[年报]皇庭国际(000056):2021年年度报告

时间：2022年04月28日 11:44:09 中财网

原标题:皇庭国际:2021年年度报告

深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2021年年度报告
2022年 04月
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人郑康豪、主管会计工作负责人陈小海及会计机构负责人(会计主管人员)李亚莉声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

公司已在本报告中披露可能对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不利影响的重大风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析” 中的相关内容。

公司在经营中主要存在宏观经济风险、行业政策风险、金融政策风险、融资利率风险、新冠肺炎疫情等风险，敬请广大投资者注意投资风险。详细内容见本报告“第三节管理层讨论与分析，十一、公司未来发展的展望”。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

目录
第一节 重要提示、目录和释义 .................................. 2 第二节 公司简介和主要财务指标 .............................. 5 第三节 管理层讨论与分析 ........................................ 10 第四节 公司治理 ........................................................ 22 第五节 环境和社会责任 ............................................ 39 第六节 重要事项 ........................................................ 40 第七节 股份变动及股东情况 .................................... 54 第八节 优先股相关情况 ............................................ 60 第九节 债券相关情况 ................................................ 61 第十节 财务报告 ........................................................ 64 第十一节备查文件目录 ............................................ 212 释义

释义项	指	释义内容
本公司、公司、皇庭国际	指	深圳市皇庭国际企业股份有限公司
皇庭投资	指	深圳市皇庭投资管理有限公司
皇庭产控、皇庭产业控股	指	深圳市皇庭产业控股有限公司
百利亚太	指	百利亚太投资有限公司
皇庭国际集团	指	皇庭国际集团有限公司
皇庭集团	指	深圳市皇庭集团有限公司
融发投资	指	深圳融发投资有限公司
同心再贷款	指	深圳市同心小额再贷款有限公司
同心基金	指	深圳市同心投资基金股份公司
瑞泽租赁	指	瑞泽国际融资租赁有限公司
皇庭商务服务	指	深圳市皇庭商务服务有限公司
重庆皇庭	指	重庆皇庭珠宝广场有限公司
中国证监会	指	中国证券监督管理委员会
深交所	指	深圳证券交易所

第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息

股票简称	皇庭国际、皇庭 B	股票代码	000056、200056
股票上市证券交易所	深圳证券交易所
公司的中文名称	深圳市皇庭国际企业股份有限公司
公司的中文简称	皇庭国际
公司的外文名称（如有）	Shenzhen Wongtee International Enterprise Co., Ltd.
公司的法定代表人	郑康豪
注册地址	深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路 350号岗厦皇庭大厦 28A01单元
注册地址的邮政编码	518048
公司注册地址历史变更情况	2011年 8月 25日，公司注册地址由“深圳市人民南路深圳发展中心大厦 23层”，变更为“深圳 市福田区金田路 2028号皇岗商务中心主楼 6楼 A”；2016年 2月 23日，公司注册地址由“深 圳市福田区金田路 2028号皇岗商务中心主楼 6楼 A”“，变更为“深圳市福田区金田路 2028号 皇岗商务中心 58楼 03单元”；2019年 6月 21日，公司注册地址由“深圳市福田区金田路 2028 号皇岗商务中心 58楼 03单元”，变更为“深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路 350号岗厦 皇庭大厦 28A01单元”。
办公地址	深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路 350号岗厦皇庭大厦 28A01单元
办公地址的邮政编码	518048
公司网址	www.wongtee000056.com
电子信箱	[email protected]

二、联系人和联系方式

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	杨斌
联系地址	深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路 350号岗厦皇庭大厦 28A01单元
电话	（0755）82535565
传真	（0755）82566573
电子信箱	[email protected]

三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易所网站	《证券时报》、香港《大公报》
公司披露年度报告的媒体名称及网址	巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点	公司证券事务部

