[年报]中央商场(600280):南京中央商场（集团）股份有限公司2021年年度报告
原标题:中央商场:南京中央商场（集团）股份有限公司2021年年度报告 南京中央商场（集团）股份有限公司 2021年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人祝珺、主管会计工作负责人金福及会计机构负责人（会计主管人员）陈飞声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，报告期母公司实现净利润138,324,404.37元，按10%提取法定盈余公积13,832,440.44元；加年初未分配利润500,869,912.68元，本年度可供股东分配利润625,361,876.61元。 董事会关于现金分红情况的说明： 截至报告期末公司合并报表未分配利润为-6.10亿元。报告期内虽公司主营百货零售受新冠病毒疫情影响较同期减缓，主业经营平稳且业绩正常，但为实施公司战略目标，聚焦主业，稳固百货零售主营业务，未来拟对部分百货老旧门店加大品牌引进及进行卖场更新改造和提档升级。为确保公司良性发展，公司本年度拟不进行利润分配，不进行资本公积转增股本。 公司独立董事发表了同意的独立意见。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本年度报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺， 请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5 第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 11 第四节 公司治理........................................................................................................................... 30 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 42 第六节 重要事项........................................................................................................................... 43 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 53 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 59 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 60 第十节 财务报告........................................................................................................................... 61
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 报告期公司实现营业收入 28.81亿元，同比下降 9.50%，主要原因是地产板块本期结转收入同比减少； 报告期内实现归属于母公司股东的净利润0.45亿元，上年同期数为0.81亿元；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-2.02亿元，上年同期数为-0.26亿元。基本每股收益和稀释每股收益为0.04元/股，上年同期数为0.07元/股；扣除非经常性损益后的基本每股收益为-0.18元/股，上年同期数为-0.02元/股；主要原因： （1）百货板块受新冠病毒疫情影响较同期减缓，经营平稳且业绩正常，营业收入同比增加，毛利额同比增加0.99亿元； （2）地产板块本期净利润同比减少，主要是本期结转收入同比减少以及本期补提土地增值税； （3）报告期子公司徐州中央百货大楼股份有限公司拆迁事项完成确认资产处置收益2.45亿元。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2021年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 √适用 □不适用 报告期公司实现营业收入28.81亿元，同比减少9.50%；实现归属于母公司净利润4,536.01万元，上年同期数为8,137.71万元；实现扣除非经常性损益后归属于母公司净利润-20,183.00万元，上年同期数为-2,605.78万元。基本每股收益和稀释每股收益为 0.04元/股，上年同期数为0.07元/股；扣除非经常性损益后的基本每股收益为-0.18元/股，上年同期数为-0.02元/股； 主要原因如下： （1）百货板块受新冠病毒疫情影响较同期减缓，经营平稳且业绩正常，营业收入同比增加，毛利额同比增加0.99亿元； （2）地产板块本期净利润同比减少，主要是本期结转收入同比减少以及本期补提土地增值税； （3）报告期子公司徐州中央百货大楼股份有限公司拆迁事项完成确认资产处置收益2.45亿元。 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2021年，新冠病毒疫情对百货零售、线下实体店影响依旧，公司董事会审时度势，沉着应对经营中的风险与挑战，坚持以业绩为中心，以不断提升上市公司经营质量为目标，加快推进公司信息化升级速度，加强业务整合精度，强化公司治理，本着二次创业的精神，迎难而上。 战略上坚持百货零售主业不动摇，业务上巩固强化优势门店、打造树立标杆品牌、学习业务先进典型。集中公司资源，重点巩固强化优势门店，升级改造老旧物业，调整业态动线，优化招商品牌，细化营销档期，深化管理服务。扶持重点品牌，打造一批销售千万级、亿级标杆品牌，放大优势品牌效应。