[年报]德必集团(300947):2021年年度报告
原标题:德必集团:2021年年度报告 2021年年度报告 2022年 04月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人贾波、主管会计工作负责人高珊及会计机构负责人(会计主管人员)高珊声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中如有涉及未来的计划、业绩预测等方面的内容，均不构成本公司对任何投资者及相关人士的承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司在经营中可能存在的风险因素内容已在本报告第三节“管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”部分予以描述，敬请投资者关注相关内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 80,843,998股为基数，向全体股东每 10股派发现金红利 0.00元（含税），送红股 0股（含税），以资本公积金向全体股东每 10股转增 9股。 目录 第一节 重要提示、目录和释义...................................................................... 错误！未定义书签。 第二节 公司简介和主要财务指标.................................................................. 错误！未定义书签。 第三节 管理层讨论与分析.............................................................................................................. 10 第四节 公司治理.............................................................................................................................. 41 第五节 环境和社会责任.................................................................................................................. 66 第六节 重要事项.............................................................................................................................. 69 第七节 股份变动及股东情况........................................................................................................ 118 第八节 优先股相关情况................................................................................................................ 128 第九节 债券相关情况.................................................................................................................... 129 第十节 财务报告............................................................................................................................ 130 备查文件目录 一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内在指定信息披露媒体《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和巨潮资讯网公开披露过的所 有公司文件的正本及公告的原稿。 四、载有公司法定代表人签名且加盖公司公章的 2021年年度报告文件。 五、以上备查文件的备置地点：公司证券投资部。 释义
一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
√ 适用 □ 不适用
□ 适用 √ 不适用 五、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否
定性 □ 是 √ 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □ 是 √ 否 六、分季度主要财务指标 单位：元
