[年报]中南建设(000961):2021年年度报告
原标题:中南建设:2021年年度报告 2021年度报告 2022年04月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司董事长陈锦石，董事、副总经理、财务总监辛琦声明：保证2021年度财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。 本公司主营业务包括房地产开发和建筑施工，需要遵守从事房地产业务和从事土木工程建筑业务相关披露要求。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.............................................................................................................................................................2 第二节公司简介和主要财务指标.........................................................................................................................................................6 第三节管理层讨论与分析.....................................................................................................................................................................9 第四节公司治理...................................................................................................................................................................................43 第五节环境和社会责任.......................................................................................................................................................................56 第六节重要事项...................................................................................................................................................................................58 第七节股份变动及股东情况...............................................................................................................................................................74 第八节债券相关情况...........................................................................................................................................................................77 第九节财务报告.....................................................................................................................................................................................81 第十节备查文件目录.........................................................................................................................................................................292 释义
一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：无 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
营业收入扣除情况
七、境内外会计准则下会计数据差异：无 八、分季度主要财务指标 单位：元
单位：元
项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、经营环境 2021年，我国虽然在突发疫情等严重冲击后恢复发展，实现国内生产总值114.4亿元，同比增长8.1%。但发展过程中 又遇到交织叠加、超出预期的新挑战，经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，有新的下行挑战。 目前疫情还在持续，世界经济复苏动力不足，大宗商品价格高位波动，外部环境更趋复杂严峻。2021年我国全社会固 定资产投资增速仅4.9%，除去疫情冲击的2020年，是进入21世纪以来的最低增速。2021年城镇新增就业1269万人，是 过去十年来的新低。而全年我国出生人口仅1062万人，新增人口只有48万人，总人口可能就要停止增长。居民储蓄住户存 款增速10.6%，是2017年以来的新低。全年社会消费品零售总额44.1万亿元，与疫情之前的2019年比两年平均增速3.9%， 大幅低于过去十年的平均增速。而受国际大宗商品价格上涨影响，2021年我国工业生产者出厂价格指数（PPI）全年上涨8.1%， 工业生产者购进价格指数（PPIRM）上涨11.0%，已经是1995年以来的最高水平。 面对挑战，国家保持宏观政策连续性针对性，积极的财政政策更加精准有效，稳健的货币政策更加灵活适度，推动经济 运行保持在合理区间。国家层面建立常态化财政资金直达机制，2021年7月和12月两次降准0.5个百分点，保持流动性合 理充裕，2021年12月以来引导1年期和5年期以上LPR分别下行15个和5个基点，推动降低贷款利率。 面向未来，国家提出既然要正视困难，又要坚定信心，面对新的下行压力，要把稳增长放在更加突出的位置。2022年 要稳字当头、稳中求进，完整、准确、全面贯彻新发展理念，扎实做好“六稳”、“六保”工作。要坚持以经济建设为中心， 深化改革、扩大开放，坚持市场化、法治化原则，持续激发市场主体活力，以供给侧结构性改革为主线，推动高质量发展。 各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前，注重宏观政策 跨周期和逆周期调节，有效应对各种风险挑战。 房地产行业 公司所在的房地产行业，随着国家调控和规范动作的深入，2021年下半年开始出现调整。全国商品房销售金额7月同 比下降7.1%，8月下降18.7%，9月下降15.8%，10月下降22.7%，11月下降16.3%，12月下降17.8%。全年全国房屋新开 工面积同比下降11.4%，土地购置面积同比下降15.5%，企业到位资金中国内贷款同比下降12.7%，利用外资下降44.1%， 境内外信用债券市场大幅萎缩。随着市场的调整，个别企业的债务风险有所扩大，8月人民银行、银保监会约谈相关企业， 要求努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。9月人民银行货币政策委员会第三季度例会罕见 提及房地产行业，提到要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。9月底人民银行、银保监会联合召 开房地产金融工作座谈会，住房城乡建设部、证监会及全国24家主要银行参加会议，会议要求金融机构要按照法治化、市 场化原则，配合相关部门和地方政府落实“两维护”。10月国家相关负责人员也多次公开表态，房地产市场出现个别问题， 但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。