定期评选业务之星，号召学习先进典型。以点带面，合力突围，基本完成了目标任务。 （一）聚焦主业，集中资源，做强优势门店，做大标杆品牌 公司聚焦百货零售主业，集中公司资源，通过调整重点品牌位置、扩大重点品牌面积、优先结算重点品牌货款、加大重点品牌宣传营销等措施，实现重点品牌的持续增长，放大重点品牌效应。 招商规划方面，全年共调整品牌3,706家，其中新进696家。制定了三年战略调整规划，引进多家标杆品牌旗舰店。引进网红餐饮，打造河西店TAO、金陵食集、铜陵店中商美食荟、洛阳店洛城食集等特色美食街。营运管控方面，强化费用预算管控和品质经营检查，加强品牌扶持与重点品牌推广，扩大会员拉新与营销力度。 2021年南京中心店实现2个销售破亿元品牌，8个超5,000万元品牌，7个超3,000万元品牌，44个超1,000万元品牌；淮安店实现1个销售破亿元品牌，1个超5,000万元品牌，9个超1,000万元品牌，53个超500万元品牌，打造了一批规模业绩品牌群，有效助力了公司业绩增长。 （二）强化品牌，合理规划，严控门店成本，加速门店拓展 罗森便利强化品牌合作的同时，坚持两手抓，一手抓门店拓展，一手抓门店成本费用管控，通过合理规划门店选址，细化门店费用标准，切换仓储物流，降低配送成本，严控门店费用增长。 至2021年末，南京罗森门店总数达224家，已拓展至溧水、高淳、六合等地。安徽罗森门店总数达180家，安徽罗森门店已拓展至合肥、蚌埠、滁州、六安、马鞍山、铜陵、芜湖，初步形成1+6（1个省会+6个地级市）的辐射经营区域布局。 （三）代建代销，加速验收，推进成本结算，确保项目交付 公司地产项目继续委托代建、代销协议，稳步推进后续工作，并充分利用公司实际控制人及其关联公司广泛的业务链资源优势，加速销售去化回款，加快工程成本结算，确保竣备项目交付。 （四）招商营运，强化职能，实现数智化升级，助力营运管理 公司进一步强化招商、营运两大中心职能，通过目标品牌池的设定与追踪管理，把控公司各家门店年度调整规划进度，修订营运管理规范及流程，优化营运标准，强化集团管控力度。 实现数智化一阶段转型升级，完成SAP、BW、OA、CDS、POS、CRM、资金、影像八大系统升级上线切换，助力公司营运管理水平再上新台阶。 二、报告期内公司所处行业情况 （一）行业发展情况 公司所处行业为零售业，新冠病毒疫情的爆发成为了零售行业转型升级的催化剂，传统线下渠道资源加速整合，拥抱线上成为了传统零售商突围的主要方向。 《“十四五”国内贸易发展规划》提出，发展流通新业态新模式，积极发展智慧街区、智慧商圈、智慧商店和智慧餐厅，打造沉浸式、体验式、交互式消费场景。随着商业模式、消费渠道、营销场景快速转变，新商业模式异军突起，消费互动新模式涌现，线上零售规模持续扩大。同时，消费者多样化、个性化的消费需求带动零售行业的业态结构不断优化，线上线下加速融合，零售行业呈现出品质化、智能化、数字化、社区化等发展趋势。零售行业数字化升级将不断加快，行业规模快速增长，线下零售的多元化销售将会成为常态。 （二）周期性特点 公司提供的零售商品，行业周期性特征不明显。 （三）公司所处的行业地位 公司在营门店，都处于所在城市核心商圈，具有一定的区域优势，同时公司知名度高，主业突出，管理精细，在所在区域处于行业前列。 三、报告期内公司从事的业务情况 （一）主要业务 公司主营为百货零售业以及房地产开发业务，除部分纯住宅项目外，房地产开发业务为公司自建综合体，主要用于新开百货门店，公司也在通过同“罗森”的战略合作，拓展便利店业务。 （二）经营模式 1、百货零售业务 公司以百货零售连锁经营为主业，强化南京中心店在新街口商圈及全国同行中竞争力地位的同时，加强其它各在营门店的品牌引进力度，稳固提升在营门店的经营业绩，积极拓展筹备新开门店。通过门店改造升级，不断丰富门店功能，提升百货时尚度，推进部分百货门店购物中心化转型。 集团目前在营百货门店分别是：南京中心店、山西路奥莱店和河西店；江苏淮安店、徐州天成店、连云港店、扬中店、泗阳店、句容店、宿迁店、沭阳店、盱眙店；山东济宁店；河南洛阳店；湖北大冶店；安徽铜陵店。 公司百货零售经营模式有联营、经销、代销、租赁等模式。①联营模式，为主要经营方式，即公司与供应商签订联营合同，以销定进，约定合同扣率和费用承担方式，公司盈利的主要来源是根据供应商的销售额和约定扣率收取的毛利额收益，以及费用承担方式获取的收益。②租赁模式，指商户在公司的门店内租赁部分场地开展经营，公司的利润来源为租金收入和物业管理费收入。③经销模式，是指公司直接采购商品，验收入库后纳入库存管理，并负责商品的销售，承担商品所有权上的风险和报酬，其利润来源于公司的购销差价，报告期内，公司有部分化妆品、黄金珠宝、烟、酒采用经销模式。 除此之外，兼有部分代销模式，随着百货商场购物中心化和商业街区开业，租赁模式比例有一定提高。 报告期内，公司百货营业收入占总营业收入的73.31%，其中各模式销售占比结构中，联营销售收入占比39.10%。 2021年百货业业态占比如下表： 单位：万元 币种:人民币
2、房地产开发业务 因公司房地产开发业务大部分都处于尾盘阶段，目前公司采用委托代建、代销模式。 委托代建模式是指公司房地产开发业务的商业布局方案和建筑规划方案、方案规划报批、方案消防报批、办理规划许可证、代办缴纳规费程序、改造工程开始前的商户协调与拆迁工作、提供施工用水、电接驳点、提供外围施工场地、拆除物品的处置、项目竣工后的接管与验收等，包括但不限于办理规划、消防报批，负责其他各项报建、施工等手续办理，负责技术文件的设计及审批工作、负责施工招投标及材料设备采购管理工作，负责对原签订的合同（未完全履行）的梳理工作，负责现场施工过程中的质量管理、工期管理、成本控制、合同管理、信息资料管理、外部协调、竣工验收、交付使用等全过程管理工作，委托关联方江苏地华房地产开发有限公司代为管理。 委托代销模式是指房地产开发业务的各项目可销售的商品住宅、商铺、车位等的销售代理及与营销相关工作，委托关联方江苏润地房地产开发有限公司代为管理。 报告期内，房地产开发营业收入占总营业收入的14.55%。主要在建项目情况如下表：