七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元
□ 适用 √ 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目 的情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定 为经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 （一）报告期内公司所处行业情况 1、城市更新正式在国家层面被重点提及，将为公司所属行业带来全新发展机遇和长期向好的外部环境 根据中指研究院分析，未来，城市更新政策将呈现出三大趋势。第一，出台城市更新政策的城市仍将不断增多，特别是 一、二线城市，政策的出台将首先集中在京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群；第二，模式分化，但整体更加强调市场 化运作，南方城市的城市更新普遍市场化程度更高；第三，规划、土地、资金等支持性政策更加落地，部分城市力度较大， 为企业参与城市综合开发运营提供了新的契机。 （1）“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出“实施城市更新行动”，各地城市更新发展势头强劲 2020年10月中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四 个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动， 推动城市空间结构优化和品质提升。“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，“十四五”时期以及未来一段时间，城市 更新的重要性提到了前所未有的高度，成为我国“十四五”期间推动城市高质量发展的必由之路，相关政策也进入密集出台 期。 北京、上海、深圳、广州、厦门、南京、杭州、西安、宁波等十余个城市均在城市层面的“十四五”规划纲要中提出要 实施城市更新行动，积极推进改造进程。同时，多省市因地制宜构建城市更新顶层政策体系，北京、长沙、成都等地先后发 布城市更新实施意见、管理办法、更新导则等文件。各级政府在加强统筹谋划、补齐短板和提质增效、更新改造和传承保护、 省级试点和基层创新等维度重点提升，持续推动城市更新工作落地落实。 2021年4月13日发布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中再次强调要实施城市更新行动，加快推进老旧 小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等改造，重点任务进一步确定了“三区一村”的城市更新方向。 我国的城市更新已经呈现出多维价值、多元模式、多学科探索和多维度治理的新局面。 （2）住建部发文：以绿色低碳发展为路径，防止大拆大建，积极稳妥实施城市更新行动，全力保持城市记忆 住建部2021年8月11日发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，对各地如火如荼的 城市更新工作提出了具体要求。通知明确指出，实施城市更新行动，要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、 绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造， 注重提升功能，增强城市活力。支持在不变更土地使用性质和权属、不降低消防等安全水平的条件下，加强老厂房等老建筑 改造、修缮和利用。鼓励采用绣花功夫，对旧居住区、旧厂区、旧商业区等进行修补、织补式更新，最大限度保留老城区具 有特色的空间格局和肌理，形成创新探索绿色集约的城市开发建设方式。 （3）公司作为城市更新领域先行者，在本轮政策风口之下，将实现自身价值增长与城市复兴的共赢 ① 公司是前瞻性提出和践行“城市更新”概念的企业之一。公司早在2009年就提出“文化重生建筑，创意点亮生活” 的改建理念，并就该领域展开系统化研究。循着“存量空间+产业运营”的路径，公司始终致力于为老旧建筑焕新赋能、不 断探索城市发展趋势，通过自身城市办公场景的实践，为中国城市更新提供了丰富而前沿的案例。 ② 公司以创意设计能力为核心竞争力，打造了业内稀缺、高水平、专业致力于城市更新解决方案及产品研发的创意设 计团队。公司不断探索企业发展全生命周期的服务解决方案，并在大量实践和自我提炼中逐步淬炼出具有公司特色的园区品 牌，结合不同定位已经形成包括“德必易园”系列、“德必 WE"”系列、“德必运动 LOFT” 系列在内的多样化园区品牌；通 过整合城市低效老旧的存量物业资源，充分考虑保护和传承城市历史文化脉络的同时，对各类既有建筑进行重新定位、设计、 改造，提升其商业价值，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务，最终促进园区运营服务商、园区所 有权/经营权持有方和入驻的文科创企业的协同发展，有效地利用旧产业资源，更好地为新兴产业服务。 ③ 公司深耕城市更新发展，荣获诸多城市更新专项殊荣。2017年公司获选“全联房地产商会城市更新和既有建筑改造 分会”发起单位，董事长贾波当选为分会第一届理事会副会长，作为行业领头羊，与其他涵盖城市更新和既有建筑改造的政 策研究、城市建设与运营、规划设计等领域的分会成员，共同打造行业合作交流平台，为城市更新与产业升级作出贡献。历 年来，公司共获得包括城市重塑之星荣誉“佰仕鸿鹄奖”、城市更新十大环境共生奖、城市更新十大资产管理机构在内的城 市更新专享殊荣奖项共计13项。报告期内，公司荣膺2021年长三角城市更新贡献奖、2021年度城市更新优秀运营商、2021 年度中国城市更新优秀案例（工业园区改造）奖项、2021年度中国城市更新优秀案例（历史保护类）奖项、2021年度中国城 市更新优秀案例（科技创新类）奖项。 ④积累专业的城市更新供应链资源，形成“两高一低”的改造优势。公司自主建立了一支设计改造经验丰富、专业技 术实力强大的园区设计改造团队，为园区“两高一低”既高效率、高质量、低成本的设计改造提供保障。在改造成本控制方 面，公司供应链中心设计了一套严密的既有建筑改造成本控制流程，并建立了公司内部的改造工程造价定额体系以及相关的 供应商管理系统，有效避免了既有建筑改造中常见的成本失控现象；在工程质量监控方面，工程中心在每个项目上严把工程 质量关，建立了多人复核的现场管理机制，大幅度减少了既有建筑改造中非标准化建筑施工带来的常见质量问题。 政策风口之下，对市场主体的发展影响深远。虽然不同城市的城市更新实施模式差异较大，企业能够参与的程度也不尽 相同，但无论何种模式，都将释放巨大的投资空间。公司作为在城市更新领域具备强大优势的企业，已经成为参与城市更新 的重要力量。后续也将继续结合自身资源及能力优势，积极开展主营业务，实现既有业务与城市更新政策的紧密结合与互动， 从而实现自身价值增长与城市复兴的共赢。 2、科技浪潮主导园区新租赁需求，公司将继续布局科创产业园区，引领区域创新，助推国家战略目标实现 据2021年12月发布的《2021胡润全球独角兽榜》，截至2021年11月30日估值10亿美元以上尚未公开上市的1058家独角兽 中，美国和中国分别以487家和301家位列全球数量第一、二名，美国和中国占全球独角兽总数的74%。对比中美两国的独角 兽，中国独角兽从事电子商务、医疗健康和人工智能行业的较多，占中国独角兽总数的三分之一。中国的科技类企业已经从 市场追随者发展为行业领军者，创新科技也被认为是中国未来发展的重心所在。 随着成熟和新兴科技公司努力在这些新领域扩大市场份额，新的扩张需求进而产生。科技行业需求将继续主导全球市场 的租赁活动。与此同时，各行各业的企业将会更加认同创新的必然性，并寻求通过运用下一波科技潮来获得竞争优势，因此 科技公司和被科技颠覆的公司将会大力培养科技人才，以确保他们能够促进增长，实施技术转型和组建未来导向的企业。为 了获得竞争优势，越来越多的公司选址计划定在创新技术和创新人才汇集中心附近。 在国家层面，“十四五”规划提出要大力建设科技强国、网络强国、数字中国，战略政策的高度支持与重视不断为科技 类企业的蓬勃发展创造“沃土”，科技行业呈现全产业链扩张态势，科技衍生趋势推动着办公楼需求持续增长。科技类企业 有着独特的对于各类型办公物业的多元化混合需求。同时，科技类企业由市场及成本驱动的全国布局正在深刻地影响着中国 办公楼市场的需求格局。因此，对于拥有不同城市、不同物业类型的办公空间运营方来说，需要考虑迎合大势，为科技类企 业提供一个跨城市、跨板块的综合性解决方案。 公司对市场需求和政策导向始终保持敏锐的洞察力并形成具有前瞻性的战略规划，早在2016年就在全球高科技集中地— —硅谷，战略布局德必首个海外科创产业园——德必硅谷WE"（德必-硅谷科技时尚创新中心），致力于打造中美人才、技术、 创新、资本对接平台，同时也以该项目作为对外交流窗口，向硅谷当地先进的科技孵化器及科技创新中心学习汲取运营及服 务管理经验，为国内科创园区落地奠定基础。 根据国务院2017年发布的《新一代人工智能发展规划》，明确了我国新一代人工智能发展的战略目标：到2030年，人工 智能理论、技术与应用总体达到世界领先水平，成为世界主要人工智能创新中心，人工智能核心产业规模超过1万亿元，带 动相关产业规模超过10万亿元。为响应国家发展战略，公司自2017年起规划布局以人工智能产业园为代表的科创产业园，并 在全国各地陆续建成多个科创产业园，包括：德必虹桥绿谷WE"（硅谷人工智能（上海）中心）、东枫德必WE"（东枫德必WE" 人工智能创新基地）以及德必岳麓WE"（岳麓山人工智能产业中心）等。其中，尤以募投项目——德必岳麓WE" （岳麓山人 工智能产业中心）为典型代表，该项目在2020年疫情期间逆势开工，于当年即完成99%招商，获得当地政府多次表彰，取得 了超出预期的良好经济效益和社会效益。 文化创意和科技创新融合发展是行业未来的发展趋势，两者成为行业发展新动能的双引擎。