持有型物业方面，对标行业领先企业，打造出更优秀的商办产品；同时大力发展生命科学园区、定制化园区，增强产业园业务的领先优势，并积极探索推进建筑光伏、储能等符合国家政策导向的创新服务。在智慧服务方面，我们将重点致力于基础服务的数字化改造，强化增值服务能力。同时在家装、代建、房地产金融等领域持续创新，形成独特经营优势，与地产主业实现协同发展。 公司创立三十余年来，我们始终肩负“科学筑家”的使命，践行“用心做事，诚信为人，果敢进取，永怀梦想”的核心价值观，努力为股东、客户持续创造长远、稳定的价值。 在行业变革的当下，我们坚信，创新依然是企业永葆青春的法宝。我们将继续发扬时不我待、只争朝夕的创业精神，迎难而上、果敢进取，为实现“做中国最有价值的国际化企业”的宏伟目标而努力奋斗！也期待未来的征途一直有全体股东的陪伴和支持，共同创造属于我们的未来。 董事长：凌克 二零二二年四月二十一日 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人凌克、主管会计工作负责人韦传军及会计机构负责人（会计主管人员）曾爱辉声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2021年度公司经审计的归属于上市公司股东的净利润为9,409,520,930.44元，以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，每10股派发现金股利6.3元（含税），不进行资本公积金转增股本。本预案尚需提交公司2021年度股东大会审议。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略、规划及展望等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等主要风险，详情请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司关于公司未来发展的讨论与分析”的内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ..................................................................................................................................... 6 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 7 第三节 管理层讨论与分析 ........................................................................................................... 10 第四节 公司治理 ........................................................................................................................... 60 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................................... 77 第六节 重要事项 ........................................................................................................................... 81 第七节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 96 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................................. 100 第九节 债券相关情况 ................................................................................................................. 101 第十节 财务报告 ......................................................................................................................... 113
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
□适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2021年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
