[年报]福星股份(000926):2021年年度报告
原标题:福星股份:2021年年度报告 2021年年度报告 2022年 04月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人谭少群、主管会计工作负责人冯俊秀及会计机构负责人(会计主管人员)向乐声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告中涉及未来展望及计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司已在本年度报告“管理层讨论与分析”一节中，详细描述所存在主要风险，敬请投资者关注相关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................................................................ 6 第三节 管理层讨论与分析 ......................................................................................................................................................... 10 第四节 公司治理 ........................................................................................................................................................................ 30 第五节 环境和社会责任............................................................................................................................................................. 43 第六节 重要事项 ........................................................................................................................................................................ 45 第七节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................................................................... 57 第八节 优先股相关情况............................................................................................................................................................. 64 第九节 债券相关情况 ................................................................................................................................................................ 65 第十节 财务报告 ........................................................................................................................................................................ 69 备查文件目录 （一）载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有公司文件正本及公告原稿。 （四）载有公司董事长签名并加盖公章的 2021 年年度报告文本原件。 以上备查文件的备置地点：本公司证券与投资者关系管理部 释义
一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否
定性 □ 是 √ 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □ 是 √ 否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元
√ 适用 □ 不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目系本公司子公司旺前集团襄阳东湖国际酒店有限公司的土地使用权及地上建筑 物被襄阳高新技术开发区土地储备供应中心收储，根据该子公司与襄阳土地储备中心签订的《国有土地使用权收回补偿协议》 及《国有土地地上建筑物收储补偿协议》约定，土地使用权收回补偿价款为21,123.13万元，地上建筑物的补偿金额为11,309.23 万元，旺前集团襄阳东湖国际酒店有限公司于2021年11月25日完成了该宗土地、地上建筑物及施工现场的交付并确认土地及 地上建筑物收储收益1,996.91万元。 本集团对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》（证监会 公告[2008]43号）的规定执行。