为了适应行业发展趋势，满 足发展需求，公司将在既有园区产品中进一步叠加符合科创企业需求的功能与服务，帮助科创企业更好成长，发挥园区创业 创新集聚效应，从而引领区域创新，助推国家战略目标实现。 3、零碳理念未来将逐步传导到人、产、城的发展模式，兑现零碳“城市化”的全面变革 2020年，中国在第七十五届联合国大会上提出将采取有力的政策和措施，于2030年前达到碳达峰，并力争于2060年前实 现碳中和的国家目标。随着控排政策细化、市场机制和核定程序日趋成熟，未来各行各业均将被纳入到碳排放管控口径，具 有低碳优势的企业无疑将有望受益。未来要全面达到“30/60目标”，中国城市除了通过技术手段重塑能源布局和降低能源消 耗，也需要跨领域地去影响城市GDP发展逻辑和城市中人的交通出行、工作、消费等日常的生活模式。 建筑行业作为碳排放的大户，减碳潜力巨大。根据《中国建筑能耗研究报告（2020）》指出，全国建筑全过程碳排放总 量占全国碳排放总量比重超半数，其中建筑材料（钢铁、水泥、铝材等）占比28%；运行阶段（城镇居建、公共建筑、农村 建筑）占比22%，施工阶段占比1%。在发展循环经济的大趋势下，通过绿色招商、低碳技术研发与推广，动态完善零碳产业 园区的建设和运维，吸引优质头部企业在新一轮选址中驻留，将带动全产业链环节中的涉碳要素向零碳化行进。 公司始终高度重视环境保护和可持续发展，在经营和业务发展的过程中，以增效、节能、降耗、减排为环境保护原则， 积极响应国家“碳达峰”和“碳中和”的双碳战略，推进健康建筑与环保理念的结合。 （1）存量更新构筑低碳园区 作为文科创产业全价值链服务商，公司早已率先探索，通过存量更新构筑低碳园区，为园区企业提供健康的花园式办公 空间，为实现“碳中和”贡献力量。在很多公司运营的园区中，都可以看到可供白领休憩娱乐的“垂直森林”与“空中花园”， 这其实就是建筑立体绿化的一种。建筑立体绿化主要包括屋顶绿化和墙面绿化，通过立体绿化，不仅增加美观度，还可降低 室内温度，减少空调能耗，更重要的是可以缓解城市热岛效应，同时绿化可以吸收二氧化碳，将会是城市碳中和目标实现的 一大助力。 （2）以智能化的方式实现办公空间的减碳改造 “低碳”不止彰显于外，更融入于内。除了建筑构造，公司还以智能化的方式推进办公空间内部的减碳改造。例如使用 更加低能耗、可随时自由开启的分体式空调，以及使用智能灯光系统，利用尖端科技在建筑的各个缝隙插入低碳环保理念。 获得LEED-ND预认证的德必天坛WE"，秉持着环保精神的指导，从建筑材料能源到开放理念，都致力于将园区与自然环境有机 结合，不仅是一栋建筑的绿化，一个园区的绿化，更是带动一整个社区的绿化；不仅是为一个园区的白领，更是辐射一整个 社区居民共享的绿色空间。 （3）将节能环保责任落实到园区项目全生命周期管理 在设计阶段，尽可能降低改造建设对环境和客户的负面影响，不随意拆除具有保护价值的老建筑，在保留历史意义的同 时兼顾社区规划及发展；在改造阶段，注重建筑节能环保，优先使用绿色可循环利用的建筑材料，推动前沿技术在项目建设 过程中的落地；在运营阶段，通过合理的的规划功能，配套贴心的人性化服务和先进的功能设备，降低资源的消耗，形成可 持续发展的综合性办公社区氛围。 未来，公司也将致力于将低碳理念应用于技术研发、产品设计、运营管理、供应链管理等各个环节，并将碳减排能力纳 入挑选供应商的考核评价系统，倒逼行业伙伴深入贯彻零碳理念。在"双碳”政策支持下，德必将在城市核心区域构建多个 “碳中和”园区，让办公拥抱自然、让都市回归自然。以绿色、智慧的办公场景，促使园区成为更富生态、更有韧性的文科 创业聚集地，为城市注入源源不断的生态细胞与产业活力。 4、由极度分散逐步走向连锁化、品牌化的集约化发展，行业龙头企业的优势开始显现 中商产业研究院和东方证券在2020年发布的报告中显示，中国GDP的四分之一来自于产业园区经济，产业园区已经成为 经济发展的重要载体。到2020年底，整个中国的产业地产公司包括增值服务、基础服务，即房地产开发、出租和金融投资， 三块业务加起来达到4.6万亿元的规模。一个成熟的文科创园区的成功运作，意味着一块有生命力的产业集聚空间的诞生， 能够帮助一个个中前期、甚至是萌芽期的企业走上成功之路。目前市场上这样的成熟园区并不算多，而能成体系、品牌化打 造一系列优质园区产品的运营商更是凤毛麟角。只有通过连锁化、规模化发展，才有可能实现为园区企业提供全生命周期的 生存与发展服务。但目前而言，这个赛道上还没有一家企业的规模超过1%，是一个极度分散的行业。市场和政府需有一批理 念先进、管理规范、产业集聚度高、对企业服务深、数字智能化能力强、综合实力较强的品牌企业来投资和运营园区，做深 做好文科创企业服务。 公司借助多年在上海地区文化创意园区项目的成功经验，业务从上海逐步扩张到北京、深圳、杭州、成都、南京、苏州、 长沙、西安、合肥等城市及部分国外地区，形成了跨城市跨区域的规模化连锁化发展。2021年初公司成功登陆资本市场，作 为首家在创业板上市的文化创意产业园区运营服务商，通过上市公司平台，一方面有效提升了公司品牌价值，另一方面也为 公司带来更广阔的行业整合机会与发展前景。 