[年报]华联控股(000036):2021年年度报告
原标题:华联控股:2021年年度报告 华联控股股份有限公司 2021年年度报告 2022年 04月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人丁跃先生、总经理李云女士及副总经理兼财务负责人苏秦先生声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 是 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,483,934,025为基数，向全体股东每10股派发现金红利 0.68元（含税），送红股 0股（含税），不以公积金转增股本。 本报告除对事实陈述外，所有本公司对预测、目标、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且可能影响公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能与这些陈述出现较大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。 本报告分析、描述了公司目前及未来发展面临的行业风险、经营风险及存在的问题与困难等，敬请投资者关注并查阅“管理层讨论与分析”章节中的相关部分内容，谨慎投资。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 .................................................................. 错误！未定义书签。 第二节 公司简介和主要财务指标 .............................................................. 错误！未定义书签。 第三节 管理层讨论与分析 .......................................................................... 错误！未定义书签。 第四节 公司治理 ......................................................................................... 错误！未定义书签。 第五节 环境和社会责任 .............................................................................. 错误！未定义书签。 第六节 重要事项 ......................................................................................... 错误！未定义书签。 第七节 股份变动及股东情况 ...................................................................... 错误！未定义书签。 第八节 优先股相关情况 .............................................................................. 错误！未定义书签。 第九节 债券相关情况 .................................................................................. 错误！未定义书签。 第十节 财务报告 ......................................................................................... 错误！未定义书签。 备查文件目录 公司备有完备、完整的下列文件供股东查阅: 一、载有法定代表人签署的年度报告全文及摘要； 二、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务负责人签名并盖章的会计报表； 三、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告正本； 四、报告期内，在中国证监会指定报纸《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》和巨潮资讯网(http//www.cninfo.com.cn)上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义
