[年报]香江控股(600162):香江控股2021年年度报告全文
原标题:香江控股:香江控股2021年年度报告全文 深圳香江控股股份有限公司 2021年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人翟美卿、主管会计工作负责人吴光辉及会计机构负责人（会计主管人员）杜艳声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2021年度公司（母公司数，下同）实现净利润 30,177,090.46元,加母公司年初未分配利润 397,508,120.86 元，计提盈余公积3,017,709.05元，减2020年度现金分红100,251,310.97元，公司2021年底可供股东分配利润总计为 324,416,191.30 元，资本公积余额为 2,094,973,692.49 元，盈余公积余额为205,395,424.28元。 为使股东分享公司发展的经营成果，根据公司目前的资金状况，董事会提出以公司未来实施利润分配方案时确定的股权登记日的总股本为基数，向全体股东按每 10股派发现金红利人民币0.4元(含税)，共计分配利润130,737,524.88元。本次利润分配方案实施后公司仍有未分配利润193,678,666.42元，全部结转以后年度分配。 如在本公告披露日至实施权益分派股权登记日期间，公司享有利润分配权的股份总额由于股份回购等原因发生变化的，公司将按照每股分配比例不变的原则，相应调整分红总额。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的风险，敬请查阅“第三节 管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”的内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 6 第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 10 第四节 公司治理........................................................................................................................... 24 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 40 第六节 重要事项........................................................................................................................... 41 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 53 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 60 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 61 第十节 财务报告........................................................................................................................... 65
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
注 2：归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润减少原因：主要是本公司之子公司广州大瀑布旅游开发有限公司处置固定资产及无形资产产生的净收益影响归属于上市公司股东的非经常性损益增加3,990万元。 注 3：归属于上市公司股东的净资产增加的原因：本公司与母公司南方香江于 2017 年签署《深圳香江控股股份有限公司与南方香江集团有限公司之盈利补偿协议》，约定重大资产重组标的公司天津市森岛置业投资有限公司、天津森岛鸿盈置业投资有限公司和天津森岛宝地置业投资有限公司 2018 年度至 2021 年度的业绩承诺期内，需分别实现约定净利润合计数，否则南方香江需以现金向本公司做出业绩承诺补偿。截至 2021 年 12 月 31 日止，标的公司未能在业绩承诺期内实现约定的净利润合计数，根据盈利补偿协议，南方香江需以现金向本公司支付盈利补偿款，上述补偿款合计金额为人民币 20.36亿元，影响归属于上市公司股东的净资产增加20.36亿元。 (二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2021年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2021年，在“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策环境下，房地产销售增速与投资继续放缓；同时，受“三条红线”等房地产融资严控政策的影响，房地产企业纷纷加快施工节奏，加大推盘力度，以期实现资金的快速回笼。受银行放贷规模减少，放款降速的影响，公司2021年主营业务的经营业绩有所下滑，公司一方面逐步调整在城市产业发展的布局，另一方面做好疫情后商贸运营业务的复苏工作。在内部管控方面，积极进行战略梳理与组织架构优化，提升内部管理，保证公司经营业绩的稳定和公司未来的可持续发展。 （一）城市产业发展方面 聚焦主营业务，积极销售去化，重点推进广州增城项目、天津项目、连云港项目等项目的销售工作以及广州增城项目、来安项目、连云港项目、南通项目等项目的竣工验收工作。 1、销售签约与品牌营销方面 2021年度，城市产业发展方面实现签约金额约37亿元，项目回款实现约42亿元，产城销售工作稳步推进。其中销售重点项目有广州增城项目、天津项目、连云港项目、株洲项目等项目。 品牌营销中心2021年全年度进行各业务线条共计13项制度建设以提供规范及指引，赋能一线。 具体做到强化品牌管理，整合并搭建品牌传播矩阵，提高工作效率；规范销售事务流程，规范系统房源及签约管理，打造销售强军。 2、在运营体系建设方面 全面把控项目启动及定价的合理性，做到复核到位，计算精准，对各业务部门提出有效建议，助力公司管理层科学决策。