截止日期：2021年12月31日 单位：万元
3、罗森便利业务 公司与罗森进行战略合作，推进中商罗森便利门店业务拓展。 南京罗森以大加盟模式与上海罗森开展合作，所有销售商品、物流配送、业务结算都通过上海罗森完成，公司盈利来源为自营门店销售毛利额分成和南京市场区域品牌管理收入。 安徽罗森以支付区域品牌代理使用费模式与中国罗森开展合作，所有门店选址、加盟营运、销售商品、物流配送、业务结算都由安徽罗森自行主导，公司盈利来源为自营门店商品销售经营性收入及加盟店品牌授权管理收入。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、中央商场品牌优势。中央商场的品牌影响力显著，公司作为“中华老字号”百货企业，品牌文化积淀八十年，品牌形象良好，具有众多忠诚的消费客群和优质的供应商资源。 2、物业位置优势。百货所持有的物业地理位置优越，公司所拥有的百货子公司均为当地传统百货龙头企业和新商圈发展成长企业，所持有的经营物业地理位置具有良好的地域优势和商圈物业稀缺性的特征。目前在建百货门店项目也大多数位于城市商圈的中心地带，且根据自身经营需要量身打造，具备较好的硬件条件。 3、招商营运管理优势。公司与众多国内外知名品牌供应商长期合作，形成互利互惠的双盈模式，公司通过成立集团招商中心和营运中心，对集团内所属门店进行集团化招商和运营，整合供应商和品牌资源，引进诸多国际和国内一线标杆品牌，招商影响力在江苏区域内处于领先同行的地位。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 28.81亿元，同比下降 9.50%；归属于上市公司股东的净利润0.45亿元。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：报告期地产板块结转成本较同期减少。 销售费用变动原因说明：本期百货门店受新冠病毒疫情影响减缓，百货闭店时间较同期减少，销售费用支出较同期疫情期间有所增加。 管理费用变动原因说明：本期百货门店受新冠病毒疫情影响减缓，百货闭店时间较同期减少，管理费用支出较同期疫情期间有所增加。 财务费用变动原因说明：（1）2021年1月1日开始执行新租赁准则，本期财务费用新增租赁负债利息费用的摊销；（2）本期贷款利率下降，贷款利息较同期减少。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：（1）本期百货板块受新冠病毒疫情影响较同期减缓，销售收入及回款较同期增加；（2）地产板块本期支付工程款较同期减少。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期收回徐州中央百货大楼股份有限公司部分拆迁款导致投资活动现金流入较同期增加。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：（1）本期支付2020年金融机构延期支付的利息；（2）本期偿还贷款现金支出较同期增加；（3）根据新租赁准则规定，将偿还租赁负债支付的租金调整为筹资活动现金流支出。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 营业收入及营业成本较上年同期减少主要原因是报告期地产板块交房结转收入同比减少导致营业收入及营业成本同比减少。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:万元 币种:人民币
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 a.百货零售板块受新冠病毒疫情影响较同期减缓，经营平稳且业绩正常，营业收入较同期有所增长； b.商业地产板块本期交房确认收入同比减少导致营业收入同比减少。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：万元
本期百货板块受新冠病毒疫情影响较同期减缓，经营平稳且业绩正常，销售收入较同期增加，导致营业成本增加； 本期商业地产成本较同期减少主要是地产项目交房较上年减少，销售收入和销售成本同比减少。 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 前五名客户销售额6,287.81万元，占年度销售总额2.18%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 前五名供应商采购额65,764.13万元，占年度采购总额14.92%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 3. 费用 √适用 □不适用 单位：元
4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 单位：万元
说明： （1）经营活动产生的现金流量净额同比增加51,796.16万元，主要原因：①本期百货板块受新冠病毒疫情影响较同期减缓，销售收入及回款较同期增加；②地产板块本期支付工程款较同期减少，各项目销售回款和工程支出明细如下： 单位：万元
（2）投资活动产生的现金流量净额同比增加3,826.48万元，本期收回徐州中央百货大楼股份有限公司部分拆迁款导致投资活动现金流入较同期增加。 （3）筹资活动产生的现金流量净额同比减少 48,399.66万元，主要原因：①本期支付 2020年金融机构延期支付的利息；②本期偿还贷款现金支出较同期增加；③根据新租赁准则规定，将偿还租赁负债支付的租金调整为筹资活动现金流支出。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 √适用 □不适用 报告期公司的子公司徐州中央百货大楼股份有限公司拆迁事项完成确认资产处置收益 2.45亿元，影响本期净利润增加。 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
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