5、面对传统园区逐步向智慧园区转型升级的趋势，公司将着眼于园区场景中的新服务需求，持续探索以“降本增效”为主 要目标的园区场景智慧解决方案 目前，我国的文化创意产业园区建设已初具规模。未来随着社会经济的发展和科技应用的创新与发展，着眼于文化创意 产业园区高效运行、放眼于不同产业园之间的合作协同的智慧园区逐渐成为行业热点。智慧园区利用物联网、云计算、大数 据等新一代技术对园区进行全面升级，通过检测、分析、集成和智慧响应等方式全面集成运用园区内外资源，能够增强园区 之间信息交流，整合园区资源信息，促进产业园区规划、建设、管理和服务实现智慧化，提升园区产业价值链，实现园区经 济可持续发展目标。 公司从2016年开始研发智慧园区管理系统wehome，旗下公司智链合创已获得高新技术企业和“双软”企业资质，拥有5 项专利和43项计算机软件著作权。同时，wehome空间智慧管理系统团队与北京亦庄置业有限公司深度协作，在项目一期中实 施的内容包括“共享招商”“资产管理”“租控管理”三大模块，目前均已上线并投入使用。此外，还与正大广场、苏河汇、 腾讯众创空间均有深度业务合作。公司通过智慧园区管理系统-wehome平台，在实现园区智慧管理的同时，以办公场景为入 口，为入住企业提供智慧停车、线上物业缴费、智能园区钥匙、园区班车、园区报修、园区通知、会议室预定、工位预定等 多种服务，支撑园区拓展建设与日常运营管理要求。公司通过线上平台向用户介绍园区内的企业、搭建企业间沟通的平台、 引导企业参与线下社群活动，构建全方位企业服务体系。 未来，随着5G和人工智能应用持续深化，后疫情时代数字经济和产业智能化升级的加速，无接触服务的不断加强，公司 也将着眼于园区场景中的新服务需求，在原有办公租赁和专业化服务的营收模式基础上，持续探索以“降本增效”为主要目 标的园区场景智慧解决方案，以实现让创业者、白领从重复的体力劳动中解放出来，获得更加高效、定制化的办公体验；让 更多的园区运营者借助综合智慧园区解决方案进阶园区管理与服务。 （二）公司所处行业地位 公司作为国内屈指可数的能够成功进行跨区域、跨城市、规模化、连锁化发展的园区运营服务企业，截至目前，公司在 中、美、欧三大洲、超过十大城市，运营管理57个文化创意产业园区，管理面积约100.16万平方米，已经成为行业内具有较 大影响力的领先企业。 作为国内成立较早的文化创意产业园区运营服务商，经过多年发展，公司形成“既有建筑改造的创意设计能力”和“园 区运营管理能力”两大核心竞争力，构筑“护城河”，使得公司在竞争环境中保持长期领先，确立行业地位。创意设计能力 方面，公司以独特的设计理念创立了“德必易园”、“德必WE"”、“德必运动LOFT”等系列园区品牌，公司及旗下园区先后荣 获“龙腾奖——中国创意产业年度大奖”最佳园区奖、中国城市更新论坛十大城市更新建筑重生案例、中国文化创意产业十 大领军园区等行业奖项，并被授予了上海首批文化创意产业示范园区、北京市首批文化创意产业园区、意中商会最佳投资机 构等荣誉。园区运营管理能力方面，公司以优良的服务品质得到了客户与合作伙伴的广泛认可，成功吸引了一批优秀的文科 创企业入驻园区，包括美团点评、依图科技、风神集团、乐居控股、虎扑、阳光传媒、长芯光电、紫龙游戏、拉面说、翼方 健数、埃摩森猎头、樊登读书会、震坤行、安克创新、华大智造、阳光海天在内的数以千计的文科创企业，在德必园区孕育 成长，逐步迈向成熟与壮大，共同为中国创意经济的发展贡献力量。 公司所处行业与国家战略发展方向高度吻合，公司主营业务符合市场需求，园区产品深受客户认可，将继续推动公司快 速稳健发展。2021年2月10日，公司在深圳证券交易所挂牌上市，成为国内首家在创业板上市的文化创意产业园区运营服务 商，一方面有效提升了公司品牌价值，另一方面也为公司带来更广阔的行业整合机会与发展前景。未来，随着公司平台优势 及规模优势的逐步显现，品牌影响力的逐步扩大，市场占有率的稳步提高，公司行业地位整体也将得到进一步提升。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司从事的主要业务和主要经营模式 公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、 招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理 能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的 办公环境和深度的专业化服务。报告期内，公司主要采用“承租运营”、“参股运营”、“受托运营”三种经营模式。 1、承租运营 承租运营模式下，公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通 常为10-20年。园区运营项目公司负责文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度 增值服务，主要向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租 方支付相应租金。 