打造以经营目标为导向，进一步完善经营指标和计划管理两大体系，加快现金流转为关键优化目标的运营管理，严控现金流、去化、回款、利润及产销存比等经营指标，夯实营销、设计、成本、招采、工程等核心业务能力及标准化建设，对开发经营风险进行有效管控和支持。 3、项目工程管理方面 现场驻点督办全国各项目，确保增城项目、来安项目、常德项目、连云港项目以及南通项目完成交楼工作。 4、在物业管理方面： 2021年，公司重点突出物业客服工作，提升服务品质，在物业管理中心建立了总部监督热线、APP平台、综合及专项品质巡查及家访、微信公众号、管家一对一服务等多渠道，了解并迅速解决客户焦点问题和矛盾，追踪反馈，持续提升客户满意度，实现年度业主满意度大大提高。随着一碑物业系统在公司各住宅项目的全上线，业务功能不断多元化，服务质量大大提升。 5、在教育方面： 夯实教育品牌优势，深化香江教育的品牌形象。教育产业继续保持原有的优异成绩，香江育才实验学校、香江中学中考成绩均处于广州前列位置。各学校均出现学位难求的情况，“名校”品牌形象得到进一步深化。 （二）商贸流通及家居卖场运营方面 2021年，对公司商贸流通方面是挑战与机缘的一年，面对波动的内外部环境，公司快速部署，围绕公司发展战略，上下一心，打了一场商业防御战。 1、为确保完成经营目标，一方面，公司全面提升现有门店出租率，增加经营收入；另一方面，公司严格进行预算管理，加强成本管控力度，开源节流，保障业绩达成。运营管理中心全面梳理广告位、停车场等收入来源并规范上线，多渠道增加营业收入。 2、提振老店、突破难店。一方面，着重提升优势店品类、品牌结构，打造商业项目当地市场核心竞争力优势；另一方面，重点突破困难项目，整合优势资源，丰富业态、增加品类、快速提升出租率。 3、整合全国新媒体资源，线上线下互动营销，促进销售，提振商户信心。困于疫情，公司商业事业部快速制定营销方案，紧凑铺排营销活动，统筹全国新媒体资源，调整投放比例，精准化营销，线上带动线下，开展全国营销活动。 4、完善标准化管理体系。通过多场联合巡检，各部门深入一线，挖掘管理漏洞，洞悉问题，分析问题。针对商业管理薄弱环节强化标准，修订管理标准化发文，指导经营活动和管理举措，通过多场针对性专题培训，强化落地执行力度。 二、报告期内公司所处行业情况 2021年，在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期”的政策背景下，房地产金融管控方面，实施审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。 2021年全年商品房销售面积17.94 亿平，同比增速1.9%，销售金额18.19万亿元，同比增速4.8%。上半年商品房销售延续2020年下半年的繁荣景象，销售额和销售面积持续增长，6月后新房市场销售断崖式下跌，8月开始销售面积和销售额增速呈负增长，并维持至年底。 2021年全年新开工面积 19.89 亿平，同比下降 11.4%，是 2016 年以来最大跌幅。2021年房地产企业整体拿地力度放缓，全年土地成交价款 1.78万亿元，同比增长 2.8%，购置土地面积2.16亿平，同比下降15.5%。 随着外部融资环境收缩和行业政策的收紧，房地产企业普遍面临不同程度的压力，房企全年销售前高后低，下半年销售延续下行；新开工走弱，开发投资持续回落；拿地力度放缓，下半年土地市场快速冷却。 三、报告期内公司从事的业务情况 （一）报告期内公司所从事的主要业务 公司是专业从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集团。公司一方面立足于城市产业发展的运营商，从开发精品住宅项目，到聚焦粤港澳大湾区开发商业综合体等项目，并不断创新，与国际科技、国内IT服务创新企业打造科创产业中心项目；另一方面，公司通过商贸流通市场、家居卖场的开发与运营，不断深入发展，现已成为国内领先的家居连锁卖场运营商，并积极推进战略转型。 （二）报告期内公司的主要经营模式 报告期内，公司的主营业务主要以城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主。 1、城市产业发展 公司聚焦精品住宅开发，不断突破、大胆创新，先后打造了广州锦绣香江、广州香江?翡翠绿洲以及锦绣香江温泉城等超大型高端精品住宅项目；并逐步深耕城市产业发展领域，先后打造珠海横琴?金融传媒中心、南沙香江国际金融中心自贸区综合体等项目，通过与微软（中国）等知名企业合作，打造科创中心，实现新城市产业升级。 2、商贸流通及家居卖场运营 商贸物流及家居卖场运营业务主要包括经营商贸物流市场的开发及运营管理，以及泛家居卖场的开发及运营管理。商贸物流及家居卖场运营的主要对象为专业市场，尤其以家居卖场为主。 根据市场需求定位不同，公司开发的专业市场可分为建材家居、百货小商品、副食、五金机电、酒店用品等专业市场。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有香江特色的竞争优势。 1、公司拥有强大的产业组合能力，业务组合具有良好的互补性，抗风险能力较强 公司作为综合性集团，业务板块之间的互补与盈利模式灵活度将一定程度上规避宏观调控对公司的影响。 2、较强成本管控能力 公司具有很强的成本管控能力，从全面预算管理到IT系统的全面实施，公司对综合成本的管控，具有很强的能力与丰富的经验，保证了公司产品具有较强有力的市场竞争优势。 3、完善的内部管理体系 公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、项目获取、项目规划、项目施工、产品销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划运营模块、财务模块、工程模块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服物业模块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户诉求为导向的市场研究体系，为项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发挥协同效应，把控市场动态及全过程关键性节点，正确预估未来风险并作出准确及时的判断，确保各项目的顺利实施。 