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目 的情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常 性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）宏观经济形势和行业政策环境分析 2021年是我国开启全面建设社会主义现代化国家、向第二个百年奋斗目标迈进之年。面对突发多变的国内外环境和局势， 中央在宏观调控政策中保持定力、精准发力，注重跨周期和逆周期调节，有效应对各种风险挑战，支撑经济持续稳定恢复。 各方深入贯彻中央经济工作会议精神，落实新发展理念，扎实做好“六稳”、“六保”工作，实现了十四五良好开局，保持了宏 观政策稳健有效，经济发展保持全球领先地位。 房地产方面，2022年政府工作报告指出，未来几年，中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变，实现稳地价、稳房价、稳预 期目标，继续探索新的发展模式，强调实施平稳健康发展长效机制，逐步完善住房市场体系和住房保障体系，促进与实体经 济均衡发展。具体实施主要从中央调控、财政金融、地产调控、长效机制建立等政策面着手：行政方面，通过因城施策促进 行业良性循环和健康发展，推动向更高质量方向迈进；金融方面，在行业调整态势继续深化当下，信贷环境改善预期较为明 显，但在审慎管理制度下，将更多支持刚需和改善型合理住房需求；行业方面，开启双向调节模式，近期有部分省会城市和 三四线城市政策在陆续回调；机制方面，土地端改革和保障性租赁住房等政策持续推进。 （二）全国市场分析 2021年上半年，房地产市场热度较高，整体表现超预期，针对部分热点城市，政府接连加码楼市调控，保障刚需群体购 房需求，抑制投资投机行为，实行供地“两集中”试点，建立健全地价和房价的联动机制，进一步促进房地产市场平稳健康发 展；下半年，随着调控政策持续显效以及按揭贷款额度的收紧，销售市场及土地市场均明显降温，叠加个别房企风险问题暴 露，市场信心进一步受挫，四季度，中央及各部委频繁释放维稳信号，调控政策底部逐步显现。2022年一季度，行业调控政 策似已触底，结合国外政治变幻以及国内新冠肺炎疫情再次爆发等严峻形势，中央继续释放维稳信号，地方积极落实因城施 策精准调控，继续发挥房地产支柱产业稳定器作用，力促房地产市场平稳健康运行，房地产长效机制继续加速建立。 土地方面，全国土地市场竞争依然激烈，上半年热度较高，下半年明显降温，受重点城市宅地供应“两集中”政策影响， 根据中国指数研究院统计，2021年，全国300城住宅用地供求规模均有所下降，但整体土地购置成本上升，300城住宅用地建 面推出12.3亿㎡，同比下降9.8%；成交8.9亿㎡，同比下降23.8%；出让金总额4.9万亿元，同比下降6.7%；成交楼面均价5,450 元/㎡，同比增长22.3%，创历史新高，溢价率保持高位。一线城市宅地供求规模同比大幅增长，二线和三四线同比下降。除 一线城市外，其余各线城市成交楼面均价同比均有所上涨。 开发销售方面，根据国家统计局数据显示，全国房地产开发投资14.8万亿元，同比增长4.4%，增速明显放缓；全国房屋 新开工面积19.9亿㎡，同比下降11.4%，单月连续下降；全国商品房销售面积17.9亿㎡，同比增长1.9%、销售金额18.2万亿元， 同比增长4.8%。重点城市商品住宅成交面积达近五年最高水平，长三角、珠三角及中部地区贡献度高，市场整体表现平稳， 符合调控预期。 （三）武汉市场分析 2021年上半年，武汉经济全面提振恢复，城市建设提档升级，产业招商力度持续加大，武汉住宅市场表现出色，供需两 旺，但产品分化、区域分化现象也比较突出，正成为新常态。下半年，为落实精准调控，政府陆续出台关于限价、销售监管、 集中销售、房票等新政策，重在规范市场运行。受土拍调整、信贷政策、定向施策等影响，市场明显降温趋稳，但整体环境 仍相对宽松。 土地方面，武汉住宅用地成交规模稳居全国前三，先扬后抑，主要在5月、8月、11月的首批集中供地，住宅用地供应面 积2,931万㎡，共出让涉宅用地235宗，中心城区、蔡甸区、东湖高新区供地居前，供地计划向远城区有所转移，总用地规划 建面2,429万㎡，成交金额1,795亿元，成交楼面均价7,390元/㎡，溢价率7.4%，供应和成交明显缩量，为近五年最低水平， 开发销售方面，上半年涨价预期强烈，下半年以价换量明显，房价涨势平稳，受政策影响，供应高峰提前至4月，根据 武汉市房管局相关信息，全市新建商品住宅新增供应20.95万套和预售面积2,382.93万㎡，同比增长1.08%，成交20.29万套和 预售面积2,333.80万㎡，同比增长6.3%。受新版商品房买卖合同影响，9月开始，整体成交均价出现一定幅度上调，随着限 价放松以及部分高价地新项目入市等原因，成交价格保持平稳上涨的趋势。 （四）报告期内公司发展状况 报告期内，面对反复的新冠肺炎疫情，公司一方面全力做好疫情防控、守护安全工作，另一方面，抢抓有利时机，加快 城中村项目拆迁，推进在建项目开发，抢抓新盘销售，同时盘活存量资产，加速现金回流，目前公司经营稳健，债务结构合 理，资金流正常，各期债券已顺利兑付。 报告期内，公司坚持在过程中抓成本，在存量上寻去化，在销售端抓速度，在管理上要效益的经营思路。在进度上，加 大拆迁力度，狠抓项目节点，加快项目周转；在销售上，借助平台优势，采取“线上+线下”模式，创新拓客方式，加快去化 速度；在保付上，通过合理的资金、人员调度、严格的监管措施，确保了项目交付质量进度全面受控；在管理上，以效益优 先为原则，深化内控和优化效能；在战略上，科学研判分析项目可行性开发，创新手段有力盘活资产。 发展规划方面，公司继续以住宅开发为主，巩固和发展城市更新经验；经营方面，主营业务稳定，销售及回款正常，各 项工作有条不紊，经营成果逐步释放；资金保障方面，公司统筹资金预算，加大销售力度，拓宽融资渠道，保障资金链安全。 