2、参股运营 参股运营模式下，公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司，公司并不控制园区运营公司。该模 式下，由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，并负责文化创意产业园区的定 位、设计、改造、招商和后续运营管理，公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服务费。 3、受托运营 受托运营模式下，公司与物业产权方或经营权持有方签订委托运营协议。该模式下，园区内文科创企业向物业产权方 或经营权持有方支付租金及物业费；公司依托自身园区管理方面的优势，通过“受托运营”的经营模式为委托方提供园区设 计、工程管理、招商和运营管理等服务并获得相关业务收入。 （二）公司经营业绩情况 1、公司经营概况及业绩驱动因素 报告期内，公司实现营业总收入95,489.33万元，较去年同期增长14.58%；归属于上市公司股东的净利润为10,426.61万 元，较去年同期增长5.96%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为7,861.79万元，较去年同期增长22.74%。 若剔除新租赁准则的影响，本期营业收入为97,489.59万元，较去年同期增长16.98%；本期归属于上市公司股东的净利润为 11,582.89万元，较去年同期增长17.71%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润预计为9,018.08万元，较去 年同期增长40.79%。 截至报告期末，公司作为行业内屈指可数，能够实现跨城市、跨区域、规模化、连锁化发展的优质产业园区运营服务 商，在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安等多个城市，以及意大利、美国等海外地区 运营管理了57个文化创意产业园区，运营管理面积约100.16万平方米。其中，承租运营园区50个，运营管理面积约83.08万 平方米；参股运营园区5个，运营管理面积约14.87万平方米；受托运营园区2个，运营管理面积约2.22万平方米。 报告期内，主要业绩驱动因素如下： （1）外部市场环境好转，办公市场需求恢复 2021年以来，国内疫情得到有效控制，办公租赁市场需求逐渐恢复，客户需求增加，为公司业绩增长提供了有利的 外部条件。 （2）上市带来品牌效应，形成新的发展势能 2021年2月10日，公司在深圳证券交易所挂牌上市，成为国内首家在创业板上市的文化创意产业园区运营服务商，一方面有效提升了公司品牌价值，增强招商获客能力；另一方面也为公司带来更多更广的项目投资拓展及行业整合机会。 （3）内部调整运营管理模式，持续提升管理能力 公司依靠自身产品设计创新、精细化服务、智慧化运营等竞争优势，保持现有项目业绩稳定增长，通过运营管理模式 优化，有效提升了以城市公司为核心的区域化管理能力，最终实现年度的经营目标。 具体业绩贡献来源于以下三个方面： ① 紧抓市场机遇，调整管理模式，实现快速去空置化 2021年初，国内疫情实现常态化管理，各行业发展需求被释放，租赁市场客户线索增多，公司为了快速反应，紧抓市场 机遇，快速应对。公司调整为以城市公司为核心的区域化管理模式，落地获取分享制的评价、激励机制，使各城市公司之间 形成内部良性竞争氛围，有效激发了团队主观能动性，充分发挥属地资源优势，通过深度挖掘客户需求，创新服务细节，从 而吸引大批优质客户入驻，实现快速去空置化，使得成熟园区经营业绩指标得以超预期完成。 ② 深挖客户需求，保证存量大客户的留存及扩租 公司持续践行“以客户为中心”的服务理念，通过全面落地客户关怀系统，实现客户的分层级管理与精细化服务，常态 化进行客户拜访关怀，动态跟踪客户需求，不论在基础设施更新及空间配套完善等基础服务上，还是在投融资资源、品牌推 广、商务合作机会及高品质的社群活动等增值服务上，均快速响应并形成需求的闭环管理，不断提升客户满意度，保证存量 客户的留存与扩租。 报告期内，成熟园区年度平均出租率已达到93.5%，较去年同期提升4.5%，报告期末，23个园区出租率达到95%以上，其 中9个园区出租率达到100%。仲量联行出具的《2021年第四季度上海房地产市场回顾与展望》一文中显示2021年第四季度， 上海产业园区总体空置率降至10.8%，达到历史低点。而公司所运营的园区整体的空置率只在6.5%左右，远低于行业平均空 置率。 ③ 新增成熟园区贡献收入及利润 2020年上半年尚处于招商期的德必岳麓WE"（募投项目）、东枫德必WE"及嘉加德必易园三个项目的运营管理面积达10.17 万平方米，随着招商进度的推进，在本报告期贡献了新的收入和利润增长点。其中东枫德必WE"、德必岳麓WE"分别于2020 年6月及2020年12月转入成熟运营；截至本报告披露日，嘉加德必易园也已转成熟运营。2021年3个项目合计贡献1.33亿元收 入，较去年增长53.18%。 