[年报]铁岭新城(000809):2021年年度报告
原标题:铁岭新城:2021年年度报告 2021年年度报告 2022年 04月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人隋景宝、主管会计工作负责人王洪海及会计机构负责人(会计主管人员)崔莉声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带持续经营重大不确定性段落的无保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司已在本报告中披露可能对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不利影响的风险因素，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”中关于公司可能存在的风险因素的描述。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................... 6 第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 10 第四节 公司治理.............................................................................................................................. 25 第五节 环境和社会责任 ................................................................................................................. 38 第六节 重要事项.............................................................................................................................. 40 第七节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 50 第八节 优先股相关情况 ................................................................................................................. 55 第九节 债券相关情况 ..................................................................................................................... 56 第十节 财务报告.............................................................................................................................. 60 备查文件目录 1、铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司第十一届董事会第八次会议决议 2、铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2021年 12月 31日财务报表 3、铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2021年度审计报告 释义
一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 √ 是 □ 否 追溯调整或重述原因 会计差错更正
1、前期会计差错更正的原因 公司于 2022 年 1月 19日收到《中国证券监督管理委员会辽宁监管局行政监管措施决定书》（〔2022〕2号，以下简称“行 政监管措施”）。行政监管措施指出：2020 年度 ，你公司全资子公司铁岭财京贸易有限公司（以下简称“财京贸易”） 按照 已收或应收商品对价总额（总额法）确认商品销售收入 18,725,722.38元、成本 17,952,536.70元。经查，财京贸易在从供应 商采购商品再销售客户的过程中，未取得商品的控制权，不承担商品的存货风险，应为商品的代理人。你公司未按照《企业 会计准则第 14号一收入》 第三十四条第一款的规定，对上述交易按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款 后的净额（净额法）确认收入导致多计营业收入和营业成本 17,952,536.70元。 鉴于上述事实情况，公司对受影响的 2020年度财务数据进行追溯调整。 2、前期会计差错更正事项对公司财务状况和经营成果的影响 公司对前述前期差错采用追溯重述法进行更正，相应对 2020 年度财务报表合并利润表中的营业收入和营业成本进行了 追溯调整，对利润没有影响，对资产负债表没有影响。追溯调整后，不会导致公司已披露的相关年度报表出现盈亏性质的改 变。具体对公司 2020 年度财务报表合并利润表的影响情况如下： 单位：元
定性 √ 是 □ 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 √ 是 □ 否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元