一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否
定性 □ 是 √ 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □ 是 √ 否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元
□ 适用 √ 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目 的情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常 性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况 根据国家统计局统计，2021年全国商品房销售金额17.94万亿元，同比增长1.9%；销售面积18.19亿平方米，同比增长 4.8%；全国房地产开发投资14.76万亿元，同比增长4.4%；全国新开工面积19.89亿平方米，同比下降11.4%。全年房地产行 业仍保持高位平稳运行格局。 从销售情况来看，全年呈现“前高后低”现象。上半年，房企推盘力度大，回款意欲强，市场销售延续去年四季度以 来的回暖行情，部分刚性需求得到有效释放，一线城市及二线热点城市带动三四线交替上行，价升量增。三季度起，各地调 控政策加码，信贷收紧，调控效果显现，市场降温。四季度，监管部门释放维稳信号，调控政策释放边际改善向好预期，信 贷有所改善，房企借此加大促销力度，但效果不明显，市场需求疲弱，量缩价稳。从分季度看，根据中国指数研究院统计， 全国商品房销售额同比增速依次为 88.5%、17.2%、-14.1%和-18.7%。房地产行业全年销售金额和销售面积仍实现小幅增长。 从行业及房企发展情况来看，一是整体房价略有上升，全年开发投资保持中速增长，但新开工面积下滑幅度加大，房 企拿地变得更加聚焦、理性、谨慎，土地流拍率上升。二是市场竞争激烈，行业内卷比较严重，拥有规模、资金和信用比较 优势的企业会相对受益；房企去化压力大，中小房企生存空间被压制，生存压力越来越大。另外，近年来，受到实体经济下 滑、互联网移动办公、线上电商等因素影响，市场对商业性用房和产业性用房需求持续萎缩。 从行业政策调控及运行情况来看，一是围绕“房住不炒”总基调，实现“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，通过 抑制社会资本的无序流入，促使房企逐渐回归其经营本质，住房消费的去投资化、去金融化现象显现。二是行业调控机制、 运行机制逐步形成、稳固，土地供应“两集中”，企业端“三道红线”融资规定和40%拿地销售比，银行端“两条红线”等 金融严监管综合调控措施合力下，房企融资渠道持续收窄，信贷规模受控，行业拓展空间受到制约，行业筑顶过程明显；行 业长效运行机制更趋完善、有序，房市已回归理性发展。三是行业延续严调控、严监管、严信贷，行业高杠杆现象延续；房 企信用信贷及流动性承压，部分房企发生的资金链短缺或断裂现象及信用危机等问题没有得到有效化解，严重影响企业的正 常经营甚至面临生存威胁。 总体而言，2021年房地产行业围绕“三稳”目标，维持了平稳运行格局。房地产市场发展仍保持了较强行业韧性，房 地产行业触点多、影响大，房地产市场的平稳运行及健康发展对助力国内经济维持稳定增长等发挥了重要作用。目前，房地 产行业的市场规模已触顶，行业发展格局由增量转向存量，房企经营策略由规模化竞争转向质量化发展。房地产存量时代之 下，行业正在迈入低增长、低杠杆的新发展阶段，房企发展由数量型转向质量型，行业并购增加，且集中度不断提升，中小 房企后续发展将面临较大经营压力，存在升级转型或产业转型诉求。 展望2022年，今年两会政府工作报告明确指出：继续保障好群众住房需求。坚持“房住不炒”定位，探索新的发展模 式，坚持租购并举，支持商品房市场更好满足购房者的合理需求，“因城施策”促进房地产业良性循环和健康发展。因此， 2022年，房地产调控的总基调将保持不变，金融监管力度不会轻易放松，供需两端的各种监管政策及调控措施将会继续延续， 房地产市场已进入调整发展通道。房地产税试点城市名单或将落地，可能会进一步影响购房者预期。短期市场需求变化主要 取决于政策调控变化及修复空间，中长期则要重视货币市场的流动性变化。从近期房地产监管导向来看，暖风频传，信贷和 融资环境存在边际改善空间，监管引导有利于维持“三稳”预期。去年两次降准及M2维持9%增速，市场流动性保持稳定、宽 松，持续稳健、积极的货币政策对稳经济、稳增长起到关键作用，同时也利好于近期房地产市场的稳定发展。城镇化、热点 城市及经济圈是房企未来布局重点，满足于地方发展和政策性鼓励的城市更新、租赁性、保障性住房为行业关注领域及新发 展方向。