注 2：其中包括因联营企业和合营企业投资性房地产公允价值变动而产生的投资收益计人民币355,420,666.50元。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 房地产行业情况分析 2021年，全球疫情仍在持续，随着疫苗接种率的提升以及各国经济宽松政策的持续推进，世界经济延续复苏进程，但不同经济体的修复程度存在一定分化。疫情叠加国际地缘政治冲突的背景下，全球供应链循环不畅，大宗商品价格大幅上涨，发达经济体通胀攀升，国际环境呈现高度的复杂性和不确定性。 国内方面，中国经济呈现稳定恢复态势，2021年 GDP增速为 8.1%，完成了全年 6%以上的经济发展预期目标，两年复合增长 5.1%。全年规模以上工业增加值累计同比增速为 9.6%，较 2020年提高 6.8个百分点，两年复合增长 6.1%，工业生产复苏较为强劲。需求端，投资持续稳定恢复，全年固定资产投资同比增速为 4.9%，较 2020年提高 2.0个百分点，两年复合增长 3.9%，其中房地产开发投资同比增长 4.4%，较 2020年下降 2.6个百分点，两年复合增长 5.7%。出口方面表现突出，以美元计价，全年出口总额同比大增 29.9%，两年复合增长 16%，出口成为拉动经济增长的重要动力。消费方面，全年社会消费品零售总额同比增长 12.5%，两年复合增长 3.9%，恢复相对偏慢。 金融环境方面，货币政策坚持稳健取向，2021年末 M2同比增速为 9%，M1同比增速为 3.5%，较 2020年分别下降 1.1和 5.1个百分点；2021年新增社融 31.35万亿元，增量较 2020年减少 3.44万亿元，较 2019年增加 5.68万亿元。央行分别于 2021年 7月、12月两次降准 0.5 个百分点，共释放长期流动资金约 2.2万亿元；2021年 12月以来 1年期和 5年期以上 LPR分别下调 15个和5个基点，引导企业贷款利率下行，多种货币政策工具的综合运用，保持流动性合理充裕的同时，金融对实体经济支持力度继续稳固。 从房地产行业政策来看，2021年上半年部分城市出现了市场过热的现象，年初至三季度调控政策不断升级。在 2020年的房企融资“三道红线”政策的基础上，银行贷款集中度管理和集中供地政策于 2021年相继出台。地方层面，因城施策向着更加精细化的方向发展，调控重点逐渐从一、二线城市下沉至部分热点三四线城市，并对二手房市场实施管控。在三季度房地产指标显著回落以及部分房企出险后，为了防范房地产风险扩大，促进行业平稳健康发展，房地产调控政策逐步纠偏，银行涉房贷款“两集中”适度放松，部分城市调控政策根据当地市场情况进行了适度的调整。 从房地产行业开发投资指标来看，2021年全国房屋新开工面积为 19.89亿平方米，同比下降11.4%，增速较 2020年下降 10.2个百分点，全国房地产开发投资额 14.76万亿，同比增长 4.4%，但增速较 2020年下降 2.6个百分点，且年内整体呈现出持续回落的趋势。 从商品住宅市场规模来看，在上半年行业规模增速大幅上升、下半年市场大幅降温的情形下，全年行业整体规模仍实现了小幅增长。2021年全国商品住宅成交面积为 15.65亿平方米，同比增长 1.1%，涨幅较 2020年下降 2.1个百分点；成交金额为 16.27万亿元，同比增长 5.3%，较 2020年下降 5.5个百分点，两年复合增长 8.0%。市场整体仍呈现分化格局，分能级看，一线及强二线城市市场韧性较强，而三四线城市成交情况较为低迷；分区域看，上半年长三角、珠三角市场延续较高热度，除核心城市外，区域内部分三四线城市成交量也出现了较大幅度的提升，但下半年市场热度骤降，尤其是珠三角降温明显，东莞、惠州等城市成交面积同比大幅下滑，部分中西部及东北区域城市全年成交量下滑，存在较为明显的下行压力。 从成交价格来看，新建商品住宅价格涨幅全年呈现先扩大后收窄的态势，2021年 12月全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨 2%，涨幅较 2020年收窄 1.7个百分点。各梯队城市中，一线城市价格同比上涨 4.4%，涨幅较 2020年扩大 0.5个百分点；二线和三四线城市价格分别同比上涨 2.8%和 0.9%，涨幅较 2020年分别收窄 1.2和 2.6个百分点，价格上涨动能明显减弱。 2021年全国土地市场存在显著波动，上半年市场持续火热，三季度后由于销售市场的陆续降温及房企资金面日益趋紧，土地市场热度随之整体显著下降，表现为土地参拍家数明显减少、成交溢价率下行，流拍地块数量增加等情况。2021年全国 300城累计成交住宅用地 8.98亿平方米，同比下降 23.4%。住宅用地成交金额累计 4.9万亿元，同比下降 6.5%。溢价率方面，全国 300城住宅用地平均溢价率为 11.0%，较 2020年下降 4.3个百分点。 整体来看，经历 2021年市场大幅调整后，当前房地产市场面临较大的下行压力，但行业调控政策已逐步转向宽松，预计在政策支持下，行业整体仍将保持健康发展的态势。 公司经营情况分析 报告期内，公司围绕着“补短板、强协同、谋创新”的年度工作主题，集团各职能部门和各子公司根据总体发展战略和经营导向，优化管理体系，提升经营效率，在严峻复杂的市场环境之下，依旧保持稳健发展的良好态势，在投资、运营、产品、信息化建设，以及非住业务等多个维度实现了较好发展。 