四、注册变更情况

组织机构代码	914403001921790834
公司上市以来主营业务的变化情况（如 有）	公司上市之初主要经营商品零售业，在国内逐步发展大型连锁商场。后为了连锁 网点的拓展，下属公司融发投资积极开展房地产业务，采取以商养地、以地保商 的发展策略，促使本公司连锁商业经营发展。近年来，因国内商业发展形势发生 变化，公司原有的商场已不能适应市场竞争，我司已退出了传统零售百货业及房 地产开发，大力发展购物中心项目。在 2010 年公司完成重组后，确定了以商业 不动产运营为公司的主营业务，公司致力于成为领先的商业资产综合运营商。
历次控股股东的变更情况（如有）	公司于 1992 年经中国人民银行深圳经济特区分行批准发行股份，其中深圳市特 发集团有限公司（以下简称"特发集团"）持有 1459.56 万股，占总股本 35%，为 公司第一大股东。2006 年公司股权分置改革方案正式实施之后，特发集团持有公 司的股份为 2933.8952 万股，占总股本 13.28%，原第二大股东马来西亚和昌父 子有限公司（以下简称"和昌父子"）持有 3026.4192 万股，占总股本 13.70%成 为公司第一大股东。2009 年 4 月和昌父子将其持有的公司 3026.4192 万股 B 股全部转让给百利亚太，百利亚太成为公司第一大股东。2010 年 8 月初，郑康 豪先生通过受让百利亚太的 100%股权成为公司第一大股东的实际控制人。现董 事长郑康豪先生通过其控股的百利亚太、皇庭投资、皇庭产业控股、皇庭国际集 团持有公司股份，系公司实际控制人。

五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称	亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址	深圳市福田区滨河大道 5022号联合广场 A座 49楼
签字会计师姓名	伍涛、胡春平

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否

	2021年	2020年	本年比上年增减	2019年
营业收入（元）	754,410,363.46	685,729,753.47	10.02%	997,301,698.77
归属于上市公司股东的净利润 （元）	-1,157,331,799.94	-292,204,173.13	-296.07%	49,950,478.63
归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元）	-244,090,245.34	-234,924,530.87	-3.90%	42,545,043.20
经营活动产生的现金流量净额 （元）	408,371,500.94	475,412,423.32	-14.10%	298,295,105.49
基本每股收益（元/股）	-1.01	-0.26	-288.46%	0.04
稀释每股收益（元/股）	-1.01	-0.26	-288.46%	0.04
加权平均净资产收益率	-42.71%	-5.62%	-37.09%	0.93%
	2021年末	2020年末	本年末比上年末增减	2019年末
总资产（元）	10,926,030,630.07	11,756,759,580.38	-7.07%	12,527,188,903.31
归属于上市公司股东的净资产 （元）	3,442,467,337.93	4,755,117,630.71	-27.61%	5,446,638,034.62

公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确
定性
□ 是 √ 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
√ 是 □ 否

项目	2021年	2020年	备注
营业收入（元）	754,410,363.46	685,729,753.47	营业收入
营业收入扣除金额（元）	9,006,336.49	82,531,133.75	与主营业务无关
营业收入扣除后金额（元）	745,404,026.97	603,198,619.72	扣除后营业收入

七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

八、分季度主要财务指标
单位：元

	第一季度	第二季度	第三季度	第四季度
营业收入	190,812,481.33	177,855,975.69	184,313,248.98	201,428,657.46
归属于上市公司股东的净利润	2,557,012.18	-25,652,450.93	-2,944,767.10	-1,131,291,594.09
归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润	-6,002,820.27	-20,184,196.04	-6,652,375.26	-211,250,853.77
经营活动产生的现金流量净额	25,203,966.23	193,698,475.49	103,733,811.87	85,735,247.35

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元

项目	2021年金额	2020年金额	2019年金额	说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分）	1,382,173.78	325,650.21	7,071,785.44
计入当期损益的政府补助（与公司正常经 营业务密切相关，符合国家政策规定、按 照一定标准定额或定量持续享受的政府补 助除外）	752,911.30	5,235,796.33	2,172,099.51
同一控制下企业合并产生的子公司期初至 合并日的当期净损益		20,229,846.51	-650,592.40
除同公司正常经营业务相关的有效套期保 值业务外，持有交易性金融资产、交易性 金融负债产生的公允价值变动损益，以及 处置交易性金融资产交易性金融负债和可 供出售金融资产取得的投资收益			539,190.78
单独进行减值测试的应收款项减值准备转 回			3,200,000.00
采用公允价值模式进行后续计量的投资性 房地产公允价值变动产生的损益	-826,466,905.40	-125,936,961.83		主要是投资性房地产 -皇庭国商购物广场 公允价值下降。
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-184,480,459.83	16,525,180.19	11,981,780.51	主要是子公司涉诉计 提的赔偿款及违约 金。
其他符合非经常性损益定义的损益项目	288,860.77		-1,343,180.49
减：所得税影响额	4,034,451.47	-27,020,943.22	13,236,477.69
少数股东权益影响额（税后）	-99,316,316.25	680,096.89	2,329,170.23
合计	-913,241,554.60	-57,279,642.26	7,405,435.43	--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□ 适用 √ 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目
的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常
性损益的项目的情形。