预期房地产市场销售有所回落，价格相对平稳，“因城施策”将促进房地产业继续维持良性循环和健康发展的平稳 运行格局。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司主营业务、利润及其构成情况 公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。 公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营与服务管理业务主要集中在深圳、杭州、上海等区域。 从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等四家。从事物业 经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业资产租赁及住宅地产项目、商 业地产项目提供物业服务等。 公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下： 1.公司房地产开发项目情况 公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市全景”、深圳“华联城市商务中心”、杭州“钱塘公馆”、杭州“全景天地”， 筹建项目包括深圳“华联南山A区”等项目。 2. 公司自持房产情况 公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计19.4618万平方米(含合并范围内的控股子公司)，与住 宅、写字楼等配套收费车位3,515个。 本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。 新增土地储备项目
□ 适用 √ 不适用 融资途径
请查阅本节“十一、公司未来发展的展望” 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 √ 适用 □ 不适用 截至2021年12月31日止，本公司为商品房承购人提供担保情况如下：
*该款项系为城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2021年12月31日止，尚未结清的担保金额10,134.00万元。 期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日 止。 **该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2021年12月31日止，尚未结清的担保金额37,235.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交 贷款人收执之日止。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 1.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土 地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。 2. 公司在城市更新项目运作方面积累了宝贵经验，从更新项目计划立项申报、专向规划报批、筹划建设等形成了一套 娴熟的运营模式，有利于后续推进华联南山A区等城市更新项目的开发与运营。 3.公司来自于物业经营与服务管理等经营性收入较为稳定，物业经营与服务管理业务已成为公司可持续发展的稳定基 石，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。 四、主营业务分析 1、概述 2021年，是公司变中求稳，稳中求进“承压”的一年。 2021年，国内外形势跌宕起伏，房地产调控形势持续严厉，叠加疫情冲击和影响，企业所面临外部环境更加复杂多变。 这一年，恒裕资本完成了对华联集团70.23%股权并购，成为公司实际控制人，公司股权结构发生了从无实控人到有实控人 的新变化。面对复杂多变的内部与外部环境，公司恪守“变中求稳，稳中求进”经营原则，不畏困难，不断进取，维护了企业 的平稳运营及健康发展。截止2021年12月底，公司总资产95.86亿元、净资产49.70亿元，同比分别减少11.66%、增长1.33%； 实现营业收入18.82亿元、归属于上市公司股东净利润4.06亿元，同比分别下降30.43%、26.28%；本年度公司销售产品仍以 研发办公、公寓为主，受到研发办公市场供过于求、银行信贷收紧、销售产品业态变化等因素影响，研发办公去化难度加大， 销售未达预期，导致公司2021年主要财务指标出现了不同程度下滑，承受较大经营压力。