2、执行新租赁准则对公司经营业绩的影响 （1）新租赁准则实施的背景： 2018年8月15日，财政部修订发布了《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称“新租赁准则”），要求在境内外同时 上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019年1月1日起施行；其他 执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。根据新租赁准则的要求，公司自2021年1月1日起执行新租赁准则，对原 采用的相关会计政策进行相应变更。 （2）新租赁准则对会计核算的影响： 执行新租赁准则是公司根据财政部的要求进行的调整，符合相关法律法规的规定，新租赁准则的实施是会计核算方式的 变更，不会对公司的正常经营和总净现金流产生重大影响，不存在损害公司及股东利益的情形。新租赁准则对承租运营的会 计核算产生较大的影响，包括对资产、负债、未分配利润、净利润等相关会计科目的影响。具体如下： ① 对资产、负债、未分配利润的影响： 对于单个承租运营的园区，原准则下，作为承租方根据合同约定正常付款，对资产、负债影响较小；新租赁准则下，资 产核算增加“使用权资产”会计科目，负债核算增加“租赁负债”会计科目，根据新租赁准则要求，公司自2021年起按新租 赁准则要求进行财务报表披露，不追溯调整2020年末可比数，只一次性调整首次执行新租赁准则当年年初财务报表资产、负 债、未分配利润期初数，因此会导致期初资产增加213,329.24万元，期初负债增加245,141.19万元，期初未分配利润减少 30,264.45万元。 赁期内的使用权在财务报表上的反映；这里的“负债”，并不是当下需要偿还的负债，是未来应付所有租金总额的现值在财 务报表上的反映。因此，新租赁准则对资产负债率、未分配利润较原准则产生重大影响，本期期初资产负债率为82.27%，较 上年期末资产负债率34.15%增加了48.12%，期初未分配利润为-14,344.54万元，较上年期末数由正转负。如剔除新租赁准则 的影响，更能直观地反映本期末与上年年末的资产负债率和未分配利润的变动情况。 相对于原准则，在新租赁准则下，本期末资产总额增加296,116.67万元，增幅为142.27%；本期末负债总额增加328,997.38 万元，增幅为680.50%；本期末未分配利润下降31,420.74万元，降幅为156.32%。 单位：万元
③ 新租赁准则对公司报告期经营业绩的影响： 报告期内新租赁准则对净利润是负向影响，相对于原准则，在新租赁准则下，本期营业收入下降2,000.26万元，降幅为 2.05%；归属于上市公司股东的净利润和归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润均下降1,156.29万元，降幅分 别为9.98%和12.82%。受新租赁准则影响，2021年末资产负债率较高，剔除新准则影响后，2021年末资产负债率为23.23%。 单位：万元
若剔除新租赁准则的影响，本期营业收入为97,489.59万元，较去年同期增长16.98%；本期归属于上市公司股东的净利 润为11,582.89万元，较去年同期增长17.71%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润预计为9,018.08万元， 较去年同期增长40.79%；本期末资产负债率为23.23%，同比下降10.92%，降幅为31.99%。 单位：万元
（三）报告期内重点工作 1、积极拓展新项目，进一步扩大公司经营规模，助力公司可持续发展 公司积极扩展投拓渠道，借助上市带来的全新发展势能，通过行业协会、行业峰会、行业论坛、专业媒体等多种方式持 续扩大品牌影响力，与战略大客户合作、城市合伙人（公司）、地方政府深度合作、战略资源方合作等多种方式开拓发展机 会。报告期内，公司先后以承租运营模式签订合肥德必庐州WE"、上海虹桥国际WE"、上海德必书城WE"、上海德必世纪WE"、 上海云景德必易园、上海云亭德必易园、上海西虹桥德必易园、深圳德必水贝WE"等8个项目，可供租赁面积合计约19.76万 平方米。以参股运营模式签约南京德必艺术盒子WE"项目，可供租赁面积为1.02万平方米。上述项目均已开展前期项目改造 阶段，部分项目已进入招商阶段，该规模扩张将为公司未来发展带来新的收入及利润增长，助力公司的可持续发展。 2、科创园区发展取得新进展，以科技赋能办公模式革新 科技基因一直根植于德必园区之中，继成功打造上海德必虹桥绿谷WE”——硅谷人工智能（上海）中心、北京东枫德必 WE”——人工智能创新基地、长沙德必岳麓WE”——岳麓山人工智能产业中心，以及位于美国硅谷的德必硅谷科技时尚创新 中心等一系列科技园区之后，公司于2021年全新打造德必虹桥国际WE”——长三角数字科技创新中心，集合多年产业运营的 经验和优势，同时思考疫情之下白领们更深层的办公需要，引入超清云直播会议中心、沉浸式3D空间体感交互屏等智能设施， 致力于营造充斥“智慧美学”的办公空间，以科技赋能办公模式革新，打造德必全球科技园区示范园，为科技园区发展开启 新篇章。