[年报]20世茂G2 (163644): 上海世茂股份有限公司2021年年度报告
原标题:20世茂G2 : 上海世茂股份有限公司2021年年度报告 上海世茂股份有限公司 2021年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带有强调事项段的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。 四、 公司负责人吴凌华、主管会计工作负责人俞峰及会计机构负责人（会计主管人员）俞峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2021年度利润分配、公积金转增股本方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述（包括但不限于预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望）涉及各类已知或未知的不确定因素，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8 第四节 公司治理........................................................................................................................... 30 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 48 第六节 重要事项........................................................................................................................... 49 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 64 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 69 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 70 第十节 财务报告........................................................................................................................... 79
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2021年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 公司是集综合商业地产开发与销售、商业经营及管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。 公司紧跟国家发展布局，坚持深耕与拓展，聚焦湾区、苏沪、杭甬、济青、成渝、榕厦、华中、北京八大战略核心城市群进行业务布局，以打造高标准的商业综合物业为己任，将人民日益增长的对美好生活的需求作为各项建设的动力和源泉。 公司秉承“回归生活本质”的开发理念，通过城市运营、城市赋能和价值创新构筑独特影响力，竭力为人们创造具有未来生活想象的城市空间。 公司始终关注商业经营的本质，在夯实基础管理的同时，不断提升运营效率，优化组织结构，以实现稳定高质量的发展，为客户、员工、股东和社会创造更大价值。 二、报告期内公司所处行业情况 2021年，我国经济环境处于“跨周期”与“逆周期”相结合的变局之中。在政策调控加码、疫情反复的扰动下，全年行业基本面历经“量价齐升”至“回落承压”的起伏过程，进而链式反应引发各方主体情绪的传染及放大，并最终传导至终端市场。回顾2021年，全年房地产市场呈现以下特点： 1、 政策：坚持“三稳”目标，政策工具箱全面发力 在坚持“房住不炒”的总基调下，随着 “三条红线”、“贷款集中度管理”、“集中供地”等政策的相继出台，政府在融资端、需求端、供给端对房地产行业进行了全方位管控。据不完全统计，2021年全国各省市发布地产调控政策超过450次，尤其是对核心一二线及热点三四线城市，政策工具“从严从频从广”。随着市场下行，四季度起因城施策和政策修复的空间不断打开， 但由于传导时滞，反映到市场端仍需时间。 2、销售：上半年成交超预期，下半年市场急剧下探 受后疫情期货币政策环境、改善需求提升等多方因素影响，2021年上半年商品房销售同比 出现大幅增长，销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%。然而随着政策调控趋严，7-12月 全国商品房销售面积连续6个月录得负增长，需求端持续疲软，市场观望情绪浓厚。 数据来源：国家统计局 3、投资：金额面积同比下降，土拍市场显著转冷 2021年全年，全国351城住宅用地的累计成交金额为5.93万亿元，同比下降10.3%；累计 成交规划建筑面积为16.67万亿平米，同比下降27.8%。尤其是第二、三批集中供地降温明显， 撤牌及流拍率大幅上升，以第二批供地为例，整体流拍率超过40%，其中杭州、长沙、北京等城 市流拍率均超过50%。 