现将公司2021年业务回顾、管理层 讨论与分析和2022年经营计划及重点工作报告如下： 一、2021年业务回顾 (一) 房地产业务 1.深圳方面 深圳地产项目包括：“华联城市商务中心”、“华联城市全景”和“华联南山A区”等三个城市更新单元项目。 “华联城市商务中心”项目：该项目为“工改工”方向的城市更新项目，计容积率建筑面积21.04万平方米，分南区工程(T2、 T4)、北区工程(T1、T3、T5)进行联动开发，目前已竣工。该项目持续以过硬质量打造精品工程，以工匠精神铸就良好口碑， 使“华联城市商务中心”成为继“华联城市全景”之后公司第二个获“国家优质工程奖”殊荣的项目，同时还获得了美国绿色建筑 委员会(USGBC)LEED-CS金级认证、广东省建筑业绿色施工示范工程、深圳市优质工程金牛奖、中国年度影响力城市综合 体等十多项殊荣。 工程建设方面：报告期内，公司重点推进了该项目南区的开发建设及入伙工作，以及项目的整体销售工作。南区7月 完成工程竣工验收，9月完成消防验收，10月完成规划验收，10月底开始办理入伙，截止2021年12月31日，可入伙单位434 套，已办理415套，入伙办理率96%。 销售方面：截止2021年12月31日，该项目本年度实现销售收入10.13亿元。迄今为止，该项目累计销售确认收入金额28 亿元。报告期内，公司对“华联城市商务中心”项目采取开源引流、租售协同的营销策略，公寓销售有序推进，其中T5栋已售 罄。但由于受到年内房地产行业调控政策频出，严格的政府监管、紧缩的银行信贷以及区域研发办公用房的供求变化等因素 制约和影响，客户决策周期加长或暂时放弃购买，由买转租，导致公司研发办公产品销售遭遇前所未有的困难，面临较大销 售压力。该项目研发办公产品全年无新增销售，没有实现年度销售目标。 “华联城市全景”项目：该项目为“工改住”方向城市更新项目。报告期内，主要在推进尾盘销售工作。 截至2021年12月底，该项目本年度实现销售收入0.85亿元。迄今为止，该项目累计销售确认收入金额102.6亿元，为公 司近几年的稳定、健康发展做出重大贡献。历经数年，“华联城市全景”项目已较好地完成了开发建设、销售运营、工程结算 及土地增值税清算等工作。该项目目前仅剩1套建筑面积423.8平方米的住宅未售，另建筑面积8,272平方米的商铺全部用于自 持、出租。 “华联南山A区”项目：该项目为公司在深圳的第三个城市更新项目。报告期内，公司继续推进该项目城市更新计划调 整等工作。 深圳“工改工”项目已呈现供过于求、需求疲软、产业导入难、去化压力大等现象，在政策因素和市场因素的叠加影响 下，“工改工”项目开发建设条件和市场前景日趋严峻，直接导致“华联城市商务中心”项目研发办公产品出现了去化难度大情 形。因此，经过深入的调研分析后，公司认为未来“工改工”方向的开发前景不容乐观。2020年10月，中共中央办公厅、国务 院办公厅发布《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，为前海区域的项目带来 了新的希望和更多的可能性。在此背景下，公司暂缓推进了“华联南山A区”项目的专项规划方案申报，同时拟对其城市更新 计划方向进行调整，探求该项目开发方向的更多可能性，以提升该项目的开发前景及盈利空间。 2.杭州方面 “钱塘公馆”项目：该项目为高端豪宅，分别荣获“首届浙江十大地标豪宅”、“最佳城市豪宅”和“中国十大超级豪宅”等 殊荣。 截止2021年12月31日，该项目本年度实现销售收入3.86亿元。迄今为止，该项目累计销售确认收入金额24.79亿元。报 告期内，该项目在前期奠定的大平层高端豪宅标杆的基础上，一方面深化顶跃产品设计；另一方面维持项目高端定位和品牌 的销售策略，为顶跃产品的推出奠定基础。由于项目已进入销售尾期，年度新增销售金额比上年同期有所下降。 “时代大厦”项目：该项目为杭州钱江新城核心区内的甲级写字楼。钱江新城作为杭州最核心的CBD商务区，得到了 浙江市场乃至全国市场的认可，随着周边地铁和隧道的相继开通，该地段的便利性及其商业氛围得到进一步改善和提升。 2021年，“时代大厦”全年实现租金收入6,800万元，同比下降4%。报告期内，面对疫情持续冲击所带来的客户流动加 剧影响，公司坚持以整层出租为原则，通过多种渠道稳定老客户、拓展新老客户。一是通过多轮艰难谈判及努力沟通，以优 质服务作保障，成功完成了部分老客户的续租甚至扩租。二是通过积极主动采取多渠道方式进行招商，拓展新客户。与全球 五大行等大型中介以及本土知名中介保持良好的合作关系，同时与政府招商部门如上城区政府招商局、四季青街道招商服务 中心等建立了紧密合作关系，2021年7月还成功举办了钱江两岸中介联动大会。本年度，成功引进了中国三峡、东吴证券等 多家优质企业入驻，在租赁行业逆境中保持平稳运营和稳定业绩。