[年报]中南建设(000961):2021年年度报告摘要
江苏中南建设集团股份有限公司 2021年度报告摘要 一、重要提示 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到中国证券 监督管理委员会（简称“证监会”）指定媒体仔细阅读年度报告全文。 所有董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 二、公司基本情况 1、公司简介
房地产业务 2021年公司房地产业务虽然也受到市场调整和疫情波动的影响，但公司坚持大众主流产品定位，聚焦核心市场，受到 的冲击小于整个行业。2021年公司合同销售金额 1,973.7亿元，销售面积 1,468.7万平方米，同比分别减少 11.8%和 12.9%， 低于行业 17.8%和 15.6%的降幅。平均销售价格 13,439元/平方米，同比上升 1.2%。在销售金额中一、二线城市占比 42%， 同比略有上升。 针对市场调整，公司逐步放慢了投资和施工。2021年公司新增项目 45个，规划建筑面积合计 752.0万平方米，同比减 少 50.6%。新增项目平均地价约 3,837元/平方米，比同比下降 23.5%。2021年公司实现新开工面积 989.3万平方米，同比减 少 27.1%，完成竣工面积 1,020.4万平方米，同比减少 24.4%。 虽然竣工规模下降，但由于并表比例有所增加，公司 2021年房地产业务结算收入 560.4亿元，同比减少 4.3%，降幅明 显低于竣工规模。由于第四季度市场调整进一步深入，公司加大了现房库存的去化，降低预售监管政策严厉执行的影响，增 加更多自由现金，这些当期销售当期确认收入的资源降低了公司的盈利。全年公司房地产业务结算毛利率 10.69%，同比减 少 8.45个百分点。 截止 2021年末，公司全部开发项目 503个，其中在建项目规划建筑面积合计约 2,974.4万平方米，未开工项目规划建筑 面积合计约 1,160.5万平方米，可竣工资源总面积 4,134.9万平方米，其中一二线城市面积占比约 36%，三四线城市面积占 比约 64%。期末公司合并报表范围内已售未结算资源 1,344.6亿元，是 2021年结算收入的 2.40倍。 建筑业务 受疫情和房地产行业调整影响，2021年公司建筑业务新承接（中标）项目合同总金额 212.6亿元，同比减少 30.7%。其 中 3亿元以上项目 26个，占比 54%。2021年公司施工的 3个项目获得省级优质结构奖，彰显了公司的质量管理水平。 由于房地产行业的风险扩展，公司的收入确认也受到影响，2021年公司建筑业务实现营业收入 251.4亿元，同比增长 13.3%。公司针对部分业主的风险拨备也有所增加，这影响了公司的利润水平。2021年公司建筑业务综合毛利率 6.43%，同 比下降 2.22个百分点。 面对市场的冲击，公司坚持不依赖有息负债的发展模式，积极应对挑战，努力实现稳健地发展。2021年末公司有息负 债（含期末应付利息）622.8亿元，比 2020年末减少 176.3亿元，有息负债与年度经营规模比值继续在行业保持最低水平。 公司保持了良好的经营性现金流状况，全年经营性现金流入 1,446.7亿元，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息） 的 6.0倍。年内经营活动产生的现金流量净额 167.7亿元，连续保持正值。2021年末公司货币资金 224.1亿元，比 2020年末 减少 104.5亿元，减少金额小于有息负债。 2021年末公司总负债率 88.37%，比 2020年末增加 1.83个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值） 93.16%，比 2020年末降低 4.11个百分点。公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工确认收入 前名义视为负债，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计 1,482.7亿元，占公司全部负债的 45.60%。剔除有关 负债之后公司的负债率为 45.60%，继续在行业保持低位。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款 和待转销项税）的负债率为 80.52%。公司实际负债规模小，偿债能力强，经营风险低。 受房地产和建筑业务调整影响，公司 2021年营业收入 792.1亿元，同比增长 0.8%。由于公司第四季度加大了现房库存 的去化，当期销售当期确认收入的资源带来了房地产业务的亏损，以及因为建筑业务毛利水平的下降，公司 2021年综合毛 利率 10.03%，下降 7.26个百分点。面对市场调整，公司销售费用率同比增加 0.71个百分点，至 2.91%；管理费用率同比增 加 0.80个百分点，至 4.39%；财务费用率同比增加 0.84个百分点，至 1.54%。此外由于竣工减少，2021年非并表项目结算 下降带来的投资收益减少 55.3%。同时市场调整的继续深入，以及行业良性循环恢复需要时间，公司大幅增加了对各项应收 款项和存货计提的减值准备 38.6亿元，由此导致公司归属于上市公司股东的净利润产生亏损 33.8亿元。有关情况仅是市场 快速调整后的短期反应，随着市场恢复，公司进一步提高运营效率，已售未结算资源的更多结算，公司将尽快恢复盈利。 3、主要会计数据和财务指标 （1）近三年主要会计数据和财务指标
单位：元
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10名股东持股情况表 单位：股