与此同时，奉贤德必柯诺医用产业园紧密筹建，开创科技园区新探索。 3、深度布局与产业园区运营相关的生态业务发展，探索核心竞争力壮大的新模式 以“西虹桥德必易园”建设为契机，公司深度布局与产业园区运营相关的生态业务发展，积极探索核心竞争力壮大的 新模式，包括与多年从事浅层地温能、光伏领域相关工作经验、具有丰富的行业资源与实际运营经验的专业人事合作，共同 研究分布式光伏发电在产业园区的应用，利用光伏发电可大幅度降低能源排放，实现节能环保；同时也在探索以园区为基地 的分布式数据中心以及相关通讯、物联网、流量分发等业务。 4、践行“以客户为中心”的服务理念，以产品和服务创新创造客户价值，建立优质标准化服务体系 公司文化创意设计院团队秉持以客户需求为中心持续创新的使命感，以“人与场景”为核心设计理念，为后续产品创新 提供了清晰路线图，实现设计创新方法论上的一次重要飞跃；与此同时，新组建空间研究所，超前研究和集成前沿科技、心 理学、艺术、设计、商业等综合学科，为产品持续创新领先奠定基础。 为了践行“以客户为中心”的服务理念，报告期内公司进一步优化物业服务标准化体系，根据产品条线，制定不同的服 务内容及流程标准，服务落地管理机制；对现有增值服务进行提炼并打造可复制的能力体系；制定严格的、可操作的流程标 准和操作指导，同时鼓励员工可以自主地根据场景开展灵活性的、创造性的、以客户为中心的服务。通过对会员服务体系地 进一步建设，加强对优质客户的精细化运营能力。为了获取客户对园区服务的真实反馈，公司聘请专业的第三方机构先后两 次对园区客户进行满意度调研，分别以客户满意度和NPS（客户推荐值）两项指标，各取50%的比重进行评估。公司根据调研 情况对客户的需求、建议及园区可提升点进行逐步迭代更新，让客户看得见变化、感受到服务；通过对大客户的深访，了解 客户的发展近况及特定需求，对大客户需求提级响应并重点跟进落实。年初通过调研获得客户对园区运营与服务的满意度基 础评估值，在经过一年的运营和服务提升，年末客户评估值较年初基础值有大幅度的提升。 5、强化人才培养与引进、组织能力稳步提升 随着公司业务规模不断发展壮大，对组织与人才的“质”与“量”都提有更高的要求，报告期内公司持续加强内部培 养和外部引进人才的能力建设，进一步提升人才招聘、培训、任用、考核、激励等多方面的组织能力，通过对标业界最佳实 践，使流程意识和流程型组织意识在高管层生根；基于战略导向和增长导向的获取分享制首次落地执行；任职资格标准及岗 位管理体系建设取得突破，园区客户经理、园区总经理等关键岗位分级与任职资格体系完成标准化建设；CRM等企业内部的 流程化、信息化、数字化建设进一步提升。 报告期内公司通过“引进来+走出去”方式组织员工进行学习与成长，一方面引进外部顾问专家提升战略和领导力，另 一方面结合关键岗位个人能力所需安排外训学习。内部通过优秀专家的经验总结分享提升组织能力，线上线下一体化培训， 全年共策划培训41次，覆盖7200人次，内部培训体系和培训质量进一步提升，助力了业务发展。 截至报告期末公司员工总数533人，较去年同期增长15.62%，其中本科以上学历人员达到69.04%，较去年同期提升21.75%； 30岁以下员?占比33.2%，较去年同期提升了6.8%。 （四）报告期内，公司及运营园区获得的主要奖项和荣誉情况如下：
三、核心竞争力分析 公司业务开展以创意设计为基础、以园区运营管理为依托，核心竞争力主要体现在创意设计能力和园区运营管理两个方 面。 （1）既有建筑改造的创意设计能力 创意是园区改造设计的核心，是一个园区的灵魂。好的创意设计方案将赋予老旧建筑物以新的生命，塑造轻松宜人的景 观环境和文化创意建筑空间。公司始终以创意设计能力为核心，建造了一支高水平的创意设计团队，积累了丰富的园区设计、 规划、改造案例经验，并在持续不断的项目实践和自我提炼中逐步淬炼出具有公司特色的“德必易园”系列、“德必WE"”系列、 “德必运动LOFT”系列园区品牌。 （2）园区运营管理能力 公司依托于自主研发的智慧园区管理系统-wehome平台，基于移动互联网、物联网技术与云计算服务，创新出智慧园区 管理系统、招商管理系统、园区运营服务管理系统，以及针对白领的平台级社群服务系统，在降低园区运营管理成本的同时， 搭建起更加开放的社群环境。 四、主营业务分析 1、概述 参见“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 营业收入整体情况 单位：元
单位：元
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 □ 是 √ 否 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 √ 适用 □ 不适用 已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 已签订的重大采购合同截至本报告期的履行情况 √ 适用 □ 不适用 单位：万元
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