“时代大厦”年末整层出租比例达到85%，租金价格水平远 超同区域写字楼。 “全景天地”项目：该项目为杭州钱江新城核心CBD商务区内的超五星级酒店和酒店式公寓。 2021年，“万豪酒店”总营业收入1.09亿元，同比增长了6%。报告期内，国内疫情反复变化，政府管控措施严重影响和 制约旅客出游、民众聚餐和会务举办等活动，给“万豪酒店”日常营运带来较大压力，除第二季度较为稳定外，第一、三、四 季度受疫情拖累均出现大额订单被迫取消的情况。公司通过积极应对困难，主动调整运营思路和策略，努力化解疫情不利因 素的冲击和影响，全年客房出租率为62%，高于同区域竞争酒店。此外，该项目还完成了地下室道闸无人值守系统的安装及 验收工作和两项结算资料审核工作。 (二) 物业经营与服务管理业务 公司目前物业经营与服务管理业务分布在深沪杭等区域，物业经营与服务管理业务已发展成为服务于华联地产开发、 打造华联地产品牌的支撑性产业，来自于物业租金、酒店和物业服务等经营性收入是保障、推动公司可持续发展的稳固基石。 1.强化内部管理，完善管理体系、细化管理标准，做好物业管理服务 报告期内，华联物业进一步建立健全物业服务管理体系和流程。管理标准方面：完成了“ISO9001质量管理、ISO14001 环境管理、ISO45001职业健康安全管理国际三标体系”的外部审核，并按照新版标准对品质管理手册和程序文件进行了修订； 修订完善了员工行为规范《BI手册》、《客户触点》等文件；制定并发布了公司采购制度、仓库管理制度，逐步规范采购审 批流程，积极推行线上采购机制，在稳定发展中不断完善业务管理规范和员工行为规范。操作程序方面：通过借鉴行业优秀 企业服务标准，结合自身实际，建立了一套涵盖客服、安全、工程、环境、强控标准等方面的近百条线上物业服务标准库， 通过信息化管理手段，实现了品质督导线上线下联动新模式；通过加大品质管控力度，进一步提高工作效率。 2.服务至上，聚焦品质，持续提升服务管理水准和华联物业品牌美誉度 一是服务管理工作需要用心、周到、细致才能获得客户的尊重与认可。品质管理与客户体验方面：公司一直秉承“尽 心尽力，至诚至善”的服务理念，用心服务于每一位客户。报告期内，公司持续推行了更加精细化的“管家式”一体化服务。 区域管家以及专属的保洁、维修人员，实施网格化管理，通过管家服务模式加强了与客户的联系和沟通，主动满足客户的日 常需求及潜在需求，激发客户新需求，形成双向链接，客户服务的及时性及有效性明显提升，客服管家与客户之间的粘度明 显提高。同时通过不断改造硬件设施，消除安全隐患，改善人居环境或办公环境，并打造了一站式金钥匙管家服务、一键式 智慧化服务模式，客户体验感、舒适感也得到进一步提升。绿色环保与精细化管理方面：倡导绿色环保理念，积极推进垃圾 分类工作，因地制宜逐步摸索出一套适合各服务项目生活垃圾分类的创新做法和经验，打通了生活垃圾分类工作的“最后一 米”。 2021年，华联物业在年度第三方客户满意度测评中，客户满意率为92.61%，较2020年上升0.59%；满意度为 87.66，较 2020年上升0.4，均接近行业标杆水平，还先后获得“2021年深圳市物业服务综合发展领先企业100强”、“2021中国物业服务 企业综合实力500强”等荣誉称号。 3.克服困难，积极开展物业经营工作，稳健运营，稳定收入 一是不断完善公司的租赁经营制度体系，完成了《公司租赁工作手册》的编制和发布，修订了租赁合同模板，进一步 完善了公司租赁经营的制度体系。二是积极做好经营性物业租赁及运营，稳定经营性物业收入。报告期内，公司克服实体经 济下行及疫情的双重影响和压力，积极稳定老客户，拓展新客户，还通过提升经营性房产软硬件实力，助力租户经营。针对 部分商户受“教培双减”政策影响较大，我们也及时进行了政策研究和市场调研，及时做出应对准备，逐步降低负面影响。三 是着力推进“华联城市商务中心”招商工作，增加收入来源。报告期内，该项目写字楼及配套商业出租签约面积4,700多平方 米。 2021年，深沪杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入3.97亿元，同比增长约7%，物业经营方面克服了外部 负面因素干扰和影响，维持运营稳定。 (三)公司治理方面 1.发展中求规范，严格规范企业内部管理，促进有序发展 一是做好疫情常态化下的联防联控，确保企业有序运营。在疫情常态化之下，根据各地政府主管部门及相关规范要求， 公司统筹部署，各企业、部门及个人严格遵照执行，积极有效地开展了防疫抗疫工作，既确保了人身安全，又保证了企业的 有序平稳运行，同时为实现动态“清零”抗疫目标共同发力；二是严格内部管理，强化内部控制。