房地产市场出现波动，是市场 主体的应激反应，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，目前过度收缩的行为正逐 步得以矫正。12月中央政治局会议也提到房地产行业，提出要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地 产业健康发展和良性循环。同时中央经济工作会议针对房地产行业在强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位基础上， 提出要加强预期引导，探索新的发展模式，进一步明确支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，要求因城施策促进 房地产业良性循环和健康发展。良性循环被放在更靠前的位置。 随着政策变化，10月部分城市抵押贷款利率出现下调，抵押贷款等贷款额度控制也出现变化。12月底人民银行和银保 监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，要求银行业金融机构要按照依法合规、风险 可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企 业优质项目。各地也陆续出台更多满足购房者合理住房需求的政策措施，限购、限价、限制交易、贷款首付比例等政策也有 所调整，部分城市还出台了针对性的鼓励措施。 虽然政策执行方式有所调整，但市场有其固有的逻辑，短期市场调整还在继续，良性循环的恢复还需要时间。 进入2022年，为了加快实现良性循环，2月全国性的商品房预售资金监督管理办法出台，规范各地有关政策执行。3月 国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，针对房地产行业指出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出 向新发展模式转型的配套措施。银保监会、人民银行发出《关于加强新市民金融服务工作的通知》，针对来到城镇常住，未 获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的新市民群体，要求加强产品和服务创新，完善金融服务，高质量扩大金融供给，满 足新市民安居、创业、教育、医疗、养老等重点领域的金融需求。4月人民银行、国家外汇管理局发出《关于做好疫情防控 和经济社会发展金融服务的通知》，提出要进一步完善住房领域金融服务，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施 策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房 者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力 度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做 好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收 购财务顾问服务。随着政策的深入，行业将更快恢复健康发展。 建筑行业 公司所在的建筑行业2021年，在国内疫情得到控制后，随着国家坚持扩大内需，挖掘国内市场潜力，实施积极财政等 措施推动下，实现了较快发展。2021年完成总产值29.3万亿元，同比增长11.0%，是2014年以来的最高水平；竣工产值 13.5万亿元，同比增长10.1%，扣除疫情影响的2020年，与2019年比两年平均增速4.3%，超过此前3年的最好水平。但 由于受房地产行业调整等影响，建筑行业企业新签合同额34.5万亿元，同比仅增长6.0%，不仅低于2020年，也低于疫情 前2019年的水平。 2022年为了实现稳中求进，国家要求适度超前开展基础设施投资，指出要用好政府资金，带动扩大有效投资。明确支 持在建项目后续融资，并开工一批具备条件的重大工程、新型基础设施、老旧公用设施改造等建设项目。建筑行业将迎来新 的机遇。 二、经营情况 （一）总体情况 房地产业务 2021年公司房地产业务虽然也受到市场调整和疫情波动的影响，但公司坚持大众主流产品定位，聚焦核心市场，受到 的冲击小于整个行业。2021年公司合同销售金额1,973.7亿元，销售面积1,468.7万平方米，同比分别减少11.8%和12.9%， 低于行业17.8%和15.6%的降幅。平均销售价格13,439元/平方米，同比上升1.2%。在销售金额中一、二线城市占比42%， 同比略有上升。 针对市场调整，公司逐步放慢了投资和施工。2021年公司新增项目45个，规划建筑面积合计752.0万平方米，同比减 少50.6%。新增项目平均地价约3,837元/平方米，比同比下降23.5%。2021年公司实现新开工面积989.3万平方米，同比减 少27.1%，完成竣工面积1,020.4万平方米，同比减少24.4%。 虽然竣工规模下降，但由于并表比例有所增加，公司2021年房地产业务结算收入560.4亿元，同比减少4.3%，降幅明 显低于竣工规模。由于第四季度市场调整进一步深入，公司加大了现房库存的去化，降低预售监管政策严厉执行的影响，增 加更多自由现金，这些当期销售当期确认收入的资源降低了公司的盈利。全年公司房地产业务结算毛利率10.69%，同比减 少8.45个百分点。 截止2021年末，公司全部开发项目503个，其中在建项目规划建筑面积合计约2,974.4万平方米，未开工项目规划建筑 面积合计约1,160.5万平方米，可竣工资源总面积4,134.9万平方米，其中一二线城市面积占比约36%，三四线城市面积占 比约64%。期末公司合并报表范围内已售未结算资源1,344.6亿元，是2021年结算收入的2.40倍。 建筑业务 受疫情和房地产行业调整影响，2021年公司建筑业务新承接（中标）项目合同总金额212.6亿元，同比减少30.7%。其 中3亿元以上项目26个，占比54%。2021年公司施工的3个项目获得省级优质结构奖，彰显了公司的质量管理水平。 由于房地产行业的风险扩展，公司的收入确认也受到影响，2021年公司建筑业务实现营业收入251.4亿元，同比增长13.3%。 公司针对部分业主的风险拨备也有所增加，这影响了公司的利润水平。2021年公司建筑业务综合毛利率6.43%，同比下降 2.22个百分点。 债（含期末应付利息）622.8亿元，比2020年末减少176.3亿元，有息负债与年度经营规模比值继续在行业保持最低水平。 公司保持了良好的经营性现金流状况，全年经营性现金流入1,446.7亿元，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息） 的6.0倍。年内经营活动产生的现金流量净额167.7亿元，连续保持正值。2021年末公司货币资金224.1亿元，比2020年末 减少104.5亿元，减少金额小于有息负债。 2021年末公司总负债率88.37%，比2020年末增加1.83个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值） 93.16%，比2020年末降低4.11个百分点。公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工确认收入 前名义视为负债，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计1,482.7亿元，占公司全部负债的45.60%。剔除有关 负债之后公司的负债率为45.60%，继续在行业保持低位。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款 和待转销项税）的负债率为80.52%。公司实际负债规模小，偿债能力强，经营风险低。 受房地产和建筑业务调整影响，公司2021年营业收入792.1亿元，同比增长0.8%。由于公司第四季度加大了现房库存 的去化，当期销售当期确认收入的资源带来了房地产业务的亏损，以及因为建筑业务毛利水平的下降，公司2021年综合毛 利率10.03%，下降7.26个百分点。面对市场调整，公司销售费用率同比增加0.71个百分点，至2.91%；管理费用率同比增 加0.80个百分点，至4.39%；财务费用率同比增加0.84个百分点，至1.54%。此外由于竣工减少，2021年非并表项目结算 下降带来的投资收益减少55.3%。同时市场调整的继续深入，以及行业良性循环恢复需要时间，公司大幅增加了对各项应收 款项和存货计提的减值准备38.6亿元，由此导致公司归属于上市公司股东的净利润产生亏损33.8亿元。有关情况仅是市场 快速调整后的短期反应，随着市场恢复，公司进一步提高运营效率，已售未结算资源的更多结算，公司将尽快恢复盈利。 （二）房地产业务主要情况 1、2021年分区域销售情况
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