其他产业方面，公司金属制品业在年初因国外爆发疫情后，产销量迅速恢复，年中随着国外产业链复苏及海运影响，下游产 业出口锐减导致产销量下降，全年总体运行平稳。商业运营方面，群星城等自持商业体经过调整升级后已正常化，接近满租 状态。 报告期内，公司获得“2021中国房地产城市更新优秀企业”、“2021中国城市更新品质价值企业”、“2021中国房地产年度 城市更新典范企业”、“2021值得资本市场关注的房地产公司”、“2021沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”、“2021年度中 国地产风尚大奖——2021年投资价值地产企业TOP30”、“2021中国房地产公司品牌价值TOP50”、“2021中国房地产城市更新 领先品牌”等多项荣誉，连续16次获得“中国房地产百强企业”称号。 （五）报告期内公司经营情况 土地储备方面，公司加快推进现有城中村改造项目工作，提前做好项目定位、产品设计、报批报建等前期工作，重点项 目红桥村K6、K7、K12、K13、K15、K16等地块正有序推进，K7、K8、K15已陆续推盘，滨江核心月亮湾壹号二期正在加 快施工。公司积极跟踪武汉最新规划方案，持续关注人口净流入和产业集中湾区，侧重考察核心和快发展区域项目，同时做 好应对“两集中”供地新政策和意向土地研判工作。 项目开发方面，形成例会和重点会议管理制度，将开发项目对照公司经营计划严把时间节点。在建设中，为全面提升工 程品质，强化标准化规范化管理，督促各方有效履职，公司组织专班每季度末对所有开发项目进行综合大检查。面对防疫常 态化要求，各项目加强管理，认真执行下发政策，均未发生重大安全生产事故。 项目销售和保交楼方面，公司抓住机遇，结合各项目区域情况制定营销方案，利用多样营销渠道，保证新开楼盘快速去 化，同时动态调整存量销售政策，星誉国际、月亮湾壹号，北京福星苑等楼盘荣登销售热榜；公司实行交房领导小组跟踪督 办机制，武汉、宜昌、恩施、成都等项目顺利按节点交付，全年交付总建筑面积创历年新高，其中西安美术城被陕西省西咸 新区选为“交房即交证”首期唯一试点项目。 财务状况方面，公司坚持以经营目标为中心，秉承稳健经营理念，公司加快开发节奏，签约销售保持稳定，发行债券全 部按期兑付，科学分析盘活资产，资产负债率、净现金流等各项指标表现稳定。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，公司主营业务为房地产业和金属制品业。业务范围主要有： 1、房地产业 房地产开发为公司主要业务和利润来源，公司产品以刚需及改善性住房为主，主要产品、经营模式等未发生重大变化。 公司开发项目主要分布在武汉（1+8城市圈）及周边城市、京津冀、长三角、成渝经济圈等区域，其中武汉为重点区域。 2、金属制品业 金属制品业主要产品为子午轮胎钢帘线、PC钢绞线、钢丝、钢丝绳等产品，主要应用于汽车子午轮胎、高速公路及桥 梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金属丝绳制品主要生产基地 之一。 3、其它产业 公司其他业务主要为商业运营项目，商业运营作为公司经营形态的有效补充，主要集中在武汉中心城区，以购物中心、 商业街区为主。代表项目“群星城”集生态、剧场、艺术、智能、家庭五大特色于一体，成为武汉别具一格的商业综合体。 新增土地储备项目
□ 适用 √ 不适用 融资途径
（一）房地产行业格局与趋势 2022年全国房地产市场趋势展望 中央经济会议和政府工作报告提出，2022年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责 任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力要适当靠前，房地产作为国内经济的支柱产业，不管从稳经济还是 防范风险都至关重要。在外部不稳定因素及国内疫情反复背景下，一季度以来，中央多次强调支持合理住房需求释放，多部 委亦积极释放维稳信号，各地政府落实因城施策，需求端政策调整力度加大，预计未来稳定政策将持续出台，企业需聚集各 项资源加快周转，把握“两集中”下的投资机会以及开发营销节奏。 2022年武汉房地产市场趋势展望 武汉仍将继续落实中央的调控政策，坚持以稳为主，维护房地产市场健康发展和消费者合法权益，调控将更加精准。供 地方面土拍规则将进一步优化，预计仍将保持高水准，以刚需和改善型楼盘销售为主。 2021年12月，武汉发布《武汉市国土空间“十四五”规划》，主要解读如下：一、按照“一主引领”战略要求和武汉建设国 家中心城市、长江经济带核心城市目标，突出打造武汉城市圈升级版；二、主城做优，着力优化主城人口规模，进一步提升 城市能级与品质；三、深入推进光谷、车谷、临空经济区、长江新区四个副城的产城融合发展，提高产业引领可持续发展等 能力；四、实施“五个中心”建设，提出了支撑中心建设的29个市级重点功能区和10个标志性区域；五、建设以武汉为中心全 国高铁武汉网络中心，增设多座过江通道、加快四期轨道建设和五期报批报建工作。 武汉作为国家、湖北省赋予的责任担当，武汉城市圈同城化发展和城市格局与区域功能实施明显加快，2021年经济增长 12%，招商引资到位资金9,330亿元，成为中国最具投资潜力的目的地之一，为房地产发展带来了新的机遇和挑战，作为湖 北省的城市更新标杆企业，公司将抓住新一轮发展机遇，积极推动相关产业持续发展。 （二）公司发展战略 公司继续以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益效率为主线，以团队建设为保障，紧紧围 绕“强化核心优势、聚焦重点区域、深化全国布局、完善产业生态”的发展战略，积极推进在产城融合、乡村振兴等领域的探（未完）  |