2021年，面对充满挑战的行业环境，公司抓住了有利的销售窗口，灵活供货，在下行阶段及时调整销售策略，最终实现了全年销售规模的逆势增长。全年公司累计实现签约面积 1,377.0万平方米，同比增长 15.25%，实现签约金额 2,867.1亿元，同比增长 18.15%，增幅位于 TOP20房企前列。在城市深耕战略的指引下，公司所在城市市场份额得到进一步稳固和提升，在全国十多个城市的市场排名位列前十，其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位。 报告期内，土地市场跌宕起伏，公司严把投资标准，迅速适应市场变化，推进东密西强投资布局，聚焦高能级城市，加强上海、北京、深圳的深耕力度，控制三四线投资下沉，全年投资地块 111宗，总投资额约 1,309亿元，权益投资额约 523亿元，公司新增总土地储备约 1,636万平方米，其中权益储备约 648万平方米。在一二线城市投资占比 65%，其中市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比明显提升达到 34%。截止报告期末，公司共进入了全国 78个城市，总土地储备约 6,398万平方米，权益土地储备约 2,923万平方米。 公司多年来坚持稳健的财务政策，杠杆水平持续保持合理低位，在面对年内行业下行的冲击时，切实保障了自身的财务安全。公司始终高度重视现金流管理。报告期内，从优化公司财务指标、规避财务风险出发，前置财务指标管理，加强财务与业务部门协作，确保各项指标表现良好，“三道红线”继续处于“绿档”行列；紧抓销售回款，报告期内实现经营性现金净流入 94.00亿元。 截至报告期末，公司持有货币资金 648.06亿元，其中预售监管资金 88.2亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有 1.40倍。在融资监管严峻的背景下，通过开发贷、公司债券、中期票据、超短期融资券及 ABS等创新、多元的融资渠道低成本获取优质资金，报告期末，公司债务融资余额为 1,256亿元，债务融资加权平均成本进一步下降为 4.56%，资产负债率为76.19%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为 67.6%，净负债率为55.2%，处于行业优秀水平。由于公司保持良好的信用状况，公司主体信用评级及各项融资产品评级均为 AAA级，国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予公司的长期信用评级分别为 BB、Ba2。 2021年，公司实现营业收入 992.32亿元，同比上升 18.16%，公司房地产项目结算面积 563.56万平方米，同比上升 21.48%；结算收入 883.63亿元，同比上升 17.54%。受市场下行及年内疫情影响，公司 2021年的项目结算规模和结算毛利率不及预期，实现归属于上市公司股东的净利润94.10亿元，同比下降 9.5%。公司的房地产业务结算毛利率为 19.65%。 随着行业开始进入能力驱动的管理红利期，金地在产品方面已提前规划布局，建立了产品系列标准化体系及常态化产品创新机制，以保持金地产品在市场的领先性。公司充分挖掘并解决新生代客户生活“痒点”及“痛点”，不断在户型设计、立面及室内风格、景观活动场地等方面创新突破，同时，我们也建立了金地 G-wise住宅绿色健康体系，不断丰富金地产品武器库。在年内开放的示范区中，涌现了一批优秀项目，树立了片区板块内的产品力标杆；全年交付项目通过落实过程管控要求，品质普遍提升。凭借产品精彩呈现，报告期内获得业内 116项设计专项奖，连续四年进入克而瑞产品力 TOP10。其中，峯范系列入选全国十大轻奢产品系，青岛华章、上海金地峯范分别入选克而瑞十大轻奢作品、十大品质作品。在第七届 CREDAWARD地产设计大奖评选中，公司获得 3金 2银的优异成绩。 报告期内，公司在工程管理方面，克服了各地疫情、限电等多重不利因素影响，努力确保全年的供货和交付任务的完成。在保障进度节点的同时，工程系统严控质量与安全，推行精细化过程管控，使得产品质量维度的客户满意度保持行业领先水平，年内获省市级以上工程质量安全奖共 53项，其中沈阳峯汇项目获得房地产开发行业最高荣誉奖项第十届“广厦奖”。公司积极推进创新应用，上海嘉定新城金地菊园社区通过“智能建造”协同平台，实现了项目全流程智能化管理，成功入选住建部全国首批“智能建造与建筑工业化协同发展”试点项目，并落地实施了多项创新技术。 报告期内，公司持续推进业务与绿色健康融合，打造绿色健康建筑体系。公司建立健全金地集团住宅健康设计导则，推动超低能耗、可再生能源等低碳技术的研发和落地，为绿色建筑提供强大的技术支持。我们也积极参与各地海绵城市的建设，在项目设计和施工过程中合理利用水资源；实施装配式建造、推行“铝膜＋爬架＋全混凝土外墙”、高精砌块、预制内墙板等技术，保护环境，减少能耗。报告期内，公司获得香港品质保证局（HKQAA）的绿色金融认证，体现了国际权威机构对于金地在实践绿色理念、搭建绿色融资框架等方面的认可。 