4、商业：下半年社零增速偏弱，零售消费市场存在结构性调整 2021年下半年社零增速呈现偏弱态势，疫情持续散点复燃及变异毒株多地传播对居民部门 消费倾向带来明显抑制作用。从12月份的数据来看，社零总额41,269亿元，同比增长1.7%， 较 11月少增 2.2个百分点。低位运行的消费市场对企业及品牌均造成一定影响。2021年 11月， 全国50家重点大型零售企业零售额同比下降11.4%，降幅环比扩大3.7个百分点。在零售消费 品牌方面，则呈现出“冰火两重天”的情况，一方面是国货潮牌和冰雪经济的兴起，另一方面多 家知名连锁餐饮品牌、国际快时尚品牌则出现大范围闭店潮。 数据来源：国家统计局 5、办公：一线向好、二线承压，板块及行业分化显著 一线城市办公租赁需求韧劲较足，北上深全年总吸纳量同比增长突破百万平方米；二线城市复苏态势较不明朗，总体净吸纳量水平偏低。租金方面，近三年全国重点城市办公市场的平均租金呈持续下降态势，但租金降幅在2021年有所收窄。此外，不同行业的租赁需求也在随着国家经济结构的调整出现显著分化。2021年国家对教培、互联网、房地产等行业的监管调控，使得相关企业的租赁需求迅速萎缩；与此同时，受益于政策扶持的部分行业，如数字经济、新基建等战略新兴产业的租赁需求则愈加旺盛。 2、 报告期内公司从事的业务情况 2021年上半年公司积极推动各项业务保持良好的发展势头，但下半年随着宏观环境的急剧变化，公司的经营业绩也受到较为严重的影响。 (1)总体经营业绩： 报告期内，公司实现营业收入193.92亿元，同比下降10.66%，其中房地产销售收入173.16亿元，同比下降14.46%；房地产租赁收入（租金+物管费）13.86亿元，同比增长20.65%。公司实现综合毛利润70.98亿元，同比下降7.50%，净利润21.35亿元，同比下降34.27%，归属于上市公司股东净利润9.61亿元，同比下降38.01%。报告期末公司拥有的货币资金余额88.91亿元，同比下降38.06%，其中非受限现金85.54亿元，现金短债比0.54倍，剔除预收账款之后的资产负债率为63.27%，净负债率为60.42%。 (2)地产开发与销售： 2021年上半年公司累计实现销售签约166亿元，同比增长77%，但下半年受政策调控和市场急速下行的影响，仅实现销售签约122亿元，同比下降31%，全年累计实现销售签约288亿元，同比增长6%，销售签约面积159万平方米，同比增长47%。 报告期内，公司在杭甬、湾区城市群的销售签约分别达到了71.5亿、70.4亿，占公司全年销售业绩的近50%。从城市能级的分布来看，二线及以上城市的产值贡献逾8成。 新增土地储备方面，公司审慎布局，上半年分别于杭州、长沙、宁波收获3幅商办综合用地，总价45.7亿元，总计容建筑面积约46万平方米，单方成本约10,000元/平方米。 (3)商业经营与管理： 2021年全年，公司在管商业项目的销售客流均较去年同期显著增长，其中累计销售同比增长40%，累计客流同比增长61%。公司深切地意识到步入“后疫情期”的存量时代，唯有在夯实基础管理水平的同时不断突破创新，才能在竞争激烈的市场环境中突围出圈。 以济南世茂广场为例，项目针对目标客群实现精准定位，强化项目“新鲜”、“活力”的标签，打造“食余知味”全新美食街区和“皆所集”潮玩区，在创新营销及内容优化升级上狠下功夫，致力满足追求潮酷体验客群的消费需求，得到消费者的好评。 此外，厦门集美世茂广场于2021年4月底成功开业，开业后始终保持经营活力，开业率稳定在99%以上，无论是销售坪效还是首发品牌数量均在区域竞品中名列前茅。 图1：济南世茂广场“食余知味”美食街 图2：厦门世茂广场开业盛况 (4)写字楼经营与管理： 2021年，受政策调控和市场结构调整的影响，部分行业的租赁需求出现萎缩，但市场整体 的租赁需求呈现回暖态势。公司在管写字楼全年整体的净吸纳量稳步提升，平均出租率较2020 年末提升约9个百分点。 报告期内，位于北京、南京等地的写字楼项目均已进入稳定经营状态，全年出租率始终保持 在90%以上。此外，深圳前海世茂大厦和长沙世茂环球金融中心也保持良好的上升势头，均较年 初提升了26个百分点。上述成绩的取得，充分体现了公司把握区域市场动向，应对激烈市场竞 争的能力，同时也显示出客户对公司写字楼运营管理和服务品质的高度认可。 图3：深圳前海世茂大厦 图4：长沙世茂环球金融中心 (5)主题乐园经营与管理： 受零星疫情冲击，跨省旅游的限制措施以及各地政府对游乐场所的监管措施始终未全部放开，致使主题娱乐项目的经营普遍深受影响。公司在营的三个主题娱乐项目，面对市场波动灵活调整经营策略，报告期内实现销售收入逾1.1亿元，客流破百万人次。 3、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 2021年，房地产行业的发展格局发生了根本性变化，新形势下如何在市场变革中生存下来、如何寻求发展空间和发展机会、如何实现可持续发展，已成为众多民营房企不得不面临的难题。 审视当下的市场环境，公司认为继续保持并不断强化核心竞争力，是公司实现稳定发展的重要保障。 (1)双轮驱动的运营模式： 公司将继续坚持并优化“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的运营模式，同时进一步推动公司向商业轻资产业务方向的转型，以使得公司有能力沉着应对不断变化的市场环境，穿越行业周期，创造持续稳定的价值回馈。 (2)多元的产品阵营： 贯彻“永不止步、不断探索与创新”的精神，公司匠心构筑4+2+M的多元产品阵营，以契合客户在生活、办公、文娱方面的多种需求。多样化的产品类型，使得公司在开发建设过程中，能因地制宜地选择最合适的产品组合，并在运营的过程中不断注入MIX & MORE的创新理念，优化用户体验、丰富产品内涵、实现投资价值的最大化。 (3)完备的体系化管理支持： 依托在商业综合体领域多年的开发运营经验，公司已形成一套涵盖从投资、筹建、运营、物管直至资产退出，由设计、工程、成本、招商、营运、推广等多职能管理模块互相组合构建而成的体系化管理方案，再辅以数字化管理工具，以此实现从信息归集、管理、分析到执行的一体化精细运营。公司有能力对外输出全链条、多环节、定制化的管理方案和服务内容，以满足不同客户和产品的需求。 (4)携手共创服务生态： 深耕商业地产开发运营多年，公司始终尝试从客户的需求出发，以商用物业为载体探索多元业务模式，挖掘盈利空间。继2021年7月世茂股份全场景商务服务品牌MWorks发布以来，公司积极推动商用物业服务生态的构建，未来将继续以空间服务、智慧赋能、企业成长、生活体验为着力点，携手合作伙伴，共同为用户提供更完善、丰富、贴心的服务。 4、 报告期内主要经营情况 报告期内主要经营情况如下： (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：受宏观经济环境、行业环境等综合因素影响，公司本期营业成本同比有所下降。 销售费用变动原因说明：同比增加主要系本期商业物业销售收入增加，营销及企划费增加所致。 管理费用变动原因说明：与上期基本持平。 财务费用变动原因说明：同比增加主要系本期结算项目增加，利息支出费用化增加所致。 研发费用变动原因说明：无 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比减少主要系支付应付款项所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比减少主要系上年度有新增非同一控制下的子公司（主要为鲁坤）的货币资金。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比增加主要系本年新增借款所致。 资产减值损失变动原因说明：同比增加主要系存货减值所致。 公允价值变动损益变动原因说明：受宏观经济环境、行业环境及疫情影响，自持商业地产项目公允价值下降。 其他变动原因说明：无 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 □适用 √不适用 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 分产品： 房地产租赁成本较上年增减幅度较大主要系转租业务租赁成本下降所致。 物业管理成本较上年增幅较大主要系物业管理收入增加对应成本投入增加所致。 其他业务收入及成本较上年增减幅度较大主要系本报告期开拓业务范围，其他类收入增加所致（包括代销商品业务、乐园娱乐服务等）。 分地区： 其他地区收入及成本较上年增减幅度较大主要系受结算项目成本占比不同导致。（包括珠海新领域、深圳龙岗等）。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
房地产租赁成本较上年增减幅度较大主要系转租业务租赁成本下降所致。 物业管理成本较上年增幅较大主要系物业管理收入增加对应成本投入增加所致。 其他业务收入及成本较上年增减幅度较大主要系本报告期开拓业务范围，其他类收入增加所致（包括代销商品业务、乐园娱乐服务等）。 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 √适用 □不适用 详见本报告“第十节财务报告三、财务报表附注（六）、合并范围的变更。 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 前五名客户销售额106,518.08万元，占年度销售总额5.49%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 前五名供应商采购额412,919.29万元，占年度采购总额31.65%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 其他说明 无 3. 费用 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
其他说明 无 2. 境外资产情况 √适用 □不适用 (1) 资产规模 其中：境外资产0（单位：元币种：人民币），占总资产的比例为0%。 (2) 境外资产占比较高的相关说明 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
说明： 1、受限货币资金包括保函、按揭担保等保证金1.03亿元，冻结资金2.33亿元。 2、除上述货币资金受限情形以外，销售监管金额63.69亿元，融资监管金额3.20亿元。 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 □适用 √不适用 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用 单位：万平方米
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