第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处的行业情况
2021年是“十四五”开局之年，也是疫后恢复的关键之年。全年中国房地产市场经历了深度调整，全年规模仍保持较高水
平。9月底以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但信贷环境边际改善传导
至市场端仍需过程。从政策面看，在全球经济增速放缓的背景下，促进居民消费、扩大内需将作为我国推动经济高质量发展
的长期战略，中央及地方将持续推出提振消费的政策与措施，商业地产领域蕴含着巨大的市场空间。虽然商品住房持续受到
重点政策限制，但商业地产将是未来房地产主要的投资赛道，商业地产的发展也带动了商业不动产管理行业的快速增长。报
告期，商业地产领域的发展，主要体现在以下几个方面：
（一）商业地产将是未来房地产主要的投资渠道
全国商业地产大宗交易市场形势见好。从商业地产需求端来看，随着国内疫情得到较好控制，经济和商务活动回归正轨，
国内写字楼市场的新增需求也呈现回升态势，反映出市场较强的抗压能力、修复能力和旺盛活力。全国商业地产大宗交易市
场形势见好。戴德梁行数据显示，2021年前三季度，全国共计1671亿元的商业地产大宗成交，交易额同比增长超过20%，市
场活跃度稳步提升，反弹明显。

（二）政策驱动创建新的消费增长点，势必带动商业不动产管理行业的高速发展 2021年7月，经国务院批准，在上海、北京、广州、天津、重庆等市率先开展国际消费中心城市培育建设，提出“用5-10
年时间，培育建设若干具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市”的总体目标。该项政策举措要求高、力度大、
影响深，引起业内高度关注，各地提出了培育建设国际消费中心城市的不同特色定位与打造路径，必将改变过去全国城市商
业过于同质化的局面。

（三）电商直播的大力整顿，更多品牌布局线下
继国家对各大互联网平台实施反垄断之后，报告期内又首次向电商主播开出巨额罚单，力度之大前所未见。国家对于电
商行业的系统性整治不仅有利于电商平台的规范化发展，也为实体商业发展营造了更加公平的竞争环境，由此也促使更多线
上品牌开始布局线下，这些都有利于相关商业不得动产管理行业的发展。

（四）商业资产变现压力加大，但优质资产退出有道通道依然通畅 持续的疫情加剧商业运营的困难，再加之国家收紧房地产金融政策，双重压力之下商业地产商资产变现的压力和意愿明
显加大。但是局限于资产价格、运营管理水平以及项目区位等客观因素，商业资产的退出依然呈现两极分化的状态。即使在
疫情下，虽然多数待售的商业资产则呈现有价无市、去化困难的局面，但是优质资产的退出通道依然通畅。
（五）轻资产商管成未来发展方向，增长模式优化成为高阶竞争力 继华润万象生活、宝龙商业成功上市之后，万达商管也在港股轻资产上市，轻资产上市已然成为商管领域的新风口。从已上
市商管公司的业务结构来看，大多以“商管+物管”的综合业务模式为主，并且以服务母公司的商业资产为主要收入来源，如
何通过提升商管收入在总收入中的占比，提升外部委托商管收入在商管总收入中的占比，优化上市轻资产公司增长模式成为
未来发展的高阶竞争力。

公司新进入的半导体行业，尽管由于新冠疫情和地缘政治等因素造成短缺，全球半导体行业总体上全球芯片供应依然保
持着高速发展态势，半导体供应从全球分工逐渐朝向区域化的方向发展。2021年，半导体产业的深层次影响开始显现，中国
半导体产业正处在发展最为迅速的一个时期。可以发现，近些年，中国诞生了很多优秀芯片公司，它们大部分的发展历程都
是从低端芯片产品的国产化入手，先利用价格优势切入市场，再积累实力和经验走向中高端，最终，他们有望成为中国半导
体行业的中流砥柱。