报告期内，公司持续关注行业动态和成本采购价格波动的影响，及时排查合作项目隐患，提前给予风险预警，保障项目运营正常。公司抓住行业供应链上游竞争机遇，常规材料部品的战略采购价格得到进一步优化；大力推进精装修类部品供应链垂直整合以及金地定制“GEMADE”部品的开发及应用，报告期内八项定制部品的采购规模超过 1.3亿元，在批量精装项目中平均选用率超七成，为客户提供了一大批品质功能更好、价格更优的产品。 数字化建设方面，公司持续加大投入，通过信息数字化助力集团各业务条线，提升内部业务循环质量，优化运营效率。报告期内，公司逐步完善了内部研发体系，完成计划管理和经营分析等核心系统“外采到自研”的试点转型；加强投资业务信息化建设，协助其实现智能决策、智能复盘，提高投资工作效率，投资数据全面共享极大提升了集团的投资研判能力；强化了资金管理平台全流程线上化管控，资金可视化分析为集团资金运营管理决策提供了有效支撑；逐步完善数字化营销体系，通过构建互联网投放策略与数字营销链路，持续提高线上营销转化收益，同时对线上营销工具——“线上售楼处”和“金房宝”持续迭代，促进客户营销体验不断提升。 报告期内，公司顺应政策及行业趋势，积极发展持有型业务，探索住宅业务之外的新的发展模式。我们深刻认识到，只有在夯实住宅开发主业的同时延伸轻资产业务、强化服务与运营能力，才能更好地应对变化的市场，行稳致远。 在疫情反复不定的情况下，公司通过多种方式，努力保障持有型物业的稳健经营。商办物业方面，在营购物中心年底平均出租率维持 90%以上，进入成熟期写字楼年底平均出租率达到 95%以上；淮安金地广场、南京河西金地广场于年内成功开业，店铺同步开业率超 95%，苏州金地广场、南昌金地广场等项目的开业筹备工作稳步推进；新获取广州花都 TOD大型综合体项目，有力补充了商办物业的优质储备。产业地产方面，以“威新”为品牌名片的产业产品，成功实现了第二次产品迭代，标准化率进一步得到提升；年内公司新获取北京坤鼎项目、广州创智汇、上海安弗施等七个项目，新增管理面积 190万平方米；南京宇龙项目作为首个研办项目，实现了开园 4个月即满租的优异成绩。长租公寓方面，成熟项目平均出租率稳定在 94%以上，达到行业标杆水平；年内获取的首个轻资产项目深圳凯丽花园，3个月即实现满租，成功实现了长租公寓管理和品牌的对外输出。 近几年，公司代建业务发展迅速。截至 2021年底，公司代建业务已布局全国超 30座城市、管理服务项目近 90个，累计开发管理面积超 1,500万平米，其中住宅项目累计货值超过 880亿，商办项目投资规模超过 400亿，累计政府公建面积超过 400万平方米。凭借不断积累的代建实力和品牌价值，成功入选多个城市政府预选承包商库，获取了 2021年中国房地产代建管理 TOP3等多项荣誉，赢得了市场、社会和政府的高度肯定。 2021年，在地产与金融调控政策密集出台的形势下，稳盛投资严控风险，稳健经营。报告期内，稳盛投资充分发挥在房地产领域的投资及管理优势，协同代建业务，通过股权合作及“投资＋代建”模式与中小开发商形成资源互补，实现多方共赢，并顺应新形势积极探索，谋求新发展。 在城市更新方面，稳盛投资协同金地商置，完成了对持有型物业广州创智汇产业园项目的股权收购，增加了公司持有类物业运营管理经验。在证券化方面，完成上海 8号桥项目 ABS产品 2.51亿元资金的续发。在资金方面，稳盛投资积极拓展机构资金，在报告期内，完成了相关项目股权基金发行备案。报告期内加强投后与风险管理，在管项目运营良好。 2021年，“金地物业”正式更名为“金地智慧服务”，继续精心打造“三横九纵”服务矩阵，住宅物业、商业物业以及城市服务三大业务版块从社区走向城区，增值业务全面发力，向更广阔服务范围延伸。年内金地智慧服务通过单项目拓展和收并购双轮驱动，新增外拓合约面积超 7,000万平方米。截止 2021年末合约管理面积突破 3.3亿平方米，其中外拓占比高达 71%，非住业态占比达 15%。年内“三横”主业稳定发展，“九纵”业务持续升维。科技赋能服务，公司持续对外输出互联网 SaaS线上服务等智能科技服务，自主研发及合作建设了数字化系统及平台，截至报告期末，获得软件著作权证书 40个，实用新型专利 15个，服务社区约 3,800个，覆盖 100余座大中城市。年内，盖洛普客户满意度调查得分高达 93%，综合品质达标率 81.2%，较上年提升了 1.2个百分点。连续多年获得客户和同行的广泛认可，报告期内，第十次荣登中国物业服务百强服务质量领先企业榜首。 2021年，面对行业下行的严峻环境及反复出现的疫情，公司上下积极应对，在经营上精益管理，协同共进，共克难关，同时不忘履行应尽的社会责任，在稳健性、产品力，以及综合能力等方面，都取得了广泛认同和赞誉。 2021年 3月，公司上榜中房协评选的中国房地产开发企业综合实力 TOP500榜单，排名第 15位；5月，福布斯发布第 19期福布斯全球企业 2000强（Global 2000），金地集团位列第 808位，同月在经济观察报主办的第十八届蓝筹年会上荣获“稳健发展 10强”殊荣；7月，《财富》中国发布 2021年中国 500强排行榜，金地集团位列榜单第 136名；11月，在克而瑞研究中心、筑想科技主办的第三届中国房地产产品力高峰论坛上，公司在“2021年中国房企产品力 TOP100”排名中位列第 7；12月，由每日经济新闻主办的“2021第十一届中国上市公司口碑榜”评选正式揭晓，公司获得“最具社会责任上市公司”殊荣。 