□ 适用 √ 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目 的情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常 性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 2021年房地产政策始终围绕坚持“房住不炒”来定位，总体上呈现前紧后松的趋势。上半年房地产市场调控白热化，在“三道红线”“贷款集中度”“集中供地”等政策实施之后，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，被监管部门要求投销比不得超过40%，调控从融资端正式延伸至投资端；中小房企不敢拿地，大型房企不拿贵地，房企的拿地策略、土储布局都遇到了前所未有的挑战。下半年，央行下调存款准备金率，更多强调化解金融风险，促进房地产市场健康发展。2022年3月30日，央行会议指出，“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环”，多地房贷利率随之下调。 同时，2022年政府工作报告定调，国务院金融稳定发展委员会以及多部委积极发声，“今年暂缓扩大房地产税改革试点”，更多有利房地产市场的政策正在积极出台，多个沿海省会城市、核心都市圈城市陆续加入楼市松绑行列，部分地区更为直接地放松限购限售政策，楼市调控步入实质性放松阶段。可以预见房地产政策的利好，将会促进土地市场的良性发展。 2021年，铁岭新城区房地产市场均衡发展，量、价保持平稳，普通住宅均价维持在4100元/平方米左右，洋房类住宅均价在6500元/平方米左右，别墅类住宅均价维持在8200-9500元/平方米左右，产品类型齐全。根据铁岭市统计局2021年1-12月统计月报显示，2021年铁岭新城区商品房销售面积225649平方米，销售额112870万元，与2020年相比稍有下降。从上述数据来看，铁岭新城区的房地产市场虽然受到宏观调控及疫情的影响，但整体影响不大。2022年随着调控政策的放松，结合市场需求情况，铁岭新城区房地产市场将会保持平稳发展。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司系具体从事铁岭凡河新区22平方公里土地一级开发以及铁岭凡河新区城市基础设施建设、运营工作的城市综合运营商。主要经营业务即土地一级开发、供水、污水处理、户外广告传媒、出租车运营及物资批发和零售等，其中土地一级开发业务为公司的主营业务。在土地一级开发业务方面，公司受铁岭市政府和铁岭市土地储备中心的委托，对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的土地，支付征地、拆迁、安置等费用，并实施市政基础设施建设，做到“九通一平”，使该等土地达到可出让条件，经铁岭市土地储备中心验收后统一划拨或挂牌出让，公司按照与铁岭市政府签订的《土地一级开发合作协议》之约定享有土地划拨费用和土地出让收益；在城市运营业务方面，公司通过招拍挂程序获得铁岭市新城区相关公用事业特许经营权后，经营铁岭市凡河新区供水、污水处理、出租车运营、广告传媒业务；在物资批发和零售业务方面，公司主要从事煤炭经销业务。报告期内，具体业务情况如下： 一是关于土地一级开发业务。报告期内，公司所从事的土地一级开发业务经营模式未发生变化。公司负责的土地一级开发区域铁岭市凡河新区位于辽宁省北部地区的四线城市，铁岭市凡河新区高起点规划，高品质建设，环境优美，绿地覆盖率达45%，水系面积达27%，是一座适宜人居的北方水城。随着城市配套功能的日臻完善，吸引人气逐渐聚集，新城区入住人口逐年增加。虽然近年来受宏观调控政策和新冠肺炎疫情等影响，新城区房地产市场价格和销售增长态势放缓，基本维持稳定，土地市场也受到一定影响，土地出让放缓，但随着宏观调控政策逐渐放松，未来疫情得到有效控制，新城区房地产市场需求面将逐步恢复，未来改善型住房的刚需也将对新城区房地产前端的土地一级开发有一定的促进作用，新城区土地市场将会保持平稳运行。 二是关于城市运营业务。报告期内，公司所从事的供水和污水处理业务模式均发生变化。 其中供水业务因铁岭市实施中心城区地下水取水工程集中封闭专项行动，净水厂由供水生产厂变更为配水厂；污水处理业务当期采取委托运营，期限三年。 土地一级开发情况 √ 适用 □ 不适用
1、公司发展战略 立足主业，拓展新业，坚持发展理念，构建发展格局。以保证稳定运行为基础、提高经济效益为中心、实现多元化运营为目标，严控运行成本，严防债务风险。在稳经营、保运行的基础上，大力探索多元化发展，分散经营风险，将公司打造成为一家发展良好、规范运作的上市企业。 2、未来一年经营计划 面对困难和风险，公司将全力以赴、竭尽所能做好各项运营管理工作。以“稳字当头、稳中求进”为基调，以“防控风险”为主题，以“寻求突破”为目标，努力提高公司主营业务收入，争取在多元化可持续发展的方向上取得实质性进展。全面提高管理水平，进一步完善法人治理结构，规范公司运作，提高上市公司质量。 （1）挖掘潜力，提高营业收入 提高营业收入是公司生存发展之本，一是进一步挖掘潜力，加大土地出让力度，全力推进土地出让。积极跟进项目地块土地报卷工作，做好土地挂牌前期准备，加大土地营销推介力度，积极与潜在客户紧密联系、深入对接，及时掌握购地意向和时间，配合相关部门争取早日实现土地出让，同时积极拓展招商渠道，争取引进文化旅游、康养、教育等第三产业，提高新城区人口聚集能力，提升土地价值；二是加强公用事业公司生产运营管理，节能降耗，努力提高城市运营业务收入；三是加大力度拓展新能源、贸易等业务，保证持续稳定发展，为公司创造稳定业务收入。 （2）多措并举，严防债务风险 公司将积极拓宽融资渠道，全力严控债务风险，精准把控风险点，研判形势、认真谋划，制定预案，及早筹集资金，确保按时偿还债务。为保证公司经营发展资金需求，公司将精准管理运营资金，合理布局融资结构，积极与银行等金融机构保持合作，开发新的融资渠道，为公司稳健运营提供充足的资金保障。 （3）积极拓展，推进公司转型发展 公司将结合“十四五”规划，立足自身实际，立足铁岭实际，根据总体经济形势和区域产业情况，拓展业务，逐步实现转型发展。 （4）深入开展精细化管理，进一步提高上市公司质量 公司将认真贯彻落实《国务院关于进一步提高上市公司质量的意见》，全面加强内部管理，完善制度建设，规范程序，深入开展精细化管理，强化内部控制体系建设与执行，进一步完善法人治理结构，提高上市公司质量。 