二、报告期内公司从事的主要业务
在报告期内，公司所从事的主要业务包括商业不动产运营管理业务、商业不动产的资产管理业务、商业不动产的配套服
务业务及物业管理业务。公司按照“自持+整租+委托管理”相结合的模式，积极在粤港澳大湾区、全国一二线城市及核心地段
布局商业项目，充分发挥综合优势，做精、做强、做大商业不动产综合运营服务业务。

全年面对严峻的营商环境与市场，公司始终倡导以业绩达成为使命，聚焦经营效益，严控各项成本，及时调整经营及营
销策略，通过优化组织人员结构、强化内部管理，提升团队整体作战能力，最大限度提高经营效益。基本实现了全年既定目
标。

（一）商业不动产运营管理业务
1、商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心
为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合服
务和自持运营服务。
报告期内虽然疫情反复，但受政策引导消费的红利，以及更多品牌由网络转向线下开设实体的店的影响，不动产经营管理业
务依然逆势上扬，经营利润、销售额、招商率、客流均实现增长。

2、商业不动产的资产管理业务将立足于粤港澳大湾区，对于有发展潜力的商业不动产项目，通过运营提升和配套服务，
在物业升值时，将逐步通过资产出售、转让经营权及资产证券化等方式获取资产管理收益。

3、商业不动产的配套服务业务主要以公司运营的商业不动产为场景，针对业主、品牌商户和消费者三类群体开展品牌
孵化投资、互联网大数据、金融服务、智能化服务等多样化服务 。

4、物业管理业务：物业管理行业为不动产运营服务的基础性业务，其巨大的市场潜力、收入增长稳定性、业务可延展
性、协同效应为行业广泛认同。公司子公司皇庭商务服务在物业管理服务领域具有丰富的经验，且具备管理商办、住宅等多
种业态的物业服务能力
（二）招商工作实现“稳增长”
2021年，深圳办公楼市场去化表现超预期，深圳市全年甲级办公楼净吸纳量为104.3万平方米，创造历史高峰水平，同时
也带动甲级办公楼市场空置率来到近三年最低点水平。今年投入市场的高端物业供应有限，积极的市场需求使得空置率同比
大幅下降6.1%，环比再回落至19.0%。

在大环境影响下，招商团队通过激励政策等策略，提高写字楼租赁的成交率，实现了招商、利润的稳步增长。
（三）深挖内潜，全面落实降本增效
公司积极开展、引导全员树牢长期成本意识，通过强化预算执行，严格费用支出管理，建立健全库存管理制度、降低库
存成本，减少资金占用；加大物资的内部调剂等全面成本管控措施，降本增效。

三、核心竞争力分析
1、良好的品牌知名度和影响力
公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场8年以来，紧密围绕“国际匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、
“多元化时尚购物中心”三大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有温度的空间，现已发展
成为深圳购物中心标识代表之一。公司将依托“皇庭广场”良好的品牌形象，积极开拓项目资源，并借助新项目进一步传递皇
庭广场“有潮、有聚、有赞”的品牌定位，吸引更多优质资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。

2、多业务协同发展
公司业务涵盖商业不动产运营管理业务、商业不动产投资、商业不动产配套服务、物业服务等，通过自持、整租、委
托管理等多种方式，为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务。通过不同业务的相互
支持、融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了公司抗风险能力。

3、丰富的不动产运营管理经验
公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在商业运营管理经营方面已经初具规模,。在运营
管理方面，面对复杂多变的市场，能够及时了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成熟的业务流程
体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式方面，除自持物业和整租物业外，积极拓展管理输出、品牌输
出项目，践行轻资产扩张模式。在差异化竞争方面，公司可根据项目市场定位、目标客户定位、业态组合等为客户提供多样
化、差异化、个性化的增值服务，以满足其不同需求。

4、专业的管理团队
公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合不动产运营管理发展需要的，集
商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管理团队。多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和敬业精神，以公司发展战
略为目标，为公司壮大发展、为股东创造持续稳定的高收益而努力。