二、报告期内公司所处行业情况 房地产行业是国民经济支柱产业，房地产包括住宅和商业地产，其中以住宅为主，房地产兼具消费品属性和金融属性，是中国经济增长的重要依赖。房地产行业是周期行业，影响房地产周期的因素包括经济增长、收入水平、城市化进程、人口数量和结构等长期变量、土地政策等中期变量，也包括利率、按揭首付比、税收等短期变量。经过三十多年的发展，伴随着国民经济持续稳定增长、人均收入水平稳步提高、快速城镇化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，住宅市场处于高速发展期。近年来，随着中国经济增速步入换挡期、城镇化进程放缓，房地产发展正步入新的阶段：从高速增长到平稳或下降状态；从规模扩张到质量提升；从总量扩张到“总量放缓、区域分化”。 2021年 12月“中央经济工作会议”指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场。2022年 3月国务院金融稳定发展委员会召开专题会议提出，要及时研究和提出向新发展模式转型的配套措施。我们认为，新发展模式的一方面是坚持供给侧的去杠杆和需求侧的房住不炒，建立真正规范、透明、稳健的行业模式是高质量发展的最大前提；另一方面在于继续坚持多渠道供应的市场机制，通过需求分流引导市场预期的合理回归。房地产市场进入调整阶段，过去房企“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式难以持续，房地产企业要从增量向存量进行思维转变，向管理要效益，积极探索和稳步发展新模式。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。 公司秉持“科学筑家，智美精工”的产品理念，提供多元化的住宅与社区商业产品，是中国建设系统企业信誉 AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。目前，公司已形成华南、华北、华东、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布局，精耕全国 78座城市。公司已推出“格林”、“褐石”、 “天境”、“世家”、“风华”、“峯汇”等多个产品系列，以满足不同消费价值观、不同家庭生命周期的客户需求。基于对客户生活方式的前瞻研究，公司目前已推出“HOME+”“五心精装家”“360°健康家” “Life智享家” “Micro Climate微气候智慧决策系统” “玩呗”等一系列通用标准化研发成果，高度契合客户的生活形态。 公司商业地产、产业地产、租赁住宅业务主要由旗下的香港上市公司——金地商置进行运营，其集地产综合开发和资产管理平台为一体，通过商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营，为企业和个人提供集成式空间与服务。目前公司旗下拥有北京金地中心、上海九亭金地广场、上海喜悦荟、南京新尧金地广场、南京河西金地广场、西安金地广场、杭州金地广场、武汉金地广场等商业物业。公司产业地产项目包括深圳威新软件科技园、上海嘉定智造园、上海宝山智造园、上海松江智造园、上海虹桥科创园、上海闵行科创园、南京雨花创新中心等项目。 金地代建业务的运营主体——金地集团开发管理公司，专注于为全国范围客户提供全过程房地产开发管理服务。2006年，金地集团承接了深圳首个由政府委托代建的写字楼项目“福田科技广场”，标志着金地首次进入代建领域。经过 12年的经验积累，2018年金地集团正式设立专门的代建公司深耕代建领域。代建公司依托集团全国化布局和丰富的开发经验，为房地产项目委托方提供咨询顾问、开发管理、配资代建、政府代建等多种业务服务，已建立全过程咨询、设计管理咨询、销售代理等业务多元发展模式。 公司是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一，早在 2006年开始房地产金融领域的探索，成立了专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司—稳盛投资，2008年与国际知名的瑞银环球资产管理集团（UBS）合作设立美元基金（UG基金），并于 2010年开始拓展人民币基金业务。 稳盛投资充分发挥在房地产业务上积累的投资与资产管理经验，逐步开发出“投资＋代建”、股权投资、城市更新及证券化业务等投资方向。稳盛投资以价值发现和价值创造为核心理念，致力于为全球投资者打造稳健、专业的投资平台，为投资者创造最大化的收益。2012年至 2021年先后被清科集团、金砖论坛、投中集团、观点、克而瑞、第一财经等多家权威机构评为人民币房地产基金 TOP10。 公司旗下的金地物业始创于 1993年，于 2021年正式更名为“金地智慧服务”，是金地集团旗下提供物业管理服务、资产和客户资源运营的平台，中国物业管理一级资质企业，中国物业管理协会名誉副会长单位，广东省物业管理协会副会长单位。