财务、审计、法务等部门持 续发挥企业内部监督防火墙的作用，有效维护企业合法权益；进一步加强行政、人力资源和信息安全管理，优化内部管理流 程，以绩效促成效。三是高度重视安全生产工作，确保安全生产管理处于有序可控状态，全年无重大安全责任事故。 2.变化中求稳定，依法依规，积极配合稳妥做好股东层面股权转让工作所涉及的信息披露及监管协调工作，维护企业 保持平稳运营 公司控股股东华联集团目前的股权结构已发生根本性变化。自2020年7月至2021年12月，华联集团的部分股东股权发 生了纠纷及多次变更，恒裕资本通过股权并购，目前已合计持有华联集团70.23%股权，成为华联集团实际控制人，上市公 司正面临从无实际控制人变更为有实际控制人的治理架构。华联集团层面的股权纠纷、股权转让及控制权变化等事宜，不仅 引发了市场投资者、舆论等相关方的广泛关注与诸多猜测，同时也引起了监管部门的高度关注及调查，给企业利益相关方及 员工带来了困扰，在一定程度上干扰了企业的正常运营。在此期间，公司一方面会同华联集团积极主动向证券监管部门进行 专项汇报，协助有关方进行监管“关注函”回复及公告等事宜，协调各相关方配合调查取证、举证、反馈回复等工作；另一方 面，持续关注该事件后续进展情况，督促并配合信息披露义务人依法依规，切实履行信息披露义务，及时进行相关信息披露 及进展披露。通过与各有关方的紧密配合，公司及时、稳妥地做好了华联集团本次股权纠纷及股权转让事宜的相关信息披露、 进展披露等工作，相关公告累计发布了28份。与此同时，按照上市公司规范化治理要求，秉承对股东负责、对企业负责、对 员工负责和对利益相关方负责的原则，变中求稳，一是维护了上市公司经营的独立性，维持了高现金分红政策，稳定市场预 期；二是维护了管理团队及员工队伍稳定，维持了企业的正常运营，保持稳定经营和稳定发展格局。 3.切实践行社会责任，积极回馈股东与社会 (1)实施持续稳定的现金分配政策，不断提升股东获得感 企业实现了高质量发展，离不开股东们的长期支持，应在兼顾企业可持续发展的基础上，重视以现金分红方式来回馈 股派0.68元现金(含税)，拟派发现金股利1.01亿元，占公司2021年实现归属于上市公司股东净利润的24.83%。 近年来，公司积极响应监管部门倡导，实行了持续、稳定的股利分配政策。其中，2016-2021年实现归属于上市公司 股东的净利润合计为54.35亿元，累计派发现金股利26.34亿元，平均分红比率48.46%，平均分红率、股息率水平位居同行业 及市场前列。此外，公司自1994年上市至2021年期间，累计派发现金股利共计26.96亿元；通过首发、两次定向增发及股权 激励等方式累计融资10.86亿元，总派发现金股利金额是总融资金额的2.5倍。 2.企业发展兼顾社会责任，坚持不懈地开展各项慈善公益援助活动 2021年，以深圳市华联慈善基金会为平台，连续第三年开展“大美青海·华联援青助学项目”资助贫困大学生；帮助贵州 省长顺县华联凯佐希望学校改善教学条件；捐款支援青海省玛多县地震救灾。此外，华联晨露行动分别在宁夏和广东援建了 两所乡村小学音乐教室。 报告期内，公司获广东扶贫济困红棉杯铜杯奖，华联物业被评为“慈善公益热心企业”。 二、管理层讨论与分析 (一)公司发展方面 公司自1994年6月至今近28年，在控股股东华联集团大力支持下，实施并完成了三次主营业务转型(化纤-纺织服装-石 化新材料-房地产)，通过资本运作开创了一条具有自身特色的内生式增长之路。总资产由上市之初的3亿元跃升至目前的96 亿元，增长32倍。近年来，房地产主业推动公司发展迈上了新的台阶，构建更加健康的财务结构，更为股东创造丰厚的现金 分红回报。公司目前资产质量优良、财务稳健，自有现金大于负债，为公司后续拓展奠定了坚实基础。然而，一切过往皆为 序章，成绩只代表过去，公司目前正面临着房地产调控风险、产品去化难等困难和问题，同时因土地储备不足，存在主业调 整或产业转型诉求。一是公司目前销售的研发办公产品受多种因素制约和影响，存在去化难度大问题。公司下一步需要在项 目营销策略上做出调整和突破，促进研发办公产品的有效销售。二是公司目前正在申报的“华联南山A区”城市更新项目，由 于受到深圳城市更新法规和产业政策的不断变化、更迭调整的影响，该项目存在产业导入难、更新计划方向需要重新调整等 问题，一方面更新周期被拉长；另一方面更新计划的重新调整存在不确定。三是公司对未来的发展战略及定位需要做出重新 调整或布局，探求向新发展模式转型的新业务模式。 (二) 风险因素分析 1.政策调控风险。房地产宏观调控的总基调没有改变，金融监管从严从紧。若没有足够的现金流或信贷资金支持，公 司拟建项目存在延期开发、延期竣工的风险。 2.经营风险。房地产发展存量时代下，行业集中度提升，竞争越来越激烈，行业已进入调整发展阶段。