四、主营业务分析
1、概述
参见“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。


2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元

	2021年		2020年		同比增减
	金额	占营业收入比重	金额	占营业收入比重
营业收入合计	754,410,363.46	100%	685,729,753.47	100%	10.02%
分行业
物业管理服务	304,593,494.64	40.38%	273,451,581.63	39.88%	11.39%
商业运营服务	440,594,470.54	58.40%	372,729,986.29	54.36%	18.21%
融资租赁服务及其 他	9,222,398.28	1.22%	39,548,185.55	5.76%	-76.68%
分产品
物业管理服务	304,593,494.64	40.38%	273,451,581.63	39.88%	11.39%
商业运营服务	440,594,470.54	58.40%	372,729,986.29	54.36%	18.21%
融资租赁服务及其 他	9,222,398.28	1.22%	39,548,185.55	5.76%	-76.68%
分地区
华南区	653,987,584.08	86.69%	554,009,209.24	80.79%	18.05%
华北区	4,690,116.59	0.62%	39,548,185.55	5.77%	-88.14%
西南区	95,732,662.79	12.69%	92,172,358.68	13.44%	3.86%
分销售模式
直接销售	754,410,363.46	100.00%	685,729,753.47	100.00%	10.02%

（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 √ 适用 □ 不适用
单位：元

	营业收入	营业成本	毛利率	营业收入比上年 同期增减	营业成本比上年 同期增减	毛利率比上年同 期增减
分行业
物业管理服务	304,593,494.64	167,299,639.99	45.07%	11.39%	10.04%	0.67%
商业运营服务	440,594,470.54	47,466,800.82	89.23%	18.21%	-28.26%	6.98%
分产品
物业管理服务	304,593,494.64	167,299,639.99	45.07%	11.39%	10.04%	0.67%
商业运营服务	440,594,470.54	47,466,800.82	89.23%	18.21%	-28.26%	6.98%
分地区
华南区	653,987,584.08	194,034,649.58	70.33%	18.05%	5.83%	3.42%
分销售模式

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
单位：元

行业分类	项目	2021年		2020年		同比增减
		金额	占营业成本比重	金额	占营业成本比重
物业管理服务	物业管理服务	167,299,639.99	75.44%	152,039,073.06	63.41%	10.04%
商业运营服务	商业运营服务	47,466,800.82	21.40%	66,163,640.32	27.60%	-28.26%
融资租赁服务及 其他	融资租赁服务及 其他	6,989,523.52	3.16%	21,550,446.74	8.99%	-65.57%

说明
无
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
详见“2021年度财务报表附注七、合并范围的变更”。

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元）	106,830,947.03
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例	14.16%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比 例	1.79%

公司前 5大客户资料

序号	客户名称	销售额（元）	占年度销售总额比例
1	第一名	48,539,749.25	6.43%
2	第二名	18,003,019.72	2.39%
3	第三名	13,872,665.07	1.84%
4	第四名	13,538,816.56	1.79%
5	第五名	12,876,696.43	1.71%
合计	--	106,830,947.03	14.16%

主要客户其他情况说明
√ 适用 □ 不适用
第四名客户为本公司实际控制人郑康豪先生实际控制的深圳市皇庭酒店管理有限公司。

公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元）	84,524,287.55
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例	63.02%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额 比例	8.80%

公司前 5名供应商资料

序号	供应商名称	采购额（元）	占年度采购总额比例
1	第一名	33,691,495.88	25.12%
2	第二名	27,737,091.98	20.68%
3	第三名	11,805,695.63	8.80%
4	第四名	6,210,444.61	4.63%
5	第五名	5,079,559.45	3.79%
合计	--	84,524,287.55	63.02%

主要供应商其他情况说明
√ 适用 □ 不适用
第三名供应商为本公司实际控制人郑康豪先生实际控制的深圳市皇庭商业管理有限公司。

3、费用
单位：元

	2021年	2020年	同比增减	重大变动说明
销售费用	16,378,398.80	18,894,077.46	-13.31%
管理费用	102,147,565.37	98,930,079.82	3.25%
财务费用	760,754,887.22	367,162,391.36	107.20%	主要是违约的借款利率提高，计提的 利息增加所致。
营业外支出	205,073,337.94	2,010,531.37	10,099.96%	主要是子公司涉诉计提的赔偿款及 违约金所致。
公允价值变动收益	-826,466,905.40	-125,936,961.83	-556.25%	主要是投资性房地产-皇庭国商购物 广场公允价值下降所致。
信用减值损失	-153,446,827.04	-107,241,001.94	-43.09%	主要是单项计提的信用减值损失增 加所致。