截至目前，金地智慧服务已覆盖近 280余座城市及美国东西海岸的 8个不同城市和地区，近 100家政府机构、开发商、知名大型企业总部、物业企业，管理项目包括住宅、产业园、学校、商写、政府机关等多种业态。秉承“精品服务，真情关爱”的服务理念，金地智慧服务近 30年来坚守初心、秉持匠心，基于对行业发展大势的研判以及人民对美好生活的追求，致力于成为全业态覆盖的综合服务运营商。2009-2021连续十三年荣获“中国物业服务百强企业”，十次荣膺中国物业服务百强企业服务质量领先企业榜首，2011-2021连续十一年位列物业服务百强品牌价值榜单第 2名。 此外，公司积极拓展多方位的消费升级业务，打造独立运营并与住宅、商业等业务有效结合的创新产业板块，有计划分步骤地在医疗养老、文化旅游、体育产业、教育、家居生活等产业领域探索实践。 公司设立了集团-区域-城市三级管理模式，通过城市深耕和不断拓展新城市，进一步做强地产主营业务，同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局，促进集团规模、利润和竞争力的进一步提升。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、科学的投资策略和优质的土地储备 公司坚持深耕一二线主流城市的投资策略，形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局。同时，公司不断加强布局纵深和城市梯度，为集团规模和利润的持续增长奠定坚实基础。 公司坚持对宏观经济和市场状况持续监测分析，准确把握投资周期，运用多种投资方式，提高投资质量。近年来，公司通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作、收购等一系列多元化的拓展方式，储备了总量丰富又质地优良的土地，为公司持续发展提供有效的资源保障。截至 2021年末，公司已布局全国 78个城市，总土地储备约 6,398万平方米，其中一、二线城市占比约为 62%。 2、多元化、低成本的融资渠道 凭借雄厚的经营实力和良好的信用水平，公司与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作关系，在银行贷款规模和利率方面均具有突出优势。同时，公司积极开拓公司债券、中期票据、资产证券化、超短期融资券等多元化的融资渠道，不断优化公司整体债务结构，使公司继续保持了融资成本优势。截至 2021年末，公司债务融资加权平均成本为 4.56%。 3、良好的品牌影响力 公司在国内房地产企业中具有较强的品牌竞争力。凭借卓越的价值创造力与品牌实力，公司屡创佳绩。公司连续多年荣获“中国蓝筹地产企业”“中国地产金砖奖”“品牌价值百强企业”“年度影响力地产公司”“稳健发展 10强”等殊荣。公司旗下物业平台——金地智慧服务于 2009-2021连续十三年荣获“中国物业服务百强企业”，2021年第十次获得“中国物业服务百强企业服务质量领先企业”，2011-2021连续十一年位列物业服务百强品牌价值榜单第 2名。中国房地产已经迈入品牌竞争与经营阶段，优质资源加速向品牌企业聚集，公司将持续推动品牌价值与品牌效益的提升，继续强化差异化特色品牌的铸造，在激烈的市场竞争中赢得发展。 4、卓越的产品创新能力 公司提出“科学筑家，智美精工”的品牌理念，强化“智、美、精”三大品牌特质，通过人性化细节、持续领先的科技创新、独具格调的美学呈现、精益求精的品质为客户打造智慧、美学、精工的理想生活空间。公司的产品系列以精准的定位、易于认知的品位、科学的设计、领先的意识，在市场竞争中处于优势。在产品系列标准化方面，公司已形成了多个产品线系列，历经近十余年发展及迭代，在市场中树立了良好口碑。智能化方面，将前沿智能科技与智慧人居理念相结合，在市场较早推出了“Life智享家”产品，为客户提供涵盖家庭、社区、物业系统化、一站式解决方案。户型方面，形成“HOME+”户型研发体系，针对首置首改型、改善型等不同购房人群方面，推出了“五心精装家”品牌，提供品味与品质兼具的全屋精装，并从标准化逐步走向定制化，满足客户的个性化需求。景观设计方面，开创性推出“Micro Climate微气候智慧决策系统”和“玩呗”社区生活系统。为了响应国家“3060”双碳节能政策，公司建立了“G-WISE金地绿色健康”企业标准，大力发展绿色建筑。未来公司将以自身的产品品牌实力持续打造有竞争力的住宅产品，引领高品质生活的发展新趋势。 5、高效、专业的管理团队 公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。董事拥有较高的专业水平和丰富的经验，部分董事和高管人员具有海外留学和工作的经历，具有国际化视野。董事和高管人员来自战略管理、财务管理、投资银行、项目管理、土木工程、建筑设计、工程设计等多个相关领域，具有较高的专业造诣和理论建树。高管团队在公司的平均工作时间已超过二十年，经过多年的磨合，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，具备强有力的地产资源整合能力，能以前瞻性的眼光洞悉房地产市场，对房地产行业的研究和解读能力处于国内前沿水平，具有准确把控房地产开发与投资机会的能力，熟悉市场发展变化的规律和房地产项目开发的节奏。