公司存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期的公司债券 （1）公司债券基本情况
1、公司 2022年 2月 8日起先后三次发布关于“20中南 01”公司债券票面利率调整和债券持有人有关回售事项的提示 性公告，部分债券持有人选择在回售登记期（2022年 2月 14日至 2022年 3月 1日）内将 8,000,000张债券进行回售，有效 回售数量 7,980,810张，并于 2022年 3月 7日完成全部回售事项。“20中南 01”剩余托管数量为 19,190张，债券余额 191.9 万元。 2、“17中南 01”“19中南 02”“19中南 03”“20中南 01”“20中南 02”“21中南 01”于 2022年 4月 7日分别召开了债 券持有人会议。根据有关债券持有人会议决议，“19中南 03”、“20中南 02”、“21中南 01”债券持有人会议审议通过了关于 豁免发行人违约责任的议案。“17中南 01”债券持有人会议未通过增加债券持有人会议非现场召开形式的议案和关于豁免“江 苏中南建设集团股份有限公司 2017年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”违约责任的议案。“19中南 02”、“20 中南 01”债券持有人会议未通过关于豁免发行人违约责任的议案。根据有关债券募集说明书等有关规定，公司将提前兑付 “17中南 01”、“19中南 02”、“20中南 01”，具体兑付安排详见后续公告。 （2）发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况 1、19中南 02 本期债券的期限为 4年，附第 2年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权。公司须于本期债券存续的第 2 个计息年度付息日前的第 15个交易日，在证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度 的公告。若公司未行使调整票面利率选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。公司发出关于是否调 整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2个计息年度付息日将其持有的本期债券全部 或部分按面值回售给公司。本期债券第 2个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相 关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 3个交易日内，债券持 有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券份额将被冻结交易；回售 申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的 决定。 公司自 2021年 6月 1日起先后三次发布关于“19中南 02”公司债券票面利率调整暨债券持有人回售实施办法的提示性 公告，决定于本债券存续期的第 2年末下调本期债券后 2年的票面利率至 6.50%。部分债券持有人选择在回售登记期（2021 年 6月 7日至 2021年 6月 9日）内将 11,779,680张债券进行回售，并于 2021年 6月 27日完成全部回售事项。“19中南 02” 剩余托管数量为 20,320张。 2、19中南 03 本期债券的期限为 4年，附第 2年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权。公司须于本期债券存续的第 2 个计息年度付息日前的第 15个交易日，在证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度 的公告。若公司未行使调整票面利率选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。公司发出关于是否调 整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2个计息年度付息日将其持有的本期债券全部 或部分按面值回售给公司。本期债券第 2个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相 关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 3个交易日内，债券持 有人可通过指定的方式进行回售申报，债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券份额将被冻结交易；回售 申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的 决定。 公司自 10月 26日起先后三次发布关于“19中南 03”公司债券票面利率调整和债券持有人回售有关事项的提示性公告， 部分债券持有人选择在回售登记期（2021年 11月 1日至 2021年 11月 3日）内将 10,000,000张债券进行回售，撤销回售数 量为 5,622,590张，有效回售数量 4,377,410张，并于 2021年 11月 22日完成全部回售事项。“19中南 03”剩余托管数量为 5,622,590张。 （3）截至报告期末公司近 2年的主要会计数据和财务指标 单位：万元
报告期内发生的重要事项，详见公司 2021年度报告“第六节 重要事项”。 中财网
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