4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元

项目	2021年	2020年	同比增减
经营活动现金流入小计	882,801,960.87	1,228,936,328.43	-28.17%
经营活动现金流出小计	474,430,459.93	753,523,905.11	-37.04%
经营活动产生的现金流量净 额	408,371,500.94	475,412,423.32	-14.10%
投资活动现金流入小计	11,281,725.49	257,507,399.05	-95.62%
投资活动现金流出小计	36,431,655.30	359,730,695.36	-89.87%
投资活动产生的现金流量净 额	-25,149,929.81	-102,223,296.31	75.40%
筹资活动现金流入小计	134,600,000.00	1,228,543,486.98	-89.04%
筹资活动现金流出小计	600,679,493.98	1,569,543,028.76	-61.73%
筹资活动产生的现金流量净 额	-466,079,493.98	-340,999,541.78	-36.68%
现金及现金等价物净增加额	-82,864,891.63	32,185,367.81	-357.46%

相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
投资活动产生的现金净额，较去年同期上升75.4%，主要原因是本期投资项目减少。

筹资活动产生的现金净额，较去年同期下降36.68%，主要原因是本期取得借款的现金流入减少，偿还借款本金和利息的流
出增加。

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □ 适用 √ 不适用
五、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
单位：元

	金额	占利润总额比例	形成原因说明	是否具有可持续性
投资收益	1,206,012.08	-0.08%		否
公允价值变动损益	-826,466,905.40	53.87%	主要是投资性房地产-皇庭 国商购物广场公允价值下 降。	否
资产减值	-4,788,612.13	0.31%		否
营业外收入	20,360,743.37	-1.33%	主要是根据合同收取的违 约金及罚款。	否
营业外支出	205,073,337.94	-13.37%	主要是子公司涉诉计提的 赔偿款及违约金所致。	否
财务费用	760,754,887.22	-49.58%	主要是涉诉的借款利率提 高，计提的利息增加。	否

六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元

	2021年末		2021年初		比重增减	重大变动说明
	金额	占总资产比 例	金额	占总资产比 例
货币资金	103,782,662.1 4	0.95%	116,805,254.66	0.96%	-0.01%
应收账款	245,546,738.4 1	2.25%	241,151,351.86	1.99%	0.26%
合同资产					0.00%
存货	35,919,091.26	0.33%	40,517,366.21	0.33%	0.00%
投资性房地产	8,530,267,950. 77	78.07%	9,358,131,876. 17	77.25%	0.82%	主要是投资性房地产-皇庭国商购物 广场公允价值下降。
长期股权投资	84,692,334.00	0.78%	84,986,321.92	0.70%	0.08%
固定资产	39,810,955.18	0.36%	44,534,768.45	0.37%	-0.01%
在建工程	57,574,097.08	0.53%	58,989,311.05	0.49%	0.04%
使用权资产	330,022,747.5 1	3.02%	356,852,739.63	2.95%	0.07%
短期借款	407,258,386.5 1	3.73%	680,000,000.00	5.61%	-1.88%	主要是短期借款中部分借款因债权 转让重分类至其他应付款中。
合同负债	20,227,587.40	0.19%	22,436,379.79	0.19%	0.00%
长期借款	439,988,166.5 9	4.03%	549,400,000.00	4.54%	-0.51%	主要是一年内到期的长期借款重分 类至一年内到期的非流动负债中。
租赁负债	333,156,496.9 6	3.05%	346,081,051.64	2.86%	0.19%
其他应付款	1,383,992,803. 84	12.67%	641,860,944.86	5.30%	7.37%	主要是借款利率提高，应付利息增加 所致。