4、公司拥有良好的市场把握能力 经过多年经营，香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过程中，公司以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，结合对宏观经济形势的把握、对市场发展趋势与客户需求的掌控，积累了大量的经验，避免价格比拼的不利局面，依靠品质和差异化赢取了市场，塑造了公司在业务上把握市场的核心竞争力。 5、公司拥有良好的创新能力 创新是企业生命的源泉，近年来香江控股一直注重公司的创新能力，更好的让公司摆脱现有的市场和产品观念的约束，重视多样化的整合，立足客户的切身需求，通过多种激励手段的综合运用，确立公司自己的竞争优势。 公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段，产品创新已经得到公司管理层广泛和深入的认识，如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。 6、丰富的商户资源及有效的整合能力 公司进军商贸流通运营领域多年，已积累了丰富的商户资源，与多家国内外知名品牌建立了稳定的合作关系，赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合累积的商户资源实现商贸流通项目有效的品类品种互动和商户品牌组合，形成聚集效应，提升日均人流量和交易额；通过整合城市居民的不同需求，以商贸流通运营为引导，有效发挥各项目之间的协同效应，相互提升各种类型物业的价值。通过有效整合实现业主、商户等各方共赢，培养客户忠诚度，实现各种资源的重复利用，提高商业运营模式的可复制性。 7、经验丰富的运营管理团队 公司管理层团队在商贸流通运营行业拥有着丰富的经验，经验丰富的管理团队为公司整体的可持续发展奠定了基础。公司子公司香江商业经过20多年的发展，在华南区域建立了绝对的竞争优势，包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招商资源储备等，在华南区域均处于行业前列。 五、报告期内主要经营情况 1、土地储备情况 截至2021年12月31日，公司持有土地储备总建筑面积约593万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约119万平方米，在建工程建筑面积约206万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为268万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。报告期内公司房地产储备情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产储备情况”表。 2、房地产销售情况 2021年公司实现房地产签约销售面积约31.17万平方米、签约销售金额约37.09亿元，上述签约销售均为住宅方面的销售，销售情况：番禺锦绣香江项目、南昆山项目、增城翡翠绿洲、恩平锦绣香江、连云港锦绣香江、武汉锦绣香江、株洲锦绣香江、南京湾项目及天津项目等都有住宅项目推售。报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产销售情况”表。 3、房地产出租情况 报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产出租情况”表。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：本期收入增加 ，对应成本增加 销售费用变动原因说明：本期广告宣传费较上期减少 管理费用变动原因说明：本期人力成本较上期增加 财务费用变动原因说明：本期利息费用较上期增加，本期采新租赁准则，确认的租赁负债摊销利息增加 研发费用变动原因说明：无 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期受市场环境影响房款现金流入较上期减少 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期投资联营公司、购置南昌坤鑫项目支出增加 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是本年取得借款收到的现金增加，偿还债务支付的现金减少 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 本集团的营业收入为57.04亿，收入类别分为商品房商铺及写字楼销售、商贸流通运营、其他三大类，其中商品房商铺写字楼销售收入占营业收入的73.31%，商贸流通运营收入营业总收入的18.09%，其他占营业收入的8.6%。本集团的营业成本为35.79亿，其中商品房商铺写字楼成本占营业成本的78.12%,商贸流通运营成本占营业成本的13.79%，其他占营业成本的8.09%。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
(2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 前五名客户销售额14,895万元，占年度销售总额4.2%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 前五名供应商采购额135,671万元，占年度采购总额70.66%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 √适用 □不适用 单位:万元 币种:人民币
其他说明： 无 3. 费用 √适用 □不适用 单位：元
4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 单位：元
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
其他说明:无 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用
4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 行业经营性信息分析内容请见本节第一点“经营情况讨论与分析”内容，具体数据请见下表。 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
 |