多年来，为适应公司规模化发展，提升管理的精细度，管理团队精诚团结，协同配合，保证了公司管理的高效性和执行力，不断提高管控能力和开发效率。 6、健全的法人治理结构 公司严格按照法律法规及监管要求，构建了健全的治理结构和完善的治理制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决策和指导作用，不断强化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流程，充分保障中小股东的知情权和决策权，为公司的健康发展打下了坚实的基础。 五、报告期内主要经营情况 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：房地产项目结算规模增加 管理费用变动原因说明：公司规模扩大，人工费用上升 研发费用变动原因说明：研发投入增加 财务费用变动原因说明：融资利息支出增加 投资收益变动原因说明：取得控制权时原持有股权按公允价值重新计量产生的利得及丧失控制权时剩余股权公允价值重新计量产生的利得增加 公允价值变动损益变动原因说明：持有按公允价值计量的投资性房地产所产生的公允价值变动收益增加 信用减值利得(损失)变动原因说明：往来款信用减值损失增加 资产减值利得(损失)变动原因说明：存货跌价损失增加 资产处置收益变动原因说明：上年同期数为因金地工业区城市更新换入资产产生的收益 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：销售商品、提供劳务收到的现金增加 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：取得投资收益收到的现金增加 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：偿付利息支付的现金增加 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，公司实现营业收入 992.32亿元，同比增加 18.16%，其中房地产业务结转收入883.63亿元，同比增加 17.54%，主要是本期结转项目增加所致。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
报告期内，公司房地产结算收入 883.63亿元，同比增长 17.54%，主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积增长。房地产业务的毛利率为 19.65%，比上年降低 13.91个百分点。物业管理实现收入 52.79亿元，同比增长 29.31%，主要是因为物业管理面积增长；物业出租及其他业务实现收入 34.66亿元，同比增长 14.47%，主要是因为产业服务收入增长。 报告期内，华北、东北、东南的营业收入及营业成本分别较上年增长幅度较大，主要是因为该区域房地产项目结算面积增长；西部、华南区域的营业收入及营业成本分别较上年下降幅度较大，主要是因为该区域房地产项目结算面积减少。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
无。 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 前五名客户销售额 19,337.87万元，占年度营业收入的 0.19%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0万元，占年度销售总额 0 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 前五名供应商采购额 30,963.02万元，占年度采购总额 9.41%；其中前五名供应商采购额中 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 其他说明 无。 3. 费用 √适用 □不适用 报告期内，公司发生销售费用 309,279.01万元，同比增加 44.77%，主要是因为销售推广服务费增加；发生管理费用 534,064.40万元，同比增加 25.04%，主要是因为公司规模扩大，人工费用上升；发生财务费用 65,019.14万元，主要是因为融资利息支出较上期增长。 4. 研发投入 (1).研发投入情况表 √适用 □不适用 单位：元
(2).研发人员情况表 √适用 □不适用
(3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 单位：元
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
其他说明 无。 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
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