境外资产占比较高
□ 适用 √ 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元

项目	期初数	本期公允价 值变动损益	计入权益的 累计公允价 值变动	本期计提的 减值	本期购买金 额	本期出售金 额	其他变动	期末数
金融资产
1.交易性金融 资产（不含衍 生金融资产	30,000,000.00							30,000,000. 00
4.其他权益工 具投资	519,446,358.0 0		346,195,542. 00					173,250,816 .00
金融资产小 计	549,446,358.0 0		346,195,542. 00					203,250,816 .00
投资性房地 产	9,358,131,876 .17	-823,413,925. 40				4,450,000.00		8,530,267,9 50.77
上述合计	9,907,578,234 .17	-823,413,925. 40	346,195,542. 00			4,450,000.00		8,733,518,7 66.77
金融负债	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00

其他变动的内容
无
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
详见“2021年财务报表附注六、注释57所有权或使用权受到限制的资产”、“注释21短期借款”及“注释30长期借款中所列示的
用于融资而抵押质押的房产、应收账款及股权等资产”。

七、投资状况分析
1、总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。

5、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。

八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
九、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元

公司名称	公司类型	主要业务	注册资本	总资产	净资产	营业收入	营业利润	净利润
深圳融发投 资有限公司	子公司	商业运营	5,000,000美 元	7,421,785,59 3.37	2,109,498,05 2.67	323,417,099. 07	-1,052,091,5 22.64	-782,280,035 .45
深圳市皇庭 商务服务有 限公司	子公司	物业管理	1,000,000,00 0.00	158,041,090. 18	48,911,155.3 0	145,154,296. 75	30,311,911.4 3	25,045,272.8 5

报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用

公司名称	报告期内取得和处置子公司方式	对整体生产经营和业绩的影响
深圳中鑫一元投资有限公司	新设立	有助于拓展公司产业布局
深圳市皇庭人和一号投资咨询有限公司	新设立	有助于拓展公司产业布局
深圳市皇庭人和二号投资咨询有限公司	新设立	有助于拓展公司产业布局
深圳市皇庭人和三号投资咨询有限公司	新设立
深圳市皇金贷金融服务有限公司	注销
重庆市皇庭青青世界旅游发展有限公司	注销
湖南皇庭青青世界文化旅游发展有限公 司	注销
上海诣臻商业管理有限公司	注销
深圳皇庭优智实业有限公司	注销
江西皇庭四创文化产业发展有限公司	股权转让

主要控股参股公司情况说明
融发投资：主要业务为运营管理皇庭广场，本期由于财务费用增加，取得净利润-78,228.00万元。

皇庭商务服务：主要为位于深圳、重庆、东莞、惠州及钦州的写字楼、住宅、公寓、商业物业提供物业管理服务，本期取得
净利润2,504.53万元。

十、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
十一、公司未来发展的展望
新的一年公司将继续推动对内进行组织结构、人员结构、业务结构的调整。

（一）以拼搏进取作风，全面推动工作落实
1、加强作风建设，以业绩为导向，聚焦经营效益，全面推动实现完成2021年经营目标。

2、简化内部管理，提高工作效能：建立了运营管理标准化、会议管理标准化、报表标准化、审批事项标准化、合同履
约管理标准化等一系列标准化管理制度，大大提升了工作效能；
3、建立运营标准化。建立了运营管理标准化、会议管理标准化、报表标准化、审批事项标准化、合同履约管理标准化
等一系列标准化管理制度，大大提升了工作效能。

（二）精细化运营管理，全面提升经营效益
1、以客户为中心，从客户需求出发，全面梳理业务系统，强化提高从业人员服务意识，对客户需求快速触达，全程跟进和
反馈，为客户提供更为优质的服务。

2、结合市场经济环境，抓住城市新热点，及时调整经营策略。

调整皇庭广场业态布局：新兴消费势力驱动新兴业态的产生。从消费需求调改品牌资源，引进首店经济，其自带流量的
营销属性为购物中心获得更多引流，落地新能源业态品牌。

3、服务细节精细化：由细节入手，优化升级商管各项目服务体验，收获更多客户信任与好评，从而形成良性的共赢合
作。

4、充分发挥空间效益：重新定位提升项目价值溢价率、空间利用率、充分挖掘闲时资源利用、开发多种经营收入提升
效益。

5、提升利润回报率：从人工成本到经营性支出，各项成本进一步细化分解，采取精细化管理将，控制好各项运营过程（未完）