公司董事会将严格按照《公司法》《证券法》《股票上市规则》等法律、法规及规章的要求，紧紧围绕公司的战略部署及经营工作大局，结合《证券法》的具体要求，完善公司法人治理，促进公司合规运营，实现公司高质量发展。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 □ 适用 √ 不适用 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 1、土地储备丰厚 公司是具体负责铁岭新城区22平方公里土地一级开发以及铁岭新城城市基础设施建设的主体。截至本报告期末，公司已开发整理土地18.3平方公里，基本实现“九通一平”，达到可出让条件，公司已开发整理完成的土地未来将为公司带来可观的收入。土地的稀缺及不可再生的特性，必然会有较大的升值空间。 2、行业壁垒较强 公司系铁岭市新城区唯一一家土地一级开发商，对铁岭新城区22平方公里的土地独家开发运营，同时公司拥有铁岭市新城区供水、污水处理、出租车运营及广告传媒特许经营权，具有较强的行业壁垒。 3、业务模式创新 公司的运营模式为“政府主导、市场化运作”，既有政府支持，又有市场空间。 4、人才储备丰富 在十余年的时间里，公司在土地一级开发领域培养了一批业务精通、技术过硬、经验丰富的人才，为公司未来的发展提供丰富的人力资源储备。 四、主营业务分析 1、概述 2021年，公司整体稳定运行，土地开发和供水主营业务收入有所提高，但整体收入水平仍然较低，同时多元化发展尚未取得实质性进展，目标未达预期。截至报告期末，公司总资产440,667.77万元，归属于上市公司股东净资产291,457.74万元。报告期内，公司实现营业收入11,425.66万元，亏损14,159.65万元。2021年度仍然亏损，主要是由于土地开发收入形成的毛利仍然较少，加之公司全资子公司铁岭财京投资有限公司转回以前年度亏损形成的所得税递延资产2,296.04万元，铁岭财京公用事业有限公司资产减值4,499.99万元。 （1）整体收入水平仍然较低 2021年，公司土地一级开发和供水业务收入较上年度分别增长44.01%和45.34%，但从整体来看，土地一级开发业务收入受房地产宏观调控政策及区域经济、人口、市场等综合因素影响，仍维持在较低水平；同时供水和污水处理业务由于规模尚小，收入相对不高。 一是关于土地一级开发业务收入。2021年，公司加大土地招商推介力度，细化宣传策略，密切跟进土地前期手续办理，积极跟进本地区具有经济实力和开发意向的潜在客户，全力配合相关部门做好土地出让工作，全年实现土地开发业务收入9,428.11万元，较上年度6,546.71万元增长44.01%，毛利率基本持平。 二是关于供水业务收入。由于铁岭市实施中心城区地下水取水工程集体封闭专项行动，公司从事供水业务的净水厂由供水生产厂变更为配水厂。2021年实现供水收入1,254.88万元，较上年度863.39万元增长45.34%，配水成本较公司自行产水成本增高。受人口规模限制，公司供水业务收入水平仍未达到盈亏平衡点。 三是关于污水处理业务。公司从事的污水处理业务，由于当期采取委托运营，2021年污水处理收入233.77万元，较上年度538万元下降56.55%；污水处理成本845.21万元，较上年度922.16万元降低8.34%。 （2）多元化发展目标未达预期 为提高整体收入和利润水平，分散主营业务受政策影响的经营风险，公司努力拓展业务，探索多元化发展。2021年，公司注册成立新能源子公司，拟利用“十四五”期间国家大力发展新能源产业的有利契机，充分利用本区域相关资源优势，逐步拓展新能源业务。目前新能源子公司刚刚成立，拟开展业务尚处于前期准备阶段，报告期内多元化发展尚未取得实质性进展，目标未达预期。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元
单位：元
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 □ 是 √ 否 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 行业和产品分类 单位：元
无 （6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否 公司2021年度纳入合并范围的子公司共计7户，比2020年增加1户。报告期内，公司于2021年8月26日出资成立子公司“铁岭新成新能源有限公司”；2021年12月20日，公司三级子公司“沈阳财京建材贸易有限公司”注销。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 √ 适用 □ 不适用 报告期内，公司二级全资子公司铁岭财京公用事业有限公司供水和污水处理业务运营模式均发生变化。 一是供水业务因铁岭市实施中心城区地下水取水工程集中封闭专项行动，净水厂由供水生产厂变更为配水厂； 二是污水处理业务当期采取委托运营，期限三年。 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况
□ 适用 √ 不适用 公司主要供应商情况
□ 适用 √ 不适用 3、费用 单位：元
□ 适用 √ 不适用 5、现金流 单位：元
√ 适用 □ 不适用 经营活动现金流入较上年度减少，主要是由于湿地治理相关业务已于上年度完成。 经营活动现金流出较上年度减少，主要是由于上年度子公司向二级子公司提供业务资金所致。 投资活动现金流出较上年度增加，主要是由于构建固定资产所致。 筹资活动现金流入较上年度减少，主要是由于本年度融资减少所致。 筹资活动现金流出较上年度减少，主要是由于上年度归还借款所致。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □ 适用 √ 不适用 五、非主营业务分析 √ 适用 □ 不适用 单位：元
1、资产构成重大变动情况 单位：元
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