公司在售产品， 去化压力大，存在项目销售不达预期目标风险。 3.其他风险。城市更新政策变化及不可控性会直接影响公司城市更新项目的开发方向定位、申报进度及开发周期，更 新项目存在延期开发风险，且更新计划调整存在不确定性。 (三) 公司策略与应对 当前，全球疫情持续，大宗商品高位运行，世界经济复苏动力不足，俄乌战争残酷的地缘政治博弈将进一步影响世界 经济的复苏进程，外部环境更加复杂严峻和不确定。国家目前正在大力整治资本的无序扩张，国内经济又面临需求收缩、供 给冲击和预期转弱三重压力，稳增长、稳就业压力增大。房地产行业调控机制日益成熟，行业进入调整发展通道。“物竞天 择，适者生存”，面对复杂多变的经济环境，公司需要保持敏感、敏锐、敏捷思维，继续坚持高质量发展路线，注重品质和 可持续发展，以“实干、创新、发展、超越”作为工作方针统揽全局，顺势而为，果敢决策，共克时艰，充分发挥自身的比较 优势，加大推进主业转型升级或产业转型力度，开创新的发展格局，不断提升竞争能力、盈利能力和可持续发展能力。 1.迎难而上，重点做好现有项目的工程建设和营销工作 项目工程建设和销售力度。持续强化项目高端商务形象、产业总部超体定位；拟定精准营销策略，利用“精准渠道+中介”推 销方式力争再次实现热销，做细、做实、深耕“走出去引进来”营销策略，通过多渠道多层次开拓客户资源；持续完善提升现 场展示区、形象展示区体验感，力争完成年度销售目标。同时做好“钱塘公馆”项目尾盘销售工作，确保顺利完成年度销售任 务。 2.向管理要效益，严格内控管理，防控管控风险，保障稳定发展 坚持依法经营、管理规范和安全生产是保障企业长治久安及稳定发展的稳固前提，同时还应需要重视发挥管理自身的 溢出效应，向管理要效益。一是要发挥动态财务预测机制作用，定期评估市场变化、政策变化等各类风险因素对企业现金流、 经营计划和经营目标的影响，向管理层提供可靠决策信息和决策依据。要对公司的债务结构、债务成本、经营性物业资产运 营、闲置资金使用等情况进行深入分析并提出节流挖潜建议，拟定并落实各项降本增效举措，改善资金流和提升资产价值。 要做好税务筹划方案，合理运用政策，合理降低税务负担。要恪守财务三大纪律：第一是资金调度一支笔；第二是不向除大 股东、全资和控股企业以外的其他单位提供担保或进行互保。第三是所有的采购招投标、工程招投标、广告招投标以及各种 活动业务费用开支等都要按规定程序办理，严禁越权审批。二是要进一步发挥审计在经济工作中的监督作用，确保经营活动 合法合规。继续加强对各个项目及各个重要节点的监督工作，包括但不限于加强对招投标工作监督、加强对合同执行审计、 加强非工程类项目的招投标审计和加强日常财务审计等。三是继续把握“事前审核，事中防范，事后应对”的宗旨，发挥法务 在企业规范治理中的防火墙作用，维护企业合法权益。四是要有效通过计划、流程、绩效管理等方式，自上而下建立及深化 计划意识、责任意识和结果管控意识，从而通过梳理内部管理程序，层层助推各项任务目标的完成。五是严格安全生产和严 肃廉政建设，安全生产零事故、安全问题零容忍，员工从业廉洁自律。 3.稳定中求发展，积极探索企业向新发展方向转型的新业务模式 依托控股股东及实控人的资源及实力，结合实控人解决同业竞争方面承诺及履约情况，一是立足主业，继续坚持房地 产主业“开发+运营”的双轮驱动发展战略，积极寻求国家扶持或符合政策鼓励发展方向的地产投资项目。二是继续坚持差异 化发展策略，从城市更新中谋求更大发展。城市更新领域作为未来房地产行业的发展方向及重点或将大有可为。公司将进一 步加强分析、研究粤港澳大湾区政策，结合深圳土地政策改革导向，持续跟进、保持与政府部门的密切沟通与协商，积极推 进“华联南山A区”项目更新计划调整及专项规划申报工作，同时探索其他老旧物业进行或参与城市更新的可能性、可行性。 三是继续秉承积极稳健原则，积极拓宽视野，广开渠道，寻找新的投资机会，培育新的利润增长点。四是稳中求变，利用上 市公司平台，通过实行产业经营与资本运营相结合方式，探求未来主业定位及向新发展方向转型的新业务模式，实现可持续 发展。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元
单位：元
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 □ 是 √ 否 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 行业分类 单位：元
□ 是 √ 否 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况
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